[BPN-15/07/26] En la práctica diaria de la propiedad horizontal en la Ciudad de Buenos Aires, se suele gestionar por inercia. Creemos que lo que se hizo "toda la vida" sigue estando bien. Sin embargo, en materia de residuos urbanos, la costumbre se convirtió en el peor enemigo del bolsillo de los copropietarios. Hoy, una mala gestión de la basura no es un simple problema de convivencia vecinal; es una contingencia legal y económica que puede desestabilizar cualquier fondo de reserva.

Para proteger el patrimonio del consorcio, es urgente desarmar tres mitos muy arraigados que hoy se chocan de frente con la ley:

Hoy, el mapa obligatorio lo traza la Resolución N° 1177/2023, que aprobó el Régimen Operativo de Residuos Sólidos Urbanos (RORSU). Bajo este paraguas reglamentario de la Ley Nº 1.854 (Basura Cero), las reglas cambiaron:

Fracción Húmedos (basura común): Se dispone únicamente de domingo a viernes, de 19:00 a 21:00 horas. Los sábados está prohibido sacar residuos húmedos a la vía pública.

Fracción Secos (reciclables limpios): Tiene un esquema flexible de 24 horas, los 7 días de la semana, depositándolos en contenedores verdes o campanas.

El Régimen de Faltas de la CABA (Ley Nº 451) agrava con severidad las multas cuando la infracción proviene de un edificio en propiedad horizontal. Las escalas van de 700 a 5.500 Unidades Fijas (UF). Como la UF se indexa según el precio promedio del medio litro de nafta premium, el impacto económico de una sola infracción es inmediato. El administrador solo cuenta con el derecho de repetición (cargar la multa en las expensas) si logra identificar de forma fehaciente al culpable.

Si el horario de maestranza termina antes de las 19:00 horas, la ingeniería jurídica ofrece dos opciones claras basadas en las facultades de organización (Arts. 64 y 65 LCT):

Negociar la extensión de la jornada mediante el pago de horas extraordinarias específicas para el retiro a las 19:00 horas.

Disponer de un área técnica de acopio transitorio interno con recipientes estancos dentro del inmueble, para que el personal resguarde la basura internamente hasta el horario legal del día siguiente.

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2. El marco regulatorio imperativo actual es el RORSU (Resolución 1177/2023).

3. Los residuos húmedos tienen una ventana estricta: domingo a viernes de 19:00 a 21:00 hs.

4. Los sábados no se saca basura húmeda; bolsa afuera es infracción automática para el edificio.

5. Los reciclables limpios y secos tienen vía libre las 24 horas, los 7 días de la semana.

6. El GCBA multa siempre al Consorcio como persona jurídica, nunca al vecino individual.

7. El administrador tiene la facultad de repetir el costo de la multa cobrándosela al infractor si está identificado.

8. Las multas para propiedad horizontal bajo la Ley 451 oscilan entre las 700 y las 5.500 Unidades Fijas.

9. La UF se indexa por el precio de la nafta premium, golpeando la caja del consorcio de inmediato.

10. Es una obligación práctica del administrador instalar cartelería informativa clara en ascensores y accesos.

11. Los locales comerciales en planta baja suelen ser "Generadores Especiales": tienen prohibido usar los contenedores del consorcio y deben contratar recolección privada.

12. Si el encargado concluye antes de las 19, se pagan extras o se organiza un espacio de acopio interno cerrado.

13. Debe prohibirse por reglamento interno que los cohabitantes dejen bolsas de basura en palieres o pasillos comunes.

14. En consorcios sin encargado, la obligación de retener la basura en la unidad y bajarla a horario es 100% del vecino.

15. Separar en origen es obligatorio (Ley 1854); mezclar orgánicos en contenedores verdes genera multas directas.

Por el principio de irrenunciabilidad y no reducción salarial, si la tarea se sigue realizando, el plus es de pago obligatorio según el Convenio Colectivo. Ahora, si la tarea desaparece fácticamente por un cambio del sistema municipal de recolección (por ejemplo, si se prohíbe que el encargado disponga bolsas en la acera), el consorcio podría argumentar la falta de causa. Sin embargo, ojo con la jurisprudencia laboral: retirar un plus consolidado unilateralmente suele ser considerado un ius variandi abusivo (Art. 66 LCT), lo que habilita al trabajador a darse por despedido. Solución: Cualquier quita o reconversión del concepto debe ser estrictamente consensuada o compensada.

Si la tarea nocturna de la basura deja de existir, el consorcio está facultado para exigirle al empleado que cumpla esa hora en el turno mañana. Esto se encuadra dentro de las facultades de dirección del empleador (Arts. 64 y 65 LCT) y los límites del Ius Variandi. Redistribuir esa hora dentro de su horario habitual para realizar tareas propias de su categoría (como limpieza general o mantenimiento) es totalmente viable, siempre y cuando no le genere un perjuicio material o moral (como pisarse con otro empleo del trabajador).

El dependiente no puede pretender seguir cobrando un plus por una tarea que ya no se realiza y, al mismo tiempo, negarse a trabajar esa hora en otra función de limpieza de su categoría. Si el consorcio reconfigura las tareas dentro de la legalidad y el horario habitual, y el empleado dice "eso no lo hago", incurre en insubordinación y negativa de tareas. Ante esto, la administración debe iniciar el camino de las notificaciones y sanciones formales por escrito de manera gradual (apercibimientos y suspensiones), por incumplimiento de los deberes de diligencia y colaboración (Art. 84 LCT).

La era de la gestión intuitiva en propiedad horizontal llegó a su fin. El administrador moderno debe pasar a la ingeniería jurídica preventiva: auditar las normativas locales de su cuadra, notificar los nuevos cronogramas por Orden de Servicio escrita, adecuar los reglamentos internos y blindar las comunicaciones. Solo la prevención evitará que el patrimonio de los copropietarios se licúe en penalidades administrativas perfectamente evitables.

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