Ni crimen ni castigo

[BPN-13/03/13] Según el sitio Web de la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor (DGDyPC) de la CABA, desde septiembre de 2010 hasta el 5 de septiembre de 2012 no se aplicaron multas a los administradores por incumplimiento a la Ley 941 (Registro Público de Administradores). Si bien la fecha de la última actualización de ese listado de acceso público es el 5 de septiembre del año pasado, el organismo que dirige el Dr. Juan Manuel Gallo no informó sancionados durante esos dos años.

Por otra parte tampoco figuran sanciones por incumplimiento con otras leyes relacionadas con la DGDyPC tanto locales como nacionales. Entre las leyes porteñas se encuentran la 757 (Procedimiento Administrativo para la Defensa de los Derechos del Consumidor y del Usuario) y la Ley 1.517 (Registro Público de Entidades Prestatarias de Servicios de Medicina Prepaga). Entre las leyes nacionales que debe hacer cumplir la DGDyPC se destacan la Ley 22.802 (Lealtad Comercial) y la 24.240 (Defensa del Consumidor).

En años anteriores y de la lista publicada se desprende que durante el año 2009 se aplicaron 122 multas por un monto total aproximado de 186 mil pesos lo que representó un promedio de sanciones de 15 mil pesos mensuales.

Por otra parte desde enero de 2010 hasta agosto del mismo año se concretaron sólo 17 multas por un monto total de 30 mil pesos lo que arrojó un promedio de 3.500 pesos mensuales.

El costo de las infracciones rondó -tanto en el 2009 como en el 2010- entre los 690 y los 2.800 pesos. Desde agosto de 2010 hasta septiembre de 2012 no se registraron más novedades [BPN Nº 417 del 20/10/10: "Este año fueron multados menos administradores"].

Es de recordar que las infracciones en las que puede incurrir un administrador están establecidas en el artículo 15º de la Ley 941 y son:

"a) El ejercicio de la actividad de administrador de consorcios de propiedad horizontal sin estar inscripto en el Registro creado por la presente ley, con excepción de lo dispuesto en el artículo 3º (Administradores/as Voluntarios/as).

b) La contratación de provisión de bienes o servicios o la realización de obras con prestadores que no cumplan con los recaudos previstos en el artículo 11º.

c) El falseamiento de los datos a que se refiere el artículo 4º (Requisitos para la inscripción).

d) El incumplimiento de las obligaciones impuestas por los artículos 9º (Obligaciones del Administrador) y 10º (Contenido de las liquidaciones de expensas), cuando obedecieran a razones atribuibles al administrador ().

e) El incumplimiento de la obligación impuesta por el artículo 6º in fine (Certificado de Acreditación).

f) Para el caso de los administradores a título voluntario/gratuito, la única infracción será la no inscripción en el Registro.

Las expensas habrían aumentado más que la inflación

[BPN-13/03/13] Las expensas de 2012 habrían aumentado más que la inflación que informan legisladores opositores del Congreso de la Nación. Mientras que ésta habría sido de un 25,6%, las expensas, desde agosto de 2011 hasta el mismo mes de 2012, se habrían incrementado en un 31.08%. Así lo informó en noviembre del año pasado Consorcios Z, un suplemento mensual de Diario Z.

En este mismo sentido según una encuesta por Internet realizada por AIPH (Asociación Civil de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal), el 90% de los consultados consideró que, durante el 2012, las expensas subieron más de un 30%.

La CAPHyAI (Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias) responsabilizó de estos aumentos a las normas del gobierno de la CABA y a la "inflación".

El "índice Congreso" es elaborado mensualmente por varios legisladores nacionales de la oposición. Su tarea es promediar los valores que miden varias consultoras privadas que actualmente no dan a publicidad sus cifras y difundirlas. El lunes 14 de enero informaron públicamente que la inflación de 2012 fue del 25,6 por ciento.

Es de destacar que por su parte el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC) aseguró el 15 de enero que el Índice de Precios al Consumidor (IPC) aumentó en los 12 meses de 2012 el 10,8 por ciento.

El Diario Z –que pertenece a la Fundación Octubre Trabajadores de Edificios creada en 1992 y vinculada con el SUTERH desde su inicio- publicó en su suplemento mensual Consorcios Z del jueves 8 de noviembre de 2012 que las expensas se elevaron un 31,08 por ciento desde agosto de 2011 hasta agosto de 2012. Este número surgió de un relevamiento que realizó la Consultora EEM en base al análisis de los costos de 546 inmuebles de la Ciudad. "Sólo dos rubros tuvieron aumentos por encima del promedio: service y abonos (un importante 49,06%) y artículos de limpieza e iluminación (33,18%)", informaron.

Es de tener en cuenta que ésta fue la última vez que ese suplemento consorcial publicó el Índice de Costos de Mantenimiento de Consorcios (ICMC) de la Consultora EEM que mide el incremento de las expensas.

De acuerdo a la encuesta online que realizó AIPH, el 90,1 por ciento de los consultados consideró que sus expensas aumentaron más del 30 por ciento durante 2012. Es de tener en cuenta que mientras el 52,6% consideraron que sus expensas aumentaron entre un 30 y un 40 por ciento, el 37,5% respondieron que fue mayor al 40.

Además, el 5,6% contestaron que subieron entre 20 y 30 por ciento, el 3,4% que fue entre 10 y 20 y sólo el 0,9% respondieron que no habían sufrido modificaciones.

El sondeo se realizó sobre las respuestas de un total de 232 personas a los que se les preguntó: "De enero a diciembre 2012, ¿cuánto aumentaron sus expensas?". La primera respuesta se consignó el lunes 3 de diciembre de 2012 y la última el lunes 4 de febrero.

La CAPHyAI adjudicó la responsabilidad de la suba de las expensas a la inflación y a las normas que impuso el Gobierno de la Ciudad. Así lo hizo saber en una nota que publicó en su Newsletter Nº 15 del mes de febrero y que distribuyó por email entre sus asociados.

En relación con la inflación, la Cámara consideró que las expensas "son un claro reflejo del devenir de la economía y por lo tanto si hay un incremento en los precios, sin lugar a dudas lo reflejan". Además, consideró que los administradores "se sienten agraviados y atacados" en su trabajo y señaló que su función en los consorcios no es la de "incrementar arbitrariamente las expensas sino que […su tarea…] es reunir los fondos necesarios para atender, en tiempo y forma, las obligaciones del consorcio".

Con respecto a las disposiciones de la Ciudad, la CAPHyAI denunció que "lo grave es que las normas casi nunca se consultan" con las entidades de administradores y que el consorcio está "hipercontrolado. Debe cumplir tantas normas, ordenanzas, leyes de seguridad y reglamentos como si fuera una central nuclear".

Brailovsky e Hilarza al cruce con Santa María

[BPN-13/03/13] Dos semanas después de la entrevista que le realizaron los Dres. Jorge Rizzo y Eduardo Awad a Víctor Santa María, sus declaraciones generaron réplicas puntuales. Mientras que el Dr. Eduardo Brailovsky negó que la Ley 13.512 se haya modificado en la década del 50, el Adm. Adrián Hilarza desmintió que el curso del SERACARH haya sido de cuatro horas. Ambos le replicaron que los consorcistas no están debidamente representados en paritarias.

