Ya no será obligatorio presentar los certificados en las DDJJ

[BPN-14/10/14] A partir de ahora los administradores de consorcios porteños no tendrán que presentar en sus Declaraciones Juradas (DDJJ) el certificado de Edificio Seguro de cada uno de sus consorcios. Para que esto sea posible, se modificó el Manual de Procedimientos para la presentación de las DDJJ 2010, 2011, 2012 y 2013 ante el RPA (Registro Público de Administradores).

Por otra parte, podrán volver a extender este certificado los arquitectos, los técnicos afines matriculados en el Colegio Profesional de Ingeniería Civil (CPIC) y los licenciados de seguridad que la disposición anterior había excluido.

Por último se eliminó el modelo de "Constancia de Inscripción" que emite el Gobierno de la CABA a los administradores que ya se matricularon del Manual de Procedimientos de las DDJJ 2010, 2011, 2012 y 2013.

Estas nuevas normativas las dispuso el Crio. Mayor (R) Edgardo Aoun, director general de Defensa y Protección del Consumidor (DGDyPC) de la CABA, mediante la Disposición 1.927. La norma, constó de 4 artículos de los cuales uno es de forma, fue firmada el 3 de octubre y 4 días después se publicó en el Boletín Oficial.

Específicamente, la Disposición 1.927 en su Art. 3º derogó el Art. 8º de la Disposición 1.541 -que a su vez ya había modificado la norma original de Edificio Seguro-, el cual había establecido textualmente que "cualquiera sea la certificación que posea el inmueble, deberá ser presentada por el administrador ante el RPA junto con el informe establecido por el Art. 12º de la Ley 941. La certificación a presentar será la emitida durante el año inmediato anterior al de presentación del informe ante el registro".

Así, los administradores de consorcios quedarán exentos de presentar el certificado de Edificio Seguro junto a sus DDJJ anuales ante el RPA porteño, lo cual hasta el momento era obligatorio. Por otra parte, al eliminar esta imposición se debió modificar el Manual de Procedimientos establecido por la disposición anterior.

Desde lo administrativo, mientras que antes todos los certificados -ya sean de "conformidad" o de "no conformidad"- debían efectuarse por triplicado, ahora se emitirán por duplicado: una copia será colocada en un lugar visible del edificio y otra va a quedar en poder de la administración que la archivará conjuntamente a la documentación del inmueble.

Habrá que ver de qué manera se modificará el aplicativo online necesario para cargar las DDJJ anuales para que cuando los administradores suban la documentación de los consorcios el sistema no los obligue a completar el ítem correspondiente al certificado de Edificio Seguro para poder continuar.

En otro orden de cosas, Aoun modificó el Art. 3º de la Disposición 1.541 con lo cual se instauró que "las certificaciones deberán ser extendidas únicamente por Ingenieros, Licenciados en Seguridad e Higiene, Técnicos matriculados por Resolución 313/83 del MTSS, Arquitectos, Técnicos afines matriculados en el Consejo Profesional de Ingeniería Civil y Licenciados en Seguridad. El profesional encargado de emitir dichas certificaciones deberá poseer su matrícula vigente expedida por el Consejo Profesional respectivo y deberá cumplir con las condiciones exigibles para el ejercicio de la profesión de acuerdo con la normativa vigente".

Es de destacar que la Disposición 1.541 había excluido a los arquitectos, técnicos afines matriculados en el CPIC y Licenciados en Seguridad.

En sus considerandos, Aoun explicó que "la Disposición 1.541 omitió, en su Art. 3°, hacer referencia a los Arquitectos, Técnicos afines matriculados en el Consejo Profesional de Ingeniería Civil y Licenciados en Seguridad, como profesionales habilitados a extender las certificaciones creadas por esta disposición, por lo que corresponde incluir a los mencionados profesionales".

Por último en su Art. 2º de esta última Disposición 1.927 modificó el Manual de Procedimientos de las DDJJ 2010, 2011, 2012 y 2013 que figura como anexo. Es de destacar que este nuevo manual no contiene el modelo de "Constancia de Inscripción" en el RPA que sí figuraba en el anterior dispuesto por la Disposición 1.088.

La propiedad horizontal se mudó al Código

La flamante norma consta de 2.671 artículos divididos en seis libros. Dentro del cuarto libro, se encuentran el "Título V" denominado "Propiedad Horizontal" y el "Título VI" dedicado a los "Conjuntos Inmobiliarios". El primero esta compuesto por 36 artículos y el segundo por 41. En suma, se trata de 77 artículos referidos a estos temas. Pequeñas Noticias puso a disposición de sus lectores, para su estudio, una copia de este material <vinculo>

Pequeñas Noticias tuvo acceso al texto completo del debate en el recinto previo a la votación que aprobó el texto del nuevo Código. Durante el mismo, sólo dos legisladores hicieron mención a la propiedad horizontal: Jorge Alberto Landau y Alfredo Carlos Dato, ambos del Frente para la Victoria. Lamentablemente al retirarse la oposición del recinto no se pudieron conocer sus opiniones sobre este tema que –si bien para muchos parece menor- afectará la vida cotidiana de millones de argentinos <ver nota>

Finalmente, el 1 de octubre la Cámara de Diputados aprobó el proyecto y 6 días después la presidenta anunció su promulgación 

Propiedad horizontal: la oposición no dio debate legislativo

[BPN-14/10/14] El primero de octubre, en el marco del debate sobre el nuevo Código Civil y Comercial en el Congreso de la Nación, sólo dos diputados, Jorge Alberto Landau y Alfredo Carlos Dato –ambos del FpV^[1]- se refirieron a la propiedad horizontal y los conjuntos inmobiliarios.

Mientras que Dato fue muy escueto, Landau se explayó ampliamente en su disertación explicando las novedades que introdujo el nuevo Código Civil y Comercial sobre propiedad horizontal y los conjuntos inmobiliarios. En líneas generales, se refirió a: el administrador, las expensas, la definición del consorcio, el consejo de propietarios, las unidades funcionales, los subconsorcios, el instituto de la prehorizontalidad, a los conjuntos inmobiliarios y a los cementerios privados.

A la hora de votar en el recinto, ambos diputados se pronunciaron a favor del nuevo Código. Tanto el mandato de Dato como el de Landau comenzó el 10 de diciembre de 2011 y caducará el 9 de diciembre del próximo año.

Específicamente, Dato consideró que en el nuevo Código "se contemplan otras situaciones en las que se cambian ciertas denominaciones y se vuelve a la vieja denominación del reglamento de propiedad horizontal, al que nos tiene acostumbrados la cultura jurídica".

Pequeñas Noticias pone a disposición de los lectores las palabras textuales del diputado Landau sobre propiedad horizontal extraídas de la versión taquigráfica. La redacción separó cada tema con subtítulos para una lectura más eficiente.

"En materia de derechos reales se destaca la modificación de la normativa de propiedad horizontal y la incorporación de las nuevas formas de propiedad: la propiedad comunitaria indígena, los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido y la superficie forestal".

"En lo que respecta a la propiedad horizontal, se amplía el concepto de unidad funcional agregando, además de pisos y departamentos, locales y otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, manteniendo el requisito de la independencia funcional y salida directa a la vía pública o por un pasaje común".

"En cuanto al consorcio, se innova definiéndolo como persona jurídica privada, lo cual pone fin a una larga serie de controversias jurisprudenciales, toda vez que la propiedad horizontal no se encontraba definida en el Código de Vélez Sarsfield. Tampoco estaba claramente definida en la Ley 13.512; de modo que implica un fuerte avance el hecho de estar definida como tal".

"En relación con los órganos de la propiedad horizontal, se determina la existencia del concejo de propietarios, que al precisar sus funciones y su forma de elección –en realidad, en la práctica ya existen- resulta un elemento esencial para garantizar los derechos de todos los consorcistas".

