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Boletín de Pequeñas Noticias la comunidad consorcial como espejo de la sociedad Miércoles 9 de Mayo de 2012 - Nº: 461 |
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El Boletín de Pequeñas Noticias fue preparado para una visión óptima con una resolución de pantalla de 1024 x 768 pixeles.
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¿Qué significan las siglas?: Las abreviaturas más frecuentes |
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CAPHyAI La CAPHyAI dio marcha atrás con el lock-out [BPN-09/05/12] Durante la reunión de socios convocada el pasado 9 de mayo en la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI), la comisión directiva informó que decidió "dejar un poco en suspenso" el lock-out patronal –cierre de sus oficinas por un día- dispuesto en la reunión anterior en señal de protesta por las "excesivas obligaciones" impuestas a los consorcios por el gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Esta medida de fuerza fue votada y aprobada en la reunión de la entidad el pasado 18 de abril por una amplia mayoría y se estipuló que en la próxima reunión se establecería la fecha y los detalles de la medida. Con posterioridad y entre las dos reuniones Daniel Tocco informó que se le había acercado el presidente del AIERH, Dr. Juan Manuel Acosta y Lara, "con la idea de sumarse a la propuesta que colaborará o beneficiará al trabajo [de los administradores] de todos los días". Sin embargo, ayer, el presidente de la CAPHyAI informó a los socios presentes que por el momento suspenderán el lock-out: "independientemente de lo que decidimos la otra vez, la idea es postergar la decisión para que eventualmente la volvamos a considerar". En este sentido, Tocco argumentó que recibieron muchos email’s por parte de socios de la Cámara que manifestaron "no compartir" la medida porque creen que podría ocasionar un conflicto entre administradores y propietarios. Por otra parte, señaló que están en conversaciones con funcionarios de la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor (DGDyPC) de la CABA: "entendemos que lo que estamos hablando ahora con la gente del gobierno de la Ciudad es interesante ya que va a ser beneficioso para todos los que estamos en esta profesión" y agregó que -de realizarse el cierre patronal como fue votado– "quizás generemos un conflicto que no nos va a beneficiar. Por el contrario, perjudicaría el trabajo que estamos realizando". En otro orden de cosas, el presidente de la CAPHyAI reafirmó el pedido a los socios para que envíen propuestas tendientes a mejorar la situación de los administradores y concientizar a los consorcios de "las excesivas cargas que terminan por encarecer las expensas". Tocco mencionó que es necesario ordenar sus objetivos para que la Cámara pueda actuar en concordancia con ellos y agregó: "tenemos que armar una especie de reclamo para poder presentarlo ante el gobierno de la Ciudad". Las propuestas En cuanto a las acciones que se podrían llevar a cabo, los administradores presentes en la reunión mencionaron: publicar una solicitada en medios de comunicación para dar a conocer la problemática que manifiesta el sector. Esta propuesta fue descartada por los directivos de la CAPHyAI por considerarla muy costosa. Por su parte, el Adm. Arturo Molina se preguntó qué cuestiones incluirían en la solicitada. Daniel Tocco manifestó que podría realizarse folletería que concientice tanto a los administradores como a los consorcistas sobre la situación particular del sector. Se sumó a la propuesta de Tocco la idea de crear un boletín informativo con las novedades para distribuir entre los propietarios de los edificios que administran. Se mencionó también enviar una consulta no vinculante a todos los socios de la Cámara para saber cuáles son sus inquietudes, preocupaciones y tendencias sobre las medidas de fuerza propuestas. Por último,
una de las administradoras presentes consideró que es importante contar
con el apoyo del sector de los consorcistas y ser representativos de
ellos: "tenemos que abrirnos y buscar el apoyo de los
propietarios" |
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Administración Bernetti RPA CABA Nº 1188 Consorcios, fideicomisos, barrios privados y club de campo. Operaciones inmobiliarias
