El encargado de un edificio, su mujer embarazada, cinco chicos y su ex- mujer encontraron la muerte durante la noche del martes 27 de julio al inhalar monóxido de carbono (CO) proveniente de un calefón ubicado en la cocina.

Aparentemente los conductos por los cuales deben evacuarse los gases producidos por la combustión del gas no funcionaban correctamente y la ventilación no era la adecuada.

El padre del encargado fue quien los encontró a todos ya muertos el miércoles en las primeras horas de la tarde cuando con una llave maestra que le facilitó el administrador del edificio pudo ingresar junto a la Policía, ya que nadie respondía a los llamados.

Todos los que se encontraban en la unidad funcional destinada a vivienda del encargado del edificio de Baigorria 4186 en el barrio de Villa Devoto estaban vestidos, menos una de las nenas que se encontraba ya desvestida y próxima a bañarse.

Al ingresar el padre y la Policía a la vivienda hallaron la ducha abierta del baño, el calefón prendido y a las 8 personas en las distintas habitaciones y pasillos del departamento como si nadie hubiera siquiera sospechado el peligro que estaban corriendo. Cada integrante fue encontrado en un lugar de la casa desde donde aparentemente cada uno realizaba sus actividades normalmente: la chica (8 años) que estaba por bañarse cayó en una de las habitaciones cerca de un adolescente (14 años), el portero y su señora estaban vestidos sobre la cama de su habitación, en otro de los ambientes la ex-mujer con un bebé (11 meses) aparecieron sobre la cama y por último una nena (4 años) y un chico (10 años) aparecieron caídos en el suelo como yendo de un ambiente a otro

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Alto riesgo por la Dra. Mónica Rissotto

PN: ¿Quién va ser responsable de esta tragedia?

Dra. Rissotto: Si no hubo dolo o negligencia grave de los que ahí vivían, es del consorcio. Desde el punto de vista laboral es del consorcio... de eso no hay dudas.

PN: Uno podría llegar a pensar que en realidad es un accidente y que la responsabilidad fue de los habitantes de la portería.

Dra. Rissotto: Depende de varias cosas. Primero respecto a la vivienda se la tenía que seguir manteniendo en buenas condiciones. Si no funcionaba el calefón el consorcio lo hubiera tenido que tomar a su cargo. Lo que hay que ver es si el encargado alguna vez hizo la denuncia y si en algún momento le dijo al administrador "esto no funciona". Si no hubiera dicho eso, no hay duda de que no hay responsabilidad del consorcio. Yo no sé si habrá ahora algún otro pariente pero si lo hubiese, le correspondería una indemnización que es pequeña -en comparación con la magnitud de lo que sucedió- en concepto de extinción de la relación laboral (Artículo 248 de la Ley de Contrato de Trabajo).

PN: ¿Quiénes están habilitados para reclamar?

Dra. Rissotto: El más habilitado para hacer un reclamo sería un hijo. Suponiendo que lo tiene éste puede hacer un reclamo por el artículo 248 y otro por accidente de trabajo donde si opta por acogerse a la Ley 24.557 (Ley de Accidente de Trabajo) lo que va a cobrar está totalmente tabulado y es poco.

PN: Parece ser que en la unidad de portería vivía temporalmente la ex-mujer del encargado. ¿se lo podría considerar como una abuso al no ser un familiar directo de no estar autorizado?

Dra. Rissotto: No tendría que estar viviendo allí, no tendría que haber estado allí y quizás le vayan a achacar un poco la responsabilidad al administrador. Si es la primera vez no, pero si fueron varias veces y no lo intimó o no le envió una carta documento, el consorcio podría decir: "aquí el administrador no actuó como corresponde". Pero que estuviera o no la mujer, en la medida que no tenga incidencia sobre el calefón, no va a tener importancia salvo que esta señora lo haya usado mal.

PN: ¿El consorcio sigue siendo responsable frente a los parientes que no pertenecían al grupo familiar primario y que estaban ahí?

Dra. Rissotto: Quizás pueden achicar un poco la indemnización y ante esta situación conseguir pagar una indemnización menor pero es bastante relativo porque hay una ley (la 19.587) que es la de higiene y seguridad. Según esta ley el consorcio tenía la obligación de que los ambientes o lugar de trabajo estén en buenas condiciones y acá esto no funcionó. Por eso la responsabilidad es del consorcio. Si esto hubiera pasado en otra unidad funcional el problema hubiera sido del propietario pero acá no porque el bien además es un bien común y por ellos debe responder el consorcio.

PN: ¿O sea que este consorcio quedó sumamente expuesto?

Dra. Rissotto: Sumamente expuesto. Igual hay que ver qué seguros tiene y hasta qué punto lo van a cubrir

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La Dra. Mónica Rissotto es una abogada que cuenta con amplia experiencia en temas laborales relacionados con la propiedad horizontal. Se desempeña como docente en temas legales en la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) entre otras instituciones y tiene a su cargo la asesoría legal del departamento de Negociaciones Colectivas del Ministerio de Trabajo. Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a mrissotto@yahoo.com

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Propiedad Horizontal

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Ahora, a partir de los martes

Con este Boletín de Pequeñas Noticias Nº 223 correspondiente al día 3 de agosto de 2004, se inicia una etapa donde la distribución de los distintos boletines dará comienzo los días martes de cada semana a la medianoche y durante el transcurso de la misma irá llegando a cada una de las direcciones de mail de todos los lectores que semana a semana lo esperan en sus casillas de correo electrónico.

