El debate sobre la recuperación de inmuebles, la seguridad jurídica y la duración de los procesos de desalojo volvió a ocupar un lugar destacado en la agenda parlamentaria. En ese contexto, se difundió la denominada iniciativa de "Desalojo Express", vinculada con la posibilidad de disponer la restitución anticipada del inmueble durante las primeras etapas del proceso judicial.

Sin embargo, resulta importante efectuar una precisión técnica: la desocupación inmediata no constituye una figura completamente novedosa en el ordenamiento procesal nacional. El artículo 684 bis del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación ya contempla el desalojo abreviado y permite, bajo determinados requisitos, solicitar la entrega anticipada del inmueble en casos de intrusión, falta de pago o vencimiento del contrato. La jurisprudencia ha reconocido que este régimen fue ampliado para incluir las dos últimas causales mediante la Ley 25.488, exigiendo caución real en esos supuestos.

Por esa razón, la eventual media sanción del Senado debe analizarse como una propuesta de modificación, ampliación o sistematización del régimen vigente, y no como la creación desde cero de un mecanismo inexistente.

La aprobación de un proyecto por una de las cámaras constituye únicamente una media sanción. En consecuencia, el texto no se convierte todavía en ley ni resulta aplicable a los procesos judiciales hasta que:

1.- Sea tratado y aprobado por la Cámara revisora;

2.- Eventualmente se concilien las modificaciones entre ambas cámaras;

3.- Sea promulgado por el Poder Ejecutivo; y

4.- Sea publicado en el Boletín Oficial.

Mientras ese procedimiento no concluya, continúa vigente el régimen procesal actualmente aplicable, incluido el artículo 684 bis del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación. La denominación "Desalojo Express" es de carácter político o periodístico y no identifica, por sí sola, una ley vigente.

El eje central de la iniciativa consiste en fortalecer la posibilidad de obtener una desocupación anticipada del inmueble, antes del dictado de la sentencia definitiva, cuando el derecho invocado por el propietario o locador aparezca acreditado con suficiente grado de verosimilitud.

El mecanismo procura atender especialmente situaciones en las que la prolongación del juicio produce un perjuicio económico creciente para el titular del inmueble, quien puede verse privado durante meses o años del uso, goce y explotación de su propiedad.

La medida no opera de manera automática. Su procedencia exige, como regla, la concurrencia de ciertos presupuestos:

- Verosimilitud del derecho invocado por la parte actora;

- Acreditación inicial del contrato, su vencimiento, la falta de pago o la ocupación sin título;

- Existencia de una causal legal de desalojo;

- Otorgamiento de una caución suficiente para responder por los daños que pudiera ocasionar la medida;

- Respeto del derecho de defensa y posibilidad de revisión judicial.

La jurisprudencia ha definido la entrega anticipada como una medida cautelar especial, destinada tanto a proteger el inmueble como a evitar que la demora del proceso torne ilusorio el derecho de quien reclama su restitución. Asimismo, ha destacado que la caución funciona como mecanismo de equilibrio frente a una eventual decisión anticipada desfavorable.

La herramienta se vincula principalmente con tres situaciones:

Falta de pago del canon locativo: una vez cumplidas las intimaciones y recaudos exigidos por la legislación aplicable.

Vencimiento del contrato: cuando el locatario no restituye voluntariamente el inmueble.

Intrusión, ocupación ilegítima o tenencia precaria: cuando no existe un título vigente que justifique la permanencia.

En todos los casos, la procedencia de la restitución anticipada dependerá de la prueba inicial y de la valoración que efectúe el juez. La sola invocación de la calidad de propietario no determina, por sí misma, el lanzamiento inmediato.

Aunque el conflicto suele presentarse como una controversia entre locador y locatario, sus efectos pueden proyectarse sobre todo el consorcio de propietarios.

Mora en el pago de expensas La permanencia irregular o el incumplimiento del contrato de locación suelen coincidir con la falta de pago de las expensas comunes. Esto afecta el flujo financiero del consorcio y puede comprometer el pago de servicios, reparaciones, seguros, salarios y demás gastos ordinarios.

Debe recordarse que el propietario está obligado a contribuir al pago de las expensas comunes conforme al artículo 2046 del Código Civil y Comercial de la Nación. La existencia de un contrato de locación no desplaza, frente al consorcio, la responsabilidad del titular de la unidad funcional.

