El 40% de los administradores no está matriculado

[BPN-22/05/14] Gabriela Pilar Saldivia, coordinadora del Registro Público de Administradores porteño declaró que el 40% de los administradores no estaría matriculado. La funcionaria adelantó también que "seguramente" habrá sanciones para los que no están inscriptos y anticipó que están trabajando en descentralizar la atención a los vecinos denunciantes y se realizarán cambios en la página Web para agilizar los controles por parte de los consorcistas a su administrador. Cambiando de tema, consideró que no están dadas las condiciones para la colegiatura de la profesión.

Aseguró que junto con el director general de Defensa y Protección del Consumidor, Edgardo Aoun, coinciden en seguir los lineamientos del ex director Juan Manuel Gallo que consisten en "regularizar lo máximo posible las matrículas con las declaraciones juradas al día, actualizar el padrón de los consorcios declarados para poder actuar sobre el campo amplio que implican y que las denuncias por falta de inscripción sean sancionadas de manera primordial".

Estas declaraciones las formuló el pasado 8 de mayo durante el curso de una entrevista concedida a Consorcios Z, un suplemento mensual dedicado a la propiedad horizontal de Diario Z, una publicación del Grupo Octubre que pertenece a la Fundación Octubre Trabajadores de Edificios de Víctor Santa María titular del SUTERH.

"Tenemos cerca de 6 mil matrículas y consideramos que en la ciudad de Buenos Aires hay alrededor de 10 mil administradores ejerciendo la actividad", detalló Saldivia y agregó: "seguramente vamos a tener novedades de las sanciones a los administradores que ejercen la actividad sin estar debidamente inscriptos".

Según la coordinadora del RPA, el Registro toma alrededor de 30 denuncias semanales y los motivos principales son "la falta de inscripción de su administrador, el incumplimiento de las decisiones tomadas en asambleas e irregularidades en la contratación de trabajos para el consorcio".

"En cuanto a las sanciones a los administradores, reconozco que todavía hay mucho para mejorar. En los últimos meses hemos priorizado aplicar multas según el avance de las denuncias y a los administradores que se encuentran en la actividad sin estar registrados, pero nos falta avanzar sobre las sanciones a los administradores que no hicieron la presentación 2010, 2011 y 2012", reconoció Saldivia.

Además señaló que "están trabajando en descentralizar la atención a los vecinos denunciantes para que no solamente tengan que acercarse a la sede de Patricias Argentinas 277, sino que puedan concurrir a su comuna más cercana".

Proyecto para regular la instalación y mantenimiento de ascensores

[BPN-22/05/14] El 16 de mayo, el senador Eugenio "Nito" Artaza (ACyS^[1] - Encuentro por Corrientes) y Andrés Pozzo, presidente de la Federación de Asociaciones y Cámaras de Ascensores de la República Argentina (FACARA), presentaron en el Congreso de la Nación un proyecto de ley que intenta regular la fabricación, instalación, mantenimiento, funcionamiento y control de ascensores y escaleras mecánicas en todo el país. Para cumplir con este objetivo propone crear un "Registro de Empresas instaladoras o de mantenimiento de ascensores o equipos de transporte vertical u horizontal fijo".

"Hay diariamente 9 millones 500 mil personas que utilizan este servicio y esto da cuenta de la importancia y la necesidad de esta regulación", informó Artaza.

Por otra parte, en los considerando de su proyecto aclaró que "el avance tecnológico e industrial ocurrido en las últimas dos décadas en el área de la construcción y específicamente en lo que respecta al transporte de personas y cosas, y el celo en la protección de los derechos de las personas y sus bienes, son los principales objetos abordados por el presente proyecto de ley".

Por último agregó que "la profusión de hechos sobre los que nos informa la crónica diaria, referidos a accidentes de diversa tipología y gravedad, ocasionados con y por equipos que constituyen el universo denominado genéricamente ‘transporte vertical’, nos advierte sobre la necesidad de contar con una legislación que se ocupe de esta problemática".

A lo largo de la ceremonia se fue sumando en el uso de la palabra el senador Alfredo Martínez (UCR), y los empresarios Oscar Palopoli, primer presidente de FACARA, Gerardo Venutolo representante de ADMIRA^[2], Ernesto Espoille presidente de la CAA^[3] y el empresario Fernando Guillemi.

El proyecto –bajo el número de expediente 1137/14- fue ingresado por mesa de entradas del Congreso de la Nación el pasado 23 de abril y 7 días después fue girado a tres comisiones: la de Industria Y Comercio, de Asuntos Administrativos y Municipales y la de Justicia Y Asuntos Penales. Dos semanas después, este proyecto de una ley Nacional de Transporte Vertical fue presentada a las 11 hs. en el Salón Ilia del Congreso de la Nación.

Según su texto, el proyecto tiene por objeto generar un sistema de seguridad que regule la fabricación, instalación, mantenimiento, funcionamiento y control de ascensores, montacargas, escaleras mecánicas, guarda mecanizada de vehículos, rampas móviles y cualquier otro medio mecánico de circulación vertical u horizontal fijo.

Quedarán incluidas todas las instalaciones que se proyecten y ejecuten con posterioridad a la promulgación de la ley, de ser aprobada.

Por otra parte las instalaciones existentes que se modifiquen o amplíen, o cambie el uso o destino del inmueble donde están instaladas, deberán adecuar esta modificación a la nueva reglamentación, exceptuándose aquellas medidas o aspectos técnicos que estén condicionados por la obra civil existente.

El Poder Ejecutivo determinará la Autoridad Estatal de Aplicación de la ley mientras que los Órganos Ejecutivos Provinciales y Municipales determinan el órgano que ejercerá la facultad de control y de los aspectos administrativos.

Ningún equipo de circulación vertical u horizontal fijo puede ser instalado y puesto en funcionamiento sin la aprobación de la autoridad de control municipal del lugar de la instalación.

La iniciativa establece que será de cumplimiento obligatorio en todo el ámbito territorial las Normas Técnicas IRAM / MERCOSUR aprobadas y publicadas, para la seguridad en la fabricación e instalación de equipos de transporte vertical u horizontal fijos, o las que en el futuro se dicten o las reemplacen.