Como la cantidad de suscriptos al boletín es cada vez más grande hemos implementado una lista "VIP" para todos aquellos lectores que necesiten recibir los boletines en los primeros días de la distribución. Para poderlos incorporar a esta lista solo deben enviar un mail a listavip@pequenasnoticias.com.ar donde el asunto del mensaje diga "Incorporación a la lista VIP" y en el cuerpo del mismo se incluya la dirección de e-mail propiamente dicha y sus datos personales actualizados: nombre y apellido, dirección postal, localidad, provincia, país, teléfono y si es administrador, copropietarios, encargado, inquilino, proveedor, profesional, etc.

De todas formas desde este mes de agosto de 2004 y a partir de los días martes a las 00 hs. se podrá acceder a cada nuevo boletín semanal desde el sitio www.PequenasNoticias.com.ar en la sección "Boletines ya publicados". Aquí se puede llegar a través del icono con el diario doblado que se ubica en la ventana principal, arriba y al centro. Al hacer un clic en él se accede a la lista de todos los boletines publicados hasta la fecha: desde el más reciente hasta el número 0.

También se puede llegar a esta sección haciendo un clic en el menú "Servicios Varios" de la barra ubicada a la izquierda de la ventana principal y luego en "Boletines ya publicados". De ambas formas se llegará al mismo lugar.

Una vez visualizados los distintos números de boletines se debe hacer un clic sobre el botón del elegido y así se accede a su contenido para luego imprimirlo, bajarlo a la computadora o simplemente leerlo antes de recibirlo vía mail

Defensoría del Consorcista

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Convenio Colectivo de Trabajo 378/04

Análisis comparativo (6ª entrega) por Norberto Wilinski

Esta es la 6º parte del detallado y exhaustivo cuadro comparativo que realizó el contador y administrador Norberto Wilinski entre cada uno de los artículos del anterior Convenio Colectivo de Trabajo (306/98) y el que lo reemplazó (378/04) El tema de esta semana está dedicado a la primera parte de la sección dedicada a las "Remuneraciones"

Remuneraciones

En la próxima entrega se tratará la segunda parte del capítulo: "Remuneraciones"

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El Dr. Norberto Wilinski es Contador Público y Licenciado en Administración especializado en Consorcios de Propiedad Horizontal, es socio fundador de Administradores Independientes de Propiedad Horizontal (AIPH) y la Unión de Medios Independientes de Propiedad Horizontal (UMIPH), es director de Ediciones PropHor. Se puede suscribirse en forma gratuita al Boletín de PropHor enviando en e-mail a prophor@infovia.com.ar o llamando al teléfono 4857-1870.

Administración 

Maria Luisa Rodríguez

Administración de Consorcios

Índice de Julio de 2004

En el último boletín del mes, el Nº 222 del día 26 de julio de 2004, en la nota de tapa llamada "No jurarás en falso" Pequeñas Noticias entrevistó al Lic. Aurelio Aballe quien encabeza el equipo de profesionales responsables del Registro Público de Administradores de la Ciudad de Bs. As. en la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor (DGDyPC), a la Dra. Patricia Saporiti y a la Lic. Mercedes Cano que estaban abocados a terminar los detalles del programa aplicativo que se utilizará para implementar la presentación de la declaración jurada anual establecida por la Ley 941. La entrega de estas declaraciones se realizará en Esmeralda 340 donde se firmará frente a empleados de la misma Dirección.

La Disposición 4.880 de la DGDyPC dispone que los administradores cuyo CUIT finalice en 0, 1 o 2 deben presentar las declaraciones juradas de los consorcios que administraron durante el período 2003 entre el 16 de agosto y el 17 de septiembre. Si el CUIT termina en 3, 4 o 5 deberán hacerlo entre el 20 de septiembre y el 22 de octubre y si finaliza en 6, 7, 8 o 9 deberán entregar la declaración jurada entre el 25 de octubre y el 26 de noviembre de 2004.Si bien el aplicativo no se encontraba disponible en el sitio del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires hasta el sábado pasado (30/07/2004) es de suponer que muy próximamente estará disponible para poderlo bajar e instalar en cada computadora.

Para no recargar el "peso" de los boletines a partir de este número se implementó un sistema nuevo: se puede acceder a la tabla del índice mensual con todos los temas tratados en el mes, boletín a boletín, haciendo click en el vínculo habilitado, mientras se está conectado a Internet.

Correo de Opinión

Consejo de propietarios por el Dr. Eduardo J Brailovsky

El Dr. Eduardo Brailovsky reflexiona sobre la figura del Consejo de Propietarios a partir del tratamiento que realizó la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades (CAPHyAI) de este tema en su Newsletter del pasado 16 de junio de este año (2004).

De mi consideración:

He tomado conocimiento, a través de la comunicación que "Pequeñas Noticias" me hiciese llegar (como siempre, el primero en publicar las novedades consorciales), del panfleto que la CAPHyAI hiciese llegar a sus asociados <ver documento original>.

Al respecto, ese libelo me merece unas palabras que, tratando de no importunar a sus distinguidos lectores, expresaré a título propio.

En mas, considero una "barbaridad" (compréndame que no puedo utilizar lenguaje soez) la "liviandad" o "superficialidad" con que una institución como CAPHyAI (y que presupongo seria), ha tratado un tema tan difícil como el "consejo de propietarios" en los consorcios.

Y ya desde aquí avizoramos un profundo disenso con CAPHyAI y el autor del texto en examen.

Comencemos con lo más suave (así como para que no me acusen de ser "matador" de ideas).

Así que, primero, fíjense que he mencionado al "consejo de propietarios" en lugar de "consejo de administración".

Esta diferencia, reconozco expresamente haberla copiado del Sr. Jorge Hernández de la Fundación Reunión de Administradores (FRA), con el que he departido tiempo atrás.

