Viaje sin destino

"Nuevo Convenio Colectivo de Trabajo. Propiedad Horizontal": bajo esa consigna la Dra. Mónica Rissotto disertó en el Instituto de Capacitación Inmobiliaria (ICI) que depende de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) los días martes 30 de noviembre y viernes 3 de diciembre de este año (2004). La Dra. Rissotto, que como abogada es especialista en derecho laboral, aseguró que si bien el nuevo Convenio Colectivo de Trabajo 378/04 (CCT 378/04) adolece de varios vicios -de los cuales algunos son muy importantes- no fue posible impugnarlo porque aquellos que estaban interesados en hacerlo equivocaron el camino. "Si alguien quería impugnarlo debería haberlo hecho en sede judicial y no en sede administrativa porque una vez que el Ministerio de Trabajo homologó el convenio perdió jurisdicción", dictaminó la Dra. Rissotto. Y fue más allá para aclarar que "el ministerio no podría ‘deshomologarlo’ en sede administrativa salvo que hubiera dolo, error o intimidación, situación que no se dio...".

¿De qué errores adolece la firma del nuevo convenio? La Dra. Rissotto aseguró que el más importante fue que "el sector firmante del convenio no ha representado realmente a los consorcios de propietarios" y agregó que tampoco se respetó el cupo femenino del 30% que establece la Ley 25.674 por parte de la agrupación sindical y además se produjo alteración del orden público del punto de vista del consumidor por dos razones primordiales: una es la creación de una nueva contribución para el empleador -que surge del artículo 27º- y la otra el aumento salarial en forma retroactiva a abril.

Según la Dra. Rissotto, que es docente de temas legales de la Carrera de Administración de Consorcios y Urbanizaciones Modernas (ACyUM), "el Ministerio de Trabajo generalmente confía plenamente en que si el Convenio Colectivo anterior fue firmado por un sector -o por una cámara- ese sector continúa detentando esa misma representación. En este caso, este punto no se ha dado con el agravante de que en el convenio anterior ya hubo disputa con la representación del sector empleador". La Dra. Rissotto estimó que "este es particularmente un sector empleador donde ya es bastante frágil su representación" y "que es público y notorio que los firmantes no representan realmente al sector patronal".

El camino correcto hubiera sido -en ese momento- que en caso de que ante el Ministerio de Trabajo el sector empleador no hubiera podido demostrar suficiente representatividad el Estado hubiera debido -en caso de dudas- haber publicado edictos para convocarlo. Estos hubieran podido ser patrones independientes, cámaras o asociaciones, consorcistas, ligas de consorcistas o asociaciones de consumidores que representen a los consorcios de propietarios".

La Dra. Rissotto admitió que "esta es una actividad -por supuesto que hay otras- donde el sector empleador está bastante desdibujado, vapuleado y esto tendría que haber sido de conocimiento del Ministerio de Trabajo."

Según la Dra. Rissotto, de existir una acción judicial contra el convenio sería de un resultado dudoso: "primero habría que ver si se presentó en tiempo y cuáles eran los plazos para presentar esa acción. Por otra parte no es un tema fácil para que el juez resuelva porque si se declararan nulos los aumentos de salarios entonces habría que obligar al trabajador a que los devuelva. Podría ser considerado un derecho adquirido y eso es difícil... es muy complicado.

La medida se podría haber realizado si al otro día de que se homologó se hubiera presentado una acción judicial pidiendo su suspensión y antes de su aplicación. Pero una vez que se aplicó, que comenzó la ejecución del convenio y que ya hay derechos adquiridos, es bastante difícil. Me parecería una tarea muy difícil para un juez poder tirar abajo este convenio porque hay una figura que indica que cada uno es responsable por los actos propios y que por eso –digamos- los demás sectores son responsables por haber permitido que las cámaras avancen".

El 14 de mayo de 2004 ADEPROH presentó un pedido al Ministro de Trabajo para impugnar y revocar la Resolución ST Nº 113 del 26 de abril de ese año mediante el cual se declaró al Convenio Colectivo de Trabajo Nº 378/04 homologado (BPN Nº 217 del 22/6/2004: "Por favor Sr. Ministro...").

La Diputada Nacional Inés Pérez Suárez (Partido Justicialista), con el apoyo de la Liga del Consorcista, el martes 8 de junio de 2004 recolectó firmas para solicitarle al Ministro de Trabajo la suspensión de la vigencia de la Nueva Convención Colectiva. La Diputada adujo que las entidades que representan a los administradores no han contado con el mandato suficiente para suscribir dicho convenio y no se ha escuchado a los copropietarios (BPN Nº 216 del 14/6/2004: "Color esperanza")

El pasado 21 de julio de 2004 el Dr. Osvaldo Loisi, en nombre de la Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal, mediante una carta documento le requirió al Ministro de Trabajo, Dr. Carlos Tomada, que revoque la resolución que homologó el Nuevo Convenio Colectivo de Encargados de Edificios de Propiedad Horizontal y lo intimó a abstenerse en el futuro de homologar nuevas convenciones colectivas para el sector de la Propiedad Horizontal, sobre la base de las precarias condiciones jurídicas actuales (BPN Nº 224 del 10/8/2004: "Los sonidos del silencio").

En los momentos posteriores a la iniciación de la audiencia pública la Dip. Inés Pérez Suárez recordó a los presentes que después de la homologación del CCT 378/04 el 11 de junio de 2004 ese mismo año presentó al Ministerio de Trabajo un petitorio firmado por más de 300 ciudadanos solicitando su suspensión calculando que luego adhirieron al mismo muchos más, llegando a sumar unas 1000 personas en total.

El 30 de junio de 2004 la Diputada Inés Pérez Suárez realizó en compañía de la Dra. Victoria Loisi (Fundación Liga del Consorcista), las Sras. Alicia Giménez y Azucena Navarro (Unión de Consorcistas de la Propiedad Horizontal) y sus asesores, los Dres. De La Colina y Galicas, una audiencia con la Secretaria de Trabajo, Dra. Noemí Rial, a quien le solicitó la suspensión del CCT 378/04. En ese acto la Dra. Rial se comprometió a convocar a las partes signatarias del convenio para que se avengan a dicha suspensión y/o a alguna otra alternativa en sustitución de aquella en un plazo de 7 días (BPN Nº 219 del 5/7/2004: "Perfume de mujer").

