El silencio de los corderos

[BPN-10/03/16] El pasado lunes 7 de marzo, un grupo de representantes de entidades de consorcistas –en el marco de un estricto secreto- habrían firmado un convenio como un paso previo a su integración al futuro Consejo de la Propiedad Horizontal creado por la Ley Muñoz en el ámbito de la CABA. Según trascendió de su texto a último momento, habrían acordado cursarle una solicitud a Diego Santilli, vicejefe de Gobierno, para pedirle que prorrogue por 15 días la puesta en funcionamiento del Consejo hasta tanto se pongan de acuerdo en dos puntos: quiénes y cómo serán representados en esta silla que se les reservó en el Comité Ejecutivo del nuevo ente.

En principio, el acuerdo se iba a firmar en la Sociedad Científica Argentina y los invitados a suscribirlo iban a poder acercarse entre las 17 y las 20 horas. Luego, el punto de encuentro se movió a la sede de la Fundación Liga del Consorcista de Propiedad Horizontal (LCPH) presidida por el Dr. Osvaldo Loisi. 

Más allá de los trascendidos off the record, nadie quiso explicar el contenido del acuerdo, no trascendió quiénes lo firmaron -aunque se filtró que serían sólo tres representantes-, ni quiénes se abstuvieron, ni las razones por las que su texto no se pudo dar a conocer a la opinión pública. Tampoco se brindaron precisiones sobre el pedido de prórroga a Santilli.

Habrá que esperar a que el desarrollo de los acontecimientos sobre el terreno dé los indicios necesarios para poder entender su contenido, confirmar quiénes fueron sus signatarios y tal vez en ese momento, se pueda comprender por qué hizo falta preservarlo con un "pacto de confidencialidad".

El pasado viernes 4 de marzo, Víctor Santa María, secretario general del SUTERH^[1], y el Dr. Sergio Abrevaya (GEN) se reunieron con el Dr. Jorge Resqui Pizarro (ReDeCo^[2]), con el Dr. Osvaldo Loisi y su hija Victoria, con la Sra. Teresa Villanueva (ACCABA^[3]), con la Sra. Alicia Giménez (UCRA^[4]), con dos representantes de ADEPROH^[5] y con Samuel Knopoff (FEDECO^[6] y CACCyC^[7]). El fin de la reunión habría sido la búsqueda de cualquier tipo de consenso que permita que la silla destinada a los consorcistas dentro del Consejo de la Propiedad Horizontal sea ocupada. El encuentro se realizó en las oficinas de la Fundación Imagina Buenos Aires -ubicada en la calle Montevideo 373 de esta ciudad- de la cual Abrevaya es parte.

En esa oportunidad, se habría consensuado el convenio que terminó firmándose el lunes 7. Según pudo saber Pequeñas Noticias, el Dr. Osvaldo Loisi y el Dr. Jorge Resqui Pizarro serían los redactores del acuerdo en el cual -entre otras cosas- se habría plasmado un pedido de prórroga para poder definir quiénes y cuántos lugares van a ocupar los copropietarios dentro del nuevo ente creado por la Ley Muñoz.

Uno de los asistentes a la reunión también informó a este medio que los presentes acordaron un "pacto de confidencialidad", aunque otras fuentes consultadas lo desmintieron.

Según le confiaron a Pequeñas Noticias, en esa charla, el titular del SUTERH también propuso crear una lista de proveedores autorizados para trabajar con los consorcios en el marco del Consejo de Propiedad Horizontal. Ante esta posibilidad, los presentes se habrían negado rotundamente. Otro de los participantes desmintió que Santa María haya propuesto tal cosa y calificó el encuentro como "una reunión de amigos".

En otro orden de cosas y ante la pregunta de uno de los asistentes, el secretario general del gremio que nuclea a los encargados desmintió que Gabriela Pilar Saldivia -quién al parecer todavía es coordinadora del Registro Público de Administradores (RPA) porteño- vaya a representar a SEARA^[8] dentro del Comité Ejecutivo del nuevo Consejo.

Lo que este medio pudo confirmar es que Mercedes García, titular de ADEPROH, expresó su voluntad de participar del nuevo ente mientras que Teresa Villanueva, Ricardo Geler (API^[9]) y los consorcistas Gerardo Andino y Cr. Gustavo Gallego manifestaron su rechazo. Por último, varias fuentes coincidieron en que todo hace suponer que Resqui Pizarro también participaría del Consejo. Queda la incógnita de cuál será la decisión del Dr. Osvaldo Loisi, Alicia Giménez y Samuel Knopoff. Lo que sí se puede adelantar es que Marcos Bergenfeld (APIPH^[10]) no habría sido invitado a ninguna de las reuniones con Abrevaya y con Santa María y no está de acuerdo en adhirir a ese convenio.

De confirmarse estas participaciones, un 25% de las entidades de consorcistas formarían parte del nuevo ente, un 38% no lo haría y otro 38% todavía no definió su posición.

Anteriormente, Sergio Abrevaya -en calidad de "mediador de buena voluntad"- había mantenido dos reuniones con los consorcistas. La primera fue ampliamente trabajada en el Boletín de Pequeñas Noticias Nº 571 del miércoles 2 de marzo pasado. La segunda se desarrolló -como todas- en la sede de la Fundación Imagina Buenos Aires ese mismo día. En esa oportunidad, Abrevaya intentó seguir convenciendo a los representantes de las entidades de copropietarios para que acuerden con Víctor Santa María su participación dentro del Comité Ejecutivo del nuevo Consejo creado por Fernando Muñoz (FpV).

Conforme a diversas fuentes, la reunión fue muy similar a la primera -con diferentes matices- aunque se puede subrayar que el "mediador" -preparándolos para el encuentro que se vendría con Santa María- habría aleccionado a los consorcistas presentes. De acuerdo a uno de los asistentes a ese encuentro, el impulsor de la Ley 3.254 les habría recomendado "que vayan en bloque, que hablen uno o dos, que se organicen, que no piensen con el corazón sino que piensen fríamente y que no tengan en cuenta la repercusión negativa que pueda haber [en la opinión pública] -o sea, el qué dirán-, que traten de ser fríos y no pasionales".

Por último y según la misma fuente, el exlegislador por el GEN les habría advertido a los copropietarios que si hacían cierto tipo de planteos delante de Santa María, el titular del SUTERH se levantaría y se iría

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[1] SUTERH: Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal.

[2] ReDeCo: Reafirmación de los Derechos del Consorcistas.

[3] ACCABA: Asociación de Consorcistas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

[4] UCRA: Unión de Consorcistas de la República Argentina UCRA.

[5] ADEPROH: Asociación Civil de Defensa al Consumidor de Bienes y Servicios para la Propiedad Horizontal.

[6] FEDECO: Federación de Asociaciones de Consorcios.

[7] CACCyC: Comisión Argentina Consorcios, Copropietarios y Consorcistas.

[8] SEARA: Sindicato de Empleados de Administradoras de la República Argentina.

[9] API: Asociación Propietarios de Inmuebles.

La CAPHyAI presentó un amparo contra la Ley Muñoz

[BPN-10/03/16] El pasado viernes 26 de febrero, la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) presentó un recurso de amparo contra la Ley Muñoz. Principalmente cuestionó la capacidad jurídica de los sindicatos SUTERH^[1] y de SEARA^[2] para poder participar en el Comité Ejecutivo del Consejo de la Propiedad Horizontal creado por el exlegislador Fernando Muñoz (FpV).

La entidad –en su demanda- puntualmente solicitó al Tribunal que declare nulos:

1.- El artículo 5º que establece de qué manera se compondrán los fondos económicos y financieros del Consejo (matriculación de los administradores, cuota anual, las multas y recargos por infracciones y los aranceles que pudiera cobrar por los servicios que prestara como ser cursos, etc…).

2.- La presencia de los sindicatos SUTERH y SEARA en el Comité Ejecutivo del Consejo ordenados en los incisos c) y e) del artículo 9º.

3.- El procedimiento de designación de los representantes de cada sector previsto en el artículo 10º.

4.- El inciso a) del artículo 12º que establece que sea facultad del Comité Ejecutivo crear, administrar y mantener la matrícula de los administradores profesionales y voluntarios.

5.- El inciso c) del mismo artículo que le otorga la potestad de ejercer la administración económica y financiera del Consejo y aprobar la estructura organizativa interna.

6.- El inciso e) de ese artículo que le permite al Comité Ejecutivo sancionar y poner en vigencia el Código de Ética para el ejercicio de la actividad de administración de consorcios en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

7.- Y por último, el inciso h) del mismo artículo 12º que faculta al órgano ejecutivo a remitir al Tribunal de Disciplina los casos que sean de su competencia y aplicar sanciones.

Bajo el patrocinio letrado del Dr. Jorge Martín Irigoyen, la acción recayó en la Secretaría 39° del Juzgado de Primera Instancia en lo Contencioso, Administrativo y Tributario de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, presidido por la Dra. Samantha Salmún Feijóo.

En su presentación Martín Irigoyen, en nombre de la CAPHyAI, argumentó que "atendiendo a la formulación clásica del principio de razonabilidad" los miembros de las asociaciones gremiales (SEARA y SUTERH) "no poseen conocimiento, ni capacitación, ni capacidad jurídica, ni injerencia" para ser parte del Consejo de la Propiedad Horizontal.

La Cámara remarcó que "es claramente irrazonable que la función de policía y gobierno de la matrícula sean delegados –ya sea de forma directa o indirecta- en cabeza de dos sindicatos que no nuclean a los administradores de consorcios y por ende, carecen de capacidad jurídica para ejercer tales funciones".

