La LCPH inició una campaña contra la colegiatura

Mediante su sitio Web, la Liga del Consorcista argumentó que el proyecto de colegiatura "conculca gravemente el derecho constitucionalmente garantizado a los propietarios de administrar sus patrimonios", que "quienes gerencian patrimonio ajeno no pueden ni deben tener el poder de gobernar una matrícula", que "la intención del proyecto es monopolizar un enorme mercado de servicios" y que la iniciativa resulta "absolutamente inviable ética y jurídicamente, y merece el más contundente rechazo".

Es de tener en cuenta que -si bien el pasado 6 de mayo la Cámara de Administradores de Consorcios de La Plata (CAC) le presentó la iniciativa a la diputada bonaerense Valeria Amendolara (Frente para la Victoria)- la funcionaria todavía no la ingresó a la cámara de Diputados provincial.

La fundación presidida por el Dr. Osvaldo Loisi comunicó textualmente: "hemos tomado conocimiento, con gran estupor, de la existencia de un proyecto de ley presentado recientemente ante la Legislatura de la Provincia de Buenos Aires sobre la creación de un Colegio Único de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal, que conculca gravemente el derecho constitucionalmente garantizado a los propietarios de administrar sus patrimonios".

En este sentido, la entidad señaló: "no es la primera vez que se pretende crear esta 'caja' (recordar lo que ocurría en la Ciudad de Buenos Aires en el año 2007)" y agregó: "por ahora sabemos que el proyecto existe y en muchos puntos es similar al presentado oportunamente en la CABA que fuera desestimado por presión de la ciudadanía. Por el momento, no se encuentra presentado formalmente entre los proyectos de la Legislatura y es por eso que queremos anticiparnos a su presentación llamando la atención de los legisladores".

Según explicaron desde la Liga del Consorcista, "la intención del proyecto es monopolizar un enorme mercado de servicios que -por afectar los intereses de la inmensa mayoría de la población de las ciudades- debiera estar sometido a la libre concurrencia y no quedar cautivo de una 'corporación de gerentes'".

A continuación, el organismo que nuclea a los consorcistas indicó: "por la similitud de su texto con el de otros colegios de profesionales, deducimos que sus redactores ignoran que por razones éticas y jurídicas, quienes gerencian patrimonio ajeno no pueden ni deben tener el poder de gobernar una matrícula o lista única que habilite a ejercer dichas funciones, determinando quién puede ejercerlas y quiénes no. Cuando se trata del manejo de bienes, esa es función indelegable de sus dueños o -eventualmente- del Estado".

Conforme remarcó la entidad, "es preciso tener en cuenta que cuando el médico, el abogado o el arquitecto se equivocan en el ejercicio de su profesión cometen ciertamente 'mala praxis', pero el gerente que se equivoca en el manejo del dinero confiado a su custodia, tendrá primero que demostrar que no hubo dolo".

Añadió también que "pretender invertir estos valores, encubriendo la responsabilidad del administrador por el uso discrecional del patrimonio del administrado dentro de supuestas normas técnicas o de ética profesional, es francamente descabellado, como también lo es que sean juzgados por sus pares y no por sus mandantes".

A modo de conclusión, la Liga del Consorcista aseveró que "el proyecto resulta absolutamente inviable, ética y jurídicamente y merece el más contundente rechazo en este punto. Máxime dentro del régimen de propiedad horizontal vigente, que permite –aún con la redacción del nuevo Código Civil y Comercial– que el constructor del edificio redacte a su gusto el reglamento de copropiedad y administración, fije arbitrariamente las mayorías para reformarlo y además -por diversas razones- le sea tan difícil al propietario individual controlar al administrador".

Según el texto que publicó la fundación en su sitio Web, "así como nadie puede imponerle un gerente de determinadas cualidades al dueño de una empresa, tampoco corresponde hacerlo en un consorcio, donde son los propietarios los que deben elegir a la persona, que según su único y exclusivo criterio, tenga la decencia necesaria para administrar su patrimonio".

En otro orden de cosas, desde la entidad destacaron que "llama la atención que los autores intelectuales de esta inconstitucional iniciativa, sean justamente aquellos mismos que pretenden suspender la aplicación de la Ley provincial 14.701 (Registro Público de Administradores bonaerense) por la vía judicial, amparándose en la falta de interés del Estado Provincial en reglamentarla".

Consorcistas custodiados por expertos

[BPN-11/09/15] El Dr. Eduardo Daniel Awad, presidente del Colegio Público de Abogados de la Capital Federal (CPACF) y director del Instituto de Derecho de Propiedad Horizontal de esa entidad, recomendó a los consorcistas que contraten un abogado para que los asesore en las asambleas. Sin embargo, aclaró que no impulsará un proyecto de ley para convertir su sugerencia en obligatoria. Es más, exhortó vehementemente al Gobierno de la ciudad de Buenos Aires con la consigna: "¡Basta de obligaciones para los consorcios! ¡Basta de gastos determinados por ley!".

Estas declaraciones las brindó el pasado martes 1° de septiembre en el marco del segundo día de la Segunda Jornada Institucional de Propiedad Horizontal organizada por el CPACF y la Legislatura porteña.

En otro orden de cosas, si bien estaba previsto –tal como lo había difundido en su oportunidad el Colegio- que a las 17:30 horas disertara la Dra. Paula Scauzillo, coordinadora del Registro Público de Administradores (RPA) porteño, la funcionaria no se presentó. La organización del evento no mencionó el tema ni explicó los motivos del cambio en el programa y las razones de su ausencia. Generó cierta expectativa la posibilidad que se hiciera presente la Sra. Alicia Giménez, presidenta de UCRA, que ya había tenido, en esa misma casa legislativa, un duro enfrentamiento con Scauzillo pero finalmente no asistió. Los que sí estuvieron presentes fueron la Sra. Teresa Villanueva, titular de ACCABA^[1] y Ricardo Tondo de "Nuestro consorcio, nuestro hogar" (NCNH).

En el marco de la apertura del segundó día del evento, el Dr. Awad afirmó: "creo que es sano que haya abogados que auspicien de asesores en las asambleas. Es importante que haya gente que conozca la ley, los reglamentos y toda la vida en la propiedad horizontal para que asesore sobre las mayorías necesarias para determinados temas como el cotejo de las firmas de las cartas poderes que los consorcistas le dan a sus representantes, la facultad del administrador de pedir o de intervenir en decisiones que tienen que ser del consorcio, el freno que se le debe poner al administrador y las leyes con las que tiene que cumplir un consorcio y que a veces se ponen en duda en una asamblea".

Además, aseveró que "esto tendría que pasar en todos los consorcios" y agregó: "los consorcistas tendrían que decir […]: ‘señor administrador: trate de destinar parte del dinero del cual no sabemos dónde va para que tengamos un asesor en la asamblea que nos ayude, nos defienda de usted y de quienes quieran atacar al consorcio". Creo que esto sería sano".

Por otra parte, el Dr. Awad expresó: "por supuesto que si me vienen a decir que hagamos una ley que obligue a los consorcios a tener un asesor legal y que sea un abogado, yo digo que no porque a mí eso no me sirve".