Ante el silencio oficial el 13 de julio de 2004 se presentó un recurso de pronto despacho del petitorio firmado el 11 de junio de 2004 por más de trescientos ciudadanos solicitando la suspensión del Convenio Colectivo de Trabajo 378/04 y cuyo termino se cumplió el mismo día que se realizó la audiencia pública: el 13 de agosto de 2004 (BPN Nº 225 del 17/8/2004: "El silencio de los inocentes").

"Corresponde desestimar sin más trámite la pretensión incoada", dictaminó la Dirección General de Asuntos Jurídicos del Ministerio de Trabajo de la Nación el pasado 27 de julio de 2004 sobre el pedido administrativo de suspensión de la Convención Colectiva de Trabajo 378/04 que motorizó la Dip. Inés Pérez Suárez. El dictamen se basó en los argumentos expuestos por cada una de las entidades firmantes del CCT a la Secretaria de Trabajo, Dra. Noemí Rial. Las tres entidades habrían coincidido en resaltar la falta de objeciones de los vecinos a los convenios celebrados anteriormente por ellas mismas (BPN Nº 228 del 7/10/2004: "No ha lugar...")

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Esta vez sí hay algunas novedades

El lunes 2 de diciembre de 2004 se publicó en el Boletín Oficial (BO) el Decreto Nº 1691/2004 que oficializa el anuncio que el Gobierno realizó el 24 de noviembre en relación al aumento del 50% en las asignaciones familiares correspondientes a hijos, hijos discapacitados y prenatal.

El decreto sólo consta de tres artículos. El primero estipula el 50% de aumento y la retroactividad de la medida: "Increméntase, en un CINCUENTA POR CIENTO (50%), la cuantía de las asignaciones familiares previstas por el artículo 18, incisos a), b) y j), de la Ley Nº 24.714 y sus modificatorias, a partir del 1º de octubre de 2004".

El segundo artículo incrementa el tope salarial que hasta ahora era de $ 1.725: "Increméntanse a la suma de PESOS DOS MIL VEINTICINCO ($ 2.025) y PESOS DOS MIL TRESCIENTOS SETENTA Y CINCO ($ 2.375), respectivamente, los topes máximos de remuneración establecidos en el primer y segundo párrafo del artículo 3º de la Ley Nº 24.714 y sus modificatorias, a partir del 1º de octubre de 2004".

Los nuevos valores para la asignación por hijo y prenatal son de $60, $45 y $30 que antes correspondían a $40, $30 y $20. La asignación por hijo discapacitado pasó de $160 a $240, de $120 a $180 y de $80 a $120.

Si bien en su momento la Confederación General del Trabajo (CGT) impulsaba un aumento del 100% y unificar los valores de las asignaciones, los valores siguen siendo diferenciales según el importe bruto mensual de cada trabajador.

Entre los 100 y los 724,99 pesos de haber bruto mensual la asignación por hijo y prenatal es de 60 pesos y por hijo discapacitado de 240, entre 725 y 1224,99 pesos es de 45 y 180 respectivamente; entre los 1225 y el nuevo tope de 2024,99 pesos corresponde 30 pesos por hijo y prenatal y 120 pesos por hijo discapacitado. Si el haber bruto del trabajador es superior a 2025 pesos tiene derecho al cobro de 120 pesos por hijo discapacitado pero no por prenatal o por hijo.

Todavía está pendiente la publicación en el boletín oficial del aumento de 100 pesos no remunerativos a partir del 1º de enero de 2005 que alcanzará, según lo anunciado por el gobierno, a todos los trabajadores del sector privados más los estatales cuyo haber no supere los 1.250 pesos para poder estudiar en detalle la implementación del mismo.

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Otra prórroga más

La actual vigencia del impuesto finalizaba el 31 de diciembre de este año pero el Congreso votó la continuidad del mismo hasta el 31 de diciembre de 2005 a pesar de que el Ministro de Economía, Roberto Lavagna, había expresado su intención de eliminarlo gradualmente.

En un principio el gobierno intentó extender la prórroga del impuesto al cheque y de otras medidas impositivas hasta diciembre de 2006 pero la vigencia de la Ley de Emergencia Económica vence en diciembre de 2005 por lo tanto la extensión de esta prórroga no podía superar a la misma Ley de Emergencia.

Hoy en día son muchos los consorcios de propietarios que han adoptado la modalidad de pago con cheques como una forma de controlar los gastos del edificio y hacer más transparente la gestión de la administración, sea ésta externa o interna al mismo edificio.

Y como dicen por ahí: "no hay nada más permanente que una medida provisoria..."

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Discapacitados Bonaerenses

Podrán viajar gratis sin restricciones por el Sr. Raúl E. Guinzburg 

El Poder Ejecutivo de la Provincia de Buenos Aires ha sancionado un decreto por el que se amplían los beneficios a las personas con necesidades especiales a cualquier destino y/o motivo sin ninguna restricción Para nuestro columnista no queda suficientemente claro qué pasará con los pasajes de larga distancia.

Tal como la Ley Nacional 25.635 y su Decreto reglamentario 38/04, el Poder Ejecutivo de la Provincia de Buenos Aires, ha sancionado el Decreto Nº 2.744/04, reglamentario de la Ley Provincial 10.592 (que determina un Régimen Básico e integral para las personas discapacitadas y que en su Título II, Capítulo V establece que las empresas de Transporte Colectivo Terrestre que operan regularmente en territorio provincial, deberán facilitar el traslado de las personas discapacitadas en forma gratuita), en la que se amplían los beneficios a las personas con necesidades especiales que hasta ahora eran acotadas a lugares de educación: escuelas, centros de día, talleres protegidos y/o tratamiento, a cualquier destino y/o motivo sin ninguna restricción.-

A partir del 6 de diciembre/04 también se determina que el Certificado de Discapacidad establecido por la Ley 10.592 y sus modificaciones, será el documento válido y suficiente para tramitar la credencial habilitante que emite la Dirección Provincial del Transporte con validez anual o por el plazo de vigencia de los Certificados, si éste fuese menor.