Además, aseguró que "el Legislador de la Ciudad incurrió en una manifiesta inconstitucionalidad" al permitir que esos dos sindicatos ocupen un lugar dentro del Consejo. Detalló que si los gremios controlan la actividad de los administradores "no sólo violentan garantías constitucionales del Juez Natural y del Debido Proceso sino también que se exceden claramente en la capacidad jurídica de tales asociaciones sindicales y gremiales, incurriéndose así en una manifiesta inconstitucionalidad".

A continuación, la entidad fundamentó en su presentación que específicamente las funciones de crear, administrar y mantener actualizada la matrícula de los administradores; ejercer la administración económica y financiera del Consejo y aplicar sanciones "no pueden ser válidamente ejercidas por las asociaciones sindicales y gremiales detalladas".

El abogado patrocinante de la CAPHyAI en su escrito argumentó: "en lo que aquí interesa, el Art. 5º^[3] dispone las fuentes de financiación del nuevo ente y el Art. 10º^[4] que los cargos del Consejo Ejecutivo serán rentados", y subrayó: "su enunciado lisa y llanamente nos deja perplejos, puesto que por su intermedio se impone la totalidad de las cargas públicas en cabeza de los administradores de consorcios que ejercen su actividad en la Ciudad de Buenos Aires, pese a que el ente creado posee integrantes del Estado (Defensoría del Pueblo, representante del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires); dos asociaciones gremiales de actividades ajenas a la administración de consorcios; y dos asociaciones civiles que tampoco nuclean a administradores de consorcios. Por último, concluyó: "pese a ello, y por si fuera poco, reiteramos que la totalidad de los costos caen exclusivamente en cabeza de los administradores de consorcios".

El 20 de noviembre de 2015, Muñoz ingresó a la Legislatura porteña un proyecto de ley -bajo el número de expediente 2455-D-2015- para transferirle el control del Registro Público de Administradores porteño a un Consejo de la Propiedad Horizontal. Trece días después, el 3 de diciembre, la Legislatura aprobó sobre tablas y sin debate parlamentario esa ley que hoy lleva el número 5.464. La conducción del nuevo Consejo está compuesta por 11 miembros de los cuales una importante mayoría son del SUTERH, de las entidades de administradores que firman los Convenios Colectivos de Trabajo y de un nuevo sindicato que agrupa empleados de administraciones de consorcios (SEARA).

La nueva norma provocó el inmediato rechazo de la mayoría de los actores de la comunidad consorcial: administradores, consorcistas, el Consejo Profesional de Ciencias Económicas y el Dr. Eduardo Awad, presidente del Colegio Público de Abogados de la Capital Federal

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[1] SUTERH: Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal.

[2] SEARA: Sindicato de Empleados de Administradoras de la República Argentina

[3] Ley 5464/Art. 5°.- Recursos: Los fondos económicos y financieros del C.P.H.C.A.B.A. se forman con los siguientes recursos:

a) Canon de inscripción y cuota anual que deban pagar los Administradores por matriculación. El valor de esos costos es fijado anualmente por el Comité Ejecutivo;

b) Donaciones, herencias, legados y subsidios que reciba;

c) Multas y recargos que perciba por imperio de ley;

d) Intereses y frutos civiles que perciba producto de sus bienes;

e) Aranceles que perciba el C.P.H.C.A.B.A. por los servicios que preste;

f) Todo otro ingreso proveniente de actividades realizadas en cumplimiento de la ley.

AIPH atacará judicialmente la Ley Muñoz

[BPN-10/03/16] La Asociación Civil de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal AIPH se prepara para "atacar judicialmente" a la Ley Muñoz que creó un Consejo de la Propiedad Horizontal en la Ciudad de Buenos Aires^[1]. Así lo expresó el tesorero de la entidad, Dr. Lisandro Cingolani, el pasado lunes 29 de noviembre en la editorial del Boletín de N° 177 de AIPH.

En primer lugar, alegó que la Ley Muñoz viola el derecho de propiedad de los consorcistas al poner en manos de terceros -sobre todo de sus empleados- facultades que pueden limitar o restringir el derecho de los propietarios.

En segundo lugar, explicó que la Ley Muñoz "viola el derecho a ejercer la industria lícita de los administradores de consorcio porque, a la vez que terceriza facultades eminentemente estatales, pone la actividad en manos de personas que no tienen ningún tipo de vinculación o autoridad sobre sus tareas, como son los encargados de edificios y los empleados de administradoras de consorcio".

En tercer lugar, argumentó que hay una evidente arbitrariedad, al otorgar el poder de regulación de una actividad a los empleados de aquella y a las personas a quienes los que ejercen esa actividad deben controlar.

En cuarto lugar, fundamentó que hay una "falta de razonabilidad" en la selección de las entidades que representan a los administradores.

En quinto lugar, alegó que la Ley Muñoz viola el derecho a la igualdad porque el resto de las actividades profesionales están autorreguladas.

En sexto lugar, explicó que "hay una contradicción entre la Ley Muñoz y algunas normas del Código Civil y Comercial en general, y en particular en lo que respecta a los administradores voluntarios".

Por último, argumentó que "hay una contradicción entre el objetivo manifestado por la Ley 5.464 (aumentar la participación y la deliberación de los actores involucrados) y el procedimiento de sanción de la ley (tratamiento sobre tablas sin ningún tipo de participación de los afectados)"

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[1] El 20 de noviembre de 2015, Fernando Muñoz (Frente para la Victoria) ingresó a la Legislatura porteña un proyecto de ley -bajo el número de expediente 2455-D-2015- para transferirle el control del RPA porteño a un Consejo de la Propiedad Horizontal. Trece días después, el 3 de diciembre, la Legislatura aprobó sobre tablas y sin debate parlamentario esa ley que hoy lleva el número 5.464. La conducción del nuevo Consejo está compuesta por 11 miembros de los cuales una importante mayoría son del SUTERH, de las entidades de administradores que firman los Convenios Colectivos de Trabajo y de un nuevo sindicato que agrupa empleados de administraciones de consorcios (SEARA).

Se habría acordado un 25% de aumento por seis meses

[BPN-10/03/16] Según fuentes confiables de este medio, ya se habría acordado una nueva serie de aumentos para los encargados de edificio: se otorgaría una suma fija remunerativa de 1.800 pesos en marzo, otra igual en abril y esta suma sería reemplazada en mayo por un incremento del 25% sobre la escala salarial de febrero de 2016. Este convenio sería válido sólo por seis meses. Ninguna de las entidades de consorcistas habría realizado declaraciones públicas sobre el tema.

Ante las reiteradas consultas recibidas por el medio en las redes sociales, es muy importante aclarar que por el momento esta información es un trascendido periodístico. Para que sea oficial habrá que esperar que se hagan públicas las actas firmadas y su correspondiente homologación.

El pasado jueves 3 de marzo, Ámbito Financiero había adelantado que el Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (SUTERH) tendría la intención de pedir un 24,5% de aumento por ocho meses en las próximas paritarias y que sería uno de los primeros gremios en acordar. Cabe remarcar que este valor no es muy lejano al que con posterioridad se habría pactado.

De acuerdo a ese medio, desde el Ministerio de Trabajo adelantaron que el arreglo incluirá -en lo inmediato- un primer pago en suma fija y luego otro, para recién después encadenar la suba definitiva del 24,5% entre abril y noviembre. Conforme a ese matutino, funcionarios detallaron que el aumento de bolsillo para los encargados con vivienda dentro del edificio sería del 20%.

Según esa misma fuente, Víctor Santa María, secretario general del sindicato que nuclea a los trabajadores de los consorcios, ya les habría planteado este incremento a las autoridades del Ministerio de Trabajo y la pauta habría sido bien recibida,

Desde el sector explicaron a ese medio que "por tratarse del mayor gasto fijo que afrontan los consorcios" el sueldo de los encargados de edificios tiene, en promedio, un impacto en torno al 50% en el valor de las expensas, con lo cual se calcula que a partir de los aumentos, éstas se incrementarán en un 12%.

En otro orden de cosas e introduciéndose en la histórica polémica de la representatividad en las paritarias, el diario Ámbito Financiero de esa misma fecha también expresó: "cada año, Santa María llega a un acuerdo con tres cámaras de administradores de edificios, que en líneas generales mantienen un entendimiento pleno con el sindicato, y lo hace a espaldas de las organizaciones de consorcistas, que de manera recurrente y sin resultados exigen ser incorporadas a las discusiones salariales por tratarse, en definitiva, de quienes deberán en última instancia soportar el peso de los incrementos".

Quieren modificar la Ley Muñoz

[BPN-10/03/16] El pasado viernes 4 de marzo, los legisladores porteños Diego Mariano García De García Vilas y Graciela Ocaña de Confianza Pública presentaron un proyecto para modificar la Ley Muñoz. Proponen que -en el Comité Ejecutivo del Consejo de la Propiedad Horizontal- el SUTERH^[1] tenga un representante en lugar de tres, las asociaciones de consorcistas tengan tres representantes en lugar de uno, que la CAPHyAI^[3] tenga dos en lugar de uno y eliminar completamente la presencia de SEARA^[3].

Además, la iniciativa pretende eliminar el "derecho" que le otorga la Ley 5.464 a los mandatarios de los consocios de "abstenerse de cumplir cualquier resolución de la asamblea de copropietarios o del Consejo de Propietarios, previa notificación a éstos, que fuera contraria a las leyes y decretos nacionales o de la Ciudad, reglamento de copropiedad, reglamento interno o cualquier otra disposición legal".

El artículo 1ª de la iniciativa de García de García Vilas y Ocaña trata sobre la composición del Comité Ejecutivo del Consejo de la Propiedad Horizontal. En él propone modificar el artículo 9º de la Ley 5.464 (Ley Muñoz).

