[BPN-27/03/13] A partir de ahora, los consorcios que no cumplan con la Disposición Nº 415 (Instalaciones Fijas contra Incendios) podrán ser sancionados con multas de hasta 500 mil pesos. Así lo reglamentó el Dr. Juan Manuel Gallo, director general de Defensa y Protección del Consumidor (DGDyPC) de la CABA, mediante la Disposición Nº 556 (BO: 13/03/13) que estableció el régimen sancionatorio por infracciones a la disposición que el 11 de abril de 2011 había creado el "Registro de mantenedores, reparadores, fabricantes e instaladores de instalaciones fijas contra incendio".

Según explicó el jefe de inspectores de esa repartición del estado, Eduardo Ramos, las multas pueden abarcar tanto a los usuarios de las instalaciones fijas –los consorcistas- como también a las empresas inscriptas en el registro: "están incluidos los consorcios, las empresas registradas que fabrican y mantienen las instalaciones fijas, y todas aquellas que posean instalaciones fijas contra incendios".

En los considerandos de la norma, Gallo manifestó que, como la anterior disposición no contemplaba el régimen de sanciones a aplicar a los infractores, esa situación generaba "un inconveniente evidente al momento de hacer cumplir con lo establecido en la normativa".

La nueva disposición estableció que "el régimen de sanciones a aplicar [...] será el que se establece en los artículos 47º y 49º de la Ley Nacional 24.240". De las 6 opciones de sanciones que establece el artículo 47º sólo dos se aplicarían a los consorcios: la a) y la b). La  primero castiga a los infractores con apercibimiento y la  segundo con multas que van desde los 100 pesos a los 5 millones. Sin embargo, el jefe de inspectores de la DGDyPC aclaró que la multa que se aplicaría a los consorcios tendría un tope de medio millón de pesos.

En este mismo orden de cosas, Ramos contó que sobre este tema "ya estamos intimando desde hace un año y medio. En estos momentos hay posiblemente entre dos mil y dos mil quinientas intimaciones para verificar. A esta altura, los que no cumplieron serán sancionados o apercibidos en un futuro".

Aclaró también que el monto de las multas "lo establece el cuerpo jurídico de la entidad [la DGDyPC] y se fija teniendo en cuenta, entre otras cosas, la gravedad de la infracción, el perjuicio que pueda ocasionar, los antecedentes del infractor y la posibilidad económica del lugar", expresó el jefe de inspectores de la DGDyPC. Y agregó: "con respecto a los consorcios se entiende que les cueste afrontar el costo de una multa, por eso se los intima primero para que cumplan".

En relación con los objetivos de la disposición, Ramos expresó que "la finalidad de la norma es que al momento de un siniestro estén cubiertos y que la instalación fija esté operable en todos los edificios de la ciudad: tanto en los consorcios como en aquellos destinados a actividades comerciales".

Por último, el jefe de inspectores descartó terminantemente que la norma se haya hecho para cobrar multas o recaudar dinero a través de ese organismo aunque aclaró que "evidentemente alguna persona se va a terminar multando".

El artículo 8º del anexo de la Disposición Nº 415 establece las obligaciones que tienen los propietarios de un edificio o de un establecimiento que posee instalaciones fijas. En forma resumida son:

a) Poseer el plano de las instalaciones fijas que la propiedad tenga instaladas, que debe ser a escala y ubicarse en un lugar accesible y fácilmente visible dentro del edificio.

b) Contar con un libro de actas rubricado por la autoridad de aplicación en el cual se deben detallar las provisiones y/o servicios realizados en el edificio. Debe contener los datos de la empresa encargada de su mantenimiento, reparación o instalación con el número de registro correspondiente, el tipo de sistema de instalación fija contra incendio existente, el registro de los controles periódicos y las reparaciones a realizar.

c) Realizar el mantenimiento anual.

d) Realizar los controles trimestrales.

e) Exhibir el certificado de operatividad que entrega la empresa reparadora y/o mantenedora.

La Disposición Nº 556 fija que "el régimen de sanciones a aplicar en los casos de incumplimientos e infracciones a la Disposición Nº 415/DGDYPC/11 será el que se establece en los artículos 47º y 49º de la Ley Nacional Nº 24.240".

Hay que tener en cuenta que la Ley 24.240 de Defensa del Consumidor fue sancionada el 22 de septiembre de 1993, pero los artículos 47º y 49º fueron modificados por los artículos 21º y 22º, respectivamente, de la Ley Nº 26.361 sancionada el 12 de marzo de 2008.

Teniendo en cuenta la modificación de ambos artículos, las sanciones por incumplimiento de la Disposición Nº 415 que establece el artículo 47º serían:

"a) Apercibimiento.

b) Multa de pesos cien ($ 100) a pesos cinco millones ($ 5.000.000).

c) Decomiso de las mercaderías y productos objeto de la infracción.

d) Clausura del establecimiento o suspensión del servicio afectado por un plazo de hasta TREINTA (30) días.

e) Suspensión de hasta CINCO (5) años en los registros de proveedores que posibilitan contratar con el Estado.

f) La pérdida de concesiones, privilegios, regímenes impositivos o crediticios especiales de que gozare".

Por su parte el artículo 49º define no sólo la aplicación y graduación de las sanciones sino también las reincidencias: "en la aplicación y graduación de las sanciones previstas en el Art. 47º de la presente ley, se tendrá en cuenta el perjuicio resultante de la infracción para el consumidor o usuario la posición en el mercado del infractor, la cuantía del beneficio obtenido, el grado de intencionalidad, la gravedad de los riesgos o de los perjuicios sociales, derivados de la infracción y de su generalización, la reincidencia y las demás circunstancias relevantes del hecho.

[BPN-27/03/13] José Luis Ludueña, Matías Chari y el Dr. Jorge Resqui Pizarro promovieron ante el Tribunal Superior de Justicia (TSJ) de la CABA una Acción Declarativa de Inconstitucionalidad (ADI) contra cuatro disposiciones del Dr. Juan Manuel Gallo, director general de Defensa y Protección del Consumidor (DGDyPC), y contra una parte de la resolución de Eduardo Machiavelli, secretario de Gestión Comunal y Atención Ciudadana (GCyAC).

Ludueña es el presidente del partido político PODES (Poder para el Espacio Social) cuyo referente es Sergio Abrevaya, autor de la Ley 3.254 que modificó la Ley 941 (Registro Público de Administradores). Matías Chari, por su parte, fue asesor en la Legislatura porteña de Abrevaya y actualmente es el coordinador del Centro de Estudios de la Propiedad Horizontal de PODES. Por último, el Dr. Jorge Resqui Pizarro es el coordinador de ReDeCo (Reafirmación de los Derechos del Consorcista).

Las disposiciones involucradas en el pedido de inconstitucionalidad son:

a) La Disposición 3.570 que estableció el quórum mínimo de la asamblea de propietarios para renovación del mandato del administrador en "el cincuenta por ciento más uno de los copropietarios del edificio";

b) la Disposición 1.000 que trata sobre la "renovación tácita" del administrador por el período de un año si no hubiera quórum en la asamblea para tratar su permanencia en el cargo;

c) la Disposición 1.698 que obligó a los consorcios a inscribir a los encargados en un curso de capacitación en el SERACARH sobre "mantenimiento, conservación, prevención, higiene y seguridad contra incendios";

d) la Disposición 1.001 que abrió la posibilidad de que los propietarios autoricen exclusiva e individualmente al administrador para el uso de su firma en la cuenta bancaria del consorcio y

e) la Resolución 408 que impuso un modelo único de liquidación de expensas y recibo de pago y bancarización obligatoria. Es de recordar que la Justicia porteña –a instancias de la CAPHyAI- había ordenado al Poder Ejecutivo suspender los efectos de esta última.

