Lisandro Cingolani criticó duramente el modelo de Mis Expensas

[BPN-25/08/14] El pasado 6 de agosto, el Dr. Lisandro Cingolani, tesorero de AIPH (Administradores Independientes de Propiedad Horizontal) y socio gerente de Administración Global, criticó duramente el programa Mis Expensas del Gobierno de la CABA. Aseguró que la liquidación de expensas como documento no está regulada en ninguna norma, que el reglamento de copropiedad es el que debe establecer la forma en la que se calculan y distribuyen las cargas comunes y que es difícil que la intervención del Estado en relaciones privadas se pueda sostener. Aclaró también que quien emite las expensas es el consorcio y no el administrador y que las disposiciones del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires no especifican qué partes del "modelo" son orientativas y cuáles estrictamente obligatorias.

En primer lugar Cingolani explicó que el programa Mis Expensas "regula la liquidación de expensas pero ésta, como documento, no está regulada en ninguna norma, es decir, no existe un documento que se llame liquidación de expensas que sea obligatorio".

"Ningún tipo de regulación habla de liquidación de expensas, sin embargo aparece una disposición que dice cómo tienen que ser. Ahí hay un primer choque para tener en cuenta. Se regula algo cuya existencia no es obligatoria", expresó.

En otro orden de cosas, argumentó que "el artículo 8º de la Ley 13.512 (Ley de Propiedad Horizontal) dice que el reglamento establece la forma en que se calculan y se distribuyen las cargas comunes. Es decir, el reglamento con poder derivado del la ley nacional es quien dice como funcionan las liquidaciones de las expensas comunes y las contribuciones para el mantenimiento de los consorcios".

"Lo que el reglamento sí puede decir -como de hecho algunos lo dicen- es que se tiene que establecer un monto anual y dividirlo en 12 partes iguales, puede decir que las expensas son bimestrales, que las contribuciones se basen en algún otro criterio diferente que el tradicional, etc.", señaló.

Por otra parte, Cingolani afirmó que "la relación entre el propietario, el consorcio y el administrador es una relación típicamente privada. Es muy difícil que el Estado pueda imponer determinados requisitos de forma en contra de la voluntad de ambas partes en esa relación. Es muy difícil que eso se pueda sostener", y explicó: "es como si un acreedor quisiera pagarle la deuda al deudor y el Estado no se lo permitiera, es raro".

En cuarto lugar, aseguró que "en general la gente piensa que las expensas son un documento que emite el administrador y en realidad ese concepto es equivocado. Si entendemos que el consorcio es una persona jurídica, el consorcio es un ente y las expensas son un documento que emite ese ente", y ejemplificó: "para hacer la equivalencia, las empresas emiten un balance, el contador de la empresa elabora el balance o lo firma, pero él no lo emite".

Cingolani explicó que Mis Expensas impone cargas al administrador y no al consorcio porque el rol de Defensa al Consumidor debería ser defender a los consorcios y no imponerle normas, y agregó: "toda esa estructura depende de obligaciones del administrador pero si no es él quien emite las expensas entonces hay un problema de incongruencia en la persona activa de la obligación. Y esto no es un tema menor porque es algo que va a saltar en los tribunales en cualquier momento".

Los limitadores de carga reducen los accidentes

[BPN-25/08/14] El pasado 6 de agosto, el Ing. Alejandro Deleon, socio de Avaxon, alertó que el uso de limitadores o administradores de carga para ascensores reduce la posibilidad de accidentes, señaló que colaboran con los sistemas que permiten arranques y paradas más suaves y son útiles para evitar la congestión de tráfico en elevadores.

Según expresó Deleon "un limitador de carga impide que el ascensor arranque cuando está sobrecargado, es decir, cuando su peso va más allá de lo que figura en el cartel o lo que el conservador decida. Esto es para evitar que el aparato se pase de largo y quede fuera de servicio. Si un fin de semana el elevador no anda genera muchas molestias e inconvenientes, por eso es fundamental".

Además, aclaró que los pasajeros en un ascensor que posee un limitador de carga, aún en el caso de que se pase de largo por fallas de otros mecanismos, "pueden recibir algún golpe mitigado por los resortes en planta baja o quedar encerrados. Sin embargo ese ascensor nunca se va a desplomar".

En otro orden de cosas, el especialista señaló que "los ascensores modernos que cuentan con sistemas automáticos que permiten arranques y paradas más suaves (variadores de frecuencia) pueden ser peligrosos cuando no poseen un administrador de carga".

El representante de Avaxon reveló que "los variadores de frecuencia -que son los encargados de frenar el ascensor- son algo muy moderno pero si la máquina pierde el control de la velocidad, la sueltan y la dejan libre. La dejan en manos de un freno que no se usa casi nunca", y agregó: "una solución para este problema es evitar que el ascensor arranque sobrecargado".

Por otra parte, Deleon explicó a modo de ejemplo que "en un edificio de oficinas, por la mañana, cuando todos hacen cola en planta baja para tomar el ascensor, éste para llevar a destino la cantidad de pasajeros permitidos puede tardar 40 segundos. Pero si ese ascensor se detiene en todos los pisos porque todos tocan el botón de llamada -aunque no lo puedan tomar porque está completo- esos 40 segundos se transforman en 5 o 10 minutos lo que genera todavía más inconvenientes".