"¡Basta de obligaciones para los consorcios! ¡Basta de gastos determinados por ley! Los consorcistas ya tienen demasiados y no pueden seguir haciendo frente a más gastos. Total las leyes se hacen y después el consorcista las tiene que cumplir", reclamó.

Según indicó el letrado, "nadie piensa en que el consorcista es el único que, con la mano en su bolsillo, saca el dinero para que todo lo demás de la propiedad horizontal viva. Encima es la parte más débil de toda la relación, la parte que no tiene una adecuada defensa y la parte que necesita el asesoramiento".

Por último, pidió "que el asesoramiento lo pida el consorcista, no que lo pidan de afuera porque esto es lo que a mí me parece inaceptable".

El evento que se desarrolló bajo el lema "Nuevo Código Civil y Comercial de la Nación", duró dos días. El primero se llevó a cabo en el Salón Auditorio ubicado en el 1° piso del CPACF, sito en Av. Corrientes 1441. La siguiente jornada continuó en el Salón San Martín de la Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires, situada en Perú 130.

"Los administradores deberán abstenerse de modificar el CCT"

[BPN-11/09/15] El pasado 25 de agosto, Ricardo Tondo, titular de "Nuestro consorcio, nuestro hogar" (NcNh) advirtió a las entidades de administradores que se abstengan de modificar el articulado del Convenio Colectivo de Trabajo (CCT) del sector sin realizar antes una consulta amplia a los consorcistas que viven bajo el régimen de propiedad horizontal. De esta manera salió al cruce de las declaraciones de Osvaldo Bacigalupo que ratificó que a mediados de agosto o principios de este mes se reunirá con la CAPHyAI^[1], el AIERH^[2] y la UADI^[3] para ampliar el curso para obtener el Título de Trabajador Integral del Edificio (TIE). Tondo aclaró que no está en contra de que los encargados se capaciten pero manifestó estar "harto" de que las entidades de administradores que firman los CCT del sector lleguen a todo tipo de acuerdos sin tomarse siquiera la molestia de consultarlo con quienes dicen representar.

En diálogo exclusivo con Pequeñas Noticias, Tondo adelantó también que dada "la gravedad de la situación por la que están atravesando los consorcistas" está en pleno proceso de creación de una asociación que representará tanto los intereses de los consorcios como la de los copropietarios. "La mayor parte de lo que ya existe o no funciona –salvo puntuales y honrosas excepciones- o con el tiempo dejó de cumplir su rol social", aclaró y agregó: "hoy hace falta una entidad dinámica y con voluntad de lucha para que podamos cambiar algo de la triste realidad que los consorcistas estamos viviendo".

"Las cámaras de administradores no tienen la potestad de negociar condiciones con el gremio en nombre de los copropietarios", declaró y adelantó: "nosotros no vamos a seguir permitiendo que esto ocurra porque las consecuencias están a la vista: cada vez hay más copropietarios que se ven imposibilitados de afrontar el pago de expensas". Por otra parte llamó a lo que denominó la parte sana de los administradores, a expresar su rechazo a los dirigentes de las tres entidades que firman los CCT hasta que renuncien a su participación en paritarias. "La imagen de los administradores no ha dejado de decaer en los últimos años y la firma de cada convenio por sus dirigentes perjudica un poco más al total del sector", afirmó y agregó: "cada año, el administrador ‘laburante’ que trabaja en contacto con sus clientes cuando se firma en forma inconsulta un convenio se siente un poco más agobiado. La única forma de romper este círculo vicioso es que copropietarios y administradores se unan para que las cámaras abandonen esa representación dañina".

Tondo explicó –en sus palabras- que la escalada de abusos inició cuando las entidades de administradores comenzaron a pactar con el gremio condiciones para el sector que no habían sido consultadas no sólo con los interesados que pagan sus expensas día a día sino tampoco con sus propios socios. Siguió cuando los funcionarios porteños empezaron –también sin participar a los genuinos interesados - a imponer normas y disposiciones arbitrarias que terminaron aumentando las expensas sin producir ningún beneficio. Por último agregó que se sumaron los legisladores que impulsaron proyectos de ley –y en algunos casos consiguieron que se aprueben- para gravar con más obligaciones a los ya paupérrimos bolsillos de los consorcistas. "Por este camino, hoy el destino más probable de un copropietario jubilado es la expulsión del edificio donde vivió toda su vida", sentenció.

Se hizo conocido años atrás por la comunidad consorcial cuando -como director del Centro Argentino de Transparencia Inmobiliaria (CATI) y consultor en antifraude y narcolavado en bienes raíces- había alertado a este medio que los consorcios atraviesan serios problemas relacionados con actividades criminales como la prostitución y operaciones de narcolavado que -mediante la compra y venta de inmuebles y alquileres o ventas de departamentos- funcionan como base de operaciones para sus sicarios y como "cajas de seguridad" para almacenar el dinero mal habido

Ana María Huertas le respondió al Defensor del Pueblo

[BPN-11/09/15] El pasado 26 de agosto, la Sra. Ana María Huertas, presidenta de ACoPH^[1], se declaró sorprendida por las declaraciones que realizó el Dr. Fernando Rizzi, Defensor del Pueblo marplatense, sobre la ley que creó un Registro Público de Administradores en territorio bonaerense. En primer término señaló que, para criticarlo, utilizó las mismas palabras que los mismos administradores. En segundo lugar, le recordó que la entidad que preside brinda charlas y seminarios gratuitos a la comunidad consorcial para concientizar a los copropietarios en sus derechos y deberes desde 2009. Por último le propuso que apoye una carrera universitaria para administradores y así ofrecer una salida laboral a la juventud y romper el monopolio que ahora impera en el mercado.

De esta forma Huertas respondió a dos conceptos que el Defensor del Pueblo vertió en la edición anterior de este medio: Por una parte Rizzi, en diálogo con Pequeñas Noticias, había expresado que la Ley 14.701 que creó un Registro de Administradores bonaerense "no es buena porque fue una sumatoria, un ‘recorte y pege’ de distintas situaciones, es decir, se intentó copiar algo de Capital". Por otra parte –según medios locales- a fines de julio se reunió con la directora de Defensa del Consumidor, Sonia Rawicki, de esa ciudad balnearia y con representantes de CAPHPBA^[2] para "avanzar en un esquema de trabajo en común para difundir los derechos y deberes de los miembros del consorcio y administradores, modos de prevención de conflictos, sistemas de mediación, etc. que generen un ámbito de cooperación para una convivencia armónica".

"¡Cuánta sorpresa al leer esta nota me produjo la opinión de nuestro Defensor del Pueblo! Allí el Dr. Rizzi dice que se sancionó una ley (RPA bonaerense) que ‘no es buena porque es una sumatoria, un recorte y pegue de distintas situaciones’. ¿Sabe el Dr. Rizzi que esas son palabras de las cámaras de administradores?

Luego, dice que el Defensor del Pueblo, Defensa del Consumidor y representantes de CAPHBA (administradores marplatenses) [se reunieron] para trabajar en la concientización de los consorcistas porque ‘hay una serie de derechos y deberes que se desconocen’.

Discúlpeme -con todo respeto Dr. Rizzi- Ud. sabe que desde el año 2009, con el Dr. Adrián Alveolite y nuestra asociación empezamos a realizar charlas y seminarios gratuitos con profesionales de primer nivel sobre temas de propiedad horizontal, apoyadas por la Dirección General de las ONG's. Esas charlas fueron declaradas de Interés Municipal y Provincial. Realmente ¡qué bueno hubiera sido que [en la reunión a la que Ud. asistió] también hubiera estado presente ACoPH!.