"En cuanto al administrador, el otro órgano de la propiedad horizontal, se mantiene como representante legal del consorcio. No obstante, para proteger el derecho de los consorcistas, el consejo puede asumir sus funciones para convocar a asamblea en determinados casos. Mantiene la responsabilidad legal del administrador frente a terceros, siendo el consejo de administración un intermediario entre el representante y los consorcistas".

"En lo que se refiere a las expensas, se prohíbe a los consorcistas liberarse del pago de las mismas -inclusive de las devengadas antes de la adquisición- ya sea por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por enajenación voluntaria o forzosa, o por abandono de la unidad. Se entiende que para la existencia del sistema de propiedad horizontal, las expensas resultan un elemento nutriente esencial".

"En lo relativo al tema de las mejoras, los propietarios pueden encararlas con un informe técnico de profesional autorizado. La minoría disidente podrá recurrir judicialmente para que el juez examine la posibilidad del excesivo costo de los trabajos, afectaciones a la salud, la seguridad o la solidez del edificio, el cambio de destino o los aspectos arquitectónicos. Estas son situaciones que habitualmente se plantean como conflictivas en la vida de los consorcios".

"Se implementan dos modalidades innovadoras. Por un lado, se autoriza la existencia de subconsorcios con administración separada, y subadministradores propios, otorgándoles independencia administrativa y económica, sin perjuicio de que solo servirán como organización interna, ya que siempre persiste frente a terceros la responsabilidad del administrador".

"Por otro lado, se establece el instituto de la prehorizontalidad, que se la contempla como forma de asegurar los derechos de los adquirentes en obras en construcción, en el estado previo a la constitución de dicha propiedad horizontal. Esto resulta comprensivo de los adquirentes de derechos que muchas veces se encuentran en expectativa".

"En materia de conjuntos inmobiliarios se introducen normas vinculadas con la evolución del derecho dominial, ya que bajo esta denominación se regulan las situaciones conocidas como clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales, náuticos o cualquier otro emprendimiento urbanístico, independientemente del destino de vida permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, incluso aquellos que contemplan usos mixtos.

Interesa destacar que se establece el requisito de la sujeción a las normas administrativas locales.

Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal, con las modificaciones que se prevén en cada caso, conformando un derecho real de propiedad horizontal especial".

"En relación con el tiempo compartido, se lo incorpora como derecho real cuando uno o más bienes están afectados a su uso periódico y por turnos: para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u otros fines, y para brindar las prestaciones compatibles con su destino".

"En lo que respecta a los cementerios privados, se innova incluyendo como derecho real a los inmuebles de propiedad privada afectados a la inhumación de restos humanos. Su regulación tiene fuerte influencia del derecho público, por lo cual deberá ajustarse a las normativas de índole nacional, provincial y municipal relativas a la policía mortuoria.

Se requiere la afectación como cementerio privado del titular de dominio del inmueble mediante escritura que se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble, conjuntamente con el reglamento de administración y uso del cementerio.

El reglamento debe contener, además de la descripción del inmueble afectado, la fijación y forma de pago del canon por administración y mantenimiento, la normativa sobre inhumaciones, exhumaciones, cremaciones y traslados, normas de acceso y circulación de titulares y visitantes.

El administrador está obligado a llevar un registro de inhumaciones con los datos de los inhumados y un registro de titulares de los derechos de sepultura en el que deben consignarse los cambios de titularidad producidos.

Las parcelas exclusivas destinadas a sepultura son inembargables, a excepción de los créditos provenientes del saldo de precio de compra y de construcción de sepulcros y las expensas, tasas, impuestos y contribuciones correspondientes a aquellas. Se dispone que al derecho real de sepultura se le apliquen las normas sobre derechos reales" 

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Dos candidatos a presidente "liberarían" a los consorcios

Según el presidente de FRA, estos candidatos "piensan sacar del ámbito de las paritarias este ‘curro’ de que los consorcios estén sometidos a cuatro instituciones: un sindicato y tres entidades de administradores que lo único que hacen es imponerle condiciones de sometimiento a los consorcistas, hacer que no puedan pagar las expensas y no puedan ser dueños de sus departamentos".

En este marco, resumió: "paritarias para todos o paritarias por consorcio seguramente va a terminar siendo la liberación de los consorcios del yugo de las paritarias y yo le agrego del Registro Público de Administradores (RPA) de la Ciudad de Buenos Aires porque la plata que le están haciendo gastar a los consorcistas ya no tiene nombre".

Respecto a la posible reacción del gremio, señaló que "seguramente va a haber una avalancha sindical, un reclamo, pero la ventaja -como decía la gente que trabaja con uno de los candidatos- es que este sindicato tiene una ideología que no está apañada por ninguno de los tres o cuatro grupos de la CGT (Confederación General del Trabajo) del país. Está aislado en el concierto del sindicalismo, está mal visto, no tiene apoyatura sindical ni estructuras más allá de su propio sindicato y cada vez se desfleca más".

A fines de 2007, Hernández le había enviado una carta a la presidenta Cristina Fernández de Kirchner y al ministro de Trabajo, Carlos Tomada, para solicitarles que las negociaciones salariales de los encargados de edificios se realicen a partir del 2008 en el ámbito de la asamblea de copropietarios de cada edificio.

En sus fundamentos, explicó que "la propuesta es bajar el nivel de los debates salariales a su expresión más elemental: el consorcio. Las discusiones tendrían lugar en cada edificio, en reuniones entre los propietarios y el personal pero sin la asistencia del administrador. Allí se trataría únicamente el tema del sueldo, dejando los temas técnicos y profesionales en manos de los mandatarios".

"Una vez que se arribe a un acuerdo se podrán hacer las notificaciones y la registración pertinente para dar forma legal al mismo", expresó y agregó: "para cada ocasión se acordarán y ajustarán los salarios entre quienes los pagan y quienes lo reciben, justificando cada una de las partes sus respectivas posiciones, con lo cual se evitará la situación actual que tantos problemas trae entre las organizaciones de consorcistas y las de administradores designadas por el Ministerio de Trabajo de la Nación para las discusiones paritarias".

"Ni casa sin gente, ni gente sin casa"

[BPN-14/10/14] El pasado 6 de octubre, militantes del Frente Progresista Popular (FPP), en el marco del Día del Inquilino, se concentraron en el barrio porteño de Boedo para repartir volantes y difundir la "problemática" del sector en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. La actividad se realizó a las 18 horas en la esquina de las avenidas San Juan y Boedo.

Los militantes del FPP -partido que promueve a Aníbal Ibarra para Jefe de Gobierno porteño-, impulsan un proyecto de ley que busca –entre otros objetivos- fijar un valor de referencia para los alquileres, que la comisión inmobiliaria no supere el mes de alquiler y se comparta con el propietario y ayudar económicamente a familias en su primer alquiler o sin garantía propietaria.

En dialogo con Pequeñas Noticias, el Dr. Pablo Ibarra, miembro de la organización e hijo del ex Jefe de Gobierno de la CABA, señaló: "hoy nosotros queremos visibilizar este tema, debatirlo, poner en la agenda pública la cuestión de la vivienda y en forma particular el tema de los alquileres ya que hoy en día está completamente desregulado".

"Lo fundamental es tratar de aglutinar un poco a este sujeto que es el inquilino porque somos muchísimos pero estamos dispersos. La idea es juntarnos y empezar a debatir todos estos problemas que nos afectan a todos", expresó.

Por su parte, el referente del Frente en la Comuna 5, Fernando Muñoz, consideró que "es un sector de por sí disgregado porque cada uno tiene que negociar su contrato en forma individual. Siempre está la expectativa de que aparezca algún crédito blando para poder acceder a la vivienda propia y entonces hay una apuesta personal a salir de la situación de inquilino, por lo tanto es muy difícil que se junten con otro para proyectar a varios años".