El proyecto establece que a través de la reglamentación se creará en el ámbito de las respectivas autoridades de aplicación nacional, provincial y municipales un registro de "Empresas instaladoras y/o de mantenimiento de ascensores y/o equipos de transporte vertical u horizontal fijo". Las empresas mencionadas deben inscribirse en él dentro de los treinta días a partir del momento de su habilitación comercial. Las autoridades correspondientes serán las encargadas de determinar la documentación a solicitar así como también los plazos para la presentación de la misma.

Estableció también que deberán inscribirse en este registro todas las empresas que instalen, reparen, realicen tareas de mantenimiento y fabriquen o importen equipos de transporte vertical u horizontal fijo.

Las empresas conservadoras que no se registren, en un principio, serán intimadas a inscribirse en el término de 10 días. De no hacerlo se les aplicará una multa equivalente a cinco salarios mínimos vitales y móviles y se la volverá a intimar por otro plazo de diez días hábiles. De continuar con su incumplimiento se la sancionará con una segunda multa de igual monto.

El incumplimiento del mantenimiento preventivo previsto por el proyecto por parte del propietario -o quien lo sustituya legalmente- dará lugar a una sanción que podrá ser de uno a diez salarios mínimos vitales y móviles. Ésta será regulada por la autoridad de aplicación

Manual de seguridad para usuarios de ascensores

[BPN-22/05/14] El 16 de mayo, Eugenio "Nito" Artaza (ACyS^[1] - Encuentro por Corrientes) presentó ante la Cámara de Senadores de La Nación un proyecto de declaración para nombrar de interés educativo al cuadernillo "Manual de seguridad para usuarios de ascensores y escaleras mecánicas", editado por tres cámaras empresarias del sector: la Federación de Asociaciones y Cámaras de Ascensores de la República Argentina (FACARA), el Comité Permanente de Seguridad de Ascensores y la Cámara de Ascensores de Mar del Plata.

Esta publicación se enmarca en un programa escolar de difusión, prevención y seguridad en transporte vertical, dirigido a niños y adolescentes para alertarlos sobre los riesgos del uso inadecuado de los ascensores y las escaleras mecánicas.

Según el proyecto "a los alumnos se les entrega, luego de la lectura y una clase alusiva, una plantilla evaluativa y posteriormente un certificado de usuario seguro, en el que se incluyen una docena de consejos para lograr ‘cero accidentes’ ".

En este sentido, en los fundamentos del proyecto se destacan las conductas inapropiadas más frecuentes en el uso de los ascensores como "introducir las manos en las puertas tijera, tratar de subir o bajar de los ascensores cuando el móvil se detiene fuera del nivel del piso o no respetar la capacidad máxima de carga".

Respecto a las escaleras mecánicas, el texto destaca como riesgos el uso de ropa suelta o cordones sueltos, pretender ingresar a las mismas contra el sentido de circulación, colgarse del pasamano de las escaleras o subir y bajar de ellas con bultos importantes o con cochecitos de bebés.

El pasado 23 de abril, este proyecto ingresó por mesa de entrada en el Senado de la Nación con el número de Expediente 1133/14 y el 30 de abril fue girado a la comisión de Educación y Cultura para su tratamiento

Proyecto para la protección de los inquilinos bonaerenses

[BPN-22/05/14] El 13 de mayo, en el marco de la celebración del 1º Foro para la Protección de los Derechos de los Inquilinos de la Provincia de Buenos Aires, la diputada provincial Valeria Amendolara (FPV) presentó un proyecto que propone la creación del Organismo de Control de Viviendas en Locación cuya misión será fiscalizar el cumplimiento de la Ley de Locaciones Urbanas y los artículos del Código Civil relacionados para verificar los contratos de locación de inmuebles urbanos destinados a vivienda.

El encuentro, si bien estaba pautado para las 18 hs., comenzó una hora antes y se llevó a cabo en el Salón auditorio del Anexo de la Cámara de Diputados de la Provincia de Buenos Aires, ubicado en la ciudad de La Plata. En primer término la diputada presentó su iniciativa y luego disertaron el representante de Habitar Argentina, Javier Goldin; Germán Schierff y Marcos Quintulén de la Asociación Platense de Inquilinos (API) y el subsecretario de Servicios Públicos y Relaciones de Consumo de La Plata, Roberto Daoud. Estuvo también presente en el podio el Dr. Ricardo Botana, representando a la Unión Argentina de Inquilinos, aunque no disertó.

El proyecto fue ingresado a la Cámara de Diputados bonaerense bajo el número D-652/14-15-0, tomó estado parlamentario el pasado 30 de abril y será tratado por las comisiones de "Asuntos Cooperativos y Vivienda", "Legislación General", "Asuntos Constitucional y Justicia" y "Presupuesto e Impuestos".

Este nuevo organismo –que funcionará como entidad autárquica- tendrá –entre otras- la autoridad para:

1.- Verificar los contratos de arrendamientos urbanos efectuando las observaciones, recomendaciones, sugerencias, adecuaciones o correcciones que correspondan.

2.- Homologar y registrar los contratos y entrecruzar datos con el organismo local recaudador de impuestos.

3.- Calificar los inmuebles ofrecidos para garantizar que satisfacen las calidades necesarias al derecho al que se destinan.

4.- Efectuar las denuncias correspondientes a la Dirección Provincial de Comercio a fin de que adopte las medidas necesarias y -de resultar procedente- inscribir al locador en el Registro de Infractores a la Ley del Consumidor y del Usuario.

5.- Informar al Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de la Provincia de Buenos Aires así como a los colegios departamentales correspondientes, del comportamiento asumido por el martillero o corredor público matriculado a fin de que fiscalice el correcto ejercicio de la profesión.

6.- Ejecutar programas de divulgación pública sobre la existencia de garantías bancarias en materia de contratos de locación.

