[BPN-15/10/26] El 28 de septiembre de 2026, la Defensoría del Pueblo lanzó en su página web la guía "Derechos, obligaciones y transparencia en tu consorcio. Una herramienta de la Defensoría del Pueblo de CABA para el fortalecimiento de la organización consorcial y comunitaria".

Además, informó que a partir de septiembre, personal del organismo la presentaría en las distintas comunas porteñas para conversar con los vecinos e informarles sobre sus derechos.

La publicación consta de 20 páginas, de las cuales 15 contienen los temas a tratar. Su contenido se encuentra distribuido en 57 acápites detallados en el índice. Comienza con una presentación e incluye una serie de conceptos básicos que abarcan desde la definición de propiedad horizontal y consorcio, hasta los principales derechos y obligaciones del consorcista y del administrador, el modo de actuar ante daños en partes comunes, obras pendientes, régimen asambleario, consejo de propietarios, motivos para denunciar al administrador y liquidaciones de expensas. Asimismo, incorpora un checklist de obligaciones del consorcio y otro de expensa transparente, además de una lista de organismos del GCBA, sus funciones y datos de contacto.

Luego de analizar su contenido, abordaré determinados puntos que me parecieron muy acertados pero poco difundidos: la explicación sobre cuál es el domicilio legal del consorcio; la precisión de que el inquilino no integra el consorcio; la aclaración de que no existe un tope legal fijado por la ley para el monto de las expensas; la definición de expensa extraordinaria como aquella previamente aprobada en asamblea; el concepto y finalidad del fondo de reserva; la obligatoriedad de permitir el acceso para reparaciones —con derecho a aviso previo del administrador e identificación de los técnicos—; y la exigencia de accesibilidad para personas con movilidad reducida.

Respecto a la guía en general, contiene errores y omisiones importantes, utiliza institutos derogados hace 11 años por el Código Civil y Comercial (CCC) —por ejemplo, el quórum para sesionar y la segunda convocatoria— y, en algunos casos, da la impresión de querer simplificar tanto el concepto que termina, a mi entender, enredando las nociones, lo que confunde más de lo que aclara y resulta pobre en contenido.

A medida que se avanza sobre los conceptos básicos, la mayoría presenta imprecisiones: se mezclan institutos derogados con legislación vigente, hay una sobreabundancia de palabras innecesarias que no otorgan un concepto claro e inequívoco de lo que se pretende explicar, y se omiten nociones básicas e imprescindibles. Agrego que tampoco se hace referencia a qué ley, decreto o disposición corresponde cada norma —ni a su número de artículo—, a pesar de que surgen claramente de la Ley 941, de varios artículos del CCC, de la Disposición 1146/2024 y, en algún caso, del Decreto Reglamentario 551/2010 de la CABA.

La guía carece de enlaces de acceso a las normas que fundamentan los conceptos brindados. Considero que lo ideal habría sido adjuntar un anexo con todas las disposiciones aplicables al régimen de propiedad horizontal.

Para enseñar, resulta imprescindible citar la fuente donde se puede hallar la noción explicada; de lo contrario, dejamos al consorcista sin el respaldo de la información brindada y sin la posibilidad de ampliar sus conocimientos. A pesar de que la ley se presume conocida por todos, sabemos que desgraciadamente, en materia de propiedad horizontal, esto no ocurre.

- Si bien se explica que el inquilino no integra el consorcio, se omite aclarar que en la CABA este tiene derecho a efectuar denuncias por incumplimiento de la Ley 941.

- Se define el Reglamento de Propiedad Horizontal sin especificar que se trata de una escritura pública y que, por lo tanto, no "envejece", aplicándose el CCC en forma subsidiaria cuando el reglamento guarde silencio o le sea contrario.

- En cuanto al consejo de propietarios, la guía incurre en el equívoco de sostener que "colabora con la administración", error que los consorcistas continuarán repitiendo. Se trata de un organismo de control económico y financiero cuyo deber es fiscalizar al administrador; no colabora con él ni constituye un nexo con terceros.

- Bajo el punto "¿Para qué sirven las asambleas de copropietarios?" figura el objetivo de "Vivir mejor: consensuar normas claras de convivencia que aseguren el bienestar de todos". Desconozco de dónde proviene esa definición y por qué se la mezcla con las normas de convivencia, las cuales se establecen en un reglamento interno de cumplimiento obligatorio. Lo correcto habría sido transcribir lo normado por el artículo 2058 del CCC, que detalla con claridad las facultades de la asamblea.

- El mayor problema se advierte en la explicación sobre "cómo se organiza una asamblea": se describe un funcionamiento escalonado con una primera convocatoria sujeta a un quórum estricto según el reglamento y, de no alcanzarse, una segunda convocatoria media hora más tarde u otro día, contemplando la notificación a los ausentes mediante un mecanismo que la normativa no precisa. Toda esta explicación es errónea, ya que fusiona el régimen derogado con el vigente en el CCC.