En referencia al proyecto de ley que fue presentado en la Legislatura porteña, Ibarra explicó: "básicamente nos interesa que el Estado intervenga en la situación y equilibre un poco la desigualdad que hay entre el inquilino, los propietarios y sobre todo las inmobiliarias".

Respecto a los puntos fundamentales del proyecto, detalló: "fijamos que las inmobiliarias no puedan cobrar más de un mes en concepto de comisión y que esta suma se reparta a medias entre propietarios e inquilinos. También fijamos el Valor Inmobiliario de Referencia (VIR), para que no te cobren cualquier cosa sino un valor acorde a la propiedad".

Es de recordar que el VIR fue establecido por la Resolución 4.351 de la Agencia Gubernamental del Ingresos Públicos (AGIP) y su valor "debe incorporar criterios que contemplen al menos: ubicación, antigüedad, aspectos constructivos, dimensiones, distribución, funcionalidad y servicios".

"Esta ley también crea un Ministerio de Vivienda, es decir, un organismo especializado encargado de regular todo eso en forma activa", señaló y añadió: "también tomamos como inquilinos a los que estén en pensiones ya que hoy en día no tienen ninguna regulación. Una vez que ya pasan determinado tiempo viviendo en ese lugar los incluimos".

En otro orden de cosas, admitió que "hay un gran problema con la vivienda ociosa en Capital Federal ya que está por encima del 20%. Un inmueble desocupado es contrario al interés social de la vivienda. Nosotros lo que decimos es: ‘ni casa sin gente, ni gente sin casa’".

"En el proyecto de ley gravamos la vivienda ociosa con un fuerte impuesto. El que elige tener vivienda desocupada, que pague. Si elige no pagar, la pondría en alquiler y entrarían muchas más viviendas al mercado inmobiliario, con lo cual bajaría el precio. Si elige pagar, con ese dinero se crea un fondo de inquilinos que también está regulado por la ley", expresó.

En este sentido, especificó que "el fondo sería de ayuda para aquellos que alquilan por primera vez y para las familias con menos recursos. También brinda garantías y créditos. Se trata de un fondo a favor de los inquilinos y puede salir de respaldo a los que no tienen garantía porque hay que darle una al propietario".

Finalmente, aclaró que "no es cuestión de ir contra el propietario. Nosotros entendemos que hay gente con buena fe que pone inmuebles a alquilar y que a veces tiene temor. Si bien hay una desigualdad, nosotros queremos darles garantías a los propietarios. No es un proyecto expropiatorio".

De acuerdo a Ibarra "en el otro sector, el inmobiliario, los propietarios son pocos pero tienen un fuerte poder económico y un poder de lobby tremendo, entonces son poquitos pero fuertes".

Respecto a los reclamos de los inquilinos en CUCICBA (Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires), Muñoz remarcó que "no sólo no nos dan bola sino que hace dos meses, desde varias organizaciones, hubo llamados al Colegio y nos contestaron con una carta documento como si fuera un acoso el decirle a los inquilinos justamente que llamaran a CUCICBA para denunciar a las inmobiliarias que estaban fuera de la ley vigente de alquileres".

En cuanto a la decisión de ese Colegio Profesional de subir el arancel de la matrícula de los nuevos colegiados de 5 mil a 25 mil pesos, opinó: "la primera señal que dan es que ‘acá tenés que ser grandote’". Según Ibarra, "como tienen problemas entre ellos es un buen momento en términos políticos para visibilizar, aglutinar y aunar voces y reclamos. Están monopolizando cada vez más, las inmobiliarias más grandes quieren sacar de la competencia del mercado a las demás".

Sin embargo, Muñoz rescató "yo creo que hay condiciones para poder sentarnos con las inmobiliarias como para poder fijar un criterio respecto a compartir la comisión con el propietario".

Aclaró que el asesoramiento "es abierto y más allá de que nosotros tenemos una filiación política, la asesoría es para cualquier inquilino que tenga dudas y además es absolutamente gratuita".

Donda presentó su propio proyecto de alquileres

[BPN-14/10/14] El pasado 23 de septiembre, la diputada Victoria Donda (Libres del Sur) por la provincia de Buenos Aires presentó un proyecto de ley en el Congreso de la Nación para modificar la Ley de Locaciones Urbanas. De ser aprobado, el plazo mínimo de alquiler de un inmueble con destino a vivienda será de tres años, las inmobiliarias no podrán cobrar más de dos meses de comisión: uno a cargo del inquilino y otro a cargo del propietario, no se podrá poner en garantía a más de un inmueble, las garantías deberán ser devueltas reajustadas, se creará el Servicio de Arbitraje Previo en las Relaciones de Locación Urbana, el inquilino podrá disolver el contrato después de los primeros 9 meses indemnizando al locador y cualquier duda en las cláusulas será interpretada a favor del inquilino.

El proyecto, que se presentó bajo el número 7490-D-2014 y se girará a las comisiones de "Legislación General", "Vivienda y Ordenamiento Urbano" y "Presupuesto y Hacienda", consta de 7 artículos, de los cuales uno es de forma. Asimismo, pretende modificar los artículos 2º, 4º y 8º de la Ley 23.091 de Locaciones Urbanas e incorporarle los artículos 9º bis, 9º ter, 31º, 32º y 33º.

Según esta iniciativa, el plazo mínimo de los alquileres con destino a vivienda -con o sin muebles- será de 3 y 4 años para aquellos inmuebles con otro destino. Los contratos que se celebren por plazos menores a los establecidos se van a considerar como formulados por los valores mínimos fijados, es decir, 3 o 4 años respectivamente.

Quedarán excluidos de estos plazos:

a) Las contrataciones para sedes de embajadas, consulados y organismos internacionales, así como también las destinadas a personal diplomático y consular o perteneciente a dichos organismos internacionales.

b) La arrendación de viviendas con muebles que se alquilen con fines turísticos en zonas aptas para ese destino. Cuando el plazo del alquiler supere los seis meses, se presumirá que el contrato no tiene fines turísticos.

c) Las ocupaciones de espacios o lugares destinados a la guarda de animales, vehículos u otros objetos, y los garages y espacios que formen parte de un inmueble y que hubieran sido alquilados por separado para guarda de animales, vehículos u otros objetos.

d) Los alquileres de puestos en mercados o ferias.

e) Las locaciones en las que el Estado nacional, el provincial, los municipios o entes autárquicos sean inquilinos.

La comisión máxima para los corredores o intermediarios será de dos meses de alquiler: uno a cargo del propietario y otro a cargo del inquilino. Para la fijación del canon se tomará el valor del alquiler correspondiente a los primeros seis meses del contrato.

De acuerdo al proyecto, el dinero entregado en concepto de fianza o depósito en garantía deberá ser en moneda de curso legal y dicha cantidad, al finalizar el contrato, deberá ser devuelta reajustada por los mismos índices de actualización utilizados durante el transcurso del contrato y sus prórrogas. Por su parte, el propietario no le podrá exigir al inquilino que afiance su obligación con la puesta en garantía de más de un inmueble de la misma jurisdicción en donde se ejecuta el contrato de alquiler.

El Servicio Arbitraje Previo en las Relaciones de Locación Urbana se creará en el ámbito de la Secretaría de Comercio dependiente del Ministerio de Economía y Finanzas de la Nación y actuará a nivel nacional. Su sede estará en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y en las dependencias que se creen en el resto del país.

Este nuevo servicio se ocupará de los reclamos efectuados por los inquilinos que no superen el monto de 20 Salarios Mínimo Vital y Móvil y será obligatorio para el propietario indicado por el reclamo.

