Se presentó un proyecto de colegiación para administradores

[BPN-24/08/15] El pasado miércoles 6 de mayo, la Cámara de Administradores de Consorcios de La Plata (CAC) le presentó a la diputada bonaerense Valeria Amendolara (Frente para la Victoria) un proyecto de ley para crear un Colegio de Administradores en la Provincia de Buenos Aires (CAPBA) y sus departamentos judiciales. La iniciativa fue redactada por el Dr. Alberto Aníbal Gabás, uno de los asesores legales de esa entidad de mandatarios.

Según el borrador de proyecto que trascendió a la fecha, quedarán excluidos de ser colegiados quienes administren su propio edificio sea a título oneroso o no (autoadministrados). Si bien la iniciativa no lo menciona, los honorarios de los administradores serían obligatorios y su incumplimiento castigado. Otro punto que surge es que podrán colegiarse otros profesionales en actividad y por lo tanto estarían habilitados para administrar. La sede del Colegio estaría en la ciudad de Mar del Plata.

En diálogo con este medio, el Adm. Ariel Coppari, vicepresidente de la CAC, explicó que el proyecto todavía no tiene estado parlamentario ya que está siendo analizado por la diputada. Es de aclarar que antes de ser presentado formalmente por Mesa de Entrada en la Cámara de Diputados los asesores de la legisladora lo depurarán. Una vez ingresado recorrerá las diferentes comisiones que le correspondan hasta que finalmente sea votado en el recinto de sesiones. Si es aprobado pasará al Senado donde también será discutido en las comisiones que le correspondan. Si al proyecto de diputados no se le realizan modificaciones y en el recinto es votado por la mayoría, se convertirá en ley. Finalmente el gobernador de la provincia tendrá que promulgar la norma y publicarla en el Boletín Oficial.

Según informaron el pasado 12 de agosto desde CAC La Plata, la Adm. Cecilia Nájera, presidenta de la entidad, y Coppari se reunieron con la diputada y una de sus asesoras para debatir sobre el tema.

Entrando más en detalle Pequeñas Noticias resumió los aspectos más relevantes del proyecto que recibió la diputada por el Frente para la Victoria.

De acuerdo a la iniciativa, en el Colegio se deberá registrar "toda persona física o jurídica que haga profesión habitual a título oneroso de la administración de consorcios de edificios o emprendimientos inmobiliarios sometidos a propiedad horizontal. Quedan excluidos expresamente los propietarios o conjunto de ellos, que administren sus propios edificios o emprendimientos de los que son cotitulares, ya sea a título oneroso o gratuito".

Los requisitos para inscribirse en el CAPBA son los siguientes: ser mayor de edad, haber aprobado la carrera de Técnico Universitario (o similar universitaria) en Administración de Propiedades, y -en el caso de personas jurídicas- hallarse legalmente constituida de acuerdo a la Ley 19.551.

Conforme al proyecto, "no podrán ser administradores de consorcios […] los quebrados, los condenados por ilícitos previstos en el Libro II, Título VI, XI y XII del Código Penal [delitos contra la propiedad, delitos contra la administración pública y delitos contra la fe púbica]; los inhibidos para disponer de sus bienes; los magistrados y funcionarios de la Justicia de cualquier fuero, instancia o jurisdicción, y los miembros de las Fuerzas Armadas o de Seguridad en actividad".

De acuerdo a la iniciativa, en cada Departamento judicial se podrá constituir un Colegio siempre y cuando haya más de 50 profesionales en actividad. De no arribarse a ese número, los administradores deberán matricularse en el Colegio que se halle a menor distancia de sus domicilios.

Cabe aclarar que la matriculación en uno de esos colegios va a autorizar al administrador a ejercer su profesión en toda la provincia de Buenos Aires y que cuando un mandatario ejerza en más de un departamento, sus actos serán juzgados por el Colegio donde esté inscripto.

Conforme al proyecto, los colegios departamentales tendrán como principales funciones y atribuciones: el registro y gobierno de la matrícula de los administradores y el poder disciplinario sobre todos los colegiados del departamento; decidir sobre lo referente a inscripciones en las matrículas; recibir el juramento profesional; otorgar las credenciales y certificados a sus afiliados; ejercer la defensa y ser parte en juicio en todo lo concerniente a la defensa de los colegiados; determinar el importe de la cuota anual obligatoria; adquirir y administrar bienes de cualquier naturaleza, aceptar donaciones, contraer obligaciones, legados o herencias; administrar su patrimonio y ejercer actos de disposición con la aprobación previa de la asamblea general; fijar el presupuesto anual de gastos y recursos debiendo rendir cuentas documentadas a la asamblea ordinaria anual; y confeccionar el listado de peritos administradores de propiedad habilitados para desempeñarse como peritos judiciales.

Según la iniciativa, constituyen una infracción:

a) El incumplimiento de cualquiera de los deberes u obligaciones establecidos en la ley creadora del Colegio, en la ley que regula la propiedad horizontal, en el reglamento de copropiedad de los edificios que son administrados y el reglamento interno, si lo hubiere.

b) La condena criminal por delitos de naturaleza patrimonial.

c) Violar las normas de ética que dicte cada uno de los Colegios.

d) Violar las reglas para inscribirse en el Colegio

e) No llevar los libros obligatorios de actas, de administración, de sueldos y de órdenes en debida forma.

f) Cambar el domicilio sin aviso al Colegio y a sus administrados.

g) No pagar la cuota anual.

h) Ejercer actividad en contra de los intereses de sus administrados.

i) Otorgar préstamos o financiar deudas de los consorcios que administra, sin autorización previa de éstos, con excepción de los adelantos de fondos necesarios para abonar deudas cuando a la fecha de vencimiento no los haya en cantidad suficiente para su cancelación, en el sentido y con los alcances de los artículos 1.949° y 1.950° del Código Civil.

j) Efectuar publicaciones ofreciendo los servicios profesionales que induzcan a error o engaño o violando normas sobre aranceles.

k) Inasistencia de tres reuniones consecutivas o cinco alternadas en el curso de un año, a las sesiones ordinarias del Consejo Directivo o Tribunal de Disciplina, sin causa justificada.

De acuerdo al proyecto del Dr. Gabás, las sanciones disciplinarias que podrá aplicar el Colegio son las siguientes: apercibimiento por escrito, amonestación y advertencia en presencia del Consejo Directivo, multa equivalente a honorarios del administrador correspondientes a un edificio de 100 unidades de departamentos, suspensión del ejercicio de la profesión, cancelación del registro de la matrícula por plazo determinado o exclusión del ejercicio de la profesión.

En el caso de la exclusión, ésta deberá decidirse por una mayoría mínima del 75% de los miembros del Consejo Directivo. Por su parte, el excluido podrá solicitar la reincorporación al Colegio recién 5 años después de la fecha de la sanción.

Las demás acciones disciplinarias prescribirán transcurrido un año del hecho generador de las mismas.

Según la iniciativa, las denuncias podrán ser efectuadas por los particulares afectados, los colegiados, el Consejo Directivo o reparticiones públicas por intermedio de su representante legal o por comunicación de magistrados intervinientes en causas penales.

Efectuada la denuncia -con la prueba correspondiente- en diez días el Consejo Directivo deberá expedirse respecto a si hay razón suficiente para dar intervención al Tribunal de Disciplina. En el caso que decida el rechazo, la decisión será inapelable.

