El aplicativo habría sido tercerizado

[BPN-24/10/14] El Adm. Jorge Hernández, presidente de la Fundación Reunión de Administradores (FRA), denunció que el aplicativo online necesario para cargar las Declaraciones Juradas (DDJJ) habría sido tercerizado a una empresa particular. Puntualizó que lo desarrolló el hijo de un funcionario que incluyó un "troyano" para que pasado cierto tiempo generara errores aleatorios en caso de que no se le pagara.

Ni durante el curso del programa ni en diálogo posterior con Pequeñas Noticias Hernández amplió sus dichos con precisiones que permitan establecer ya sea la identidad del funcionario como la de su hijo.

En un pasado, varias fuentes habían informado a este medio que el desarrollo de ese programa obligatorio para presentar las DDJJ en el Registro Público de Administradores (RPA) porteño habría sido tercerizado a una empresa particular por el Gobierno de la ciudad. Sin embargo llamaba la atención que le llevara tantos meses corregir los problemas que el aplicativo presentaba y que fueron ampliamente reconocidos por la responsable del RPA en ausencia de Gabriela Pilar Saldivia, la Dra. Paula Scauzillo.

La denuncia de Hernández -de confirmarse sus dichos- explicaría la demora en la corrección del programa y la razón de sus errores aleatorios. También arrojaría una sombra de pesimismo sobre la posibilidad de que se pueda componer en un futuro cercano y los administradores puedan presentar sus DDJJ anuales y renovar sus matrículas.

Si bien en ningún momento aclaró ni cuándo ni cómo accedió a esa información, Hernández declaró: "parece que el programa lo hizo el hijo de un funcionario con el cual hubo un problema al final y parece que no le terminaron de pagar. Entonces este muchachito con sus amigos metió algo en el programa para que sea aleatorio el funcionamiento, es decir, que de a ratos funcione y de a ratos no".

Según el presidente de FRA, "si [el aplicativo simplemente] no funcionaba le iba a dar la posibilidad de que contraten a otro, pagarle más y hacer un nuevo programa, entonces dijo ’los voy a volver locos’".

Por último, resumió: "el programa tiene un troyano. En cualquier momento puede empezar a funcionar y vos justo la embocaste en ese momento y funciona. Deja de funcionar, punto. Es como esos programas que te venden en cuotas", e ironizó: "sigan jugando a las escondidas con este tema, con todos los administradores, con todos los consorcistas y con toda la información".

Por su parte María Teresa Vanzini, coconductora del programa, intervino y explicó que algunos administradores ante los inconvenientes que se presentan para realizar las DDJJ buscan otra solución.

María Teresa Vanzini: Y hay otros que son más inteligentes que… ¿sabes qué hacen?

Jorge Hernández: No.

MTV: No hacen nada.

JH: A sí, también.

MTV: Yo no presento nada porque no me voy a volver loca. Yo estoy con mi trabajo, yo trabajo a conciencia, sigo con lo mío, les explico a los consorcios, ellos lo entienden y yo sigo. Y no... no hago nada, no presento nada y sigo administrando, total dentro de un año, dentro de unos meses, capaz cambia todo de nuevo. Esa es la otra que hacen.

JH: Eso es lo que pasó con la máscara antihumo y con tantas cosas, ¿no?

MTV: Y bueno… la gente se cansa también.

EL RPA le comunicó a la CAPHyAI que el aplicativo ya funciona

[BPN-24/10/14] El pasado 15 de octubre, mediante una circular, la CAPHyAI^[1] anunció que el Registro Público de Administradores (RPA) le informó que subsanó 3 errores que presentaba el aplicativo online necesario para cargar las Declaraciones Juradas (DDJJ) anuales que deben presentar estos profesionales ante esa repartición pública.

Por otra parte la entidad anunció que realizará una presentación ante la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor (DGDyPC) sobre el monto de las multas que se les aplica a los mandatarios de los consorcios por faltas a la Ley 941.

La Cámara convocó a sus asociados a remitirle por email dos tipos de información diferente: por una parte, en caso de recibir multas su monto y motivo y, por otra parte -si el aplicativo que el GCABA desarrolló para confeccionar las DDJJ no funciona- un detalle del problema que se les presentó.

El RPA informó que aquellos administradores que no podían pasar del primer al segundo paso del aplicativo necesario para cargar las DDJJ, por estar el campo "Motivo" vacío y en color gris -porque alguno de sus consorcios no presentó el certificado de Edificio Seguro- ya pueden completar la tarea.

En este sentido, detalló que "deberán acceder nuevamente a TAD^[2] y llevar adelante la acción. Para ello, en Paso 1 deberán incluir nuevamente el motivo de la no certificación (el campo no estará en color gris) y en el Paso 2 adjuntar lo pedido por el RPA".

En otro orden de cosas, según la CAPHyAI, el RPA comunicó que desde el 9 de octubre se encuentra online una modificación de los datos personales "que ayudará en la prosecución también del segundo trámite".

Por último, aseguró también que hay en prueba una solución para las personas jurídicas y para aquellos a los que el aplicativo les mostraba un círculo "como si el sistema estuviera ‘pensando’".

Por su parte, la entidad de administradores expresó que "si continúan presentándose inconvenientes en este tema, independientemente que lo notifiquen al RPA por mail, les solicitamos a ustedes que por favor nos hagan llegar por esa vía cuáles son tales problemas, detallando la situación del caso".

Por otra parte y cambiando de tema, agregó: "les solicitamos que en caso de recibir multas, nos hagan conocer cuál ha sido el motivo y monto de la misma dado que en la CAPHyAI se está trabajando para efectuar una presentación sobre este tema ante la DGDyPC y queremos fundamentarla con hechos concretos".

---

[1] Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias.

Mis Expensas I y II en el ojo de una tormenta jurídica

[BPN-24/10/14] En las últimas semanas se desarrolló un áspero debate judicial entre la Asociación Civil de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal AIPH y el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires en el marco de la causa que inició la entidad de administradores contra la Disposición 856 que creó el programa "Mis Expensas", conocido también como "Expensas Claras III".

El Gobierno de la CABA había cuestionado que la Disposición 856 (Expensas Claras III) ya no existe y en su lugar se dictaminó la Disposición 1.494 (Expensas Claras IV) con lo que la demanda se convirtió en abstracta, que Expensas Claras es de interés público, que la disposición no detenta irregularidades, que no se justifica un amparo porque falta la existencia de un "peligro en la demora" (requisito fundamental para una medida cautelar) y cuestionó la legitimidad de AIPH para representar a los administradores y a los consorcistas. El Gobierno porteño adelantó también que en caso de que se dictamine una cautelar a favor de la entidad de administradores, intentará llevar el caso a la Justicia Federal.

AIPH respondió duramente cada una de sus objeciones e insistió que la disposición que creó Mis Expensas debe dejarse sin efecto hasta que la Justicia estudie el caso y emita un veredicto final.

El 23 de mayo, AIPH solicitó un amparo contra la Disposición 856. La demanda fue patrocinada por el Dr. Eduardo Galante y se caratuló "Asociación Civil de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal c/ GCBA – Acción Meramente Declarativa". Recibió el número de expediente c4736-2014 y recayó en la Secretaría 37 del Juzgado Nº 19 en 1ª Instancia en lo Contencioso Administrativo y Tributario porteño.

El 11 de agosto, la Dra. Cristina Navazo, apoderada de la Procuración General de la CABA, con el patrocinio letrado de la Dra. Agustina Gonzáles Oliva, antepuso sus argumentos.

El 25 de septiembre AIPH contraatacó e insistió en su reclamo.