"Lo que ocurre en este caso es un fenómeno de congestión que pasa en todo tipo de redes. En el tráfico urbano, una avenida que puede llevar 20 mil autos por hora, cuando está congestionada, sólo puede llevar 5 mil", ejemplificó.

Por 70 pesos se puede duplicar una llave electrónica

[BPN-25/08/14] El pasado 6 de agosto, el Ing. Alejandro Deleon, socio de Avaxon, alertó que las llaves electrónicas (tarjetas RFID) tienen un sistema de protección de datos débil, pueden ser fácilmente duplicadas por un importe mínimo, advirtió que todos los chips incorporados en estos dispositivos provienen de un solo fabricante de origen chino y adelantó que en su empresa están trabajando en un desarrollo de la mano de una tecnología más segura.

En el marco de su disertación, Deleon explicó que "las llaves de acceso electrónicas (tarjetas) que se utilizaban hace 10 años –conocidas por su sigla RFID [Identificación por Radiofrecuencia]- trabajan en una frecuencia muy común (125 kilohertz) y todas utilizan un mismo chip codificado. Ese código ya ha tenido hackeos porque en realidad es muy vulnerable".

"Este código está compuesto por 3 bytes, es decir, 3 dígitos binarios. Cada uno de ellos almacena un número entre el 1 y el 255. Si se multiplica 255 por 255 por 255 –o sea 255 al cubo- da como resultado poco más de 16 millones de combinaciones. Parece un número enorme, sin embargo para el mundo y especialmente para los chinos que las fabrican todo el tiempo, esas 16 millones ya se agotaron", afirmó y agregó: "y no sólo existe ese problema. Los mismos chinos fabrican la maquinita para duplicar esas llaves".

El especialista advirtió que "los cerrajeros argentinos saben que existe esa necesidad y si uno va a una cerrajería de Mar del Plata con la llavecita del control de acceso, una copia se hace en menos de 2 minutos y sale 70 pesos".

No obstante, aclaró que "salió un sistema anticopia. A esos 3 bytes le agregaron otro y ahora tiene 4 bytes. O sea que ahora las combinaciones llegaron a los 4.228 millones que es el resultado de elevar 255 a la cuarta potencia. Simplemente se agregan más cantidad de combinaciones".

Por otra parte, Deleon anticipó que en su empresa están trabajando en un nuevo sistema más seguro basado en la tecnología "Mifare", que es la que se utiliza, entre otros, en las tarjetas SUBE. "Si bien hubo algunos intentos de hackeo y algún loco universitario o fanático consiguió abrirlas, es muy difícil porque hay que tener 20 horas secuestrada una tarjeta para abrir el código", indicó y agregó: "de todos modos si bien se pudo acceder a la información que hay adentro de la tarjeta pero no se la puede modificar ya que de hacerlo, queda inutilizable".

Volver al futuro

[BPN-25/08/14] El pasado 6 de agosto, Jerónimo Milea, desarrollador y socio de Avaxon, adelantó que en las próximas semanas mejorarán la seguridad del sistema de Administración Global y pasarán del protocolo "http" al "https" con lo que el intercambio de datos utilizará un cifrado apropiado para el tráfico de información sensible. Detalló también que en un futuro cada consorcio tendrá una plataforma personalizada y que se le creará al sistema un foro de consultas y un mecanismo de mensajes privados para mejorar la comunicación entre todos los actores.

En el marco de su disertación Milea anticipó: "vamos a mejorar el sistema de seguridad con una encriptación más alta de la que tenemos hoy. Se va a notar en las próximas semanas que vamos a pasar del protocolo ‘http’ a ‘https’. Esta conexión estará encriptada en 128 bits o más", y añadió: "hoy usamos un protocolo de administración propio y vamos a adoptar un estándar de encriptación que permita en un futuro abrir el paso a dispositivos móviles, entre otros".

De acuerdo al representante de Administración Global "hoy cuando un usuario entra al sistema ve un escritorio muy similar al que ven los administradores. La idea es que ellos puedan personalizar esto tanto para la administración en general como por consorcio con el fin de que cada uno pueda tener su estética propia y sus particularidades".

Según contó Milea "la idea es que se puedan poner noticias para que cuando el propietario entre se encuentre con las últimas novedades de su consorcio y con un tema personalizado con colores, imágenes, etc. Queremos también que se pueda personalizar como se ven los menúes porque realmente no tiene mucho sentido que los propietarios vean lo mismo que el administrador".

"Lo mas práctico es que cada uno pueda organizar eso como se le de la gana para que los usuarios cuando entren vean una imagen muy particular de lo que es su consorcio o su administración", recalcó.

En otro orden de cosas, Milea señaló que "una de las cosas que queremos hacer es mejorar la comunicación entre los clientes y nosotros, y entre ellos y los propietarios. Uno de los planteos es hacer un módulo de comunicaciones que funcionaría de una manera similar a la mensajería de Facebook".

"La idea es que esto sea una instancia superadora donde podamos dejar mensajes desconectados a usuarios que en este momento no están dentro del sistema o solicitar ayuda cuando no hay ninguno de nosotros disponible", indicó.

AIPH iniciará acciones por el mal funcionamiento del aplicativo

Ese mismo día, el Adm. Gustavo Karcher, responsable de prensa y difusión de esa entidad, explicó -mediante un correo electrónico publicado en su foro "Los Consorcistas"- que "la idea es conformar un número importante de afectados a fin de defender nuestros derechos, ya que se está atentando contra la fuente de trabajo de los pequeñas y medianas administraciones en un plan solapadamente orquestado en connivencia entre los que participan en paritarias asociados al propio Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires".