Y repito el sentido de sus sabias palabras:

El "consejo" NO ADMINISTRA sino que "ACONSEJA". Es así que no podemos llamar "consejo de administración" a un "consejo" que no puede administrar.

Concuerdo con Hernández (FRA) que hay que ser muy preciso en la terminología, en el lenguaje y en el sentido de las palabras porque no "cuesta tanto" ser preciso y porque con el uso correcto se logra una cabal comprensión del significado de la frase que se usa.

Ahora compliquemos el tema, con lo que a mi entender es MUY GRAVE.

Del texto en estudio surge la recomendación de la "comisión de administración" de CAPHyAI, para que cada administrador asociado distribuya el texto entre TODOS los propietarios de TODOS los consorcios que administre.

Nada más equivocado o errado.

¿Por qué?. Porque como TODOS sabemos, ese texto NO PUEDE SER APLICADO A TODOS LOS CONSORCIOS como si fuera un milagro del Señor en beneficio de la humanidad.

Porque el texto es inaplicable en muchísimos casos y en la mayoría de ellos solo CONFUNDIRÁ AÚN MAS a los pobres co-propietarios que NO ENTIENDEN de leyes y normas o de "institutos jurídicos" porque no son ni estudiantes de abogacía ni son ABOGADOS y ni siquiera tienen obligación alguna de entender.

Aclaro, para que no se torne oscuro, y entonces debo recurrir a la Historia, que nos mostrará DE DONDE SURGE una figura como la del "consejo de propietarios".

Recuerdo para los desmemoriados y los que no son abogados que cuando nuestro legislador Vélez Sarsfield redactó el Código Civil, expresamente reprobó la existencia de la propiedad por pisos o dividida.

Expresamente dijo Vélez Sarsfield: "condeno a los condominios a su disolución, porque son fuente de problemas".

Claro, en esa época, todos los pisos eran a lo sumo un "condominio". Y Vélez, que créanme no era tonto, se percató que era NORMAL que todos los condóminos se pelearan para no pagar las cargas de la heredad o lo que sea que tuviesen que pagar.

A cuento viene que cuando estudié esa genialidad del código civil, me pregunté: ¿De qué viven los abogados? y respondiéndome que de las peleas y juicios era, decidí dedicarme a algo parecido al condominio: la propiedad horizontal. Y realmente, desde que me recibí hace muchos años atrás, jamás me arrepentí de mi decisión.

Así, ya adelanté lo que ocurrió con el "progreso". La ciudad creció, los terratenientes tuvieron que convivir con la creciente clase media que quería estar en las ciudades, en el mismo centro de la ciudad, y claro, si todas las construcciones eran "casas", la ciudad solo se extendía y la población cada vez se iba alejando del centro...

La solución, construir edificios por pisos que Vélez NO quería, había que encontrarle "la vuelta" y los legisladores la encontraron: la ley 13512.

Que no es condominio, pero casualmente tiene grandes semejanzas y con una ventaja: la indivisibilidad de las partes comunes. Pero con todos los grandes problemas de "compartir" que tiene el condominio.

Así que, cuando se sancionó la ley 13512 de propiedad horizontal, TODOS, incluso los legisladores, se dieron cuenta que estaba "incompleta", que faltaban regular muchos aspectos y que traería, sin lugar a dudas, muchos problemas por resolver.

Pero eso, los mismos legisladores lo solucionaron (parcialmente): dejaron la regulación de la ley en manos de un "decreto reglamentario".

Justamente de ese decreto reglamentario es de donde surgen expresamente LOS REQUISITOS MÍNIMOS que tiene que contener un REGLAMENTO DE COPROPIEDAD como el que impone la ley 13512 a los consorcios.

Para los que no sabían, es de aquí, de esta enumeración de requisitos mínimos que hace el decreto reglamentario de la ley 13512, que los Escribanos toman base para la redacción (e invención) de los reglamentos de co-propiedad que tienen que efectuar por encargo de algún constructor.

Pero que este abogado sepa, ni en la ley 13.512 ni en el decreto reglamentario de ella, JAMÁS se ha mencionado la existencia de un CONSEJO DE PROPIETARIOS.

Claro, surge la pregunta: ¿Y por qué? (como los niños, vió, que siempre preguntan el por qué de las cosas, pues necesitan las explicaciones para entender un poco de todo).

Porque en los comienzos todo era distinto. Porque en los comienzos la ley se aplicaba, la gente cumplía y especialmente EL CÓDIGO CIVIL SE APLICABA.

Porque si todo funcionase normalmente veríamos que no se necesita un consejo de propietarios para que el consorcio "funcione".

Porque el administrador, que es un MANDATARIO del consorcio, debe cumplir las normas del mandato. Y como dice Vélez Sarsfield, debe poner en defensa de los intereses de su mandante (en este caso el consorcio) MAYOR INTERÉS Y CUIDADO que un buen "pater familiae" romano.

Porque si no pone mayor empeño en el cuidado de bienes ajenos (mas aún que sobre los propios), entonces le caben las sanciones de la ley penal y debe responder por los daños y perjuicios que cause, según las previsiones del Código Civil, con TODO su patrimonio.

Aquí otra vez me evadiré del tema, así que pido perdón por adelantado a los lectores. Es por lo que expuse precedentemente que siempre recomiendo a los co-propietarios y consorcios: para designar administrador, no se fijen en el precio, lo barato sale caro. Fíjense en si el administrador es respetado por sus pares, si es reconocido en plaza, sus referencias y sobre todo, SU PATRIMONIO (para que en caso de error -ya no de delito- pueda responder, pagar, por los daños que al consorcio cause).

Y ahora volvamos al tema central.