Conforme al proyecto, el Colegio va a estar constituido por tres órganos: una asamblea de colegiados, el Consejo Directivo y el Tribunal de Disciplina

Los miembros del Consejo Directivo y del Tribunal de Disciplina se designarán por asamblea y durarán en sus funciones 4 años, renovándose por mitades cada bienio. Para ocupar cargos en esos dos órganos, los mandatarios tendrán que estar al día en el pago de la cuota anual y no deberán estar cumpliendo ninguna sanción ni estar inhabilitados por cualquier motivo.

Anualmente se llevará a cabo una asamblea general ordinaria y también podrán realizarse asambleas extraordinarias. Ambas sesionarán -en primera convocatoria- con el 51% de los colegiados en condición de votar. En caso de no obtenerse tal quórum, se constituirá válidamente media hora después cualquiera sea el número de presentes. Las decisiones de las asambleas se tomarán por simple mayoría de presentes y cualquier colegiado podrá hacerse representar por un tercero.

Desde 2013 Valeria Amendolara es diputada de la provincia de Buenos Aires por la ciudad de La Plata. En 2017 finalizará su mandato. Actualmente se desempeña como vicepresidenta de la comisión de "Obras públicas" y como vocal de las comisiones de "Presupuesto e Impuesto", "Seguridad y servicios penitenciarios", "Trabajo" y "Tierras y organización territorial".

Hace más de 20 años se afilió al Partido Justicialista y hoy en día comparte proyecto con el intendente de La Plata y presidente del PJ de esa ciudad, Pablo Bruera.

El Defensor del Pueblo marplatense apoya la colegiatura

[BPN-24/08/15] El pasado viernes 7 de agosto, el Dr. Fernando Rizzi, Defensor del Pueblo de Mar del Plata, afirmó a Pequeñas Noticias que apoya la creación de un Colegio de Administradores de Consorcios en la provincia de Buenos Aires y aseguró que la Ley 14.701 que creó un Registro Público de Administradores (RPA) bonaerense "no es buena".

A fines de julio el Dr. Rizzi y Sonia Rawicki, directora de Defensa del Consumidor de Mar del Plata, habían mantenido un encuentro con representantes de la Cámara de Administradores de Propiedad Horizontal de la Provincia de Buenos Aires (CAPHPBA).

Si bien Rizzi le aseguró a este medio que "hace algún tiempo" también se reunió con consorcistas, la Sra. Ana María Huertas, presidenta de la Asociación Civil de Consorcistas de la Propiedad Horizontal de Mar del Plata (ACoPH), lo desmintió y explicó que sólo fue recibida una vez durante 5 minutos.

En diálogo con Pequeñas Noticias, el Dr. Rizzi aseveró: "mi posición es que la profesión de administradores de consorcio debe ser colegiada como sucede por ejemplo con los abogados o los martilleros, es decir que el Estado controle el ejercicio profesional delegando en un colegio profesional".

Señaló también que en el caso de que se presente a nivel provincial un proyecto para crear un Colegio desde la Defensoría "podrían apoyarlo" porque los derechos de los consorcistas y de los administradores van a estar más defendidos.

Respecto al RPA provincial, expresó: "se sancionó una ley que no es buena porque fue una sumatoria, un ‘recorte y pege’ de distintas situaciones, es decir, se intentó copiar algo de Capital".

Asimismo, explicó que "hasta que no se reglamente esa ley no vamos a tener mucha noción al respecto. Nosotros lo que planteamos también es la posibilidad de incluir la vía de mediación ante los conflictos que se vayan presentando".

Según el Dr. Rizzi, "la nueva ley le da incumbencia a las oficinas de Defensa al Consumidor pero todavía no está reglamentada. Sin embargo, le están llegando algunos reclamos pero ellos todavía no deberían intervenir. El registro no está creado".

A modo de antecedente, a fines de julio el defensor del pueblo marplatense, la directora de Defensa del Consumidor de esa ciudad balnearia y representantes de CAPHPBA se reunieron para "avanzar en un esquema de trabajo en común para difundir los derechos y deberes de los miembros del consorcio y administradores, modos de prevención de conflictos, sistemas de mediación, etc. que generen un ámbito de cooperación para una convivencia armónica". Así lo informaron diversos medios locales los primeros días de agosto.

"El acuerdo fue trabajar en lo que es concientización de los consorcistas porque hay una serie de derechos y deberes que se desconocen. Es como que la gente espera que el Estado intervenga con el administrador cuando tienen problemas pero éste es un mandatario del consorcio", señaló Rizzi.

Por su parte, la Sra. Ana María Huertas desmintió los dichos de Rizzi y afirmó que solo la recibió una vez durante 5 minutos. De acuerdo a la titular de ACoPH, "le hemos pedido una reunión pero él dice que no tienen que ver con los consorcios. Incluso me he enojado porque defiende un poco a los administradores".

Asimismo, recriminó: "lo hemos invitado a las charlas de la asociación y no va nunca. Sería bueno que asistiera y que escuche al pueblo que es a quien él está defendiendo".

En otro orden de cosas, Huertas explicó que tanto la Defensoría del Pueblo marplatense y la de la Provincia de Buenos Aires como Defensa del Consumidor le derivan a su asociación aquellos consorcistas que se presentan con reclamos.

Huertas indicó que el Dr. Marcelo Honores, secretario general de la Defensoría provincial, "no tiene la misma postura que Rizzi" porque "está a favor de los consorcistas y hasta colaboró en el seguimiento del proyecto del RPA".

De acuerdo al sitio Web de la Defensoría del Pueblo de Mar del Plata, Fernando Rizzi nació en esa ciudad e ingresó a la municipalidad a los 14 años como cadete en la Secretaría de Turismo. En 1995 se recibió de abogado en la Facultad de Derecho de la Universidad Nacional de Mar del Plata y luego se desempeñó como docente de Derecho Administrativo y de Derecho Político en esa casa de altos estudios.

Referente de la colectividad italiana local, fue nombrado Caballero de la Orden de la Estrella de la Solidaridad Italiana (Cavaliere) por el presidente de la república en 2010.

El promedio de multas del RPA bajó un 28%

[BPN-24/08/15] Hasta el momento y en promedio, durante 2015 las multas a los administradores de consorcios porteños disminuyeron un 28% respecto al 2014. En lo que va de este año, el Crio. Mayor (R) Edgardo Aoun, director general de Defensa y Protección del Consumidor (DGDyPC) de la CABA, multó por más de 180 mil pesos a seis administradores que incumplieron la Ley 941 que creó y regula el Registro Público de Administradores (RPA) porteño.

Desde febrero a mayo de 2015, los montos de las multas oscilaron entre los 7.585 y los 68.265 pesos, promediando un valor de 31.604 pesos por administrador. Es de recordar que durante el año pasado el Gobierno local sancionó a 23 mandatarios por un total de 1.014.921 pesos, promediando 44.127 pesos de multa por cada uno.

Teniendo en cuenta que los valores se fijan de acuerdo al sueldo básico de los encargados de edificio de 4° categoría sin vivienda, en las multas de este año se contabilizaron desde 1 a 9 sueldos, dependiendo el caso.

Estos datos surgieron de la publicación en el Boletín Oficial el pasado lunes 18 de agosto de siete disposiciones ordenando multas a seis administradores por un monto total de 189.625 pesos. Una séptima administradora, Graciela Josefina Martínez, fue sobreseída mediante la Disposición 493.