Respecto a su modo de funcionamiento, Donda explicó que "el reclamante deberá presentarse ante el Servicio de Arbitraje Previo en las Relaciones de Locación y la sola presentación interrumpirá los plazos de prescripción para iniciar demanda ante los Juzgados Nacionales en lo Civil".

"El reclamo deberá constar de un relato sucinto de los hechos, nombre y apellido de ambas partes, domicilios y el reclamo expresado en una liquidación. Una vez presentado, el árbitro designado deberá citar a las partes a una audiencia dentro del plazo de 5 días hábiles, cuya asistencia es obligatoria para ambos", detalló.

"En caso de que alguna de las partes se ausente a la primera audiencia, se fijará en ese acto, una segunda fecha, dentro del plazo de 10 días", expresó y agregó: "la inasistencia a ambas audiencias de la parte locadora será penada con una multa cuyo monto será equivalente a un Salario Mínimo Vital y Móvil que será destinada al inquilino".

De acuerdo a la autora del proyecto "en la audiencia, el árbitro deberá propiciar al arribo de un acuerdo entre las partes. En caso de que se arribe a uno, el mismo deberá ser enviado, dentro del plazo de 3 días, a la Secretaría de Comercio para su homologación o no. La resolución de la Secretaría debe ser dictada dentro del plazo de 5 días. En caso de homologación del acuerdo, deberá notificarse ésta a las partes, momento a partir del cual empieza a correr el plazo para su cumplimiento".

"En caso de que la Secretaría de Comercio no homologue el acuerdo, deberá dejar constancia de las observaciones y los lineamientos necesarios que las partes han de seguir para poder llegar a un acuerdo homologable. En dicho caso, se citará a una nueva audiencia a las partes a fin de llegar a un nuevo acuerdo susceptible de ser homologado", manifestó.

Asimismo, explicó que "en caso de que las partes no arriben a un acuerdo, el árbitro tendrá un plazo de 10 días para dictar un laudo, el cual será recurrible por las partes ante la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil dentro del plazo de 5 días de notificada. Los laudos consentidos serán ejecutables ante los juzgados nacionales de primera instancia en lo civil".

Finalmente, Donda aclaró que "todo el procedimiento será gratuito para el locatario y la tramitación ante el Servicio de Arbitraje Previo en las Relaciones de Locación podrá contar o no con asistencia letrada".

Después de los primeros 9 meses, el inquilino podrá disolver el contrato pero deberá notificarle en "forma fehaciente" su decisión al dueño mínimanente 60 días antes de la fecha en que se reintegrare el inmueble arrendado. Al momento de desocupar la vivienda, hasta los primeros 18 meses, el inquilino deberá abonarle al propietario, en concepto de indemnización, un mes y medio de alquiler o sólo un mes si esto ocurre después de ese plazo.

En su proyecto, Donda establece que "el contrato de locación deberá celebrarse, interpretarse y ejecutarse de buena fe atendiendo prioritariamente al derecho a la vivienda de la persona y su grupo familiar. El principio de buena fe se extiende a todas las etapas de negociación y ejecución del contrato. En caso de duda [...] habrá que estar siempre a favor del locatario, salvo prueba en contrario".

Al presentar su proyecto, la diputada de Libres del Sur argumentó que "el Estado argentino tiene la obligación de garantizar el derecho a la vivienda digna a todos sus habitantes. En la última década la población residente en villas creció en 56.165 habitantes nuevos, es decir, 52%, mientras que la población de la ciudad consolidada creció sólo un 2.1%".

En este sentido, indicó que "el 32,1% de las familias en la Ciudad de Buenos Aires, alquila su vivienda, mientras que el 20% de las vivienda en la misma ciudad se encuentra desocupada" y agregó: "en la Provincia de Buenos Aires, 700.000 son hogares alquilados, lo que representa a más de 1,4 millón de personas y en Rosario el 21,4% de las familias alquilan su vivienda".

Asimismo, señaló: "creemos necesario llevar adelante todo tipo de política pública destinada a el estado de la vivienda en nuestro país. La realidad es que las personas que desean alquilar una propiedad con fines de vivienda se ven sometidas cada vez con mayor intensidad a exigencias desmedidas".

Según Donda, "el uso de garantías compradas o truchas, que se ponen a disposición de los propietarios, hace que estos exijan propiedades de un familiar directo o soliciten más de una propiedad. El Estado, en lugar de implementar medidas para detectar estos casos y evitar la defraudación que ello conlleva, deja librada a la voluntad de las partes las exigencias por más desmedidas que parezcan".

"Así, propietarios y locatarios se encuentran entrampadas en una lógica perversa que afecta al mercado, con la diferencia que los locatarios llevan la peor parte, pues no pudiendo tener la capacidad de ahorro para adquirir una vivienda, se ven obligados a soportar los costos que se incrementan día a día", expresó.

Por otra parte, explicó que "el lapso de tiempo mínimo fijado en la ley actual es solo de dos años, lo que obliga a los inquilinos a vivir en una mudanza permanente y no tener garantizado un plazo razonable de tiempo previsible en estos contextos inflacionarios", y añadió que "el lapso de preaviso es solo de un mes en el que el locatario debe hacer un sinfín de gestiones y tener preparado un gran desembolso de dinero para alquilar otra propiedad".

La CAPHyAI está presente en la zona norte

[BPN-14/10/14] La Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) extendió su presencia a la zona norte bonaerense. El Dr. Cristóbal Orlando Ruano, exdirigente de la entidad, comenzó a participar como columnista de un programa de radio en San Fernando, en su calidad de representante de la CAPHyAI y está al frente de una delegación que funciona desde hace dos años en San Isidro.

El pasado 17 de septiembre, Pequeñas Noticias lo entrevistó en los estudios de FM La Barca 88.3, donde todos los miércoles responde las consultas de los oyentes en el espacio que tiene la CAPHyAI en el programa "Puertas Abiertas" que conduce María Bradley y se transmite de lunes a viernes de 9 a 11:30 horas.

Según explicó el Dr. Ruano, "la Cámara aspira a divulgar los temas relacionados con la propiedad horizontal porque considera que cuanto más sepan los consorcistas, mejor van a ir las cosas. La idea es que los administradores vayan cambiando esa imagen no exactamente buena que tienen para que se conozca cómo es la actividad, ya que en general los consorcistas no lo saben y no tienen por qué saberlo".

"En el programa se reciben llamados, se aceptan preguntas de distinta índole -siempre con respecto a la propiedad horizontal- y lentamente la gente se va interesando. Paulatinamente se va sintiendo la recepción. Es un trabajo de cierto tiempo y de hormiga. Hay que ir llegando al oyente de a poco", expresó.

Sobre la modalidad de su columna, el Dr. Ruano explicó "elijo un tema, lo desarrollo -sin perjuicio que cualquier oyente puede proponer otro- y lo expongo en el siguiente programa. La explicación no es demasiado larga para no cansarlos y trato de no ser demasiado técnico para que los oyentes no se duerman", y subrayó que: "hay que ir a lo práctico y a lo cotidiano porque si no uno los envuelve en artículos del Código Civil que no creo que les interesen demasiado. La gente quiere saber qué se hace puntualmente ante determinada situación".

Respecto a las consultas de los oyentes, destacó que "llaman más los consorcistas porque en general el administrador que es profesional, que trata de capacitarse, que trata de llegar a las cámaras y de asociarse, está un poco más informado".

En este sentido, detalló que "las quejas de los vecinos más comunes son: los ruidos molestos, las mascotas, los problemas con el vecino y que el administrador no hizo nada", y agregó: "con el administrador también están los conflictos de siempre: si hace, si no hace y el famoso tema sobre qué es común y que es privado en un consorcio".