También sería muy bueno que se apoyara la creación de una carrera universitaria a nivel nacional o provincial, para que muchos jóvenes tengan la oportunidad de tener una salida laboral y que de esa manera la administración de edificios de propiedad horizontal no sea un monopolio como es ahora"

Cuarenta consorcistas voluntarios colaborarán con Bergenfeld

[BPN-11/09/15] El pasado jueves 27 de agosto, el Sr. Marcos Bergenfeld, presidente de la Asociación de Propietarios de Inmuebles en Propiedad Horizontal (APIPH), presentó a los 40 consorcistas que integrarán las seis nuevas comisiones que se crearon en la entidad: "Prensa y Difusión", "Legales", "Congreso Nacional", "Economía" y "Gobierno de la Ciudad y Legislatura". La sexta se ocupará de temas diversos. Según Bergenfeld, a ese total se llegó luego de seleccionar unos 120 voluntarios.

Por otra parte, el presidente de APIPH convocó a los vecinos porteños a facilitar una "oficina o lugar para trabajar". El salón en el que se desarrolló el acto de presentación -que también es prestado- es "excelente" pero es para reuniones grandes de 100 o 150 personas. "Estamos necesitando que nos presten un lugar para reuniones de comisiones que no superan las nueve personas", expresó.

Durante la conferencia de prensa que se llevó a cabo a las 17 horas en Arenales 1.689, compartió el podio con Eleonora Nazar y el Ing. José Zenón Luna, ambos coordinadores de comisiones.

Es de recordar que el martes 11 de agosto Bergenfeld –mediante un comunicado- convocó a los consorcistas a integrarse a alguna de las cinco nuevas comisiones.

Para la comisión de "Legales" convocó abogados jubilados en ejercicio de la profesión. Para "Congreso Nacional" solicitó consorcistas que estén dispuestos a seguir el trayecto de los proyectos y leyes relativas a la propiedad horizontal y que mantengan contacto con los diputados y senadores de la Nación. Para la comisión de "Economía" buscó personas que puedan "organizar el método para que la entidad pueda funcionar económicamente", teniendo en cuenta que la asociación no tiene fines de lucro. Asimismo, el presidente de APIPH informó que los integrantes de la comisión "Gobierno de la Ciudad y Legislatura" iban a tener que representar a la entidad frente a esos dos organismos.

Dr. Bartolomé Orfila

[BPN-11/09/15] El pasado jueves 18 de junio, siete abogados disertaron en la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) sobre el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación y su incidencia en la propiedad horizontal. En esta quinta entrega se desarrolló la disertación del abogado Bartolomé Orfila quien expuso sobre el reglamento de copropiedad, la posibilidad de que los copropietarios puedan tomar decisiones sin reunirse y el cómputo de las mayorías a partir del nuevo cuerpo normativo.

En ediciones posteriores se publicarán las ponencias de la Dra. Diana Sevitz y el Dr. Cristóbal Orlando Ruano. En el boletín anterior se publicó la exposición de la Dra. Ana María Vila, en el Boletín N° 555 la disertación del Dr. Jorge Villar, en el Boletín N° 554 el análisis de la Arq. y Dra. Valeria Nerpiti y en el Boletín Nº 553 la ponencia del Dr. Jorge Martín Irigoyen.

En el artículo 2.056° del nuevo Código se establece qué componentes necesariamente debe contener el reglamento de copropiedad y hay una enumeración a lo largo de 22 incisos. Indudablemente, los reglamentos que se redacten en el futuro van a tener que contener todos esos aspectos.

Puede ocurrir que algunos o muchos de esos 22 incisos que enumera el artículo 2.056°^[1] fijen cuestiones que no se encuentren atendidas en algunos reglamentos de copropiedad. Entonces, en esos casos regirán supletoriamente las normas contenidas en el Código Civil.

Pero hay otras cuestiones que son más urticantes y un poco más polémicas que son las que tienen que ver con aquellas normas del Código Civil que se van a terminar imponiendo sobre las normas reglamentarias. Hay normas que por su redacción dejan sin efecto de una manera expresa los contenidos de los reglamentos de copropiedad.

Cuando el Código habla de cosas necesariamente comunes y enumera las cañerías en toda su extensión ¿qué pasa con las normas de los reglamentos de copropiedad que disponen otra cosa, que disponen dónde va la llave de paso y -por ejemplo- dónde comienza el recorrido interior de las unidades? La forma de redacción de este artículo del Código Civil es imperativa: dice cosas necesariamente comunes. Entonces es evidente que hay una intención del legislador de poner fin a un conflicto reiterado en muchos aspectos judiciales como hasta dónde es la responsabilidad, si es con causa, etc. Acá se trata de poner fin a ese tipo de problemas y entonces esta norma del Código prevalecería sobre la norma reglamentaria.

Diga lo que diga el reglamento, a partir de la vigencia del nuevo Código Civil, los conductos que transportan la energía, fluidos, etc, en toda su extensión, son cosas necesariamente comunes.

Por un lado estamos diciendo que el reglamento de copropiedad subsiste, que sus normas son válidas y no son derogadas, pero también debemos hacer una interpretación armónica de la nueva normativa porque hay algunas otras normas del Código Civil que si van a prevalecer respecto de las pactadas contractualmente en el reglamento.

Otra de las cuestiones es el certificado de deuda. En los reglamentos dice: "será a titulo ejecutivo certificado de deuda expedido por administrador con constancia exigible, la fecha de vencimiento está en sus pagos, etc" sin otra condición. Evidentemente acá también el Código se va a imponer sobre la norma reglamentaria que no establece ningún otro requisito, el nuevo requisito de la aprobación por parte del consejo de propietarios.

Lo mismo pasa con respecto a otra norma contenida en el nuevo Código Civil respecto de la disposición del fondo de reserva. Entre las facultades del consejo de propietarios se incluye la de prestar o no su aprobación para que el administrador disponga de ese fondo. Entonces esa norma de la nueva legislación prevalece sobre el reglamento de copropiedad.

Otro aspecto importante es el tema de las asambleas. Entre los puntos que se imponen como resorte de decisión de las asambleas se incluye el nombramiento y despido del personal del edificio. El artículo 9° de la Ley 13.512 y la mayoría de los reglamentos de copropiedad establecen que nombrar y despedir el personal consorcial es una facultad del administrador. Hay algunos reglamentos que dicen "previa conformidad del consejo de administración o de la asamblea" pero son los menos.

Respecto a esa norma, también va a prevalecer el nuevo Código porque diga lo que diga el reglamento, el administrador deberá recabar previamente la aprobación de la asamblea.

Los reglamentos no están derogados, están vigentes pero hay que armonizarlos con algunas normas nuevas de la legislación que se imponen por encima de lo que contractualmente está previsto en el reglamento.

Ahora vamos al tema más picante y más novedoso. El Art. 2.060º habla de cómo se computan las mayorías. Expresa que las decisiones se toman por mayoría absoluta con el doble computo de número de unidades y proporción, o sea que la mayoría debe integrarse por porcentuales y número de unidades. Eso es para evitar que unidades que tienen un gran porcentual impongan su voluntad a las que tienen uno bajo.