En los fundamentos de su proyecto la diputada provincial puntualizó que "el Proyecto de Ley del Organismo de Control de Viviendas en Locación persigue controlar el cumplimiento de la legislación sobre la materia que se encuentra contenida en el Código Civil y la Ley 23.091 (Ley de Locaciones Urbanas). Ello con la finalidad de propender a paliar la crisis habitacional que afronta la Provincia. Según el Censo 2010, de los casi 4,8 millones de hogares de la Provincia de Buenos Aires, 700 mil son hogares alquilados, lo que representa un 14,5% del total. Si tenemos en cuenta un hogar conformado por dos personas, estamos hablando de más de 1,4 millón de personas que viven como inquilinos. Otro dato importante surge si comparamos los mismos datos con el censo 2001. En 10 años, el porcentaje de propietarios de inmuebles, bajó del 79% en 2001 al 75% en el 2010, a pesar de que se construyeron alrededor de 870 mil viviendas nuevas. Mientras que el número de hogares en alquiler, paso de ser del 9,5% en 2001 al 14,5% en el 2010".

Por otra parte adelantó que "así proponemos armonizar el derecho de propiedad con el interés social que debe observarse en el ejercicio de los derechos constitucionales, asegurando el acceso a la vivienda digna consagrado en el artículo 14bis de la Constitución Nacional, cuando el mismo se ejerce sobre un inmueble alquilado", y agregó: "el concepto de vivienda digna de la Constitución Nacional es más amplio que el de propiedad -al igual que el de vivienda única recién transcripto- y al que todos los habitantes de la Provincia tienen derecho a acceder. Tal derecho o garantía no se satisface sólo con el acceso en propiedad a una vivienda, sino que el mismo puede y debe ser amparado también por el arrendamiento de inmuebles".

Programa alquiler joven

[BPN-22/05/14] A mediados de marzo, el legislador porteño Hernán Arce (Partido Socialista) presentó un proyecto de ley para crear el Programa Alquiler Joven, que se propone facilitar el acceso a inquilinos de entre 18 y 30 años otorgándoles tres nuevos beneficios: "Garantía joven", "Crédito para cubrir gastos iniciales" y "Subsidio parcial del alquiler". La iniciativa prevé que los destinatarios que hayan cumplido con sus compromisos con el programa obtendrán una precalificación para acceder a un crédito hipotecario de vivienda.

En caso de ser aprobado, para participar del programa los interesados deberán tener la edad estipulada, iniciar un contrato de locación o ser locatario de una vivienda, residir en ella habitualmente, no ser propietarios de ningún inmueble y acreditar durante los 4 meses previos a la firma del contrato de locación ingresos para hacer frente al pago del alquiler mensual.

Cabe destacar que dichos beneficios otorgados por el programa "no son incompatibles entre sí" pero sus adjudicatarios "no podrán participar simultáneamente como beneficiarias de otros planes de vivienda que otorgue el Gobierno de la ciudad".

El proyecto, que está subdividido en 5 capítulos, consta de 16 artículos, de los cuales uno es de forma. Si bien no hay datos exactos de su fecha de ingreso por mesa de entradas de la Legislatura porteña se pudo confirmar que lo hizo durante la primera quincena de marzo bajo el número 476-D-2014 y que será estudiado por las comisiones de "Vivienda y de Presupuesto", "Hacienda", "Administración Financiera y Política Tributaria".

La iniciativa prevé que un joven tenga la posibilidad de acceder a una garantía bancaria otorgada a través del Banco de la Ciudad de Buenos Aires (BCRA) que se establecerá por 24 meses y sus condiciones serán estipuladas por la entidad en un anexo del contrato de locación. Asimismo, la comisión del banco no podrá superar la suma equivalente a un mes y medio del valor del alquiler mensual acordado.

El beneficio será otorgado para alquilar inmuebles que cumplan la siguiente categorización:

A- De 0 a 60 m² cubiertos: la comisión no podrá exceder el 80% del valor del alquiler.

B- De 61 a 90 m² cubiertos: la comisión no podrá exceder el 100% del valor del alquiler.

C- De 91 a 120 m² cubiertos: la comisión no podrá exceder el 150% del valor del alquiler.

En el caso de prorrogar o renovar el contrato, si las partes desean continuar y el locatario cumplió con todas las obligaciones, el BCRA extenderá la garantía bancaria hasta un plazo máximo equivalente al del contrato original.

Éste será otorgado por el BCRA y deberá ser "suficiente" para solventar la celebración del contrato de locación. El monto será una suma equivalente al cuádruple del valor del alquiler mensual acordado, a tasa de interés preferencial y reembolsable en 24 cuotas.

El subsidio le permitirá al inquilino solventar la diferencia entre el valor del alquiler mensual y el 33% de la suma de los ingresos locatarios. Dicho monto será otorgado por el Ministerio de Desarrollo Social del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, por el plazo de 24 meses renovable por un período igual.

Para ingresar a este componente los destinatarios deberán contar con ingresos mensuales iguales o inferiores al salario mínimo, vital y móvil. Según el proyecto "se priorizará la incorporación de personas jóvenes con hijos a cargo, expulsadas de sus hogares familiares, en situación de precarización laboral o pertenecientes a grupos discriminados, como así también en los casos donde la madre es jefa de hogar".

En el caso de matrimonios o concubinatos se computará como único ingreso locatario el resultante de la suma de los ingresos de ambos.

Asimismo, los destinatarios que hayan cumplido con los compromisos contractuales obtendrán una precalificación para acceder a un crédito hipotecario de vivienda y recibirán un certificado de confianza otorgado -según el caso- por el BCRA o el Ministerio de Desarrollo Social.

Según Arce "la Ciudad Autónoma de Buenos Aires atraviesa una importante crisis habitacional. En este sentido, los jóvenes que no cuentan con un trabajo registrado, con la garantía de un bien inmueble, o con el dinero suficiente para costear los gastos del alquiler, se ven obligados a vivir en alojamientos no adecuados como pensiones -por su carácter eminentemente temporal- o en el peor de los casos, asentamientos precarios."

"Esto, sumado a la valorización inmobiliaria en un contexto de alta inflación y caída de empleo; hacen que resulte imposible en la práctica acceder a una vivienda que permita el desarrollo humano y social de los jóvenes, excluyéndolos aun más", explicó el legislador y agregó: "por ello este proyecto al incluirlos específicamente representa una innovación sustancial con respecto a otras políticas públicas".