El GCBA señaló que "corresponde hacer notar que la pretensión cautelar [...] es abstracta ya que mediante la Disposición N° 1494/GCBA/DGDYPC/14 se modificó el Art. 2° de la Disposición N° 856/GCBA/DGDYPC/2014, reemplazándose el Modelo Único de Liquidación de Expensas y el Modelo Único de Recibo de Pago de Expensas" (Expensas Claras IV).

"El nuevo modelo es prácticamente idéntico al anterior"

Por su parte, AIPH respondió que la demandante "manifiesta que la acción debe considerarse abstracta por el dictado de una resolución nueva. Sin embargo, omite explicar que ambos modelos son prácticamente iguales", y destacó que "la nueva norma parece más una forma de generar inconvenientes procesales que ninguna otra cosa".

"De todas maneras, en escrito por separado, se denuncia el hecho nuevo y se aporta el nuevo modelo (que como advertirá la Sra. jueza a cargo) es prácticamente idéntico al anterior por lo que no modifica en nada la demanda presentada y la medida cautelar pedida", expresó.

La disposición aún no está vigente

Asimismo, el Gobierno de la CABA recordó que "se prorrogó por 60 días corridos -a contar desde el 5 de agosto del corriente- el plazo a partir del cual los administradores de consorcio deberán cumplir con la Disposición N° 856/DGDYPC/2014. En consecuencia, como puede observarse la pretensión cautelar solicitada por la actora ha devenido abstracta, ya que pretende la suspensión de un acto administrativo reglamentario de alcance general que aun no ha entrado en vigencia por disposición expresa administrativa. [..] Toda pretensión en el marco de una tutela judicial efectiva debe circunscribirse a normas ‘vigentes’".

"Los administradores deberán adaptar sus sistemas"

La asociación demandante afirmó que "esto también resulta desacertado pues los administradores deben comenzar a adaptar sus liquidaciones de expensas y contratar a la empresa que realizará el procedimiento".

De hecho, el 5 de octubre pasado la disposición 1.494 entró en vigencia mientras que el recurso en la Justicia porteña todavia sigue su curso sin haber obtenido una definición.

"Es de interés público"

En otro orden de cosas, el Ejecutivo local destacó que "lo que resulta mas grave aún, es que la petición de la actora afecta el interés publico y conlleva la suspensión de una norma suspendida en sus efectos par la propia administración" y remarcó que "en el presente caso resulta claro y evidente la existencia del interés publico, a fin de establecer mediante modelos elaborados con criterios uniformes y jurídicamente válidos, una liquidación transparente y eficiente de expensas, evitando la malversación de fondos y a su vez, incumplimientos en cuanto a los recibos de pago de expensas, conforme a lo dispuesto por el Art. 9° de la Ley 941".

Cabe destacar que una acción declarativa de certeza, también llamada "acción declarativa de inconstitucionalidad" es el método procesal para solicitar el control de constitucionalidad en caso de configurarse una situación de hecho contraria al orden constitucional.

El Gobierno porteño manifestó que "la pretensión cautelar integra la categoría de lo hipotético, imaginario, irreal y quimérico, dado que no existe ni se ha probado someramente que la supuesta incertidumbre acerca de una normativa que aun no se ha aplicado pueda causar un daño, como así tampoco que la normativa que se pretende suspender ostente una irregularidad manifiesta".

"No existe en autos un caso a causa judicial, en razón de que AIPH no se halla legitimada para promover la acción declarativa de certeza, ni tampoco solicitar la medida cautelar conforme el Art. 189 del CCAyT^[1], de allí pues que la misma deberá ser rechazada sin mas trámite", solicitó la parte demandada.

El acto administrativo dificulta la posterior vuelta atrás

Ante estas declaraciones, la asociación civil aseguró que "la demandada sostiene que no puede solicitarse una medida cautelar en una acción declarativa de certeza. Sin embargo, la CSJN^[2] estableció expresamente la posibilidad de hacerlo. Lo hizo, por ejemplo, en un caso muy reciente (del 22 de octubre de 2013), caratulado "Unión Cívica Radical c/ Santiago del Estero s/ acción declarativa de certeza". Sostuvo, como resulta lógico, que si la no suspensión del acto administrativo genera un estado de cosas tal que dificulta la posterior vuelta al estado de cosas actual en el que existe la incertidumbre, debe disponerse la medida cautelar".

A modo de aclaración, cabe remarcar que el "peligro en la demora" es un requisito para el dictado de una medida cautelar y hace referencia a la urgencia para evitar que la demora en la resolución del pleito principal cause perjuicios apreciables.

En este sentido, el Gobierno local argumentó que "la ausencia de riesgo que pudiera afectar el resultado práctico del proceso impide la configuración de uno de los requisitos de procedencia de las medidas cautelares, el peligro en la demora" y añadió que "resulta ridículo pensar que un administrador de consorcio que eventualmente sea pasible de una sanción por el organismo de controlar y vea ‘despedazada’ su carrera, tal como lo afirma en términos novelescos la actora en su escrito de inicio".

"Surge de manera evidente la ausencia del peligro en la demora en caso de autos, ante la falta de seriedad de los planteos efectuados par la actora", concluyó.

"Genera una erogación innecesaria"

Por su parte, AIPH replicó que la demandante "alega que no hay peligro en la demora pues la eventual incerteza no genera perjuicio concreto. Ello resulta manifiestamente falso. Realizar la adaptación a un modelo tiene gastos que no son reembolsables cuando se aclare las clarísimas deficiencias de este modelo. Poner en marcha esta nueva forma de informar las expensas enriquecerá a empresas que lo ofrecen pero significará una erogación innecesaria y una nueva –aún otra- modificación posterior".

"Pero, además, genera que los administradores no cumplan adecuadamente su función porque el modelo nuevo no contempla muchas de los gastos del consorcio, tal como explica detalladamente en la demanda. Eso genera, a su vez, que los consorcistas no reciban la información suficiente sobre los ingresos y gastos del consorcio", explicó.

La representatividad de AIPH

El Gobierno de la ciudad aseguró que "no se acredita en autos [...] que los administradores de consorcio de la CABA hubieran otorgado mandato a AIPH para solicitar la medida cautelar, ni para iniciar la acción declarativa de certeza [...], ni tampoco que ésta represente a todos los administradores de consorcio de la CABA".

En este sentido afirmó que "tampoco se encuentra acreditado que todos los consorcios de la CABA hubiesen otorgado mandato a sus administradores –mediante asamblea de consorcistas- para solicitar la medida cautelar, ni promover la acción declarativa de certeza", y añadió que: "tampoco se demostró en autos que exista un derecho colectivo que este en juego para activar la tutela judicial cautelar. [...] Adviértase que los intereses de AIPH, de los administradores y de los consorcistas no son idénticos ni coincidentes".

Ante estas críticas, la entidad de administradores alegó que "la accionada desconoce que una acción colectiva no requiere de los mandatos de los beneficiarios potenciales o que los administradores no puedan demandar por obligaciones que les son impuestas por el GCBA sin la autorización de los consorcios. Los argumentos resultan, por demás, inverosímiles y procuran distraer la atención del objeto procesal debatido en autos" 

---

[1] Código Contencioso Administrativo y Tributario de la Ciudad de Buenos Aires.

La CAPHyAI festejó el Día del Administrador

[BPN-24/10/14] El pasado 15 de octubre, la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) celebró con un brindis el Día del Administrador y el Día del Corredor Inmobiliario. En diálogo con Pequeñas Noticias, Miguel Ángel Summa, vicepresidente 3º de la entidad, hizo un balance del año, adelantó qué objetivos tienen a futuro, denunció que hay muchos administradores no registrados y anunció que iniciaron una acción administrativa contra la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor (DGDyPC) de la CABA por el elevado monto de las multas.