En este sentido, en sus fundamentos, los legisladores explicaron: "resulta a todas luces improcedente que el Comité Ejecutivo esté compuesto por la Asociación Inmobiliaria de Edificios de Renta y Horizontal (AIERH) y la Unión Administradores de Inmuebles (UADI) en igual proporción que la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal que es la que verdaderamente nuclea a la mayoría de los consorcios. Así como también que esté compuesto por tres representantes de los trabajadores de edificios de renta y horizontal y un representante de las asociaciones de empleados de administradores de consorcios de propiedad horizontal por ser estos últimos sectores ajenos a la actividad de los administradores y por existir además posibles conflictos de intereses que la ley debe evitar en lugar de promover", y agregó: "entendemos que integrar el Comité Ejecutivo de ese modo no otorga pluralidad al Consejo, puesto que dichos sectores no forman parte del grupo de actores de la propiedad horizontal, los cuales surgen del Código Civil y Comercial. Por otra parte, atenta contra la representatividad de manera deliberada y manifiesta".

Por último acotó: "destacamos asimismo que casi todas las asociaciones, cámaras, federaciones, confederaciones y fundaciones que agrupan y representan a la mayoría de los propietarios consorcistas y sus administraciones en el ámbito de la CABA han rechazado enfáticamente la presente ley".

En otro orden de cosas y en relación a la modificación del artículo 33° de la Ley Muñoz que bajo el título "Derechos del administrador" expresa que el mandatario debe abstenerse de cumplir cualquier resolución de la asamblea de copropietarios o del consejo de propietarios que fuera contraria a las leyes", los legisladores de Confianza Publica explicaron que en la Ley Muñoz "se estaría otorgando prioridad a la voluntad del administrador por encima de la voluntad de quien lo designa, al permitirle decidir sobre el cumplimiento de las resoluciones asamblearias lo que no parece razonable si se analiza esta situación a la luz de lo establecido en el Art. 2.065° del Código Civil y Comercial de la Nación en cuanto a que ‘el administrador es representante legal del consorcio con el carácter de mandatario"

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[1] SUTERH: Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal.

[2] CAPHyAI: Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias.

[3] SEARA: Sindicato de Empleados de Administradoras de la República Argentina

Un organismo absolutamente desbalanceado

[BPN-10/03/16] En su editorial del sábado 27 de febrero, el diario La Nación calificó al Consejo de la Propiedad Horizontal como "un organismo absolutamente desbalanceado" y opinó que los consorcistas son un sector "históricamente inconsulto". Además, se manifestó en contra de que los administradores sean quienes negocien las paritarias de los encargados de edificios y aseguró que los aumentos en los salarios no pueden ser un "porcentaje genérico".

En esa misma nota y en otro orden de cosas, La Nación remarcó que el SUTERH define los incrementos de los encargados "sin tener en cuenta la opinión de quienes deben pagarlos: los consorcistas, que son los verdaderos empleadores. En cambio, discuten las mejoras salariales con los administradores, que no son más que otros empleados del consorcio". El matutino opinó que "aunque el aumento salarial que finalmente se acuerde resulte razonable para los encargados de edificio, no puede seguir ocurriendo, entre otras cuestiones, que esa cifra sea un porcentaje genérico".

Según se explicó en la editorial, "los edificios con más unidades habitacionales terminan abonando un elevado porcentaje y los edificios con pocos departamentos asumen costos exorbitantes que en ambos casos muchos propietarios e inquilinos ya casi no pueden afrontar".

Además, desde La Nación denunciaron que el gremio liderado por Víctor Santa María "ha ido sumando rubros, como pagos extras a cambio de contraprestaciones que escasamente se cumplen".

Muñoz quedó a cargo de la Defensoría del Inquilino

[BPN-10/03/16] El 14 de febrero, la Defensoría del Pueblo porteño anunció que Fernando Muñoz^[1] fue puesto a cargo de una oficina para inquilinos que se creó dentro de la entidad. De esta forma, el defensor Alejandro Amor cumplió la promesa de crearla que le hizo a Muñoz el 1ª de marzo.

Muñoz, exlegislador del Frente para la Victoria, es también el autor de la polémica Ley 5.464 que creó un Consejo de la Propiedad Horizontal en la Ciudad de Buenos Aires. Es de suponer que con esta asunción Muñoz quedará habilitado para ser parte de la conducción del nuevo Consejo porque –según la ley que lo creó- su Comité Ejecutivo deberá contar con un representante de la Defensoría del Pueblo de la CABA para "la defensa de los derechos de los inquilinos de inmuebles bajo el régimen de propiedad horizontal".

Hace poco más de dos años, Oscar Zago -otro exlegislador, aunque en este caso del PRO- también obtuvo un cargo de en la Defensoría del Pueblo –Defensor Adjunto- tres meses después de impulsar la Ley del SERACARH^[1] que se aprobó -al igual que la Ley Muñoz en 2015- sin debate en la última sesión legislativa del año 2013.

El titular de la Defensoría del Pueblo es el Dr. Alejandro Amor, exlegislador del Frente para la Victoria desde 2011 hasta 2013. Entre otros cargos –según su currículum- es también abogado en la Procuración General de la Ciudad, secretario gremial del Sindicato Único de Trabajadores del Estado de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (SUTECBA), secretario de Derechos Humanos y abogado apoderado de la Confederación de Obreros y Empleados Municipales de la Argentina (COEMA), y fue tesorero de la obra social de la Confederación de Obreros y Empleados Municipales de Argentina (OSCOEMA).

Según diversos medios, durante el miércoles 17 de febrero se acercaron más de 500 personas a la Defensoría del Inquilino en su primer día de atención. En declaraciones periodísticas, Muñoz aseguró: "la respuesta de la gente fue excelente".

En su primer día de gestión, el defensor y cinco profesionales atendieron situaciones "por depósitos no devueltos, comisiones inmobiliarias abusivas y deterioro de viviendas que requieren arreglos y de las que el propietario no quiere hacerse cargo".

"Si tenemos en cuenta que uno de cada tres habitantes de la Ciudad de Buenos Aires alquila, estamos hablando de más de 400 mil viviendas involucradas y 900 mil personas que alquilan", concluyó.

Según informó la Defensoría del Pueblo el 14 de febrero, "la Defensoría del Inquilino cumplirá un rol de promotor de derechos, prestando asesoramiento legal; y brindará la posibilidad de acceder al sistema de mediaciones, elaborando campañas de difusión de derechos y presentado propuestas y proyectos de políticas públicas acordes a la importancia de este sector".

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[1] El 20 de noviembre de 2015, Fernando Muñoz (Frente para la Victoria) ingresó a la Legislatura porteña un proyecto de ley -bajo el número de expediente 2455-D-2015- para transferirle el control del RPA porteño a un Consejo de la Propiedad Horizontal. Trece días después, el 3 de diciembre, la Legislatura aprobó sobre tablas y sin debate parlamentario esa ley que hoy lleva el número 5.464. La conducción del nuevo Consejo está compuesta por 11 miembros de los cuales una importante mayoría son del SUTERH, de las entidades de administradores que firman los Convenios Colectivos de Trabajo y de un nuevo sindicato que agrupa empleados de administraciones de consorcios (SEARA).
[2] El Dr. Ezequiel Nino forma parte del Consejo Asesor de la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia.

[2] Oscar Zago, hacia el fin de su mandato como legislador del PRO, se hizo conocido en la comunidad consorcial por ser el autor -once días antes de su nombramiento como Defensor Adjunto del Pueblo porteño- de un proyecto de ley que obliga a los administradores de propiedad horizontal a "exhortar" al personal de cada uno de los consorcios que administra a concurrir anualmente a una capacitación "sobre higiene, seguridad y medidas de prevención contra incendios" y a los consorcistas a pagar ese costo vía expensas. Si bien su proyecto no establece explícitamente la entidad que debe dictarlo, los requisitos exigidos para impartirlo apuntan como único posible al SERACARH, un servicio conformado por FATERyH[ -representando a los trabajadores- y por tres entidades de administradores –en nombre de los empleadores- que participan de los Convenios Colectivos de Trabajo: AIERH, UADI y CAPHyAI.

[3] SUTERH: Sindicato Único Trabajadores Edificios Renta y Horizontal.

Se fue Aoun y llegó Vilma Bouza

[BPN-10/03/16] La Dra. Vilma Cecilia Bouza es la nueva directora general de Defensa y Protección del Consumidor (DyPC) de la ciudad de Buenos Aires. Su antecesor, el Crio. Mayor (R) Edgardo Aoun, habría asumido la Dirección de Reunión Interior de la Agencia Federal de Inteligencia (AFI) ex SIDE.

Conforme al sitio Web del PRO, Vilma Bouza nació el 29 de marzo de 1967 y comenzó su militancia en el partido macrista en el 2003. Es abogada y docente universitaria de Práctica Profesional de la Universidad de Buenos Aires (UBA). Además, se especializa en la defensa de los derechos de los consumidores y usuarios.

Asimismo, se desempeñó como Directora General Adjunta de Asuntos Jurídicos del Ministerio de Salud, como Controladora Administrativa de Faltas de la CABA y Secretaria General de la Comuna 11. En 2011 se postuló para ser legisladora de la ciudad por el PRO como octava candidata suplente.

Mediante el Decreto 83/16 (BO: 21/01/16) se oficializó su nombramiento. La norma fue firmada el 18 de enero por el Jefe de Gobierno porteño, Horacio Rodríguez Larreta,; y el Jefe de Gabinete, Felipe Miguel. De acuerdo al Decreto 363/15 (BO: 16/12/15), el sueldo de Bouza sería de 51.672 pesos mensuales.