"Detrás de cada disposición están en juego vidas humanas"

[BPN-22/05/14] Emilio Rossi, experto en seguridad y protección contra incendios, alertó a los administradores sobre cinco elementos fundamentales que, en caso de no ser controlados, pueden comprometer la seguridad física de los consorcistas: instalaciones contra incendio, instalaciones de gas, instalaciones eléctricas, ascensores y medios de salida de evacuación.

El experto explicó que los administradores deben cumplir con la normativa vigente y aclaró que no deben hacerlo sólo por las consecuencias penales, civiles o administrativas que le puedan caber sino por una cuestión de conciencia, porque "detrás de cada disposición de este tipo están en juego la vida de las personas y sus bienes".

Rossi realizó estas declaraciones a Pequeñas Noticias en el marco de los siniestros acaecidos en las últimas semanas. Es de recordar que el 18 de abril se incendió un edificio en Villa Crespo, el 23 de abril 25 personas fueron evacuadas a causa de un incendió en un edificio cordobés, 5 días después ardió un complejo de viviendas en pleno centro de Mar del Plata y el 5 de mayo se prendió fuego un edificio en Santa Rosa, provincia de La Pampa. En todos los casos, no hubo víctimas fatales.

Según el especialista "el administrador no se da cuenta que tiene una herramienta jurídica para defenderse ante cualquier contingencia o evento catastrófico. Lo tiene ahí, simplemente con cumplir la normativa vigente. Después discutiremos si es más caro o más barato: Eso es un temacomercial y nosotros estamos viendo el tema humano y profesional".

"Es lo que yo siempre quiero que entienda el administrador: se trata de un tema moral y otro legal. Por un lado, tiene la herramienta legal que lo va a proteger de cualquier contingencia y por el otro, moralmente se va a sentir tranquilo porque cumplió. Y el hecho de haber cumplido significa que los habitantes de ese edificio pueden confiar en su administrador porque hizo las cosas como debe ser", expresó.

En el curso de la entrevista, Rossi explicó que si los administradores quieren ser profesionales y colegiados "no pueden mirar para el costado" ante la seguridad edilicia porque están en juego "vidas, bienes y un montón de cosas". Sin embargo, aclaró que "el administrador no tiene por qué saber si una instalación está bien o mal hecha porque no es su profesión. Se lo tiene que dejar a la gente que sabe."

Según el experto, "cumpliendo con la ley y su reglamentación, contratando empresas registradas y con profesionales autorizados, estoy haciendo lo que tengo que hacer, lo correcto. Ante cualquier contingencia o evento que a mí se me produzca en un edificio puedo decir ‘vaya a ver al ingeniero de la firma tal, que fue el que me firmó’".

En este contexto se preguntó: "¿cómo no vas a tomar una medida de seguridad para un edificio? ¿Cómo no vas a hacer el buen mantenimiento de una instalación de gas, de electricidad o de incendios? ¿Cómo vas a dejar que el habitante de un edificio desconozca cuáles son las herramientas y elementos de seguridad que van a cuidar su vida?".

Asimismo ejemplificó: "supongamos que vivís en un piso alto y llega a haber un incendio, porque generalmente los incendios se producen en departamentos, no afuera ¿cómo llegan los bomberos ahí? Con escalera de incendios no llegan, tienen que usar los elementos que tienen los edificios. Entonces, en todo lo relacionado con estos cinco puntos claves para la seguridad edilicia no podés mirar para el costado o decir 'no lo voy a hacer'"

Según Rossi, "hay administradores que toman edificios que no saben ni cómo están ni en qué grado de incumplimiento se encuentran. Si un edificio no tiene correctamente cubiertas las cinco contingencias de riesgo ese acta de designación se convierte en un pasaporte a un gran problema. Desde el momento en el que lo designan, el administrador pasa a ser su responsable legal y la ley, lamentablemente, es muy dura con los administradores".

La prevención: el único ‘blindaje’ posible

[BPN-22/05/14] El 15 de mayo, el Dr. Raúl Castro, abogado especialista en propiedad horizontal, advirtió que el cumplimiento de las normas existentes para la prevención de siniestros representa una especie de "blindaje" tanto para el administrador como para su consorcio ante las consecuencias de un posible siniestro. Además, aseguró que todos los objetos poseen un riesgo potencial y, en este marco, destacó la importancia de tener un seguro integral de consorcio.

En el marco de una entrevista con Pequeñas Noticias, Castro señaló que "en el caso de los edificios el Estado ha dicho mediante una norma que hay una serie de actividades que debe realizar el consorcio como entidad jurídica para disminuir el potencial acaecimiento de situaciones que generen perjuicio o riesgo".

"El responsable de hacer cumplir estas normas es el administrador porque la ley de propiedad horizontal dice que él es el representante legal de un consorcio de propietarios, por eso, el incumplimiento de estas normas le genera perjuicios desde el punto de vista patrimonial civil y penal", afirmó.

Según el especialista "el cumplimiento de esas normas es una suerte de blindaje para el consorcio y el administrador ante un siniestro y les permite –de ser necesario- poder demostrarle a un juez que han hecho todo lo que la ley obliga y que estaba a su alcance para prevenirlo. En este caso, el administrador quedará eximido de responsabilidad."

Sin embargo, aclaró que "esto no significa que no se va a ver involucrado en una situación judicial. No es un blindaje tan poderoso como para que se pueda decir: ‘yo cumplo con las leyes, a mí no me toquen el timbre’. Esto no existe."

Según Castro toda cosa genera un potencial riesgo: "los edificios, dentro de nuestro ordenamiento jurídico, son bienes, son cosas y como tales generan un riesgo potencial. Habrá edificios que tienen mayor riesgo o menor riesgo de acuerdo a la cantidad de elementos riesgosos que posean".

Por otra parte, explicó que nuestro Código Civil establece que la responsabilidad por los daños producidos por una cosa son del dueño de esa cosa y a modo de ejemplo, aclaró que en el caso de que se produzca un incendio dentro de un edificio a causa de una caldera "inicialmente la responsabilidad será del consorcio de propietarios porque es el dueño de ese bien".