La acción judicial –Expediente Nº 9.577- fue patrocinada por Resqui Pizarro y el Dr. Diego Hickethier y fue presentada el 22 de marzo en la Secretaría de Asuntos Originarios del TSJ. Ese mismo día recayó por sorteo automático en el juez Dr. José Osvaldo Casás.

Los letrados argumentaron en su demanda que "desde el año 2011, la autoridad de aplicación de la Ley Nº 941 [la DGDyPC] viene dictando disposiciones que modifican groseramente la ley". Y agregaron: "estas normas reglamentarias, mediante la introducción de cuestiones que exceden una reglamentación razonable de la norma creada por la Legislatura, crean un verdadero ‘régimen paralelo’, diferente y en ocasiones totalmente opuesto, al que sancionó la legislatura en usos de las competencias que le otorga la Constitución local".

Por último, manifestaron que estas normas "modifican en perjuicio de los usuarios/consumidores/administradores distintas garantías y derechos que les otorgaba el régimen legal, disminuyendo derechos, generando mayores costos, y volviendo menos transparente lo que el régimen legal había decidido transparentar".

En el capítulo tercero de la acción judicial se detalla la "confrontación" que realizaron los letrados patrocinantes entre las disposiciones de Gallo y la resolución de Machiavelli involucradas en su pedido de inconstitucionalidad frente a las leyes de propiedad horizontal vigentes.

Las primeras dos normas cuestionadas por los abogados en la ADI fueron la Disposición Nº 3.570 del 21 de septiembre de 2011 (BO: 29/09/11) y la Disposición Nº 1.000 del 15 de mayo de 2012 (BO: 29/06/12).

Los letrados consideraron que ambas medidas establecieron, por un lado, un "piso demasiado alto" para alcanzar el quórum necesario para la renovación del mandato del administrador y, por el otro, que "la renovación tácita del mandato de un administrador es un despropósito que no existe en ningún régimen legal de administración de bienes [...] resultando contrario al espíritu de la ley, que fue evitar la perpetuación del administrador y establecer un régimen ágil y protectorio de los consorcistas, para que estos puedan prescindir del administrador sin mandato".

La 3.570 había establecido el mínimo quórum necesario para la renovación del administrador del edificio en un "cincuenta por ciento más uno de los copropietarios con capacidad para afrontar y votar en asamblea".

Por su parte, la Disposición 1.000 había dispuesto la "renovación tácita" del administrador por un año si es que la asamblea de propietarios no alcanza el quórum mínimo que había fijado la anterior, 3.570.

La Disposición Nº 1698 del 23 de agosto de 2012 (BO: 28/08/12) instauró la obligación de los encargados de concurrir anualmente a una capacitación que brinda el SERACARH sobre "mantenimiento, conservación, prevención, higiene y seguridad contra incendios" y estableció su sanción: "el incumplimiento de lo prescripto en el artículo precedente, será pasible de las sanciones previstas en el artículo 15 de la ley 941".

Con respecto a esta norma, los abogados sostuvieron que "una vez más, el órgano de aplicación se excede en sus facultades de reglamentación y crea una obligación que no había sido prevista por el legislador".

Además, calificaron a la recomendación de la Defensoría del Pueblo de dejar sin efecto esta disposición como "contundente y con argumentos que resultan aplicables a todas las disposiciones que se impugnan en esta acción, no deja bien parada a la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor, a la que critica con dureza y enmienda la plana, por excederse en sus facultades reglamentarias".

Los solicitantes del pedido de inconstitucionalidad sostuvieron que la Disposición 1.001 es contraria al decreto reglamentario 551/2010 que estableció que "la cuenta [bancaria del consorcio] debe tener como autorizados al administrador y a un miembro del consejo de administración designado por asamblea; si el consorcio no cuenta con consejo de administración la asamblea debe designar a un consorcista como autorizado".

La norma cuestionada, firmada el 15 de mayo de 2012 (BO: 29/06/12), por su parte había establecido que "la asamblea que disponga la apertura de la cuenta bancaria a nombre del consorcio, o la continuidad de la ya existente, podrá por mayoría simple disponer la autorización exclusiva e individual del administrador, para el uso de la firma, sin necesidad de actuación conjunta, salvo disposición especial establecida en el reglamento de copropiedad y administración".

Con respecto a la Resolución 408, los letrados consideraron que la decisión de abrir una cuenta bancaria en los consorcios es una facultad propia de la asamblea de propietarios "por lo que no puede una resolución imponer la voluntad del Estado por sobre la de los comuneros, más cuando la ley los faculta a decidir sobre el destino de sus fondos".

La resolución cuestionada, firmada el 18 de septiembre de 2012 (BO: 18/10/12), había instaurado un "modelo único de liquidación de expensas y recibo de pago y obligado a bancarizar los pagos relativos a expensas, proveedores y servicios", explicaron los abogados en la ADI.

[BPN-27/03/13] A partir de ahora los socios de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias podrán recibir asesoramiento telefónico y realizar algunos trámites relacionados con el Registro Público de Administradores (RPA) de la CABA en la sede de CAPHyAI ubicada en la calle Perú 570 de esta ciudad.

Mediante una circular enviada por e-mail el pasado 15 de marzo, la Cámara informó que acordó con Gabriela Pilar Saldivia, coordinadora del RPA, que los administradores asociados a esa entidad puedan entregar las DDJJ`s 2010/11/12, retirar sus matrículas y gestionar las altas y bajas de sus consorcios administrados en la sede de la CAPHyAI sin necesidad de concurrir a la sede del RPA en Parque Centenario.

Por otra parte, la entidad también comunicó que desde el lunes 18 de marzo está presente un empleado del RPA en la sede de la CAPHyAI para evacuar telefónicamente todas las dudas que los administradores asociados tengan en relación con las DDJJ`s 2010/11/12. Los socios pueden llamar a los teléfonos 4331-9968, 4345-0010 o 4342-2232 de lunes a jueves de 11 a 17 horas.

Por último, informaron también que tanto el aplicativo como el cronograma para poder cumplir con las DDJJ’s 2010/11/12 estarán disponibles en los próximos días, lo que hace suponer que se lo podrá esperar para los primeros días de abril.

Un acuerdo similar se había realizado el 19 de febrero pasado entre el Colegio Público de Abogados de la Capital Federal y el RPA.

En esa oportunidad, el RPA acordó que los abogados/administradores matriculados en la entidad puedan realizar en la sede del Colegio los siguientes trámites:

1.- autorización del Libro de Registro de Firmas y del Libro de Datos,

2.- informar acerca de los consorcios que son dados de alta y de baja y

[BPN-27/03/13] Si bien el aplicativo online para la presentación de las Declaraciones Juradas (DDJJ`s) 2010/11/12 todavía no está disponible, el Registro Público de Administradores (RPA) de la CABA adelantó los pasos que deberán realizar los administradores para renovar sus matrículas.

En una primera etapa deberán realizar las DDJJ´s con un aplicativo online, conectado a Internet, y en la segunda presentarse en la sede del RPA con la documentación requerida.

En primer lugar se deben completar online –o sea conectados a la Web- los formularios de las Declaraciones Juradas correspondientes a los años 2010, 2011 y 2012 por cada uno de los consorcios que administra.

Al finalizar la carga de los datos el sistema emite un comprobante del cual el administrador deberá imprimir dos copias.

Luego de realizadas todas las DDJJ’s e impresos los comprobantes correspondientes los administradores deberán presentarse en el RPA porteño ubicado en Patricias Argentinas 277 de lunes a viernes de 10 a 14 hs. con la siguiente documentación:

- Dos copias firmadas por el administrador del comprobante emitido por el aplicativo de las DDJJ’s por los años 2010, 2011 y 2012.

