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Ley
nacional
Se
sancionó la versión definitiva de la nueva Ley de Alquileres
[BPN-15/10/23]
El pasado 10 de octubre la Cámara de Diputados de la Nación
aprobó las modificaciones a la mal llamada Ley de Alquileres realizadas
por la Cámara de Senadores. La ley entrarán en vigencia el día
siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial y resultara de
aplicación para los ejercicios fiscales 2023 y siguientes (Artículo
12º).
Inquilinos
Agrupados tuvo una postura clara y a favor de la ley desde que la
misma se sancionó por primera vez y en el caso de esta nueva versión
sostienen que es mejor que no tener ninguna. Gervasio Muñoz,
presidente de la Federación de Inquilinos Nacional pidió al
ministro de Desarrollo Territorial y Hábitat de la Nación, Santiago
Maggiotti, que se reúna con las organizaciones e informe cómo hará
para que "la ley se cumpla".
Por
su parte el vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA),
Daniel Zampone, afirmó a un medio nacional que la reforma de la
ley de alquileres va a ser regresiva para el mercado ya que a poco tiempo
de las elecciones quienes tienen que renovar o cerrar un contrato de
alquiler esperarán hasta después de las elecciones para ver qué candidato
gana. Esto se debe a que dos de los tres candidatos con posibilidad de
acceder a la presidencia proponen volver a un sistema sin regulaciones.
La
ley recientemente aprobada modifica cuatro artículos de Código Civil
y Comercial (CCyC), modifica un artículo y agrega otro a la
Ley 27.551 (Ley de Alquileres) y crea incentivos fiscales para los
propietarios modificando la Ley 26.565 (Régimen Simplificado para
Pequeños Contribuyentes), el Decreto 281/97 (Impuestos), la Ley 25.413
(Ley de Competitividad) y la Ley 20.628 (Impuesto a las Ganancias).
1.-
Plazo mínima de la locación de inmueble
Se
modificó el artículo 1.198º del (CCyC) que quedó redactado así:
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Plazo
mínima de la locación de inmueble. El contrato de locación de
inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y
determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo
legal de tres años, excepto los casos del artículo 1.199. |
2.-
Excepciones al plazo mínimo legal
Se
modificó el artículo 1.199º del (CCyC) que quedó redactado así:
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No
se aplica el plazo mínimo legal a los contratos de locación de
inmuebles o parte de ellos destinados a:
a)
Sede de embajada, consulado u organismo internacional y el destinado
a habitación de su personal extranjero diplomático o consular;
b)
Habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo,
descanso o similares, y para cualquier otro fin temporario en
interés del locatario. Si el plazo del contrato o de los
contratos consecutivos supera los tres meses se presume,
salvo prueba en contrario, que no fue hecho con esos fines;
c)
Guarda de cosas;
d)
Las locaciones de puestos en mercados o ferias.
Tampoco
se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan por
objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el
contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado. |
3.-
Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido
Se
modificó el artículo 1.201º del (CCyC) que quedó redactado así:
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El
locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y
goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el
deterioro en su calidad o defecto originado por cualquier causa no
imputable al locatario.
En
caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del
locatario debidamente notificado para que efectúe alguna
reparación urgente el locatario puede realizar por sí -con
cargo al locador- una vez transcurridas al menos veinticuatro horas
corridas, contadas a partir de la recepción de la
notificación.
Si
las reparaciones no fueran urgentes, el locatario debe intimar
al locador para que realice las mismas dentro de un
plazo que no podrá ser inferior a diez días corridos,
contados a partir de la recepción de la intimación, cumplido el
cual podrá proceder en la forma indicada en el párrafo precedente.
En todos los casos, la notificación remitida al domicilio
denunciado por el locador en el contrato se tendrá por válida aun
si el locador se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por
motivos imputables al mismo. |
4.-
Resolución anticipada
Se
modificó el artículo 1.221º del (CCyC) que quedó redactado así:
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El
contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el
locatario:
a)
Si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de
contrato debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al
locador con al menos un mes de anticipación. Si hace uso de la
opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación
locativa debe abonar al locador en concepto de indemnización la
suma equivalente a un mes y medio de alquiler al
momento de desocupar el inmueble, y la de un mes si la
opción se ejercita transcurrido dicho lapso, considerándose para
su cálculo el valor equivalente al mes locativo en que se entrega
el inmueble. En los contratos de inmuebles destinados a vivienda,
cuando la notificación al locador se realiza con una anticipación
de tres meses o más y dicho preaviso opere sus efectos luego de
haberse cumplido seis meses de contrato no corresponde el pago
de indemnización alguna por dicho concepto;
b)
En los casos del artículo 1.199, debiendo abonar al locador el
equivalente a dos meses de alquiler, considerándose para su
cálculo el valor equivalente al mes locativo en que se entrega el
inmueble. |
5.-
Ajustes
Se
modificó el artículo 14º de la Ley 27.551 (Ley de Alquileres) que
quedó redactado así:
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Los
contratos de locación, cualquiera sea su destino, están
exceptuados de lo dispuesto en los artículos 7° y 10º de la ley
23.928 (Convertibilidad del Austral) y sus modificatorias.