La discusión radica en si esta disposición se impone o no al reglamento. Una interpretación armónica de la legislación nos lleva a pensar que en realidad es supletoria porque el inciso ñ) del artículo 2.076° dice que el reglamento deberá contener la determinación de las mayorías necesarias para determinadas decisiones. Es evidente que esa disposición solo rige cuando nada se dice en el reglamento.

Ahora pasamos al tema de las asambleas. Las asambleas es un tema que el legislador también ha tratado de resolver porque es público y notorio que es una de las situaciones más problemáticas para el administrador y para el funcionamiento de los consorcios en propiedad horizontal por la falta de intención de los propietarios para acudir.

El artículo 2.058°^[2] dice qué cosas van a ser sometidas a la asamblea y en cuatro incisos dice aquellos que le son atribuidas por ley o por el reglamento por asamblea. O sea que los reglamentos y la ley van a decir qué cosas tienen que ser decididas por la asamblea y que no son de resorte del administrador ni del consejo de propietarios.

Hay algunas cuestiones que son resorte del administrador, son resorte del consejo de propietarios pero deben ser sometidas a asamblea si lo piden el 5% de los copropietarios.

Pero hay una cosa más que dice el artículo en su redacción un tanto refinada: que también el administrador y el consejo de propietarios pueden declinar la posibilidad de decidir ellos aquellas cuestiones que le son inherentes a su función y decir por la índole, la envergadura, el costo o el compromiso que significa, "ésto lo voy a someter a decisión de la asamblea".

El tercer inciso es el tema de nombramiento y despido del personal y el 4to inciso que es más genérico: son las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del consejo de propietarios.

El artículo 2.059 del nuevo Código que habla de convocatorias dice las formalidades que todos conocen y habilita la autoconvocatoria. Esta posibilidad está muy restringida porque las condiciones son bastante estrictas: 2/3 para autoconvocarse, 2/3 para decidir el temario y 2/3 para aprobar su contenido.

Como hay un remedio mucho más ágil que es pedir la asamblea con apenas un 5% de los propietarios, evidentemente el remedio de la autoconvocatoria es excepcionalísimo y raramente se va a tener que recurrir a él.

Lo que también se introduce como novedad es que los copropietarios pueden llegar a tomar decisiones sin reunirse. El legislador toma -basándose en la realidad- la reticencia de los propietarios a recurrir a las asambleas.

En su Art. 2.059º, el Código dice que son igualmente válidas las decisiones tomadas por los propietarios sin reunirse sólo cuando éstas son tomadas por unanimidad. Puede ocurrir que los copropietarios se pongan de acuerdo en adoptar determinada decisión y -por ejemplo- concurran en horarios diferentes a una escribanía y suscriban un documento, un acta con firma certificada o una escritura en la cual expresen su voluntad. Lo que sí es de suponer es que si se llega a esa voluntad unánime y esa coincidencia, es porque previamente de una manera informal se han reunido.

El segundo párrafo del Art. 2061° expresa: "la mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los quince días de notificados, excepto que éstos se opongan antes por igual medio, con mayoría suficiente".

Esto viene a remediar el problema que se suscitaba siempre respecto de que es necesario alcanzar determinadas mayorías para adoptar determinada decisión y no se alcanza el quórum.

Esto significa que reunidos los propietarios en asamblea deciden tomar determinada decisión que requiere una mayoría de los dos tercios. No están reunidos los dos tercios en absoluto pero hay una mayoría de presentes que está de acuerdo en esa propuesta. El remedio para suplir esa insuficiencia de voluntades consiste en notificar de forma fehaciente y va a haber una asamblea que se va a completar en tres actos.

El primer acto es la reunión de asamblea donde ante la insuficiencia de voluntades los presentes proponen notificar a los ausentes de la propuesta.

La instrucción por lo tanto la da el administrador de notificar por medios fehacientes a los ausentes para que manifiesten su oposición. Entonces el acto se cierra con que se cursarán las notificaciones a los ausentes. A continuación de eso se cursarán las notificaciones. Volverán las notificaciones, habrá oposiciones o no. Se deberán contabilizar como si fueran votos de una asamblea. Y el acto entonces continuará diciendo "habiendo vencido el plazo, no habiéndose recibido más que 3 oposiciones se considera definitivamente aprobada la propuesta formulada en la asamblea". Vuelven a firmar, firman las autoridades de la asamblea, se agregan como constancia las correspondencias cursadas y recibidas. De esa manera, por un mecanismo de silencio, se obtiene esa conformidad que no se podía obtener simplemente por la falta de colaboración de los propietarios.

Es un recurso novedoso y evita recurrir a segundas convocatorias con cualquier número de presentes donde una minoría circunstancial puede tomar las decisiones por los otros y evita recurrir al remedio judicial.

La insuficiencia de quórum no va a ser motivo para una asamblea judicial. Precisamente los requisitos que ahora se imponen para que sea factible la convocatoria en asamblea judicial son simplemente la circunstancia de que el administrador o el consejo de propietarios omita convocar a asamblea.

El Código establece que "si el administrador o el consejo de propietarios, en subsidio, omiten convocar a la asamblea, los propietarios que representan el diez por ciento del total pueden solicitar al juez la convocatoria de una asamblea judicial…".

El Art. 2.060° establece un plazo muy breve de caducidad para la acción judicial de nulidad de asamblea. El último inciso expresa: "el derecho a promover acción judicial de nulidad de la asamblea caduca a los treinta días contados desde la fecha de la asamblea". Treinta días es un plazo exageradamente extensivo.

En el Art. 2.061° que está justamente a continuación de ese último párrafo del 2.060° establece: "para la supresión o limitación de derechos acordados a las unidades que excedan de meras cuestiones de funcionamiento cotidiano, la mayoría debe integrarse con la conformidad expresa de sus titulares".

No es casual que esta norma esté a continuación de la otra. Entendemos que la interpretación jurisprudencial le va a dar ese plazo de caducidad de 30 días para acción de nulidad a todas aquellas cuestiones formales pero no a las cuestiones sustanciales. Aquellas cuestiones que requieren mayorías especiales o conformidad expresa del titular, más allá de que hayan pasado 30 días, son actos jurídicos que si no tienen el componente esencial que es la voluntad que impone la ley o el reglamento, no van a ser válidos y creemos que no va a regir ese plazo

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ACoPH le solicitó a Scioli que reglamente la Ley 14.701

[BPN-11/09/15] El pasado lunes 24 de agosto, la Asociación Civil de Consorcistas de la Propiedad Horizontal de Mar del Plata (ACoPH) –mediante una carta abierta- le solicitó a Daniel Scioli, gobernador de la provincia de Buenos Aires, que reglamente la Ley 14.701 que creó un Registro Público de Administradores (RPA) bonaerense. Es de recordar que esa norma fue promulgada por el gobernador el pasado 23 de febrero (BO: 18/03/15).

La carta que fue publicada en la cuenta de Facebook de la asociación presidida por la Sra. Ana María Huertas, expresó: "señor gobernador, más de 1.500.000 consorcistas seguimos sin tener quién nos defienda ante los malos administradores. Nuestra asociación atiende a muchísimos propietarios que se acercan a nosotros para pedirnos ayuda, pero si no tenemos la herramienta que la ley nos da, lo único que podemos hacer es orientarlos y enseñarles cuáles son sus derechos".