Aclaraciones y recomendaciones

[BPN-25/08/14] El pasado 14 de agosto, el Registro Público de Administradores (RPA) porteño, mediante una nueva circular, reiteró que siguen "resolviendo los errores e inconvenientes que pudieran aparecer en la carga de las declaraciones juradas (DDJJ) 2013" en el aplicativo que la ciudad desarrolló para este fin y brindó una serie de recomendaciones para aquellos administradores que todavía no realizaron el trámite. La lista de sugerencias abarca tanto el primero como el segundo paso de la carga de datos en este sistema online.

Las recomendaciones correspondientes al primer paso se refieren a la carga del certificado de "Reincidencia y Estadística Criminal", el informe de "Juicios Universales", la constancia de la AFIP^[1] del administrador y el certificado del curso de capacitación del administrador.

Sobre el segundo paso, el RPA brindó consejos para la carga del "Libro de Datos", el certificado de "Edifico Seguro", el acta en el que se aprueba la rendición de cuentas anual del administrador, la constancia de la AFIP del consorcio, el "Certificado del SERACARH^[2]" y la copia del acta de una asamblea que aprobó la DDJJ patrimonial del administrador o –en su defecto- copia del "Seguro de Responsabilidad Profesional".

El pasado jueves 21, la coordinadora del área jurídica del RPA, Dra. Alejandra Thierbach, durante la "2º Jornada de Propiedad Horizontal" organizada por APARA^[3], aclaró que el "Certificado de Reincidencia y Estadística Criminal" debe ser cargado en el aplicativo de las DDJJ tal cual se recibe del Ministerio de Justicia. Se recomendó, en lo posible usar el navegador Crome y, de causar inconvenientes, deshabilitar el antivirus durante los minutos que se tarda en descargar el archivo y "subirlo" al aplicativo.

La aclaración fue oportuna porque la sugerencia que se había difundida por la circular del RPA para la carga del "Certificado de Reincidencia y Estadística Criminal" había sido confusa y contradictoria. Por un lado el Registro indicaba -tal cual lo hace ahora- que ese documento "debe ser digital tal como lo entregan en el Ministerio de Justicia oportunamente no impreso o scanneado", pero a continuación y en el mismo párrafo, reconocía que "existe incompatibilidad entre la firma del funcionario del mencionado Ministerio y el sistema TAD^[4]". La redacción de este medio entendió que si hay incompatibilidad entre la firma del funcionario del Ministerio de Justicia y el sistema TAD no se debería poder cargar el archivo original proveniente de esa repartición ya que –al ser incompatibles- el sistema no lo tomaría. La clave es que en una imagen escaneada y sin un programa especial no se puede reconocer una firma digital y por lo tanto no pueden generar incompatibilidades.

Es de recordar que el pasado 7 de julio, Paula Scauzillo, colaboradora de Gabriela Pilar Saldivia coordinadora del RPA porteño, había reconocido en el marco de una charla en la CAPHyAI^[5] que "el segundo error que también está surgiendo [en el aplicativo] -que se descubrió andando- es que la firma digital del certificado de reincidencia no es compatible con el sistema nuestro. Entonces no hay que guardarlo en el escritorio del sistema del Ministerio de Justicia y subirlo; sino que hay que imprimirlo, escanearlo con el resto de la documentación y subirlo" [BPN Nº 524 del 11/07/14: "Scauzillo reconoció errores y anunció una prórroga"].

Ahora la información oficial determinó que esto no es así y que el sistema acepta el certificado tal cual lo envía el Ministerio de Justicia.

a) Certificados de Reincidencia y Juicios Universales: debe ser digital tal como lo entregan en el Ministerio de Justicia oportunamente no impreso o scanneado, dado que existe incompatibilidad entre la firma del funcionario del mencionado Ministerio y el sistema TAD.  Por favor, no ingreses los ya presentados en anteriores tramitaciones.

b) Constancia de la AFIP: con fecha de vencimiento actualizada.

c) Curso de capacitación del administrador: comprendido dentro de las fechas de vencimientos programadas para cada administrador y su respectiva entidad otorgante autorizada.

d) Libro de Datos completo de cada consorcio declarado: escaneá y remití el Libro de Datos en su totalidad sin excepción.

e) Edifico Seguro: adjuntá el certificado y conjuntamente el anexo de la Disposición N° 411 y sus modificatorias completando los motivos del Certificado de No Conformidad.

f) Acta con rendición de cuentas: fechada del año correspondiente a la DDJJ denunciada o una nota explicando por qué no la realizaste aún.

g) Constancia de la AFIP: con fecha de vencimiento actualizada.

h) Certificado del SERACARH: adjuntá el comprobante donde figura la fecha que realizó o  realizará el curso el encargado.

i) Acta de asamblea de aprobación DDJJ patrimonial del administrador o Seguro de Responsabilidad Profesional del año que está declarando: en caso de no poseerla, redactá una nota explicando los motivos del por qué careces de seguro o por qué razón no se realizó la asamblea con la aprobación patrimonial.

Finalmente, el RPA aconsejó a los administradores que corroboren que cada documento adjuntado sea el correspondiente, que lean cada ítem antes de remitir el expediente electrónico al Registro y que no reiteren la documentación presentada en las DDJJ anteriores para evitar que el trámite pase al estado de subsanación 

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[1] AFIP: Administración Federal de Ingresos Públicos

[2] SERACARH: Servicio de Resolución Adecuada de Conflictos para la Actividad de Rentas y Horizontal.