De esta forma, si el administrador CUMPLE con lo que tiene que cumplir, es decir, pone mayor empeño que el normal en el cuidado del patrimonio del consorcio, su rendición de cuentas será "pristina", clara. Sus cuentas "cierran" y los montos de los trabajos que se hacen son más baratos que el que cualquier particular pueda conseguir (porque casi casi son mayoristas en "dar trabajo" a los gremios y personas con las que trabaja).

Y los administrados, aún con disenso, no tendrían que tener objeciones porque es el avance y progreso del consorcio, de todos y no de uno en particular.

Ni siquiera para control de trabajos o asesoramiento se necesitaría el consejo de propietarios en un consorcio.

Porque si algo falla en el consorcio el buen empleado consorcial debe dar aviso de inmediato al administrador (CCT 378/04 y anteriores).

Ante el aviso, el administrador ESTÁ MAS QUE CAPACITADO profesionalmente para enviar personas MATRICULADAS (LEY 941 CABA) para que inspeccionen el problema, informen su solución y presupuesten su costo mínimo.

Y porque ante la solución del problema al costo más bajo, se abaratan las expensas y todos los propietarios contentos.

Y porque en la rendición anual de cuentas los administradores efectúan una distribución de su "rendición" con antelación de un mes, con la invitación expresa a los propietarios para que el que guste, inspeccione los comprobantes avalatorios de dicha "rendición".

Y porque si los propietarios pusiesen el mínimo interés en sus cosas particulares, SI realmente DUDAN de algo, ya por sí o ya a través de SU contador público, podrían controlar los comprobantes cuestionados.

Y porque así, las asambleas de propietarios para aprobar cuentas solo serían una discusión de amigos y no un "pase al infierno".

Pero claro, como generalmente los co-propietarios no ponen empeño personal en cuidar su patrimonio (buscando lo barato y no lo bueno para administrar su patrimonio, su inmueble), es que en la práctica existieron (todavía hay, pero ya van quedando menos) MALOS ADMINISTRADORES que no pagaron las cargas sociales y endeudaron al consorcio, que se "fugaron" con el dinero de los consorcistas.

Y para colmo, muchos propietarios  (por suerte no todos) NO QUIEREN pagar abogados para llevar a juicio y condenar a esos estafadores y para peor después se quejan que la Justicia "no hace nada". 

Pero los que sí hacen, SI logran justicia, aunque es cierto: deben pagar el costo porque los abogados no trabajamos gratis.

En resumen, como todo se ha complicado, como actualmente se desconfía de todo y de todos, es que se pretende controlar al administrador CADA VEZ MAS, con la existencia de este "invento" del Consejo de propietarios.

Consejo de propietarios que SOLO TIENE cabida legal, si está "inventado" en el reglamento de copropiedad del consorcio, si el Escribano lo reguló. Y si no lo previó, NO EXISTE, NO TIENE FACULTAD ALGUNA y el administrador puede DESCONOCERLO, IGNORARLO y no tendrá sanción alguna.

Es cierto que existe otra forma de dar cabida legal a un consejo de propietarios.
Pero llamando a las cosas por su nombre no debería llamarse consejo de propietarios. Esa forma es que la Asamblea citada legalmente y con los requisitos de ley, designe "REPRESENTANTES" de la Asamblea, con fines expresamente previstos de control y consejo de la administración designada.

Pero entonces deberá llamarse a esos miembros como "representantes de la Asamblea" y no "consejo ...", y las facultades surgen del texto del acta que seguramente no será escueta y que deberá protocolizarse notarialmente a alto costo.

Y volviendo al tema que dio inicio a esta esquela, entonces las instrucciones del panfleto de CAPHAI, SOLO DEBERÍA SER DISTRIBUIDO entre los consocios que tienen prevista la existencia del consejo de propietarios.

Pero NO debe distribuirse entre los que no prevean dicha figura.

Y adentrándonos en el texto "in examine" veo otro punto en colisión grave con mis conocimientos y experiencia.

La CAPHyAI asevera que el consejo de propietarios solo podrá: "... previa decisión de asamblea que resuelva que el Consejo de propietarios puede ejercitar esas funciones (de administración) en los casos de acefalía de administración a fin de que el consorcio no se inmovilice por indisponibilidad de fondos y por tiempo limitado." 

(lo agregado grande y negrita es aclaración de este suscrito).

GRITO YO: NUNCA, NUNCA JAMÁS, FALSO, FALSO Y DOBLEMENTE FALSO.

Primero, porque si el Reglamento o la asamblea no han previsto tal facultad de administrar para el "Consejo de propietarios" jamás podrá ese consejo tener esa facultad (repetitivo pero creo que se puede entender).

Segundo, porque si ADMINISTRA, aún provisoriamente o por corto tiempo, esas personas son ADMINISTRADORES y no son un "consejo".

Es decir, legalmente NECESITAN un nombramiento de administrador.

Nombramiento que será colectivo, será para todos esos integrantes, y con responsabilidad solidaria entre todos los co-administradores designados, pero que es al fin y al cabo "nombramiento de administrador".

Nombramiento que deberá ser protocolizado (pasado a escritura pública) para ser oponible a terceros.

Y si no, en este último caso, baste mi experiencia de haber representado a un consorcio y haber en su nombre demandado a otro consorcio vecino por daños y perjuicios, cuando el consorcio demandado "contestó demanda", lo hizo con la firma de un "consejo de propietarios" que dijo que administraba, pero carecía de nombramiento como tal, y por ende no tenían personería por lo que el Juez de la causa rechazó la contestación de demanda por FALTA DE PERSONERÍA y así "sus representados" (el consorcio al que decían representar) QUEDÓ REBELDE y por supuesto PERDIÓ EL JUICIO. 