Es de recordar que Santa María, secretario general del SUTERH (Sindicato Único de Trabajadores de Edificios, Renta y Horizontal), fue entrevistado el día sábado 23 de febrero en el programa de radio "Gente de derecho" que conducen Rizzo y Awad por Radio América. Algunas de sus declaraciones generaron que tanto Brailovsky, abogado especialista en consorcios y propiedad horizontal, como Hilarza, presidente de AIPH (Asociación Civil de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal), le salieran al cruce.

Brailovsky, por una parte, negó que se haya modificado la ley de Propiedad Horizontal en la década del 50 poco tiempo después de su aprobación en el año 1948 y, por otra, cuestionó que los administradores tengan mandato suficiente para discutir las condiciones salariales de los encargados en representación de los consorcistas.

Hilarza, por su parte, desmintió que el curso que brinda el SERACARH sobre "mantenimiento, conservación, prevención, higiene y seguridad contra incendios" sea de cuatro horas, como declaró el dirigente gremial: "la mayoría de los encargados que me hablaron me dijeron que el curso dura entre dos y tres horas en un solo día y que les enseñaron acerca de lo que tienen que hacer en caso de incendio en el edificio".

Por último, Brailovsky acercó a la redacción de Pequeñas Noticias un proyecto de ley –hasta ahora inédito- que se presentó en el Congreso Nacional para modificar la Ley 13.512 de Propiedad Horizontal en el año 2006.

Sigue siendo la Ley 13.512 original

[BPN-13/03/13] El Dr. Eduardo Brailovsky desmintió dos declaraciones que realizó Víctor Santa María: una en la que afirmó que hubo una modificación a la Ley 13.512 en la década del 50 y la otra en la que expresó que los propietarios están representados en paritarias por las entidades de administradores.

Sobre la primera Brailovsky retrucó que no hubo una modificación de la Ley 13.512 poco tiempo después de su aprobación y sobre la segunda que "no hay ninguna entidad que represente a los consorcistas en paritarias". Acerca de este último tema, el abogado sentenció: "estos convenios son nulos porque no hay mandato".

Es de recordar que Santa María, secretario general del SUTERH (Sindicato Único de Trabajadores de Edificios, Renta y Horizontal), realizó ambas declaraciones el sábado 23 de febrero en el programa "Gente de Derecho" que conducen el Dr. Jorge Rizzo y el Dr. Eduardo Awad en Radio América.

Por un lado, el Dr. Brailovsky negó que la Ley de Propiedad Horizontal de octubre de 1948 haya sido modificada durante la década del 50 y agregó que continúa siendo "la original aunque hubo intentos para modificarla. Es más, en estos momentos se está debatiendo su incorporación en el proyecto de unificación del Código Civil y Comercial".

De esta manera contradijo lo manifestado por el dirigente gremial durante el programa radial: "hubo una modificación a la 13.512 que vino después del año 50 en la cual pusieron la cabeza <sic> en el administrador porque hasta ese momento los administradores no existían como tales".

Brailovsky también afirmó que en las paritarias "las entidades que agrupan a los administradores no representan a los consorcistas" y explicó que "el mandato que entrega el consorcio [mandante] al administrador [mandatario] no se presume. Entonces si bien el consorcio está representado legalmente por el administrador, en relación con las paritarias al administrador le falta la autorización para que entre sus facultades esté la de negociar las condiciones laborales, que a su vez necesitaría otra delegación de cada administrador en su cámara representativa, ya que cuando se afilian a alguna entidad no firman una delegación de las condiciones laborales".

Es de recordar que Santa María había declarado en el programa de radio que "los propietarios se agrupan cuando quieren y como quieren, pero tienen que saber que del otro lado [en las negociaciones paritarias] hay tres entidades que los representan".

Uno de los proyectos de ley que intentaron reformar la Ley de Propiedad Horizontal lo acercó el Dr. Brailovsky, luego de investigar en sus archivos, a la redacción de Pequeñas Noticias. Este proyecto fue presentado el 8 de noviembre de 2006, número de expediente 6695-D-2006, por el ex diputado nacional Alberto Herrera y proponía la modificación de los artículos 9º y 11º de la Ley 13.512.

El curso del SERACARH no fue de 4 horas

[BPN-13/03/13] El Adm. Adrián Hilarza, presidente de AIPH (Asociación Civil de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal), le desmintió a Víctor Santa María en relación con el curso que brinda el SERACARH que haya sido de cuatro horas en una sola jornada y que los administradores representan a los consorcistas en las paritarias.

Con respecto a la primera declaración, el presidente de AIPH manifestó que el curso dura entre dos y tres horas en una única jornada, mientras que sobre la segunda planteó que los propietarios son los que deben participar de las negociaciones salariales porque son "los que ponen el dinero".

Es de recordar que el sábado 23 de febrero el secretario general del SUTERH (Sindicato Único de Trabajadores de Edificios, Renta y Horizontal) había expresado dos afirmaciones. La primera fue en relación con las paritarias y declaró que "los propietarios se agrupan cuando quieren y como quieren, pero tienen que saber que del otro lado [en las negociaciones paritarias] hay tres entidades que los representan". La segunda fue acerca del curso de capacitación en "mantenimiento, conservación, prevención, higiene y seguridad contra incendios" que brinda el SERACARH para los encargados sobre el que comentó que "está pautado para ser de cuatro horas y para este año pensamos que tiene que ser de dos días".

Si bien Hilarza aclaró que "fue muy complicado sacarles información a los trabajadores" sobre el contenido de los cursos para capacitar a los encargados que brinda el SERACARH, el titular de AIPH manifestó que "la mayoría de los que me hablaron me dijeron que el curso dura entre dos y tres horas en un solo día y que les enseñaron acerca de lo que tienen que hacer en caso de incendio en el edificio".

Además, detalló que durante el mismo "se hizo hincapié en cosas que no les corresponden realizar en sus tareas diarias", aunque explicó que los consultados no supieron definirle cuáles serían.

Hilarza negó que los propietarios estén actualmente suficientemente representados en las discusiones salariales por las entidades que nuclean a los administradores y planteó "repensar la situación de las paritarias y ver quién participa en ellas".

También, expresó que "los verdaderos actores para discutir esta materia tienen que ser los que ponen el dinero que son los propietarios" y se lamentó por las consecuencias que le trae a su sector la participación de las entidades de administradores en las discusiones salariales: "lo único que nos trae es desprestigio social".

Si hubo humo, hubo fuego

[BPN-13/03/13] En 2006 se presentó un proyecto de ley en el Congreso Nacional que nunca fue aprobado que agregaba un artículo 11 bis a la Ley 13.512 de Propiedad Horizontal para que los propietarios de departamentos de propiedad horizontal tengan participación activa en las negociaciones del Convenio Colectivo de Encargados.