Por último, concluyó: "esperemos sepa perdonar esta forma de llegar a usted para que nos escuche y mucho le vamos a agradecer para que se haga eco de este pedido y que los consorcistas de nuestra provincia podamos tener la reglamentación de la Ley 14.701".

A modo de comentario de esa publicación, un usuario de esa red social rogó que "el gobernador disponga del tiempo que le permita su ajetreada campaña para aprobar esta ley que beneficiará a miles de consorcistas".

Es de recordar que cinco días atrás, el 19 de agosto, mediante su cuenta de Facebook, ACoPH le solicitó a los consorcistas que apoyen a la entidad en su pedido a Daniel Scioli para que reglamente la Ley 14.701. En respuesta a ese posteo, un usuario de esa red social destacó que "el RPA es un deseo de todos los ciudadanos de la provincia que están afectados a la propiedad horizontal y quieren que se respeten sus derechos".

Esta ley comenzó a gestarse cuando el martes 28 de mayo de 2013 el senador Roberto Costa (Juntos por Buenos Aires - PRO) presentó un proyecto para crear un RPA bonaerense. El 2 de octubre del siguiente año, el Senado provincial lo aprobó y giró a Diputados. El 13 de noviembre del 2014, la iniciativa tomó estado parlamentario en la cámara baja y un mes después, el 17 de diciembre, fue aprobada y convertida en ley.

Paula Uhalde denunciada penalmente por una comunera

[BPN-11/09/15] La Lic. Paula Uhalde, titular de la Unidad de Proyectos Especiales, Construcción de Ciudadanía y Cambio Cultural de la CABA, al final habría sido denunciada penalmente por Julieta Costa Díaz, representante del FpV^[1] en la Comuna 13, por beneficiar a una exasesora con licitaciones millonarias. Así lo informó la Revista Qué el pasado miércoles 2 de septiembre.

Uhalde, que depende de Horacio Rodríguez Larreta, se hizo conocida en la comunidad consorcial por ser la responsable del curso de separación de residuos que deben llevar a cabo los administradores y por haber sido invitada a disertar en la Primera Jornada de Propiedad Horizontal organizada por los fundadores de APARA^[2]. En esa oportunidad su lugar lo ocupó la Lic Florencia Sammartino.

Según el medio, en la denuncia figura que Uhalde habría beneficiado con diversas adjudicaciones a Fernanda Cohen Sabban quien se desempeñó como asesora de la Unidad de Proyectos Especiales y "fue por lo menos en dos oportunidades miembro de comisiones evaluadoras de oferta, y luego -sin solución de continuidad- pasó a ser proveedora de la misma". Por su parte, Uhalde, su exjefa, habría firmado a su favor la adjudicación de cinco licitaciones por unos 2 millones de pesos.

Es de recordar que la Ley 4.895 de Ética en la Función Pública prohíbe a quienes se hayan desempeñado como miembros de comisiones evaluadoras de oferta ser proveedores de la Ciudad hasta un año después de haber cesado su relación laboral.

De acuerdo a esa fuente periodística, la comunera Costa Díaz constató específicamente que Cohen Sabban se desempeñó en la planta de Gabinete de la UPE hasta el 1° de agosto del 2013 (Resolución n° 751/GCBA/MJGGC/13). Además, fue miembro de comisiones evaluadoras de oferta de licitaciones, según las resoluciones 12 y 15/GCBA/UPECCYCC/13, firmadas por Paula Uhalde.

Conforme a Revista Qué, esta funcionaria sería quien aprobó la adjudicación de cinco licitaciones en favor de Cohen Sabban durante el año 2014, por un monto total de 2.025.500 pesos, cuatro de ellas cuando estaba aún vigente la incompatibilidad del artículo 7° de la Ley 4.895.

Hace seis meses la comunera de Belgrano, Núñez y Colegiales denunció esta maniobra ante la Dirección de Ética Pública. Sin embargo, "ante la cuasi complicidad de la autoridad de aplicación de la Ley de Ética porteña, decidimos presentar una denuncia penal", indicó. Esta denuncia la habían informado, el 23 de febrero de este año, tanto Página 12 como Infojus Noticias.

De acuerdo a la Revista Qué, en la denuncia penal, que se radicó en el Juzgado de Instrucción 9 a cargo de Osvaldo Rapp, la comunera remarcó que "en un escenario de total impunidad, Uhalde no sólo le adjudicó licitaciones, sino que hasta invitó a Cohen Sabban a una licitación privada".

El primer acercamiento de Uhalde a la comunidad consorcial se produjo el 29 de agosto de 2013 cuando fue invitada a disertar en la Primera Jornada de Propiedad Horizontal que organizó la Facultad de Ciencias Económicas de la Universidad de Buenos Aires, donde además se anunció la creación de APARA. En esa oportunidad no pudo asistir. La funcionaria que la reemplazó, la Lic. Florencia Sammartino expuso sobre "Espacios verdes".

Casi cuatro meses después, el 18 de diciembre de ese año, salió publicada en el Boletín Oficial la Disposición 216 que estableció que a partir del 2 de enero del 2014, los administradores de consorcios porteños iban a tener que asistir –por única vez- a un curso obligatorio y gratuito sobre separación de residuos dictado por la Unidad de Proyectos Especiales, Construcción Ciudadana y Cambio Cultural perteneciente a la Jefatura de Gabinete de Ministros de esta ciudad y cuya titular era la Lic. Paula Uhalde

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Foto: Twitter Paula Uhalde.

[1] FpV: Frente para la Victoria.

¿Qué es la Cédula Inmobiliaria?

[BPN-11/09/15] La lista opositora "Renovación" que aspira a la conducción del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA), propone crear una cédula obligatoria con el fin de que los matriculados en la entidad deban "autorizar" todas las operaciones inmobiliarias que se realicen en la ciudad -cobrando a cambio un honorario-, hayan o no participado en su concreción.

De acuerdo a una breve investigación de Pequeñas Noticias, el 4 de mayo de 2012, un proyecto de ley para implementar esta cédula en el ámbito bonaerense había sido presentado por el senador de la provincia de Buenos Aires por San Nicolás de los Arroyos, Marcelo Carignani (Frente para la Victoria). La iniciativa fue ingresado por Mesa General de Entradas de la Cámara de Diputados de la provincia bajo el número de expediente E 99 2012. El 10 de mayo de 2012 pasó a la Cámara de Senadores y el 21 de ese mismo mes giró a la comisión "Organización Territorial y Vivienda".

Asimismo, en el ámbito porteño, a mediados de 2013 representantes de la Lista Renovación se reunieron con los por entonces legisladores Martin Ocampo y Bruno Guido Screnci Silva (ambos del PRO), y les presentaron aparentemente el mismo proyecto. Así lo informaron Índice Prop y Revista Propiedad en su oportunidad. Sin embargo, de un relevamiento realizado por Pequeñas Noticias, no surgió que finalmente se concretara en un proyecto de ley presentado en la Legislatura de la CABA.