Resumió que es por eso que es tan importante, tanto para el consorcio como para el administrador, "blindarse" cumpliendo con las normas de prevención: es la única forma que existe de reducir el riesgo potencial de la cosa en cuestión y si –a pesar de todo- se produce un siniestro es la manera de demostrar que se actuó con responsabilidad y diligencia.

Por último, y suponiendo que se produjera ese siniestro, si el consorcio posee los seguros obligatorios establecidos por las leyes, éstos afrontarán el resarcimiento económico a los damnificados: "el seguro integral es la última etapa del ‘blindaje’ que protege a consorcistas y administradores porque de cumplirse con las normas se deberá hacer cargo de las consecuencias económicas del siniestro, sea éste un incendio, un desprendimiento o una explosión ocasionada por una fuga de gas".

En las antípodas ejemplificó: "supongamos que en el caso de un incendio no tengo los matafuegos o los tengo vencidos. Ante esta situación, es probable que el seguro se exima de esa responsabilidad porque una de las pautas del seguro es que el asegurado cumpla adecuadamente con las normas vigentes", explicó el experto.

"Si yo le otorgo un valor a mi tranquilidad, a mi vida personal, a mi patrimonio, sin lugar a dudas la ecuación es favorable para el cumplimiento de las normas. En cambio, si yo desprecio mi vida, si para mí no tiene penalidad tener tres condenas, no podré tener bienes a mi nombre porque están embargados o inhibidos, haré una evaluación diferente", aclaró el Dr. Castro y agregó: "si el común de la gente le otorga valor a la tranquilidad de su vida personal, sin ninguna duda, el cumplimiento de la norma es un ‘blindaje’".

Santa María intenta "exportar" Expensas Claras

[BPN-22/05/14] Según el diario digital Rosario 3, Víctor Santa María, titular del Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (SUTERH), busca implementar un Registro Público de Administradores (RPA) y el programa porteño "Mis Expensas" (Expensas Claras III) en la ciudad de Rosario. Es de destacar que en esa ciudad ya existe un RPA desde el 15 de marzo del año pasado [BPN Nº 490 del 27/03/13: "Ya se puso en marcha el RPA rosarino"].

De acuerdo a ese medio local, Santa María se reunió con la intendenta Mónica Fein (Partido Socialista) y "en su paso por Rosario propuso implementar el RPA que en Buenos Aires comenzará a funcionar el mes que viene. Se trata de una herramienta digital para controlar la actividad", informó mezclando el programa Expensas Claras III con la creación del Registro Público de Administradores que ya funciona en la CABA desde el 2003.

Rosario 3 informó que Santa María le explicó a la periodista Evelin Machain, del móvil de Radio 2 que "el sistema que comenzará a regir en junio en la Capital Federal -y que ahora busca aplicar en la ciudad ‘para cuidar el bolsillo’ de quienes viven en propiedad horizontal- se trata de un nuevo esquema de liquidación, de igual formulario para todos los consorcios", y agregó: "con ítems estandarizados y de formato digital puede ser enviado por mail a los consorcistas o estar disponibles en una web. Al tener un formulario único, se facilita la comparación de las expensas de diferentes edificios; y al estar disponible online, se ahorra en papel, lo que lo convierte en una metodología ecoamigable".

Por último y según el medio local el líder sindical resumió que "el programa sería un modelo aceptable a la realidad rosarina".

El primer intento de instituir un RPA en Rosario fue en el 2002. En ese momento se había votado su creación (Ordenanza Nº 7.312), pero como nunca se reglamentó la norma, el registro jamás entró en funcionamiento.

Ocho años después, la edila Daniela León (UCR) presentó un proyecto de ordenanza para crear un RPA. Luego de dos años, el 6 de diciembre de 2012, el Consejo Municipal de la ciudad de Rosario aprobó la norma que creó, por segunda vez, un RPA bajo el ámbito de la Oficina Municipal del Consumidor de esa ciudad. [BPN Nº 483 del 26/12/12: "Se creó un RPA para la ciudad de Rosario"]

Este registro se puso en marcha el 15 de marzo de 2013. En esa oportunidad, se realizó un acto en el Salón de los Acuerdos del Concejo Municipal de Rosario del cual participaron la autora del proyecto; Miguel Zamarini, el presidente del Concejo; Roberto Montero, jefe de la Oficina Municipal de Defensa al Consumidor de Rosario; el Ing. Juan Carlos Lagrange, coordinador de la Asociación de Propietarios de Inmuebles en Propiedad Horizontal (APIPH) filial Rosario; representantes de la Cámara de Administradores de Consorcios y consorcistas.

No obstante, poco después, a mediados de 2013, la Cámara de Propiedad Horizontal local había pedido la inconstitucionalidad de la ley que creó el RPA. En primera instancia la Justicia emitió un fallo adverso a la Cámara, sin embargo ésta presentó un recurso de amparo que finalmente le fue concedido.

Bergenfeld rechazó Expensas Claras III

[BPN-22/05/14] El 28 de abril, Marcos Bergenfeld, presidente de APIPH^[1], rechazó terminantemente el programa Mis Expensas (Expensas Claras III) por considerar que "se trata de una invasión a los derechos de nuestra incumbencia". Adelantó que bajo ningún concepto "aceptará que el 1º de junio se cambie nuestra manera de informar dichas expensas" y sentenció que el modelo de liquidación es exclusiva responsabilidad de los propietarios.

Por otra parte, consideró que el programa, presentado el 4 de abril en el SERACARH^[2], por Víctor Santa María, titular del SUTERH^[3] y el jefe de Gabinete de la CABA, Horacio Rodríguez Larreta, "va a correr el mismo destino que sus dos anteriores presentaciones [Expensas Claras I y II], ya que este binomio no tiene derecho alguno para determinar cuál es el modelo de liquidación de expensas que los consorcios vamos a utilizar". Consideró fundamental que en esa presentación "faltó la otra pata, ninguna de las miles de asambleas de propietarios participó ni estuvieron representadas en el lanzamiento de 'Mis Expensas'".