Claro que los demás propietarios, al no ser abogados, no se dieron cuenta de reclamarles personalmente a dichos "miembros del consejo" que pagaran de su peculio y hasta con su vivienda, los daños y perjuicios que provocó su temeridad de decir que administraban cuando legalmente NO PODÍAN HACERLO.

Además, allí surgirá otro problema: ¿Y el consorcio se queda SIN "consejo de propietarios"? O será como me expusieron risiblemente en un consorcio: el "consejo de propietarios" administra y ellos se controlan a sí mismos !!!!!

Entonces ¿de qué control sirve? ¿para qué sirve?.

Ahora, si el administrador solo reparte esa nota entre los consorcios que tienen previsto la existencia de un consejo, debo entonces señalar:

1.- La nota contiene graves inexactitudes, entre ellas la que arriba señalé.

Es decir, no es la única, pero son las más visibles. Y si analizo todo detalladamente no solo "Pequeñas Noticias" no publica mi nota sino que me excluyen para siempre.

2.- todas las limitaciones y facultades del consejo de propietarios deben surgir claramente del reglamento de copropiedad o de instrucciones dadas por la Asamblea que constan en el libro de actas de asambleas consorciales y además, en la ley 20744 de contrato de trabajo y Convenio colectivo de trabajo 378/04.

Así que con solo transcribir las normas aplicables, que seguramente son mucho más claras que el panfleto de CAPHyAI, bastaría.

Además, las leyes se presumen conocidas por todos. Y normalmente todos conocen las leyes.

Porque como antes dije y repito: no todos los reglamentos de copropiedad son iguales y NO todas las normas aplicables (a los consejos de propietarios) son iguales. Es más, de hecho siempre hay grandes diferencias según el notario que redactó el Reglamento de copropiedad.

Claro que si el administrador considera IGNORANTES de la ley a los administrados entonces sí deben circularizar el texto en cuestión, pero sugiero tomen el mínimo recaudo de corregir lo equivocado, ajustándose a las normas vigentes: reglamento, ley 20744, CCT., Código Civil, decreto reglamentario ley 13512, etc.

Pero no vaya a ser que algún administrador sea acusado de "inmiscuirse en la profesión de abogado", pisotear incumbencias profesionales de los abogados y, lo que es peor, hacerlo mal y cometer graves errores legales. Y eso, mis estimados lectores, SE PAGA.

Mas bien, si realmente el administrador quiere un libelo similar al que ataco sugiero humildemente que un abogado haga un INFORME (pago, por supuesto) y que dicho informe sea distribuido entre los administrados del consorcio que corresponda (únicamente).

Ahora si el tema realmente fuese "grave" como sería un enfrentamiento entre el administrador y los miembros o un miembro del consejo de propietarios entonces sí, NO SOLO recomiendo que CONSULTEN A UN ABOGADO sino que sería lo más sensato y, por supuesto, sugiero no hagan uso del libelo de marras.

Que el abogado seguramente utilizará una carta documento fehaciente y en ella les hará saber a los propietarios que se están irrogando funciones que no les caben y que tal actitud conlleva responsabilidades legales a las que deberán responder.

Porque otro tema que la misiva de CAPHyAI no dice es qué ocurre si algún miembro del consejo de propietarios no cumple con las funciones como debe o se inmiscuye en facultades que NO TIENE.

Y creo que un panfleto como el escrito debería ser completo, correcto, sin inexactitudes, legalmente sabio para conocimiento de los interesados, o no debería ser.

Sin otro particular, y esperando que sirva mi diatriba, saludo a Uds. muy atentamente

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HABLEMOS DE CONSORCIOS

Rincón Solidario

La administración no me da ninguna respuesta

Estimados señores: quisiera saber si existe una ley que determine la forma de liquidar los gastos de seguridad privada contratados por el consorcio.

Hasta donde entendí la ley 13512 no contempla la misma y a mi entender este servicio no forma parte del mantenimiento del edificio, razón por la cual creo que se debería erogar en partes iguales y no por %, o en su defecto llamar a una asamblea para determinar la forma de erogar los mismos.

Dado que la administración no me da ninguna respuesta y siendo que las diferencias por porcentual son importantes quisiera saber si es correcta la forma actual de liquidación.

Sin otro particular y a la espera de una pronta respuesta los saludo atte.

Pablo L.

(19/6/2004)

Estimado Pablo L.:

Muchas gracias por su consulta, es un honor para mí poder responderle.

Ahora bien, respecto a su pregunta y antes que nada, deberé hacer algunos comentarios sobre la ley 13512 y el País en General.

Este "asunto" de la "seguridad privada" nunca pudo estar contemplada en la ley 13.512 porque al momento de su sanción el Estado Nacional, siguiendo el mandato que le impuso la Constitución Nacional, cumplía acabadamente con su deber de "... proveer a la seguridad interior ...".

Lamentablemente, el empobrecimiento de nuestro Pais no solo fue económico (por culpa de nuestros gobernantes), sino que también fue educativo, cultural, etc.

Y nuestros legisladores jamás se dieron cuenta que mientras peleaban por "repartir la torta de la co-participación federal" (cualquier semejanza a la realidad de hoy escapa a mi entendimiento), todo eso debía repercutir indefectiblemente, entre otras cosas, en el empobrecimiento de la prestación de justicia (poder judicial), prestación de seguridad (poder de policía), etc.

Y no me refiero a la historia de la Nación sino también a las Provincias. 

