Estimada Claudia:

Este gasto recae sobre el titular de la unidad deudora con fundamento en el artículo 2048 del Código Civil y Comercial de la Nación (CCyCN), en donde se establece que los propietarios deben contribuir a los gastos comunes y que las expensas devengan intereses y los gastos que su cobro hubiere demandado. A su vez, el artículo 2046, inciso a) del CCyCN impone la obligación de pagar las expensas en tiempo y forma.

El pedido de informe de dominio ante el Registro de la Propiedad Inmueble no es un mero capricho del administrador, sino un requisito indispensable para el inicio de las acciones del cobro ejecutivo, que se solicita ante un incumplimiento del propietario en el pago de sus expensas.

Ante ello, si bien no se encuentra debidamente establecido de esta forma en la norma, podemos deducir -por aplicación analógica de los principios generales en materia de costas procesales (tales como el artículo 68 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación)- que quien da origen a la necesidad de iniciar un procedimiento de cobro debe soportar los gastos causados por su exclusiva mora.

El conflicto surge cuando el deudor cancela el capital adeudado y los intereses, y la administración le otorga el recibo o libre deuda sin haber incluido, reclamado ni hecho expresa reserva de este gasto registral ya devengado.

Si ha sido este el caso -cuando el administrador (en representación del consorcio) recibe el pago del capital de la deuda sin efectuar una reserva expresa por los intereses o gastos accesorios ya generados-, se extingue la obligación respecto a dicho período o concepto por vía de la liberación de los accesorios (principio general de extinción de las obligaciones por pago). Si la gestión se realizó de esta manera, es decir, se le otorgó un recibo sin hacer ningún tipo de reserva, lo reclamado por el consorcio ha quedado satisfecho con la expedición del mismo.

El costo derivado de una gestión de cobro frustrada por una omisión en la percepción de los accesorios al momento del pago no constituye una expensa común ordinaria ni extraordinaria imputable al conjunto de los propietarios cumplidores. Se trata de una mala gestión administrativa que el administrador deberá reponer de su propio bolsillo a su cliente, pero jamás cargar al resto del consorcio.

Atte.