En el marco del cambio de Gobierno en la Ciudad de Buenos Aires, el pasado 18 de diciembre el medio digital Adelanto 24 informó que Aoun será el encargado de tomar las riendas de la Dirección de Reunión Interior de la ex SIDE. Por otra parte, ese medio recordó que el excomisario se retiró de la Federal en el año 2003, tras 34 años de servicio y que durante su paso por la fuerza policial se desempeñó como jefe de la división Robos y Hurtos y de la Dirección de Policía Ferroviaria.

Mediante el Decreto 528 firmado el 27 de diciembre de 2013 (BO: 03/01/14), Aoun asumió como director general de Defensa y Protección del Consumidor –en reemplazo del Dr. Juan Manuel Gallo que había renunciado- y ejerció su cargo durante un año, 11 meses y 22 días. Anteriormente, se había desempeñado como titular de la Gerencia Operativa de Inspecciones, dependiente de la repartición que luego dirigió.

Al poco tiempo de comenzar su gestión, derogó la Disposición 4.116 emitida por su predecesor que había establecido una detallada escala de multas a pagar por los administradores que cometieron infracciones a la Ley 941.

Uno de los temas más polémicos durante su primer año al frente de Defensa del Consumidor fue el mal funcionamiento del aplicativo online necesario para que los administradores de consorcios carguen sus declaraciones juradas anuales con el fin de renovar su matrícula en el Registro Público de Administradores (RPA) porteño.

Cabe remarcar que durante varios meses el aplicativo no funcionó correctamente, hubo prórrogas a causa de los "errores aleatorios" y esta situación trajo aparejadas innumerables quejas por parte de administradores y consorcistas.

En otro orden de cosas, en julio de 2014, Aoun dispuso una segunda versión del Régimen de Certificación de Edificio Seguro mediante la Disposición 1.541. Durante ese año, también multó a 23 mandatarios por un total de 1.014.921 pesos, promediando 44.127 pesos por cada uno.

Según una encuesta que Pequeñas Noticias realizó entre sus lectores durante marzo de 2015, el 87% de los consultados consideró que el desempeño del RPA durante 2014 fue negativo.

Ya en marzo de 2015, una de las medidas tomadas por Aoun fue la mudanza del RPA al segundo piso del edificio de la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor, ubicado en la calle Maipú 169, en el barrio porteño de San Nicolás.

Por otro lado, el 19 de octubre de 2015, el legislador porteño Gabriel Fuks (FpV) denunció que el PRO desmanteló Defensa y Protección al Consumidor y alertó que la cantidad de disposiciones dictadas por esa entidad se redujeron un 50% respecto al 2014.

En total, durante el 2015 Aoun sancionó a 53 administradores por un total de 1.382.809 pesos, promediando 26.091 pesos por cada mandatario. 47 de ellos fueron multados incorrectamente porque para realizar los cálculos de las sanciones se tomó el sueldo de un encargado con vivienda en lugar de uno sin vivienda, tal como lo establece la Ley 941

Luego de tres años se busca reactivar el RPA rosarino

[BPN-10/03/16] La edila Daniela León (UCR), autora de la ordenanza que creó el Registro Público de Administradores (RPA) en Rosario, adelantó que posiblemente se modifique la norma con el objetivo de que se vuelva a poner en funcionamiento. Es de recordar que desde 2013 el RPA está frenado por un recurso de amparo interpuesto por la Cámara de Propiedad Horizontal local.

Estas declaraciones las brindó la concejala León el pasado jueves 11 de febrero en una entrevista radial concedida a Marcelo Casal en su programa La Barra de Casal. El ciclo se trasmite de lunes a viernes de 14 a 16 horas por LT3 AM 680.

Durante la entrevista, la edila de la UCR, expresó: "si prospera esta cuestión de fondo en favor del amparo, vamos a avanzar con una modificación en la ordenanza para que el Registro siga en pie", y reveló: "ya hemos solicitado una reunión con los jueces de la Cámara Contencioso Administrativa para ver cuáles son las sugerencias y poder aggionar las diferencias".

Por otra parte, agregó: "si lo que molesta es la obligatoriedad en algunas cuestiones, veremos de qué manera podemos sancionar una norma que se pueda aplicar y en la que el Ejecutivo pueda tener incumbencias para que no ocurran estas cuestiones porque en definitiva es una herramienta muy valiosa para los consorcistas".

En diálogo con Casal, la concejala municipal destacó que cuando el RPA se encontraba en marcha "estaba funcionando muy bien" y se habían inscripto 150 administradores.

Por último, refiriéndose al incendio ocurrido el pasado 3 de febrero en un edificio del centro rosarino que dejó dos ancianos muertos, concluyó: "vamos a insistir [con el Registro] a la luz de la tragedia que ha ocurrido y de las consecuencias para los propietarios e inquilinos de ese inmueble que sinceramente han quedado desprotegidos por la negligencia de los que administran, al menos a priori".

El primer intento de constituir un RPA en Rosario fue en el 2002 cuando se aprobó su creación mediante la Ordenanza 7.312. Sin embargo, como esa norma jamás se reglamentó, el registro nunca entró en funcionamiento.

Ocho años después, la edila Daniela León presentó un proyecto de ordenanza para crear otro RPA bajo el ámbito de Defensa al Consumidor de Rosario. Luego de dos años, el 6 de diciembre de 2012, el Consejo Municipal aprobó la iniciativa.

Este registro se puso en marcha el 15 de marzo de 2013. Sin embargo, poco después, a mediados de ese mismo año, la Cámara de Propiedad Horizontal local pidió la inconstitucionalidad de la ley que creó el RPA. En primera instancia la Justicia emitió un fallo adverso a la entidad que nuclea a los administradores. Poco después, ésta presentó un recurso de amparo que finalmente le fue concedido

Sorpresivamente renunció Enrique Javier López

[BPN-10/03/16] El pasado jueves 11 de febrero, Enrique Javier López, en forma imprevista, presentó su renuncia "indeclinable" a la presidencia de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA). Argumentó que tomó la decisión por estar en desacuerdo con los dichos de quien fuera el secretario de la entidad, Tomás Marolda. Éste, en declaraciones periodísticas, había asegurado que los aumentos de los alquileres llegaban al 40%. En su lugar asumió el vicepresidente Alejandro Juan Bennazar.

Es de recordar que López ocupo el cargo a fines de mayo del año pasado, cuando el por entonces presidente de la CIA, Roberto Nicolás Arévalo, también renunció en forma sorpresiva. En esa oportunidad, Arévalo había denunciado que el Consejo Directivo le pidió la renuncia aduciendo que no estaban conformes con su conducción y que había instituciones que querían ayudar a la Cámara siempre y cuando él no sea parte de la entidad.

Llamó la atención que la máxima autoridad de la CIA, ante los dichos de su secretario, en lugar de desdecirlo, llamarlo al orden, sancionarlo o confrontarlo con el Consejo Directivo por haber hablado en su nombre sin autorización expresa, haya optado por renunciar.

En una carta que difundió el 12 de febrero explicando los motivos de su renuncia, López expresó: "me siento decepcionado y en desacuerdo con la nota de tapa del diario Clarín de ayer, donde se manejan porcentajes de subas que no se condicen -a mi leal saber y entender- con la realidad, y que generó un revuelo de críticas por parte de colegas y clientes".

En este sentido, aclaró que si bien Tomas Marolda, "aparece manifestándose en representación de la institución", él nunca fue consultado ni avisado. Por tal motivo, tildó al actuar del secretario como de "soberbio y pedante".

Además, señaló: "es inadmisible, poco serio, irresponsable y perjudicial para el sector y nuestra actividad salir a emitir opiniones, conclusiones y cifras, sin tener un mínimo de consenso, sin hablarlo e intercambiar opiniones con el resto de la Comisión Directiva".

En esta misma línea, se preguntó irónicamente: "¿Desde cuándo Tomas Marolda, abogado devenido en inmobiliario, es quien tiene el acervo y los conocimientos acabados por sí solo para opinar y dar un cuadro del sector?".

Para Fernando Muñoz la Resolución 350 de CUCICBA es inválida

Sin embargo, el Defensor de los Inquilinos señaló que "el Colegio recomienda que sus matriculados cobren el doble, generando un mercado negro -ya que ni siquiera entregan recibo formal por su actividad ‘extraordinaria’-, de aproximadamente mil millones de pesos anuales".

Por último, Muñoz advirtió que la actividad de las inmobiliarias está cayendo en desprestigio y -haciendo referencia al contenido de la Resolución 350- concluyó: "hablar de ‘moral y buenas costumbres’ mientras se lesionan los derechos más elementales y básicos de la personas cobrándoles desde 15 a 20 mil pesos por ponerlos en contacto con el propietario de una vivienda, suena a doble moral".

Según explicaron las autoridades del Colegio, emitieron esa resolución porque los artículos 1.255^[4] y 1.350^[5] del nuevo Código Civil y Comercial que entró en vigencia el 1° de agosto de 2015, le asignan prioridad a la libertad contractual y a la autonomía de la voluntad de las partes para pactar el precio de los servicios y los montos de las comisiones

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[1] Fernando Muñoz (Frente para la Victoria) es el autor de la Ley 5.464. En su última sesión legislativa, el 3 de diciembre de 2015, le transfirió el control del Registro Público de Administradores porteño a un Consejo de la Propiedad Horizontal conducido por 11 miembros de los cuales una importante mayoría son del SUTERH y otras entidades afines a él: las entidades de administradores que firman los Convenios Colectivos de Trabajo, un nuevo sindicato que agrupa empleados de administraciones de consorcios (SEARA) del que nada se sabe sobre sus creadores y otros actores relacionados.

[2] CUCICBA: Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

[3] Artículo 57 de la Ley 2.340: Hasta tanto se regulen los aranceles según lo previsto en el inciso 2° del artículo 11, para los casos de locación de inmuebles destinados a vivienda única, el monto máximo de la comisión a cobrar al inquilino, será el equivalente al cuatro, quince centésimos por ciento (4,15%) del valor total del respectivo contrato.