Empero, esa VIEJA ley 13512 tan imperfecta como es, con tantos proyectos de cambios SUPERFLUOS que se quieren imponer, no deja de SERVIR ACABADAMENTE a sus propósitos.
Fíjese que la ley de propiedad horizontal de la REPUBLICA ORIENTAL DEL URUGUAY (ley 14.261 y modificatorias), e incluso de la REPUBLICA FEDERATIVA DEL BRASIL (ley 4591 y modificatorias), si bien son bastante más extensas que nuestra ley local, NO TRAEN ninguna novedad (excepto algunas normas sobre el administrador y sus funciones que nosotros incluimos en el capítulo "del mandato" del Código Civil de la Nación y en el Reglamento de copropiedad y administración de cada consorcio -y ajustado a cada consorcio-).

Incluso lo NO previsto por la ley 13.512 está previsto por el decreto reglamentario 18734/49 y los pocos "vacíos" que pudieron haber quedado los solucionó la fértil Jurisprudencia.
Claro, algunos legos se quejan que la ley es oscura: entonces ¿por qué no recurren a informes de los abogados especialistas?. Y mi ligera interpretación es que "les duele" pagar honorarios profesionales y por "amarretes" no se dan cuenta que a la larga, les saldrá muchísimo más caro.
Ud., mi querido Pablo, está efectuando una consulta y fíjese que no le sale "caro" y evitará problemas. 

Prosiguiendo con su tema, es de señalarse que el "ítem" de la seguridad privada no es el único faltante dentro de las previsiones de la ley 13512, del decreto reglamentario o de los Reglamentos de copropiedad de los consorcios.

Tampoco se ha previsto la contratación de empresas de limpieza especializadas, ya para las partes comunes del consorcio, ya para las piletas, y menos aún está previsto los "guarda-vidas" de la o las piletas, la "desinsectización y/o desratización" (a pesar que éste último ítem es sumamente antiguo). 

No obstante, de acuerdo al decreto reglamentario de la ley 13512, el Nº 18734/49, se ha delegado en las normas consorciales, en esas normas contractuales, la forma de organizar la liquidación de gastos del consorcio. 

Entonces, todo ello debe regirse por las normas del Reglamento de copropiedad y administración del consorcio. 

Y si así no fuese deberemos aplicar las normas generales que caben a este sistema comunitario, sistema de comuna, de consorcistas, de co-propietarios. 

Y el sistema, copia misma del sistema democrático, es claro: TODOS LOS PROPIETARIOS tienen que COMPARTIR todos los gastos que se efectúan en el mantenimiento de las cosas comunes del cual son propietarios todos los propietarios (valga tanta redundancia pero que considero ilustrativa) y en su proporción.

El fundamento es claro: con ese "mantenimiento" o "gasto", TODOS SE BENEFICIAN, en la proporción del cual cada propietario es dueño en el Consorcio.

Porque, mi estimado amigo, el interés de las cosas SIEMPRE GIRA sobre el interés económico. Si Ud. es propietarios de 10 (diez) metros cuadrados su interés será menor al que tiene 1000 (mil) metros cuadrados en el consorcio. 

Generalmente la proporción en la que cada propietario participa de los gastos comunes está dada por el porcentual que cada propietario posee sobre el total de metros cuadrados del edificio, generalmente detallado en el Art. 2º o 3º del Reglamento de copropiedad.

Y fíjese que todo esto enumerado arriba se aplica claramente al sistema de "seguridad privada": El guardia de seguridad vigila y/o cuida el ingreso de personas al edificio para evitar, en lo posible, que alguien pueda ingresar y robar, y en todo caso llamará a la policía para que tomen la debida intervención de prevención del delito.

En suma, la seguridad privada NO SOLO CUIDA el posible mobiliario del consorcio en el hall de entrada o tal vez las maquinarias de la sala de máquinas del ascensor (por ejemplo), SINO QUE TAMBIÉN vigila la seguridad de cada uno de los metros cuadrados de cada vivienda privada consorcial (por supuesto que no ingresará a su vivienda: vigilará la puerta de entrada). Consecuencia: cuida los 300 Mts2 del propietario dueño de 300 Mts2 como cuida los del propietario dueño de 50 Mts2. 

Recuerde, estimado Pablo, que cada propietario es dueño "EN SU PROPORCIÓN" de un porcentaje de partes comunes y, por supuesto, deberá pagar esta seguridad en base a su PROPORCIÓN y, siguiendo el razonamiento antes expuesto, es lógico también que cada propietario pague según sus propios metros cuadrados que resguarda.

No obstante el razonamiento que "ut supra" expongo, razonamiento que es plenamente legal pero no el único (si no no existirían los abogados), puede que los propietarios de su consorcio no piensen lo mismo. 

Empero, si la forma de liquidar los gastos comunes está incluida dentro del Reglamento de copropiedad, este es un gasto común y deberá respetarse el Reglamento consorcial.

Recuerde que es un asunto de "gasto de mera administración". SOLO SI los gastos de mera administración NO ESTUVIESEN previstos en el Reglamento de copropiedad (cosa sumamente rara a tenor de las disposiciones de la ley 13512 y decreto 18734/49), entonces sí debería tratarse en Asamblea de copropietarios y resolverse de acuerdo a las mayorías legales que el Reglamento exige. 

Esperando haber aclarado alguna de sus dudas, cumplo en saludar a Ud. atentamente.

Dr. Eduardo J Brailovsky

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El Dr. Eduardo Brailovsky es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a ceo@eb-asoc.com.ar, llamarlo a su teléfono 4862-5390/4867-0712 o escribirle a Perón 4243 - Buenos Aires (1199) Argentina

Los ganadores del sorteo pueden comunicarse con la producción al TE 4581-3906 en horario de oficina para concertar día y fecha para retirar el premio correspondiente.