El trámite para su obtención será realizado personalmente por el mismo interesado o por su representante legal o bien por los asistentes sociales representantes de los distintos Municipios. Dicha Dirección se encuentra ubicada en la calle 7 entre 59 y 59 -La Plata- Pcia. de Bs. As., atendiendo de lunes a viernes de 9 a 12 hs. Se deberá llevar original y fotocopia autenticada por autoridad competente del Certificado de Discapacidad; documento nacional de identidad del discapacitado y acompañante (original y fotocopia) si así se ha determinado; foto carnet.-

La franquicia regirá también para la solicitud de pasajes de larga distancia aunque en este último caso se indica que el interesado se adecuará a los servicios y frecuencias vigentes. De no poder acceder al requerimiento del día y/u horario solicitado por el requirente, la prestadora deberá asegurar la posibilidad de viajar en el primer servicio inmediato siguiente.- 

Hasta aquí la información

Pero ahora debo hacer algún comentario sobre el mismo: si no se dicta una resolución aclaratoria en lo que se refiere a pasajes de larga distancia, como se ha hecho en la ley nacional, nos encontraremos con que las empresas de transporte podrán o no rechazar un pedido de pasajes en un servicio determinado por el propio requirente que quizás lo haga por razones de horario u otra necesidad perentoria; no se determina el plazo mínimo y máximo para la solicitud; y por último no se da la posibilidad de que una persona con movilidad reducida o discapacitado motriz solicite la comodidad más cercana a la puerta de acceso a la unidad.- 

La otra crítica, que no puedo dejar de hacer, es que en primera instancia la tramitación deba realizarse exclusivamente en la Capital Provincial cuando podría hacerse en cada municipio y/o un lugar habilitado a tal fin, cercano al lugar de residencia del solicitante, evitando en algunos casos grandes desplazamientos.- 

En caso de no haber una definición puntual sobre estos temas, se aconseja hacer una nota a la autoridad de aplicación de la ley e incluso a la Defensoría del Pueblo de la Nación con competencia directa en el tema.

Feliz Fin de Año

Participe con sus saludos !!!

Para participar con sus augurios a toda la Comunidad Consorcial, en este Año Nuevo, cada uno de nuestros lectores puede enviar, sin ningún cargo, un e-mail a Feliz2005@PequenasNoticias.com.ar.

Dado el éxito logrado en años pasados, queremos brindar a nuestros lectores y amigos que semana a semana nos siguen fielmente con sus opiniones, consultas, asesoramiento o simplemente leyéndonos, la posibilidad de enviar augurios de felicidad para este Año Nuevo a toda la comunidad consorcial.

Si nos mandan sus saludos en forma de carta será publicada en la sección Correo de Opinión y si nos hacen llegar un saludo con sus datos (nombre, dirección, teléfono y/o e-mail) les armaremos una tarjetita según algunos de los modelos que figuran a continuación

Modelo 1

Modelo 2

Felices Fiestas  para todos !!!! Sr. Carlos Gómez cgdr@fullzero.com.ar

A todos los lectores de Pequeñas Noticias les deseamos...  ...Feliz Año 2005 !!! Sr. Carlos Gómez cgdr@fullzero.com.ar

Modelo 3

Modelo 4

Les desea Felices Fiestas!!!! Administración Carlos Gomez Gral. César Díaz 2761 Capital Federal Teléfono: 4581-3906 CarlosGomez@hotmail.com

Felicidades y  Próspero Año Nuevo!!! les desea Empresa Carlos Gómez El mejor servicio al mejosr precio

Correo de Opinión

"Razonar" la ley por Dr. Eduardo J Brailovsky

Estimado Sr. García de Rivas:

En respuesta al artículo de "Correo de Opinión" denominado "Me gustaría que informara" por el Dr. Juan Antonio Costantino, cumplo en responderle.

Creo que el tema que al colega interesa, se está tornando demasiado específico técnico jurídico, y es mi opinión que no a todos los lectores le interesa cada fallo en particular obtenido por los colegas.

A los lectores, creo interpretar yo, seguramente les interesa estar informados, conocer fundamentos, saber y "razonar" la ley y los procedimientos jurídicos, en suma ajustarse y respetar la ley.

El tema de los intereses, tal como ha quedado reflejado, es un asunto esencialmente mutable según las situaciones inflacionarias del país pero, tal como TODOS conocemos, esos intereses por el NO PAGO de expensas tiene que ser fundamentalmente más altos que lo normal para CONSTREÑIR la voluntad negativa de los deudores, para obligarlos a PAGAR aún contra su voluntad, porque ese NO PAGO pone en riesgo el sistema mismo establecido por la Ley 13.512.

Conste que no soy el autor de este último párrafo: está copiado de la jurisprudencia que varias sentencias han establecido.

Empero, en atención a la inquietud de mi colega, es que lo invito muy cordialmente a que me visite en mi Estudio Jurídico o me envíe un e-mail PERSONAL que, con sumo gusto y agrado, le exhibiré mis pequeños logros jurídicos y en detalle.

Sin perjuicio que trataré de comunicarme con mi colega, solicito al Sr. Director le suministre a él, en forma personal y exclusiva, mi dirección y teléfonos.

Saludo a Ud. muy atentamente.

Los ganadores del sorteo pueden comunicarse con la producción al TE 4581-3906 en horario de oficina para concertar día y fecha para retirar el premio correspondiente.

- Los premios estarán disponibles en la redacción por 30 días corridos -

Correo de Opinión

Como piratas al abordaje por el Adm. Osvaldo Rostagno

Claudio, recibo regularmente tu revista por correo electrónico; me parece muy buena, con los comentarios de profesionales idóneos siempre se aprende algo (tengo 25 años en la administración ) y no entiendo cómo con un par de meses de estudio algunos se atreven a decir que son administradores. A lo sumo tendrán patente de corso y salen como piratas al abordaje de consorcios.

Te saludo y te deseo felices fiestas

Participarán todos los lectores que nos manden un e-mail a GranConcurso@PequenasNoticias.com.ar con sus datos completos^(*) antes del próximo Martes 28 de diciembre a las 08:00 am y los resultados del sorteo serán publicados en el próximo número de Pequeñas Noticias.