Por último, aclaró: "generalmente vengo yo al programa pero también vienen los demás asesores legales de la Cámara. Les cuesta un poquito porque son de Capital Federal y es un trecho largo hasta acá, pero este espacio es de la CAPHyAI y cualquiera que esté en él, la está representando".

Se trata de una radio que pertenece a la Parroquia Nuestra Señora de Aránzazu que, según indica su sitio Web, comenzó a funcionar el 8 de diciembre de 2001 enmarcada en un proyecto que busca acompañar y compartir "la palabra de Dios y todo lo que tiene que ver con ella en cuanto a servicio, acompañamiento fraterno y expresiones de arte. En suma, a recorrer con ellos el camino de la verdad y la vida". Está centrada especialmente en la población de San Fernando, Tigre, San Isidro e Islas del Delta.

Respecto a esta filial de la CAPHyAI, el Dr. Ruano informó que "la Cámara abrió hace dos años y pico una delegación en San Isidro y allí brinda a la comunidad asesoría legal. Está ubicada en la calle Acassuso 267, 1º piso, oficina 9 y atiende todos los días de 14 a 17 horas, con intención de ampliar ese horario en la medida en que vaya llegando más gente".

"El objetivo es difundir la propiedad horizontal y tratar de ayudar o de informar tanto a administradores como a propietarios. Dado el crecimiento de zona norte, a veces se vuelve difícil llegar hasta Perú 570 en Capital Federal ya sea por problemas de transporte o de tráfico si se viaja en auto", manifestó.

Entrevista a Emilio Rossi

[BPN-14/10/14] A fines del mes pasado, Pequeñas Noticias entrevistó a Emilio Rossi, titular de Prevind-Fuegotecnic y experto en seguridad y protección contra incendios, quien explicó qué son las instalaciones fijas contra incendios, enfatizó el rol de los administradores al respecto y aconsejó cómo contratar una empresa proveedora de servicios. Auguró también que el Gobierno porteño controlará que se cumplan las normativas que regulan la actividad.

Emilio Rossi: Las instalaciones fijas contra incendio están compuestas por una red de caños hidrantes interiores con su correspondiente manguera y lanza. En algunos edificios -dependiendo de su año de construcción y tipo- pueden tener abastecimiento de agua propio, tanques de reserva para incendio, bombas o hidroneumáticos para dar la presión y el caudal necesario exigido por el Código de Edificación. Dependiendo de la cantidad de pisos y para construcciones a partir de los años 80, las instalaciones contemplan cañerías secas para que los bomberos inyecten agua conectando la autobomba a la boca de impulsión. Los edificios con segundo subsuelo de cocheras poseen además rociadores automáticos.

En edificios más modernos, según el tipo y destino de las unidades, -como es el caso de las torres en Puerto Madero y otras zonas de reciente expansión inmobiliaria- poseen detectores de humo (alerta de incendio) y rociadores en los palieres y áreas de servicio.

CGR: ¿Qué tipo de mantenimiento requieren?

ER: Las normas internacionales y ahora las nacionales entienden que una instalación contra incendio es un elemento indispensable para proteger la seguridad de los ocupantes de un establecimiento. Es por eso que las frecuencias y protocolos que se deben acatar contemplan estándares muy altos.

Si cumplimos con las normativas podremos salvar vidas, atenuar efectivamente un siniestro seguido de fallecimientos, evitar pérdidas materiales y estar cubiertos ante posibles demandas acompañando las exigencias de las aseguradoras. De este modo, podremos acceder a los beneficios del resarcimiento económico ante pérdidas materiales por los seguros contratados.

Es muy importante considerar estos requisitos y más aún a partir de las nuevas leyes que cargan toda la responsabilidad en la administración profesional.

El mantenimiento debe ser preventivo y recurrente para asegurar el buen funcionamiento del sistema cuando -en caso de un incendio- sea requerido. Producto de estos mantenimientos preventivos, surge ocasionalmente la necesidad de realizar también mantenimientos correctivos, para reparar o reemplazar los elementos defectuosos que integran la instalación (válvulas hidrantes, volantes, lanzas, bombas, cañerías defectuosas o mal emplazadas, hidroneumáticos etc.).

ER: Existen prioridades a la hora de resguardar la vida y los bienes de los ocupantes de un edificio. Los servicios que están para el cuidado y bienestar de los consorcistas deben ubicarse en primer lugar al momento de decir cumplir con las leyes y normativas que regulan estas actividades. El mantenimiento de estos servicios (ascensores, incendio, balcones y marquesinas, electricidad, gas, calderas, etc.), es prioritario para asegurarnos la tranquilidad de haber hecho lo correcto para evitar cualquier accidente seguido de fallecimientos, resguardar los bienes y patrimonio del edificio, cumplir ante las aseguradoras mejorando nuestra posición ante los reclamos y demandas que debamos hacer en caso de incumplimiento del contrato y mantener indemne al administrador y a los propietarios ante demandas penales y civiles, y multas por incumplimientos.

CGR ¿Cuál es el rol de los consorcistas y administradores en el mantenimiento de instalaciones fijas?

ER: Es muy importante llevar conocimiento al consorcista. Este tipo de servicio implica trabajos especializados, empresas con profesionales matriculados y responsables ante el usuario y autoridades gubernamentales, con la infraestructura necesaria para llevar adelante eficientemente las tareas, además de contar con los elementos necesarios para realizar los ensayos y pruebas de laboratorio de las instalaciones.

Venimos estudiando desde hace tiempo todas las normativas y leyes que ponen en cabeza de los administradores su cumplimiento, aumentando su carga laboral y comprometiendo su matrícula profesional.

Hace unos días se han modificado los requisitos para cumplir con el certificado de Edificio Seguro, el cual había que presentar obligatoriamente al momento de la renovación de la matrícula profesional del administrador. Uno de los requisitos que se debía cumplir para otorgar el certificado, es haber realizado el control y mantenimiento de la instalación contra incendio, poseer el libro, la plancheta de habilitación, las rutinas de conservación y el certificado de operatividad.

CGR ¿Por qué cumplir con la Disposición 415 (mantenimiento de la instalación fija contra incendio) que es tan costosa para algunos consorcios?

ER: El impacto económico que produce este servicio en los consorcios se debe a varias razones. Durante muchos años se ha relegado el mantenimiento de este tipo de instalaciones. Al entrar en vigencia la normativa, la mayoría debieron ser reparadas como consecuencia de no haberles realizado, en su momento, el mantenimiento preventivo. Por eso, poner en condiciones a todos los elementos constitutivos que componen una instalación requiere de un mayor costo de implementación.

Seguramente, una vez regularizado el parque de instalaciones de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, los mantenimientos serán menos costosos.

CGR ¿Cómo atenuar el impacto de este costo en las expensas?

ER: El impacto en las expensas se debe atenuar con la negociación a través del administrador y su proveedor certificado para buscar las soluciones y alternativas más convenientes para el consorcio.

En la actualidad, se encuentran registradas más de 60 empresas, por lo cual tenemos suficiente oferta para atender la demanda y seguramente el proveedor de confianza podrá colaborar con la mejor propuesta económica y financiera para poder cumplir.

En virtud de ello, creo que las empresas proveedoras deben comprometerse seriamente con su cliente administrador, llevarles tranquilidad y seguridad, ayudarlos a cumplir otorgando mejor financiación para atenuar el impacto de las cuotas en el valor de las expensas mensuales, brindarle atención dedicada y personalizada para poder discutir mejores soluciones entendiendo que todos los consorcios no son iguales y que manejan presupuestos diferentes.

El administrador y el proveedor deben comunicarse con mayor frecuencia, comprometerse para arribar a la mejor solución económica y financiera de modo que se pueda cumplir con todas las nuevas normativas vigentes y así, de este modo, evitar multas y reclamos.