[4] Artículo 1.255° del CCyC: Precio. El precio se determina por el contrato, la ley, los usos o, en su defecto, por decisión judicial.

Las leyes arancelarias no pueden cercenar la facultad de las partes de determinar el precio de las obras o de los servicios. Cuando dicho precio debe ser establecido judicialmente sobre la base de la aplicación de dichas leyes, su determinación debe adecuarse a la labor cumplida por el prestador. Si la aplicación estricta de los aranceles locales conduce a una evidente e injustificada desproporción entre la retribución resultante y la importancia de la labor cumplida, el juez puede fijar equitativamente la retribución.

Si la obra o el servicio se ha contratado por un precio global o por una unidad de medida, ninguna de las partes puede pretender la modificación del precio total o de la unidad de medida, respectivamente, con fundamento en que la obra, el servicio o la unidad exige menos o más trabajo o que su costo es menor o mayor al previsto, excepto lo dispuesto en el artículo 1091.

Presentarán un proyecto de Ley Nacional de Alquileres

[BPN-10/03/16] El Frente de Inquilinos Nacional (FIN) anunció que presentará un proyecto de Ley Nacional de Alquileres que establecerá que: las comisiones inmobiliarias no puedan superar el mes de alquiler, que el plazo mínimo de los contratos sea de tres años, que los aumentos se estipulen de acuerdo al Índice de Precios del Consumidor (IPC) y que se implemente un procedimiento para que se deba devolver el depósito inicial. Además, pretenden que dos meses antes de la finalización del contrato el inquilino sea notificado si se lo van a renovar o no y que se establezca que el locatario deba pagar las expensas ordinarias y el ABL^[1], y el propietario las extraordinarias y el Impuesto Inmobiliario.

Si bien sus integrantes explicaron a grandes rasgos los principales puntos de la iniciativa, no se proporcionó el texto del proyecto ni se adelantó en cuál de las dos Cámaras –Diputados o Senadores- se haría la presentación.

Marcos Quintulén, uno de los referentes de la organización Inquilinos Agrupados, profundizó en los principales puntos del proyecto:

En primer lugar, explicó que las comisiones inmobiliarias son un "gran problema" y que por eso proponen "que se limite al valor a un mes de alquiler". No obstante, aclaró que están dispuestos a debatir el tema con todo el sector político.

En segundo lugar, indicó que pretenden extender el plazo mínimo de los contratos de dos a tres años porque "las familias se están mudando cada dos años alrededor de la ciudad gastando cada vez entre 25 mil y 30 mil pesos".

En tercer lugar, denunció que los precios han tenido aumentos "exorbitantes" por lo que "necesitan un límite legal en base a índices que sean originados desde el mismo Estado, es decir, desde el Índice de Precios al Consumidor".

En cuarto lugar, Quintulén señaló que los depósitos por lo general no se devuelven y que el Código Civil no ha previsto nada respecto a eso. "Nosotros hemos tratado de revertirlo e incluimos un procedimiento de devolución del depósito porque no hay legalmente ningún control", expresó.

En quinto lugar, el referente de Inquilinos Agrupados explicó que hoy en día los inquilinos que habitan en consorcios pagan tanto las expensas ordinarias como las extraordinarias. "Además de los gastos comunes terminan pagando las reformas que se hacen en el edificio y que quedan en beneficio de la propiedad. Hemos tratado un poco de limitar eso y dejar claramente establecido que el inquilino va a pagar las ordinarias y el propietario las extraordinarias", argumentó.

Agregó que "hoy en día, por lo menos en la CABA, el inquilino paga el ABL y el Impuesto Inmobiliario". "Nosotros proponemos que quede explícitamente establecido que el inquilino va a pagar las cargas que se generen en torno a la vivienda pero no el Impuesto Inmobiliario que necesariamente tiene que pagar el propietario porque se genera por ser específicamente el dueño de un inmueble", detalló.

Por último, explicó: "lo que proponemos en este proyecto es que con una anticipación de 60 días antes de que se venza el contrato las partes se puedan sentar y acordar si van a renovar o no.  De esta manera cuando a un inquilino se le finalice el alquiler sabrá con certeza si puede quedarse en la vivienda o deberá buscar otra cosa".

La conferencia de prensa se desarrolló el pasado jueves 18 de febrero y se realizó en la sede de la Federación de Trabajadores de la Industria y Afines (FeTIA) en el barrio porteño de San Cristóbal. Gervasio Muñoz, referente de Inquilinos Agrupados, fue el encargado de abrir y cerrar el evento. Durante la presentación, además de Quintulén y Muñoz, disertaron Pamela Gaita de la Unión de Inquilinos Neuquinos, Nire Roldán de la Concejalía Popular de Rosario, Cesar Gatica de la Organización de Inquilinos La Pampa y German Schierff de la Asociación Platense de Inquilinos.

Estuvieron presentes el legislador Gabriel Fuks (FpV); el Defensor de los Inquilinos, Fernando Muñoz^[2]; Fabiana Happel de la Organización de Inquilinos La Pampa; Ariel D'Orazio, coordinador del Consejo Asesor de Vivienda en la Oficina del Consumidor de Rosario; el secretario general adjunto de la CTA^[3], Pedro Wasiejko; representantes de ACIJ^[4]; el Movimiento Hugo Chávez y el Movimiento Evita.

También asistieron a la conferencia de prensa asesores de la senadora Silvina García Larraburu (FpV) que recientemente anunció que también presentará un proyecto de ley sobre alquileres: propone crear un programa nacional que brindará asesoramiento gratuito a inquilinos, propietarios e inmobiliarios

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[1] ABL: Alumbrado, Barrido y Limpieza.

[2] Fernando Muñoz (Frente para la Victoria) es el autor de la Ley 5.464. En su última sesión legislativa, el 3 de diciembre de 2015, le transfirió el control del Registro Público de Administradores porteño a un Consejo de la Propiedad Horizontal conducido por 11 miembros de los cuales una importante mayoría son del SUTERH y otras entidades afines a él: las entidades de administradores que firman los Convenios Colectivos de Trabajo, un nuevo sindicato que agrupa empleados de administraciones de consorcios (SEARA) del que nada se sabe sobre sus creadores y otros actores relacionados.

[3] CTA: Central de Trabajadores de la Argentina.

Falleció Gustavo Karcher

[BPN-10/03/16] El sábado 13 de febrero, falleció a los 58 años el administrador Gustavo Karcher, creador y coordinador del foro en Yahoo "Los Consorcistas". Sus restos fueron velados el 17 de febrero en la casa funeraria "Velatorios Congreso" y sus exequias se realizaron ese mismo día en el cementerio de la Chacarita.

El Adm. Karcher fue un colaborador entrañable de este medio. Inteligente y sumamente creativo, desde 2007 hasta 2014 escribió 17 correos de opinión y entre 2013 y 2014 respondió 13 rincones solidarios. En reiteradas ocasiones brindó entrevistas a Pequeñas Noticias opinando sobre diversos temas de actualidad relacionados con la comunidad consorcial.

En una de esas charlas, Karcher relató que sus primeros pasos en este mundo los dio en 2003 cuando tuvo algunos conflictos en su edificio. Ese primer acercamiento derivó en la creación del grupo Yahoo. Años más tarde, en enero de 2007, creó su propio sitio Web también llamado "Los Consorcistas" y en 2005 asumió la administración ad honorem de su edificio porque –según sus palabras- el mandatario anterior "era un desastre".

Ya en el año 2009, el titular de "Los Consorcistas" se registró finalmente como administrador profesional en el Registro Público de Administradores (RPA) porteño y en el marco del desarrollo de su actividad comenzó a participar de la Asociación Civil de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal AIPH. En noviembre de 2013 se ocupó del área de prensa y difusión.

A principios de 2014 cerró su sitio "Los Consorcistas" que –según él mismo había indicado- durante sus siete años de vida había recibido casi un millón de visitas. Cinco meses después lo reabrió a pedido de una gran cantidad de gente que se comunicó con él mediante llamadas telefónicas o correos electrónicos. A raíz de esta repercusión, sorprendido, expresó: "me he visto obligado a replantear la decisión adoptada y, muy contra mi voluntad, al final ganó la gente".

[BPN-10/03/16] Escuchamos muchas veces que una política de estado -que luego se traduce en una ley- no deja conforme a todos. Siempre hay algunos que protestan y otros que dicen que es perfectible o que no cubre la totalidad de los casos.

El caso de la Ley 5.464 que le transfirió el control del RPA^[1] a un Consejo de la Propiedad Horizontal -luego de la reunión histórica que se dio cita posteriormente- ha sido considerada por todos los sectores que integran la comunidad consorcial y los que la representan^[2] como un "engendro de legislación absurda" y "un burdo negocio disfrazado de ley", entre otras cosas.

La conducción de esta nueva entidad estará compuesta por 11 miembros. Dicho Comité Ejecutivo se encontrará integrado por tres representantes de la cámaras oficiales y/o asociaciones sin fines de lucro que representen a los administradores, un representante que nuclee a los consorcios y copropietarios, tres representantes de las asociaciones sindicales y gremiales que nucleen a los trabajadores de edificios de renta y horizontal, un representante de las asociaciones civiles y organizaciones que tengan por objeto la defensa de los derechos de los usuarios, un representante de las asociaciones sindicales y gremiales que nuclean a los empleados de administradores de consorcios, un representante de la Defensoría del Pueblo de la CABA por la defensa de los derechos de los inquilinos de inmuebles bajo el régimen de propiedad horizontal, y un representante del Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires a través de un funcionario que se designe.

Esta ley, al margen de cualquier discusión de los sectores involucrados, no tuvo la debida publicidad y fue aprobada en una muy especial circunstancia del país: una administración estaba dejando el gobierno para dar paso a otra.