- Los premios estarán disponibles en la redacción por 30 días corridos -

Una bonificación

Estimado Juan Carlos, el tema de su consulta siempre viene bien para repasarlo.

Este año en particular hemos tenido muchas consultas sobre el mismo en especial por los aumentos de los valores básicos de los trabajadores que trajo aparejado el nuevo Convenio Colectivo de Trabajo Nº 378/04 (CCT). Pequeñas Noticias le realizó una entrevista al Sr. Osvaldo Bacigalupo, Secretario Gremial del Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (SUTERH) y él habló del tema.

De todas formas le adelanto que no puede tomarse como parte del aumento del sueldo básico, independientemente de cuál sea la leyenda que aparece en el sueldo del trabajador. Sólo podrían haber sido absorbidos si esos $100 hubieran formado parte del importe básico. En ese caso sólo habría que haber chequeado si el importe básico era superior o no a los nuevos valores según el CCT 378/04. Si era menor, aumentarlo sólo lo que correspondía y si era superior no modificarlo.

Al haber pagado en forma separada del sueldo básico esos $100 son considerados como un "aumento encubierto" y no permiten que sea absorbido.

En el boletín Nº 217 del día 22 de junio de 2004 en una nota llamada "¿A cuenta de qué...?" el secretario gremial contestó justamente sus dudas y lo invito a que lo lea. Además en el boletín Nº 216 del 14 de junio de 2004 en un Correo de lectores llamado "La pileta, el AIERH, el SUTERH y el secretario gremial" y en el Nº 214 otro llamado "La pileta y el nuevo convenio" va a encontrar más información.

Para obtener los boletines anteriores, si es que no los tiene en su computadora, puede ingresar al sitio www.PequenasNoticias.com.ar y en el centro de la pantalla inicial, arriba, encontrará un icono con un diario. Si hace clic sobre él encontrará todos los boletines publicados desde el más reciente hasta el número 0 para imprimirlos, bajarlos o leerlos.

Un saludo grande.

MFL

Participarán todos los lectores que nos manden un e-mail a GranConcurso@PequenasNoticias.com.ar con sus datos completos^(*) antes del próximo lunes 10 de agosto a las 08:00 am y los resultados del sorteo serán publicados en el próximo número de Pequeñas Noticias.

(*) El mail debe ser dirigido a GranConcurso@PequenasNoticias.com.ar con nombre y apellido completo, teléfono, dirección, tipo de documento y los tres últimos números de ese documento de identidad. Todos los premios están sujetos a las condiciones impuestas por la empresa Solo Premios. Los premios gastronómicos pueden no incluir derecho al espectáculo (si lo hubiera) que en general tiene un cargo mínimo, uso del servicio, postres o bebidas y pueden tener una consumición mínima de una gaseosa o agua mineral por invitado. Los términos del premio están detallados con valores en el reverso de cada tarjeta de invitación y son inapelables por no depender de la producción de Pequeñas Noticias. Estos premios están auspiciados por www.administradoresPH.com.ar. Los premios se entregarán en las oficinas de Pequeñas Noticias a todos los participantes con domicilio en Capital Federal y Gran Buenos Aires y por correo postal a nuestro cargo a los habitantes del interior del país. En caso de inconvenientes con un premio determinado por razones ajenas a la producción de Pequeñas Noticias se canjeará por otro similar de sus mismas características no dando lugar a reclamo alguno. La participación en este sorteo implica la aceptación de las condiciones del mismo.

Un "virusito"

A raíz de todos estos inconvenientes, que muchos los solemos tener, es que tenemos a disposición de todos los lectores todos los boletines que se publicaron de Pequeñas Noticias en Internet.

Para obtener el que falta sólo se debe ingresar a www.PequenasNoticias.com.ar y en el centro de la pantalla inicial, en la parte superior y al centro se puede observar un icono con un diario. Al hacer click en él encontrará el boletín Nº 222 y todos los publicados desde el más reciente hasta el número 0. Desde allí lo podrá imprimir, bajar o leer. Cualquier duda o inquietud estamos a su disposición.

Un saludo cordial.

CGdeR

"La voz del consorcista"

Escúchenos en AM 610

Radio Gral. San Martín

todos los sábados de 9 a 10 hs

El portal de los administradores y consorcistas.

ADMINISTRADORESph.com.ar

Para encontrar todos los datos de la propiedad horizontal en un solo lugar. Visítelo aquí.

Querido boletín...

Cecilia, es muy simpático tu correo porque pareciera que nos llevás en un lugarcito de tu corazón pero ahora... ¡¡a trabajar!!

Las boletas de FATERyH para que puedas pagar los aportes y contribuciones al Fondo de la Maternidad, Vida, Desempleo y Discapacidad (FMVDD) las deberás retiran en la sede del Asociación Inmobiliaria Edificios de Renta y Horizontal (AIERH) que queda en Moreno 1881 (para que te ubiques queda muy cerca de la esquina de Av. Entre Ríos y Moreno). Puede pasar, como nos comentó una lectora del boletín, que no las tengan impresas ni tampoco sin imprimir. Si este es el caso deberás pasar otro día para retirarlas.

El teléfono de AIERH es 4371-5570/5609/3624 como para que antes de ir puedas chequear los horarios de atención.

¡Un saludo grandote!

MFL

Avisos Clasificados

EMPLEO - PEDIDOS

PARA LIMPIEZA Y MANTENIMIENTO EXTERIOR: Consorcio Ciudad Madero, Provincia de Buenos Aires busca hombre hasta 45 años, tres días de trabajo por semana, 3 horas, para limpieza playa, jardín y mantenimiento general (pintura de rejas, cambio de lámparas, etc...) - Comunicarse con Administración Duarte - Teléfono 4602-1718 de lunes a viernes de 9 a 14 hs.

