[BPN-15/02/25] La Disposición 521/DGDYPC/25, publicada el 5/02/25 en el Boletín Oficial dispone que a partir del 1/04/25 deberá incorporarse a la liquidación de expensas un Manual de Buenas Prácticas Consorciales (elaborado por la DGDyPC) junto con el Reglamento de Propiedad Horizontal de cada consorcio, mediante QR o hipervínculo, link o por correo electrónico. En caso de no verificarse su cumplimiento, los administradores serán pasibles de sanciones por incumplimiento al artículo 15 inc. d) de la ley 941 y modificatorias de CABA.

En este manual, que consta de 49 páginas, se explican derechos y obligaciones del consorcista, del administrador de consorcios y el régimen de propiedad horizontal a través de varios artículos del Título V del Código Civil y Comercial (en adelante CCyC), las leyes aplicables de CABA y el reglamento de propiedad horizontal.

Contiene modelos sugeridos de convocatoria, acta de asamblea, normas de convivencia, liquidación de expensas y un anexo con la transcripción completa de esas normas e información sobre formas de dirimir conflictos entre propietarios y entre éstos con el administrador en el ámbito de CABA.

Este es el primer manual sobre temas consorciales emitido por la DGDyPC.

Algunas observaciones: En el manual se omiten los artículos del CCyC referentes a personas jurídicas (artículos 141º al 148º); reglas del mandato (artículos 1.319º al 1.334º); rendición de cuentas (artículos 858º a 864º), etc. que son fundamentales para entender el régimen de propiedad horizontal. Se explican varios artículos del Título V del CCyC, generando más confusión que certezas, las definiciones del CCyC son muy claras y no hace falta explicarlas.

A mi entender, el Manual tiene partes que podrían haberse obviado: como "la importancia de la participación consorcial" que es una descripción de la vida urbana donde se plantea la necesidad de participación activa en la vida consorcial. Además, a medida que se va avanzando en la lectura se mezclan normas de diferente jerarquía sin precisar en qué orden deben aplicarse. Si tomamos en cuenta la falta de conocimiento general del consorcista sobre temas básicos, mi opinión es que este manual traerá más confusión de la que ya existe.

Se explica el quórum para sesionar que es un instituto derogado en el 2015 por el CCyC. El manual contiene un modelo sugerido de convocatoria a asamblea con primera y segunda convocatoria: la segunda convocatoria también quedó derogada por el CCC en virtud del artículo 2060º del CCyC.

El modelo sugerido de convocatoria tiene puntos del orden del día distintos a los del modelo sugerido de acta de asamblea.

Si tenemos en cuenta que en CABA la inmensa mayoría de los consorcios (71%) está compuesta entre 1 y 10 unidades funcionales [UF] [1] el modelo de liquidación de expensas sugerido en el manual resulta innecesariamente detallado para los servicios y el caudal de recaudación de los consorcios de 1 a 10 UF, es difícil de entender para un consorcista que no tiene conocimientos contables y no se entiende porqué se sugiere un modelo distinto al vigente y que no cumple con todos los requerimientos del artículo 10º de la Ley 941 ni con todo lo establecido en la DI-2024-1146-GCABA-DGDYPC.

La liquidación de expensas sugerida en el manual no muestra QR o link a facturas y a sitio aportes en línea, ni consigna fecha de cierre de la liquidación conforme la DI-2024-1146-GCABA-DGDYPC.

Debido a que es tanta la legislación aplicable al régimen del PH, considero que es imposible volcar en un manual todos los conocimientos necesarios para que los consorcistas (sin una capacitación previa como el que realizan los administradores para obtener su matrícula) puedan conocer sus derechos, obligaciones y los del administrador

---