Convivencia y seguridad La ocupación irregular también puede generar:

- Utilización indebida de partes comunes;

- Incumplimiento del reglamento de propiedad horizontal;

- Conflictos con otros ocupantes;

- Daños en espacios comunes;

- Dificultades para el ingreso de proveedores o prestadores;

- Afectación de la seguridad y tranquilidad del edificio.

El administrador puede intimar y promover las acciones que correspondan en defensa del consorcio, pero no puede disponer por sí mismo el desalojo de una persona que ocupa una unidad funcional; esa decisión requiere intervención judicial.

Oferta de unidades en alquiler La demora en la recuperación de los inmuebles puede llevar a algunos propietarios a retirar unidades del mercado locativo o a incorporar mayores costos preventivos en los contratos. Desde esta perspectiva, un procedimiento eficiente podría contribuir a mejorar la previsibilidad y favorecer la oferta de alquileres.

No obstante, la celeridad procesal no depende únicamente del texto legal. También requiere juzgados con capacidad operativa, notificaciones eficaces, oficiales de justicia disponibles y recursos suficientes para ejecutar las decisiones dentro de los plazos previstos.

La discusión legislativa exige armonizar dos garantías constitucionales.

Por un lado, el derecho de propiedad, reconocido por el artículo 17 de la Constitución Nacional, comprende el uso, goce y disposición del bien. Una ocupación que se prolonga indefinidamente sin una respuesta judicial eficaz puede afectar sustancialmente ese derecho.

Por otro lado, el artículo 18 garantiza la defensa en juicio y el debido proceso. La restitución anticipada no puede transformarse en una sentencia definitiva encubierta ni permitir el lanzamiento de quien cuenta con un título atendible o una defensa seria.

El equilibrio exige que la medida:

- Sea excepcional y fundada;

- Se sustente en prueba suficiente;

- Contemple una caución adecuada;

- Respete la bilateralidad o, cuando corresponda, permita una revisión inmediata;

- No impida al demandado ejercer sus defensas;

- Contemple consecuencias frente a la ocultación de hechos relevantes por parte del actor.

Algunas legislaciones procesales provinciales han seguido una orientación semejante. Por ejemplo, el régimen de Corrientes permite la desocupación inmediata por falta de pago o vencimiento contractual bajo caución real y prevé consecuencias para el actor que hubiera ocultado la relación locativa o los pagos efectuados. En términos similares, la legislación de Jujuy contempla la entrega inmediata para casos de intrusión, falta de pago o vencimiento contractual, también bajo caución real.

La principal novedad parlamentaria debe comunicarse con precisión: la media sanción representa un avance legislativo, pero no modifica por sí sola el régimen vigente.

Hasta que el proyecto no complete el trámite constitucional, los propietarios y consorcios deben continuar utilizando las herramientas actualmente disponibles, entre ellas:

- La acción de desalojo;

- El procedimiento abreviado cuando corresponda;

- La solicitud de desocupación anticipada;

- Las medidas cautelares adecuadas;

- Las acciones por cobro de expensas;

- Las acciones derivadas del incumplimiento del reglamento de propiedad horizontal.

También debe tenerse presente que existen regímenes especiales de suspensión de desalojos para determinados inmuebles incluidos en el Registro Nacional de Barrios Populares. La Ley 27.694 prorrogó por diez años la suspensión de acciones y medidas procesales que conduzcan al desalojo de inmuebles incluidos en el RENABAP, por lo que el eventual régimen de desocupación inmediata no podría aplicarse automáticamente a esos casos.

La discusión sobre el "Desalojo Express" responde a una problemática concreta: la excesiva duración de algunos procesos de restitución y el impacto económico que esa demora produce sobre propietarios, locadores y consorcios.

Sin embargo, la solución no debería consistir únicamente en reducir plazos. El verdadero desafío es construir un procedimiento que combine:

- Celeridad para quien acredita prima facie su derecho;

- Garantías de defensa para quien enfrenta el desalojo;

- Cauciones eficaces frente a posibles daños;

- Sanciones ante conductas abusivas; y

- Una estructura judicial capaz de cumplir efectivamente las decisiones.

La media sanción del Senado puede significar un avance en materia de previsibilidad, pero su alcance definitivo dependerá del texto que eventualmente apruebe la Cámara de Diputados, de su promulgación y de la forma en que los tribunales implementen el mecanismo. Mientras tanto, el instituto de la desocupación anticipada ya forma parte del derecho procesal nacional y debe ser aplicado con criterio restrictivo, prudencia judicial y pleno respeto del debido proceso.