Cabe aclarar que si bien el Día del Administrador se celebra el 13 de octubre y el Día del Corredor Inmobiliario dos días antes, el 11, la cámara de mandatarios decidió unificar los festejos. El brindis con los asociados se llevó a cabo a las 18 horas en la sede de la CAPHyAI, ubicada en Perú 570. Entre los asistentes estuvo Gabriela Pilar Saldivia, coordinadora en licencia por maternidad del Registro Público de Administradores (RPA) de la CABA.

Miguel Ángel Summa: Para nosotros es un orgullo celebrar nuevamente en nuestra casa el Día del Administrador. Este año, más que nunca, hemos contado con una gran concurrencia de afiliados. Incluso estuvo Gabriela Pilar Saldivia del RPA. Entiendo que si vinieron casi 100 personas, ésto quiere decir que están avalando nuestra gestión. Para nosotros lo más importante fue el apoyo de la gente de forma desinteresada. Cuando invitás a la gente a tu cumpleaños y no te viene nadie a tu casa, quiere decir que no te quiere nadie.

MAS: Respecto a este año, destaco la realización del Segundo Congreso Latinoamericano de Administradores de Propiedad Horizontal y que los cursos de capacitación se siguen haciendo. Asimismo, la Cámara sigue impulsando la Federación Nacional de Cámaras y Asociaciones de Administradores de Propiedad Horizontal de la República Argentina (FAPHRA). A ésta se acaba de sumar la Cámara de Tucumán con lo que ya tenemos 8 zonas.

En cuanto al tema administrativo, podemos decir que respecto a las expensas y el formulario único, se logró que se respete la decisión del consorcio y de los propietarios en el sentido de que la asamblea pueda decidir en qué forma quiere recibir la liquidación: en papel o en forma digital.

En referencia al tema de las multas -que también es muy importante para los administradores- hemos presentado hoy un recurso administrativo en la DGDyPC porque consideramos que no es procedente la unidad con que se miden las multas. No es lo mismo lo que gana un encargado que lo que el administrador cobra de honorarios. Diez sueldos son por ahí un año y medio de honorarios de administración.

CGR: ¿Si no responden van a continuar con instancias legales?

MAS: Sí.

MAS: Hay dos cosas que nos tienen motivados: uno es el tema de las multas y otro es el tema de la Disposición 1.000. En eso estamos abocándonos para trabajar y ver qué hacemos porque creemos que es una medida que no se puede aplicar [NR. Se refiere a la resolución de la Justicia porteña que la derogó] porque se corre el riesgo de que la mayoría de los edificios queden acéfalos. En lugar de defender al consorcista lo estamos poniendo en un problema legal.

Por otra parte, seguimos en la Unión Latinoamericana de Administradores Inmobiliarios (ULAI). Justamente Daniel Tocco [presidente de la CAPHyAI] en estos momentos está en Brasil por ese tema.

Nuestro objetivo es principalmente defender al administrador y que no nos pase lo que ya nos pasó, pero desde la profesionalización de la actividad. Siempre queda latente el tema de la colegiación. Y estar atentos a las disposiciones que salgan. Hasta ahora o por lo menos en los últimos tiempos, hemos logrado que nos consulten sobre disposiciones o resoluciones que a veces se toman sin estar en el tema.

MAS: Con respecto al aplicativo de las Declaraciones Juradas hubo una prórroga. Nosotros estamos recibiendo muchos conflictos porque les pedimos a nuestros asociados que nos envíen copia de lo que presentan en el RPA y estamos en contacto con ellos y con la DGDyPC porque éste es un tema complicado. A un administrador cuando le digan ‘usted no tiene renovada su matrícula’ va a ser un escollo y más cuando hay cierta animosidad.

CGR: ¿Ustedes están recibiendo documentación de los administradores que pruebe que el sistema no anda?

MAS: No anda. Se cae. Y los administradores entran de día, de noche, de madrugada. Y esto lo hemos hablado con gente del Registro y lo confirmaron.

CGR: ¿El registro lo confirmó?

MAS: Lo confirmó porque también tiene una cantidad increíble de notas presentadas por los administradores que dicen ‘no puedo entrar al sistema’. Entonces se va a tratar de que eso se corrija porque es importante. También se le pidió al Registro que cuando un consorcista entre al sitio Web para revisar las matrículas, diga en un recuadro que están en forma provisional.

CGR: ¿Evalúan hacer algo en caso de que el aplicativo no se corrija?

MAS: En este momento estamos tratando de solucionar el tema. A veces no son fáciles estos cambios porque depende de toda un área. Estamos con legales de la DGDyPC y con el RPA viendo cómo podemos llegar a un común acuerdo para poder hacerlo. Los administradores quieren registrarse porque sino pasan cada vez más a la clandestinidad.

MAS: Yo creo que hay muchos que no están registrados. Porque si uno hace un reconto y una división de administradores por volumen de edificios debe entender que hay muchos que están administrando sin matrícula. Sino cada uno administraría 100 edificios, 200.

Jorge Resqui Pizarro no dejó muñeco en pie

[BPN-24/10/14] El pasado 9 de octubre, el Dr. Jorge Resqui Pizarro, coordinador de ReDeCo^[1], denunció que hay una "movida" contra el tratamiento que hace el nuevo Código Civil y Comercial sobre la propiedad horizontal. Consideró que alegar que se trata de un ataque a la propiedad privada y los derechos de los consorcistas es una "interpretación forzosa", que "es una pavada más grande que una casa producto de la ignorancia absoluta del Derecho o producto de intereses inconfesables" y que quienes la impulsan lo hacen de "mala fe" porque quieren generar escozor y terror en la gente.

En otro orden de cosas y refiriéndose a las paritarias, el letrado llamó a los consorcistas a que conformen asociaciones "serias y altamente representativas", pidió que no ataquen a los trabajadores, criticó a aquellos que están en la "pavada total" y se ocupan de discutir si se deben usar bolsas negras o no para sacar la basura. Denunció también que sólo se escucha una voz de acuerdo a "un interés creado" y aseguró que esta todo "armado" por el sindicato, las cámaras de administradores, las asociaciones y los medios de prensa.

Estas declaraciones las brindó en su calidad de invitado para disertar sobre la acción judicial que realizó –junto a José Luis Ludueña y Matías Chari- contra la Disposición 1.000 (Renovación tácita del administrador) del Gobierno porteño. Su ponencia se realizó en el marco de una charla organizada por la Comisión de Consorcios dependiente del Consejo Consultivo de la Comuna 2 –Recoleta- y dirigida por Teresa Villanueva, presidenta de ACCABA^[2]. La mayor parte de sus declaraciones se produjeron luego de su disertación cuando se abrió la posibilidad de que el público hiciera preguntas.

Sobre el nuevo Código Civil y Comercial, Resqui Pizarro denunció que "hay una movida muy grande de ataque a este capítulo de la propiedad horizontal, alegando que esto es un ataque a la propiedad privada y a los derechos de los consorcistas" y aseguró que "es una pavada más grande que una casa producto de la ignorancia absoluta del derecho, de intereses inconfesables, que no sé cuáles son, o de asustar".

En este sentido, expresó: "ustedes por ahí escuchan algunas versiones divulgadas por aquellos que difunden interesadamente la voz de los administradores como la única. Yo hasta ahora no escuché la posición de ningún entendido que me pueda decir que se ataca la propiedad privada con esta cuestión. Si dicen eso [...] no son entendidos de nada. En el capítulo correspondiente a la propiedad horizontal no hay nada que tenga que ver con el ataque a la propiedad privada, no se afecta ningún derecho".