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Efemérides consorciales: el 10/05/2006, el secretario de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI), Dr. Cristóbal Orlando Ruano, anunció que se postularía como candidato a presidente en las elecciones de esa entidad. |
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Registro Público de Administradores La justicia ya incluyó a seis de los excluidos [BPN-09/04/12] La justicia obligó a la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor (DGDyPC) a incluir en el Registro Público de Administradores (RPA) de la CABA a otros dos excluidos. De esta manera, ya son seis los fallos a favor de los administradores. A partir de estas sentencias los administradores Ana María Álvarez y Manuel Galdo Martínez quedaron habilitados para solicitar su reinscripción en el RPA porteño. Ambos adujeron razones de salud como el motivo principal por el cual no pudieron reempadronarse en tiempo y forma. El Dr. Jorge Martín Irigoyen representó a la Adm. Álvarez y presentó su demanda en el Juzgado Contencioso, Administrativo y Tributario de la CABA Nº 13 (JCAyT) a cargo del juez Guillermo Scheibler. Por su parte, el Dr. Juan José Aguirre patrocinando a Galdo Martínez lo hizo ante la secretaría 6 del JCAyT Nº 3 donde la causa se abrió bajo número de expediente 44.120/0 En el caso de Martín Irigoyen es el cuarto fallo favorable que obtiene sobre este tema mientras que es el segundo de Aguirre. La urgencia Teniendo en cuenta que los administradores demandantes no pudieron ejercer su actividad hasta que el juzgado se expidiera o venciera el plazo de un año de exclusión, los dos jueces consideraron acreditada la urgencia de las demandas. El juez Scheibler consideró que el requisito de la urgencia "se encuentra debidamente satisfecho" ante la "presencia del perjuicio actual y cierto que la disposición cuestionada produce sobre los derechos de la actora". Por su parte, el JCAyT Nº 3, que entendió en la causa de Galdo Martínez, argumentó que existe peligro en la demora "por cuanto se estaría impidiendo acceder a una fuente de trabajo que permita al actor obtener un ingreso de carácter alimentario". El perjuicio Ambos juzgados entendieron que permitir el reempadronamiento a los administradores demandantes no perjudica al Estado. En este sentido, el juez Scheibler determinó que "al no advertir afectación alguna sobre el interés público por el sólo hecho de permitir al actor solicitar su inscripción como administrador de consorcio [...] es que corresponde otorgar la medida cautelar peticionada". Mientras que en el caso de Galdo Martínez, el juez entendió que si "la finalidad del reempadronamiento fue de depurar el listado de administradores de consorcio inscriptos, a los fines de determinar cuáles de ellos continuaban ejerciendo su actividad [...] al iniciar la presente acción de amparo [el actor] demuestra su interés en ejercer como administrador de consorcio". Jorge Martín Irigoyen El recurso de amparo solicitado por Ana María Álvarez tuvo como objeto dejar sin efecto la disposición Nº 3.761/2011 dictada por la DGDyPC por -según expresaron en la demanda- "resultar nula, por carecer de motivación suficiente, por controvertir el principio rector de legalidad, por ser ilegítima y por incurrir en arbitrariedad manifiesta". Por otra parte, la demandante manifestó haber contratado un gestor para tramitar los requerimientos del RPA que incumplió con lo estipulado. Esta situación se sumó a problemas de salud y recalcó: "me aqueja un cuadro de salud sumamente complicado (úlcera perforante en pierna derecha) que me impidió hacerme cargo personalmente de tales gestiones por lo que no pude cumplimentar con la rematriculación ordenada". Juan José Aguirre En el caso de de Manuel Galdo Martínez, el Dr. Aguirre solicitó "que se declare la inconstitucionalidad de los arts. 6º, 7º y 8º de la Disposición Nº 3.205/DGDyPC/2010, y de las disposiciones Nº 5.330/DGDyPC/2010 y Nº 3761/DGDyPC/2011. Este pedido no fue concedido por el juzgado ya que consideró que no "puede eximirse al actor del cumplimiento de los recaudos exigidos por la Disposición Nº 3205/DGDyPC/2010 –exceptuando el plazo- ya que ello implicaría crear un privilegio en su favor, violatorio del principio de igualdad". Por lo tanto, dispuso que la medida cautelar concedida "se limitará a ordenar a la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor a recepcionar y tramitar el pedido de reempadronamiento del amparista, debiendo éste cumplir con los términos de la Disposición Nº 3.205/DGDyPC/2010, con excepción del plazo allí previsto para la presentación". Galdo