[3] APARA: Asociación Profesionales Administradores de la República Argentina.

[4] TAD: Sistema de Trámites a Distancia desarrollado por el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Acuerdo entre Scauzillo y la CAPHyAI sobre el seguro de responsabilidad profesional

[BPN-25/08/14] El pasado 15 de agosto, la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) comunicó que la Dra. Paula Scauzillo, colaboradora de Gabriela Pilar Saldivia que es coordinadora del Registro Público de Administradores (RPA) porteño, acordó que aquellos administradores que durante el 2013 no hayan contratado un seguro de responsabilidad profesional ni hayan presentado en sus consorcios una Declaración Jurada (DDJJ) patrimonial, podrán escanear una nota que explique esa situación e incluirla en sus DDJJ del 2013.  La CAPHyAI aclaró  que las dificultades se debieron a que "el seguro de responsabilidad profesional es muy reciente".

La entidad de administradores, mediante una circular enviada a sus asociados, publicó un modelo de nota -dirigido a la coordinadora del RPA- que les permitiría a los administradores eximirse de esta obligación ante el RPA por el período 2013 argumentando que durante ese año no existía en el mercado argentino ninguna compañía de seguros que ofreciera uno de responsabilidad profesional específico para administradores de consorcios y por lo cual resultó de complimiento imposible.

Es de recordar que esta obigación fue establecida por el inciso e) del artículo 12º de la Ley 941 que, entre las obligaciones del administrador, textualmente expresa: "Los administradores inscriptos en el Registro creado por esta ley, deben presentar anualmente un informe con el siguiente contenido, el que tendrá carácter de declaración jurada: [...] e) Declaración jurada patrimonial ante el consorcio y aprobada por este, destinado a garantizar sus responsabilidades como administrador. Esta declaración podrá sustituirse por la constancia de la constitución a favor del consorcio de propietarios, a cargo del administrador, de un seguro de responsabilidad profesional emitido por una compañía de seguros".

II Congreso Latinoamericano de Administradores de Propiedad Horizontal

[BPN-25/08/14] La Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) adelantó qué temas se tratarán y quiénes disertarán en el Segundo Congreso Latinoamericano de Administradores de Propiedad Horizontal que se llevará a cabo el 11 y 12 de septiembre en el edificio Lahusen ubicado en Paseo Colón 301, sito en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

El Adm. Daniel Tocco, presidente de la CAPHyAI, explicó en un corto video producido por "Hablando con Propiedad", el newsletter de esa entidad de administradores, que el evento tiene como objetivo "intercambiar experiencias entre los administradores de nuestro país y de los países de Latinoamérica. Contamos con la asistencia confirmada -como en el primer congreso- de Perú, Guatemala, Chile, Paraguay, Brasil y Uruguay".

"Creo que este evento es fundamental, es una actualización dinámica de la realidad que vivimos y es importante la participación para enriquecernos con experiencias nuevas que nos traen de otros países y otras ciudades", expresó.

Según confirmó la Cámara, el jueves 11 de septiembre, la jornada se iniciará a las 8:30 hs. con las acreditaciones. A las 9 de la mañana, Tocco realizará la apertura del Congreso. A partir de las 9:15 hs. disertarán sobre la evolución de la actividad en Latinoamérica Aníbal Ahumada, presidente del Colegio de Gestión y Administración Inmobiliaria de Chile (CGAI) y Luis Ochoa, vicepresidente de la Agremiación Colombiana de Empresarios de la Propiedad Horizontal (ACEPH)

A las 10:45 hs., Jorge Juliá, gerente de la Federación Argentina de Clubes de Campo (FACC), expondrá sobre la administración de countries, barrios cerrados y urbanizaciones especiales. Media hora después, Tocco dará una charla sobre los servicios del SERACARH (Servicio de Resolución Adecuada de Conflictos para Trabajadores y Empleadores de Renta y Horizontal) en su calidad de presidente de esta entidad. Luego, el Adm. Fernando Staino, vicepresidente de la CAPHyAI, abordará el tema de la facilitación y las nuevas metodologías en la resolución de conflictos.

Para finalizar la jornada, a las 17:30 hs. la Lic. Nora Salas tratará la importancia de la comunicación en la actividad y a las 19 hs. se abordará la puesta en valor de fachadas con respecto a la aplicación de la Disposición 257.

Al día siguiente, el viernes 12 de septiembre a las 9:30 de la mañana se abordará la problemática de la implementación de las disposiciones vigentes. A las 11:10 hs. disertarán sobre la visión de la profesión en el país: el Adm. Adolfo Jager, representante de la Cámara de la Propiedad Horizontal de la Provincia de Santa Fe 2º Circunscripción (CPHSTA.FE 2º Rosario), el Adm. Ariel Copari, representante de la Cámara de Administradores de Consorcios de La Plata (CAC La Plata) y el Adm. Alejandro Pani, presidente de la Federación Nacional de Cámaras y Asociaciones de Administradores de Propiedad Horizontal de la República Argentina (FAPHRA).

A las 16 hs., el periodista económico Maximiliano Montenegro -quien conduce el programa Plan M por Canal 26- expondrá sobre la actualidad del país y las oportunidades de inversión. 