(*) El mail debe ser dirigido a GranConcurso@PequenasNoticias.com.ar con nombre y apellido completo, teléfono, dirección, tipo de documento y los tres últimos números de ese documento de identidad. Todos los premios están sujetos a las condiciones impuestas por la empresa Solo Premios. Los premios gastronómicos pueden no incluir derecho al espectáculo (si lo hubiera) que en general tiene un cargo mínimo, uso del servicio, postres o bebidas y pueden tener una consumición mínima de una gaseosa o agua mineral por invitado. Los términos del premio están detallados con valores en el reverso de cada tarjeta de invitación y son inapelables por no depender de la producción de Pequeñas Noticias. Estos premios están auspiciados por www.administradoresPH.com.ar. Los premios se entregarán en las oficinas de Pequeñas Noticias a todos los participantes con domicilio en Capital Federal y Gran Buenos Aires y por correo postal a nuestro cargo a los habitantes del interior del país. En caso de inconvenientes con un premio determinado por razones ajenas a la producción de Pequeñas Noticias se canjeará por otro similar de sus mismas características no dando lugar a reclamo alguno. La participación en este sorteo implica la aceptación de las condiciones del mismo.

Rincón Solidario

Ciertas irregularidades

Soy propietaria y en mi consorcio estimo se están cometiendo ciertas irregularidades.

En determinado momento y hace varios años, se resolvió por Asamblea alquilar el departamento de portería y contratar por horas a una señora para la limpieza (mediante juicio se había echado a la portera titular). 
Años despues, murió la inquilina y el departamento fue alquilado por un propietario del edificio, miembro del consejo de administración por la suma de $108.- expensas incluidas (el departamento es de un ambiente grande, cocina y baño, muy luminoso, en el 7ª piso. Hasta la fecha paga el mismo importe y el administrador alude que la unidad está muy deteriorada siendo imposible ofrecerla en alquiler. Esta determinación fue tomada sin Asamblea previa.

La Sra. que limpia en el edificio inicialmente lo hacía por horas y ciertos días por semana; luego el Sr. Administrador resolvió designarla encargada, por lo tanto la mensualizó con todos los aportes correspondientes, dejando de lado el compromiso inicial, por supuesto sin Asamblea previa. Alude que él dispone de poder absoluto para tal decisión.

Se construyó un baño en el sótano para ser utilizado por la encargada (que no vive en el edificio ya que el marido es portero de otro edificio y ella vive en esa portería) y por cualquier persona que venga al edificio para realizar arreglos (pintores, plomeros, etc.)

Les pido urgente respuesta. El viernes hay reunión de consorcio. La única en el año. De ser posible le solicito me envíen modelo de liquidación de expensas. El dinero recaudado de las expensas es depositado en una caja de seguridad a nombre de tres personas, ¿Es esto correcto? No nos muestran jamás las boletas de los gastos, las liquidaciones, los depósitos, etc... ¿Es esto correcto? Tengo más consultas pero creo que la de hoy ya es muy extensa. ¿Dónde me puedo interiorizar ante la situación expuesta? 

Muchas gracias, 

María Graciela A
(16/12/2004)

Estimada María Graciela A.:

Muchas gracias por su consulta, que responderé lo mejor posible porque la narración de los hechos es demasiado escueta como para conocer más detalles, necesarios todos para una correcta opinión.

En primer lugar, tal como en anteriores boletines de "Pequeñas Noticias" escribiese, no existe problemas con "cambiar el destino" de una parte común consorcial como es la vivienda "portería".

Si se siguen las normas, si se cumplen todos los requisitos legales, nadie puede objetar y el consorcio no tendrá problemas.

Asi que, si en una Asamblea (que supongo legalmente citada y con el quórum necesario), se tomó la decisión de cambiar el destino de la parte común consorcial "vivienda portería" por la de "inmueble para renta" no veo problema alguno.

Claro que el asunto del "valor" del alquiler, el canon locativo a imponer al inquilino, es OTRA COSA.

Porque si el inmueble es para renta, el valor de la renta lo impone el locador. Y el locador es EL CONSORCIO.

Como siempre repito: el consorcio "no tiene boca" así que su expresión surgirá sólo de una votación llevada a cabo en Asamblea.

En suma, será la Asamblea la que fije el monto del alquiler mensual.

Y si el administrador no llama a Asamblea para decidirlo o si intimado a convocar a Asamblea NO LO HACE, entonces está incumpliendo sus deberes y puede ser removido. 

No quiero aquí hablar de responsabilidad penal del administrador que así procediese, porque no es el momento oportuno, porque no deseo crear falsas expectativas y porque faltan datos como para poder aseverarlo. 

Del mismo modo habría que examinar la responsabilidad civil del administrador que habría locado a valor venal el inmueble en perjuicio del consorcio.

Respecto el deficiente estado del inmueble en locación, también creo que habría que analizar la responsabilidad del administrador en el mantenimiento de TODO lo que es común.

Empero, dejemos en claro que si alguna vez esos ítems fueron tratados en la Asamblea consorcial y esa/s Asamblea/s no dió las instrucciones de reparar o de aumentar el valor locativo (o como ocurre frecuentemente, se opuso al aumento de expensas para afrontar todo ello), entonces la responsabilidad es del consorcio y ahora deberán afrontarla: expensas mucho más caras, contrato de obra, etc.

En lo que hace al personal, es cierto su afirmación: la ley y los reglamentos de copropiedad dictados en su consecuencia, dan al administrador la facultad de tomar y despedir al personal. Y ello no admite discusión alguna porque si no el consorcio se tornaría un caos: siempre existen defensores y detractores de los empleados de consorcios.

Ahora que, tomar personal por horas, mire, personal doméstico como normalmente se conoce, NO SE PUEDE. Porque el régimen del personal doméstico SOLO se aplica a personas que trabajan en una casa de familia. Y el consorcio no es UNA CASA DE FAMILIA sino que es UN CONSORCIO.

Para los consorcios solo cabe aplicar a sus empleados el C.C.T. 378/04, es decir, el régimen de empleados de consorcios, con las características de tareas y prestaciones horarias tal como el convenio del sector especifica.

Se puede tomar una empresa prestadora de servicios de limpieza. De hecho, muchos consorcios tienen empresas prestadoras de servicios de limpieza. Y si bien el SUTERH se intenta oponer, a creencia de este letrado, ello tiene su fundamento en la falta de recaudación de las "cuotas" de obra social y sindicales, y no por un problema "de fondo", el problema sobre si cabe la contratación de personal o cabe la contratación de empresas que sub-contratan contratan personal. 