"Es una interpretación forzosa. Si lo hacen de buena fe, por ignorancia o por tener una visión jurídica decimonónica^[3], está bien. Yo creo que lo hacen de mala fe porque lo que quieren es generar escozor y terror en la gente y lamentablemente lo hacen. Muchos que parece que están de este lado, no creo que finalmente lo estén", alertó.

Además, opinó que "no se modifica nada" porque "es lo mismo transpolado e integrado a un código donde se reconoce el derecho real de propiedad horizontal, se le da un entendimiento, se define qué es la propiedad horizontal correctamente y se transpola jurisprudencia de hace 60 años, que ya es profusa, y experiencias de la práctica al texto de la ley".

Asimismo, aclaró que "obviamente se hace hincapié en el condominio porque es un régimen comunitario pero nadie le quita derechos al propietario individualmente ni nada por el estilo" y sostuvo que "acá no pasa nada, quédense tranquilos, nadie queda afectado. Hay solo algunos puntos discutibles".

Por último, consideró que "hay un montón de cosas a favor en el código. Otros dicen que se le dan mayores facultades al administrador. ¡Minga!, ¡ninguna!, al contrario, se los limita más porque está el consejo de propietarios que lo controla efectivamente. En todo caso la práctica y eventualmente algunos que otros fallos judiciales lo pondrán en caja".

En cuanto a las paritarias, Resqui Pizarro aseguró que "Carlos Tomada [ministro de Trabajo de la Nación] no puede firmar lo que quiere sino lo que le dicen las cámaras de administradores y Víctor Santa María [secretario general del SUTERH^[4]]", y advirtió: "mientras los administradores sean los representantes legales de los consorcios por imperio de la ley -y lo van a seguir siendo a partir de 2016 porque esto no se modificó en el nuevo Código Civil y Comercial- va a ser un punto en contra en la representación de los consorcistas".

"Si los consorcistas no levantamos la puntería internamente primero en los consorcios, participando, hablando con los propietarios, estudiando las cuestiones y metiéndonos en el tema demostrando soberanía interna; si no logramos tener entidades altamente representativas y serias; si hay tantos temas importantes y la discusión pasa por si usamos bolsas negra para sacar la basura, o que si hay bolsas negras me descuartizan a la persona y me la tiran al CEAMSE, es de locos sinceramente", explicó y agregó: "yo si soy Santa María y escucho que un supuesto representante de los consorcistas dice eso, me mato de risa".

En este marco, el letrado denunció que "hay un interés muy creado. Están en otro ámbito, están en otra idea, en la pavada total. Cuando uno escucha voces de consorcistas escucha voces que presumen o autotitulan representatividad, y no estoy hablando de los propietarios que pueden decir cualquier cosa sin pensar porque tienen impotencia".

Asimismo, señaló que "en vez de ser nosotros los que estemos en paritarias, la CAPHyAI^[5], AIERH^[6], UADI^[7] o ‘Magoya’, va a estar este señor y va a hacer que la gente se asuste. No es porque sí, es a propósito", y remarcó que "eso está manejado desde el sindicato, las cámaras, las asociaciones y los medios de prensa. No son ajenos, eso está perfectamente armadito. No hay nada que sea ingenuo, está todo preparado".

"Discutamos, avancemos, participemos y seamos serios. Discutamos temas con los trabajadores que tengan que ver con lo laboral. No ataquemos al trabajador porque todos somos trabajadores, ni siquiera ataquemos a la representación por la representación misma porque son las que ellos eligieron, les guste o no les guste. Nosotros tenemos que hacer la nuestra", indicó.

"No vamos en buen camino para hacernos respetar porque las voces que se escuchan son las de ‘la bolsa negra’", expresó e ironizó: "me pongo por un momento en la cabeza de un secretario general de un gremio y digo: ¿con quién debería hablar del otro lado? ¿Con el qué dice que la bolsa no tiene que ser negra?".

Finalmente, aconsejó: "lo que tenemos que hacer nosotros es ser serios, discutir internamente y después discutir más ampliamente para conformar grupos importantes. Estamos en camino pero hay que trabajarlo mucho" 

---

[1] ReDeCo: Reafirmación de los Derechos del Consorcista.

[2] ACCABA: Asociación de Consorcistas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

[3] Decimonónico, ca. (De decimonono). 1. adjetivo. Perteneciente o relativo al siglo XIX. 2. adjetivo. despectivo. Anticuado, pasado de moda (Real Academia Española).

[4] SUTERH: Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal.

[5] CAPHyAI: Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias.

[6] AIERH: Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal.

Los propietarios deberían estar al frente del RPA

[BPN-24/10/14] El primero de octubre, el Dr. Marcos Bergenfeld, presidente de la Asociación de Propietarios de Inmuebles en Propiedad Horizontal (APIPH), propuso que sean los consorcistas quienes estén al frente del Registro Público de Administradores (RPA) de la CABA. Consideró también que la creación de un Colegio de Administradores sería un "disparate" porque los mandatarios fijarían los precios pretendidos "a espaldas de los consorcistas". Y, en otro orden de cosas, reafirmó que -para poder defender sus intereses- los propietarios deberían participar en las negociaciones paritarias.

En diálogo con García de Rivas, el Dr. Bergenfeld indicó: "tenemos que estar al frente del RPA para que los administradores estén en nuestra órbita de control".

Asimismo, sobre esta repartición del estado reflexionó: "cuál es el costo del ‘cuento’ de haber creado una institución que no existía y que no están claros sus objetivos; que se le puso edificio, personal, equipamiento y presupuesto con el dinero de la Ciudad de Buenos Aires y que sale de los bolsillos de los consorcistas".

En este sentido, aclaró y remarcó que "los administradores no pertenecen a la órbita de la Legislatura ni del Gobierno de la Ciudad: son personal contratado por los consorcios y los consorcios tienen su autoridad máxima en la asamblea general del mismo y del cual dependen".

Señaló también que "en general casi todos los legisladores y diputados que han hablado por esta emisora han dicho que habría que rever el RPA" y agregó que "muy pocos conocen el motivo de su existencia".

Puntualmente, respecto a la posibilidad de que los administradores se colegien, el presidente de APIPH la consideró un "disparate". Denunció que "si todos se colegian, fijan los precios pretendidos y todo esto a espaldas de los consorcistas".

Respecto a las negociaciones salariales, Bergenfeld afirmó: "tenemos que estar en las paritarias para poder defendernos".

En este marco, rememoró: "nosotros hemos presentado en el año 2004 nuestro pedido para tener la representación en las paritarias. Desde entonces hemos presentado constantemente escritos, inclusive hemos hablado con la gente de ATE^[1], que también estaban desde el mismo año detrás de su personería gremial para poder actuar en paritarias", y agregó: "en el caso nuestro no nos quedamos tranquilos, seguimos en la lucha".

Por último, concluyó: "alguien que sabía mucho más que yo, cuando era arzobispo de la Ciudad de Buenos Aires, dijo que lo mío era una ‘apostolado’. Me estoy refiriendo al hoy Papa Francisco. Tratando de defender a todos los consorcistas continúo intentando hacerle honor a sus dichos" 

---

Año nuevo facturas nuevas

[BPN-24/10/14] El pasado 4 de septiembre, la AFIP (Agencia Federal de Ingresos Públicos) estableció un nuevo procedimiento para que los monotributistas que impriman sus facturas "C" deban incluir en ellas el Código de Autorización de Impresión (CAI). Si bien este nuevo régimen comenzará a regir el primero de noviembre, quienes todavía posean comprobantes en stock podrán utilizarlos hasta el 31 de diciembre y a partir de esta fecha deberán anularlos

Asimismo, los monotributistas y exentos en IVA que recomiencen la emisión de sus comprobantes lo harán desde el número 00000001.