El representante de APIPH recalcó: "llama la atención el momento elegido [para el lanzamiento de "Mis Expensas"], ya que el 26 de marzo fue presentado en la Cámara de Diputados el proyecto de reforma de la Ley 13.512 que terminará con el ataque a nuestros hogares por quienes se abrazaron en la presentación del nuevo modelo [aludiendo a Santa María y Larreta]". Este proyecto presentado por Elisa Carrió, entre otros temas, prohibirá a los administradores representar a los consorcistas en paritarias.

Por último, citando al presidente Domingo Faustino Sarmiento, Bergenfeld afirmó que "del ridículo no se vuelve" y que ésta es "una ley política". Cabe destacar que esta frase figuró por primera vez en el libro escrito por el maestro y presidente argentino, titulado "Viajes por Europa, África y América", y posteriormente fue utilizada con frecuencia por Juan Domingo Perón.

Estas declaraciones, Marcos Bergenfeld las hizo conocer mediante una circular que distribuyó por email entre sus asociados el pasado 9 de mayo.

Es de recordar que en octubre de 2012, con poco éxito, el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires intentó imponer el programa Expensas Claras. La primera versión tuvo una vida breve y tormentosa. Finalmente se "cayó" pocos meses después de anunciada, a causa de un amparo que la Justicia porteña concedió a la CAPHyAI^[4]. Por último fue derogada el 29 de julio de 2013.

La segunda versión se lanzó el 7 de agosto de 2013 y también fue resistida: mientras que la Cámara le pidió a la autoridad de aplicación una prórroga en los plazos, AIPH^[5] presentó en su contra un recurso administrativo con vistas a continuar en la justicia.

Finalmente el 4 de abril se derogó la segunda versión y ese mismo día, se lanzó una tercera rebautizada como "Mis Expensas". [BPN Nº 518 del 11/04/14: "La leyenda continúa"]

La diferencia más importante que se apreció en esta última normativa es que no estableció la obligación a los consorcios de "bancarizarse". Sin embargo mantuvo el uso obligatorio de un modelo único –aunque modificado- que denominó "Modelo Único Liquidación de Expensas" y "Modelo Único de Recibo de Pago de Expensas" tanto para su despacho en formato digital como su impresión en papel. [BPN Nº 518 del 11/04/14: "La Disposición 856]

El SERACARH creó un servicio de mediación para el cobro de expensas

[BPN-22/05/14] Desde el mes de abril, el Servicio de Resolución Adecuada de Conflictos para Trabajadores y Empleadores de Renta y Horizontal (SERACARH) puso en funcionamiento un nuevo servicio de mediación para el cobro de expensas que denominó GEPRE (Gestión Presencial Para el Cobro de Expensas Adeudadas).

Pueden acceder a este procedimiento los administradores o consorcios que sean socios de alguna de las entidades que conforman el SERACARH: la Unión Administradores de Inmuebles (UADI), la Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal (AIERH) y la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI).

Para poder solicitar una mediación se debe:

2.- Una vez completo el formulario se fijará una audiencia y se notificará a la parte requirente por correo electrónico. En otras palabras se le avisará al administrador que haya registrado la denuncia.

3.- Por último se llevarán a cabo las audiencias, las cuales estarán a cargo de un mediador designado por sorteo entre el equipo de mediadores del SERACARH.

El presidente de la CAPHyAI, Adm. Daniel Tocco, informó que este servicio no tiene costo para los administradores o consorcio que estén asociados a cualquiera de las entidades que integran el SERACARH. "Los gastos administrativos, así como también los costos de la notificación y los honorarios del profesional interviniente corren por cuenta del SERACARH", destacó.

Aparte del curso "sobre higiene, seguridad y medidas de prevención contra incendios" obligatorio que impuso primero Juan Manuel Gallo mediante la Disposición 1698/12 y luego Oscar Zago mediante la Ley 4803/13 y la realización del Certificado de Edificio Seguro establecido por la Disposición 411/11, los servicios que en este momento presta el SERACARH –según su sitio Web- son:

Reclamos de menor cuantía: Se tratan aquellos reclamos originados por incumplimientos del CCT N° 589/10 y 590/10 registrados por los administradores de consorcios en el libro de orden. Su contenido no es necesariamente de índole económica e implica un trámite veloz tratando de conservar las buenas relaciones entre las partes.

Conciliación laboral: Se incluyen todos los reclamos individuales y plurindividuales generados en el marco de la relación laboral o como extinción de la misma.

Mediación: Servicio para las controversias suscitadas en el ámbito civil/comercial ante la peculiaridad del doble carácter laboral/habitacional de los actores que integran la propiedad horizontal.

Arbitraje: Aquellos conflictos que previamente gestionados ante el conciliador designado, no han alcanzado un acuerdo. Consiguientemente las partes deciden someterse al árbitro cuya decisión será vinculante.

Proyecto para prohibir despidos y suspensiones

[BPN-22/05/14] El 8 de mayo, el diputado nacional Nicolás del Caño (PTS- Frente de Izquierda) presentó un proyecto de ley para prohibir por dos años los despidos y las suspensiones sin causa justa de los trabajadores en relación de dependencia. En caso de ser aprobado, se aplicará a todos los empleados registrados, a los no registrados e inclusive a los registrados irregularmente.

Textualmente, el proyecto establece "la prohibición por 24 meses, tanto en el ámbito público como privado o empresas autárquicas de despedir sin justa causa o suspender a cualquier trabajador en relación de dependencia. Esta prohibición se aplicará sobre todos los trabajadores registrados, no registrados o registrados irregularmente, sean contratados, becarios o monotributistas, cualquiera fuera su forma contractual".

Asimismo, propone que por ese plazo establecido también quede sin efecto el "período de prueba". Éste está determinado por el artículo 92bis de la Ley de Contrato de Trabajo que establece que un "contrato de trabajo por tiempo indeterminado, excepto el referido en el artículo 96, se entenderá celebrado a prueba durante los primeros tres meses de vigencia". Durante este lapso "cualquiera de las partes podrá extinguir la relación […] sin expresión de causa, sin derecho a indemnización con motivo de la extinción" aunque "con obligación de preavisar". En caso de aprobarse la iniciativa, este período quedaría anulado y el trabajador pasaría a ser efectivo desde su primer día de trabajo.