Ya no llama la atención que estas disposiciones hayan sido firmadas entre febrero y mayo de 2015 y recién este mes se publiquen en el Boletín Oficial porque lo mismo sucedió con las multas del año pasado. Las sanciones de todo el 2014 se publicaron en cuatro boletines oficiales: el 17 y 18 de diciembre de 2014 y el 4 y 5 de agosto de 2015.

Víctor Santa María se perfila como fija para el ParlaSur

[BPN-24/08/15] Si en las elecciones de octubre se mantienen los resultados obtenidos por el Frente para la Victoria en las PASO ^[1], Víctor Santa María, secretario general del Sindicato Único de Trabajadores de Edificios Renta y Horizontal (SUTERH), iría al Parlamento del MerCoSur ^[2] (ParlaSur). De ser electo, asumirá el próximo 14 de diciembre, ganaría 70 mil pesos mensuales más viáticos y tendrá la misma inmunidad que los diputados nacionales.

Por otra parte, de alcanzar sus aspiraciones, el titular del gremio que nuclea a los encargados de edificio, se consagraría, el 6 de diciembre, como presidente del club Boca Juniors.

Actualmente Santa María preside el Partido Justicialista porteño, el Congreso Metropolitano del PJ Capital, el club Sportivo Barracas y la Confederación Argentina de Deportes (CAD). Además, se desempeña como secretario general de la Federación Argentina de Trabajadores de Edificios Renta y Horizontal (FATERyH), como vicepresidente segundo del Consejo Económico y Social de la CABA, como director del Grupo Octubre, como editor general de Caras y Caretas y como representante de la Fundación Octubre ante el Consejo Superior de la UMET (Universidad Metropolitana para la Educación y el Trabajo).

Por último, aspira postularse, dentro de cuatro años, para jefe de gobierno de la Ciudad de Buenos Aires.

De acuerdo a su estatuto, este cuerpo que sesiona en Montevideo debe estar integrado por 188 representantes de los distintos países que conforman el MerCoSur: a Brasil le corresponden 76 parlamentarios, a Argentina 43, a Venezuela 33, a Paraguay 18 y a Uruguay también 18. De los 43 representantes argentinos 19 se definen en elecciones nacionales, los 24 restantes se eligen a razón de una por provincia.

Como en las PASO los candidatos del FpV ingresaron 8 candidatos estando Santa María en el puesto número 7, los resultados de las elecciones de octubre deberían ser bastante diferentes para que el dirigente sindical no salga electo. Una posible segunda vuelta –aun cuando el ganador de la primera pierda- sólo podrá definir los cargos de presidente y vicepresidente de la Nación y no el resto de los cargos ya electos en octubre.

Especulando que los comicios de ese mes arrojen el mismo resultado que los anteriores, los parlamentarios elegidos por la Argentina serían: Jorge Taiana, Agustín Rossi, Teresa Parodi, Daniel Filmus, Milagro Sala, Eduardo Valdez, Víctor Santa María y Julia Perié (todos del FpV).

Le siguen Mariana Zuvic (CC ^[3]), Fabián Rodríguez Simón (PRO ^[4]), Lilia Puig de Stubrin (UCR ^[5]), Walter Nostrala (juecista), Osvaldo Mércuri (Cambiemos), María Luisa Storani (UCR) y Daniel Ramundo, Jorge Vanossi, Sandra López, Alberto Asseff y Hernán Olivero (todos por UNA ^[6]).

Mediante la Ley 27.120 se modificó el Código Electoral Nacional y se incorporó a los comicios presidenciales de este año la elección de los legisladores. Éstos asumirán el próximo 14 de diciembre como lo decidió el Parlamento del MerCoSur el pasado lunes 17 de agosto.

Según el programa Periodismo para Todos del domingo 26 de julio, los parlamentarios del MerCoSur cobrarán el mismo salario que un diputado nacional, el cual sería hoy de 70 mil pesos mensuales bruto.

De acuerdo a ese programa de televisión, Paraguay es el único país que eligió a sus representantes. Lo hizo en 2008 y desde entonces –por ese concepto- lleva gastados más de 9 millones de dólares. Algunos reconocieron no tener demasiado trabajo.

El estatuto del Parlamento del MerCoSur en su artículo 16° establece que "los parlamentarios […] no podrán ser juzgados, civil o penalmente, en el territorio de los estados parte del MerCoSur, en ningún momento, ni durante, ni después de su mandato, por las opiniones y votos emitidos en el ejercicio de sus funciones".

Sumado a esto, la Ley nacional 27.120 -sancionada el 29 de diciembre de 2014 e impulsada por el oficialismo- equipara los fueros de los parlamentarios con los de los diputados nacionales. En su artículo 16° la norma dispone: "…los parlamentarios del MerCoSur en representación de la ciudadanía argentina, serán asimilados en el derecho interno a los diputados nacionales. Serán aplicables a su respecto, siempre que no hubiere disposición específica, las disposiciones que regulan la condición de aquéllos en cuanto a inmunidades parlamentarias, regímenes remuneratorios, laborales, previsionales y protocolares".

Específicamente, en sus artículos 68° y 69° la Constitución Nacional se refiere a la "inmunidad parlamentaria". El artículo 68° establece que "ninguno de los miembros del Congreso puede ser acusado, interrogado judicialmente, ni molestado por las opiniones o discursos que emita desempeñando su mandato de legislador".

Asimismo, el Art. 69° determina que "ningún senador o diputado, desde el día de su elección, hasta el de su cese, puede ser arrestado; excepto el caso de ser sorprendido in fraganti en la ejecución de algún crimen que merezca pena de muerte, infamante, u otra aflictiva; de lo que se dará cuenta a la Cámara respectiva con la información sumaria del hecho".

Según algunos medios, a fines de julio, a partir de la sanción de la Ley 27.120, Carlos Traboulsi y Oscar Dufour habían comenzado un campaña para que no se vote en octubre a estos legisladores argumentando que recién el 31 de diciembre de 2020 deberá estar constituido el ParlaSur.

La campaña constaba de dos etapas: una por Twitter, por intermedio de la cuenta @ParlasurNo, que promovió el hashtag #novotamosparlasur que de prosperar hubiera servido para argumentar que esa votación no era legítima. En una segunda etapa habrían presentado un recurso de amparo para derogar el decreto de convocatoria a las elecciones del Parlamento del MerCoSur con la intención de que éstas no se realicen en octubre próximo. Hubieran buscado que la Justicia declare inconstitucional parte de la Ley 27.120.

Sin embargo la cuenta realizó sólo dos tweets y el hashtag fue repicado menos de 15 veces en total

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[1] PASO: Elecciones Primarias Abiertas Simultáneas y Obligatorias.

[2] MerCoSur: Mercado Común del Sur.

[3] CC: Coalición Cívica.

[4] PRO: Propuesta Republicana.

[5] UCR: Unión Cívica Radical.

Convocatoria abierta a consorcistas voluntarios

[BPN-24/08/15] El pasado martes 11 de agosto, el Sr. Marcos Bergenfeld, presidente de la Asociación de Propietarios de Inmuebles en Propiedad Horizontal (APIPH), convocó a los consorcistas a integrarse a alguna de las cinco comisiones que se crearán en la entidad: "Prensa y Difusión", "Legales", "Congreso Nacional", "Economía" y "Gobierno de la Ciudad y Legislatura". El trabajo será voluntario y la convocatoria abierta. Así lo informó mediante un comunicado que llevó también la firma de Pablo Terzano, el vicepresidente de APIPH y la de Félix Beltrán Pazo, su secretario.