- Certificado del Registro de Juicios Universales actualizado.

- Certificado del Registro Nacional de Reincidencia y Estadística Criminal actualizado.

- Certificado de aprobación y/o actualización del curso de capacitación en administración de consorcios de propiedad horizontal 2012/2013.

- Constancia de CUIT actualizada.

- Altas y bajas de consorcios administrados actualizadas.

[BPN-27/03/13] El Adm. Jorge Ferrera opinó sobre las dos metas que la CAPHyAI se propuso para este año -la realización de un congreso nacional y latinoamericano y la colegiación de los administradores- que "cualquier administrador avezado en la materia podrá entender que en ambos casos suena más a lobby y suena más a recaudación de dinero que ingresará [...] que la lógica y real preocupación que deberían tener respecto al día a día que tienen que afrontar los administradores de consorcios".

La CAPHyAI, en el editorial de la edición Nº 313, correspondiente a febrero de este año, de la revista mensual "Propiedad Horizontal", publicó que se había propuesto para este año dos "grandes metas": realizar a fin de año un congreso nacional y latinoamericano del sector y lograr que se apruebe en la Legislatura porteña la colegiación de los administradores.

[BPN-27/03/13] El Dr. Gabriel Borágina, abogado especialista en propiedad horizontal, propuso la creación de un fuero judicial a nivel nacional dedicado exclusivamente a la propiedad horizontal y opinó que de esta forma "los juicios serán más ágiles y habrá mejores sentencias". Por otra parte, se opuso a la colegiación de los administradores: "se correría el riesgo de que actúen corporativamente y se perjudique a los consorcistas".

El abogado, quien tiene más de 20 años de experiencia en derecho consorcial, también manifestó -en el curso de una entrevista concedida a Pequeñas Noticias- que el desconocimiento de las leyes de propiedad horizontal es lo que genera la mayor cantidad de problemas legales en los consorcios: "el 80 por ciento de los conflictos en los consorcios es por desconocimiento".

Borágina consideró que "teniendo en cuenta la cantidad de pleitos que se generan en relación con la propiedad horizontal tendría que existir un fuero judicial especializado en ese tema" y explicó que actualmente "el fuero civil está sobrecargado. Sus jueces son ‘hombres orquesta’ ya que tienen que dedicarse a temas como familias, divorcios, sucesiones, daños y perjuicios, y hasta para ellos esto es engorroso".

El abogado reveló también que al no haber magistrados especializados en las leyes de propiedad horizontal se generan inconvenientes durante los procesos judiciales por desconocimiento de los jueces sobre el tema y eso complica la labor del abogado: "hace poco tuve que explicarle a una jueza que no hay diferencias entre expensas ordinarias y extraordinarias. Le tuve que aclarar que todas son comunes y no existen diferencias. Esta falencia nos llevó a perder varios meses de pleito".

Por último, el especialista consideró que también se debería trabajar en la creación de tribunales de menor cuantía ya que "desagotaría muchísimo el trabajo de los jueces". Sin embargo, apuntó a los dirigentes políticos esa responsabilidad: "estos son problemas que se resuelven a nivel político. Sobre el tema existe una cierta inercia y como está lejos de la problemática general se ignora completamente y algunos hasta la desconocen".

El abogado calificó como "irrelevante" la colegiación de los administradores ya que consideró que "el Registro Público de Administradores (RPA) ya es una especie de colegiación encubierta: los administradores reciben una matrícula y existe un régimen disciplinario".

Para el abogado es "importante" que el control de la actividad de los administradores lo tenga el Estado a través del RPA: "hay que tener en cuenta que los colegiados son pares entre ellos y se corre el riesgo de que se transforme en una corporación como sucede en otras actividades colegiadas, y que, por ejemplo, haya denuncias por mal desempeño que no prosperen ante un comité de ética".

Borágina resumió que "lo que hay que preguntarse es si la administración de consorcios va a mejorar con la colegiación. Yo creo que no".

El abogado consideró que uno de los mayores problemas es la falta de docencia en los consorcios lo cual lleva a que "algunas personas afirmen que hay leyes que en realidad no existen y te discutan. Esta ignorancia es un factor importante de conflictos dentro del consorcio".

También cargó contra los administradores y les pidió mayor capacitación profesional: "deberían tener una formación mucho más amplia que la actual. Tendrían que tener mayor experiencia en el trato humano, saber de relaciones públicas y convivencia en edificios para tener una actitud más conciliadora".

Por último, consideró que deberían asesorarse con profesionales. En otro orden de cosas, aunque relacionado con este tema, criticó la labor de "muchos contadores que asesoran legalmente con ánimo de ayudar pero a veces no tienen los conocimientos legales necesarios. En mi trabajo personal contesté cartas documento que terminaron perjudicando a las personas que las enviaron".

El Dr. Gabriel Borágina es abogado especialista en propiedad horizontal e integrante del Instituto de Derecho de la Propiedad Horizontal que preside el Dr. Eduardo Awad en el Colegio Público de Abogados de la Capital Federal. También es docente en cuatro universidades: la UAI (Universidad Abierta Interamericana), la UP (Universidad de Palermo), la ESEADE (Escuela Superior de Economía y Administración de Empresas) y la UBA (Universidad de Buenos Aires).

Egresó de la Facultad de Derecho de la UBA y realizó dos posgrados: uno en economía y otro en administración de empresas en el ESEADE.

En el 1991 comenzó a asesorar legalmente al administrador de un edificio de 298 unidades funcionales ubicado en el microcentro porteño. A partir de ese momento –en sus palabras- la necesidad lo obligó a especializarse en derecho consorcial.

[BPN-27/03/13] El consorcista Santiago Vera, jubilado de 84 años, consideró que el encarecimiento de las expensas es la mayor preocupación para las personas que viven en edificios y reflexionó que también existe un menor control a los administradores a causa de la falta de participación de los propietarios.

Vera responsabilizó a las medidas tomadas por las autoridades del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires (GCBA) del aumento de los costos en los consorcios: "buscan encarecer las expensas por todos lados y sacarles dinero a los consorcistas como, por ejemplo, con la imposición de las máscaras antihumo que después anularon o la adquisición de nuevos libros que cambian todo el tiempo".

A pesar de su queja por el aumento en las expensas, el consorcista de Floresta defendió el salario del encargado más allá del hecho de que en su edificio éste incide en un 67% del total de las erogaciones mensuales: "pelear contra los sueldos no. Creo que el trabajador tiene que vivir cómodo y ganar buena plata".

Por último, Vera cerró la entrevista señalando que hoy las expensas suben más que la jubilación: "no recibimos lo que nos merecemos".

En el curso de la entrevista que el consorcista concedió a Pequeñas Noticias, se lamentó por la poca importancia que los propietarios le dan a las asambleas: "los consorcistas no prestan atención a los intereses comunes. Las asambleas se hacen con apenas un 10 por ciento de los propietarios del edificio".

El vecino reflexionó sobre el rol de los propietarios a la hora de controlar a sus administradores: "son pocos los que controlan al administrador. Es necesario hacerlo para que, por ejemplo, si ellos cumplen con la presentación de sus presupuestos y nosotros aportamos los nuestros se puedan comparar y obtener precios más razonables".

[BPN-27/03/13] Un juez suspendió las elecciones del Nuevo SUTERH de la ciudad de Corrientes hasta que el Ministerio de Trabajo de la Nación o la Justicia se expidan sobre la impugnación que pesaba sobre la Lista Blanca 16 de Julio por parte de la conducción oficialista del gremio. De esta forma, el juez Julio Valentín Medina hizo lugar a una medida cautelar presentada por el candidato opositor Raúl Antonio Romero, de la Lista Blanca 16 de julio, la cual había sido impugnada para participar de esos comicios. En diálogo con Pequeñas Noticias, Romero consideró ese fallo como "histórico".