Martínez explicó en su demanda que no pudo cumplir con la totalidad de
los requisitos exigidos para su reempadronamiento dentro del plazo fijado
por razones de salud aunque no brindó detalles sobre el tema. Sin
embargo, alegó que, finalizado el plazo, se presentó para cumplimentar
el trámite, sin que la documentación le fuera recepcionada porque el
Registro la consideró incompleta y por la gran cantidad de gente que
estaba esperando en su misma situación. Y agregó que con posterioridad
volvió a intentarlo en varias ocasiones –aunque no especificó cuantas-
sin que le fuera aceptada. Finalmente, añadió que luego del vencimiento
del plazo previsto para el reempadronamiento, el Registro de
Administradores comenzó con una ininterrumpida feria sin atención al
público, impidiéndole de esta forma continuar con su reclamo
administrativo" |
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Efemérides consorciales: el 13/05/2005, el Ministerio de Trabajo -antes de expedirse sobre la participación de Unión de Consorcistas de la República Argentina (UCRA) como parte empleadora en el CCT- remitió el pedido de esta entidad para que los miembros paritarios fijaran su posición. |
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DGDyPC [BPN-09/05/12] El pasado 4 de mayo, la Dirección de Defensa y Protección del Consumidor de la Ciudad de Buenos Aires (DGDyPC) advirtió por mail que los administradores en cuyos consorcios no hubiera un encargado o "alguna persona de la confianza del administrador" para atender al inspector del GCABA podrá ser imputado. La DGDyPC advirtió que es un incumplimiento la falta de predisposición o atención al inspector ante una eventual visita del mismo al consorcio. En este sentido, Adrián Hilarza, presidente de Asociación Civil de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal (AIPH), solicitó- mediante una carta enviada al director de la DGDyPC, Dr. Juan Manuel Gallo-, "la posibilidad de buscar alternativas simplificadoras para poder acceder a los edificios por cualquier tipo de visita" y propuso como solución posible o bien informar a través de un correo electrónico enviado a los empadronados al RPA con una antelación de 72 horas previo a la visita del inspector o dejar un aviso de visita especificando el día y fecha de la misma 
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Efemérides consorciales: el 17/05/2007, en la Legislatura de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, se aprobó la Ley 2.340 que creó el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios con el voto unánime de los 31 legisladores presentes. |
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UCRA y LCPH Comité de Defensa del Consorcista [BPN-09/05/12] El pasado 4 de mayo, Alicia Giménez, titular de la Unión de Consorcistas de la República Argentina (UCRA) y Osvaldo Loisi, presidente de la Fundación Liga del Consorcista (LCPH) crearon el Comité de Defensa de la Propiedad Horizontal (CODEP). El objetivo La finalidad de la nueva entidad –a la que sus creadores definieron como "movimiento de opinión"- es "convocar a todas los sectores de la sociedad argentina en procura de una legislación justa en materia de propiedad horizontal que garantice los derechos de los vecinos", expresaron a Pequeñas Noticias. En este sentido, explicaron que "se han generado poderosos grupos de interés que manejan a su antojo el patrimonio de los vecinos, sin que éstos puedan organizarse por la sencilla razón de que carecen de objeto social alguno que no sea el de vivir en paz". En este mismo sentido, agregaron que la paz es "un bien cuya provisión corresponde al Estado". Los "lobbies" Los representantes de CODEP expresaron que el sector "viene sufriendo continuos embates por parte de las corporaciones relacionadas con la administración y el mantenimiento de esos edificios, así como de ciertos colegios profesionales y del propio poder administrador". Tanto para el presidente de la LCPH como para la titular de UCRA esto se traduce en un "un sistemático y arbitrario encarecimiento de las expensas comunes". Para Loisi y Giménez "la propiedad horizontal es hoy víctima de varios "lobbies" que benefician a ciertos grupos corporativos que cargan más y más obligaciones sobre las espaldas de los vecinos en forma antojadiza". Y detalla casos concretos: En primer lugar, "la