Ya en detalle:

1.- Para la comisión de "Legales" convocó abogados jubilados en ejercicio de la profesión.

2.- Para "Congreso Nacional" se solicitó consorcistas que estén dispuestos a seguir el trayecto de los proyectos y leyes relativas a la propiedad horizontal y que mantengan contacto con los diputados y senadores de la Nación.

3.- Para la comisión de "Economía" buscan personas que puedan "organizar el método para que la entidad pueda funcionar económicamente", teniendo en cuenta que la asociación no tiene fines de lucro.

4.- Por último, el presidente de APIPH informó que los integrantes de la comisión "Gobierno de la Ciudad y Legislatura" deberán representar a la entidad frente a esos dos organismos.

Asimismo, Bergenfeld señaló que espera la recepción de esta convocatoria "para organizar de inmediato una reunión y escuchar a los consorcistas". En este sentido, anunció: "una consorcista ha puesto a nuestra disposición, sin cargo alguno, un hermoso lugar para que podamos llevar adelante nuestras reuniones".

En su comunicado, el presidente de la entidad explicó que "el crecimiento de APIPH se ve reflejado en la cantidad de llamados, e-mails, adhesiones individuales y apoyo de los propietarios consorcistas que son exclusivamente a quienes estamos ayudando desde hace más de 12 años", y agregó: "esto sumado a la constante inscripción de nuevos adherentes y a la cantidad de edificios de propiedad horizontal que nos están designando para que los representemos en paritarias, nos obliga a replantear nuestro crecimiento".

El nuevo Código Civil y Comercial de la Nación

[BPN-24/08/15] Durante el lunes 31 de agosto y el martes primero de septiembre se llevará a cabo la Segunda Jornada Institucional de Propiedad Horizontal organizada por el Instituto de Derecho de Propiedad Horizontal del Colegio Público de Abogados de la Capital Federal (CPACF) y la Legislatura porteña. El evento se desarrollará bajo el lema "Nuevo Código Civil y Comercial de la Nación" y estará abierto a la comunidad, o sea será público y gratuito.

El primer día, la jornada se desarrollará en el Salón Auditorio ubicado en el 1° piso del CPACF, sito en Av. Corrientes 1441. Al día siguiente, el evento continuará en la Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires, situada en Perú 130

El lunes 31 de agosto a las 9 de la mañana se habilitarán las acreditaciones. Media hora después el Dr. Eduardo Daniel Awad, presidente del CPACF y director de su Instituto de Derecho de Propiedad Horizontal, hará la apertura.

A las 10 de la mañana disertará el Dr. Gustavo Griffith sobre "ejecución de expensas, certificado de deuda, título ejecutivo, acreditación de personería, intimación de pago, notificación, domicilio constituido, personas físicas y jurídicas, expensas ordinarias y extraordinarias, intereses, sentencia de trance y remate, ampliación de demanda, trámites previos a la subasta Art. 576° CPCCN^[1], subasta, créditos privilegiados, fallo plenario: ‘Servicios Eficientes S.A. c/ Yabra, Roberto Isaac s/ Ejecución Hipotecaria’, juicios conexos, sucesión, ejecución hipotecaria y herencia vacante".

A las 11 horas el Dr. Daniel Martini expondrá sobre "el consejo de administración, diferencias entre el régimen anterior y el actual, ámbito de actuación conforme la reforma, responsabilidad de sus miembros, reparaciones, régimen de las reparaciones a cargo del consorcio (o de los propietarios), espacios comunes o propios y espacios comunes de uso exclusivo".

A las 12:30 habrá un receso de dos horas. A las 14:30 el Dr. Daniel Braccaloni hará su ponencia sobre "la renovación del mandato y la remoción del administrador: legislación nacional (Código Civil y Comercial), legislación en el ámbito de la ciudad de Buenos Aires y los reglamentos de propiedad horizontal".

Una hora después, el Dr. Jorge Resqui Pizarro disertará sobre la "responsabilidad del consorcio de propietarios, nuevo Código Civil y Comercial, responsabilidad contractual y extracontractual, responsabilidad frente a los consorcistas, responsabilidad conjunta, responsabilidad subsidiaria, responsabilidad por el hecho de sus dependientes, responsabilidad por el hecho de los consorcistas y/u ocupantes, responsabilidad por el hecho de su administrador, responsabilidad como guardián de las cosas comunes, insolvencia del consorcio, factibilidad del concurso o quiebra del ente consorcial y análisis jurisprudencial".

La Dra. María Carmen Grois y el Dr. Marcelo Gómez expondrán a las 16:30 sobre "el poder de policía del GCBA en el ámbito de la propiedad horizontal: Ley 257. Dirección General de Empleo, incendio, seguridad, Dirección General de Registro de Obras y Catastro. Sanciones. Ley 451. (Código de Faltas). Soluciones para la Convivencia en Propiedad Horizontal: Legislación Nacional: Código Civil y Comercial. Legislación de la Ciudad de Buenos Aires".

Los moderadores de estas ponencias serán la Dra. Nelly Díaz y el Dr. Awad. El cierre estará a cargo de éste último a las 18:30 horas.

El segundo día de la jornada, el martes primero de septiembre, las actividades iniciarán a las 17 horas en la Legislatura de la CABA. Las palabras de apertura estarán a cargo del Dr. Awad. A las 17:30 disertará la Dra. Paula Scauzillo, coordinadora del Registro Público de Administradores (RPA) porteño. Media hora después, la Asamblea de Consorcistas de la Ciudad hará un simulacro de "asamblea con resolución de problemas consorciales". Los moderadores serán la Dra. María Gracia Nenci y el Dr. Daniel Rodríguez Masdeu.

A las 19:30 horas se llevará a cabo la conclusión y el cierre del acto. Para finalizar, a las 20 se realizará un brindis por gentileza de la Legislatura porteña.

Específicamente, el evento fue organizado por la Coordinación de Actividades Académicas del Colegio, a cargo del Dr. Leandro R. Romero; el Instituto de Derecho de la Propiedad Horizontal del CPACF y la Legislatura porteña

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El programa "SOS Consorcista" entró en receso

[BPN-24/08/15] Desde el miércoles 1° de julio dejó de transmitirse el ciclo radial "SOS Consorcista" conducido por el Sr. Marcos Bergenfeld, presidente de la Asociación de Propietarios de Inmuebles en Propiedad Horizontal (APIPH). Hasta el momento no se saben los motivos de la suspensión. Lo acompañaba la locutora Irene Savariano.

Es de recordar que SOS Consorcista se emitió por primera vez el miércoles 4 de junio de 2014, de 12 a 13 horas por Radio Zónica. Según su creador, se trataba del "primer programa radial creado y hecho por y para consorcistas en el país". Durante la primera temporada, Bergenfeld entrevistó a 19 personalidades, entre ellas a tres diputados, a un senador nacional y a ocho legisladores porteños.