El proyecto consta de 10 artículos, de los cuales 1 es de forma. Fue ingresado bajo el número de expediente 3314-d-2014 es el trámite parlamentario Nº 040 (08/05/2014). Sus firmantes son Nicolás del Caño y Francisco Omar Plaini. Está previsto que sea tratado por las comisiones de Legislación del Trabajo, de Asuntos Constitucionales y Presupuesto y Hacienda.

El incumplimiento de esta norma por parte del empleador implicará la nulidad del despido "debiendo proceder a la reincorporación inmediata del trabajador despedido o suspendido, en su puesto y condición normal y habitual de trabajo, en forma retroactiva al 1º de abril de 2014".

En el caso de que el empleador no lo acate y ante la denuncia del trabajador afectado o de su representación sindical, el Ministerio de Trabajo deberá disponer la inmediata reincorporación del despedido.

La orden judicial de reinstalación, con previo aviso, deberá cumplirse en un máximo de 48 hs. En caso de incumplimiento -con la mera solicitud del trabajador para hacerla efectiva- se reincorporará al trabajador con la presencia de un magistrado o un oficial de justicia en el lugar de trabajo y con el auxilio de la fuerza pública en caso de que haya resistencia.

De acuerdo a esta iniciativa, el empleador que se niegue a reincorporar al trabajador despedido será sancionado con una multa "en proporción al caudal económico de quien deba satisfacerla" -según establece el Art. 666 bis del Código Civil- por cada día de demora. Asimismo, la suma de dinero de la sanción será percibida y administrada por la Comisión Interna, el cuerpo de delegados o la Comisión de Control Obrero, este último ente creado en el marco de este proyecto.

En este sentido, del Caño establece la creación de una "Comisión de Control Obrero" en el ámbito de empresas afectadas o en crisis, conformada por representantes sindicales y delegados del personal, con acceso a toda la información de la compañía.

En el caso de que fuese necesario reducir las horas de trabajo, el empleador deberá repartir equitativamente las horas necesarias entre todos los trabajadores de la empresa, manteniendo el mismo salario, bajo la supervisión directa de los delegados sindicales de la planta o de la Comisión de Control Obrero.

Según el proyecto "con el fin de que los trabajadores no registrados puedan acogerse a estos beneficios se acreditará tal condición con la tramitación de información sumaria corroborada por dos testigos ante el Ministerio de Trabajo, Empleo y Seguridad de la Nación o sus dependencias".

Derecho laboral para propiedad horizontal

[BPN-22/05/14] A partir del 1º de junio, Pequeñas Noticias lanzará un nuevo curso virtual para la comunidad consorcial dedicado al "Derecho laboral para propiedad horizontal". Su contenido fue preparado y será dictado por la Dra. María Cristina Carrera, abogada especialista en derecho laboral y "mobbing".

El curso constará de 7 módulos que –a grandes rasgos- tratarán en profundidad sobre: disposiciones generales, derechos y obligaciones de las partes, el salario y los beneficios sociales, enfermedades y violencia laboral, preaviso y extinción del contrato de trabajo, despido sin causa y por último fraude laboral y solidaridad.

La Dra. Carrera explicó que "el curso tiene como objetivo brindar los conocimientos necesarios para prevenir los conflictos que se generen entre el consorcio y el personal a su cargo. El mismo apunta a ‘conocer para prevenir’ porque ‘la prevención debe superar a la reparación’".

"La mayor causa de los problemas que ocurren en los consorcios provienen del desconocimiento -por parte de los administradores y de los consorcistas- de la ley de Contrato de Trabajo y el CCT/589 que rige la actividad de los trabajadores de edificios", aclaró.

Para la especialista, el desconocimiento de las leyes laborales perjudica a todos los actores de la comunidad consorcial, ya sean administradores, propietarios o encargados. "En el caso del administrador los conflictos laborales pueden representar, además de la pérdida del trabajo, denuncias y posteriores sanciones pecuniarias que podrían llevar a la suspensión de su mátricula", aseguró.

Afirmó también que "los copropietarios padecerán perjuicios cuando sus expensas aumenten a causa de los gastos que conlleve un posible juicio ante un conflicto laboral y aquellos que integren el concejo de administración se sentirán invadidos en su vida privada porque estarán expuestos a los reclamos de los demás consorcistas", y agregó: "en el caso del trabajador, éste puede ser víctima de violencia en manos de alguno de los demás actores del consorcio causándole daños físicos y psíquicos, muchas veces irreparables".

Finalmente, Carreras explicó que esta iniciativa surgió como consecuencia de las múltiples consultas que recibe sobre temáticas frecuentes: los derechos y deberes de las partes, las sanciones disciplinarias y los empleados en situación irregular.

Rincón Solidario

No estaba en su lugar de trabajo

Soy administradora y el otro día pasé por el consorcio a controlar al personal jornalizado y me encuentro con que no estaba en su lugar de trabajo.

¿En este caso cómo debo actuar? ¿Le puedo descontar por recibo de sueldo la falta que tuvo?

¿Cómo debería hacerlo? ¿Pagando las horas que debería haber trabajado y en otro ítem el día que faltó o simplemente pago por las horas que fue sin contar el día de falta?

Agradeceré su ayuda 

Muchas gracias y saludos cordiales.

Vanesa [CABA]

(15/04/2014)

Estimada Vanesa:

Su pregunta resulta de suma importancia para este Rincón Solidario, ya que son reiteradas las consultas que recibo de los administradores relacionadas con el tema de las sanciones disciplinarias cometiendo el error de descontar el salario por la presunta ausencia, y digo presunta ya que hay que distinguir si el trabajador no estaba en ese momento en el lugar de trabajo o si no se había presentado al mismo sin haber justificado su ausencia.

Para el supuesto que no se le encontrara trabajando, una vez acreditado que no ha tenido algún inconveniente que justificara su ausencia, corresponde imponerle una sanción disciplinaria.