Es de recordar que, por primera vez en 24 años de gestión del dirigente Víctor Barboza como secretario general del gremio, se había presentado una lista opositora para los comicios en los que el 18 de abril se hubieran debido elegir nuevas autoridades. Sin embargo, la Junta Electoral (JE) del mismo gremio impugnó la lista de Romero el 30 de enero, dos días después de la oficialización de los candidatos. Por ese motivo, el candidato apeló la decisión en primer término ante el Ministerio de Trabajo, aunque este organismo aún no se expidió acerca de esta cuestión.

Ante la demora del Ministerio de Trabajo en expedirse sobre el reclamo, el candidato opositor correntino había solicitado a la justicia anular los comicios –vía medida cautelar- para elegir nuevo secretario general del sindicato "hasta tanto y en cuanto se resuelva respecto de la cesación de los efectos ilegítimos y arbitrarios de las Resoluciones Nº 11 y 12 dictadas por la Junta Electoral del Sindicato, ya que –agrega- de lo contrario implicaría tornar ilusorios los derechos de los justiciables", según surge del fallo judicial acerca de la acción de amparo.

El 12 de marzo pasado, el magistrado del Juzgado Laboral Nº 3 de Corrientes dispuso "la suspensión del proceso electoral y el comicio fijado para el 18 de abril de 2013 en el Nuevo SUTERH (Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal) de Corrientes" al conceder la medida cautelar que había presentado Romero que llevó el Expediente Nº 88488/1.

La medida del juez Medina también dispuso retrotraer "la situación al estado anterior a la oficialización de las listas de candidatos y a las resultas de lo que se resuelva sobre el fondo del asunto".

En los considerandos de la cautelar, el juez en relación a la medida precautoria la consideró "procedente, pues de los elementos obrantes en la causa resulta que ‘prima facie’ el derecho del actor es verosímil, pues de convalidarse lo actuado por la Junta Electoral a través del dictado de las resoluciones cuestionadas podrá resultar lesionado el principio de democracia sindical". Y agregó: "las asociaciones sindicales deberán garantizar ‘la efectiva democracia interna’ [...] exigir procesos electorales cristalinos, exentos de toda posible sospecha de parcialidad".

El candidato de la lista impugnada para las elecciones del Nuevo SUTERH de Corrientes consideró que la medida "da tranquilidad porque ahora podemos trabajar con más tiempo" y apuntó contra Barboza: "no queremos ensuciar la imagen del sindicato pero él nos obligó a que lleguemos a esto. Sólo pedimos participar y tener la posibilidad de ser elegidos, estamos en democracia. El único responsable acá es Barboza que es quien pone tantas trabas".

Luego de que el juez Medina hizo lugar a la medida cautelar, Romero explicó las razones que lo motivaron a concurrir a la justicia: "no sabíamos cuándo irá a fallar el Ministerio de Trabajo acerca de la impugnación de nuestra lista y la cautelar es más rápida. Si no salía la acción judicial estábamos perdidos porque si el Ministerio fallaba después del 18 de abril no servía para nada y hubiéramos tenido que esperar cuatro años más".

[BPN-27/03/13] El pasado 16 de marzo la Sra. Ana María Huertas fue reelecta en su cargo de presidenta de la Asociación Civil de Consorcistas de la Propiedad Horizontal (ACoPH) de Mar del Plata por otros dos años. Los comicios se realizaron en el curso de la asamblea ordinaria de socios que se desarrolló en un salón del hotel Nuevo Ostende que está en la calle Hipólito Irigoyen 1.737 de Mar del Plata.

En el curso de una entrevista que concedió a Pequeñas Noticias explicó que para esta nueva etapa de su gestión se propuso tres objetivos: "insistir en que salga el proyecto de ley de creación de un Registro Público de Administradores (RPA) en la provincia de Buenos Aires, continuar con las charlas de docencia a los consorcistas marplatenses y tratar de formar una federación a nivel nacional que agrupe a las entidades de consorcistas".

En otro orden de cosas, defendió también el diálogo que promueve con dirigentes sindicales del sector, ya sean locales o nacionales: "no hay que enfrentarse a ellos. Nosotros somos los verdaderos dueños de los edificios y nos tenemos que sentar con ellos a debatir y consensuar".

Huertas calificó como "fundamental" que se apruebe el proyecto de ley de creación de un RPA para la provincia de Buenos Aires que presentaron en la legislatura bonaerense: "los consorcistas estamos muy solos e indefensos porque no hay ningún registro de administradores. Es necesario que exista un lugar donde una persona pueda concurrir para denunciarlos, estamos muy desprotegidos".

Por otra parte, la presidenta de la entidad explicó por qué presentó un proyecto de RPA para toda la provincia y no únicamente para Mar del Plata: "quisimos hacerlo para nuestra ciudad hace muchos años pero lo rechazaron porque consideraron que no se podía hacer obligatorio". Y agregó en relación con la participación de la entidad de administradores de Mar del Plata en este tema: "la Cámara quería que esté bajo su control. Actualmente nadie controla a los administradores. Si concurrís a Defensa del Consumidor con una queja te mandan a la Cámara, lo cual me causa gracia porque aunque hagas la denuncia ahí y lleves las pruebas necesarias no pasa nada".

La titular de ACoPH explicó que "es fundamental continuar con nuestras charlas de docencia para los propietarios". Estas estarán organizadas por la entidad que ella representa y el Registro Provincial de Organizaciones de la Comunidad (REPOC). Se desarrollarán en el salón de una sucursal del Banco Provincia.

La presidenta de ACoPH advirtió que quienes no van a ser invitados para participar son los representantes de la Cámara de Administradores local: "no invitamos a representantes de esa entidad porque son los que nos bloquean el proyecto de ley de creación del RPA. Sin embargo vamos a seguir teniendo diálogo con ellos pero tienen que entender que no se puede hacer sólo lo que ellos quieran: estamos en época de cambios".

Se puede acceder al programa completo de las charlas anuales en el siguiente vínculo <gacetilla de prensa>

La presidenta de ACoPH ratificó su voluntad de convocar a las demás entidades de consorcistas con el fin de unirse y formar una federación nacional, aunque se lamentó de que todavía no recibieron ninguna respuesta: "hay que privilegiar ciertas cosas y no ser egoístas, estamos trabajando todos por el bien común. Tenemos que elegir varias personas idóneas que puedan representarnos".

Hoy, hace exactamente un mes, Huertas había convocado a todos los consorcistas para que se unan con el objetivo de formar una federación a nivel nacional para poder participar de las negociaciones paritarias de los encargados en representación de los propietarios [BPN Nº 488 del 27/02/13: "¡¡¡ Consorcistas uníos!!!"].

La titular de ACoPH defendió su posición acerca de invitar a los representantes del sindicato de encargados para que concurran a dar charlas a los consorcistas: "la intención no es enfrentarse con ellos, sino simplemente presentar propuestas, decir que estamos aquí, que somos los verdaderos dueños de los edificios y sentarnos nosotros a debatir y consensuar con ellos, asumiendo nuestro rol de empleadores y ellos el de empleados nuestros. Por eso pienso seguir con esta posición de invitar representantes del sindicato de encargados a las charlas para ver cómo vemos las tareas del encargado desde nuestra mirada y debatirlo con ellos".

En este mismo orden de cosas, comentó que a los consorcistas "les pareció bien" que invite a los representantes del sindicato, pero también aclaró que algunos propietarios fueron con la intención de "crear mal clima. Pero se les aclaró que si quieren preguntar algo lo deben hacer con el debido respeto".