Según esos medios periodísticos, en la reunión estuvo presente Héctor Menéndez, candidato a presidente de CUCICBA por la Lista Renovación y actual prosecretario de la entidad; Marcelo Goldstein, secretario de actas del Colegio; Juan Siciliano, por entonces candidato a tesorero de CUCICBA; Nelida Abdala, Eduardo Bertolotti y Oscar Belino.

Finalmente, el proyecto que Carignani presentó en la provincia fue archivado por caducidad el 13 de marzo de 2014 con lo cual ninguna de las dos iniciativas, ni la porteña ni la bonaerense, prosperaron.

Conforme al proyecto presentado en la provincia, "el Colegio fijará un honorario único y uniforme por cada cédula confeccionada y el valor de adquisición del formulario, en concepto de costo administrativo por su confección y distribución, el que no podrá ser superior al 10% del honorario que se estipule para el profesional que confeccione la cédula. Este valor será compartido con el Colegio distribuidor de acuerdo a la prorrata que determine el órgano provincial colegial".

Según los fundamentos de la propuesta, la cédula "es un instrumento destinado a corregir errores y omisiones que pueden existir en la compra-venta inmobiliaria, en su propio génesis, esto es la formalización del boleto o contrato que plasma el acuerdo al que han arribado las partes".

De acuerdo al texto de la iniciativa, "es muy común que esto ocurra, especialmente cuando el vendedor y comprador actúan sin asesoramiento alguno y muchas veces llenando formularios de boletos preimpresos, plagados de cláusulas genéricas e inaplicables al negocio que se formaliza. Estas situaciones producen una enorme cantidad de complicaciones e incumplimientos contractuales, que obligan a fatigosas demanda judiciales que no siempre logran poner remedio a los problemas suscitados".

Por otra parte, el proyecto señala que "debe ponerse un énfasis especial en los abusos que se cometen con compradores de condición humilde, que acceden a la adquisición a plazos de inmuebles (lotes o viviendas) de los que muy raramente lograrán la ansiada escritura dominial, y que incluso muchas veces son estafados por inescrupulosos y delincuentes".

Asimismo, el texto de la iniciativa explica que "desde el punto de vista impositivo, es necesario ordenar la compra-venta de inmuebles, obligando al pago contemporáneo del impuesto de sellos, con el sellado del boleto de compra-venta al momento de su realización", y agrega: "sabido es que en la actualidad no sólo esto no se cumple a la espera de una escrituración -incluso por menor valor al negociado- que muchas veces no se efectúa sino luego de innumerables ‘cesiones’ del boleto original, con la consiguiente pérdida de los sellados".

Por último, el proyecto destaca que "en igual situación se encuentran los municipios ya que las deudas pendientes de los inmuebles vendidos no se pagan y la mayoría de las veces prescriben en el tiempo"

Acción de amparo contra CUCICBA

[BPN-11/09/15] El pasado viernes 21 de agosto, el legislador porteño Fernando Muñoz (Frente para la Victoria) inició una acción de amparo contra el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA) por "respuestas vagas e imprecisas, esquives y mentiras" a dos pedidos formales para que explique los motivos por los cuales los montos de las comisiones que cobran los inmobiliarios superan el valor establecido en la Ley 2.340.

Desde su cuenta de Facebook y bajo el título "Inquilino: hoy pasamos por la Justicia", Muñoz expresó: "todo el mundo sabe que en la ciudad de Buenos Aires las inmobiliarias cobran dos meses de comisión a los inquilinos. Lo que muy pocos saben es que por ley deberían cobrar apenas un mes, que CUCICBA es responsable de que se cumpla esta ley y que el Gobierno de la ciudad no garantiza derechos a los que tienen que alquilar".

Según explicó el legislador que recientemente pasó a formar parte del FpV, "hace dos meses pregunté insistentemente y con la facultad que me da la Ley de Información Pública (Ley 104), sobre las razones por las que el Colegio no controlaba o sancionaba a los que cobran el doble de lo que indica la ley".

Por último, anunció: "ante respuestas vagas e imprecisas, esquives y mentiras, hoy presenté una acción de amparo para que nos digan quiénes son los sancionados, qué control ejerce el Colegio y qué sanciones tuvieron las inmobiliarias denunciadas por cobrar el doble de comisión".

De acuerdo a diversos medios, el expediente quedó radicado en el Juzgado 18 del fuero Contencioso y Administrativo porteño, a cargo del magistrado Marcelo López Alfonsín.

Es de recordar que el pasado jueves 7 de mayo, Muñoz ya había adelantado que iba a tomar esta medida contra CUCICBA conforme a los artículos 7° y 8° de la Ley de Información Pública. Éstos establecen que habiendo transcurrido más de 10 días hábiles desde la presentación del pedido de informes y sin haber recibido respuesta, el legislador quedó habilitado a iniciar una acción de amparo.

Ya está disponible la aplicación Cálculo de Salarios

[BPN-11/09/15] Desde el viernes 21 de agosto está disponible el sistema de Cálculo de Salarios (CAS), una herramienta online gratuita del Ministerio de Trabajo, Empleo y Seguridad Social (MTEySS) que le permite conocer a los trabajadores el salario que les corresponde según lo acordado por sus representantes sindicales y la parte empleadora.

El sistema CAS contiene los salarios correspondientes a ocho Convenios Colectivos de Trabajo (CCT), salarios del Régimen de Contrato de Trabajo del Personal de Casas Particulares [servicio doméstico] y el valor del Salario Mínimo Vital y Móvil desde agosto de 2015 a enero 2016

Hasta el momento, los CCT que se pueden consultar son los de encargados de edificio, maestranza, construcción, comercio, metalúrgicos, gastronómicos, plásticos y administración pública.

A modo de ejemplo, Pequeñas Noticias calculó el salario de un encargado permanente sin vivienda de tercera categoría. En un primer paso, el usuario tiene que seleccionar un convenio colectivo de los ocho disponibles. Luego –en el caso de los encargados- deberá indicar categoría y función y –posteriormente- el mes de liquidación.

En el paso siguiente, el sistema solicita que se completen la cantidad de años de antigüedad y que el usuario tilde o no –según corresponda- ocho adicionales: Titulo de Encargado Integral de Edificio (TIE), valor vivienda, clasificación y traslado de residuos (hasta 25 unidades), plus limpieza de cocheras, plus jardín, plus limpieza de piletas y mantenimiento del agua, plus movimiento de coches (hasta 20 unidades), y plus zona desfavorable (La Pampa, Mendoza Alta montaña, Neuquén, Río Negro, Chubut, Santa Cruz y Tierra del Fuego).

Luego, la aplicación le solicita al usuario que tilde o no –según cada caso- seis descuentos por aporte del trabajador: valor vivienda, jubilación, PAMI, obra social, Caja de Protección a la Familia (CPF) y Fondo para la Protección de la Maternidad, Vida, Desempleo y Discapacidad (FMVDD) (Art. 27°). Por último, debe clickear en el botón "Calcular" y el sistema devuelve en detalle el salario bruto desglosado y el neto.