Por último, a las 18 hs. habrá una charla con el Dr. Oscar Zago, defensor adjunto de la Defensoría del Pueblo de la Ciudad de Buenos Aires. Es de recordar que este último, se hizo conocido en la comunidad consorcial por ser el autor -once días antes de su nombramiento como defensor adjunto porteño- de un proyecto de ley que obliga a los administradores de propiedad horizontal a "exhortar" al personal de cada uno de los consorcios que administra a concurrir anualmente a una capacitación "sobre higiene, seguridad y medidas de prevención contra incendios" a pagar por los consorcistas vía expensas. Si bien su proyecto no establece explícitamente la entidad que debe dictarlo, los requisitos exigidos para impartirlo apuntan como único posible al SERACARH.

Entre los diez auspiciantes del evento se encuentran el Banco Roela que promueve su Servicio Integral de Recaudación (SIRO) y Ascensores Vertirod bajo la consigna "Alta tecnología en elevadores".

Se impulsó una ley de defensa de los inquilinos

[BPN-25/08/14] Desde el 16 al 23 de agosto, el Movimiento Popular Patria Grande (MPPG), el Movimiento Popular La Dignidad (MPLD) y el Movimiento de Trabajadores Excluidos (MTE) impulsaron en la Ciudad de Buenos Aires una ley en defensa de los inquilinos. Propusieron regular los precios y las condiciones de los alquileres, imponerle impuestos a los inmuebles ociosos y crear una Defensoría de Inquilinos y un Ministerio de Vivienda.

Según informaron estas organizaciones políticas y sociales, lo que buscaron es la sanción de una ley que reglamente el Artículo 31º de la Constitución de la Ciudad de Buenos Aires "configurando las actividades de gestión privada vinculadas con el derecho a la vivienda como un Servicio de Interés General".

Los movimientos organizadores argumentaron que "actualmente acceder a una vivienda es algo muy dificultoso en nuestra ciudad. La lógica del negocio se ha impuesto sobre la función social que deben tener los inmuebles", y explicaron que están "comenzando a visibilizar esta problemática difundiendo videos, charlando con los vecinos en distintos puntos de la CABA e impulsando una red de inquilinos".

Asimismo, acusaron a "las grandes constructoras, a los pulpos inmobiliarios y al Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires" de ser los responsables de la situación que viven los vecinos de la ciudad. "A las grandes constructoras, porque han levantado millones de metros cuadrados no con el objetivo de satisfacer una necesidad de la población sino con la intención de valorizar la tierra y ‘ahorrar’ en ladrillos. A los pulpos inmobiliarios, porque especulan con el precio de los alquileres, que contribuyen a subir incesantemente y porque exigen condiciones cada vez mayores a quienes necesitan recurrir a un alquiler. Al Gobierno de la Ciudad, porque no tiene entre sus prioridades resolver la cuestión de la vivienda", denunciaron.

En este sentido, el MPPG, el MPLD y el MTE formularon una serie de medidas tendientes a regular los precios y las condiciones de los alquileres.

Promoverán establecer precios máximos a los alquileres a partir del Valor Inmobiliario de Referencia (VIR), elaborado por la AGIP (Agencia Gubernamental de Ingresos Públicos) que reconoce categorías de valor para cada propiedad en base a determinadas condiciones: sus dimensiones, la cantidad de ambientes, su ubicación, su antigüedad, su destino, etc.

Según expresaron, el precio del alquiler mensual no deberá superar el 0,7 % del VIR y la única actualización que se registre durante todo el contrato deberá ser en función de este índice. Según informaron, este porcentaje del VIR permitiría poner a los alquileres por debajo de los precios del mercado.

Se creará un Fondo de Garantías de inquilinos para locaciones con destino de vivienda, cuyo patrimonio estará constituido con los recursos provenientes del Impuesto a la Vivienda Ociosa ya que "es necesario resolver la problemática de quienes no cuentan con el respaldo de una garantía propietaria en la ciudad (el mercado exige hasta dos propiedades porteñas con ese fin)".

El plazo mínimo de los contratos de alquiler será de 3 años. Aquellos que se celebren con una duración inferior a este plazo serán tenidos como que se acordaron por 3 años.

Se limitará el monto de los depósitos en garantía al equivalente del valor de un mes de alquiler y se deberán actualizar el monto al momento de su devolución.

Las comisiones inmobiliarias deberán ser reducidas al valor de un mes del alquiler y serán soportadas por el propietario y el inquilino en partes iguales, mediante el criterio legal del esfuerzo compartido.

De acuerdo a estos movimientos "para evitar que continúe imponiéndose la lógica mercantil por sobre las necesidades de la población proponemos imponer un tributo a las viviendas que se encuentran deshabitadas. El mismo se aplicará a las propiedades que permanecen en esa condición por más de un año, siendo el mismo creciente en el tiempo para fomentar el incremento de la oferta de inmuebles puestas en alquiler".

"Esta medida tiene por objetivo -a largo plazo y en forma progresiva- la supresión de viviendas ociosas, que permita una considerable reducción de los precios de venta y alquiler de los inmuebles", expresaron.

Por otra parte, las agrupaciones organizadores impulsan la creación de una Defensoría de los Inquilinos para que se ocupe de la promoción, defensa y protección de los intereses y derechos de los locatarios de inmuebles destinados a vivienda única, familiar y de ocupación permanente.