reciente imposición a los consorcios de una contribución obligatoria para la creación de un organismo de mediación de conflictos de carácter redundante y voluntario, organizado por las propias entidades que lo han ideado". En segundo, "la creación, por disposiciones de la ciudad de Buenos Aires, de varios recaudos burocráticos y certificaciones que sólo benefician a ciertos colegios profesionales". Sobre este tema, Loisi subrayó como "nota sugestiva" que "respecto de ciertos libros obligatorios de reciente data, existen agrupaciones de administradores que los han sacado a la venta simultáneamente a la fecha de la aparición de la disposición legal, lo cual revela el verdadero origen y fuente inspiradora de las normas en cuestión". En tercero, "la creación de una matrícula de administradores gobernada por ellos mismos [sic]". En cuarto, "imponer auditorías contables obligatorias" En quinto, "la aspiración a obligar a los edificios que cuentan con piscina a contratar un bañero, etc.". Por último, y
lo que consideró más grave, es que "agrupaciones de administradores
sin mandato alguno se sienten a negociar en nombre de los consorcios
convenios paritarios con el gremio de los encargados, lo cual agrega al
sistema una cuota de irracionalidad que el Estado Nacional -en este caso-
debe contemplar y resolver" |
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Asociación Civil de Administradores de Consorcios de P.H. - AIPH CURSO DE ACTUALIZACIÓN Y PERFECCIONAMIENTO AÑO 2012 PARA ADMINISTRADORES DE CONSORCIOS DE PROPIEDAD HORIZONTAL Duración del curso: 4 días (8 hs. en total). Mínimo de asistencia: 75%. Certificado oficial de la Institución apto para renovar la matrícula ante el RPA (aprobado por la Dirección Gral. de Defensa y Protección al Consumidor de la CABA) Costo: Socios: $250 / Socios que adelantaron el año completo: sin cargo / No socios: $500.- Requisitos: ser Administrador inscripto en el RPA. Informes e inscripción: info@aiph.com.ar o info.aiph09@gmail.com / 4781-5585/8234 Vacantes limitadas |
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Efemérides consorciales: el 19/05/2003, Asociación Civil de Defensa al Consumidor de Bienes y Servicios para la Propiedad Horizontal de la República Argentina (ADEPROH) creó un registro de malos administradores en repudio a la Ley 941. |
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2º Encuentro de Sectores de la Propiedad Horizontal El trabajador migrante fue un tema central del acuerdo firmado [BPN-09/05/12] La Unión Iberoamericana de Trabajadores de Edificios y Condominios (UITEC) dio a conocer el acuerdo marco firmado por los representantes de las cámaras y gremios que participaron en el 2º Encuentro de Sectores de la Propiedad Horizontal realizado el pasado 12 y 13 de abril en Río de Janeiro. Los miembros integrantes de la UITEC destacaron el compromiso –por parte de todos los firmantes- de "implementar y promover el Programa de Certificación de Capacidades del Trabajador Migrante", según está expresado en el sitio Web de la organización. Este certificado tiene como finalidad "facilitar la contratación legal y la inserción social [de los trabajadores del sector] en los países de destino. Por otro lado, garantizará al empleador la eficiencia de la tarea lo que se reflejará en una reducción de costos". Para la implementación de este certificado los signatarios de este acuerdo deberán, por una parte, homologar las prácticas laborales de todos los países que quieran adherirse a este proyecto y, por la otra, capacitar uniformemente a los trabajadores de propiedad horizontal de acuerdo a estándares comunes homologados mediante la coordinación de un organismo internacional. Otros puntos En la cláusula tercera, la UITEC se compromete a: coordinar los procedimientos tendientes a la homologación de prácticas laborales del sector de trabajadores de edificio en Iberoamérica, instruir a los centros de capacitación y promover información sobre los mismos, acreditar ante los empleadores la capacitación de los trabajadores, gerenciar ante los organismos pertinentes las gestiones necesarias para facilitar el cumplimiento de la acreditación de las certificaciones y realizar seminarios de trabajo conjunto, entre otras cuestiones. Por otra parte, el octavo punto de esta cláusula estipula que la UITEC se propone "planificar estrategias de comunicación tendientes a concientizar a los empleadores del sector, en toda