El Dr. Eduardo Brailovsky no solo desmintió por medio de una declaración los dichos de Víctor Santa María en el programa "Gente de Derecho" que "los propietarios tienen que saber que del otro lado [en las negociaciones paritarias] hay tres entidades que los representan", sino que encontró este proyecto inédito que propuso que los consorcistas tengan asegurado un lugar en las discusiones paritarias del sector.

En los fundamentos del proyecto el entonces diputado nacional Alberto Herrera (FpV) explicaba que la incorporación de los propietarios en paritarias se debía "a una necesidad recurrente y actual, porque el propietario de una unidad sometida a propiedad horizontal es quien en definitiva emplea a los encargados de edificio y por ende paga sus sueldos".

Herrera fue diputado de la Nación –durante su último mandato- desde 2005 hasta el 2009 por la provincia de Tucumán y presentó su iniciativa el 8 de noviembre de 2006, bajo el número de expediente 6.695-D-2006.

El proyecto de ley que presentó Herrera también proponía otras reformas en los artículos 9º y 11º de la Ley 13.512.

En relación con el artículo 9º -entre otras modificaciones- propuso que los propietarios puedan ejercer un mayor control creando la figura del Consejo de Administración (CA) que según su iniciativa estaría "compuesto de tres miembros elegidos por simple mayoría de los propietarios presentes en la primera Asamblea ordinaria". Dentro de sus funciones podían, junto al administrador, "designar al personal de servicio de la casa y despedirlo. En este último caso se requerirá además la aprobación de la asamblea mediante simple mayoría".

Además, en el mismo artículo, al CA también se le permitía "determinar las bases de remuneración del representante [léase administrador] cuya remoción se efectuará con la aprobación del Consejo de administración y la mitad más uno de los miembros presentes en asamblea que podrá efectuarse en cualquier tiempo sin invocación de causa".

En relación con el mandato del administrador y su reelección, agregaba: "el administrador durará en su cargo un lapso de doce meses (un año), vencido el cual podrá ser reelecto una vez aprobada la memoria y balance por la simple mayoría presente, no alcanzando tal mayoría será causal de remoción, designándose su reemplazante, de la forma prevista en el presente artículo".

El seguro de caución

En el artículo 11º del proyecto se establecía que los administradores serían ilimitada y solidariamente responsables y, a su vez, estarían obligados de adquirir un seguro de caución: "con el objeto de garantizar el cumplimiento de las obligaciones contraídas como administrador, deberá tomar un seguro de caución en beneficio del consorcio de propietarios, el cual deberá ser contratado en las condiciones y por el monto que establezca el Consejo de Administración".

Por otra parte la iniciativa establecía que "el incumplimiento de sus obligaciones lo hará responsable ilimitada y solidariamente por los daños y perjuicios que resultaren de su acción y omisión"

Los fundamentos de Herrera para incorporar estas reformas fueron que "atendiendo a las innumerables denuncias al respecto, se procura resarcir económicamente en forma inmediata al consorcio afectado por acciones dolosas del administrador, mediante el seguro de caución, que funciona como coto ante cualquier propósito desleal".

En relación con estas denuncias, el ex diputado agregó: "los organismos de defensa del consumidor y usuarios registran numerosas denuncias por conductas dolosas de los administradores de consorcio, por omisión en el pago de impuestos o primas de seguro contra incendios, siendo también uno de los principales problemas del aumento indiscriminado de expensas".

Acuerdo del Colegio Público de Abogados con el RPA

[BPN-13/03/13] A partir de ahora, los abogados/administradores matriculados en el Colegio Público de Abogados de la Capital Federal (CPACF) podrán realizar algunos de los trámites que están vinculados al Registro Público de Administradores (RPA) en la sede del Colegio.

El CPACF informó el 19 de febrero que realizó gestiones ante el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires para permitir que los abogados asociados a esa entidad puedan presentar en el sector Matrícula del Colegio toda la documentación correspondiente a las tareas relacionadas con la autorización del Libro de Registro de Firmas y del Libro de Datos, informar acerca de los consorcios que son dados de alta y de baja y la presentación de los certificados correspondientes al curso del SERACARH sin necesidad de concurrir a la sede del RPA en Patricias Argentinas 277 de esta ciudad.

El horario de atención es de 8 a 16 horas, en el sector Matrícula (Corrientes 1441, 5º piso) de la entidad, de manera exclusiva y sin cargo para los matriculados en el CPACF. Los abogados/administradores también se podrán contactar a través del número de teléfono 4379-8700 (int. 227/228) o por mail a: matricula@cpacf.org.ar

- Autorización del Libro de Registro de Firmas.

- Autorización del Libro de Datos.

- Informar los consorcios que son dados de alta y de baja en su administración.

Entre $300 y $500 por completar el Libro de Datos

[BPN-13/03/13] El llenado del Libro de Datos 2010/11/12 podría costar entre 500 y 300 pesos, según sugirieron dos entidades de administradores. Por su parte, el Adm. Jorge Hernández, presidente de Fundación Reunión de Administradores (FRA), comunicó que no sugirió cobrar un arancel por completarlo "porque no estamos de acuerdo con él".

Mientras que la CAPHyAI (Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias) propuso a los administradores cobrar por completar ese libro un arancel de 500 pesos, AIPH (Asociación Civil de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal) sugirió cobrar 300. Cien pesos por cada año informado.

Hay que tener en cuenta que estos aranceles son sugerencias que hacen las entidades a sus asociados y, así como los honorarios, de ningún modo pueden ser obligatorios.

Mediante una circular enviada por email el pasado 22 de febrero, la Cámara sugirió a los administradores que cobren 500 pesos de honorarios por llenar el Libro de Datos 2010/11/12 "dada la obligación de tener que completarlo".

Es de recordar que esta entidad, en su oportunidad, le había solicitado al Dr. Juan Manuel Gallo, director general de Defensa y Protección del Consumidor (DGDyPC) de la CABA, la unificación de tres libros existentes en uno solo. En este sentido, el 22 de agosto de 2012 le envió una petición por carta al funcionario solicitándole que dé de baja los libros de Control Sanitario y Agua Potable, de Control de Seguridad Edilicia y el de Ingreso y Egreso de Proveedores que estaban vigentes en ese momento y los reemplace por uno solo. Tres semanas después, Gallo firmó la Disposición Nº 1.809 mediante la cual implementó el Libro de Datos 2010/11/12 [BPN Nº 473 del 26/09/12: "El libro había sido pedido por la CAPHyAI"].

El Adm. Adrián Hilarza, presidente de AIPH, planteó que su entidad aconseja a los administradores cobrar "300 pesos por llenar el Libro de Datos de los últimos tres años" y explicó los motivos que los llevaron a proponer este precio: "estuvimos hablando y queremos evitar la discusión con el cliente y éste nos pareció un valor justo. Formalmente, la institución pide 100 pesos por cada año a informar. O sea, en esta oportunidad serían 300 por llenar el Libro de Datos 2010/11/12".

En la vereda opuesta tanto a la CAPHyAI como a AIPH se encuentra Jorge Hernández, titular de FRA. El presidente de esta entidad explicó que "no hemos propuesto ningún arancel porque no estamos de acuerdo con el libro, nos parece un disparate" y expresó su disconformidad con las normas que implementó el Gobierno de la Ciudad sobre consorcios: "tenemos la postura de que hay que suprimir todas las obligaciones al respecto porque son ilegales. No puede imponerles a los consorcios gastos adicionales".