Asimismo, en una nota adicional el aplicativo le aclara al usuario que: "Además se deberá computar un adicional por retiro de residuos de 16,60 pesos por cada unidad destinada a vivienda u oficina. Los salarios calculados en esta página no tienen valor probatorio y sólo tienen valor indicativo. No reflejan necesariamente los montos que efectivamente devengue un trabajador comprendido en un convenio y una categoría específica, en un mes determinado. En este sentido, el cómputo del salario no incluye horas extras realizadas, adicionales de empresa (pagados fuera de convenio), el plus vacacional, las indemnizaciones, ni las asignaciones familiares, entre otros conceptos excluidos". Según comprobó este medio, tampoco toma en cuenta el aporte sindical.

Asimismo, el Ministerio de Trabajo le recomienda al usuario que si observa que su salario es inferior a ese mínimo de referencia obtenido y piensa que gana menos de lo establecido en su CCT, se comunique con al Centro de Orientación al Ciudadano llamando al 0800-666-4100.

Los funcionarios públicos deben estar bajo la lupa

[BPN-11/09/15] El pasado jueves 27 de agosto, el Dr. Marcos Grabivcker, juez de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Penal Económico, recordó que la libertad de prensa nació contra la opresión y el autoritarismo y que forma parte de la rendición de cuentas a la que debe ser sometido todo funcionario público. Remarcó que éstos deben someterse al cuestionamiento de su actividad y que su vida privada "queda reducida a la cabeza de un alfiler".

Estas declaraciones las brindó en el marco de una charla sobre "Prensa y Poder Judicial" organizada por ADEPA (Asociación de Entidades Periodísticas Argentinas).

En principio, el letrado aclaró que cuando se refiere a funcionarios públicos habla de "integrantes del Poder Judicial, de los ministerios públicos, de los órganos extra poderes, de organismos como la Defensoría del Pueblo y la Auditoría General de La Nación y de cualquiera que cumpla una función estatal solventada por el Estado mediante las contribuciones de los habitantes".

En el marco de su disertación, el Dr. Grabivker aseguró que los funcionarios públicos deben someterse al cuestionamiento de su actividad. Textualmente expresó: "obviamente que por el ejercicio de nuestras funciones estamos absolutamente obligados a ser destinatarios de todo tipo de escrutinio, cuestionamiento y observación de nuestra actividad. Este oficio de ser funcionario tiene estos gajes y otros oficios tienen otros. Si tenemos la piel demasiado sensible no estoy tan seguro que tengamos que mantenernos en estos cargos".

Además, señaló que la vida privada de un funcionario público queda completamente reducida por su función. De acuerdo al magistrado, "por la condición de funcionario en sentido amplio, el ámbito de la vida privada queda reducido al tamaño de la cabeza de un alfiler y es algo que también tenemos que comprender y aceptar".

Sin embargo, aclaró que "hay distintos aspectos que no están tan claro que formen parte del ámbito privado. Tal vez lo sean ‘un poco y un poco’ o más del ámbito público que del privado, como por ejemplo la salud de los funcionarios públicos, en particular de quienes cumplen las funciones más importantes".

En otro orden de cosas, afirmó que "la libertad de expresión y la libertad de prensa se inventaron para luchar contra la opresión y contra el autoritarismo. No se inventaron para favorecerlo, todo lo contrario: se inventaron para luchar contra él".

Por último, el Dr. Grabivker consideró que la libertad de prensa forma parte de la rendición de cuentas a la que es sometido todo funcionario. Según explicó, "esto forma parte también de la rendición de cuentas a la cual todo funcionario público está atado y la mejor manera de hacerla es con la legitimidad del ejercicio".

En este sentido, el magistrado explicó: "la legitimidad de origen se obtiene con el nombramiento pero la legitimidad de ejercicio se obtiene con la actividad cotidiana. Si ese ejercicio de la actividad cotidiana es realmente legítimo entonces nadie viene a pedir una rendición de cuentas especial porque está a la vista la realización cotidiana de la rendición de cuentas. En cambio si alguien viene con un pergamino enorme de observaciones y cuestionamientos parecería que esa legitimidad de ejercicio no ha funcionado muy bien".

El evento que se desarrolló en el Auditorio de la Prensa Argentina ubicado en Chacabuco 314, Piso 11°, constó de dos paneles. El primero trató sobre "Internet y libertad de expresión" y el segundo sobre el "ejercicio de la libertad de expresión por los funcionarios públicos". El cierre estuvo a cargo de Guillermo Ignacio, presidente de ADEPA.

Este último estuvo integrado por el Dr. Marcos Grabivcker; el Dr. Ricardo Li Rosi, juez de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, y Romina Menguel, periodista de Radio América, FM Vorterix y diario La Nación. Estas exposiciones fueron moderadas por Carlos Jonet, presidente de la Comisión de Libertad de Prensa de ADEPA.

[BPN-11/09/15] El nuevo Código Civil en el Título V Propiedad Horizontal Capítulo 7 en su Art. 2067º establece los derechos y obligaciones del administrador los que son impuestos por la ley, el reglamento y la asamblea de propietarios.

Hasta la modificación del Código Civil, la normativa laboral se regía por lo dispuesto en la Ley 13.512 que en su Art. 9° dice textualmente que:

"Al constituirse el consorcio de propietarios, deberá acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administración, por acto de escritura pública que se inscribirá en el Registro de la Propiedad. Dicho reglamento solo podrá modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría no menor de dos tercios. Esta modificación deberá también consignarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad. El reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos a los siguientes puntos: a) Designación de un representante de los propietarios, que puede ser uno de ellos o un extraño, que tendrá facultades, para administrar las cosas de aprovechamiento común y proveer a la recaudación y empleo de los fondos necesarios para tal fin. Dicho representante podrá elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo".

El representante al que se refiere es el administrador. Es de aclarar que esta facultad es a su vez acogida por la Ley 12.981/47 y el CCT 589/10 que rige la actividad, cuando se refiere a las obligaciones del empleador nombrando como destinatario de facultades de dirección al administrador.

Hoy la situación ha cambiado radicalmente ya que según el Art. 2.067º del nuevo Código Civil en su Inc. f) dispone que "para nombrar y despedir al personal del consorcio el administrador lo debe hacer con acuerdo de la asamblea convocada al efecto".

Con relación a contratar personal, las dudas que se presentan surgen no sólo en cuanto al quórum exigido para que la asamblea tenga legitimidad, sino que ante situaciones concretas, como por ejemplo ausencia del personal por enfermedad y la necesidad de contratar un suplente, el consorcio deberá llamar a asamblea y quedar sin personal por largo tiempo con los serios problemas que ello ocasiona.

¿Es una norma de cumplimiento posible?

Con relación al despido, si bien en el ámbito de la consulta aconsejo que para despedir a un trabajador es conveniente el llamado de asamblea y ello en el entendimiento que los copropietarios son quienes mejor pueden evaluar la conducta del empleado. No obstante, el presentismo en la asamblea nunca fue objeto de conflictos en razón de no ser obligatoria y la decisión la tomaba el administrador con la asistencia de los miembros presentes.

La situación ha cambiado radicalmente con esta nueva obligación, ya que como toda norma nueva no tiene jurisprudencia o sea fallos que establezcan pautas factibles con relación a la mayoría que debe primar tanto para tomar como para despedir a un empleado.