Pero claro, en tren de imaginar cosas, me pregunto: ¿por qué no trata el SUTERH de hacer encuadrar al personal de limpieza de las empresas que trabajan para los consorcios en su propio CCT.? ¿por qué las empresas de limpieza que trabajan para consorcios tienen su propio régimen laboral, horario y de prestaciones?

Me imagino también las respuestas jurídicas a esas y otras preguntas similares y entre esas respuestas estarían "las dificultades del SUTERH para obligar a otros que no son consorcios" las normas no aplicables a terceros que no son partes del CCT., etc., pero volvamos a aclarar que tal vez sean imaginaciones febriles del suscrito.

Asi que, si el administrador tenía personal doméstico trabajando no cabe otra posibilidad que REGULARIZAR tal situación a lo que la ley dispone. E hizo bien el Sr. Administrador porque después podría responsabilizárselo por haber violado la ley en perjuicio del consorcio.

Solo que... (siempre hay un pero). Surge a ojos vista el problema de la categoría laboral en la que regularizó al personal del consorcio. Porque podría haber optado por categorías como personal jornalizado o encargado 4 horas por día, o encargado sin horario, o similares. 

Yo creo que la decisión de incluir al personal en una de las categorías del C.C.T. del sector, es una decisión también exclusiva del Sr. Administrador, quien seguramente debió tener en mira NO SOLO los intereses consorciales, sino también evitar una demanda del trabajador por la falta de regularización laboral (no quiero utilizar la frase "toma y daca" pero...).

Seguidamente, me abocaré al tema del baño construido en el sótano del edificio, según menta Ud.

Evidentemente, no de seres humanos dignos (excepto que en el consorcio trabajen seres "perros" o seres alienígenas -cualquier alusión al nuevo proyecto de derecho real de propiedad horizontal es casualidad-), que un empleado para hacer sus necesidades fisiológicas deba "mendigar" el uso de instalaciones sanitarias a algun vecino o que tenga que caminar dos o tres cuadras para poder acceder a una instalación sanitaria.

Tampoco me parece razonable que el empleado deba abandonar su lugar de trabajo por dicho motivo, amén que también crea riesgos innecesarios para el empleado (accidentes de tránsito, caídas en las veredas rotas de la CABA -y no me diga que no existen veredas rotas, como el Sr. Ibarra afirma falsamente-).

En suma, si existe lugar para construir instalación sanitaria para el empleado consorcial, bienvenido sea.

Claro que la decisión de construir un baño habrá que tomarla en Asamblea y no unilateralmente. Porque el baño implica afectación de un lugar común para otro uso común, pero distinto que el designado por el plano de construcción.

Además, es una modificación constructiva del edificio, debe figurar en planos e incluso debe llevar aprobación municipal. Porque incluso tienen que aprobarse las cañerías cloacales, por esa mínima posibilidad que la falta de correcta evacuación cause infecciones o enfermedades, etc. 

Y por supuesto, deberá denunciarse a la ART. para que verifique la seguridad que "ha cambiado" por la construcción habida. Imagínese qué pasaría si el personal del consorcio se cae y lastima en el baño construido ilegalmente.

Por supuesto, si a mí me preguntan, respondería que si se puede construir tal baño dentro de los parámetros legales, excelente !!!!

Pero lamentablemente es sumamente difícil esa obra.

Y si no existe baño destinado al efecto en el edificio, lo lamento más aún pero NO LO CONSTRUYAN porque siguiendo las "leyes de Murphy" todo puede empeorar.

Y como abogado, no me preocupa que las cosas empeoren (mejor, tendré más trabajo remunerado dignamente), en cambio sí me preocupa QUIÉN será el responsable que deberá pagar todo lo que está mal hecho.

Y por último, hago hincapié en lo que menciona como: "NO NOS MUESTRAN JAMÁS LAS BOLETAS DE LOS GASTOS, LAS LIQUIDACIONES, LOS DEPÓSITOS, ETC"
Pues bien, el capítulo "del Mandato" del Código Civil de la Nación, refiere a los mandatarios y fíjese qué casualidad: el administrador es SU MANDATARIO.

En dicho capítulo encontrará Ud. mucho sobre designación (y no contradice sino que complementa la Ley 13.512), su "remoción" y lo que más le importa a Ud.: "CÓMO RINDEN CUENTAS" DE SU GESTIÓN.

Allí encontrará que NO ES necesario que presenten un balance. 

Y agrego yo: "salvo que el mandante se lo pida, pero será a su costa y cargo" (en suma, si los consorcistas quieren balance, se lo piden y lo pagan). El mandatario SÍ tiene obligación de presentar RENDICIÓN DE CUENTAS: un listado de ingresos y de egresos, siempre respaldado por los comprobantes de ley.

Pero atención, el administrador o mandatario NO TIENE OBLIGACIÓN de llevar a la Asamblea los comprobantes.

La generalidad es que ponga esos comprobantes y la rendición de cuentas a disposición de los co-propietarios, para que éstos, concurriendo a las oficinas del administrador, puedan corroborar su existencia y requisitos legales. Lo demás, es sólo sumar y restar.

Así que, si su administrador informó la rendición de cuentas con la debida antelación y puso a disposición los comprobantes avalatorios, también con la debida antelación, en sus propias oficinas, ESTÁ BIEN.

Y si Ud. tiene dudas puede designar un Contador Público Nacional quien, en cumplimiento de su orden de requerimiento como propietaria, se presentará en la sede de la administración a realizar una auditoría.

Claro que si el administrador NO QUIERE o SE OPONE, eso daría pié a pensar "mal" y entonces habrían otras vías para fiscalizar las cuentas: pero eso es harina de otro costal, que le ruego dejemos para más adelante.

Una pequeña mención final sobre el depósito de fondos en cuenta a nombre de tres personas. Ud. no me da mayores datos, así que no voy a emitir opinión infundada.

Empero, es mi opinión que los fondos los tiene que administrar el ADMINISTRADOR únicamente. Porque él es el responsable y si faltan fondos deberá hacerse cargo él solo. Y si quiere abrir cuentas bancarias a nombre del consorcio, sólo el administrador debería tener firma.