'No sabemos qué se hace con esos fondos'

[BPN-24/08/15] El pasado jueves 20 de agosto, la Dra. Valeria Pasini propuso que las multas que el Gobierno porteño les cobra a los administradores se destinen a programas de difusión de los derechos y obligaciones de los consorcistas, tal como lo establece el proyecto de ley impulsado por la fallecida Dra. Susana Echazarreta. Esta iniciativa procura que los consorcistas elijan cada dos años –en forma obligatoria- una entidad que los represente en la defensa y protección de sus intereses.

La Dra. Pasini realizó esta propuesta en el marco de una charla organizada por la Sra. Teresa Villanueva en la que dialogó con consorcistas sobre la iniciativa de Echazarreta.

Formalmente la reunión se desarrolló ese día a partir de las 18 horas y fue organizada por la Comisión de Consorcios dependiente del Consejo Consultivo de la Comuna 2 –Recoleta- dirigida por la Sra. Villanueva, presidenta de la Asociación de Consorcistas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (ACCABA). Acompañó a Pasini la Dra. Gabriela Bicchi.

Es de recordar que el 29 de agosto de 2014 Pasini, Bicchi y el Dr. Jorge Resqui Pizarro titular de ReDeCo^[1], acompañaron a la Dra. Echazarreta a presentar su proyecto ante el legislador porteño Edgardo Form (Nuevo Encuentro). La iniciativa contó con el apoyo de la titular de ACCABA. Diez meses después Form ingresó el proyecto en la Legislatura porteña.

En su artículo séptimo, la iniciativa establece -entre otros puntos- que la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor de la CABA deberá crear un fondo solidario conformado por las multas cobradas a los administradores con el fin de solventar "un programa de difusión e información de los derechos y las obligaciones, como así también a la defensa y protección de los intereses generales de los consorcistas de edificios de propiedad horizontal".

En el marco de su disertación, la Dra. Pasini expresó al respecto: "a mí me pareció interesante porque no sabemos a dónde van los fondos. Sería bueno que los montos que les cobran a los administradores por su mala administración vuelvan a nosotros de alguna manera".

Según explicó, "este artículo establece que todas las multas -que el año pasado fueron de más de un millón de pesos- se apliquen a programas de difusión de los derechos y obligaciones de los consorcistas y sus formas de asociaciones".

"La idea es que si un consorcista está interesado y no sabe a dónde ir o a qué asociación recurrir, que haya un papelito que le puedan tirar cuando llega el ABL [Alumbrado, Barrido y Limpieza] o las expensas, que le explique cómo tener que hacer o dónde ir", señaló.

Por su parte, la Sra. Teresa Villanueva agregó: "nunca nos rindieron cuentas de esa plata. Nosotros ignoramos todo porque somos tan buenos que dejamos pasar todo y que hagan todo lo que quieran. Así estamos quedando: los edificios no se pueden arreglar porque no hay ingresos, la plata no alcanza"

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Dra. Ana María Vila

En ediciones posteriores se publicarán las ponencias del Dr. Bartolomé Orfila, la Dra. Diana Sevitz y el Dr. Cristóbal Orlando Ruano. En el boletín anterior se publicó la exposición del Dr. Jorge Villar, en el Boletín N° 554 la disertación de la Arq. y Dra. Valeria Nerpiti y en el Boletín Nº 553 el análisis del Dr. Jorge Martín Irigoyen.

En el tema expensas no hay dentro del Código modificaciones demasiado sustanciales respecto a lo previsto en la Ley 13.512.

Sin embargo, hay dos modificaciones que anticipo. Una es la elaboración del certificado de deuda líquida y exigible para iniciar el cobro compulsivo o ejecutivo de expensas. La otra es el plazo de prescripción de las expensas que se acortó sensiblemente.

El artículo 2.046° ^[1] establece -entre las obligaciones de los copropietarios- el pago de las expensas comunes ordinarias y extraordinarias de acuerdo a su porción indivisa. En principio parecía que la proporción en la que se iban a abonar las expensas iba a ser la de las porcentuales del dominio. Sin embargo, más adelante en el articulado se establece que en el reglamento de copropiedad se pueden establecer porcentuales de contribución modificados, que son aquellos que resultan de la liberación de la carga por servicios no prestados a determinadas unidades.

El artículo 2.048° ^[2] ya entra de lleno en el tema y define dos especies dentro del género expensas comunes: expensas comunes ordinarias y expensas comunes extraordinarias. Las expensas comunes ordinarias -según el nuevo Código- son aquellas necesarias para gastos de administración y para la reparación o sustitución de bienes comunes con miras a mantener en buen estado los bienes comunes.

Este concepto de sustitución es nuevo. Es un aporte interesante porque es algo que se discutía mucho en materia de propiedad horizontal. En cuanto a la reparación, no había ninguna duda que el administrador podía encararla y que no era necesaria la convocatoria a asamblea. Sin embargo, la sustitución de bienes obsoletos muchas veces se pensaba que como era una incorporación de un bien nuevo, en realidad era una expensa extraordinaria. No lo es porque esa sustitución muchas veces es necesaria para asegurar la prestación del servicio central o para que se cumpla la función que el bien común obsoleto ya no cumple y debe ser reemplazado.

El nuevo Código también incorpora las obligaciones impuestas al administrador por la ley o por el reglamento. Este concepto ya había sido redondeado por la jurisprudencia. Se consideraban siempre expensas ordinarias no sólo a aquellas necesarias para mantener en buen estado los bienes comunes sino aquellas que derivaban del cumplimiento de obligaciones legales impuestas al consorcio y al administrador. Sin embargo, es importante que esto figure en la ley porque en realidad le va a dar seguridad a los administradores frente a determinadas normativas locales que imponen ciertas obligaciones

Las expensas extraordinarias están definidas por exclusión también por el artículo 2.048°. Son aquellas dispuestas por asamblea y se ha suprimido la frase que antes establecía "con miras a obtener un goce más cómodo o una mayor renta". Ahora simplemente son aquellas dispuestas en asamblea y que no son las ordinarias. Se definen las extraordinarias por exclusión y se comprenden los gastos de embellecimiento. Obviamente no son destinados a obtener un uso y goce más cómodo -que muchas veces es opinable- pero si son decididas por los copropietarios en mayoría, son expensas ordinarias cuyo pago resulta obligatorio.

También se menciona en el artículo 2.048° dentro de las ordinarias los gastos necesarios para asegurar la instalación de instalaciones fijas y móviles para el acceso y circulación de discapacitados.

Por último, en ese mismo artículo se establece que será a título ejecutivo para el cobro de expensas el certificado de deuda libre y exigible expedido por el administrador con la aprobación del consejo de propietarios. Esto es nuevo. Podemos pensar juntos ventajas y desventajas de esta norma. ¿Cuál ha sido el fin del legislador? Yo creo que el fin del legislador es más que razonable. Lo que ha querido evitar son excesos o abusos. En la medida que en el proceso ejecutivo por cobro de expensas hay escasísimas defensas que puedan oponerse, es un proceso de conocimiento muy limitado. En realidad el título es en plena fe y en principio no va a poder ser repelido. Es bueno que dos órganos del consorcio lo verifiquen. El administrador que lo elabore y que después sea controlado por el consejo de propietarios para que lo apruebe. Sin embargo, se abren ventanas sobre su posible aplicación y conveniencia.