Además, Huertas manifestó que a los representantes del sindicato que concurrieron a la charla se les cuestionó el monto de sus sueldos, a lo que ellos contestaron que "las cámaras [de administradores] son las que están como empleadores en las negociaciones paritarias y que ellos defendieron lo suyo".

Por último, la presidenta de la entidad marplatense confirmó que se reunió con Víctor Santa María, titular del SUTERH, pero que eso "no significa que haya renunciado a mis principios. Primero le pedí su apoyo en relación con el proyecto de RPA. Después él mismo me dijo con respecto a las paritarias que nos tenemos que unir si queremos participar".

La nueva Comisión Directiva de ACoPH quedó conformada por:

Presidente: Ana María Huertas

Vicepresidente: Marta C. Blanchart

Secretario: Aldo O. Encina

Tesorero: Federico C. Planes

1º Vocal Titular: Haidee Gerber

2º Vocal Titular: Norma Feliciotti

1º Vocal Suplente: Elba Defulio

2º Vocal Suplente: María del Carmen Silva.

Comisión de Rendición de Cuentas

Titula: María Adela Chinnici

[BPN-27/03/13] El 15 de marzo pasado se presentó y se puso en marcha el Registro Público de Administradores de Consorcios (RPA) de Rosario durante una reunión que se realizó en el Concejo Municipal de esa ciudad. Se encomendó al Tribunal Municipal de Faltas que determine los montos del régimen de sanciones y lo gire al Concejo para su reglamentación definitiva.

La presentación del flamante RPA se realizó a las 10 de la mañana en el Salón de los Acuerdos del Concejo Municipal de Rosario. Participaron de esta exposición Miguel Zamarini, presidente del Concejo, Daniela León (UCR), edila y autora del proyecto de ordenanza, Roberto Montero, titular de la Oficina Municipal del Consumidor (OMC), el Ing. Juan Carlos Lagrange, coordinador de la Asociación de Propietarios de Inmuebles en Propiedad Horizontal (APIPH) filial Rosario, consorcistas y representantes de la Cámara de Administradores de Consorcios.

El RPA rosarino funcionará bajo la órbita de la Oficina Municipal del Consumidor, la cual depende del Poder Legislativo –Concejo Municipal- y no del Poder Ejecutivo como sucede en la CABA en la cual la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor está subordinada a la Jefatura de Gabinete.

El Concejo Municipal había creado el Registro el 6 de diciembre pasado, a través de la aprobación de la Ordenanza Nº 9.008. El registro atiende los martes, miércoles y jueves de 9 a 13 horas en las oficinas ubicadas en la calle Alem 1.046.

La edila León explicó durante su presentación que el nuevo Registro "será público y obligatorio y deberán inscribirse todas aquellas personas que se desempeñen como administradores de uno o más consorcios en la ciudad".

Sin embargo, hay que tener en cuenta que la ordenanza establece en su artículo 2º que "quedan exceptuados de la obligación de inscribirse las personas físicas que, siendo propietarias de una unidad del consorcio y habiten la misma y/o inquilinos, lo administren en forma gratuita u onerosa y sea ése el único consorcio que administren."

Por otra parte, Montero manifestó que con este Registro se "beneficiarán tanto las empresas administradoras como los consorcistas, en tanto se convertirá en un instrumento más para regular la actividad y contribuirá a que haya reglas más claras".

Por último, Zamarini celebró que la OMC sea la responsable a cargo del nuevo RPA ya que el espacio de la oficina "no debe ser un espacio de tironeo político sino debe contar con la mayor independencia posible para atender las demandas de los consumidores".

En diálogo con Pequeñas Noticias, Lagrange explicó que ya "corren los plazos para que los administradores se inscriban" aunque aclaró que aún falta que la norma sea girada al Tribunal Municipal de Faltas para que determinen los montos de las multas luego de lo cual regresará al Concejo Municipal: "es necesario reglamentar los montos del régimen sancionatorio que determine el Tribunal Municipal de Faltas".

Los puntos por los cuales se puede sancionar a los administradores infractores se encuentran detallados en su artículo 11º y son los siguientes:

"a. El ejercicio de la actividad de administrador de consorcios de propiedad horizontal sin estar inscripto en el registro creado por la presente ordenanza.

b. La contratación de la provisión de bienes o servicios o la realización de obras con prestadores que no cumplan con los recaudos previstos en el artículo 10º de la presente norma.

c. El falseamiento de los datos a que se refiere el artículo 3º [datos y requisitos para ser administrador] de la presente ordenanza.

d. El incumplimiento de la obligación impuesta por los artículos 7º [presentación de constancia de inscripción], 8º [obligaciones del administrador] y 9º [liquidaciones de expensas], cuando tales incumplimientos obedecieran a razones atribuibles al administrador".

El primer intento de instituir un RPA en Rosario fue en el 2002. En ese momento se había votado su creación (Ordenanza Nº 7.312), pero como nunca se reglamentó la norma, el registro no entró en funcionamiento.

Tuvieron que pasar ocho años para que un concejal, en este caso Daniela León, presentara un nuevo proyecto de creación de un RPA que llevó el número de expediente 179457-P-2010 CM. Finalmente, la Ordenanza Nº 9.008 fue aprobada por el Concejo Municipal el 6 de diciembre de 2012, es decir dos años después de su presentación.

Es de recordar que hacía 13 años que la APIPH, filial Rosario, venía reclamando la implementación de un registro de administradores para esa ciudad [BPN Nº 483 del 26/12/12: "Se creó un RPA para la ciudad de Rosario"]

[BPN-27/03/13] Según medios locales, la concejala platense, Lorena Riesgo (FpV), propuso una ordenanza para que las inmobiliarias de esa ciudad estén obligadas a publicar en la Web tanto el modelo de contrato de alquiler de cada uno de los departamentos que ofrecen como así también las condiciones y los requisitos necesarios exigidos para concretar la operación.

El objetivo de esta iniciativa legislativa es que los futuros inquilinos "puedan estudiar los contratos con detenimiento y no encontrarse con imprevistos cambios en los requisitos exigidos para concretar los alquileres tales como refuerzos de garantías u otras exigencias fuera de la oferta original", declaró la edil al Servicio Informativo Municipal.

La ordenanza tiene tres puntos, explicó la concejala Riesgo. El primero plantea la obligatoriedad de las inmobiliarias de exponer en la Web las condiciones y requisitos necesarios para alquilar. "A veces ha pasado que sobre la marcha han cambiado las condiciones. Así una persona que quiere alquilar sabe con antelación las condiciones para firmar un contrato", aclaró Riesgo.

El segundo propone que las inmobiliarias publiquen en Internet los modelos de los contratos de alquiler de cada uno de los departamentos que ofrecen con el fin de que los vecinos puedan "leer detenidamente la famosa ‘letra chica’ del contrato que muchas veces, en el momento de firmar el convenio, se pasa por alto y termina significando al inquilino hacerse cargo de un montón de cuestiones que no tenía contemplados y hacerse responsable de un montón de cosas que no corresponden por ley pero que uno ha firmado".

Por último aspira a que en los sitios Web de las inmobiliarias haya un link que lleve directamente al sitio en Internet de la Oficina Municipal de Inquilinos y Consorcistas para que "cualquier vecino que tenga algún problema a este respecto sepa que puede acudir a este organismo para ser asesorado y sacarse todas las dudas que tenga".

Es de recordar que el 9 de noviembre de 2011, el Concejo Deliberante de La Plata aprobó la creación de la Oficina Municipal de Inquilinos y Consorcistas, cuya función es prestarles asesoramiento legal y promover la participación del Municipio en la prestación de los derechos de los inquilinos y de los integrantes de los consorcios.

Esta dependencia también ofrece una instancia de conciliación obligatoria para resolver los conflictos que pueden surgir entre los sectores que integran la propiedad horizontal.