la región, de que los salarios son la retribución a un servicio de excelencia garantizado por una capacitación homologada de modo internacional, con los beneficios de enriquecimiento profesional que eso significa". Puntos generales La cláusula primera –de las ocho que forman el acuerdo- determina las acciones generales destinadas a "favorecer el desarrollo de programas conjuntos, tendientes a mejorar las condiciones del trabajador y su familia en ambos sectores".En este sentido, especifica que deberán implementarse medidas es pos de: estimular el respeto hacia la persona del trabajador "reconociendo en él la dignidad y legitimidad para el cargo", vigilar el cumplimiento del libre acceso a los derechos civiles y sociales, promover acciones contra la discriminación civil y social, promover los derechos de las personas con algún tipo de discapacidad y erradicar falsas simbolizaciones sobre la persona del trabajador migrante. Los firmantes En este convenio se puede destacar como novedad que ya no figuran las entidades de consorcistas o de propietarios como sus signatarios. Los representantes de los empleadores están definidos como "cámaras de administradores de propiedades". Por parte de los gremios, firmaron el acuerdo: Victor Santa Maria (FATERyH), Paulo Ferrari (FENATEC de Brasil), Moacyr Roberto Tesch Auersvald (CONTRATUH de Brasil), Guliano Silva Bustos y Luis Sánchez Hidalgo (FETRASECH de Chile), Juan Nibaldo Coronado Berríos (AGTC de Chile), Gabriel Córdova y Luis Vallejos Hartel (SITERMAC de Chile), Alfredo Ganoza (SITRAIIP de Perú), Cesar Teijón y Patricia Plada (SUTEM de Uruguay). Por parte de
las entidades de administradores firmaron: Juan Manuel Acosta y
Lara (AIERH de Argentina), Osvaldo Primavesi (UADI
de Argentina), Solange Silva dos Santos y Pedro Wahmann (SECOVI
de Brasil), Sebastián Ruiz (CGAI de Chile), Raúl Lima
(CAPEI de Paraguay) y Pablo Senatore de Uruguay. Y por
último, en representación de UITEC, actuó en calidad de Secretario
General, Osvaldo Bacigalupo |
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Perlitas: Peores son los odios ocultos que los descubiertos (Séneca) |
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Elecciones en el CPACF [BPN-09/05/12] El pasado 24 de abril, el Dr. Jorge Rizzo resultó electo como presidente del Colegio Público de Abogados de la Capital Federal (CPACF) para el período 2012/2014. Como consecuencia de este resultado, el Dr. Eduardo Awad fue elegido presidente de la Asamblea del Colegio, máximo órgano legislativo de la entidad según explicó en diálogo con Pequeñas Noticias. Sin embargo, advirtió que el cargo para el cual fue elegido debe ser ratificado por la asamblea y estimó que seguirá al frente del Instituto de Propiedad Horizontal del Colegio Público de Abogados. La lista 47, Gente de Derecho se impuso con el 46% de los votos sobre Cambio Pluralista que alcanzó un más modesto 38%, en tanto que la fuerza Frente Gremial Abogados se quedó en el tercer lugar con sólo el 12% de los sufragios. Por último, Nueva Alternativa obtuvo el 1,7% ubicándose en el cuarto lugar mientras que el quinto lugar fue para Bloque Constitucional con el 1% de votos. Las elecciones en el Colegio convocaron a 18.652 matriculados (aproximadamente un tercio del electorado). En este sentido, Awad señaló que en comparación con las elecciones pasadas éstas resultaron ser de una mayor participación teniendo en cuenta el carácter no obligatorio de las elecciones. El Instituto En cuanto al Instituto de Propiedad Horizontal, Awad manifestó que tiene ganas de seguir al frente de la entidad y confirmó que continuarán con la planificación de seminarios y charlas en el marco del Colegio: "seguiremos trabajando en la misma línea en que lo venimos haciendo". Por último, manifestó que entre los objetivos que se propuso para este año está el tratamiento del capítulo VI, dedicado a la propiedad horizontal, del proyecto de reforma y unificación del Código Civil y Comercial. El panorama político El director del Instituto de Propiedad Horizontal afirmó que Gente de Derecho fue la plataforma política que representó en las últimas elecciones a los pequeños estudios y a los abogados de clase media: "no a los grandes estudios de abogados que estuvieron representados por otras listas". Afirmó que no
están alineados con el gobierno nacional como lo señalaron los partidos
opositores: "Gente de Derecho no tiene bandería política [...]