ER: No me consta si existen en la actualidad empresas truchas. Si existieran sería muy difícil para ellas ofrecer el servicio al sector de la propiedad horizontal a través de los administradores.

CGR ¿Cómo identificarlas para no dejarse engañar?

ER: Hoy en día los administradores profesionales pueden determinar rápidamente -y especialmente por el nivel de información que manejan- si la empresa cumple o no con los requisitos necesarios. Generalmente consultan a través de Internet o solicitando la documentación que acredita que tienen las habilitaciones, registros y matriculas obligatorias que se exigen para desarrollar la actividad.

En la actualidad, los servicios que son considerados de alto riesgo para los ocupantes de un edificio están regulados por la ciudad de Buenos Aires a través de leyes, decretos y disposiciones. Estos servicios deben ser realizados y facturados por el registrado o matriculado. En ningún caso y bajo ninguna circunstancia pueden ser tercerizados o comercializados por entidades no registradas. Tanto la Ley 941 y su modificatoria, la Ley 3.254, como la Ley 24.240 de Defensa del Consumidor, lo prohíben. La razón fundamental de esto es que son servicios que atienden a la seguridad de las personas, los ocupantes y visitantes de un edificio o establecimiento público.

En este sentido, el administrador debe asegurarse la trazabilidad de la contratación desde el presupuesto, los remitos, las facturas y los certificados que emita el prestador. De este modo, no sólo cumple con las exigencias emanadas de las normativas sino que se asegura la garantía del servicio contratado, mejora su posición jurídica ante reclamos a las aseguradoras por daños y mala praxis, y protege su matrícula profesional ante las autoridades gubernamentales y también ante la sociedad.

Otros de los instrumentos que son absolutamente necesarios para llevar adelante una contratación exitosa y sin riesgos son: exigirle al proveedor -al momento de la contratación- la emisión de la cláusula de no repetición a favor del edificio y el administrador. De este modo se asegura que el personal de la empresa contratista está debidamente asegurado y que posee los seguros de ley vigentes y al día. Exigiendo este documento, ningún empleado de la empresa contratada podrá repetir un juicio por accidente o muerte hacia el consorcio o el administrador. Como los contratistas suelen accidentarse en los edificios, a esta herramienta hay que considerarla de suma importancia si queremos estar tranquilos y cubiertos.

CGR ¿Cómo conocer a la empresa que se va a contratar?

ER: Es muy importante conocer los recursos e infraestructura de la empresa que se contrata. Prevind-Fuegotecnic viene cursando desde hace tiempo, invitaciones a nuestros clientes para que conozcan nuestra planta y al personal directivo responsable de los servicios. El objetivo es que el administrador conozca a su empresa proveedora, comprobando las instalaciones con las que cuenta, su infraestructura y los procesos que realiza para la ejecución de los trabajos.

Hemos advertido muy satisfactoriamente que el administrador, al hacer esta experiencia, además de contactarse con el personal, poder observar la máquina y herramienta necesaria para que se realicen las tareas y los procesos que se llevan a cabo para dar cumplimiento a las normativas y regulaciones, reciben un gran conocimiento tanto como la seguridad y certeza al momento de poder transmitir a sus administrados con mayor claridad, los beneficios de contar con proveedores calificados. Estas prácticas sería muy interesante que se hagan extensivas hacia otros proveedores de servicios y especialmente a aquellos servicios de riesgo.

Los consorcios también están alcanzados por Ingresos Brutos

[BPN-14/10/14] El 1 de octubre, la Agencia de Recaudación de la provincia de Buenos Aires (ARBA), recordó -mediante un comunicado- que aquellos consorcios que realicen alguna actividad económica de carácter oneroso deberán inscribirse en el impuesto sobre los Ingresos Brutos. Anunció también que notificó a los administradores bonaerenses que deben cumplir con la legislación vigente. Todo hace suponer que esta notificación precederá inspecciones del ente recaudador provincial para detectar a infractores.

Según el comunicado de ARBA se inició "un proceso de notificación a diferentes personas físicas y jurídicas para que, en caso de corresponderle, se inscriban en el impuesto sobre los Ingresos Brutos. En ese marco, se notificó a las administraciones de consorcios de propiedad horizontal para que cumplan con lo que establece la legislación vigente, en caso de que éstas tengan actividad económica de carácter oneroso en territorio de la Provincia de Buenos Aires".

En principio, el ente fiscalizador detalló que "la obligación de comenzar a tributar en esta actividad recae sobre aquellas asociaciones que, además de las actividades propias de su objeto constitutivo previsto en la Ley 13.512 (Régimen de la Propiedad Horizontal), desarrollen otra u otras que configuren el hecho imponible del tributo" y explicó que "estas pueden ser, por ejemplo, el alquiler de la terraza para la instalación de antenas, el usufructo de algún espacio común para realizar publicidades, etc.".

Aclaró también que "no deberán tributar aquellos consorcios que su única actividad sea administrar y conservar los lugares pero sí aquellos que realizan actividades a título oneroso (no necesariamente lucrativas) y que exceden el ámbito del Régimen de la Propiedad Horizontal, lo que da lugar a la configuración del hecho imponible tipificado en el Art. 182º del Código Fiscal" y señaló que "resulta habitual en este sector la prestación de  servicios a terceros- al margen de la actividad específica del consorcio- tales como el alquiler de unidades funcionales".

Es de destacar que el Art. 182º del Código Fiscal establece que "el ejercicio habitual y a título oneroso en jurisdicción de la provincia de Buenos Aires, del comercio, industria, profesión, oficio, negocio, locaciones de bienes, obras y servicios, o de cualquier otra actividad a título oneroso -lucrativo o no- cualquiera sea la naturaleza del sujeto que la preste, incluidas las sociedades cooperativas, y el lugar donde se realice (zonas portuarias, espacios ferroviarios, aeródromos y aeropuertos, terminales de transporte, edificios y lugares de dominio público y privado y todo otro de similar naturaleza), estará alcanzada con el impuesto sobre los Ingresos Brutos".

De acuerdo a ARBA, la Agencia evaluará la documentación presentada y dejará sin efecto o no el reclamo del contribuyente, conforme a las facultades que le confiere el Código Fiscal (Ley 10.397 y modif. T.O. 2011).

Proyecto de renovación de la red de gas en consorcios

[BPN-14/10/14] El pasado 15 de agosto, el senador Horacio López (UCR) presentó un proyecto de ley en el Senado de la Provincia de Buenos Aires para renovar la red de gas en edificios de la ciudad de Bahía Blanca que tengan más de 30 años de antigüedad y sus instalaciones se encuentren obsoletas.

López propone crear un "Plan Piloto de Gas Natural Domiciliario" en esa ciudad que de ser aprobado creará un Comité de Coordinación, Consulta y Seguimiento que relevará las instalaciones, determinará un plan de reparación pertinente y propondrá instrumentos financieros para que los consorcios puedan acceder a créditos que les permitan afrontar los gastos. Además, se creará un Registro de Profesionales Gasistas.

El proyecto, que se presentó bajo el número E 212 2014 – 2015, consta de 11 artículos, de los cuales uno es de forma. El pasado 9 de septiembre ingresó a la comisión de "Obras y Servicios Públicos" y posteriormente girará a las comisiones de "Presupuesto e Impuestos" y "Legislación General".

Específicamente, el proyecto establece la creación de un plan de carácter obligatorio "para los edificios de propiedad horizontal de Bahía Blanca con 30 años o más de antigüedad, contados desde la fecha de su construcción, cuyas instalaciones de gas natural se encuentren obsoletas o fuera de las disposiciones legales correspondientes y que pongan en riesgo la seguridad de las personas".