Esta nueva entidad tendrá entre sus atribuciones:

a) El asesoramiento a inquilinos en el proceso de negociación y contratación con locadores e inmobiliarias.

b) La actuación de oficio o a pedido de inquilinos en el conocimiento del contenido de contratos de alquiler de viviendas.

Por último, las organizaciones proponen crear un Ministerio de la Vivienda "para jerarquizar la labor ejecutiva y concentrar todas las tareas destinadas a resolver el déficit habitacional en la ciudad.". El mismo contará con las siguientes funciones:

a) Urbanizar villas a través de la construcción de viviendas sociales y la provisión de los servicios básicos.

b) Entregar títulos de propiedad con una cláusula de no venta o alquiler.

c) Recaudar y administrar los fondos provenientes del Impuesto a la Vivienda Ociosa.

d) Regular los valores de los alquileres y demás condiciones de contratación.

Santa María firmó con Amor

[BPN-25/08/14] El pasado 7 de agosto, Alejandro Amor, defensor del pueblo de la Ciudad de Buenos Aires, firmó un convenio de cooperación con el Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (SUTERH), representado por Víctor Santa María, su secretario general. Es de destacar que es la primera vez que la Defensoría del Pueblo de la CABA suscribe un acuerdo con un sindicato.

Según informó este organismo porteño "la iniciativa tiene por objeto crear entre las partes vínculos de colaboración, asistencia, capacitación y desarrollo en materias técnicas, académicas, científicas y en todas aquellas que resulten de interés común, que guarden relación con sus actividades habituales y que se encuentren enmarcadas dentro de sus competencias".

En este marco, Santa María afirmó: "tenemos que relacionarnos con todas las instituciones libres del pueblo, los gremios son actores principales para trabajar en conjunto", y agregó que en el caso de la Defensoría "vamos a colaborar con cursos, capacitaciones e instalaciones".

Por su parte, Amor señaló que no sólo se realizarán prestaciones de servicios entre ambas entidades sino que la iniciativa es "una forma de abrirnos a otros sectores de la sociedad".

Solicitada a administradores y consorcistas

[BPN-25/08/14] Mediante una solicitada, el sábado 9 de agosto, la Federación Argentina de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (FATERYH) denunció que "durante los últimos años algunos consorcios de propietarios, con el fin de abaratar costos y evadir responsabilidades laborales, han recurrido a contratar los servicios de limpieza y vigilancia a través de cooperativas de trabajo y empresas de servicios. Estas les proveen trabajadores para que realicen en sus establecimientos tareas comprendidas en el ‘Estatuto de Encargados de Edificios de Renta y Horizontal’ […], pero sin reconocerles los derechos laborales, salariales y demás beneficios que allí se contemplan".

Reivindicó además su "legítimo derecho de representación de todos los trabajadores que se desempeñen realizando tareas en casas, barrios, countries, edificios, jardines, garajes, guarderías de embarcaciones, emprendimientos inmobiliarios e urbanísticos de renta y/o sometidos a propiedad horizontal –Ley 13.512-, cualquiera sea la modalidad bajo la cual fueron contratados".

Resaltó que "conforme las normas legales en vigencia […] y numerosos fallos judiciales a nivel Nacional y dictámenes ministeriales que avalan nuestra posición, los SUTERH del país y la FATERYH somos los únicos y genuinos representantes de todos los trabajadores que desarrollan tareas de limpieza y vigilancia, comprendidas en el artículo 7° de nuestras convenciones colectivas".

Asimismo, recordó que recientemente "se aprobó el nuevo texto del Art. 4 del Convenio Colectivo de Trabajo 589/2010 […] que contempla al personal comprendido: ‘abarca a los empleados u obreros que presten servicios en forma habitual en consorcios de propietarios ocupados en edificios sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, Ley 13.512 y/o sus modificatorias, siendo su estabilidad la establecida en el Art. 6º de la Ley 12.981’".

En este sentido subrayó que "por ello, hoy más que nunca, los SUTERH del país y la FATERYH reafirmamos la defensa de los derechos de todos los trabajadores representados por nuestro gremio para continuar garantizando las conquistas laborales y sociales alcanzadas y seguir acompañando cada día a los trabajadores y sus familias".

Por último, FATERYH proporcionó datos de una serie de fallos judiciales que se habrían producido en diversas jurisdicciones nacionales que avalarían sus derechos.

Un año más de subsidio para sectores vulnerables

[BPN-25/08/14] El pasado 14 de agosto, la empresa distribuidora Metrogas anunció mediante una solicitada que sigue abierta la inscripción para que puedan mantener el subsidio al gas aquellos usuarios que reúnan las condiciones necesarias. Advirtió que el beneficio tiene la vigencia de un año, explicó cómo llevar a cabo el trámite e informó que aumentó tanto el personal para la atención de sus clientes como los puntos de recepción de trámites.

La empresa distribuidora destacó que "una vez presentada la documentación requerida el beneficio se otorgará de manera automática por el plazo máximo de un año, salvo que se presente un certificado de discapacidad". Además, aclaró que si un cliente ya realizó el trámite "y aún no pagó su última factura (aún vencida) podrá realizar su refacturación con lo cual conservará el beneficio".

Según Metrogas, otra forma de evitar la quita del subsidio es la escala de ahorro del combustible: si se ahorra más del 20%, no se aplica la quita; si se ahorra entre el 5% y el 20%, se le aplica el 50% de la quita, y si se ahorra menos del 5%, se le aplica la tarifa plena.