A partir de conocerse los detalles de la ley, enérgicamente otras voces se manifestaron para dar su opinión y repudio: "esta ley conceptualmente es un mamarracho, tomada de los pelos e intentando hacer una ensalada mezclando intereses diversos y por sobre todo, aplastando el espíritu inicial de la Ley 941"^[3].

Rápidamente, tanto en las redes sociales como en el Facebook Consorcios Hoy^[4], se solicitó que el Jefe de Gobierno, Horacio Rodríguez Larreta, la vetara. Durante el mes de enero, numerosos correos de lectores en los diarios Clarín y Nación también lo exigieron. Hasta la fecha no tenemos ninguna comunicación de que se haya tomado alguna consideración a todos nuestros pedidos.

Los que no estuvieron participando durante el año 2001 y 2002 de los debates habidos en la legislatura porteña para la creación del Registro Público de Administradores, se perdieron de las discusiones acerca de la conveniencia o no de la creación del Colegio o de un Registro. Finalmente se sancionó la Ley 941/02 con su posterior reforma 3.254/10 que regula la actividad de la administración de propiedad horizontal bajo un Registro dentro del ámbito de la CABA.

Varios fueron los intentos para la creación de un Colegio pero nunca pudo ser materializado.

Leyendo el texto en análisis, no puedo menos que expresar que nunca se pudo crear un Colegio y esta ley -si bien no lo menciona expresamente- lo ha fundado ^[5].

Para conocer el espíritu del legislador al sancionarla, no alcanza con la lectura de sus artículos, es necesario analizar sus fundamentos.

Sintéticamente son estos:

1) Aplicar las garantías consagradas en la Constitución de la CABA en cuanto a la defensa de los consumidores.

2) Derecho a una vivienda digna y a un hábitat adecuado.

3) Desarrollo de políticas de planeamiento y gestión del ambiente urbano.

Este primer grupo de fundamentos entiendo que se encuentra poco relacionado con el desarrollo de la actividad del administrador. Éste no participa en ninguna de las políticas de planeamiento ni de gestión urbana, ni se encuentra comprometido con los derechos de una vivienda digna o un hábitat adecuado. Esto le compete 7al poder político y de turno, no es una tarea del administrador, ni de la propiedad horizontal, ni de los consorcistas.

Esto fue un oportunismo político que quedará en la historia y favorece al SUTERH, ayudándolo a legalizar una posición de abuso y avance que ya venía ejerciendo sobre los derechos individuales de los propietarios, derechos sobre la propiedad que se encuentran garantizados en la Constitución Nacional.

a) La ciudad debe desarrollar herramientas legales e institucionales que resguarden los intereses de la sociedad a través del control del ejercicio de la actividad de la administración de consorcios y que coadyuven en las relaciones entre los actores sujetos al régimen de la propiedad horizontal en el ámbito de la CABA.

b) Si bien la Ley 941 inició el proceso, es necesario crear un ente que abarque integralmente ese complejo normativo y de relaciones que componen la propiedad horizontal.

c) Creación de una persona jurídica pública no estatal.

d) Generar un espacio para resolver conflictos, convivencia pacífica y democrática, cooperación, tolerancia, integración y solidaridad.

e) Participación respetuosa de los actores de la propiedad horizontal en los procesos de organización social, de plantación local y construcción de lo público.

f) Protección de la defensa y garantía de los derechos e intereses de los sectores que componen la relaciones de la propiedad horizontal.

g) Defensa del decoro, ética, independencia y dignidad de la actividad de los administradores.

h) Desarrollar y fermentar instancias de capacitación.

No hace falta ser muy especialista en el tema para darse cuenta que todos los fundamentos no son más que una pancarta política, un panfleto de campaña , que bien pueden tener otro destino y otro destinatario, pero no la propiedad horizontal y menos los administradores de consorcios y consorcistas.

Podemos decir que es una ley inconstitucional y -además de serlo- revela que es peligrosa, pues quien la impulsó es sencillamente un ignorante legal que no consultó con especialistas, deviniendo así en un omnipotente que ha creado poco menos que un "frankestein"^[6].

Le pido que no se ría lector porque la ley es un rejunte de otras, defendiendo intereses contrapuestos, mezclando derechos y normativa local contraponiéndose a la norma impuesta por el nuevo Código Civil y Comercial vigente desde el primero de agosto de 2015, tratando de darle vida a esta ley que yace agonizante desde su nacimiento.

Casi 66 años se difirió en el tiempo para que la Ley de Propiedad Horizontal pudiera ser reformada. Con todos sus defectos, el nuevo Código Civil y Comercial -que los tiene- pudo integrarla a partir del primero de agosto de 2015 por la sanción de la Ley 26.994, que entre los artículos 2.037° y 2.069° legisla y regula la propiedad horizontal.

En el nuevo Código Civil y Comercial, en su artículo 963°^[7], se establece una suerte de escala de aplicación de las regulaciones legales y convencionales.

Lo hace estableciendo que, en primer lugar, son aplicables al contrato las normas indisponibles, ya sea que se originen en la legislación especial o en el mismo Código. Luego, se aplican las reglas creadas por las partes en función de la libertad de configuración y si fuera necesario suplir la voluntad omisa de las partes, se lo hace con las disposiciones supletorias de la ley especial y finalmente, con las supletorias del Código.

En consonancia con ello y en la forma particular que han sido redactados algunos artículos referidos a la propiedad horizontal (2.037°-2.072°), entendemos que los reglamentos de propiedad horizontal redactados anteriormente a este Código son de aplicación y se encuentran vigentes en tanto y en cuanto no se opongan a la ley de fondo, y lo que éstos no tengan previsto, supletoriamente se aplicará lo normado por el nuevo Código Civil y Comercial.

Conforme lo explicado en este ítem, dudo que la norma local -como está sancionada- no se contraponga con el derecho positivo consagrado en el plexo normativo del Código Civil y Comercial y sea declarada inconstitucional.

Todo ello por cuanto el Código legisla sobre la actividad del administrador en varios artículos referidos en el propio Título V ^[8] y en todo lo referido a la personalidad del consorcio^[9], conservación de partes comunes, mandato y rendición de cuentas^[10].

Esta ley avanza sobre el Código Civil y Comercial y queda demostrada la ignorancia supina de quienes la impulsaron y sancionaron con el único ánimo bien oculto de darle una "herramienta" legal al gremio de los encargados, "entiéndase sus dirigentes", para que manipulen a gusto y piaccere una profesión liberal que repercute en intereses individuales y colectivos de los propietarios de unidades funcionales bajo el régimen de la propiedad horizontal y que de esta manera se encuentra severamente violada y dañada.

Como ya lo expresara, lo único que esta ley pretende es ejercer el control de la actividad de los administradores y por ende manipular el universo de la propiedad horizontal, que no es menor.

Lo más preocupante y que despierta el más profundo rechazo desde todo punto de vista, es la composición del Comité Ejecutivo ^[11], la Comisión Fiscalizadora, la Resolución de Conflictos y el Tribunal de Disciplina.

Que en el Comité Ejecutivo le den cabida a tres representantes de los empleados (encargados) y a uno de los empleados de los administradores -otro engendro creado políticamente no sé para qué oscuros fines- es a todas luces intolerable, pues este ámbito se supone que fue creado sólo para administradores.

Si este Consejo es para regular la actividad del administrador, haber hecho participar a sectores ajenos y que pertenecen al sector de empleados es al sólo fin de perjudicar a los propios administradores y a los consorcistas.

Ningún colegio de profesionales tiene entre sus miembros de la Comisión Directiva a nadie que no sea un "par" y menos que integre una Comisión de Disciplina , Fiscalizadora y de Resolución de Conflictos, pues no hay que ser muy creativo para saber con qué escenarios nos vamos a encontrar. Es sencillamente absurdo que un empleado juzgue a su empleador.

¿Cuál fue el criterio que el legislador adoptó para darle una sola representación al propietario? Si lo quiso proteger, la verdad, no tiene idea de lo que es proteger derechos. De la manera que legisló, lo coloca al borde de un abismo.

Paradójicamente, el único integrante que se encuentra organizado es el SUTERH, que recibe órdenes o le bajan línea. Si por esas casualidades mañana comenzara a funcionar este "bodrio", el único que podría cubrir los cargos seguramente sería el SUTERH.

Lo único certero es cómo se va componer el Comité Ejecutivo. El resto, hasta que éste no esté integrado y dicte los reglamentos para el Consejo Asesor, la Comisión Fiscalizadora, el Centro de Resolución de Conflictos y el Tribunal de Disciplina, no sabremos su composición y los requisitos. Nos rifaron. Fuimos el botín de algún intercambio político y no tuvimos ni la oportunidad de oponernos ni quejarlos. MUY DEMOCRÁTICO.

Los propietarios no estamos sindicalizados ni tenemos un sector único que nos represente. Los distintos organismos que se manifiestan detentando la voz de los propietarios no sé a ciencia cierta si nos representan y cómo. Este tema me parece muy delicado y veremos cómo se resuelve. Es un tema "decidendum"^[12].

También esta ley hace referencia a la defensa de los derechos de los usuarios y consumidores, y su protección.

Indudablemente, mal que le pese a algunos, la administración de consorcios es una prestación de servicios que se encuentra alcanzada también por la Ley de Defensa de los Consumidores.

Se debe entender que con el juego armónico de las siguientes normativas: Código Civil y Comercial, Ley de Defensa al Consumidor y la aún no derogada Ley 941; el administrador también se encuentra alcanzado, además de lo establecido específicamente en el Código vigente, por el ordenamiento de la protección al consumidor debiendo responder en caso de incumplimiento.