Por estos motivos, Hernández sugirió que "los administradores deben dejar de hacer trámites en el Registro ya que cuando no tengan ningún libro de esos se van a dar cuenta de que no sirven para nada".

Objetivos para el 2013

[BPN-13/03/13] La CAPHyAI (Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias) se propuso para este año dos "grandes metas": realizar a fin de año un congreso nacional y latinoamericano del sector y lograr que se apruebe en la Legislatura porteña la colegiación de los administradores.

Sobre el congreso adelantaron que su objetivo será la "actualización y el intercambio de información con profesionales de otros países", durará dos días y su fecha estimada de realización será a fines de septiembre o principios de octubre de este año.

En otro orden de cosas, comunicó también que el primero de marzo inauguró una nueva delegación en la ciudad de La Plata.

Así lo dieron a conocer en la edición Nº 313, correspondiente a febrero de este año, de la revista "Propiedad Horizontal" que la entidad publica mensualmente.

La Cámara informó que el primero de marzo inauguraron en la capital de la Provincia de Buenos Aires, La Plata, una nueva delegación de la entidad que se suma a la que desde 2011 funciona en San Isidro.

La entidad explicó que "esta nueva casa responde a la decisión del Consejo Directivo de acercar la Cámara a los asociados de esa importante zona de la provincia de Buenos Aires para ofrecerles sus servicios de asesoramiento a través de los profesionales especialmente contratados para tal fin".

La dirección de la nueva delegación de la CAPHyAI es Diagonal 74 Nº 1.312, esquina 8, piso 6º, oficina 63. El horario de atención al público es de 14 a 18 y su número de teléfono (0221)422-1582.

Es de recordar que tanto la CAPHyAI como otras entidades de administradores desde hace varios años vienen esforzándose para que la Legislatura porteña apruebe un Colegio Público de Administradores y en este sentido se presentaron varios proyectos de ley.

Uno de ellos fue el de AIPH que en el 2004 presentó formalmente una iniciativa en este sentido en el Salón General San Martín de la Legislatura porteña con la presencia del exlegislador Diego Santilli, del secretario gremial del Sindicato Único de Trabajadores de Edificios Renta y Horizontal (SUTERH), Osvaldo Bacigalupo y del asesor legal de la entidad gremial, Dr. Roberto Santiago. El proyecto nunca llegó al recinto para ser tratado y en ese momento no contaba con el apoyo de todas las entidades de administradores.

Tres años después, en 2007, durante la Convención de Administradores de Propiedad Horizontal que se realizó en el salón auditorio de la Federación Argentina de Municipios (FAM), FRA, CAPHyAI, AIERH, AIPH y UADI –que desde ese día se los conocería como el Grupo de los 5 (G5)- anunciaron que acordaron trabajar en forma conjunta para promover la creación de un Colegio de Administradores.

El 23 de octubre del 2007, la comisión de Legislación General y del Trabajo realizó una reunión con representantes de las entidades de administradores para tratar la creación del Colegio. Al finalizar, el legislador Jorge Enríquez adelantó que el proyecto sería tratado los primeros días de noviembre en el recinto.

Después de este anuncio, 7 entidades que representan consorcistas y el Dr. Eduardo Awad manifestaron personalmente su oposición a la creación de un Colegio Público de Administradores y los legisladores decidieron postergar su tratamiento hasta marzo de 2008, cosa que finalmente no sucedió.

¿Qué irá a decir Hernández?

[BPN-13/03/13] El Adm. Jorge Hernández anunció que en su primer programa de radio de este año dará a conocer a la comunidad consorcial una "muy importante y absoluta primicia". De esta forma comenzará la temporada 2013 de Reunión de Administradores que se emite todos los sábados a las 11:30 hs. por Radio Cultura (FM 97.9). Participa con el conductor su esposa la Adm. María Teresa Vanzini.

En otro orden de cosas, en una entrevista concedida a este medio, comentó que la agenda de este año va a estar marcada por las Terceras Jornadas Nacionales de Propiedad Horizontal que se desarrollarán en Mar del Plata a fin de año. Adelantó que en ellas se va revisar y debatir la incorporación de las leyes de propiedad horizontal en la unificación del Código Civil y Comercial.

Por otra parte, ya en el plano político de la Ciudad de Buenos Aires estimó que la agenda estará fuertemente influenciada por las elecciones legislativas: "se va a producir una discusión política de la cual participarán los consorcistas y los administradores y se definirán sus posturas". Es de suponer que esta predicción está de alguna forma relacionada con, entre otros, tres sucesos políticos que marcaron la actividad consorcial en los últimos meses: la Resolución 408 (Expensas claras) de Eduardo Macchiavelli, el convenio marco entre Horacio Larreta y Víctor Santa María para educar a consorcistas y administradores y el convenio entre Diego Santilli y Santa María por la recolección de la basura electrónica en el Centro Basura Cero de FATERyH.

Es de recordar que su primera transmisión fue el 6 de junio de 1988 y ya lleva 25 años al aire, brindando su opinión información y novedades sobre temas relacionados con la comunidad consorcial.

Nuevo impuesto inmobiliario

[BPN-13/03/13] En la provincia de Buenos Aires, los propietarios de más de un inmueble del mismo tipo -edificación urbana, edificación urbana baldía o tierra rural- deberán pagar a partir de este año un nuevo impuesto inmobiliario llamado Impuesto Inmobiliario Complementario (IIC). Así surge de la Ley Nº 14.394 que fue publicada en el Boletín Oficial el día 15 de noviembre del año pasado.

De acuerdo a la norma, si el valor del IIC resultare menor a los 400 pesos el contribuyente está exento de pagarlo. En este orden de cosas, las autoridades de la Agencia de Recaudación Provincia de Buenos Aires (ARBA) ya comunicaron que este 2013 si su importe varía entre 400 y 800 pesos se deberá abonar en una sola cuota en el mes de julio, mientras que si supera los 800 pesos se abonará en tres cuotas que vencerán en julio, septiembre y noviembre.

El ARBA ya comenzó el proceso de notificación a los contribuyentes acerca del nuevo impuesto mediante las cédulas correspondientes. De esta manera, las personas que están afectadas por este gravamen tienen la oportunidad - en caso de que los datos registrados en el organismo sean erróneos- de actualizar sus partidas para poder pedir una rectificación.

El director de la entidad, Martín di Bella, explicó que "el Impuesto Inmobiliario Complementario fortalece la justicia y progresividad del sistema tributario provincial. Con esa intención se incorporó en la Ley Impositiva 2013 ya que es justo que paguen más impuestos quienes más capacidad económica tienen", según publicó el sitio de Internet "Red de radios".

Se estima que alrededor de 90 mil contribuyentes son los afectados por este nuevo impuesto que en conjunto alcanza a 450 mil partidas. De esta forma el Gobierno provincial recaudaría unos 400 millones de pesos, informó la agencia de noticias DyN.