INMOBILIARIA - OFRECIDO

LOTE 11 X 25: Dueño vende en Mar Azul a 7 cuadras del mar - Oportunidad única - Contactar Sra. Liliana - E-mail: lotemarazul@hotmail.com

Ayudante de encargado ó Sereno en consorcio: Experiencia y óptimas referencias - Cristian L Roggiero - Teléfono: 4551-6435 - E-mail: cristianrog@hotmail.com

Encargado Permanente C/Vivienda: Experiencia:10 años como encargado P/C/Vivienda - Casado s/hijos ni personas a cargo - Conocimientos Técnicos: Electricidad (20 Años Exp) y cursos varios de actualización - Conocimientos Generales: Plomería y gas para detección de fallas y su posterior derivación al especialista, manejo de personal, amplios conocimientos en mantenimiento y limpieza - Machiavello Diego - Teléfono: 4501-5200 - E-mail: machdial@yahoo.com.ar

Administración de consorcio/Contador Público: Tareas de administración, contables, impositivas, consultas - Amalia Paula Esperon - Teléfono: dejar mensaje en el (0221)482-2656 (La Plata - Pcia. de Bs. As.) - E-mail: aesperon@contadores.net.ar

PARA EL PUESTO DE TRABAJO QUE ESTE DISPONIBLE: Estoy buscando empleo en el área de recepción, atención telefónica, operaria, cadete, para realización de trámites, limpieza etc. Dispuesta afrontar con responsabilidad, cumplimiento, esfuerzo y voluntad lo que el mismo demande. Experiencia 2003-2004 Almacén “El Tronquito” Castelar 3011 Ituzaingó Puesto: Encargada <> 2002-2003 Geriátrico “El buen Pastor” Av. Honorio Pueyrredón 1026 Capital Puesto Asistente Geriátrico, Limpieza <> 1996-2002 Jardín de Infantes “Ser Feliz” Cnel. Díaz y Santa Fe Cap. Fed. Puesto: Auxiliar de Maestras - Cadeta - Cocinera - Limpieza del Jardín <> Educación: Secundario incompleto, Primario, Curso de computación: Operador de PC - Sra. María Valeria Argandoña - Tel: 4623-0562 o 4902-2933 - E-mail: therachelchanel@yahoo.com.ar

Me gusta participar de sus concursos

Estimado Tito, ya te hemos pasado a la lista "VIP" para que seas uno de los primeros lectores en recibir el Boletín de Pequeñas Noticias y así puedas participar de los sorteos.

El aumento constante de los suscriptos al boletín sumado a la bajísima velocidad a la que desde hace algunos meses nos viene acostumbrando Internet la trasmisión del boletín pasó de 72 horas a toda la semana.

La velocidad de trasmisión no obedece a problemas técnicos nuestros ni siquiera de nuestros servidores. Allá por marzo, mas precisamente en el Boletín Nº 208 del 8 de marzo de 2004 en una nota llamada "El pato de la boda" hablamos del tema y para resumírtelo en muy pocas palabras el pato de la boda son los usuarios que se ven afectados en el uso de la red por decisiones de grandes empresas al reducir la capacidad de sus enlaces. Te invitamos a que la leas.

De todas formas esperamos poder solucionar tu inconveniente de esta manera y si no te llega entre los días martes o miércoles de cada semana comunicate nuevamente con nosotros.

CGdeR

Un caso muy particular

Hola Mirta, imagino la necesidad de ordenar estos temas que tanto te preocupan pero estimo que necesitaremos un segundo mail con más precisiones.

De todas formas me gustaría hacerte unos comentarios como si estuviera pensando en vos alta. Vos escribís que un propietario con deuda "solicitó canjear la misma realizando el mantenimiento del edificio... y se le aceptó la propuesta mediante nota presentada en asamblea". La pregunta que me surge es: ¿qué significa hacer "el mantenimiento del edificio"? ¿Hacer las tareas que normalmente lleva a cabo el encargado o hacer trabajos de plomería, pintura, electricidad, etc.?

Tanto sea una respuesta como la otra la situación es muy delicada ya que en ambos casos hay cuestiones muy especiales que cumplimentar. Si estuviese realizando tareas propias de un encargado deberían ajustarse a la Ley de Contrato de Trabajo 20.744 y al Convenio Colectivo de Trabajo Nº 378/04 y si estuviese trabajando como un proveedor externo debería haber facturas por los servicios prestados de manera tal de cumplimentar con las disposiciones legales pertinentes, que no son las mismas vigentes en la Ciudad de Buenos Aires, pero que muchas sí son compartidas ya que el ámbito de aplicación es el país entero.

Otro tema a tener muy en cuenta es que aunque se aprueben en una asamblea correctamente constituida y demás "ciertas decisiones" puede ser que éstas estén contrariando leyes por lo tanto llevarlas a cabo puede traerle graves consecuencias al consorcio de propietarios.

Me gustaría que amplíes cuáles son las tareas que realiza este copropietarios dentro de lo que denominan "el mantenimiento del edificio", desde cuándo lo hace, qué es lo que reclama y cualquier otro dato que creas conveniente para que uno de los abogados especialistas que colaboran con Pequeñas Noticias pueda orientarte mejor en los pasos a seguir ya que el propietario está haciendo reclamos, pero no me queda muy claro de qué tipo.

Por otra parte, justamente en este boletín hay una nota muy interesante escrita por el Dr. Brailovsky llamada "Consejo de Propietarios" que te invito a leer pues te puede servir de mucho.

Esperamos tu mail para poder profundizar un poco más. Un saludo grande.

MFL

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