Las cuentas bancarias abiertas a nombre de varios propietarios en forma conjunta, sólo hace demorar al consorcio en los pagos. Y si fuese en forma recíproca (cualquiera firma y retira) es un peligro porque cualquiera podría "sacar" fondos y defraudar al consorcio.

En lo atinente a "modelo" de expensas, lamentablemente yo no puedo asesorarla, pero entre los anunciantes de "Pequeñas Noticias" existen empresas que se dedican a ello.

A pesar de todo lo expuesto, le reitero, su misiva es escueta y no da mayor precisión por lo que le recomiendo que CONSULTE A UN ABOGADO especialista (o al suscrito, por supuesto) con la documentación necesaria en la mano.

Sin otro particular, saludo a Ud. atentamente, 

Dr. Eduardo J Brailovsky

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El Dr. Eduardo Brailovsky es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a ceo@eb-asoc.com.ar, llamarlo a su teléfono 4862-5390/4867-0712 o escribirle a Perón 4243 - Buenos Aires (1199) Argentina

Rincón Solidario

Son muy graves las imputaciones que Ud. formula

Soy Nidia, vivo en un consorcio en el que trabaja un portero con unos 18 años de antigüedad cuyo grado de locura ha ido "in crescendo" notablemente hasta dedicarse casi exclusivamente a molestar e incomodar además de las frecuentes faltas de respeto, en materia laboral cada vez es más incumplido por cuanto recae en faltas de higiene importantes dado que se descuida la recolección de desperdicios.

Hasta ahora no pareciera ser peor que algunos otros porteros, no podría aventurar un porcentual que corresponde.

La situación se agrava dado que se contrató a un administrador en los últimos dos años que no tiene un gran desempeño; antes de eso la administración la llevaba uno de los copropietarios que no habiendo mostrado adecuado manejo del empleado referido dio lugar a la contratación de otro cuyo ítem principalísimo era manejar a este empleado aunque no nos interesaba perjudicarlo laboralmente.

Personalmente, en general, tiendo a tratar de ayudar a la gente y así hice con este sujeto y le prestaba mi cochera para que dispusiera de mejor ambiente de trabajo pero contrariamente provocó problemas con mis vecinos. Literalmente lo saqué a los gritos y el sujeto perdió los estribos y me golpeó en el hombro. Consecuentemente tiene una denuncia por amenazas radicada en el Juzgado Correccional del Dr. Fasciutto -Secretaria Dra. Pérez de Gallego- acorde a lo aconsejado por el personal policial.

Inclusive, hice caso omiso que en enero y febrero de 1992, e intento similar mismo período de 1993, me robó la línea telefónica encimando los pares del vecino del 1er piso y el mío ya que al vecino no le funcionaba. Esa, su aventura, me costó 2000 dólares constantes y sonantes porque tuve que comprar un Movicom, ya que mi trabajo requería teléfono. Por supuesto, la segunda vez me di cuenta ya que esperé a la cuadrilla de teléfonos y bajé con ellos (portero incluido) y ví lo que pasaba; creo que antes de tirar a uno sobre el termotanque, tuve la intención de ahorcarlo, no recuerdo bien.

Ciertamente mi acción fue injusta porque el único que tiene llave, aún hoy, es el portero. Luego mi acusación estaba totalmente mal dirigida. Como sea, hace más de 10 años que gozo de servicio ininterrumpido de teléfono.

Obviamente, la situación terminó por limitarse a "lo cortés no quita lo valiente" aunque esta "bestia" no entienda esas cosas.

Mientras tanto fue generando otros problemas como hacer retención de correspondencia, acumular mugre y apropiarse de espacios comunes del edificio que no se me da la gana que disponga.

El administrador agrava la situación porque no procede oficialmente ante mis reclamos, a saber:

a.- debe instruir al portero a que atienda el comunicador privado interno para que se le pida alguna cosa que deba hacer como, por ejemplo, abrir la puerta a médicos y visitantes que necesito que vengan porque hace 5 años que estoy discapacitada  y no lo puedo hacer.

b.- se pagan niveles de expensas de 350 pesos para un edificio con servicios centrales que benefician al portero en su salario básico y el sujeto no atiende esos servicios.

c.- ha ocupado indebidamente y contra reglamentariamente sectores de terraza, colocando una reja con llave que no permite el acceso de operarios y técnicos que los propietarios enviamos. Asimismo ocupa indebidamente el baño de las cocheras para acumular trapos sucios y ropa de trabajo también sucia.

d.- en el subsuelo el susodicho ha armado un taller que no usa para atender arreglos del edificio impidiendo la instalación de bauleras.

e.- niega las herramientas como escaleras, destornilladores, etc. que son propiedad del consorcio y son necesarios para hacer las tareas de mantenimiento, de modo que entorpece el normal desarrollo de la vida de los propietarios.

Todas estas cuestiones las he expuesto generalmente en tonos altos pero no ha dado resultado; ciertamente, se han favorecido con que no pudiera desplazarme y como ya se los dije -ni bien pueda bajo con la masa de 5 kilos y destrozo todo y se acabó (no sería la primera vez, ni la segunda).

Sin embargo, ya no puedo esperar, dada una circunstancia como la del punto e.- mi marido lo busca a las 7 y 20 de una mañana, no lo encuentra, lo llama por el portero eléctrico y le dice que me alcance al pasillo de servicio la escalera y no sólo se negó sino se refirió insolentemente sobre mi persona.

Por supuesto: discusión, etc. y no dispuse de escalera para un técnico que trabajaría en casa.

En suma, ¿podría saber cuáles son los puntos de torniquete que debo aplicar al administrador y al portero? ya que la idea es desarrollar una acción integral llegando a las cuestiones judiciales correspondientes y ahora si este porte pierde su fuente de trabajo será un problema de él, de todos modos siempre puede ir a trabajar a su país, Uruguay, donde todo parece pintar tan bien.