Estas medidas fueron dispuestas por las resoluciones generales 3.665 y 3.666 firmadas por Ricardo Echegaray, titular del ente recaudador. La primera constó de 6 artículos y la segunda de 4.

Un medio digital especializado realizó una síntesis de todo el esquema de autorización en ocho pasos:

1.- El contribuyente solicita autorización para imprimir facturas nuevas.

2.- La AFIP lo autoriza y genera el CAI.

3.- El contribuyente imprime la constancia del CAI en dos ejemplares, firma uno de ellos y la copia la entrega a la imprenta.

4.- La imprenta constata su validez en el servicio "Autorización de Impresión de comprobantes" del sitio de la AFIP en Internet y accede al servicio "Ingreso al trabajo de impresión".

5.- La AFIP lo valida y otorga una constancia de confirmación.

6.- La imprenta procede a la confección de las facturas.

7.- El contribuyente recibe las facturas impresas y la constancia de confirmación tramitada por la imprenta. Luego debe informar a la AFIP que recibió los talonarios de esa firma en el servicio "Autorización de Impresión de comprobantes". El cumplimiento de este trámite es requisito para pedir un nuevo CAI.

8.- De corresponder, la imprenta informa a la AFIP sobre los talonarios impresos que no fueron retirados por los adquirentes en el servicio "Autorización de impresión de comprobantes".

Para obtener la autorización del fisco, el solicitante debe tener CUIT, clave fiscal y, de aplicarse, estar registrado como empleador. También deberá tener actualizado el domicilio fiscal y no haber inconsistencias, así como tener habilitados el o los puntos de venta. Asimismo, la actividad económica deberá estar declarada y actualizada de acuerdo al "Clasificador de Actividades Económicas".

Los CEDIN continúan hasta fin de año

[BPN-24/10/14] El pasado 29 de septiembre, a través del Decreto 1.705, la presidenta Cristina Fernández de Kirchner, prorrogó por quinta vez la operatividad del CEDIN (Certificado de Depósitos para Inversión), esta vez, hasta el 31 de diciembre de este año.

Textualmente, en su artículo primero la norma establece: "prorróguese por tres meses calendario a partir del 1° de octubre de 2014 los plazos previstos en la Ley 26.860 [Exteriorización voluntaria de la tenencia de moneda extranjera en el país y en el exterior]".

Según alegó el Ejecutivo nacional en sus argumentos, esta medida tiene "la finalidad de permitir que una mayor cantidad de sujetos interesados puedan exteriorizar sus tenencias y acogerse a los beneficios dispuestos en la Ley 26.860".

La norma, que constó de dos artículos de los cuales uno es de forma, fue publicada el primero de octubre en el Boletín Oficial y fue firmada por la presidenta, por el Jefe de Gabinete, Jorge Capitanich y por el ministro de Economía, Axel Kiccilof.

Respecto a las prórrogas anteriores, el Gobierno señaló que "a través de los Decretos 1503/13, 2170/13, 440/14 y 1025/14 se dispuso la prórroga por tres meses calendario, a partir del 1° de octubre de 2013, del 1° de enero de 2014, del 1° de abril de 2014 y del 1° de julio de 2014, respectivamente, de los plazos previstos en la Ley 26.860".

Se trata de un certificado de depósitos en dólares emitido por el Banco Central de la República Argentina, orientado a inversiones del sector de la construcción e inmobiliario. El Estado, mediante esta herramienta, pretende radicar e ingresar a un sector muy castigado divisas no declaradas al fisco nacional: aquellas que están en cajas de seguridad, en paraísos fiscales o en cuentas en el exterior, por ejemplo.

El SUTERH investigado por usar facturas truchas

Específicamente, la lista -que está ordenada alfabéticamente- se divide en dos columnas: una correspondiente a la razón social de las empresas usuarias y otra referida a los números de las causas. Puntualmente, la que involucra al gremio de los encargados de edificio es la 1705/05.

Es de recordar que en julio de 2007, Clarín  había adelantado que el fisco estaba investigando al SUTERH, junto a medio millar de empresas "por utilizar facturas falsas".

Un día antes de que se difundiera la lista, Echegaray brindó una conferencia de prensa a raíz de una nota que publicó el diario La Nación, en la cual reveló que "Austral Construcciones, de Lázaro Báez, utilizó facturas truchas por decenas de millones de pesos emitidas por al menos tres grupos de empresas de Bahía Blanca".

Según Télam, en este marco, el titular del fisco aseguró que "el uso de este tipo de facturas falsas nace en el sector privado y termina en el sector privado" y que desde la AFIP tomaron la decisión "de dar un salto de transparencia y calidad institucional" y publicar en el sitio Web del organismo "cuáles son las usinas de facturas y cuáles las empresas que utilizan esas facturas apócrifas".

El RPA salteño se promulgó en la sede del SUTERH

[BPN-24/10/14] El pasado 14 de octubre, el intendente de Salta, Miguel Isa (PJ), promulgó en la sede local del SUTERH (Sindicato Único de Trabajadores de Edificios, Rentas y Horizontal) la ordenanza que creó un Registro Único de Administradores de Propiedad Horizontal en esa ciudad. Encabezaron el acto junto al dirigente, Tomás Salvador Rodríguez (PJ), concejal autor del proyecto, y Juan Carlos Coro, titular del gremio de esa ciudad.

De acuerdo a medios locales, en el marco de la promulgación, Isa señaló: "con este registro vamos a ofrecer un control de lo que se hace con el dinero que los propietarios o inquilinos pagan a los administradores. Muchos de ellos se llevaron sorpresas desagradables al recibir cartas documentos por parte de los trabajadores a los que nunca les pagaron como correspondía y ellos sí hacían los depósitos de las expensas".

Por otra parte explicó que "esta norma viene a llenar un vacío existente. El de los consorcios era un tema en el que recibimos muchos reclamos, no sólo en edificios privados sino también en los que fueron entregados por el Estado".

El acto se llevó a cabo a las 12:30 hs. en la sede salteña del sindicato de los encargados de edificio ubicada en 25 de Mayo, 225.

[BPN-24/10/14] En octubre se aplicará el último aumento porcentual del 8.5% en relación con septiembre y se deberá utilizar una nueva escala salarial. El incremento se aplica a los básicos y a los adicionales del sector.

El acuerdo salarial se homologó el 4 de junio de 2014, estipuló los nuevos aumentos para el sector, modificó algunas cláusulas del Convenio Colectivo de Trabajo 589/10 e impuso una contribución a cargo de los empleadores comprendidos en el CCT de $50 por trabajador que se calcula en forma automática al confeccionar la boleta de Fateryh con la cual se paga el Fondo para la Maternidad, Vida, Desempleo y Discapacidad (FMVDD).

En esta nueva escala –a diferencia de la escala de Septiembre- se puede observar que desapareció el adicional "Clasificación de residuos" que el mes pasado era de $16.74 y que es un adicional que nunca se llegó a utilizar. Este importe traía bastante confusión con el adicional "Clasificación y traslado de Residuos. Resol.2013 243 SSRT-GCABA Hasta 25 unidades" de $238.27 según la escala ahora vigente.