Ustedes saben mucho mejor que yo que la elaboración de un certificado de deuda depende del punteo contable que hace el administrador de la cuenta corriente de cada propietario, en el que se verifican entradas y salidas y después se discrimina la deuda mes a mes. Pareciera que por más consciente y concienzudo que sea el esfuerzo del consejo de administración, ese rol meramente contable es como un poco demasiado pedir. Sin embargo, la norma está y los consejeros llamados a aprobar los certificados de deuda van a tener que controlar la certeza medianamente. Digo medianamente porque seguramente se van a escapar, como a los administradores se les escapan algunos pagos a cuentas hechos en instituciones bancarias de los cuales no se ha dado aviso. Pero en líneas generales van a tener que tener un control mucho más serio que el que tenían hasta ahora.

¿Cómo van a aplicar los tribunales este tema de la aprobación por parte del consejo de propietarios? Sin duda alguna, en este momento cuando se ejecutan expensas se acompaña el certificado de deuda expedido por el administrador y también se acompaña el acta de designación del administrador que prueba que es la autoridad certificante quien ha sido designada. En este caso, como va a tener que haber una aprobación por parte del consejo, tendrá que acompañarse también el acta donde tales consejeros fueron designados.

La jurisprudencia es pacífica en señalar que no se puede cuestionar la valides o nulidad de la designación del administrador en juicio ejecutivo de cobro de expensas. El mismo criterio se va a aplicar respecto a los consejeros. El consejo de administración es un órgano facultativo porque puede ser designado según la nueva normativa. El Código determina que "puede designarse un consejo". O sea que puede ser que la asamblea decida no designarlo. En el caso de que se inicie un juicio ejecutivo por cobro de expensas lo que se va a necesitar obviamente si no hay consejo, es acompañar el acta de asamblea en la cual se dio la posibilidad a los copropietarios de designar un consejo y ellos decidieron no hacerlo.

En el certificado de deuda expedido por el administrador se deberá dejar constancia que a este certificado no se le adjunta la aprobación del consejo de propietarios porque -según surge del acta de asamblea que se adjunta- se ha decidido no integrar tal órgano en el consorcio.

En el artículo 2.049° ^[3] se recoge el artículo 17° ^[4] de la Ley 13.512 que establecía que la obligación del pago de expensas sigue siempre al dominio de los pisos o departamentos. Con una técnica legislativa un poco más acabada, en este momento el Código determina que ningún copropietario se podrá reusar al pago de expensas alegando que no usará los servicios comunes y que tampoco podrá dejar de pagar expensas por abandono del piso o departamento.

Por último se establece que la deuda de expensas sigue siempre al dominio de la unidad, ya sea la enajenación forzosa o voluntaria. Con este concepto de enajenación forzosa o voluntaria se está comprendiendo la subasta judicial. Es una cuestión que en la ciudad de Buenos Aires está plenamente admitida pero esto tiene una gran ventaja: se va a aplicar a todos los fueros, no solo el civil. Además, se establece en una ley por lo tanto para modificarlo se va a necesitar otra ley. No es como el fallo plenario que después de cierto tiempo caduca y es más, en este momento ha caducado por la reforma judicial. Por lo tanto, las ventajas de introducir esto dentro de la normativa son francamente importantes.

Lo que sí preveía el artículo 17° de la Ley 13.512 -que era el privilegio de la deuda de expensas- no está contenido dentro del capítulo de propiedad horizontal pero con una mejor técnica legislativa está expresamente previsto junto con a los gastos del conservador. Este primer privilegio de la deuda de expensas que sólo cede ante el hipotecario es otra parte del Código.

La otra cosa que es novedosa es el plazo de prescripción de la deuda de expensas. Hasta el 1° de agosto la obligación del pago de expensas prescribía a los 5 años porque el Código de Vélez Sarsfield dice que las obligaciones que vencen en plazos o en cuotas periódicas tenían un plazo de prescripción de 5 años. El nuevo Código dice que las obligaciones de cuotas periódicas vencen a los dos años. Quedémonos tranquilos porque hay otra norma dentro del articulado que dice que las obligaciones que empiezan a prescribir, o sea, las obligaciones ya devengadas con anterioridad a la vigencia de este Código regirán su plazo de prescripción por la ley anterior con una salvedad: si el plazo de prescripción es menor que el que se establece en este Código. En ese caso vencerán -a lo sumo- a los dos años de la vigencia del Código.

Por último, el artículo 2.048° recoge un concepto que había sido muy trabajado por la jurisprudencia y es la posibilidad que tienen los reglamentos de liberar cargas por servicios no prestados a determinadas unidades y da lugar a los porcentuales modificados.

Lo que dice la nueva norma es que los reglamentos de copropiedad podrán liberar parcialmente del pago de expensas a ciertas unidades en razón de la imposibilidad de acceder a ciertos bienes comunes o determinados servicios comunes. Esto me parece importante que lo tengamos claro porque pareciera que la liberación sólo puede ser parcial.

Nosotros sabemos en materia de propiedad horizontal que la regla es la contribución y la no contribución es la excepción que debe surgir necesariamente del reglamento. Sin embargo, hemos visto en reglamentos de copropiedad que el promotor se ha reservado la posibilidad por vía de una cláusula reglamentaria que determinadas unidades no contribuyan en absoluto.

Según como está redactado el nuevo Código, pareciera que esta limitación al pago de las expensas emergente del reglamento sólo podrá ser parcial porque en realidad lo que se recoge es un concepto jurisprudencial que parte de las expensas. Está derivado del uso efectivo de los bienes comunes pero parte de las expensas están ineludiblemente vinculadas con la copropiedad

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[1] Código Civil y Comercial / Artículo 2.046°: Obligaciones. El propietario está obligado a: 

a) cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal, y del reglamento interno, si lo hay;

b) conservar en buen estado su unidad funcional;

c) pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa;

d) contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay;

e) permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para controlar los trabajos de su instalación;

f) notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por constituir uno diferente del de la unidad funcional.

[2] Código Civil y Comercial / Artículo 2.048°: Gastos y contribuciones. Cada propietario debe atender los gastos de conservación y reparación de su propia unidad funcional.

Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea.

Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros.

Debe también pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea.

El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones.

[3] Código Civil y Comercial / Artículo 2.049°: Defensas. Los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribución a su cargo aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición, por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por enajenación voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad funcional.

Tampoco pueden rehusar el pago de expensas o contribuciones ni oponer defensas por cualquier causa, fundadas en derechos que ellos invoquen contra el consorcio, excepto compensación, sin perjuicio de su articulación por la vía correspondiente.

El reglamento de propiedad horizontal puede eximir parcialmente de las contribuciones por expensas a las unidades funcionales que no tienen acceso a determinados servicios o sectores del edificio que generan dichas erogaciones.

Las denuncias contra inmobiliarios serán gratuitas

[BPN-24/08/15] Los inquilinos que quieran tramitar una denuncia contra los matriculados en el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA) ya no tendrán que pagar un arancel de 360 pesos. Así lo informó esa entidad al legislador Fernando Muñoz (Frente Progresista Popular) el pasado jueves 23 de julio.

Según anunció Muñoz en su cuenta de Facebook "se terminó el cepo inmobiliario: hoy nos informó CUCICBA que los inquilinos ya no tendrán que pagar 360 pesos como peaje para denunciar la estafa de algunas inmobiliarias. Se lo habíamos sugerido muchas veces".