- Otro aspecto relevante son las asambleas virtuales, respecto de las cuales se indica que son válidas "si el reglamento lo autoriza de forma explícita, […] o donde la virtualidad facilita reunir el QUORUM necesario" (instituto derogado por el CCC).

- En lo referente a la representación mediante poder, se omite señalar que, ante la inexistencia de un libro de registro de firmas o si el poderdante no registró su rúbrica en él, el documento no podrá aceptarse por imposibilidad de cotejo.

- Tampoco se menciona el libro de registro de propietarios del consorcio ni el libro de registro de firmas, herramientas fundamentales y obligatorias para verificar en cada asamblea la legitimidad de los participantes y de los otorgantes de poderes como titulares dominiales.

- En el punto "¿Cómo se impugna una asamblea?" figura la opción de "anular decisiones tomadas en asamblea como errores de quórum o…"; se reintroduce así un instituto derogado.

- Al explicar el funcionamiento del consejo de propietarios se omite una noción capital: su constitución no es obligatoria. Se afirma erróneamente que actúa como "el nexo diario que facilita la comunicación entre los vecinos y el administrador sobre temas vinculados con el funcionamiento del consorcio". Las facultades del consejo están enumeradas taxativamente en el artículo 2064 del CCC, y en ninguna de ellas figura la función de nexo ni la intervención operativa en la gestión diaria.

- Respecto de los motivos para denunciar al administrador, se listan únicamente cuatro ítems, cuando las conductas sancionables contempladas en la Ley 941 son considerablemente más amplias; a modo de ejemplo, el artículo 9 (obligaciones) contiene 20 ítems, el artículo 10 (liquidación de expensas) 11, y el artículo 11 (requisitos para contratar) 10.

- Se aconseja comunicar al administrador los conflictos de convivencia derivados de ruidos, olores o la tenencia irresponsable de animales domésticos. Ello es incorrecto, ya que el administrador carece de poder de policía y tales problemáticas deben canalizarse ante la fiscalía.

- Se señala que el Registro Público de Administradores (RPA) brinda asesoramiento a los copropietarios, cuando en la práctica solo facilita una dirección de correo electrónico y un enlace para radicar denuncias. Si se trata de un servicio nuevo, sería conveniente su debida difusión.

- El checklist de obligaciones del consorcio omite la exhibición obligatoria de la oblea que acredita el estado de funcionamiento de los ascensores, los informes técnicos y los datos de la empresa conservadora habilitada.

- El checklist de la expensa transparente contiene un error grave al sostener que el código QR o el enlace de acceso poseen un carácter informativo y voluntario. Esto es inexacto: constituye una obligación legal, y la omisión de subir mensualmente la documentación respaldatoria de las expensas habilita la formulación de denuncias (ello sin perjuicio de que ya no sea obligatorio publicar el reglamento).

- Se omite la obligatoriedad de emitir recibos de pago de expensas conforme a los requisitos de la Ley 941 y al modelo oficial Mis Expensas, sin aclarar que dicho comprobante emitido por el administrador es el único instrumento cancelatorio válido.

El 8 de septiembre de 2026, el GCBA dejó sin efecto el Manual de Buenas Prácticas Consorciales mediante el artículo 1 de la Disposición Nº 3644/DGDYPC/26. Veinte días después, la Defensoría del Pueblo de la Ciudad de Buenos Aires lanzó esta guía.

Al comparar ambos textos se observa que el manual derogado abordaba casi idénticos temas —aunque con otra redacción, citando la ley y el artículo correspondiente— y abrevaba fuertemente en el CCC. Sin embargo, en su lectura también se mezclaban normas de jerarquía dispar sin explicitar su orden de aplicación, adolecía de falta de conceptos básicos y recurría a institutos derogados como el quórum para sesionar.

Asimismo, aquel manual contenía modelos defectuosos: normas de convivencia incompletas, convocatorias asamblearias con primera y segunda convocatoria (institutos derogados), actas desalineadas con las pautas de convocatoria, y una propuesta de liquidación de expensas compleja, ajena al modelo obligatorio de Mis Expensas e incumplidora del artículo 10 de la Ley 941 y de la Disposición 1146/2024. Incluía, no obstante, un anexo con enlaces normativos, transcripciones legales locales y nacionales, y vías para dirimir conflictos.

La mención de institutos derogados y los errores conceptuales detectados no solo profundizan el desconocimiento generalizado de los consorcistas sobre sus derechos y obligaciones, sino que propician discusiones estériles y perpetúan en la comunidad consorcial ideas arraigadas carentes de sustento jurídico.

La falta de enlaces a la legislación aplicable resta aún más relevancia a un instrumento destinado a instruir y prevenir conflictos, convirtiéndolo en un documento equívoco, desactualizado y, a mi juicio, incluso más erróneo que el anterior Manual de Buenas Prácticas Consorciales.

Dra. Silvia Marcela Bercovsky