Si se analizan los valores tanto de los básicos como de los adicionales, se puede decir que aumentaron un 8.5% casi redondo ya que todos los porcentuales se movieron entre un 8.48% y un 8.51%. La comparación está realizada con respecto a los valores de la escala salarial del mes de Septiembre de 2014.

Planilla Salarial: Octubre 2014 (Disp. DNRT Nº238 / 04/06/2014)

La propiedad horizontal tiene carta de ciudadanía plasmada en la Ley 13.512 desde 1948 pero debido a la falta de modificación del código, sólo en la legislación especial.

Ciertamente que todos los intentos de reforma lo proyectaron, por constituir una necesidad que estuviera regulado en el Código Civil como el derecho real que es, completando los pocos artículos de la ley con la jurisprudencia interpretativa que es mucha y rica. La convivencia cercana que implica morar en pisos y departamentos trae conflictos inevitables. Y a ello se agregan las nuevas necesidades en los grandes edificios y megaconsorcios como también la multiplicidad de servicios que se brindan dentro del propio edificio que más que un edificio -en muchos casos- es casi una mini población.

Muchos fueron los intentos de reformar la Ley 13.512. Hoy ya es una realidad y en el articulado del código único, la propiedad horizontal se consagra como un derecho real más.

La Comisión tomó una cantidad de normas del Proyecto de 1998. La reforma recepta entre sus artículos la profusa doctrina y jurisprudencia calificada sobre el tema.

A grandes rasgos estas son las principales modificaciones:

Como puede observarse sin analizar profundamente -como lo haremos posteriormente- la reforma traerá aparejado un escenario bastante distinto del conocido en la comunidad consorcial.

La nueva abogada del consorcio se puso a revisar las liquidaciones

Durante el año 2013 saldé una deuda de expensas con pagos a cuenta. 

El 2 de enero -de acuerdo a las liquidaciones realizadas por la administración anterior- la deuda quedó totalmente saldada. 

Nunca antes había sido intimada por un abogado.

En abril 2014 cambió la administración y la abogada del consorcio (que nunca intervino para cobrar) se puso a revisar las liquidaciones de la administración anterior y dice que los pagos deberían ser imputados primero a los intereses y luego al capital.

Ella recalculó todo el pago y le impuso al nuevo administrador que cambie las liquidaciones y de un mes para otro me cambió la liquidación y pasé de una deuda de 0 a 5.000 pesos.

¿Puede hacer eso?

Las cuentas de la administración anterior no fueron aprobadas por la asamblea pero tampoco se contrató una auditoría. 

¿Puede el nuevo administrador rehacer selectivamente las expensas sin haber realizado una auditoría?

Ahora le envié dos cartas informando los pagos de las expensas de cada mes para que me imputen los pagos. 

El tema es que me dejan la deuda y le siguen agregando intereses. 

¿Cómo debo proceder?

María [CABA]

(10/10/2014)

Estimada María:

En primer lugar, es importante remarcar que hubiese sido significativo que en vez de realizar pagos parciales, Ud. hubiese suscripto un convenio de pagos, en donde quede documentada la deuda que el consorcio le reclamaba, así como también un certificado de inexistencia de deuda, una vez concluidos todos los pagos.

Por su referencia a los pagos parciales, entiendo que esto no fue así.

En CABA, las liquidaciones de expensas deben estar firmadas por el administrador, según normativa local. Por lo cual, se entiende cierta responsabilidad en la emisión de este documento. Sin embargo, la liquidación no reviste la calidad de balance y menos aún título ejecutivo, sino que el certificado de deuda que emite el administrador lo es. Este último debe discriminar las sumas de los respectivos períodos reclamados. Creo que en primer lugar, Ud. debería solicitar el detalle del monto que aparece en su liquidación para realizar una corroboración propia de cuáles son esos conceptos que ahora aparecen.

Además, jurisprudencialmente hay una gran diferencia entre desconocer la existencia de una deuda (es decir, la inhabilidad del título), y no reconocer el monto que se reclama, por uno menor. Creo que Ud. debería, insisto, conocer cuál es el detalle de lo que se le está imputando para poder discernir y tomar consecuentemente una de estas dos posturas. Es de vital importancia que pueda conocer pormenorizadamente qué es lo que se reclama. Aquí hay un derecho que Ud. posee indiscutiblemente, y la falta de exhibición de la información solicitada le habilitaría a otro tipo de reclamos.

Con respecto a la posibilidad de la nueva administración de corregir cuestiones inherentes a los intereses patrimoniales del consorcio, no considero que haya nada que le impida examinar las cuentas. Más aún, cuando se trata de períodos que no fueron beneficiadas con la aprobación en asamblea. Respecto a su referencia de “no haber pedido una auditoria”, a menos que lo haya cobrado como tal, se puede entender que lo realizado fue la corrección de errores puntuales advertidos en la revisión de lo recibido.

Si Ud. considera arbitraria la selección de su unidad funcional, puede ser otro de sus planteos válidos, de modo de generalizarlo.

La cuenta corriente de las unidades funcionales puede ser pasible de correcciones, como cualquier asiento contable. Ahora bien, dudo mucho que alguien se atreva a “inventar” una suma que modifique tan abruptamente su situación. Sin perjuicio de ello, dado que Ud. es afectada con la aparición de estos valores, le asiste el derecho de auditarla (por utilizar un concepto por Ud. vertido), a los efectos de rechazarla, allanarse, etc. La recomendación es que cada manifestación la haga por escrito de modo que no sucedan nuevas situaciones a causa de la informalidad a la que hacía referencia en el primer párrafo.

Sin perjuicio de todo lo expuesto y, no obstante la liquidación no sea un documento que revista (jurídicamente hablando) características que impidan correcciones posteriores; el recibo de pago sí es un documento con alta trascendencia legal. De hecho, el Código Civil se pronuncia respecto de que el pago del último período hace presumir la inexistencia de deuda anterior. Claro que la previa es una presunción que permite prueba en contrario. Sin embargo, Ud. debería revisar los términos expuestos en los recibos de pago. Quizás sean instrumentos que le beneficien respecto de sus pretensiones.

Por último y para que lo pueda tener en miras a la hora de su revisión, puedo adelantarle que el cálculo de los intereses es un tema tan sencillo como mal aplicado. En especial por quienes no trabajan con sistemas que realizan este tipo de operaciones automáticamente. El anatocismo y el cálculo con formulas erróneas es algo muy común. Preste especial atención a ello, como también a la tasa aplicada (que respete la que realmente corresponda, según el reglamento de copropiedad y administración).

Saludos cordiales.

Pablo Acuña

---

Pablo Acuña es abogado, administrador y director del medio Pintando Horizontes de la localidad de Caseros, partido de 3 de Febrero, en la Pcia. de Buenos Aires. Para cualquier consulta se lo puede contactar en su comunidad de Facebook https://www.facebook.com/pintandohorizontes, en su cuenta de Twitter https://twitter.com/pintandohorizon o mandar un email a pabloa@alas-admconsorcios.info.

El dinero para pagarla debería salir de una cuota extra

Hola.

Soy administradora de consorcios. Los felicito por la página que conocí por un dato que me pasó la administradora de mi edificio.

Necesito evacuar una duda muy importante: tomé un consorcio en donde van a despedir al encargado y lo van a indemnizar.

Ya pasé por esto en una oportunidad y, si bien el sueldo del encargado forma parte de las expensas comunes, en mi opinión, la indemnización es algo extraordinario y el dinero para pagarla debería salir de una cuota extra.

Eso hice en esa oportunidad, puse una cuota extra y con eso pagué la indemnización del encargado despedido.