Nosotros tenemos diálogo con todo el mundo desde la mirada de los
abogados y eso quedó demostrado en la votación de la gente" |
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Perlitas:
El destino es el que baraja las cartas, pero nosotros somos los que
jugamos (Williams
Shakespeare) |
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Proyecto Delia Bisutti "Subir a la Web información no sirve para nada" [BPN-09/05/12] La contadora Liliana Corzo manifestó que el proyecto de ley impulsado por la legisladora porteña Delia Bisutti (Nuevo Encuentro) "es una locura, un despropósito que costará tiempo y dinero". Además, manifestó que aunque la iniciativa tiene el propósito de transparentar la administración de los edificios, no servirá y afirmó: "no tiene ninguna utilidad para los consorcios" porque la información en la Web no es fehaciente ya que el escaneo de una factura original puede ser adulterado. En este sentido, Corzo afirmó que la implementación de esta medida no puede de ningún modo reemplazar la auditoría de un consorcio: "siempre hay que ver la factura original. En el escaneado no se ve si lo tacharon, lo borraron o lo arreglaron". Y recalcó que el auditor debe exigir la factura original y en caso que no sea presentada, debe hacer constar que se presentó una fotocopia. Incluso en aquellos casos que se trata de una "copia fiel" sellada y firmada por el proveedor. Por otra parte, resumió que "es una información para que la gente mire y se quede supuestamente tranquila aunque yo no sé hasta qué punto". Propietarios malintencionados "Hay propietarios mal intencionados qué no saben que inventar para sacar al administrador y que pueden querer desfavorecerlo mediante la falsificación de la documentación subida a la Web" y agregó: "si un propietario baja una factura, la modifica y la presenta para ir en contra del administrador ¿Cómo se va a controlar esto? Se le están dando las herramientas", subrayó la contadora. Por último, mencionó que podría tener alguna utilidad en consorcios de envergadura en el que los propietarios quieran consultar toda la documentación respaldatoria pero no en los pequeños. En este sentido, agregó que deberá ser decisión de los consorcistas –mediante la resolución de una asamblea- publicar o no la información en la Web aunque "de ninguna manera puede ser obligatorio". El proyecto Bisutti Puntualmente el
proyecto, de ser aprobado, obligará a los administradores a publicar
"una copia de los originales de todos los documentos y comprobantes
exigidos por la presente Ley [941], liquidación de expensas, recibos de
gastos, salarios, aportes a la seguridad social, seguros, pagos u
erogaciones y toda otra documentación de ingresos y egresos, de cada
consorcio de propiedad horizontal". La propuesta, de ser aprobada, se
agregaría como el "inciso n" dentro del artículo 9º del
Capítulo II "Obligaciones del administrador" de la Ley 941 |
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Perlitas: El peligro del pasado era que los hombres fueran esclavos. Pero el peligro del futuro es que los hombres se conviertan en robots (Erich Fromm) |
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DGDyPC AIPH reiteró su pedido de informe [BPN-09/05/12] El Dr. Ezequiel Nino, asesor de Asociación Civil de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal (AIPH), reiteró en abril del corriente año el pedido de informe a la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor (DGDyPC) de la CABA. Nino exigió que se le envíe la siguiente información pública: - El listado de inspecciones a edificios de propiedad horizontal realizadas por esa Dirección en el año en curso. - Brinde testimonios de las actas de inspección labradas relativas a ese listado. - Si existe algún protocolo para seleccionar los consorcios que son objeto de inspecciones y, en ese caso, si puede presentar ese protocolo. En caso de que se realice un sorteo, de qué manera se realiza. - Cuál es el procedimiento que el inspector debe seguir una vez constituido en el lugar. Cuáles son las normas cuyo cumplimiento los inspectores pertenecientes a la DGDYPC examina. - Cuántas inspecciones se realizaron durante el año 2010 y 2011 ¿Qué sanciones se impusieron a los edificios que incumplieron con las normas existentes? ¿Cuántas de esas sanciones se cobraron efectivamente? La primera solicitud La primera solicitud de informe fue enviada a la Dirección el pasado 13 de marzo sin haber, hasta el momento, recibido respuesta. Habiendo agotado la vía administrativa, en esta oportunidad, le otorgó a la DGDyPC un plazo de 72 horas hábiles para enviar el informe. En caso de no