Para conocer el valor del Impuesto Inmobiliario Complementario hay que tener en cuenta el valor del Impuesto Inmobiliario Básico que actualmente abonan todos los propietarios de inmuebles, aunque sólo aquellos que posean un conjunto de inmuebles de un mismo tipo se verán afectados por el nuevo impuesto.

El monto a abonar de este impuesto surge de la diferencia entre:

- El importe que se obtiene luego de que a la suma de las bases imponibles del conjunto de las propiedades que están afectadas por este nuevo impuesto se le apliquen las escalas y alícuotas que la ley impositiva 2013 establece.

- La suma de los impuestos inmobiliarios básicos de cada uno de los bienes afectados del contribuyente.

Pagó 3 años después de fallecido

[BPN-13/03/13] En Alemania, un propietario le siguió cobrando el alquiler a una persona que había muerto hacía tres años porque nadie se había enterado de su fallecimiento. El hombre hacía 11 años que alquilaba una habitación cuya renta pagaba puntualmente mediante débito automático.

El conserje de un edificio de la ciudad de Munich entró el día jueves 21 de febrero en la habitación de la persona que lo alquilaba pero lo encontró muerto, completamente vestido y sentado en una silla.

Los administradores de ese consorcio habían ordenado el allanamiento para desalojarlo porque a fines de 2012 el inquilino había dejado de pagar ya que se había quedado sin fondos en la cuenta del banco.

Sin embargo, este hombre había fallecido hacía ya 36 meses, de acuerdo a lo que informó la policía local, aunque la autopsia realizada no permitió determinar las causas.

Esta persona era inquilina de esa habitación desde el año 2001 y pagaba su alquiler a través del débito automático de su tarjeta.

En Aldo Bonzi, en la provincia de Buenos Aires, agentes de la policía bonaerense encontraron el 3 de agosto de 2011 el cadáver de una persona de 70 años que había fallecido hacía más de un año por causas naturales.

Después de ese tiempo de no saber nada acerca de esta persona, un vecino efectuó la denuncia de su desaparición a la Policía. Por ese motivo los oficiales ingresaron a su casa durante la madrugada y encontraron su cuerpo sin vida, informó el diario Crónica.

En otra localidad, en Cañizal, un pueblo en España de poco más de 500 habitantes, el 25 de mayo del año pasado encontraron el cuerpo de un hombre cuya mujer había denunciado su desaparición en el año 1992.

En esta oportunidad fue el sobrino del fallecido quien lo encontró tendido en el pasillo de la casa que habitaba cuando ingresó a su departamento para inspeccionar, según informó el diario ABC de Valladolid en su edición del jueves 31 de mayo de 2012.

Por último, en una casa de la ciudad francesa Lille encontraron el viernes 19 de octubre de 2012 el cadáver de una persona que había fallecido hacía 15 años.

Un agente municipal ingresó a la casa de este hombre debido a que una vecina había denunciado una filtración de agua en su departamento.

Correo de Opinión

Desmentida terminante por Víctor Santa María

A quien corresponda,

Me dirijo a ustedes en mi carácter de Secretario General de SUTERH para desmentir de manera terminante que yo haya mantenido reunión alguna con integrantes de la ONG La Alameda, ni con Gustavo Vera, su titular.

Tras las declaraciones publicadas por Pequeñas Noticias, realizadas por Gustavo Vera, diciendo que "estamos esperando una respuesta", puedo afirmar categóricamente que no hemos recibido ningún pedido de reunión ni proyecto alguno por parte de la Asociación Civil La Alameda, que justifique dicho reclamo.

Me llamó poderosamente la atención la publicación de la frase "A pesar de la demora de Víctor Santa María de responderle a Vera" sin haber corroborado con mi persona, en mi carácter de aludido, la veracidad de semejante afirmación, sobre todo teniendo en cuenta el compromiso social y político asumido desde el Sindicato con la problemática social planteada en su publicación con fecha 27/02/2013.

Sin otro particular, lo saluda

Correo de Opinión

El universo consorcial visto desde la óptica del Tarot por el Adm. Gustavo Karcher

En esta entrega presentamos la primera parte del 4º de los 22 Arcanos Mayores del Tarot y su significado arquetípico en relación a la propiedad horizontal.

El Emperador (Arcano Mayor IV) Parte 1

Para entender la importancia de este arcano mayor dentro del conjunto humano circunscrito a la propiedad horizontal, es fundamental definir claramente dos conceptos: el de grupo y el de liderazgo.

Ambas figuras son recíprocas y complementarias entre sí, porque no se puede dar la una sin la otra. En otras palabras: son funcionales.

Dentro del reino orgánico, esta característica se da comúnmente entre insectos y animales; pero las plantas, también tienen lo suyo. Y a la palestra de tales ejemplos, la programación de la naturaleza estableció distintos tipos de reciprocidades con un solo fin: la preservación del grupo; y como consecuencia de ello, la de la especie.

Dentro de los insectos, tenemos casos emblemáticos como el de las abejas y las hormigas en relación a sus reinas; pero difieren sustancialmente con el de los animales por la sencilla razón que entre los insectos, el liderazgo no es una elección sino un mero fatalismo. Es la comuna quien por instinto "crea" a su líder o "le da la baja" por vetustez, lo destruye y lo reemplaza.

En cambio, entre los animales, las cosas difieren respecto a la voluntad, la elección, el sexo, la forma y el fin, entre tantos otros factores.

De hecho, las manadas de elefantes están lideradas por hembras, y entre ellas, sólo una es la líder natural; el resto, es séquito, guardia pretoriana, mero entorno, material de relevo y hasta nodriza de las crías del grupo. Algo muy distinto ocurre con los simios, en donde hay un macho alfa que se ganó el lugar por sí mismo; y en donde existen jerarquías y clanes en constante rivalidad por el liderazgo, y el amor de "las muchachas".

Fueran como fuesen las formas y las especies, lo cierto es que siempre se da el mismo doble fin: preservar el grupo y la especie. Y llámese alfa, reina o rey, líder, héroe o mandatario, lo cierto es que todo ello habla de dos arquetipos significativos: el grupo y su representante natural: el líder.

El estudio de los grupos ha llenado cientos de miles de estantes de cientos de miles de bibliotecas en todas partes del mundo. Y cada uno de ellos atendió a una rama en particular: insectos, plantas, mamíferos, reptiles, peces, microorganismos, etc. Y hasta conjuntos estelares en lo macro, o el universo atómico en lo micro.

De esos estudios, se han descubierto muchísimos comportamientos que difieren conforme a la especie, la raza y el contexto, pero en todos siempre se halló la misma constante: la preservación del grupo y la especie. Lo cual resulta claramente significativo.

Por otro lado, cada grupo en particular tiene comportamientos que difieren sustancialmente con respecto a otros; al punto tal que en unos, el líder es un objeto sagrado y en otros, simplemente accesorio. Y de esa diferencia entre lo sagrado y lo accesorio, surge la imponderable y peculiar diferencia.