Ing. Nidia M.
(15/12/2004)

Estimada Ingeniera: la situación que Ud. describe no es todo lo excepcional y única que parece; lamentablemente, son muchos los casos en los que el pésimo desempeño de un encargado se ve acompañado por la complicidad o la indiferencia del administrador. Son muy graves las imputaciones que Ud. formula, y resulta incomprensible que esta situación se haya ido agravando a lo largo del tiempo sin que se hayan ido tomando las medidas correspondientes. El administrador actual de su edificio es responsable, durante estos dos años de ejercicio de su mandato, por la perpetuación de esta situación hasta el presente, al no haber ejercido las funciones correctivas y sancionatorias destinadas, en primera instancia, a persuadir al trabajador para que cese en su conducta y, en segunda instancia, acreditar en el Libro de Ordenes cada una de las inconductas y las pertinentes sanciones hasta llegar al despido con causa (es decir, sin indemnización) del mismo.

Por lo expuesto, le sugiero seguir el siguiente procedimiento:

a) efectuar un relevamiento puerta a puerta entre sus vecinos, para compulsar en forma personal la opinión general sobre esta situación que, a no dudarlo, debe afectar a todos;

b) consultar el Reglamento de Copropiedad en lo atinente al número mínimo de copropietarios que el mismo establece para poder exigir al Administrador la convocatoria a una asamblea extraordinaria;

c) una vez reunido el número necesario, obvio es decir que cuantos más sean mejor, consensuar un Orden del Día, en el cual podrían incluirse los dos temas que parecen aquejar a su Consorcio, a saber: 1) conducta del encargado, y 2) remoción del administrador; este Orden del Día deberá incluirse en la intimación que por carta documento se dirija al administrador, de modo tal que sea con el que efectivamente se convoque a la asamblea y se sesione en la misma tratándolo; 

d) en el caso de la conducta del encargado no se podrán tomar decisiones retroactivamente, juzgando todo su desempeño anterior y decidiendo su despido, a no ser que el Consorcio esté dispuesto a afrontar una indemnización por despedirlo sin causa para poder desembarazarse de este mal trabajador;

e) en lo que respecta a la remoción del administrador, es importante tener presente la mayoría especial que para removerlo exigirá el Reglamento y que normalmente es de los dos tercios calculados sobre el total de los propietarios;

f) en el caso en que el Consorcio decida encarar la ruptura del vínculo laboral con el encargado sobre la base de su mal desempeño (u otras causales tan graves como las que Ud. describe), el actual administrador o quien lo suceda deberán documentar todas y cada una de las inconductas e ir sancionándolas debidamente, dejando debida constancia en el Libro de Ordenes, de modo tal de poder justificar el despido y su causa.

Permítame insistir con este concepto: es muy importante ir logrando sumar voluntades y encolumnarlas detrás de estos dos objetivos, haciendo que la gente se comprometa en estas cuestiones que hacen a la vida diaria de todos, y para que algún día el edificio esté bien administrado y tenga a su servicio un encargado que merezca su puesto y la retribución que se le paga.

Con lo respondido, le envío un saludo cordial.

Jorge Armando Maldonado

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El Dr. Jorge Armando Maldonado es abogado y está especializado en propiedad horizontal. Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a valthulemaldonado@ciudad.com.ar  o comunicarse con él a los teléfonos 4632-5381 y (15)4169-4574.

Dra. Victoria Loisi

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La Dra. Victoria Loisi es abogada, miembro de la comisión directiva de la Fundación Liga del Consorcista de Propiedad Horizontal (www.ligadelconsorcista.org) y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a info@ligadelconsorcista.org, llamarla a los teléfonos 4811-9836 / 4816-5111 o mandarle una carta a Montevideo 764 11º piso "C"

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Feliz 2005

Una muy buena Navidad

Sr. Director

Agradezco toda la valiosa información recibida durante el año 2004 y aprovecho la oportunidad para desearle una MUY BUENA NAVIDAD y un excelente AÑO 2005.

Atte.

Feliz 2005

Exitosísimo Año Nuevo 2005 !!!

Sean las siguientes palabras de sincero agradecimiento por todas las atenciones y prerrogativas recibidas durante todo el año 2004 y la atención dispensada a mis notas periodísticas y requerimientos. 

Aprovecho también para desearles y augurarles un feliz, próspero y exitosísimo Año Nuevo 2005 a todos los colaboradores de "Pequeñas Noticias", en especial a vos como Director Propietario y a Fabiana que son con los que tengo un asiduo contacto, no dejando de lado a los prestigiosos arquitectos, abogados, etc. que permanentemente hacen docencia de su profesión.

Cariñosamente

Avisos Clasificados

EMPLEO - PEDIDOS

EMPLEADA: empleada/o que esté trabajando en alguna administración y que esté buscando cambiar de trabajo - Dr. Daniel Elizondo - Tel: 4783-6255/4786-3612

PLOMERO: Tengo una empresa de limpieza de tanques de agua potable y solicito plomero para dedicarse "part time" para hacer la limpieza de los mismos - Con referencias - Comunicarse con la Sra. Cecilia al (15)5633-1813 o enviar un e-mail a cecilaffaye@yahoo.com.ar

INMOBILIARIA - OFRECIDO

5 LOTES GRANDES: Dueño vende en Gral. Las Heras (Pcia de Bs. As.) - Oportunidad única - Contactar Sr. Propietario - E-mail: ofrecidos@pequenasnoticias.com.ar

Sereno: Sr. Cristian se ofrece para sereno en consorcio; dispongo de óptimas referencias y certificados de trabajo - Roggiero, Cristian Luis - Teléfono: 4551-6435 - Horario: 12 a 23 - E-mail: cristianrog@hotmail.com

Ayudante de Encargado o Encargado (sin vivienda): Mi nombre es Gustavo Horacio Bartomeo, tengo 49 años, casado, dos hijos (12 años y 7 años, varón y nena), soy argentino, tengo estudios secundarios completos. Mi experiencia laboral esta lograda a través de una media docena de suplencias en diferentes edificios.(Administración, Buratti, Administración Peralta, Adm. Hernández..) En realidad busco un puesto en Zona Norte, ya que vivo en Olivos, y de ser posible efectivo. No me interesaría hacer suplencias, ya que no solucionan en definitiva mi situación laboral.,Parece muy exigente, pero es la realidad. Mi mail es geachebe@yahoo.com.ar Mi teléfono es 4790-7368 - Lunes a Viernes de 8:30 hs a 12:00 hs, o dejar mensaje. Desde ya muchísimas gracias.