En otro orden de cosas, en esa misma publicación Muñoz expresó: "parece que hay sectores más duros que la actual conducción. Las internas de CUCICBA no son nuestro problema, son como esas internas de partidos políticos que no sirven porque ya está todo cocinado de antemano. Gane quien gane lo sufren los inquilinos".

Media sanción para la renovación de la red de gas de consorcios

[BPN-24/08/15] El pasado miércoles 8 de julio, la Cámara de Senadores de la provincia de Buenos Aires le dio media sanción a un proyecto de ley que pretende renovar la red de gas en los edificios de la ciudad de Bahía Blanca que tengan más de 30 años de antigüedad y sus instalaciones se encuentren obsoletas. Casi un mes después, el miércoles 5 de agosto, la iniciativa ingresó a la Cámara de Diputados bonaerense para su tratamiento.

El proyecto impulsado por el senador de la localidad de Puan, Horacio López (UCR ^[1]), propone crear un "Plan Piloto de Gas Natural Domiciliario". En ese marco, se creará un Registro de Profesionales Gasistas y un Comité de Coordinación, Consulta y Seguimiento que relevará las instalaciones de los edificios, determinará un plan de reparación pertinente y propondrá instrumentos financieros para que los consorcios puedan acceder a créditos que les permitan afrontar los gastos.

La iniciativa, que se presentó bajo el número de expediente E/212/2014–2015, consta de 11 artículos, de los cuales uno es de forma. El 3 de septiembre de 2014 ingresó a la comisión de "Obras y Servicios Públicos" y el 18 de noviembre de ese año giró a la comisión de "Legislación General".

Este comité estará integrado por un titular y un suplente en representación de cada una de las siguientes entidades: la Cámara de Administradores de Propiedad Horizontal de Bahía Blanca (CAPHBB), la Cámara de Instaladores de Gas y Afines de Bahía Blanca, el Sindicato Único de Trabajadores de Edificios y Rentas de Bahía Blanca (SUTERH), la Asociación de Productores de Seguros de Argentina Delegación Bahía Blanca, el Colegio de Ingenieros, Distrito I de Bahía Blanca, el Colegio de Arquitectos, Distrito X de Bahía Blanca, el Colegio de Técnicos de Bahía Blanca, el Honorable Concejo Deliberante y el Departamento Ejecutivo de esa ciudad.

El Comité oficiará de árbitro, contribuirá con propuestas y servirá de nexo con los administradores de los consorcios afectados. Según aclaró López, "sus integrantes no tendrán responsabilidad civil, profesional o penal por los distintos incumplimientos de la legislación vigente o por los daños y perjuicios que se pudieran ocasionar por parte de los consorcios de edificios, los administradores, la licenciataria del servicio de gas, el ente regulador (ENERGAS) y los profesionales gasistas matriculados que realicen las obras que les fueran encomendadas".

El comité tendrá a su cargo el relevamiento de los edificios de la ciudad para determinar cuáles necesitan adecuaciones y qué plan de trabajo se llevará a cabo. Cada consorcio tendrá 180 días corridos para verificar y llevar a cabo los trabajos a realizar. A ese fin, se deberá contratar a un gasista matriculado de primera o de segunda categoría colegiado, inscripto en un registro.

Cabe destacar que las obras en los edificios se deberán realizar, preferentemente, entre el 1° de septiembre y el 1° de marzo de cada año. Al finalizar esta tarea, el consorcio deberá entregarle al Comité de Control una copia del relevamiento y comunicarle si utilizará alguna de las herramientas financieras disponibles que serán establecidas por el ente.

Por otro lado, el proyecto propone crear un Registro de Profesionales Gasistas de primera y segunda categoría colegiados. En ese listado deberán figurar todos los datos personales, los antecedentes técnicos de capacitación y toda aquella información que acredite la idoneidad del profesional

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La lista 'Renovación' presentó sus propuestas

[BPN-24/08/15] El 30 de septiembre habrá elecciones de autoridades en el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA). La lista opositora "Renovación" –en diálogo con Pequeñas Noticias- presentó sus propuestas: la creación de una cédula obligatoria para que los matriculados deban autorizar todas las operaciones inmobiliarias que se realicen en la ciudad, luchar para conseguir la exención de Ingresos Brutos en la actividad y crear un portal gratuito para que los colegiados publiciten sus propiedades. Además brindarán atención jurídica, contable y notarial online, reforzarán la fiscalización del sector y aumentarán la democratización dentro de la entidad.

Así lo informó el pasado viernes 14 de agosto el Dr. Lucas Andereggen, uno de los apoderados de la lista ‘Renovación’ y actual miembro del Tribunal de Ética y Disciplina del Colegio por la minoría.

En los comicios que se llevarán a cabo el último miércoles de septiembre, Héctor Menéndez le disputará su cargo a Héctor D´Odorico, integrante de la Lista Celeste y Blanca y presidente de CUCICBA desde octubre de 2013.

En diálogo con Pequeñas Noticias, el Dr. Andereggen anunció que su espacio presentó un proyecto de "cédula inmobiliaria" ante las autoridades y ante los legisladores de la ciudad de Buenos Aires. Al respecto detalló: "esto significa que toda operación inmobiliaria va a tener que contar con un matriculado. No que el dueño no pueda vender por sus propios medios. Así como cuando uno vende por sus propios medios hay un escribano, que el matriculado tenga que hacer esta cédula inmobiliaria".

Por último aclaró: "obviamente va a tener un valor si hizo la operación y otro valor si no la hizo. Si no la hizo, el monto será menor porque el trabajo es firmar o autorizar la operación".

En otro orden de cosas, el Dr. Andereggen explicó que van a "tratar de conseguir la exención de Ingresos Brutos porque hoy es una locura los ingresos que paga la actividad". Según indicó, "el problema es que el Colegio una vez ya lo gestionó. En nuestra visión, se presentó y se defendió mal porque contrataron a un abogado constitucionalista de gran nivel pero no tributarista".

Por otro lado, señaló: "en el proceso electoral anterior nosotros proponíamos que CUCICBA tuviese un portal corto y gratuito para poder publicar las propiedades de cada colegiado y no estar dependiendo de los grandes portales como ZonaProp o ArgenProp".

En este sentido, denunció: "cuando en la campaña pasada lanzamos esta propuesta, las autoridades anteriores salieron a firmar un contrato con un portal que al principio fue gratuito por seis meses pero después se le empezó a cobrar al matriculado" y agregó: "cuando nosotros les enviamos en su momento varias cartas documento diciéndoles que a la altura que estaban del mandato se abstuvieran de firmar contratos que comprometieran al Colegio para adelante, eso no se hizo tampoco".

Asimismo, el representante de la Lista Renovación expresó: "proponemos que dentro del Colegio haya una atención jurídica, contable y notarial pero que sea prácticamente online. La idea es que haya gente que pueda evacuar dudas al instante. Hoy hay asistencia pero a veces tardan 10 días en contestar y uno necesita las respuestas ya".

En otro orden de cosas, propuso trabajar "fuertemente con los recursos económicos que tiene el Colegio y que vayan para la fiscalización. No puede ser que con 6 mil matriculados, la entidad cuente con tres inspectores para toda la ciudad".

Además, calculó que en la ciudad de Buenos Aires debe haber 1.500 personas trabajando de modo ilegal en la actividad. Conforme al Dr. Andereggen "hubo fallos del Tribunal de Disciplina anterior y se le aplicó una sanción a algún matriculado pero sigue trabajando porque no hay control".