Es imprescindible para determinar su severidad tener en cuenta su antigüedad y si tuvo sanciones anteriores.

En el caso que no se hubiere presentado a trabajar, deberá Ud. sancionarlo por medio fehaciente (carta documento) como por ejemplo un día de suspensión, teniendo en cuenta, repito, tanto su antigüedad como legajo, por no haber justificado la inasistencia. En ese supuesto le descontará dos días: el que no trabajó y el de la suspensión.

No obstante, entiendo que previo a tomar alguna medida en cualquiera de los casos descriptos Ud. debe conversar tanto con el trabajador, para tomar conocimiento cabal de cómo fueron los hechos, como con sus compañeros de trabajo y/o copropietarios.

No olvide que en el derecho del trabajo rige el principio "in dubio pro operario",  o sea, en caso de duda se estará a favor del trabajador por lo que si Ud. toma una medida apresurada sin merituar toda la situación de ese trabajador puede poner a su representada en una situación litigiosa, con los costos y costas que ello ocasiona.

Le transcribo a continuación lo dispuesto en la Ley de Contrato de Trabajo en su "art. 67. - Facultades disciplinarias. Limitación. El empleador podrá aplicar medidas disciplinarias proporcionadas a las faltas o incumplimientos demostrados por el trabajador. Dentro de los treinta (30) días corridos de notificada la medida, el trabajador podrá cuestionar su procedencia y el tipo o extensión de la misma, para que se la suprima, sustituya por otra o límite según los casos. Vencido dicho término se tendrá por consentida la sanción disciplinaria".

A la espera de haberla ayudado la saluda cordialmente

María Cristina Carrera

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La Dra. María Cristina Carrera es abogada especialista en derecho laboral y para cualquier consulta se le puede escribir a dramccarrera@yahoo.com.ar o llamarla al teléfono (15)5466-9921.

Rincón Solidario

Estimada Cecilia.

No acostumbramos mandar material en forma personalizada a nuestros suscriptos. En este momento tenemos cerca de 10 mil lectores del Boletín de Pequeñas Noticias y hacer lugar a cada pedido en forma personal es imposible.

Para ese tipo de peticiones existe el foro de Pequeñas Noticias en Facebook donde se pueden realizar consultas, pedidos y opinar sobre la actualidad consorcial.

Por otra parte, no sé a qué te referís cuando mencionas "el boletín actualizado del Convenio de Trabajadores de Edificios de Renta Horizontal". 

Si lo que necesitas es el Convenio Colectivo de Trabajo con sus escalas actualizadas lo podes consultar en nuestro sitio Web en el siguiente vínculo. 

Si lo que querés es suscribirte al Boletín de Pequeñas Noticias lo podes hacer aquí. 

Si te estás refiriendo a las escalas salariales que se pactaron el pasado 6 de mayo, todavía no fueron ni homologadas ni publicadas por el Ministerio de Trabajo.

Un saludo cordial.

El valor de la hora del jornalizado

Hola Gerardo, antigüamente el valor de la hora se obtenía haciendo esa cuenta a la que te referís, pero ya en la escala salarial vigente desde Marzo/2011 aparece el valor de la hora del trabajador jornalizado no más de 18 hs. indicado en forma separada y desde entonces siempre tuvo una pequeña diferencia con respecto a la división.

Desde entonces se debe tomar el valor indicado. Actualmente, como vos bien decís, el valor por hora es de $59.40.

Un saludo.

Vacaciones del trabajador jornalizado

Hola Beatriz, el CCT en su artículo 12 dice al respecto: "...d) Los/as trabajadores/as suplentes gozarán de las vacaciones totales establecidas en el inciso c) cuando trabajen más de la mitad de los días laborables comprendidos en el año calendario o aniversario de trabajo de conformidad con las normas legales vigentes.

Los/as trabajadores/as suplentes que no reúnan el tiempo mínimo percibirán en concepto de vacaciones el salario correspondiente a un día por cada veinte días efectivamente trabajados o fracción mayor de quince días hasta los cinco años de antigüedad. Luego de cinco años de antigüedad y hasta los diez el salario por vacaciones se duplicará y desde los diez años en adelante se triplicará".

Pasando en limpio este inciso podemos resumir que:

1) Le corresponden 1 por cada 20 días trabajados pero el valor a abonar por ese día de vacaciones depende de la antigüedad del trabajador.

2) Con una antigüedad hasta los 5 años, debería cobrar lo que actualmente estipula la escala salarial por esa jornada o por esa hora; si su antigüedad supera los 5 años y hasta los diez el valor debería ser del doble, y si supera los diez debería ser el triple.

3) Por lo tanto la cantidad de días que se corresponde no varía sea cual sea su antigüedad y los días en que debe gozar sus vacaciones son los mismos días en que trabaja. Si trabajara sábados y domingos, las vacaciones las tiene que tomar en esos días.

Creo que ya está respondido el cómo, el cuándo y el cuánto. Con respecto a su antigüedad, si ingresó el 1º de julio de 2013 a partir del sueldo correspondiente el mes Julio/2014 comienza a percibir el adicional por antigüedad que será de $58.26 (Según escala vigente desde Marzo/14) por año según la Resolución 106/09.

Un saludo grande.

Aumentos salariales 2014

Hola M. del Carmen, no es idea tuya: estamos en mayo de 2014 y lo que contás lo leíste correctamente.

Lo que te voy a transcribir surge de un mail enviado por la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal a sus asociados explicando los aumentos convenidos, aunque todavía no están homologados:

"...En Agosto/2014 concluye o vence el acuerdo paritario que se había realizado por 18 meses el año anterior, por lo que se acordó aplicar para los sueldos de septiembre/14 un incremento del 20% sobre los básicos de convenio y adicionales –a excepción del plus por zona desfavorable- vigentes a abril/2014, aumento éste que absorbe los $ 1000.- que se habían abonado por "suma fija" , abriéndose sí luego los diferentes valores por categorías".

Por supuesto, vos me dirás que las cuotas fijas no remunerativas se deben aplicar desde el mes de junio de 2014 y no después del mes de agosto y yo no podré decirte más que "tenés razón".

Un saludo.

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