En este marco, se constituirá un Comité de Coordinación, Consulta y Seguimiento integrado por un titular y un suplente en representación de cada una de las siguientes instituciones: la Cámara de Administradores de Propiedad Horizontal de Bahía Blanca (CAPHBB), la Cámara de Instaladores de Gas y Afines de Bahía Blanca, el Sindicato Único de Trabajadores de Edificios y Rentas de Bahía Blanca (SUTERH), la Asociación de Productores de Seguros de Argentina Delegación Bahía Blanca, el Colegio de Ingenieros, Distrito I de Bahía Blanca, el Colegio de Arquitectos, Distrito X de Bahía Blanca, el Colegio de Técnicos de Bahía Blanca, el Honorable Concejo Deliberante y el Departamento Ejecutivo de Bahía.

Asimismo, el proyecto dispuso que el Comité -que establecerá su funcionamiento a partir de su propio reglamento- oficiará de árbitro, contribuirá con propuestas y servirá de nexo con los administradores de los consorcios afectados.

Según aclaró López, "sus integrantes no tendrán responsabilidad civil, profesional o penal por los distintos incumplimientos de la legislación vigente o por los daños y perjuicios que se pudieran ocasionar por parte de los consorcios de edificios, los administradores, la licenciataria del servicio de gas, el ente regulador (ENERGAS) y los profesionales gasistas matriculados que realicen las obras que les fueran encomendadas".

De acuerdo a la iniciativa, "el Comité de Coordinación, Consulta y Seguimiento tendrá a su cargo ordenar la realización de un relevamiento y determinación de los edificios que necesiten adecuaciones y el establecimiento de un plan de trabajo por parte de los consorcistas o sus administradores, a los fines de autorizar el ingreso a las herramientas financieras disponibles, el control de los trabajos que se realicen en espacios comunes, la evaluación final de los mismos y toda otra tarea que aquél establezca al dictar su propio reglamento".

 Textualmente, el proyecto indica que "cada consorcio tendrá 180 días corridos, contados a partir de la notificación, para verificar y llevar a cabo los trabajos a realizar en las unidades habitacionales. A ese fin, se deberá contratar a un gasista matriculado de primera o de segunda categoría colegiado, inscripto en el listado de profesionales matriculados proporcionado, de manera obligatoria, por la empresa licenciataria de gas natural, la que entregará al momento de la finalización de las tareas correspondientes un certificado de aptitud que además detalle los trabajos realizados".

Cabe destacar que las obras en los edificios se deberán realizar, preferentemente, entre el primero de septiembre y el primero de marzo de cada año.

Asimismo, el ente recaudatorio deberá elaborar cuadrículas que permitan realizar las evaluaciones y trabajos, atendiendo a la disponibilidad de recursos humanos y económicos.

Al finalizar esta tarea, el consorcio deberá entregarle al Comité de Control una copia del relevamiento y comunicarle si utilizará alguna de las herramientas financieras disponibles, las cuales serán propuestas por el ente. Específicamente, la iniciativa establece que el Comité "propondrá instrumentos financieros para que los consorcios y copropietarios accedan a créditos para afrontar los gastos que demanden las reparaciones. Para ello podrá acordar condiciones con la banca pública, social, como cooperativas y privada".

 Si los consorcios alcanzados por esta normativa no cumplen con esta obligación dentro de los plazos establecidos por el Comité, éste deberá informar a la licenciataria de la situación para que tome las medidas que considere pertinentes.

En este marco, el proyecto propone la creación de un Registro de Profesionales Gasistas de primera y segunda categoría colegiados. Allí deberán figurar todos los datos personales, los antecedentes técnicos de capacitación y toda información que acredite la idoneidad de las personas físicas y, en algunos casos, jurídicas.

Al presentar su proyecto, el senador López argumentó que "existen más de 500 edificios en la ciudad de Bahía Blanca construidos en las décadas del 60, 70 y 80, es decir, con más de 30 años de antigüedad y se estima que más de 100 necesitan resolver esta problemática. La mayoría de sus ocupantes pertenecen a una población de mediano nivel adquisitivo, pero hoy se encuentran jubilados" y agregó que "también hay edificios construidos en la década del 70 por planes oficiales para obreros y resulta ser el sector más castigado por la situación económica".

Asimismo, señaló que esto "conlleva la inseguridad conocida por todos acerca de los accidentes por el incorrecto uso del gas, para las personas que habitan dichos edificios, vecinos de los mismos y cualquier persona que ocasionalmente transite por el lugar y también para quienes asistan a los heridos".

"Por lo expresado, surge la imperiosa necesidad de que las instalaciones de gas se encuentren en óptimo estado para la seguridad de la población pero, para obtenerlo se debe facilitar la posibilidad económica y financiera de lograrlo", concluyó.

Pido la palabra

[BPN-14/10/14] En mayo, el periodista Norberto Malatesta publicó su primer libro titulado "Pido la Palabra, aprendé a hablar bien en público y mejorá tu performance profesional". El autor es, entre otras múltiples actividades, el editor de la revista Propiedad Horizontal de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI).

Mediante esta obra, Malatesta invita al lector a encontrar "técnicas de probada eficacia que le ayudarán a hablar en público con naturalidad y en forma convincente para pronunciar un discurso, dictar una conferencia o enfrentar a los periodistas durante un reportaje por radio o televisión. Porque la palabra también se educa".

Asimismo, ganó el Premio Raíces 2012 en el rubro "Conducción en Radio". Fue también autor del capítulo "Reglas básicas para manejarse en entrevistas por televisión" en el libro "Oratoria contemporánea - Para aprender a hablar en público" de Ignacio Di Bartolo y Alberto Bustamante, editado por Corregidor en septiembre de 2006 

Rincón Solidario

Hay una propietaria que no entiende razones

Soy administradora voluntaria de un consorcio en la CABA y soy propietaria de una de sus unidades.

Tengo todos los papeles en regla tal como lo he demostrado. Hasta tengo el comprobante de haber hecho el curso de administradora.

En el consorcio hay una propietaria que no entiende razones.

La misma es propietaria de una unidad que tiene un porcentual del 5,78% pese a lo cual pretende manejar el consorcio.

El resto del consorcio avala mi designación como administradora.

No deseando seguir más con sus estúpidos planteos sin fundamento desearía saber cómo proceder ya que es imposible demostrarle que está en un error.

Espero su respuesta que agradezco desde ya.

Saluda atentamente.

Beatriz [CABA]

(3/10/2014)

Estimada Beatriz:

Estoy más que segura que cuando asumió su función como administradora no se imaginó que algo así se le podía presentar, sin embargo es muy común. 

Cada tanto nos encontramos con consorcistas que, por tener un porcentaje alto, pretenden asumir una función que no les fue designada y que el resto, como bien dice, no avala. 

Además, vivir donde se administra tampoco es fácil, pero USTED asumió una tarea importantísima y si realmente le interesa continuar desarrollándola para beneficio de todos, sáquele provecho a la actitud de esta persona. En vez de ponerse a discutir con ella, tome en cuenta lo que dice dejando en claro que es una propietaria más, que su opinión es importante pero quien decide es la asamblea.

En definitiva, le recomiendo que se remita a cumplir con su función y que sean los hechos el fiel reflejo de su profesionalidad y no los dichos o aspiraciones de otros. 

Saludos cordiales, 

Maria Mercedes Orueta Cossi

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Maria Mercedes Orueta Cossi es abogada especialista en propiedad horizontal y titular del blog Asesoramiento Consorcios (https://asesoramientoconsorcios.blogspot.com.ar). Por cualquier consulta se la puede llamar al teléfono 4931-4450, al móvil (15)6570-8018 o escribir a asesoramientoconsorcios@yahoo.com.ar.

Tiran basura en el patio del primer piso

Señores:

Querría saber si existe alguna normativa específica contra aquellos habitantes de un consorcio que tiran basura en el patio del primer piso.

¿Hay alguna ley nacional o local que prevé sanciones contra este proceder?