"Si bien todos tenemos que trabajar como corresponde y cumplir la ley, yo no quiero que el inspector esté pescando en la pecera, yo quiero que el inspector vaya contra el que no puede trabajar. No puede ser que otros colegios lo logren y nosotros no", sentenció.

En ese sentido, desde la Lista Renovación pretenden lograr "que el Colegio tenga la facultad de clausura y sanción para los que no están matriculados".

Por otro lado, el Dr. Andereggen también propuso que "el Colegio sea más democrático de lo que es hasta ahora". Según explicó, "pasa muchas veces por el hecho de que los órganos estén en un pie de igualdad. Si el Tribunal de Ética o cualquier órgano del Colegio le hace una propuesta al Consejo Directivo, que sea escuchada y sea recepcionada".

Fernando Muñoz abandonó el Frente Progresista Popular

Según esas fuentes, meses atrás Muñoz había renunciado a la vicepresidencia del Frente Progresista Popular y el "distanciamiento" con el exjefe de gobierno se debería a que el legislador considera que el partido está "anclado en una memoria de gestión" del gobierno de Ibarra.

Además, de acuerdo a los medios, la relación se habría agudizado luego del balotaje porteño, en el que el exjefe de gobierno llamó a votar por Martín Lousteau (ECO), mientras que Muñoz acompañó la postura del kirchnerismo de no apoyar a ninguno de los dos candidatos.

En diciembre de este año Ibarra culminará su segundo mandato como legislador. Por su parte, Muñoz finalizará el primero, pero no tiene posibilidades de renovar su banca ya que formó parte del FpV, en las primarias porteñas de abril. Es de recordar que asumió su cargo el 23 de octubre de 2014 en reemplazo de Susana Rinaldi y ante la renuncia de Eduardo Epszteyn, quien estaba segundo en esa lista.

De acuerdo a diversas fuentes periodísticas, a través de un comunicado, Muñoz dio a conocer su nuevo armado político basado fundamentalmente en el apoyo de organizaciones sociales tales como el Movimiento de Fábricas Recuperadas,el Movimiento de Interferias de la Ciudad de Buenos Aires y organizaciones de inquilinos, entre otras.

Es de recordar que el 25 de julio de 2014, en el marco de una escrache a una inmobiliaria porteña, antes de que asuma como legislador, Muñoz ya había expresado: "me parece muy bueno empezar a hacer visible una problemática que abarca a casi el 30% de la población de la ciudad y que prácticamente es invisible en la agenda pública porque es un tema del que no se habla".

Tiempo después, en el del Día del Inquilino, el 6 de octubre de 2014, militantes del Frente Progresista Popular, entre los que se encontraba Muñoz, se concentraron en el barrio porteño de Boedo para repartir volantes y difundir la "problemática" del sector.

Un mes después, el 10 de noviembre, el legislador llevó a cabo una encuesta dirigida a inquilinos vía Internet. Basándose en los datos obtenidos, el pasado 9 de febrero presentó un proyecto de ley para crear bajo la órbita de la Defensoría del Pueblo porteña una Oficina de Atención de Inquilinos en la CABA que tendría a su cargo un registro voluntario de arrendatarios y propietarios de inmuebles.

Como equipo, Muñoz e Ibarra estuvieron presentes durante el anuncio de la conformación del Frente de Inquilinos Nacional (FIN) el 10 de abril pasado. Once días después ambos dirigentes crearon "Inquilinos App", una aplicación gratuita para teléfonos móviles inteligentes.

El 12 de marzo, junto a Alejandro Bodart (MST ^[2]) y Gabriel Fucks (FpV) presentaron un proyecto de ley para obligar a los corredores inmobiliarios que se dediquen a los alquileres a que incluyan en los accesos de sus locales el texto de la Ley de Locaciones Urbanas y el artículo 57° de la ley que creó al Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA).

Al mes siguiente, junto a Edgardo Form (Nuevo Encuentro) ingresaron una iniciativa para que el Ejecutivo de la CABA informe sobre el programa "Alquilar se Puede" del Instituto de la Vivienda y sobre el sistema de garantías bancarias para inquilinos ofrecidas por el Banco Ciudad.

El 7 de mayo Muñoz advirtió que iba a presentar una acción de amparo contra CUCICBA porque no respondió un pedido formal para que explique los motivos por los cuales los montos de las comisiones que cobran los inmobiliarios superan el valor establecido en la Ley 2.340.

Un mes después ingresó dos proyectos: uno para que el primer lunes de octubre de cada año se celebre el "Día del Inquilino" y otro para que el Ejecutivo porteño informe sobre la atención que reciben los inquilinos en la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor (DGDyPC) de esta ciudad.

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Agosto = Julio = Junio

El acuerdo homologado el pasado 29 de junio estableció que el incremento salarial del 27% se repartiría en dos etapas: un 20% a partir del 1° de julio y el otro 7% a partir del 1° de septiembre de 2015.

Textualmente, el acuerdo dice con respecto a los aumentos:

"[…] 1.- A partir del 1º de junio de 2015 se incrementan un 20% los salarios básicos de convenio correspondientes al mes de marzo de 2015, lo que significa que el 20% se aplica sobre la escala salarial que estaba vigente desde el mes de octubre del año 2014.

2.- A partir del 1º de septiembre de 2015 se incrementarán un 7% los salarios básicos sobre las remuneraciones del mes de junio de 2015, por lo tanto sobre la última escala salarial…".

Es importante destacar que el Acta acuerdo anteriormente citado se publicó en el Boletín Oficial del día 21 de agosto de 2015 pero no incluyó el detalle de la escala salarial de agosto ni tampoco la que se deberá utilizar a partir del mes de septiembre, como sí se hizo en oportunidades anteriores.

Esperemos que esta vez, la escala de septiembre no se haga esperar tanto.

Cada unidad tiene terraza propia

Hola amigos.

En el caso de un PH de tres unidades, las cuales tienen terraza propia:

1) ¿Se requiere la aprobación de los tres propietarios para poder construir sobre cada una de esas terrazas?

2) ¿Dicha aprobación debe instrumentarse ante escribano?

3) ¿Se debe inscribir en las escrituras o en el reglamento de copropiedad?

Muchas gracias.

Fernando [Martínez / Pcia. Buenos Aires].

(18/08/2015)

Fernando:

Sí, se requiere aprobación de todos los propietarios pero no se necesita escritura: basta un instrumento privado o la copia del acta de la asamblea.

Se requiere modificar planos, porcentuales y el reglamento para incorporar lo construido.

Desconocemos qué requisitos de derecho municipal o administrativo exige el municipio, pues varía en cada ciudad o jurisdicción.

Saludos.

Alberto Anibal Gabás

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El Dr. Alberto Anibal Gabás, abogado especialista en Propiedad Horizontal y autor de numerosos libros sobre el tema es Conjuez de la Suprema Corte de la Provincia de Buenos Aires. Ha obtenido en el 2004 y 2005 el segundo y primer premio sobre los ensayos "Derecho sobre Construcción en el Régimen de Dominio Horizontal" y "Condominio y Propiedad Horizontal. Suma y Producto de la Voluntad Colectiva" respectivamente. Para cualquier consulta se le puede escribir un e-mail a albertogabas22@hotmail.com.

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