[BPN-15/09/26] He leído varios comentarios de personas vinculadas al mundo consorcial con respecto a la latente responsabilidad de los integrantes del Consejo de Propietarios en el cumplimiento de sus incumbencias, definidas en el art. 2064 del Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 26.994).

También me ha ensordecido el silencio del resto de los participantes de la comunidad consorcial, tal vez porque se cansan de gritar por temas que los afectan individualmente y quedan afónicos cuando se habla del conjunto.

Lo que me llama la atención es que aquellos que postulan la responsabilidad patrimonial de los integrantes del Consejo de Propietarios suelen afirmar que no existe la más mínima intención de desalentar la participación de los consorcistas.

No estoy tan seguro de esta última afirmación.

Veamos mis fundamentos:

1.- Los miembros del Consejo de Propietarios son elegidos por y entre los propios copropietarios, sin remuneración ni beneficio económico alguno y sin que se les exija la más mínima capacitación ni conocimiento previo para llevar adelante su trabajo.

2.- Normativamente no se exigen requisitos ni realizar cursos previos de capacitación, algo similar a lo reglado para los encargados; aun siendo a cargo del consorcio, no es obligatoria la concurrencia del empleado a los mismos. No tengo conocimiento de que su impericia haya sido sancionada económicamente en alguna ocasión, ni de que alguien lo haya augurado.

3.- Podríamos comparar a los miembros de un Consejo de Propietarios con los integrantes voluntarios de las ONG, entidades sin fines de lucro, categoría en la que la ARCA (RESOG-2024-5628-E-AFIP-ARCA, art. 1°) enmarca a los consorcios.

La norma legal vigente para las ONG define lo siguiente:

Culpa grave o negligencia temeraria: Una falta de cuidado tan extrema que roza la mala fe. Por ejemplo, realizar una tarea peligrosa o médica sin estar calificado o ignorando deliberadamente los protocolos de seguridad de la organización. Si el error es una simple equivocación, torpeza o falta de experiencia en una actividad cotidiana, no hay responsabilidad legal exigible al voluntario".

O sea: a un miembro de un Consejo de Propietarios que, actuando con buena fe, no detectara errores o desvíos en la administración de un consorcio —actuando gratuitamente, sin conocimiento previo exigido y realizando una tarea que otros no quieren hacer—, ¿se afirma que sí estaría alcanzado por acciones legales contra su patrimonio?

4.- ¿Y qué pasaría si en una asamblea se aprueba por escaso margen la rendición de cuentas del administrador y luego se comprueba que hubo errores no observados? ¿Los consorcistas que no aprobaron la gestión podrían ir contra los que sí lo hicieron? Recordemos que la asamblea también es un órgano del consorcio y que sus decisiones liberan de responsabilidad al administrador por lo actuado en el período aprobado.

Entonces me vuelve a brotar la duda: ¿hay cierta tendenciosidad para impedir la constitución de Consejos de Propietarios al resaltar las complicaciones legales que afectarían a sus integrantes por fallas en su gestión voluntaria y gratuita? Por ende, ¿se habla de responsabilidad para que no se conformen y con ello evitar todo tipo de control de la gestión, por limitado que pueda ser?

Ni hablar de la obligación definida por el artículo 2048 referente a gastos y contribuciones, que expresa en su último párrafo: "el certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones".

Esta normativa, materializada por los redactores del Capítulo V de la Ley 26.994, estaría acompañando la idea subliminal de que los consorcistas no deben inmiscuirse en el control de la administración de sus edificios porque, de integrarlo, serían los responsables de avalar el monto del certificado de expensas dándole valor ejecutivo, condición necesaria para ello. Otra vez el "gancho" gratuito, pero con responsabilidad. ¿Puede concluirse que en el CCyCN también brota esta intención?

Podríamos afirmar, tal vez, que el administrador puede equivocarse; pero si lo avala el Consejo de Propietarios, ¿la responsabilidad de un cálculo erróneo que perjudique al consorcio también alcanzaría a este órgano consorcial, compartiendo la responsabilidad del administrador? ¿Y todo a título gratuito?

A primera vista, resulta más racional no pertenecer, porque si no se detecta algún error, este afectará a todos los integrantes del consorcio —incluido el posible consejero—, pero distribuido entre todos los consorcistas que lo integran y sin afectación directa a los bienes propios de aquel que se ofrezca a ser parte del órgano de control llamado Consejo de Propietarios.