María Luisa [CABA]

(1/10/2014)

María Luisa:

Desconozco si dentro de la legislación municipal existe alguna disposición, ordenanza, decreto etc. que se refiera puntualmente al tema por Ud. planteado.

De todas formas la Ley 13.512 prevé la prohibición de arrojar basura desde cualquier lugar de un edificio en P.H. mediante el Art. 6º donde prohibe a todo propietario o simple ocupante a "perturabar con ruidos o de cualquier otra manera, la tranquilidad de los vecinos...". En esa frase genérica se incluye obviamente el arrojar basura desde los pisos superiores. 

En casos similares en que nos tocó actuar, fuimos a la Justicia invocando este artículo y el Art. 15º de la referida ley que legisla sobre el procedimiento "sumarísimo" de este tipo de juicios. 

Le recomiendo asimismo que lea el reglamento de copropiedad, a fin de conocer si hay alguna norma expresa que prevea el caso.

Saluda

Alberto Anibal Gabás

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El Dr. Alberto Anibal Gabás, abogado especialista en Propiedad Horizontal y autor de numerosos libros sobre el tema es Conjuez de la Suprema Corte de la Provincia de Buenos Aires. Ha obtenido en el 2004 y 2005 el segundo y primer premio sobre los ensayos "Derecho sobre Construcción en el Régimen de Dominio Horizontal" y "Condominio y Propiedad Horizontal. Suma y Producto de la Voluntad Colectiva" respectivamente. Para cualquier consulta se le puede escribir un e-mail a albertogabas22@hotmail.com.

Un estacionamiento de motos contiguo al gas

En nuestro edificio tenemos la administración de un propietario.

Necesitamos orientación para conocer pasos a seguir por la ocupación indebida de espacios comunes.

Existe un creciente estacionamiento de motos de moradores en un patio interno del edificio, contiguo a los juegos para niños y al gabinete de gas.

Esto preocupa por el riesgo de una eventual responsabilidad civil.

Se trató de persuadir a sus propietarios y -ante la exigencia de la última asamblea- se cursó nota individual con firma de recepción resaltando la violación al reglamento de copropiedad, sin resultado alguno.

Desde ahora, gracias por vuestra atención.

Raúl [Caseros]

(7/10/2014)

Estimado Raúl,

Sin duda las cuestiones convivenciales representan los inconvenientes más complejos en el desafío de la vida consorcial.

En primer lugar, es obvio que la ocupación de un sector común del edificio contrario a su destino es una violación del reglamento de copropiedad y administración. Este es un contrato que cada uno de los propietarios ha aceptado en todas sus partes en ocasión de la firma de la escritura como acto de perfección del dominio. Por tanto, como toda violación a una obligación contractual, es pasible de ser reclamada en instancias judiciales.

Aquí hay un agravante: se trata de ocupar con una motocicleta, lo cual es un objeto “delicado” que potencia su peligrosidad al encontrarse cercano a los espacios del gabinete de gas. Entonces, en esta oportunidad no sólo entra en juego el reglamento de copropiedad y administración, sino la Ley 13.512 (una ley nacional!), en cuyo Art. 6º prohíbe el depósito de mercaderías peligrosas para el edificio o ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble. Esto refuerza los fundamentos y legitimidad del consorcio para realizar los reclamos correspondientes.

Luego de la nota individual cursada, sería una carta documento el medio fehaciente de intimación indicado como paso previo a la instancia judicial.

Ahora bien, se conoce que los tiempos procesales de nuestra Justicia no solo son extremadamente lentos, sino que dicho factor, sumado a sus costos, desalienta la acción por estas vías. Por ello, podemos tener en cuenta dos alternativas previas:

a) La confección de un reglamento interno: para que esto sea realmente útil y no termine sujeto al mismo sentido de ineficacia práctica inmediata de un reglamento de copropiedad que no contempla cuestiones del desenvolvimiento cotidiano del edificio, es aconsejable que posea un sistema de apercibimientos y multas posteriores. Esto debe ser correctamente instrumentado a través de la asamblea para “legislar” sobre las facultades de la imposición de multas, su incorporación a las expensas (en analogía a un gasto particular), y otras cuestiones tan específicas como importantes.

Claro está que este instrumento no puede contradecir y menos modificar el reglamento de copropiedad y administración en ninguna de sus partes, sino que se puede pronunciar sobre lo que el anterior no contempló o bien lo hizo vagamente.

Ahora bien, si el reglamento posee una mayoría calificada para dictar un reglamento interno, bastará con alcanzar este número de votos para que comience a regir. Sin embargo, si nada dice, hay un gran debate respecto a la aplicabilidad de este documento, toda vez que es un instrumento interno y de existencia no obligatoria. Por tanto, siguiendo la anterior postura, exigiría la aceptación y notificación específica del propietario para ser pasible de ser sometido a sus condiciones (obligaciones, sanciones, etc).

b) El arbitraje o mediación: en este caso, se intentará llegar a un acuerdo en un ámbito que tiene numerosas ventajas sobre el procedimiento judicial, entre otras: el tiempo, los costos y la inapelabilidad.

Aquí siempre es recomendable encontrar un árbitro especializado en este tipo de conflictos (incumplimiento de reglamentos de copropiedad).

Esperando haber arrojado luz sobre tu consulta, te saludo Atte.

Pablo Acuña

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Pablo Acuña es abogado, administrador y director del medio Pintando Horizontes del partido de Caseros en la Pcia. de Buenos Aires. Para cualquier consulta se lo puede contactar en su comunidad de Facebook https://www.facebook.com/pintandohorizontes o en su cuenta de Twitter https://twitter.com/pintandohorizon o mandar un email a pabloa@alas-admconsorcios.info.

Carta modelo de Scauzillo

Hola Cristian, aquí te la copio.

Un saludo grandote.

Antigüedad de los suplentes

Hola Beatriz, a jugzar por la antigüedad del trabajador deberás abonarle el 2% de la categoría correspondiente al salario según la escala del ayudante permanente sin vivienda de 4º categoría que actualmente (según la escala del 09/2014) es de $139.81.

La cláusula que modificó este importe se publicó el 27 de julio de 2009, es la Disposición 106/09 y dice: "A partir del mes de mayo del corriente año la bonificación por antigüedad para los trabajadores de las categorías de media jornada, suplentes y jornalizados (inciso d, e, h, n y p del artículo 7 y 8) será del 1% del sueldo básico de los ayudantes permanentes sin vivienda de cuarta categoría".

Por lo tanto si el trabajador ingresó a su actividad antes de esa fecha no se puede modificar lo que cobraba por año de antigüedad, pero si lo hizo después de esa fecha entonces sí se le abona la mitad, actualmente $69.91

Un saludo grandote.

Hola Adriana, reitero un mail que respondimos hace un tiempo y actualizo los últimos valores.

"Antes de responder fui a la fuente que es la resolución que homologó el acuerdo entre el SUTERH y las cámaras que representan a los administradores (UADI, AIERH y CAPHyAI).

El punto d) del acuerdo dice: "Que para las zonas de la Ciudad de Buenos Aires donde ya exista la obligación de disponer los residuos en estos contenedores y/o recipientes, se abonarán a los trabajadores y trabajadoras de edificios los siguientes adicionales:

- Hasta 25 unidades funcionales: $150

- Por cada 25 unidades funcionales más, se adicionan $50 cada vez

Estos adicionales quedarán sujetos a los aumentos proporcionales que se establezcan en las escalas salariales del convenio colectivo de trabajo de la actividad..."

En la tabla que sigue, vemos cómo aumentó este adicional en relación a los porcentajes de aumento de las escalas salariales y cómo debería aumentar también el importe correspondiente a las 25 unidades extras y al valor por unidad:

Un saludo grande.

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