A su vez, el Capítulo 5 "Asambleas" dispone en su Art. 2.059º "Convocatoria y quórum" que los propietarios deben ser convocados a la asamblea en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, con transcripción del orden del día, el que debe redactarse en forma precisa y completa. Es nulo el tratamiento de otros temas, excepto si están presentes todos los propietarios y acuerdan por unanimidad tratar el tema. La asamblea puede autoconvocarse para deliberar. Las decisiones que se adopten son válidas si la autoconvocatoria y el temario a tratar se aprueban por una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios. Son igualmente válidas las decisiones tomadas por voluntad unánime del total de los propietarios aunque no lo hagan en asamblea.

Por otra parte el Art. 2.060º dice: "Mayoría absoluta. Las decisiones de la asamblea se adoptan por mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales y se forma con la doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto. La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los quince días de notificados, excepto que éstos se opongan antes por igual medio, con mayoría suficiente. El derecho a promover acción judicial de nulidad de la asamblea caduca a los treinta días contados desde la fecha de la asamblea".

Una de las primeras dudas es que si el trabajador ha incurrido en una situación que ponga en peligro la vida o los bienes de los habitantes del consorcio o de un tercero, el administrador debe llamar a una asamblea o si puede despedirlo haciendo por derecho propio las denuncias que sean necesarias.

El segundo problema es qué mayoría se necesita para tomar o despedir a un trabajador.

La ley dice "Las decisiones que se adopten son válidas si la autoconvocatoria y el temario a tratar se aprueban por una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios" y el reglamento de propiedad dice que en caso de fracasar la reunión por falta de quórum se sesionará media hora después en segunda convocatoria cualquiera sea el número de unidades representadas.

Por otra parte, ¿la mayoría exigida en el Art. 2.059ª del Código Civil se refiere a la totalidad de los copropietarios, es decir personas físicas o jurídicas que tienen un título de propiedad (dueños) o a los que se encuentren presentes en la asamblea?

Sé que desde la óptica de aquellos que no pueden entender que el consorcio no es una empresa, ya que no tiene ningún fin de lucro, la mirada se va a inclinar en poner las mayores dificultades para que se produzca el despido y exigirán mayoría absoluta, olvidando que esta irracionalidad pone a los consorcios en un lugar mucho más grave que el que puede atravesar cualquier empresa que despide a sus trabajadores sin consultar a órgano alguno ni llamar a reunión de directorio, la decisión la toma el jefe de personal.

La nueva normativa se acerca a la idea de estabilidad de la que sólo goza en nuestro país el empleado público.

Más allá de lo que ideológicamente significa, no puedo dejar de alertar a aquellos que alimentan este concepto que el mismo es atentatorio de las fuentes de trabajo.

La prueba de lo dicho es que cada vez más los consorcios alquilan la vivienda del encargado y contratan empresas de limpieza.

Los bienes del consejo de propietarios

Estimados:

Quiero consultarlos si existe una nueva resolución donde dice que los bienes que poseen los integrantes del consejo de propietarios se encuentran involucrados en caso de accionar algún propietario contra el consorcio.

¿Esto es así?

Agradezco me puedan informar si es correcta esta apreciación.

Saludos cordiales.

María Elena.

(07/09/2015)

María Elena:

De ningún modo los bienes de los consejeros están involucrados, por ese sólo carácter, en acciones contra el consorcio. El consorcio tiene su patrimonio pero puede haber algún tipo de responsabilidad o corresponsabilidad con el administrador en determinados casos en que se acredite culpa subjetiva. 

Para ser claros, imagine que el administrador con aprobación expresa del consejo de propietarios, resuelve un acto consorcial, por ejemplo otorgar a determinada empresa la reparación de la terraza y luego dicha reparación es deficiente y hay que hacer nuevamente el trabajo. 

En tal caso y en principio, ni el consejo ni el administrador responden si procedieron diligentemente a buscar una empresa solvente, de reconocida trayectoria e idoneidad, con experiencia en el ramo y con antecedentes en otros edificios. Pero si omitieron todo deber de diligencia, contrataron o aconsejaron contratar a una firma desconocida, sin experiencia, sin antecedentes y sin personal responsable -en tal supuesto- se le puede hacer corresponsable del perjuicio sufrido por el consorcio por un ejercicio negligente o imprudente de su función. 

La responsabilidad del administrador -y en este caso del consejo- es siempre de medios y no de resultado. Esto significa que el administrador y/o consejo cumplen siendo diligentes y haciendo todo lo que deben hacer en la elección de la empresa, los materiales etc. pero acreditando ello, si luego la obra resulta deficiente o mal realizada, no es de la responsabilidad de los mismos. Es decir, ambos órganos han sido diligentes en todo lo que dependía de ellos pero en la realización material de la obra no intervinieron por lo que no responden de su resultado.

Saluda a Ud. Atte.

Alberto Anibal Gabás

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El Dr. Alberto Anibal Gabás, abogado especialista en Propiedad Horizontal y autor de numerosos libros sobre el tema es Conjuez de la Suprema Corte de la Provincia de Buenos Aires. Ha obtenido en el 2004 y 2005 el segundo y primer premio sobre los ensayos "Derecho sobre Construcción en el Régimen de Dominio Horizontal" y "Condominio y Propiedad Horizontal. Suma y Producto de la Voluntad Colectiva" respectivamente. Para cualquier consulta se le puede escribir un e-mail a albertogabas22@hotmail.com.

Rincón Solidario

Desean despedir a un empleado y tomar otro hasta 18 hs. semanales

Estimados:

Se me presenta una consulta en un consorcio. No se si debo hacerla por este medio o debo hacercela a algún profesional que maneje el tema. En ese caso tengo que tener el teléfono de alguno.

En un consorcio se debe despedir al encargado. Es un edificio de 56 unidades, actualmente tiene un encargado de 8 hs. de 1° categoría sin vivienda y otro ayudante de 1° categoría sin vivienda.

Desean despedir a un empleado y tomar otro hasta 18 hs. semanales poniéndolo en 3ª categoría, ya que actualmente el consorcio tiene dos ascensores y en el contrato de copropiedad figura "lavandería" pero no se usa actualmente como tal, no tienen calefacción central.

No se si se puede hacer todo esto: tomarlo a otro en otra categoría, si el ascensor es servicio central, etc.

Espero una respuesta o saber si debo hacerla en forma personal a un profesional.

Muchas gracias

(09/09/2015)

Estimado lector:

Con relación a la primera parte de su pregunta, le sugiero que lea el artículo que aparece en este mismo boletín <vínculo> sobre la nueva reglamentación del Código Civil para contratar y despedir empleados.

En cuanto al tema de las categorías, en el Art. 6º del CCT 589/10 se establece su clasificación.

El mismo artículo aclara que la supresión de algún servicio central no implicará bajar la categoría al trabajador. No obstante, es mi opinión que la circunstancia de tomar nuevo personal le da a Ud. la facultad de hacer el cambio de categoría del edificio y tomar al nuevo trabajador respetando la misma.

Cordialmente.

María Cristina Carrera

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La Dra. María Cristina Carrera es abogada especialista en derecho laboral y para cualquier consulta se le puede escribir a dramccarrera@yahoo.com.ar o llamarla al teléfono (15)5466-9921.

Hola Alejandro:

En el boletín de Pequeñas Noticias Nº 555 del 7 de agosto pasado, a principios del mes anterior, te contestamos tu consulta.

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