Asimismo, recordó que "la quita de subsidios y la consecuente aplicación de los cuadros tarifarios vigentes se corresponde estrictamente con lo anunciado oportunamente por el Ministro de Planificación Federal, Arq. Julio De Vido y por el Ministro de Economía Dr. Axel Kicillof en el marco del lanzamiento del programa ‘Registro de Exceptuados a la Política de Redireccionamiento de Subsidios’".

Por último, es de destacar que el 8 de agosto un medio gráfico de alcance nacional había revelado que por día 10 mil vecinos de la Ciudad de Buenos Aires y del conurbano solicitaban mantener el subsidio.

Podrán inscribirse en el "Registro de Exceptuados a la Política de Redireccionamiento de Subsidios" aquellos usuarios que cumplan con los siguientes requisitos:

1) Padecer una enfermedad crónica que implique un mayor consumo del servicio.

2) Percibir como único ingreso previsional el equivalente a un haber mínimo.

3) Percibir pensiones no contributivas.

4) Ser beneficiario de algún plan o programa social (AUH, subsidio por desempleo, otros programas, etc.).

5) Tener el domicilio afectado por actividades de índole social (institutos, comedores comunitarios, centros de recuperación, etc.).

6) Percibir alguna asignación familiar.

7) Contar con un certificado de discapacidad.

8) Poseer ingresos familiares insuficientes para afrontar el pago de la tarifa plena.

9) Encontrarse exento del pago de ABL o tasas municipales.

10) Poseer una vivienda con características edilicias desfavorables que impliquen un mayor consumo del servicio (vivienda precaria con familia numerosa, vivienda precaria carente de alguno de los otros servicios públicos, etc.)

11) Poseer una vivienda con un local anexo destinado a la actividad comercial (pequeño comercio, taller de oficio, etc.).

12) Poseer una vivienda en la cual conviven múltiples hogares.

13) Reunir las condiciones de Usuario Esencial.

Estar inscripto y pagar Ingresos Brutos

Tengo el agrado de dirigirme a Uds. para pedirles si pueden informarme lo siguiente:

Tengo un sólo consorcio que administro.

¿Debo estar inscripto y pagar Ingresos Brutos?

Les agradeceré si pueden informarme al respecto.

Muchas gracias.

Armando
(24/07/2014)

Estimado Armando:

En tu pregunta no aclarás en qué jurisdicción ejercés tu actividad, por lo que para responderte voy a presumir que es en la Ciudad de Buenos Aires. Si es en otro lugar, te pido que por favor vuelvas a consultar especificando de qué lugar se trata ya que Ingresos Brutos es un impuesto de recaudación local y cada jurisdicción dicta su normativa. 

Según el Art. 170 del Código Fiscal está gravado "el ejercicio habitual y a título oneroso en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires del comercio, industria, profesión, oficio, negocio, locaciones de bienes, obras y servicios o de cualquier otra actividad, cualquiera sea el resultado obtenido y la naturaleza del sujeto que la preste".

Es decir que, excepto que administres el consorcio ad-honorem, deberás inscribirte.

Sin perjuicio de ello, existe un régimen simplificado para pequeños contribuyentes, que se abona por el sistema de cuota fija en forma similar al Monotributo que recauda la AFIP.

Espero haberte ayudado.

Viviana Grinberg

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La Contadora Publica Viviana Grinberg es especialista en Propiedad Horizontal y se desempeña en la práctica privada realizando  auditorías de expensas, seguimientos anuales y controles de gestión. Para cualquier consulta se le puede escribir un e-mail a vgrinberg@arnet.com.ar o llamarla a los teléfonos 4553-6094 ó 4552-9692.

Pretenden que todos paguemos los gastos de las cocheras

Me mudé recientemente a un edificio con cocheras cuyos dueños pretenden que todos paguemos los gastos que generan en las expensas comunes.

Les aclaro que las cocheras figuran como unidades funcionales, están escrituradas y pagan su correspondiente impuesto.

El tema central es el portón de entrada que pretenden hacerlo pasar como entrada del edificio, cuando a este portón no tiene acceso directo ningún copropietario que no tenga cocheras.

Incluso el subsuelo -donde están las cocheras- tiene llave exclusivamente para porpietarios de cocheras.

Les agradezco vuestra ayuda.

Saludos.

Alba.

(05/08/2014)

Alba: 

Es imposible evacuar esta consulta sin leer previamente el reglamento de copropiedad. 

Sólo aclaro que si no dice nada, todos pagan todo. 

El portón es común por ser fachada del edificio y su conservación y reparación (por el uso regular) está a cargo de todos. 

Es una situación similar a la puerta de entrada del edificio. 

Si alguien tiene sólo una cochera, igual debe abonar los gastos de conservación y reparación de aquella puerta. 

Saludos.

Alberto Anibal Gabás

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El Dr. Alberto Anibal Gabás, abogado especialista en Propiedad Horizontal y autor de numerosos libros sobre el tema es Conjuez de la Suprema Corte de la Provincia de Buenos Aires. Ha obtenido en el 2004 y 2005 el segundo y primer premio sobre los ensayos "Derecho sobre Construcción en el Régimen de Dominio Horizontal" y "Condominio y Propiedad Horizontal. Suma y Producto de la Voluntad Colectiva" respectivamente. Para cualquier consulta se le puede escribir un e-mail a albertogabas22@hotmail.com.