[BPN-27/03/13] El SUTERH (Sindicato Único de Trabajadores de Edificios, Renta y Horizontal) se adhirió a la campaña de recolección diferenciada de residuos de la Municipalidad de Morón, "Tu día verde", a través de la capacitación en promoción ambiental de más de 200 encargados.

La entidad gremial informó en su sitio Web que -como consecuencia de una reunión que mantuvieron el 12 de marzo pasado Víctor Santa María, secretario general del sindicato, y el Sr. Lucas Ghi, intendente de Morón- "el SUTERH se comprometió a colaborar, a través de campañas y capacitaciones para los encargados, en la recolección de residuos".

Por su parte, también la Municipalidad de Morón informó ese día -mediante el comunicado de prensa Nº 4.901- que el SUTERH capacitará a "más de 200 miembros del sindicato para que los encargados de edificios sean promotores ambientales y referentes para los vecinos y vecinas en la nueva modalidad de recolección de residuos reciclables".

El objetivo de la campaña es, en términos generales, reducir la cantidad de basura que es enviada al CEAMSE. La proyección que realizaron las autoridades municipales es que de esta forma se podrían disminuir los desechos que llegan a ese relleno sanitario en un 30 por ciento.

Para cumplir esa meta el intendente del municipio implementó un nuevo servicio de recolección de residuos reciclables para las localidades de su Partido que consiste en que los vecinos separen durante toda la semana papeles, metales, plásticos, vidrios y envases de Tetra Brik y los saquen a la calle el día que les corresponda en el horario de 7 a 12 para su recolección.

Además, el municipio anunció que los días de recolección de los residuos reciclables son: los lunes en Villa Sarmiento, los martes en Haedo, los miércoles en El Palomar, los jueves en Morón y los viernes en Castelar

[BPN-27/03/13] Según un medio local, en la ciudad de Tucumán la prostitución en los consorcios habría aumentado en los últimos seis meses como una consecuencia no deseada de la puesta en vigencia de la Ley Nº 8.519 de "Prostíbulos Cero" sancionada en agosto del año pasado.

Ésta estableció la prohibición de ejercer "actos de prostitución u oferta sexual" en establecimientos como "whiskerías, cabarets, clubes nocturnos, boites, saunas o establecimientos y/o locales de alterne".

Para la revista Contexto, los habitantes de la zona céntrica de la capital tucumana están preocupados por el ejercicio de la prostitución en los departamentos y explicó que éste sería "un fenómeno que habría crecido en los últimos meses".

Si bien la Ley de "Prostíbulos cero" prohíbe el ejercicio de la prostitución en una serie de establecimientos, "la legislación deja a salvo la situación de aquellas personas que ejercen la prostitución por su propia cuenta, razón por la que la mayoría de las prostitutas independientes -o independizadas- migraron a ejercer su actividad en departamentos cuya única función es vivienda", indicó el medio tucumano. Por otra parte detalló que esta situación no es nueva en la provincia: "los departamentos VIP o prostíbulos encubiertos existían hace tiempo en forma paralela a los prostíbulos".

Con la sanción de la ley "Prostíbulos Cero", la Policía comenzó a realizar allanamientos en los lugares en los cuales se sospechaba que se ejercía la prostitución.

Durante el mes de diciembre la División de Trata de la Policía recibió el "llamado anónimo de un vecino del edificio, cansado del incesante ir y venir de supuestos clientes", según afirmó una fuente policial a la revista tucumana.

El 30 de enero, un mes después, se realizó un allanamiento en ese edificio de departamentos del cual participó el Dr. Agustín Aráoz Terán, abogado de la Fundación María de los Ángeles cuya fundadora fue Susana Trimarco, quien sufrió la desaparición de su hija Marita Verón en el año 2002 en esa provincia.

En el lugar se encontraron cuatro mujeres que, según expresó el Dr. Terán, "ejercían la prostitución por su voluntad".

La Ley 8.519 en su artículo primero, en términos generales, establece la prohibición de ejercer "actos de prostitución u oferta sexual" en "whiskerías, cabarets, clubes nocturnos, boites, saunas o establecimientos y/o locales de alterne, abierto al público o de acceso al público".

En su segundo artículo dispone "la inmediata clausura y cierre definitivo [...] de los locales comprendidos en el artículo primero, de acuerdo al procedimiento que se establezca por vía reglamentaria".

La norma también impone a los infractores una sanción de "hasta 60 días" de arresto, que no puede ser "redimible por multa".

[BPN-27/03/13] En España, el Comité Español de Representantes de Personas con Discapacidad (CERMI) propuso modificar la Ley de Propiedad Horizontal para que los consorcios estén obligados a realizar obras de accesibilidad en todos los casos que sea necesario sin límite en el monto de las obras.

Esta iniciativa el CERMI se la hizo llegar al Ministerio de Fomento de ese país -que en este momento tramita un anteproyecto de Ley de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas- con propuestas para cambiar el texto vigente de esa ley.

Mediante un comunicado del 18 de marzo pasado, el comité destacó que la actual regulación "supone un trato desigual discriminatorio" hacia las personas con movilidad reducida o con discapacidad y proponen que sea obligatorio adaptar aquellos consorcios en los que vivan personas con discapacidad o lo soliciten mayores de 70 años.

El CERMI expresó que con estos cambios se terminará "con la injusticia histórica que padecen las personas con discapacidad y mayores, que no tienen garantizados sus derechos a una vivienda digna por falta de condiciones de accesibilidad de los inmuebles". Siguiendo este argumento, agregó que la actual ley "vulnera gravemente los derechos a la libre circulación y a disfrutar de una vivienda digna que reconoce la Constitución Española, por lo que es necesario abordar su inmediata reforma".

En el inciso 2º del artículo 10º de la Ley de Propiedad Horizontal de España ya se determina la obligación de efectuar las obras de accesibilidad en los edificios aunque quedan excluidas aquellas que superen ciertos montos.

Actualmente la norma establece las obligaciones del consorcio sobre este tema según tres niveles de ingresos familiares:

1) En aquellos casos en que los consorcistas ganan más de 15.975 euros anuales -2,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM)- es obligatorio encarar obras para hacer accesible el consorcio sólo si el costo total no supera la suma de "doce mensualidades ordinarias de gastos comunes [expensas]".

2) Si en el edificio hay una unidad cuya familia llegue a los 15.975 euros pero con subvenciones o ayudas públicas del Estado es obligatorio realizar las obras sólo si su costo no supera un tercio de sus ingresos anuales.

3) Si en el consorcio hay por lo menos una familia que gana menos de esa cifra anual no es obligatorio realizar obras de accesibilidad.

De acuerdo a su sitio Web, "el CERMI es la plataforma de encuentro y acción política de las personas con discapacidad, constituido por las principales organizaciones estatales de personas con discapacidad, varias entidades adheridas de acción sectorial y un nutrido grupo de plataformas autonómicas, todas las cuales agrupan a su vez a más de 7 mil asociaciones y entidades, que representan en su conjunto a los 3.8 millones de personas con discapacidad que hay en España, un 10% de la población total".

Sus funciones son, entre otras, "desarrollar una acción política representativa en defensa de los derechos e intereses de las personas con discapacidad, tanto colectiva como individualmente".

[BPN-27/03/13] Se prorrogó por 90 días más el feriado administrativo del Laboratorio de Ensayos de Materiales (LEM) que ya lleva cerrado más de 19 meses por obras de refacción en el edificio de Patricias Argentinas 277. Así lo dispuso el Dr. Juan Manuel Gallo, director general de Defensa y Protección del Consumidor (DGDyPC) de la CABA, mediante la Disposición Nº 559 que se publicó en el Boletín Oficial (BO) Nº 4.111 del día 13 de marzo de 2013.