Ahora, en este edifico, hay un propietario que no vive allí y alquila su departamento y me dice que la indemnización del encargado va por expensa común.

Como no quiero entrar en discusiones con él, les consulto a ustedes para ver si me pueden dar información al respecto.

¿Estoy equivocada con respecto a que la indemnización es un gasto extra ordinario?

Quedo a la espera de una respuesta.

Muchas gracias por su atención.

Saludos,

Paula

(20/10/2014)

Hola Paula:

En realidad se trata de una mera cuestion semántica, habida cuenta que cualquiera sea el nombre que se le de (expensas común o gasto extraordinario) en ambos casos se debe liquidar a los propietarios conforme a su porcentual.

Cuando entre en vigencia el nuevo Código Civil y Comercial, encontraremos separado como rubros diferentes lo que se llaman expensas comunes de los gastos extraordinarios. Hoy no existe tal distinción. La ley no habla para nada de este tipo de gastos, pero en definitiva esa denominación surge más del sentido común que de otra cosa. De hecho, desde siempre los administradores han liquidado este tipo de gastos extraordinarios. 

Se llama gasto extraordinario aquél que no es regular, normal, periódico como puede ser el sueldo del encargado o el servis de ascensores o el seguro, sino que se produce una vez y no se repite, por ejemplo el pago de una indemnización (como en el caso del que estamos hablando) o una sentencia que condena al consorcio por un juicio de daños y perjuicios etc. Es obvio que no son los gastos "conservatorios" normales. Recordemos que la naturaleza jurídica de las expensas es ser gastos conservatorios o reparatorios de la cosas común, incluyendose los gastos de administración.

En este caso, el gasto es extraordinario pero se liquida como si fuera una expensa. Es decir, el adminsitrador prorrateará entre todos los consorcistas el total a pagar conforme al porcentual de copropiedad de cada uno. O sea que se podría decir en este caso que lo que dice el administrador y lo que dice el propietario quejoso, en el fondo es irrelevante, porque casi podríamos decir que los dos tienen razón. El gasto es extraordinario y el pago se efectúa como cualquier expensa y con el mismo grado de exigibilidad.

Quiero entender que el adminstrador -en este caso- liquidará con el nombre de expensas todos los gastos comunes ordinarios y periódicos y como rubro "gasto extraordinario" la indemnización. Esto es bueno porque permite un mejor control de los gastos por parte del consorcista y saber cuándo se termina de pagar la indeminzación en el supuesto que se pague en cuotas o en más de una vez.

Un saludo cordial.

Alberto Anibal Gabás

---

El Dr. Alberto Anibal Gabás, abogado especialista en Propiedad Horizontal y autor de numerosos libros sobre el tema es Conjuez de la Suprema Corte de la Provincia de Buenos Aires. Ha obtenido en el 2004 y 2005 el segundo y primer premio sobre los ensayos "Derecho sobre Construcción en el Régimen de Dominio Horizontal" y "Condominio y Propiedad Horizontal. Suma y Producto de la Voluntad Colectiva" respectivamente. Para cualquier consulta se le puede escribir un e-mail a albertogabas22@hotmail.com.

Rincón Solidario

Apareció con una nota que dice que ahora es delegada

Estimados:

Les agradezco los boletines y sobre todo la información que en ellos nos aportan. Ahora quisiera consultarlos como copropietario sobre un tema con nuestra “encargada”.

En lo personal, considero que esta actividad es generalmente subestimada por los copropietarios, humillándolos y haciéndoles sentir que son “lacayos de tiempo completo”.

En nuestro caso, la encargada de nuestro edificio, cuando cumplió los 60 años de edad, recurrió al sindicato y decidió alargar su “estadía rentada” en nuestro edificio hasta los 65 años.

Si bien los consorcistas ya no la querían, hubo que aguantarla 5 años más porque el administrador dijo que el sindicato o el convenio o no sé qué cosa dice que pueden decidir no jubilarse y seguir.

¡¡Ahora ya cumplió los 65 nuestra estimada señora y apareció con una nota del sindicato SUTERH -firmada por el mismísimo Santa María- que dice que ahora es delegada y se quedará dos años más!!

La verdad es que no podemos creer que esta pesadilla continúe y no tenga el fin esperado -que era jubilarse- y tengamos que soportarla dos años más.

Hace cada vez menos y cada vez peor, maneja los horarios a su antojo, está poco tiempo en el edificio, no tiene buena relación con los vecinos y creemos que hace lo posible para el despido.

Como no pagaremos para que se vaya y tampoco hay una espátula gigante para poder sacarla, la pregunta es... ¿cómo proceder ante estos hechos?

No podemos creer que esto nos esté pasando, ¿es legal que una nota así le permita -de esta manera- atrincherarse en el edificio?.

¿Es verdad que Santa María firma esos papeles? ¿Cómo saber si esto es verdad? ¿Será verdadera esa nota? Pienso ¿con qué se vendrá después? ¿cómo sigue esto?

Tengo la sensación que está utilizando cualquier ardid para que la despidan o tal vez encontrar la forma para darse por despedida.

Como decía mi émulo, Tato Bores, ¿por favor me pueden ayudar a pensar con criterio y sentido común para entender lo que pasa y cómo continuar?

Desde ya muchas gracias.

Rodolfo
(10/10/2014)

Estimado Rodolfo: 

En principio, para responder a su consulta me veo obligada a pensar con Ud. la situación que describe. Es opción de la mujer trabajadora elegir si se jubila a los 60 o 65 años de edad y siendo esta una disposición legal, el sindicato no tiene ingerencia alguna en el tema.

Por otro lado, se desprende de sus dichos disconformidad con relación a esta trabajadora que no cumple ni ha cumplido con sus obligaciones antes de ser designada delegada. ¿Qué es lo que hizo que no se le aplicaron sanciones disciplinarias para que cumpla con sus funciones o bien se la despidiera con causa?

Estos legajos inexistentes con llamadas de atención verbales sin aplicar las sanciones disciplinarias que el administrador está obligado a imponer y las quejas al administrador no firmadas por los copropietararios, producen situaciones como la que hoy el consorcio enfrenta: tener una empleada que no los satisface.

Es así entonces que al no cumplir el administrador con sus funciones, el incumplimiento del rol propio del consejo de administración (control del administrador) y la desidia de los copropietarios produce estas situaciones. 

No es el primer caso en el que un encargado es designado. Le debo recordar que la Ley 23.551 establece la libertad sindical y en su Artículo 42º dispone que: 

Es obligación del administrador verificar que estos requisitos se hayan cumplido y que la nota presentada haya sido firmada efectivamente por el secretario general del gremio.

Si la situación cumple con los requisitos legales, el consorcio deberá esperar que se cumpla el mandato debiendo el administrador mandar las notificaciones de rigor antes de que se cumpla el mandato de la trabajadora.

Cordialmente

María Cristina Carrera

---

La Dra. María Cristina Carrera es abogada especialista en derecho laboral y para cualquier consulta se le puede escribir a dramccarrera@yahoo.com.ar o llamarla al teléfono (15)5466-9921.

Dice que se puede iniciar con la presencia de dos propietarios

Soy administradora (hice cursos en la Facultad de Ciencias Económicas) y ayer encontré en un reglamento de copropiedad y administración que -al mencionar la realización de asambleas y su inicio- dice que se puede iniciar con la presencia de dos propietarios.

Es un edificio en Mar de Ajó que tiene 20 unidades funcionales. Como la mayoría de los propietarios viven en Capital Federal, no asisten.