Algunos grupos tienen cierta conciencia de sí y pueden regular el entorno a través de líderes intermedios, los cuales suelen (o no) interactuar con el líder alfa y apuntalarlo o destituirlo; otros, atrapados por la fascinación y la servidumbre, siguen al líder incondicionalmente "más allá de la vida y la muerte" —como las sectas suicidas— y le rinden culto. Lo cual es una degradación del objeto principal que no es el líder sino el grupo. Y terminan matando o suicidándose, como los davinianos (David Koresh); los adeptos del Templo del Pueblo (Jim Jones, Guyana), o la legendaria "Familia" de Charles Manson.

En ninguno de estos casos —por ejemplo— la preservación del grupo y la especie fue el fin; la destrucción externa y el suicidio fueron el objeto de trascendencia, por increíble que parezca.

Y es más: a veces siquiera el líder es lo que siguen sino una proyección ideal como en la religión, la política, el fútbol o los ídolos mediáticos de cada época. En otras palabras: no hay ideología o razón de principios que trasciendan el altruismo del grupo, sino una pobre y primitiva necesidad de identificación con "alguien" o "algo" que existe, nunca existió, o ha dejado de existir. En fin: una cuestión de simples camisetas, modas o emblemas.

De modo que los miembros de estos grupos podrían tranquilamente decir (parafraseando al fallecido Herminio Iglesias y sin ponerse colorados): "hoy puedo estar contigo o sintigo". O al ambivalente y carismático Carlos Saúl Menem, que solía afirmar muy suelto de cuerpo: "así como ahora digo que sí, mañana digo que no". O su histórica confesión de que si hubiera dicho lo que pensaba hacer, no lo votaba nadie[1]. El asunto es engrupir al grupo, no más que eso. Porque todo grupo quiere "ser engrupido", hasta que el engrupidor se pasa de la raya o lo hace el propio engrupido; en tanto prevalece el principio del autoengaño, en el "mentime para que yo [te] crea".

En algunos grupos de seres vivos, el líder no puede bastarse por sí solo; en otros casos —y a tientas, muy reducidamente— sí, puede. Pero fuese de una u otra manera, significativamente y en torno a él, con o sin su venia, se conforma un grupo complementario; un séquito, casta, comparsa o cohorte.

Y cada uno de estos grupúsculos, tendrá sus propias peculiaridades y diferentes expectativas; ya que en relación al líder o al grupo, pueden serles fiel hasta cierto punto; incondicionalmente hasta dar la vida por uno u otro; rendir culto de fe más allá de la muerte del propio objeto fetiche; constituirse en simples adulones obsecuentes; o ser, sencillamente, una atado de vulgares conspiradores en honor a la nada.

Así o asá, algunos serán por decisión del soberano o el propio grupo, y hasta puede darse el caso que ello se institucionalice; como el de los hidalgos caballeros del rey, la casta de Lores[2] ingleses, Pares[3] franceses o Grandes[4] españoles. En otros, ese séquito será incondicional al líder y morirá en su honor y por su causa, la cual estará más allá de las del propio grupo por extraño que parezca. El mejor ejemplo lo tenemos con los Samurai[5]. Pero también se dan casos en donde el séquito no es legítimo, y surge como consecuencia de la especulación. Vale decir que se legitima a sí mismo pero no es algo institucionalizado. Son los llamados arribistas u obsecuentes casuales, que en algunos casos tendrá mediocres expectativas parasitarias como las rémoras del tiburón; y en otros casos, aspirarán a fines más elevados como: sustituir al propio líder o gobernar a la sombra de éste, y tal cual lo hizo el paradigmático López Rega —suponiendo que el líder (Perón) no lo sabía—, mentor de la tristemente célebre "Triple A".

De lo antes dicho, resulta inevitable entender que dentro de todo grupo vivo se tejen las intrigas más sofisticadas en base a pasiones ancestrales como ser la envidia, la competencia, el rencor, la venganza, la especulación, la ignorancia, el miedo, etc. Todo lo cual nos resulta familiar (en términos simples) como la de los pibes de la esquina; de mayor rango como las "conspiraciones palaciegas"; o las de carácter mítico como aquel "beso de Judas", que inaugurara el simbólico calvario de un líder religioso como Jesús.

Traiciones y conspiraciones siempre fueron de la mano asociadas a grupos y liderazgos; pero no siempre se debieron a una cuestión de poder; a veces, por mera necesidad de reconocimiento, complejo de inferioridad mal sublimado, o simple y sencilla idiotez; unos traicionan a otros como quien dice "buen día", "hasta mañana", "buenas noches", y se echan a dormir como si nada.

Pero sí es importante entender que donde hay un grupo hay un líder; y donde hay un líder, siempre habrá una conspiración. Porque la conspiración, como cosa en sí, es un arquetipo más que complementa la razón de ser de todo vínculo en donde siempre habrá alguien que prevalezca y se convierta en líder; sea por designio natural, por su propia decisión o por imposición de un mandato o ley.

Ya conspira el marido contra la esposa como ésta contra él; por liderar el hogar, la cama, los hijos, la economía... o la mismísima nada. Inclusive, hay quienes hasta destruyen los vínculos entre las partes o el propio grupo familiar (al mismo, si vamos al caso), con tal de demostrar quién tiene la razón o quién es el dueño de la verdad, en una competencia brutal basada en el descrédito y la humillación del líder (radio-pasillo o asamblea), como parte de una dialéctica fatal de orgullo y poder. ¿Por qué no? Si hay quienes por demostrar ser dueños de la verdad, van con todo, por todo y contra todo, puesto que —en sus neuróticas fantasías— la verdad no es más que poder omnisciente, que merece hasta poner en juego la propia vida, o la de inocentes por una causa que siquiera los alcanza, pero a la que hay que rendirle culto.

La figura de El Emperador como arquetipo, no estaría completa sin el "principio del sometimiento". Éste se basa en el axioma universal que expresa la dialéctica del sometimiento en donde "todo sometedor desea ser sometido"; o dicho de otro modo: "todo sometido anhela someter", en tanto el sometimiento resulta un goce intrínseco e instintivo.

¿Por qué sucede esto? Porque ante la falaz afirmación de que el ser humano es de naturaleza buena (mentira de autocomplacencia), la realidad más bien nos demuestra todo lo contrario: "somos malos por naturaleza y buenos por acontecer". Esto significa que la bondad es un propósito y no un fin en sí mismo. La maldad en cambio es como el carbón de piedra, que requiere todo un proceso para convertirse en diamante. ¿O acaso todos nacemos diamantinos, o somos una "perlita"?

Entonces, si internamente nos sabemos malos (aunque no concientemente), lo proyectamos en el otro y vemos ahí todas nuestras aberraciones. Pero si por cierto tales supuestos en el otro "no existiesen", trabajaremos inconcientemente para que sí suceda, a modo de atenuarnos la culpa y confirmarnos en la razón, haciendo pública y notoria nuestra peculiar hazaña. Desconociendo, sin saberlo, que el verdadero público a quien rendimos culto con nuestro triunfo, no es "ese otro que yace afuera", sino que se halla oculto dentro nuestro como padre censor introyectado, haciéndonos actuar como vulgares "héroes de barro".