Dicha prórroga comenzará el 9 de marzo de este año y durante este período –según explicó Gallo en los fundamentos de la norma- se tornará "imposible que el Laboratorio de Ensayos de Materiales cumpla con sus tareas de manera efectiva" y por lo tanto durante ese período "se interrumpirán los plazos procesales y la atención al público".

El LEM se hizo conocido por la comunidad consorcial por dos razones: la primera porque en su sede comenzó a funcionar el Registro Público de Administradores de Consorcios de la CABA y la segunda porque fue el organismo del Estado encargado de homologar -hasta que se derogó esa obligación - las máscaras antihumo que se debían fabricar para los consorcios.

Según el sitio Web de la CABA, el LEM se formó en el año 1937 cuando absorbió al Instituto Experimental de la Construcción que funcionaba desde 1908. Su estructura cuenta hoy con cinco laboratorios entre los cuales se encuentran: el laboratorio de Resistencia de Materiales, el laboratorio de Química, el laboratorio de Física y el laboratorio de Fuego.

Prestar servicios de control de calidad y asesoramiento a los requerimientos formulados por los distintos organismos del GCBA, municipalidades, entes provinciales, nacionales y privados.

Ensayar los materiales, elementos y equipos cuya aprobación soliciten terceros.

Ejercer la fiscalización necesaria para garantizar la calidad de todos aquellos productos ensayados a terceros por esta dependencia y a los cuales el GCBA les haya otorgado aprobación.

Ejercer y coordinar la representación técnica del GCBA ante el IRAM y otros organismos.

Recepcionar los materiales, elementos y equipos adquiridos controlando el cumplimiento de las especificaciones contractuales preestablecidas.

Efectuar los ensayos que se consideren necesarios a los efectos de asegurar la calidad de los materiales, elementos y equipos, como así también de las obras que se realicen, contraten o recepcionen.

Establecer y controlar el cumplimiento de las normas técnico administrativas de su incumbencia y producir toda la información inherente a la dependencia.

Ejecutar y controlar el presupuesto y los gastos inherentes al departamento como así también fijar, liquidar y percibir los aranceles por los trabajos y ensayos realizados.

Ejercer el contralor de estructuras de hormigón armado con acero de alto límite de fluencia, conforme al art. 8.13.2.3 del Código de Edificación.

Aprobar el uso de materiales, elementos y métodos de construcción no tradicionales, conforme al art. 5.4 del Código de Edificación.

Funcionar como sede de la Secretaría de la Comisión de Normas, que revisa normas técnicas y municipales sobre materiales e instalaciones, conforme al art. 5.4.5.2 del Código de Edificación.

Verificar el cumplimiento del régimen de la ordenanza 40.473/85 y del decreto reglamentario 3793/85, relativos a elementos y/o equipos contra incendios.

Mantener actualizado el Registro de fabricantes, reparadores y recargadores de equipos contra incendios.

Estudiar y aprobar sistemas de compactación, conforme al decreto 24/77, sobre compactadores de residuos.

Gestionar la política de metrología legal de la Ciudad, conforme a la resolución 270/2002.

Desde agosto de 2011 que el LEM se encuentra en feriado administrativo. El 8 de agosto de ese año se cerró esta dependencia de la Ciudad a través de la Disposición Nº 2.458 (BO 08/08/11) por un período inicial de 90 días debido a que "el LEM se encuentra en el predio ubicado en la Av. Patricias Argentinas Nº 277, en cuyo edificio se están realizando una serie de refacciones y acondicionamientos". Sin embargo, con los plazos que estableció la nueva disposición se van a alcanzar los 22 meses corridos de feriado administrativo.

La primera prórroga fue a partir del 9 de noviembre, a través de la Disposición Nº 123 del 16 de enero del año pasado (BO: 20/01/12). En esa oportunidad, la prolongación del feriado fue por 120 días.

La segunda fue a partir del 9 de marzo y por 90 días más, según dispuso Gallo en la Disposición Nº 413 del 13 de marzo de 2012 (BO: 15/03/12).

La tercera fue a partir del 9 de junio y también por 90 días, de acuerdo a la Disposición Nº 1.651 del día miércoles 1 de agosto (BO: 07/08/12).

Con marzo la última cuota de la suma no remunerativa

[BPN-27/03/13] En el recibo de los haberes del mes de marzo se deberá liquidar la cuarta y última cuota de $500 que logró el sector de la propiedad horizontal según la Disposición 557/2012, publicada en el Boletín Oficial (BO) el pasado 7 de enero.

Con respecto a los feriados del mes y en especial a Semana Santa, hay que aclara que el jueves 28 de marzo no es feriado nacional sino optativo. La Ley 20.744 en su artículo 167 dice al respecto: "Días no laborables. Opción. En los días no laborables, el trabajo será optativo para el empleador, salvo en bancos, seguros y actividades afines, conforme lo determine la reglamentación. En dichos días, los trabajadores que presten servicio, percibirán el salario simple. En caso de optar el empleador como día no laborable, el jornal será igualmente abonado al trabajador".

Correo de Opinión

Sr. Claudio García de Rivas, director de Pequeñas Noticias:

Me dirijo a Ud. con el fin de solicitarle la publicación en su medio de esta nota acerca de un tema del cual se habla mucho pero que se hace poco.

Lo que ocurrió durante el 2012 fue el colmo. Una de las medidas arbitrarias que se tomaron en contra de los consorcistas el año pasado fue el bono adicional como regalo para los encargados. Ellos ya reciben su salario por realizar las tareas de limpiar los pisos del palier, sacar la basura del descanso de las escaleras y distribuir las cartas que llegan a los consorcistas, que en diciembre pudo alcanzar la cifra de entre 10 mil y 15 mil pesos si contamos el sueldo mensual y el aguinaldo. Sin embargo, la CAPHyAI y las otras dos entidades decidieron obsequiarles este bono, desconociendo que la mayoría de los jubilados cobraron en ese mismo mes aproximadamente $2.700 y no recibieron ningún regalo adicional.

Pero lo más llamativo de todo fue el amparo que realizó la Cámara por la Resolución 408 que servía para mejorar en parte la transparencia en los consorcios.

Cuando comentan el trabajo que les lleva escanear los gastos se entiende que están hablando de aquellos que son por un valor razonable y hasta incluyen materiales y mano de obra. Podrían haber ofrecido una alternativa a la resolución. Se me ocurre, por ejemplo, que podrían tener fotocopias de los gastos de cada mes a disposición de los propietarios.

Claro, tomaron medidas contra Expensas Claras pero no realizaron ningún amparo ni publicaron una solicitada en los diarios contra la medida autoritaria del bono de $2.000, la cual no fue concensuada con los consorcistas.

Y ni hablar del plus por antigüedad. En los últimos tres años aumentó un 400% y dudo que haya otro gremio que tenga semejante plus adicional.

Para concluir, quiero decir que es evidente el abuso de poder que hacen la CAPHyAI y el SUTERH en contra de los consorcistas. Como éstos últimos no tienen intereses compartidos con ellos son avasallados por quienes se organizan con el dinero de los propios consorcistas.

Espero que algún día nuestros legisladores tomen nota de este abuso de poder y sancionen una norma en la cual los propietarios tengan la obligación por ley de estar representados por una institución que defienda sus intereses. De lo contrario tendría que funcionar como las casas particulares, sin administrador ni encargado

A veces el hijo lo entretiene en la puerta

El encargado con antigüedad de 7 años con vivienda permanente tiene un niño de 3 años y como su señora trabaja queda bajo su cuidado algunas horas durante el horario de trabajo.

A veces lo entretiene en la puerta, otras en la cochera o en el hall de entrada para hacer ver que no abandona su labor.

Los propietarios se oponen pero no hace caso a las órdenes que le da el administrador.