El reglamento no dice nada de una segunda convocatoria. Tengo asimilado que deben estar al menos la mitad de los propietarios o sus porcentuales, según el reglamento de copropiedad y administración.

Tampoco menciona las mayorías necesarias para aprobar los distintos puntos a tratar.

Pregunto: ¿es legal que diga que se puede celebrar una reunión de propietarios con dos de ellos (es un 10 % del total)?

¿Cómo pueden resolverse temas sin el quórum establecido sin llegar a una asamblea judicial?

Agradeceré me puedan asesorar al respecto.

Cordialmente,

Stella

(21/10/2014)

Estimada Stella,

Quizá usted leyó sobre este tema y por eso le hace "ruido" que un reglamento indique que con sólo dos propietarios es suficiente para empezar a deliberar y tomar decisiones, pero en este caso, deberíamos tomar en cuenta la situación real del edificio -como lo mencionó- y si aplicáramos otras normativas, NUNCA se podría decidir nada, salvo en verano cuando están varios copropietarios (aunque creo que ni siquiera en ese momento irían).

Un consorcio sin toma de decisiones tampoco funciona y le aseguro, que quienes viven en Capital Federal, de existir alguna resolución que los pueda perjudicar o no estén de acuerdo con su gestión, se lo van a hacer saber. Es muy valioso que se preocupe por estas cuestiones y quiera hacer las cosas lo más justo posible pero, como le expliqué, muchas veces la realidad es otra y, en definitiva, las cosas se deben poder hacer con lo poco que se dispone, en este caso, según un reglamento que parece no tener mucho sentido pero es la herramienta que dispone para manejarse y cumplir con su función. 

Tenga en cuenta que la asamblea judicial es un remedio excepcional que procede en casos muy puntuales, a saber: a) falta de quorum para sesionar, b) que no se logre la mayoría para algún asunto a tratar, c) que la decisión perjudique a algún propietario, d) que el administrador se niegue a convocar. Para solicitarla, además, es necesario que se haya agotado la vía consorcial, que el que accione sufra algún perjuicio o que sea la única vía para adoptar una decisión sobre ese asunto. Como se dará cuenta, es un tema muy complicado de tratar en tan pocas líneas. 

Otra opción que tiene es modificar el reglamento y hacerlo quizá más acorde a lo que establece la ley, pero ¿cómo reunir la unanimidad? Espere las vacaciones, cite a los propietarios ausentes durante casi todo el año y el problema que tendrá después es la falta de quorum, ¿me comprende? Hay un dicho popular que dice "es mejor malo conocido que bueno por conocer" y se aplica perfectamente a este caso, ¿no le parece?.

Por último, todo aquello que el reglamento no diga, puede aplicar la ley de forma supletoria, por ejemplo, para la segunda convocatoria y las mayorías necesarias para tomar decisiones. 

Quedo a su disposición para cualquier otra consulta. 

¡Saludos cordiales!

Maria Mercedes Orueta Cossi

---

Maria Mercedes Orueta Cossi es abogada especialista en propiedad horizontal y titular del blog Asesoramiento Consorcios (https://asesoramientoconsorcios.blogspot.com.ar). Por cualquier consulta se la puede llamar al teléfono 4931-4450, al móvil (15)6570-8018 o escribir a asesoramientoconsorcios@yahoo.com.ar.

Sigue vigente la obligación de informar

¡Hola!

Desearía saber si sigue vigente la obligación de informar a la AFIP -según Resolución 3.369/12, modificada por la Resolución 3.645/14- los montos de expensas superiores a $2.000 y cuyas unidades funcionales tengan más de 100 metros cuadrados.

Muchas gracias

Elsa [CABA]

(7/10/2014)

Estimada Elsa:

El régimen está en vigencia y debe ser cumplimentado en forma mensual en la medida en que se cumplan los requisitos para ello.

Espero haberte ayudado.

Viviana Grinberg

---

La Contadora Publica Viviana Grinberg es especialista en Propiedad Horizontal y se desempeña en la práctica privada realizando  auditorías de expensas, seguimientos anuales y controles de gestión. Para cualquier consulta se le puede escribir un e-mail a vgrinberg@arnet.com.ar o llamarla a los teléfonos 4553-6094 ó 4552-9692.

Clasificación de residuos

Hola Beatriz, reitero un mail que respondimos en el último boletín y agregamos el nuevo valor para el mes de octubre.

"Antes de responder fui a la fuente que es la resolución que homologó el acuerdo entre el SUTERH y las cámaras que representan a los administradores (UADI, AIERH y CAPHyAI).

El punto d) del acuerdo dice: "Que para las zonas de la Ciudad de Buenos Aires donde ya exista la obligación de disponer los residuos en estos contenedores y/o recipientes, se abonarán a los trabajadores y trabajadoras de edificios los siguientes adicionales:

- Hasta 25 unidades funcionales: $150.

- Por cada 25 unidades funcionales más, se adicionan $50 cada vez.

Estos adicionales quedarán sujetos a los aumentos proporcionales que se establezcan en las escalas salariales del Convenio Colectivo de Trabajo de la actividad..."

En la tabla que sigue vemos cómo aumentó este adicional en relación a los porcentajes de aumento de las escalas salariales y cómo debería aumentar también el importe correspondiente a las 25 unidades extras y al valor por unidad:

Un saludo grande.

Título de Encargado Integral de Edificio

Hola Carlos, el Convenio Colectivo de Trabajo del sector en su Artículo 28º es el que regula este título y dice textualmente:

"FORMACIÓN DEL TRABAJADORIA INTEGRAL DE EDIFICIO

ARTÍCULO 28º

Se crea el Título de Trabajador/a Integral de Edificio.

Dicho título se obtendrá en las escuelas de capacitación creadas y/o a crearse que cuenten con habilitación de las autoridades públicas, que autoricen y aprueben sus programas de capacitación, previo registro en la Comisión Paritaria de Interpretación.

La remuneración de todos/as los/as trabajadores/as egresados gozará de un adicional por título del 5% de su sueldo básico. El personal con estabilidad a la fecha de entrada en vigencia del presente Convenio tendrá derecho a percibir el adicional aludido en tanto haga registrar el título recibido ante la Comisión Paritaria de Interpretación.

Por la presente queda autorizada para el funcionamiento de escuela de capacitación para extender el título de Trabajador/a Integral de Edificio la Escuela de Capacitación Ministro José María Freire y sus Delegaciones.

El certificado de trabajo que el empleador está obligado a entregar deberá constar además de lo prescripto en el Artículo 80º de la LCT, la calificación profesional obtenida en el o los puestos de trabajo desempeñados, hubiere o no realizado el trabajador acciones regulares de capacitación.

Si el trabajador/a realiza acciones de capacitación que resulten inherentes a su actividad y en los centros de formación de la FATERYH o de sus sindicatos adheridos, tendrá derecho a un total de 40 horas anuales sin descuento alguno en la remuneración para el desarrollo de las mismas."

Otra aclaración es que si bien el artículo dice que se debe abonar un 5%, esto cambió hace bastante tiempo y actualmente es el 10% solo de su sueldo básico, o sea que no entran a jugar los adicionales ni las horas extras que pudiera tener.

Un saludo grande.

Aumento de octubre: 8,5%

Hola Pablo, el aumento para el mes de octubre y con respecto a la escala de septiembre es del 8.5%. Tanto los básicos como los adicionales estuvieron entre un 8.48% y un 8.51%.

Para más detalles, incluimos la escala completa en la nota de sueldos de este mismo boletín.

Un saludo grande.

Nombre y apellido: !*LAST_NAME*!, !*FIRST_NAME*!

E-mail: !*EMAIL*!