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Buenos Aires, 12 de Marzo de 2003
Al SR. PRESIDENTE DEL CONSEJO DIRECTIVO DEL
I.R.A.M.,
ING. MARIO GIADOROU
At/ Subcomité de Propiedad Horizontal
Tengo el agrado de dirigirle a Ud. en relación al tema de las normas IRAM Nros. 65006 y 65008, objetadas oportunamente por nuestra institución mediante nota cursada en fecha 19 de octubre de 2002 y aún no contestada formalmente por vuestra entidad.
Poco puedo agregar a lo que allí dijéramos, salvo señalar el hecho de que, en general, todas las normas aprobadas por el Subcomité de
Propiedad Horizontal, así como aquellas actualmente en estudio, afectan en alguna medida y de manera directa o indirecta derechos fundamentales de quienes viven y trabajan en edificios sometidos al régimen de la ley 13.512.
Pese a que, de una simple lectura de las normas constitucionales, así como del Código Civil y del régimen legal de la Propiedad Horizontal se desprenden claramente las razones por las cuales las normas impugnadas resultan improcedentes, he de aclarar nuestro punto de vista con algunos ejemplos.
Previamente, me permito mencionar una vez más que las normas sobre Propiedad Horizontal que han sido aprobadas hasta el momento no son, propiamente hablando, "técnicas", sino que de hecho pretenden introducir, suplantar o limitar derechos y obligaciones, labor privativa, exclusiva y excluyente de los poderes del Estado, en especial, del legislativo, con el agravante de que tratan sobre un tema altamente conflictivo.
NORMA IRAM 65008
Esta norma conculca de manera inaceptable los derechos de los propietarios. Puede decirse que las disposiciones allí contenidas que no resultan inconstitucionales, son redundantes. No se pueden violentar las normas expresas contentas en el Código Civil sobre el derecho de retención, como tampoco ignorar la jurisprudencia de nuestros tribunales al respecto.
El administrador no puede ejercer el derecho de retención sobre documentación esencial para el normal desenvolvimiento del consorcio.
Es por ello que huelgan mayores aclaraciones sobre el tema.
Art. 2°
La así llamada "gestión de cobranza", para nuestra ley, no es más que parte integrante de la función de administrar, por lo que no pueden escindirse ni deben ser "cobradas" aparte.
Además este artículo podría dar lugar a que administraciones inescrupulosas no cumplieran con su obligación de recibir las expensas, procurando por esa vía, poner en mora al consorcista para luego cobrarle por su "gestión de cobranza".
Art. 3°
Este artículo viola de manera flagrante derechos básicos, como ser el de la libre disposición de la propiedad. Es por ello que huelgan comentarios al respecto.
Art. 5°
La obligación primera del administrador es la de cumplir con las leyes, el Reglamento de Copropiedad y Administración y las Asambleas, que son soberanas. En caso que una Asamblea resolviera a1go que el administrador considerase que contraría las leyes, debe renunciar y no atribuirse derechos
"supra-asamblearios" contrarios a la ley. El administrador no es Juez, no es él quien debe decidir si una resolución de asamblea contraría o no las normas, sino la Justicia, como corresponde aun Estado de Derecho.
El administrador debe cumplir con lo que decide la Asamblea de propietarios porque ese cumplimiento hace a la fidelidad de su mandato.
Art. 6°
La rendición de cuentas no es sólo un "derecho" del administrador. Es una Obligación que le imponen las leyes por el hecho de manejar fondos de terceros y debe realizarla ante la Asamblea de Copropietarios y no en sus oficinas. Esta norma revela un desprecio inaceptable al ejercicio del derecho de propiedad.
Art. 9°
Nuevamente nos encontramos con otra limitación al derecho de propiedad, al restringirse las convocatorias a asambleas a los días hábiles.
La ley no establece tal limitación. El propósito evidente es cercenar el poder de la asamblea, único órgano legal de control de la administración.
Art. 11º
Este artículo pretender torpemente asimilar al administrador de consorcios a un empleado, cuya relación de trabajo es regida por las leyes laborales o a un contratista al cuando la ley 13.512 establece en forma muy clara (en su art. 90) que el administrador es un "representante" es decir, sus derechos y obligaciones surgen de un mandato legal. Esta normal pues, altera la naturaleza jurídica del administrador.
Hemos de aclarar y para cerrar esta enumeración de observaciones efectuadas a título ejemplificativo, que la norma IRAM 65003:1997 en su formulario de Convocatoria a Asamblea, le incorpora una certificación que avale el acto de autorización de la carta-poder que la ley no exige.
La misma no correspondería porque, salvo que lo establezca expresamente el reglamento de copropiedad y administración la normativa aplicable a la Propiedad Horizontal nada menciona respecto a la obligación de hacerse certificar la firma por autoridad alguna. Esto también revela la intención de sabotear de alguna manera las asambleas, porque si su finalidad fuera verdaderamente certificar la identidad del poderdante, se hubiese establecido como requisito la firma de dos propietarios y no otros medios más costosos o la voluntad del administrador.
Como puede observar el tratamiento de esta problemática, que afecta directa o indirectamente el derecho de propiedad, garantizado por la Constitución Nacional, no puede llevarse a cabo ligeramente. Por ello suponiendo que las normas IRAM en esta materia están enderezadas a elevar la calidad de la convivencia en los centros urbanos,
solicito sean todas ellas dejadas sin efecto y reexaminadas por un equipo de letrados capaces de estudiar loS temas serenamente y fuera del área de los intereses corporativos o profesionales que, evidentemente, han influido en la redacción de todas ellas.
A todo evento y para culminar, requiero de esa institución rectifique con la mayor celeridad posible el error deslizado en la publicación de la norma IRAM N° 65008:2002. En efecto, al final de su articulado, se menciona que "El estudio de esta norma ha estado a cargo de los organismos respectivos integrados en la forma siguiente..." entre los cuales figura nuestra Fundación Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal.
Quiero aclarar que si bien asistí como invitado a esporádicas reuniones del respectivo Subcomité, no participé de todas las discusiones referidas a los temas específicos que trata la mencionada norma, sino que, muy por el contrario, al tomar conocimiento de la misma, hice saber a Uds. Nuestro total desacuerdo. Por ello, solicito se omita la mención de nuestro nombre realizada en esa norma o en su defecto, se puntualice nuestra formal oposición.
Saludo a Ud. Atentamente,
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Dr. Osvaldo Loisi
Presidente |
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