Locutora: Full-Time - Actualmente desocupada con referencias comprobables - Comunicarse con la Sra. Julia Felisa Gadhi al teléfono: 4 656-8733 o enviar un e-mail a lafelizdebaires@hotmail.com

Encargado suplencias fines de semana Capital Federal: Hombre 44 años amplia experiencia en edificios de oficinas y vivienda - Conocimientos de plomería, electricidad, etc... - Solicitar CV y referencias contactándose a andreaanica@hotmail.com

Colaborador de administradores gratuito: Quiero ofrecer mi tiempo en forma gratuita a aquellos administradores que den la posibilidad de poder aprender un poco de este rubro ya que estudio administración de consorcio y quería aprender mas en la practica - Héctor Alejandro - Teléfono: 4918-5694 a partir de las 18:30 - E-mail: alejo_olabor@yahoo.com.ar

Feliz 2005

Deseos

Que todos los consorcistas/vecinos sean más solidarios, comprensivos, honestos y respetuosos de las normas de convivencia. Cada consorcio o cada barrio es como una Argentina chiquita.

Que todos los seres de este "Bendito Planeta Tierra", entiendan que la vida es una escuela, venimos a aprender, que só5lo debemos ver, analizar y corregir nuestros errores y no los errores ajenos, porque si cada uno corrigiera sus propios errores, no tendrían tiempo en criticar o juzgar a los demás.

Que todos, absolutamente todos nuestros errores sean perdonados, y así de una vez por todas, se cumpliría lo que siempre hemos pedido: PAZ - AMOR - PROSPERIDAD.

Si nos mantenemos todos en paz, si damos amor incondicional y agradecemos todos los días de nuestra vida todo lo que ya hemos logrado, ayudaremos a que todo prospere.

Asignaciones, Libro de Sueldos y vacaciones

Estimada Silvia, es reconfortante recibir mensajes como el tuyo, ya que entendemos que nuestro trabajo te es de utilidad y ayuda en esta tarea tan especial que es la de administrar consorcios. Todo el equipo de Pequeñas Noticias te envía los más sinceros deseos de Felices Fiestas y un súper 2005!!!!

Pero ahora... ¡a trabajar!

Como has sido muy prolija con tus consultas también nosotros las vamos a numerar para no perderlas.

1) Las diferencias retroactivas se pueden incluir en el mismo recibo de haberes del mes de diciembre aunque nada te impide que lo hagas en un recibo por separado, claro que deberás informar esta novedad a la AFIP. Con respecto a cómo informarlo tanto si hacés una rectificativa como si lo informás todo en diciembre es muy probable que el consorcio tenga un saldo a favor. Si realizás una rectificativa seguro que lo va tener porque has depositado más de lo que deberías haber depositado. Por otra parte, si lo informás todo en diciembre es bastante probable que el SIJyP pueda compensartelo todo ya que en este mes también vas a tener que informar los aguinaldos, con lo cual estimo que podrás compensar todo en diciembre sin inconvenientes. Si éste no es el caso, deberás gestionar como de costumbre el reintegro de la diferencia que no te compensa.

2) En caso de querer cambiar de modalidad se deberá informar tal situación pues el administrador anterior estaba autorizado a utilizar hojas móviles con un formato determinado que fue el que aprobaron. Para cambiar de modalidad se debe solicitar la autorización. Si querés continuar con ese libro, entiendo (al menos si no ha cambiado) que se debe presentar el nuevo formato con el que se hará el libro para poder seguir adelante.

3) Al trabajador suplente se le debe dar el Alta Temprana en ese consorcio si es que nunca se la hizo (ni siquiera en otros años). Si es la primera vez que trabajará en ese edificio se debe realizar aunque sea por trabajar solo 14 días. Deberás informarle a tu Aseguradora de Riesgos para que quede cubierto durante esos días en caso de cualquier accidente y deberás preguntarle al trabajador si desea que se le descuente para el sindicato y el Fondo de la Maternidad, Vida, Desempleo y Discapacidad (Art. 27 del Convenio Colectivo de Trabajo Nº 378/04). Con respecto a las contribuciones deberás tenerlo en cuenta en todos los sentidos. Cuando digo "consultarlo" significa tener todo "por escrito" ya que, como seguro sabés, las palabras se las lleva el viento y no son prueba de nada a la hora de hacer frente a las preguntas y requerimientos de un inspector.

Espero haber respondido todas tus consultas y que te sean de utilidad. Otra vez te deseamos, de corazón, todo lo mejor para lo que queda del 2004 y el nuevo 2005!!!!

Un beso enorme.

MFL

Si te interesan los temas o problemas de tu consorcio y querés encontrarles solución escuchá CONSORCIO el programa del Dr. Awad.

Desde el 19 de Marzo todos los viernes a las 12 hs. por Radio Cultura F.M 97.9 mhz o por www.fmradiocultura.com.ar

www.umiph.com.ar

Unión de Medios Independientes de la Propiedad Horizontal

Cursos a nivel terciario o universitarios

Hola Marcos, nos alegra mucho que sea de tu agrado el boletín y contarte entre nuestros lectores.

Durante el año 2003 y el 2004 hemos realizado varias notas relacionadas con el tema ya que hubo varias universidades que incorporaron ofertas para el sector de la administración de consorcios, además de las ya tradicionales entidades del sector.

El Instituto de Capacitación Inmobilia (ICI) de la Cámara Argentina Inmobiliaria (CAI) creó la carrera de "Administración de Consorcios y Urbanizaciones Modernas" y la Universidad Católica más la del Salvador ofrecen distintas propuestas para el sector.

También dictan cursos de menos duración entidades como la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI), la Asociación Inmobiliaria Edificios de Renta y Horizontal (AIERH) y hasta el mismo Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires en forma gratuita.

Podes ampliar sobre el tema en distintas notas que se han publicado en varios boletines de Pequeñas Noticias a los cuales podrás acceder ingresando a www.PequenasNoticias.com.ar y luego al icono cuyo dibujo es un diario ubicado en el centro de la pantalla inicial y en la parte superior. Al hacer clic en él encontrarás todos los boletines desde el último publicado hasta el número 0.

Te recomendamos:

Un saludo cordial

CGdeR

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