Pero, ¿puede una persona llegar a tales absurdos de andar matando villanos allí donde no existen con tal de reivindicarse públicamente a riesgo de poner en juego el destino del grupo? Sí, puede. En psicología se llama "profecía autocumplida" a esta conducta autodestructiva que es parte de nuestra "sombra"[6], y se construye como un "guión psicológico de vida"[7] dentro de los primeros 5 años de existencia.

Eso explica porqué los buenos administradores son tratados como delincuentes con la primitiva excusa de que quienes los antecedieron, fueron un fraude. Lo que el colectivo no llega a ver (no puede, no es individuo) es que son ellos mismos quienes generaron tal fracaso porque en esencia, son la causa del fraude; desde sus mezquindades, su falta de compromiso para con sí (como propietario), el prójimo (otro propietario), y las cosas en común (en copropiedad); más la absoluta ignorancia frente a sus derechos y obligaciones comunes e individuales.

De modo que los individuos que conforman el sujeto colectivo y quieren someter al líder —por absurdo que parezca— trabajan por su fracaso en tanto le exigen idoneidad, logros y eficacia, pero con un denominador común: "que los haga sentir felices sin tener que pagar ellos el precio". Todo lo cual tiene su origen en el "pensamiento mágico" instalado en la niñez, que aún conservan como arcaico resabio en su arqueopsiquis[8].

Cada uno de los integrantes del sujeto colectivo —con excepción de selectas minorías—, anhela en mayor o menor medida su propio fracaso como integrante grupal ("yo estoy mal, tú estás mal")[9], y lo expresa a través del grupo (rumoreo o radio-pasillo, fabulaciones, mitos, etc.) dirigidas contra el administrador en tanto éstos envidian su liderazgo y de un modo obsesivo compulsivo, trabajarán conjunta o individualmente para ponerlo a prueba, o demostrarles que ellos, "siempre pueden más".

Eric Berne[10], en su famoso libro "Juegos en que participamos" (Games people play)[11], describe comportamientos grupales poniéndoles nombres tales como "te atrapé, desgraciado"; "ruge-ruge"; "sí, pero..."; "policías y ladrones"; "yo más que tú"; "el mío es mejor"; "mira lo que me hiciste..."; "tú eres el culpable..."; "si yo fuera tú..."; etc.

Muchos de estos juegos (macabros en su mayoría), son parte de la dinámica del sometimiento, y en los cuales se suelen abocar todos los sujetos para "matar el tiempo" y "satisfacer su alicaído ego de Niño maltratado" por un Padre tirano; encarnando al mismo que lleva introyectado sin saber[12]. Y para ello, el individuo (sea éste copropietario como inquilino o allegado e inclusive el propio encargado) se basará en hallarle todos los defectos al administrador, ponerle palos en la rueda, difamarlo, etc.; a fin de "falsar su autenticidad" (legitimación del otro) y hacer evidente su fraude.

Estos sujetos son capaces hasta de destruir el edificio o dejar que esto suceda, dado que culturalmente están condicionados para echarle siempre la culpa al otro (Vg. "el administrador"), como por ejemplo no dejarle aumentar las expensas para arreglar los balcones que se caen a pedazos. Y después, hipócritamente se ruborizan cuando eso sucede en otro edificio y lo primero que dicen es "fue culpa del administrador; al final son todos iguales"; o la culpa la tuvo el "negligente ingeniero que certificó la 257", si el hecho ocurrió en la CABA. O del gobierno de turno, que "roba y no hace nada"; lo cual más allá de certezas o incertidumbres, no representa el fondo de la cuestión.

Si el conspirador fracasa individualmente (no logra someter a los demás para liberarlos del sometedor), buscará hacerlo desde el grupo a través de comandos de pares ("asociación de damas de caridad", según Berne) o las propias asambleas ("la pulga del buey en la manada"); y será recién luego de varios fracasos que aceptará la supremacía del líder, se le someterá condicional o incondicionalmente, según sea su grado de enfermedad, ya que sin lugar a dudas: cada quien tiene lo suyo.

Pero si triunfa (y no hace falta un crimen para condenar a un individuo), se reivindicará como indudable héroe (fantasía omnisciente y/u omnipotente) ya sea porque el otro fue removido (el administrador satanizado) o porque éste se cansó de un juego imbécil e infantil, y prefirió (salud de por medio y criteriosamente) presentar su renuncia "al juego", renunciando inteligentemente al cargo, después de todo: "un consorcio es un consorcio, y como tal no vale una vida". Y así se aprende el desprecio por el propio sacrificio, a riesgo de caer en la corrupción.

Claro que, en estos casos, el que pierde siempre es el Consorcio de Propietarios mismo; pero como es un sujeto ideal, volverá a reinventar la rueda (ese es su karma), el juego comenzará de nuevo en tanto el solapado sometedor siga viviendo en el edificio para iniciar patriadas quijotescas, y el hecho se diluirá en el tiempo porque los consorcios como los pueblos: pierden fácil la memoria y lo que recuerdan son sólo espectros y penumbras, diluidas o distorsionadas en el ocaso de la vela del paso del tiempo.

El buen Emperador esto lo sabe; y una derrota aunque humillante, no le quita lo de líder. [Continuará.]

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NOTAS

[1] Carlos Saúl Menem: https://www.pagina12.com.ar/diario/suplementos/rosario/14-20801-2009-10-26.html

[2] Cámara de los Lores: https://es.wikipedia.org/wiki/C%C3%A1mara_de_los_Lores
[3] Pares de Francia: https://es.wikipedia.org/wiki/Pares_de_Francia
[4] Grandes de España: https://es.wikipedia.org/wiki/Grandes_de_Espa%C3%B1a
[5] Samurai (“los que sirven”). Miembros de una élite militar al servicio del Emperador: https://es.wikipedia.org/wiki/Samurai 
[6] La Sombra es uno de los arquetipos principales de lo inconsciente colectivo según la psicología analítica de Carl Gustav Jung. || Ver: https://es.wikipedia.org/wiki/Sombra_%28arquetipo%29

[7] Guión psicológico: Según descubriera Eric Berne, padre del Análisis Transaccional, todo sujeto se construye dentro de sus primeros años de vida, un guión psicológico a modo de sagrado juramento; luego, todo cuanto haga, estará regido por esa primitiva creencia consagrada como “principio rector de vida” que permanecerá oculta en el inconciente por el resto de su existencia gobernándolo. || Ver: https://es.wikipedia.org/wiki/Gui%C3%B3n_psicol%C3%B3gico
[8] La Arqueopsiquis (o Arqueopsiche) es el sistema biológico de tendencias, instintos y pulsiones, que conforma el temperamento de un individuo. En el AT (Análisis Transaccional) está expresado en el Estado del yo Niño. Se construye a partir de lo que éste recoge en el mundo exterior para elaborar sus emociones, signadas por la subjetividad desde un “pensamiento puramente sensitivo”, preverbal y presimbólico. Exige la satisfacción inmediata de sus necesidades sin poner nada de sí ya que es lo primero que advirtió en su contacto inmediato con la teta nutricia (“quiero y obtengo”).