El Dr. Carlos A. Ghersi sostiene: "en cuanto a los reclamos de los consorcistas al administrador, van a ser regidos por un doble régimen: a) hasta la suma que se determine por la multiplicación de 55 salarios mínimos, vitales y móviles. Será de competencia la nueva Justicia del consumo, con conciliación obligatoria... b) Por sobre ese importe, será la Justicia Nacional en lo Civil (CABA) y en cada como esté organizada la competencia ^[13].

Actualmente, los reclamos de los propietarios, siempre y cuando provengan de los incumplimientos de lo normado por la Ley 3.254, se encuentran encausados, en primer término, por un audiencia de conciliación dentro de le esfera de la Defensa al Consumidor, en donde el conciliador abre un espacio de reflexión para deslindar si las denuncias se encuadran dentro de la normativa y, en su caso, que el administrador se ajuste a la misma.

NO nos hemos dedicado a criticar en profundidad el articulado dado que, con solo analizar los fundamentos alcanza para denostarla. Ojalá que el Sr. Rodríguez Larreta escuche a los aproximadamente 4 millones de ciudadanos que viven en propiedad horizontal, a los cuales esta ley les fue impuesta, sin posibilidad de poder discutirla, de hacer entrar en razones a los legisladores de que es imposible que el SUTERH, los otros sindicatos e inclusive los mismos propietarios, integren cualquier Consejo donde sus empleadores deban ser juzgados, capacitados o sancionados. Que para juzgar y sancionar está la Justicia respaldada por un nuevo Código Civil y Comercial ágil que contempla todas las posibilidades y da herramientas modernas para sancionarlos.

Les pedimos que si les gustó el artículo y les fue ilustrativo, lo difundan donde puedan hasta llegar a oídos del Sr. Jefe de Gobierno para que la reforme o la deseche acorde a todos las críticas recibidas de todos los sectores involucrados

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[1] Registro Público de Administradores.

[2] Adm. Daniel Tocco (CAPHyAI); Adm. Jorge Hernández (FRA), Adm. Marcelo Ruiz (AIPH), APARA, Dr. Osvaldo Loisi (LCPH), Dr. Samuel Knopoff, (FEDECO y CACCyC), Alicia Giménez (UCRA), un representante de API, Mercedes García (ADEPROH), Dr. Jorge Resqui Pizarro (ReDeCo), y Sr. Jorge Curk de APBR.

[3] Carta abierta al Jefe de Gobierno de la CABA, Horacio Rodríguez Larreta, del Adm. Adrián Hilarza.

[5] Es interesante la lectura de un proyecto para crear un Colegio de Administradores que tiene los mismos lineamientos que la ley referida.

[7] Art 963°- Prelación normativa. Cuando concurren disposiciones de este Código y de alguna ley especial, las normas se aplican con el siguiente orden de prelación: a) normas indisponibles de la ley especial y de este Código; b) normas particulares del contrato; c) normas supletorias de la ley especial; d) normas supletorias de este Código.

[8] Artículos 2.056, inciso b) del 2.068 2.059, 2.062, 2.065, 2.066, 2.067.

[9] Inciso h) del Art. 148°.

[10] Art. 1.319° y 1.334°.

[11] Art. 8°.

[12] Tema a decidir.

[BPN-10/03/16] A las 9:00 apareció Andrea (41 años), la ayudante permanente que trabaja 8 horas corridas (8:00 a 16:00) y que tiene 10 años de antigüedad. Había limpiado los pisos y retirado los residuos desde el 19° al 8°. A Mario, y ahora a mí, corresponde el retiro de residuos de todos los pisos a las 19:00. La basura retirada por la ayudante fue dos bolsas verdes de reciclables que fueron a parar al cuarto de medidores (¿no hay riesgo eléctrico allí?) para entregarlo al cartonero, y dos bolsas más de los residuos húmedos que fueron al contenedor de la calle (¿no es el horario de 20 a 21?).

Recordé que otro amigo me explicó cómo saber si una bolsa es de buena calidad. La fórmula es: largo (cm.) x ancho (cm.) x 45 (micrones) x 1,84 (densidad) ÷ 10.000 = peso por millar. Y agregó: el metano, más conocido como gas natural, es el hidrocarburo utilizado para la obtención del plástico virgen o natural. Luego del uso, reúso y abuso llega al confeccionista en grumo como material reciclado donde nace la famosa bolsa para residuos. Una curiosidad: el gas, nacido de la madre naturaleza, es el padre del plástico. Éste crece, se desarrolla, se reproduce y transforma, se complejiza pero nunca muere... ¡El padre que lo fundó y la madre que lo parió, che!

Andrea es una chica de poco más de un metro y medio de altura, mofletona, que vive en el edificio como inquilina en el 11 B. Su esposo, Martín, es plomero y tienen una hija a la que están por hacerle la fiesta de 15 años cerca del edificio. Estaba un poco ofuscada porque el mes pasado había cobrado el día 22 y tenía que renovar el alquiler del departamento. Además, estaba adolorida porque dos días atrás le habían sacado dos muelas. Permanentemente usaba el celular para whatsapiar.
No fuimos presentados salvo un "hola". Luego contaré mi experiencia con ella en el edificio.

Subí con Mario para que me mostrara cómo limpiaba (del 7° a la PB). Antes de ello, me explicó con lujo de detalles como era "su" mezcla de productos: un balde (¡graduado!) con 12 litros de agua, 15 aplicaciones de detergente (¡envase de jabón líquido a gatillo!) y un cuarto de lavandina (¡envase de limpiametales!).

Andrea me hace una mueca mordiéndose el labio inferior y los ojos hacia arriba. Le entendí clarísimo. Al instante, Mario la mira pero rápidamente se "justificó" por su dolor de sus (no) muelas.

Subimos y también me explicó al detalle "su" limpieza de pisos: primero retirar las alfombras de puertas y dejarlas en las escaleras, luego mojar el trapo de piso, escurrirlo un poquito y fregar. Después mojarlo nuevamente y escurrirlo casi a-seco y repasar. Para las escaleras, el mismo procedimiento. Para los tres pasamanos del hueco de las escaleras se usa un trapo húmedo.

Le pregunté por qué no usaba lampazo ya que escurrir el trapo de piso con las manos provoca dolores en las muñecas. ¡Para qué…! La cara que puso fue como meter el dedo en la llaga: no debía cuestionar "su" método. Me preguntó, a manera inquisidora, dónde había trabajado, quién más usaba "eso". Le contesté que de vacaciones en Mendoza vi usarlo en las veredas porque tienen tramos de mosaicos para abrillantarlos con querosene. También vi usarlo en los locales de MacDonalds. Lo usé (mentí) en varios edificios del centro. Respondido, la cuestión quedó ahí. Volveré con el lampazo después. Lo único que agregué fue por qué no cambiaba el agua sucia a mitad del recorrido. Otra vez puso su cara de pocos amigos y me dijo: porque el detergente limpia todo y la lavandina desinfecta. (¡Ah…!).

En un momento de la limpieza de pisos comenzó a gritar un chico de un departamento. Mario salió en su búsqueda para explicarle que no eran horas (las 9:30) para griteríos. Estaba sólo porque la madre se había ido a hacer compras. A su vuelta, me hizo una mueca sonriente como diciéndome "aquí mando yo". Tardó una hora aproximadamente para la limpieza de pisos y escaleras. A las 10:00 estábamos en la planta baja para las otras tareas.
Siguió con el barrido de la escalera de madera que tiene una alfombra en el medio y un ángulo de bronce que fija la misma. Continuó con el barrido del piso del vestíbulo. En el entretanto, pasaban los vecinos saludando, primero a Andrea que estaba de pie junto a la portería y algunos charlaban con ella sobre el día. Tiene una empatía envidiable. Con Mario la cosa cambiaba a sólo una expresión de "buen día", salvo las presentaciones de su reemplazo transitorio. Algunos comentarios que me hacía Mario sobre los vecinos no los voy a ventilar para no hablar por boca de ganso. Continuó con la limpieza del piso del hall con la misma metodología de los pisos superiores pero siempre advirtiendo a los transeúntes "a la derecha o a la izquierda, por favor" para que no pisaran la parte central del piso mojado.

La jornada matutina terminó con la ayuda de Andrea en la limpieza de los bronces.

Volví a casa antes de las 12:00 y poco tiempo después me llamó Mario enterándose que los sábados por la mañana no trabajaría. Le respondí que el administrador, con acuerdo del consejo, estableció mis días y horarios. Mario me pidió que por favor llamara al administrador y le informara que había muchas quejas de los vecinos. No me constaba y tampoco llamé al administrador.

Volví a las 16:00 y, realmente, la expresión de Mario era otra: parecía un pollito mojado. Me dijo que no era necesario quedarme porque a la tarde el trabajo era tranquilo. Así que lo saludé y le deseé una buenas vacaciones con su familia. No obstante, un par de días estaría en la vivienda porque salía el 13/2. Le contesté que no hacía falta, que cualquier duda lo consultaba con Andrea. No le gustó. Me parece que hay recelos entre ambos.

Rincón Solidario

Una empleada doméstica

¡Hola!

¿La persona que se postula para ser encargado de un edificio tiene obligación de hacer algún curso o puede postularse -por ejemplo- una empleada doméstica?

Muchas gracias.

Haydée [CABA]

(02/02/2016)

Estimada Haydée:

El postulante al empleo en la categoría de encargado de un edificio no tiene obligación de realizar curso alguno y sí puede proponerse para ello a cualquier trabajador, incluida una empleada doméstica.

En mi opinión, para seleccionar al encargado es indispensable que el administrador y el consejo de administración tengan una entrevista personal con el postulante en la que se le hagan preguntas relacionadas con sus trabajos anteriores y en la que se le soliciten referencias personales y laborales, las que deben ser fehacientemente confirmadas.