Todos estamos preocupados por si le ocurre algún accidente sobre todo al niño de quien es la responsabilidad.

También ante la creciente inseguridad es fácil que un delincuente amenace al niño y su padre por supuesto le facilitará lo que le pidan.

¿Hay alguna norma legal para que el administrador y los propietarios puedan obligar a que desista de ese comportamiento?

Es obvio que todos los que somos padres y trabajamos no llevamos nuestro hijo al trabajo, pero, ¿qué pasa en el caso del encargado que vive en el edificio?

Desde ya muchas gracias por la pronta respuesta.

Si es posible anticiparla por mail doblemente agradecidos.

Atentamente

Pablo

(11/3/2013)

Estimado Pablo:

En principio le aclaro que comparto en un todo las respuestas que Ud. se da a la situación planteada en su consulta.

Muchas son las razones por las que es absolutamente cierto que el encargado no puede trabajar teniendo a su cargo la custodia de su hijo sin importar la edad que éste tenga.

El trabajo es personal y de acuerdo a lo que dispone el propio CCT589/10 que rige la actividad del acápite OBLIGACIONES DEL PERSONAL Art. 23 surge claramente que las tareas deben desempeñarse con la debida diligencia y responsabilidad, situación que por sus dichos el trabajador no está cumpliendo.

Quiero pensar que el administrador ya dejó asentado en el Libro de Órdenes la prohibición de que en el horario de trabajo tenga a su hijo consigo, sancionándolo en el supuesto que no cumpliera.

A mayor abundamiento resulta importante que independientemente de asentarlo en el Libro de Órdenes le envíe una carta documento intimándolo para que cese en su conducta bajo apercibimiento de aplicarle severas sanciones disciplinarias.

Entiendo que al ver plasmado por escrito su inconducta el encargado se hará asesorar por la entidad síndica que lo representa, la que por estar a derecho le aconsejará que cumpla con lo intimado.

A la espera de haber contestado su consulta lo saluda cordialmente,

María Cristina Carrera

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La Dra. María Cristina Carrera es abogada especialista en derecho laboral y para cualquier consulta se le puede escribir a dramccarrera@yahoo.com.ar o llamarla al teléfono (15)5466-9921.

Se niegan a pagar expensas

Hola Grupo, hoy necesito ayuda yo... tengo dudas sobre el tema.

En un edificio recién tomado por mí tengo un par de consorcistas que se niegan a pagar expensas de noviembre de la administración anterior porque la administradora no estaba registrada.

Pagaron siempre durante más de un año, y en noviembre "se dieron cuenta" de que no estaba inscripta; es una copropietaria que oficiaba de administradora.

Yo estoy segura de que no pueden negarse a pagar expensas por ese motivo, y en todo caso deberá el consorcio, de común acuerdo, iniciar alguna acción contra ella.

Por lo pronto me insisten con que el abogado les dice que no paguen... y yo considero que no pueden dejar un mes colgado cuando todos los demás pagaron.

Gracias!!!!

Marta [Pequeñas Noticias en Facebook]
(21/03/2013)

Marta:

Las expensas deben ser pagadas mas allá de la inscripción o no de la exadministradora. 

Los gastos conservatorios o expensas corresponde a servicios gozados y pretender eximirse de pagar porque la administración no está registrada constituye un ostensible acto de enriquecimiento incausado. 

La acción a entablar es un juicio ejecutivo por cobro de expensas. 

Desconozco la cuestión del registro de la administración que infiero que es alguna disposición municipal, local o administrativa, que nada tiene que ver con una ley de fondo como la Ley 13.512 y que por supuesto debe modificar. 

Por otra parte, todo lo relativo al Registro Público de Administradores (Ley 941) y reformas y disposiciones complementarias SON TODAS INCONSTITUCIONALES. 

Todo eso es un verdadero disparate y de lo que nos hemos pronunciado oportunamente en numerosos medios jurídicos y administrativos. 

Saludos.

Alberto Anibal Gabás

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El Dr. Alberto Anibal Gabás, abogado especialista en Propiedad Horizontal y autor de numerosos libros sobre el tema es Conjuez de la Suprema Corte de la Provincia de Buenos Aires. Ha obtenido en el 2004 y 2005 el segundo y primer premio sobre los ensayos "Derecho sobre Construcción en el Régimen de Dominio Horizontal" y "Condominio y Propiedad Horizontal. Suma y Producto de la Voluntad Colectiva" respectivamente. Para cualquier consulta se le puede escribir un e-mail a albertogabas22@hotmail.com.

Las vacaciones del suplente

Hola Javier:

En primer término te cuento que no soy contadora pero igual te intentaré ayudar. En segundo quiero puntualizar que no aclarás qué antigüedad tiene la suplente ni cuál es tu duda, si la cantidad de días que se debe tomar, el valor que se le debe pagar o ambos.

Para empezar, el artículo 12º inciso d) del convenio de la actividad dice: "los/as trabajadores/as suplentes gozarán de las vacaciones totales establecidas en el inciso c) cuando trabajen más de la mitad de los días laborables comprendidos en el año calendario o aniversario de trabajo de conformidad con las normas legales vigentes. Los/as trabajadores/as suplentes que no reúnan el tiempo mínimo percibirán en concepto de vacaciones el salario correspondiente a un día por cada veinte días efectivamente trabajados o fracción mayor de quince días hasta los cinco años de antigüedad. Luego de cinco años de antigüedad y hasta los diez el salario por vacaciones se duplicará y desde los diez años en adelante se triplicará."

Si bien el inciso habla de "percibir" y no de "gozar" las vacaciones, es una práctica más que habitual que el trabajador goce de sus vacaciones, o sea se las tome y no las trabaje.

Se debería tomar los días que trabaja, o sea que si le corresponden cuatro días, debería tomarse dos sábado y dos domingos. Vos indicás que se tomó 12 días pero ¿cuántos sábados y cuántos domingos hay en el período gozado?

En cuanto al pago del día de vacaciones, en el caso de los suplentes el valor es igual al que le abonarías si fuese a trabajar.

Un saludo grande.

Vacaciones y suplentes

Hola Mariel, el mail anterior responde a tu primera pregunta y en cuanto a la segunda, cada vez que un trabajador hace una suplencia hay que darle el Alta y la Baja. Si la suplencia tiene principio y fin determinados al darle el Alta se indican las dos fechas y cuando llega el fin de la suplencia se vuelve a imprimir pero el título dirá "Baja".

Un saludo grande.

40 cocheras y 1 portería

Estimado E:

Me falta saber si es el encargado quien solicita un trabajador más para realizar las tareas del consorcio o es una duda simplemente.

Con respecto al tema de la obligatoriedad, hace bastante tiempo el Secretario Gremial del SUTERH, señor Osvaldo Bacigalupo, fue quien nos dio la respuesta en una entrevista: "... en ningún lado surge la obligatoriedad de tener un ayudante. Yo no puedo decir si tiene o no tiene [que tenerlo], sí puedo decir que no hay nada establecido que indique que tiene que tener un ayudante" cuando el edificio supera las 35 unidades.

En esa misma ocasión aclaró que "depende de la tarea que se le dé al trabajador y las tareas que quiere que se hagan. Si éstas son demasiadas seguramente va a necesitar un ayudante porque no podrá cumplir con lo pedido". Agregó que este tipo de cuestiones se terminan resolviendo en una comisión paritaria dentro del ámbito del Ministerio de Trabajo.

Te invito a leer una nota llamada "Resolución de conflictos" en el Boletín de Pequeñas Noticias Nº 257 del 17 de mayo de 2005 donde se cuenta cómo funciona un paritaria cuando, por ejemplo, un trabajador solicita un ayudante y el consorcio no está dispuesto a emplearlo.

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