Rincón Solidario

Me notificó que está con un cólico renal

La empleada que trabaja 20 hs. mensuales -distribuidas en dos días semanales- me notificó que está con un cólico renal. Son varias las preguntas respecto a temas relacionados a su ausencia:

1) ¿Se le deben abonar los días que no asista como si los hubiera trabajado?

2) ¿Se le debe pedir alguna documentación al respecto, el alta médica por ejemplo para que reinicie sus tareas?

3) Cuando falta por motivos de salud menores (resfrío, gripe, indisposición digestiva, etc) ¿se le debe abonar el día no trabajado?

4) ¿Y si falta por motivos personales?

5) ¿Puede venir en este último caso otro día si lo convenimos mutuamente?

6) ¿Puede mandar un reemplazante? (imagino que no, porque es ella la que está cubierta por la ART). Desde ya muchas gracias.

Beatriz.

(13/08/2014)

Estimada Beatriz:

Para una mayor comprensión del tema a consulta la contestaré cambiando el orden por Ud. indicado:

1) Cuando un trabajador falta a su trabajo debe "siempre" justificar su inasistencia mediante un certificado médico. Para el caso que no lo hiciere, la empleadora deberá intimarlo para que justifique su inasistencia y en el caso que no lo hiciere no sólo le descontará el día de trabajo, sino que puede ser pasible de una sanción disciplinaria.

2) La empleadora tiene la facultad de efectuar un control médico enviando un profesional a su cargo. En este caso, si el médico justifica la enfermedad debe abonarse el salario como si hubiera trabajado. Por el contrario, si el médico enviado por la empleadora niega que estuviese enferma o bien no lo encuentra en su domicilio, se le deberá notificar tal circunstancia y no se le abonará suma alguna, siendo además pasible de sanciones disciplinarias.

3) Para el caso que tuviera una enfermedad por la que debe guardar reposo, el certificado deberá decir además qué padece y por cuántos días no puede trabajar.

4) No existen enfermedades menores. En este caso se aplica lo consignado en el punto 1) o bien acompaña certificado médico o en su caso la empleadora envía su propio control, que es un derecho que a mi juicio no debe delegar.

5) A fin de evitar futuros conflictos, no puedo aconsejar desde el punto de vista jurídico que concurra otro día en compensación a su ausencia por enfermedad, ya que puede reclamar el pago de ese día o esos días y Ud. como administradora se encontrará en un problema frente al consorcio.

6) No puede mandar un reemplazante no sólo por ser ella la que está cubierta por la ART sino porque el nombramiento del personal es una facultad exclusiva del administrador. 

Espero haber respondido a sus inquietudes y le recuerdo que este y muchos otros temas complejos se desarrollan en forma profunda en el curso a distancia que organiza Pequeñas Noticias y en el que dicto el "Derecho Laboral para Propiedad Horizontal".

Cordialmente.

María Cristina Carrera

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La Dra. María Cristina Carrera es abogada especialista en derecho laboral y para cualquier consulta se le puede escribir a dramccarrera@yahoo.com.ar o llamarla al teléfono (15)5466-9921.

Los $50 de la Obra Social

¡Hola Alejandro! ¡Ojo! Porque los $50 no los abona el trabajador sino el empleador, en este caso el consorcio de propietarios. En el recibo del trabajador no deben aparecer estos $50 o su proporcional. Te invito a leer la nota llamada "FATERyH y los $50 para la Obra Social" donde explicamos cómo se abona.

De todas formas, te cuento que se pagan con la boleta de FATERyH en la que se abonan los aportes y contribuciones correspondientes al FMVDD. El cálculo lo hace el mismo aplicativo en forma automática.

Un saludo grande.

Suma fija para trabajador de media jornada

Carlos, me parece que te estás complicando con la suma fija lograda por el sector de la propiedad horizontal. Por un lado está la suma fija y por otro su incidencia en las horas extras. Trabajamos con los $1.000 que corresponden abonar en el mes de agosto a un trabajador de jornada completa.

Si el encargado es de media jornada le deberás abonar $500 pesos. El valor de su hora extra será –como decís vos- la suma de todos los valores incluyendo esta suma fija. Primero lo dividís por 100 horas, luego lo multiplicás por 2 (hora al 100%) o por 1.5 (hora al 50%) para obtener así el valor deseado. Finalmente lo volvés a multiplicar por las horas trabajadas correspondientes.

En el ejemplo que vos mencionas, estás poniendo el importe entero de la suma fija y no la mitad como correspondería en el caso de un trabajador de media jornada.

Espero haberte ayudado. Un saludo grande.

Suma fija del mes de julio

Hola Sandra, la verdad es que puede estar bien o mal. Lo uno o lo otro va a depender de cómo se le liquidó el sueldo correspondiente al mes "junio/2014". Hay dos opciones:

1) Si en el sueldo de junio/2014 no se abonó la suma fija de $500, entonces está correcto que en julio/2014 abone la de junio y la correspondiente de julio.

2) Si en el sueldo de junio/2014 se abonó la suma fija de $500, entonces está mal volver a pagar esos $500 con el sueldo de julio/2014. Si este fuera el caso, en el recibo del mes de julio solo deberían aparecer los $900.

Te diría que mires la expensa del mes pasado y te fijes cómo está compuesto el sueldo liquidado correspondiente al período junio/2014.

Un saludo grande.

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