En
los contratos de locación de inmuebles con destino a uso
habitacional, el precio del alquiler debe fijarse como valor
único en moneda nacional y por periodos mensuales sobre el
cual podrán realizarse ajustes con la periodicidad que
acuerden las partes y por intervalos no inferiores a seis meses.
A
los fines dispuestos en el párrafo anterior, los ajustes
deberán efectuarse utilizando un coeficiente conformado por
la menor variación que surja de comparar el promedio del 0,9 de la
variación del Coeficiente de Variación Salarial (CVS), publicado
por el INDEC y la variación del Coeficiente de Estabilización de
Referencia (CER), publicado por el Banco Central de la República
Argentina. |
6.-
Publicidad
Se
agregó un artículo 14º bis a la Ley 27.551 (Ley de Alquileres) que
reza:
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Toda
publicidad, en cualquier medio o plataforma, que incluya precio de
locaciones de inmuebles con destino habitacional debe realizarse en
moneda nacional quedando prohibida cualquier publicidad en
contravención a la presente ley, al Código Civil y
Comercial, a la ley 27.551 y a normas complementarias. |
7.-
Publicación de estadísticas
Se
agregó un inciso k) al artículo 19º de la ley 27.551 (Ley de
Alquileres) que reza:
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k)
Relevar y difundir de manera periódica y actualizada información
estadística sobre la situación de locaciones con fin habitacional,
en la República Argentina, identificando demanda locativa y
cantidad de hogares inquilinos, y sobre la demanda habitacional de
alquiler social, beneficiarios alcanzados y las medidas adoptadas
para su cumplimiento. |
8.-
Exención pago del Monotributo
Se
modificó el inciso e) del artículo 2° del anexo Régimen Simplificado
para Pequeños Contribuyentes (RS), monotributo, título II de la Ley
26.565 que quedó redactado así:
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Artículo
2º.- A los fines de lo dispuesto en este régimen, se consideran
pequeños contribuyentes las personas físicas que [...].
Concurrentemente, deberá verificarse en todos los casos que:
[...]
e)
No realicen más de tres actividades simultáneas o no posean más
de tres unidades de explotación. En el caso de la actividad de
locación de inmuebles, mediante contratos debidamente registrados,
se considera como una sola unidad de explotación independientemente
de la cantidad de propiedades afectadas a la misma.
Los
ingresos provenientes exclusivamente de la locación de hasta dos
inmuebles estarán exentos del pago del Monotributo. |
9.-
Exención Bienes Personales
Se
incorporó el inciso l) al artículo 21º del título VI del Decreto
281/97 de Impuesto sobre los Bienes Personales que quedó redactado de la
siguiente manera:
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Artículo
21º: Estarán exentos del impuesto:
[...]
l)
Los inmuebles destinados a locación para casa-habitación con
contratos debidamente registrados cuando el valor de cada
uno de ellos sea igual o inferior al monto establecido en el segundo
párrafo del artículo 24. |
10.-
Impuesto a los débitos y créditos bancarios
Se
incorporó el inciso d) del artículo 2° de la Ley 25.413 (Ley de
Competitividad) que reza:
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Artículo
2º: No se hallarán sujetos al gravamen...
[...]
d)
Los créditos y débitos en caja de ahorro o cuentas corrientes
bancarias utilizadas en forma exclusiva para las operaciones
inherentes a la actividad de locación de inmuebles con destino
casa- habitación cuyos contratos se encuentren debidamente
registrados conforme a la reglamentación. |
11.-
Deducciones especiales Impuesto a las Ganancias
Se
incorporó el k) al artículo 87º de la Ley 20.628 (Impuesto a las
Ganancias) que ordena:
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Artículo
87º: De las ganancias de la tercera categoría y con las
limitaciones de esta ley también se podrá deducir:
[...]
k)
El diez por ciento (10%) del monto total anual de alquileres de
inmuebles destinado a casa-habitación. Ambas partes, locatario y
locador podrán hacer uso de esta deducción adicionalmente con
otras que existan. |
 
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[1]
Artículo 7º de la Ley 23.928: "El deudor de una obligación de dar
una suma determinada de Australes, cumple su obligación dando el día de
su vencimiento la cantidad nominalmente expresada. En ningún caso se
admitirá la actualización monetaria, indexación por precios, variación
de costos o repotenciación de deudas, cualquiera fuere su causa, haya o
no mora del deudor, con posterioridad al 1º del mes de abril de 1991, en
que entra en vigencia la convertibilidad del Austral".
[2]
Artículo 10º de la Ley 23.928: "Deróganse, con efecto a partir del
1º del mes de abril de 1991, todas las normas legales o reglamentarias
que establecen o autorizan la indexación por precios, actualización
monetaria, variación de costos o cualquier otra forma de repotenciación
de las deudas, impuestos, precios o tarifas de los bienes, obras o
servicios. Esta derogación se aplicará aun a los efectos de las
relaciones y situaciones jurídicas existentes, no pudiendo aplicarse ni
esgrimirse ninguna cláusula legal, reglamentaria, contractual o
convencional -inclusive convenios colectivos de trabajo- de fecha
anterior, como causa de ajuste en las sumas de Australes que corresponda
pagar, sino hasta el día 1º de abril de 1991, en que entra en vigencia
la convertibilidad del Austral".
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