[9] Posiciones vitales. Según el AT de Berne, existen cuatro “posiciones vitales” que adopta uno mismo respecto a los demás: 1) “yo estoy mal, tú estás bien”; 2) “yo estoy mal, tú estás mal”; 3) “yo estoy bien, tú estás mal”; 4) “yo estoy bien, tú estás bien”.

[10] Eric Berne. Padre del Análisis Transaccional (AT). || Ver: https://es.wikipedia.org/wiki/Eric_Berne

[11] Games people play. Vulgarmente traducido como “Juegos en que participamos” (se dice “en los cuales” y no “en que”). Fue best seller durante muchos años a partir de su publicación en 1964, y aun hoy guarda vigencia.

[ 12] Estados del Yo. En Análisis Transaccional, Berne describe al sujeto como una combinación de Estados del Yo a los cuales denomina con mayúscula: estado Niño, Padre y Adulto para diferenciarlos de los mismos términos en sus usos habituales.

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Este texto no ha sido corregido por la redacción a pedido del autor

No existe reglamento

Buenos días, soy administrador de edificios en la capital de la Provincia de Córdoba.

La mayoría de los edificios que administro son nuevos, por lo cual están bajo el régimen de fideicomiso y no bajo la órbita de la ley 13.512, atento no se ha rescripto todavía en Reglamento de Copropiedad en el Registro respectivo.

Mi consulta es la siguiente: en una reunión a la que acudieron 6 propietarios de 28, resolvieron realizar una acción judicial 4 de ellos, mientras que dos votaron en contra. Pero al no existir un reglamento en el cual por lo general se le dá poder al administrador para iniciar acciones, entiendo que si esa decisión no es unánime, hasta tanto se redacte el reglamento, no puedo iniciar las acciones que me solicitaron en la asamblea.

Por otro lado, también trataron el tema de remoción del administrador, pero al no existir reglamento, ¿cuál es la mayoría necesaria para removerlo sin causa? ¿Con el voto de 4 0 5 personas presentes es suficiente?.

Agradezco su colaboración y ante cualquier problema estoy a su disposición.

Entiendo que en lineas generales al no haber reglamento hay varias decisiones que deberían adoptarse con mayoría simple de todos los propietarios por lo menos.

Ruego no publiquen mi apellido.

Saludos

H

(21/02/2013)

Estimado H:

Es casi imposible contestar estos interrogantes que Ud. tiene pues se requieren más precisiones, no obstante daré algunas pautas generales.

En primer lugar necesito saber qué tipo de acción judicial es la que pretende entablar el preconsorcio o consorcio de hecho. Sabiendo ello puedo dar una respuesta concreta. 

En cuanto a la remoción del adminsitrador, debería saber antes quién lo designó. 

A priori diríamos que el administrador es del preconsorcio (no hay consorcio porque no hay reglamento de copropiedad otorgado). 

De todas formas, en todos los casos de edificios que se someterán a propiedad horizontal, que están habitados, que obviamente generan expensas, que tiene administrador, que contratan y se obligan ante los proveedores, que a su vez adquieren derechos, etc. tanto la doctrina como la jurisprudencia reconocen que se aplican los principios de la Ley 13.512 como si ya existiese el consorcio. 

Es decir que puede haber asambleas, administrador, cobro de expensas, juicios por cobro de expensas, puede tener Consejo de Administración, etc. 

Lo que habría que hacer -aunque no exista aún propiedad horizontal- es redactar un reglamento de copropiedad, hacer una asamblea de preconsorcistas, aprobarlo y luego poder aplicarlo, pues mientras no lo haya no sabemos cuál es el quórum para la asamblea, ni las mayorías para resolver los temas, ni cómo se nombra o remueve al administrador, etc. 

Le saluda atte.

Alberto Anibal Gabás

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El Dr. Alberto Anibal Gabás, abogado especialista en Propiedad Horizontal y autor de numerosos libros sobre el tema es Conjuez de la Suprema Corte de la Provincia de Buenos Aires. Ha obtenido en el 2004 y 2005 el segundo y primer premio sobre los ensayos "Derecho sobre Construcción en el Régimen de Dominio Horizontal" y "Condominio y Propiedad Horizontal. Suma y Producto de la Voluntad Colectiva" respectivamente. Para cualquier consulta se le puede escribir un e-mail a albertogabas22@hotmail.com.

No puso que es por tiempo determinado

Estimado Sr. Director:

En un consorcio el encargado pidió cambio de horario y la asamblea se lo otorgó por tiempo determinado.

El administrador firmó en el libro de órdenes el cambio de horario pero no puso que es por tiempo determinado.

El encargado se toma de esto para decir que no acepta volver al horario de siempre.

¿Quién debe determinar el horario del encargado?

Susana

(5/2/2013)

Estimada Susana:

De los dichos de su consulta se desprende un erróneo proceder del administrador. El cambio de horario debe ser consensuado por ambas partes. En el caso de que el mismo sea por tiempo determinado no sólo resulta necesario para evitar futuros conflictos como el que su consorcio está sufriendo, no sólo debió haber sido escrito en el Libro de Órdenes sino que el mismo debió instrumentarse ante el Servicio de Conciliación ya sea el creado por el SUTERH o ante el SECLO.
Es de tener en cuenta que si no consta en ningún lugar que el cambio de horario era por tiempo determinado, hoy el mismo tiene carácter de definitivo.

No obstante siendo el administrador el único que puede determinar el horario del encargado respetando lo que dice el convenio colectivo de la actividad es él quien debiera hablar con el encargado y arribar a un acuerdo en el que ambas partes cumplan con la palabra empeñada. Si el encargado se mantiene en las suyas y no se aviene a volver a su horario habitual puede el administrador enviarle una carta documento describiendo la situación fundándola (ignoro si el pedido fue por escrito u oral) en los hechos que hicieron que se le concediera su pedido intimándolo para que cese en su actitud y retome su horario habitual. De contestar el trabajador con la negativa, el administrador debe efectuar una consulta especialista en la materia.

Espero que mi respuesta le resulte lo suficientemente clara.

Cordialmente,

María Cristina Carrera

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La Dra. María Cristina Carrera es abogada especialista en derecho laboral y para cualquier consulta se le puede escribir a dramccarrera@yahoo.com.ar o llamarla al teléfono (15)5466-9921.

Suma no remunerativa en F.931

Hola Damian:

En este caso puntual (Disposición 557/2012) la suma no remunerativa hay que informarla dentro del detalle del sueldo en el ítem "Suma no remunerativa".

No debe informarse en ninguna de las remuneraciones que aparecen automáticamente en el formulario.

Un saludo grande.

Descuento para la Cuota Sindical

Sí, se le debe descontar en ambos trabajos.

Si, por ejemplo, tuviera un problema en el consorcio donde no aporta la cuota sindical y fuera a consultar por él, entiendo que necesitaría mostrar un sueldo donde se le hiciera ese descuento.

De todas formas, ese 2% en la Ciudad de Buenos Aires y el Gran Buenos Aires es sobre el importe bruto de su salario. En otros lugares del país suele ser un mínimo y hasta un valor fijo.

Un saludo grande.

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