Asimismo, también es aconsejable hacer un seguimiento del trabajador en el período de prueba sin que ello signifique hostigamiento laboral.

En la espera de haber respondido satisfactoriamente su consulta, la saluda cordialmente.

María Cristina Carrera

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La Dra. María Cristina Carrera es abogada especialista en derecho laboral y para cualquier consulta se le puede escribir a dramccarrera@yahoo.com.ar o llamarla al teléfono (15)5466-9921.

Era común en toda su extensión

Hola.

¿Cómo se interpreta el inciso f) del artículo 2.041° del nuevo Código Civil y Comercial?

En nuestro consorcio siempre que se rompía un caño, lo arreglaba el consorcio, es decir, era común en toda su extensión.

Ahora, algunos dicen que es común hasta la entrada, el resto es propio. Será difícil que un vecino pueda arreglar una pérdida en su baño.

Al leer el artículo nosotros interpretamos que "en toda su extensión" es común.

Por favor, necesitamos saber la correcta interpretación para plantearlo en la asamblea.

Gracias.

Jorge [CABA].

(10/02/2016)

Hola:

Entonces no tienen ningún problema.

Sigan actuando como hasta ahora porque las reparaciones de esas cañerías están a cargo del consorcio en toda su extensión, conforme las normas del nuevo Código Civil y Comercial.

Atte.

Alberto Aníbal Gabás

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El Dr. Alberto Aníbal Gabás, abogado especialista en Propiedad Horizontal y autor de numerosos libros sobre el tema es Conjuez de la Suprema Corte de la Provincia de Buenos Aires. Ha obtenido en el 2004 y 2005 el segundo y primer premio sobre los ensayos "Derecho sobre Construcción en el Régimen de Dominio Horizontal" y "Condominio y Propiedad Horizontal. Suma y Producto de la Voluntad Colectiva" respectivamente. Para cualquier consulta se le puede escribir un e-mail a albertogabas22@hotmail.com.

La digitalización de los comprobantes de gastos

Hola.

¿Es o no obligatoria la digitalización de los comprobantes de gastos, seguros y extractos bancarios acompañando a las liquidaciones de expensas?

Gracias desde ya. Saludos y buen año.

Débora [CABA].

(8/2/2016)

Estimada Débora:

La Resolución 408/2012 de la Ciudad de Buenos Aires indica en su Art. 2º: "dispóngase que los aministradores de consorcios deberán enviar vía correo electrónico a los copropietarios, las liquidaciones de expensas en formato digital, efectuadas en conformidad con lo previsto en el artículo 1° de la presente, acompañando la diligitalización de todos los comprobantes respaldatorios".

Asimismo, el artículo 6° dice: "dispóngase que todos los ingresos y/o egresos del consorcio deberán efectuarse en forma bancarizada, a través de las cuentas bancarias que posea el consorcio". Sin embargo, el inciso. h) del artículo 9º indica que la obligación de depositar los fondos del consorcio en una cuenta bancaria a nombre de la titularidad del consorcio de propietarios podría obviarse, siempre que haya disposición contraria de la asamblea de propietarios.

Lo último desbarata la obligatoriedad ineludible y la somete a la voluntad de la asamblea el acatar o no está imposición (con una carga inversa: es obligatoria siempre que la asamblea decida otra cosa). Ello al menos plantea la duda sobre si podría operar de igual forma la cuestión de la digitalización de la documentación respaldatoria. Sin embargo, la Ley 941 (modificada por la Ley 3.254/09) no hace salvedades al respecto. De hecho, relativo a la documentación respaldatoria, el inciso f) del artículo 9° solo hace referencia a la obligatoriedad de "conservar la documentación del consorcio y garantizar el libre acceso de los consorcistas a la misma".

Se entiende que el libre acceso de los consorcistas se podría cumplir acabadamente con la exposición de "los papeles" en la oficina del administrador. Pero la resolución mencionada más arriba indica una modalidad específica de cómo arbitrar esa "puesta a disposición". Claro está que el envío del correo electrónico no reemplaza cualquiera de las otras modalidades de información sino que funciona de manera complementaria.

Lo que vale aclarar, como una mera opinión personal y en contra de lo que algunas asociaciones de consorcistas indican, es que toda obligación nueva que se implemente debería cobrarse de manera independiente al consorcio. Ello es puesto que la administración debe instrumentar su organización interna a tales efectos y consumir recursos (tiempo, entre los más valiosos de un administrador). Ha habido cuentas matemáticas absurdas publicadas respecto a que cada hoja implicaría apenas segundos. Lo que esto no considera es el caudal de información que un consorcio de primera categoría puede llegar a tener y la cantidad de los mandantes multiplican ese tiempo que se consume del personal a cargo o del propio, en desmedro de nuestra agenda ya cargada.

Saludos cordiales,

Pablo Acuña

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Pablo Acuña es abogado, administrador y director del medio Pintando Horizontes de la localidad de Caseros, partido de 3 de Febrero, en la Pcia. de Buenos Aires. Para cualquier consulta se lo puede contactar en su comunidad de Facebook https://www.facebook.com/pintandohorizontes, en su cuenta de Twitter https://twitter.com/pintandohorizon o mandar un email a pabloa@alas-admconsorcios.info.

Personal asimilado vs. intendente

Estimado Rubén, el tema es que la figura del "intendente" es relativamente nueva. Estuve repasando las distintas escalas salariales y hasta la de junio de 2012 el "intendente" no aparecía. Por lo tanto, para cualquier categoría dentro de la propiedad horizontal que no existía se utilizaba la de "personal asimilado". Recién apareció en la escala de marzo de 2013 con un importe bruto de $7.300 para todas las categorías.

Con respecto a las funciones, en el artículo 7º del Convenio Colectivo se describen todas las categorías y en el inciso i) dice :"Personal asimilado: Es aquel que desempeña sus tareas en forma permanente, normal y habitual, distinta de las definidas como a cargo del encargado, ayudante o vigilador, como ser: ascensoristas, telefonistas, administrativos, jardineros, recepcionistas, personal de mantenimiento, etc.".

El inciso q) se ocupa del "intendente" y dice al respecto: "todo trabajador que tiene a su cargo emprendimientos destinados a propiedad horizontal y/o rentas y/o barrio cerrados y/o complejos habitacionales con servicios múltiples, prestando su conocimiento y supervisión del estado general de las instalaciones del edificio y sus servicios y ejecutará las órdenes que la administración le imparta a su respecto, las que deberán estar debidamente plasmadas en el Libro de Órdenes. Los intendentes no pueden cumplir las funciones que desempeñan los administradores".

Un saludo grande.

Vacaciones de trabajadores jornalizados I

¡Hola Beatríz!

El valor de un día de vacaciones surge del Convenio Colectivo de Trabajo.

El inciso d) del artículo 12º dice: "Los trabajadores suplentes gozarán de las vacaciones totales establecidas en el inciso c) cuando trabajen más de la mitad de los días laborables comprendidos en el año calendario o aniversario de trabajo de conformidad con las normas legales vigentes. Los trabajadores suplentes que no reúnan el tiempo mínimo percibirán en concepto de vacaciones el salario correspondiente a un día por cada veinte días efectivamente trabajados o fracción mayor de quince días hasta los cinco años de antigüedad. Luego de cinco años de antigüedad y hasta los diez el salario por vacaciones se duplicará y desde los diez años en adelante se triplicará".

A lo anterior te agrego que el 12 de noviembre pasado la Resolución 1.934/15 de la Secretaría de Trabajo homologó el acuerdo en el que se estipuló –además del bono anual del 20% y otros aspectos de la relación laboral en el sector de la propiedad horizontal- un agregado al inciso d) del artículo 11º que dice: "En estos casos, el suplente gozará de las vacaciones durante los días que componen su jornada habitual".

Para resumir, el importe de un día de vacaciones para los trabajadores jornalizados y suplentes es igual al importe que le deberías abonar si fuera a trabajar. Con respecto a cuándo se debe tomar las vacaciones, ahora no cabe duda que las tiene que gozar en los mismos días que trabaja.

Si en tu caso, por ejemplo, trabaja 3 horas los días jueves 3 y -según el tiempo trabajado- le corresponden 2 días, tendrá dos semanas de vacaciones, o sea, dos jueves y el importe será igual al que le tendrías que haber pagado si hubiese ido a trabajar, o sea 3 horas por cada jueves.

Un saludo grande.

Vacaciones de trabajadores jornalizados II

Estimado Guillermo,

Esta consulta termina de completar la anterior: para los casos de trabajadores jornalizados o suplentes no existe el concepto de "plus vacacional". El inciso d) del artículo 12º del Convenio Colectivo de Trabajo dice que "los trabajadores suplentes que no reúnan el tiempo mínimo percibirán en concepto de vacaciones el salario correspondiente a un día por cada veinte días efectivamente trabajados o fracción mayor de quince días hasta los cinco años de antigüedad. Luego de cinco años de antigüedad y hasta los diez el salario por vacaciones, se duplicará y desde los diez años en adelante, se triplicará", y se agregó un párrafo que aclara cuándo se deben gozar esos días: "...el suplente gozará de las vacaciones durante los días que componen su jornada habitual" (Resolución 1934/15).

Otro ejemplo diferente al de la consulta anterior: supongamos que en tu caso la trabajadora va al edificio 2 horas los martes y 3 horas los días viernes. Trabajó en el año 96 días que al dividirlos por 20 días da como resultado que deberá gozar 5 días de vacaciones.

Le tocarán un día martes, otro viernes, martes, viernes y un último martes. Se le abonará como si fuera a trabajar, por lo tanto pagarás 6 horas por los 3 martes y 6 horas por los 2 viernes ¿se entendió?

Un saludo grande.

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