recibir respuesta, Nino, en su carácter de apoderado de la entidad de
administradores, resaltó que accionará judicialmente e informará a los
consumidores sobre esta "actitud reacia" de la CGDyPC |
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abogado AMPAROS JUDICIALES por no reempadronamiento en el Registro de Administradores Asesoramiento jurídico laboral, previsional y civil a Consorcios Liquidación de sueldos, cargas sociales y administración de personal Daños y Perjuicios - Despidos y reclamos laborales - Ejecuciones de expensas
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Perlitas: La pluma es la lengua del alma (Miguel Cervantes) |
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Ricardo Tondo Crimen y consorcios: una sociedad de hecho [BPN-09/05/12] Ricardo Tondo, director del Centro Argentino de Transparencia Inmobiliaria (CATI) y consultor en antifraude y narcolavado en bienes raíces, explicó que los consorcios atraviesan serios problemas relacionados con actividades criminales como la prostitución, operaciones de narcolavado mediante la compra y venta de inmuebles y alquileres o ventas de departamentos que funcionan tanto como "cajas de seguridad" o como base de operaciones a sicarios. Estas declaraciones las realizó, el pasado 27 de abril, durante el programa radial Derecho de Piso producido por Pequeñas Noticias y conducido por Claudio García de Rivas. Los "privados" Tondo explicó que nuestra Constitución Nacional ampara la prostitución: "en Argentina lo que está prohibido es la trata de personas, es el proxenetismo, el vivir de la prostitución". Y agregó que, más allá de su legalidad, "no es justo para los vecinos que la estén padeciendo en sus consorcios". En este sentido, afirmó que la solución no es prohibirla sino que "hay que regularla y controlarla [...] De otra manera, nosotros estamos yendo al chiquitaje, no vamos al fondo para combatir la trata". Por otra parte, recordó que en Suecia –en cierto momento- se prohibió la prostitución pero "la consecuencia fue el aumento de violaciones y los tours sexuales a otros países". Por último, recalcó el caso de Uruguay como ejemplo a seguir ya que "en ese país crearon una habilitación municipal para los prostíbulos y un registro de prostitutas, se controlaron las locaciones de inmuebles y salieron de pleno a combatir la trata". Narcolavado El director del CATI afirmó que debido a las grandes cantidades de dinero que generan las ganancias de los carteles de drogas se venden o alquilan departamentos en los que se instalan habitaciones de pánico para esconderlo. Explicó que ante la imposibilidad de poner ese dinero en un banco los carteles compran departamentos a nombre de un testaferro y los dejan lleno de plata". Sicarios e informantes Mencionó que se alquilan departamentos temporarios en zonas céntricas de la Capital Federal que son ocupados por sicarios disfrazados de estudiantes o turistas. "Es un gran vacío a nivel consorcial" y agregó: "estos narcoterroristas pueden ser los vecinos de tu casa" y que en mucho casos también pueden estar vendiendo información del mismo consorcio" a otros delincuentes para robar las unidades funcionales. Por último, explicó que se da una particular situación con los ciudadanos colombianos. "En Colombia hace 10 años que vienen firmando acuerdos de pacificación perdonándole los antecedentes criminales a terroristas narcotraficantes para apaciguar a la sociedad. Esto en la Argentina no se puede saber" y agregó que esto sólo puede conocerse mediante una investigación de inteligencia. Para consultar En caso de consultas particulares comunicarse con el Centro Argentino de Transparencia Inmobiliaria al móvil (011)(15)5963-6552. Para escuchar el audio completo de Derecho de Piso, que se trasmite los viernes a las 19 hs. por AM 1010 Onda Latina o por Internet en www.am1010ondalatina.com.ar, ingrese a: < vínculo>
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CAMARA ARGENTINA DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL Y ACTIVIDADES INMOBILIARIAS. Perú 570 - Ciudad Autónoma de Bs.As. - Tel: 4331-9968 / 4345-0010 / 4342-2232 |
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Perlitas: No hay camino que no se acabe si no se le opone la pereza (Miguel Cervantes) |
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Néstor Wallenten "El proyecto del senador López es un mamarracho" [BPN-09/05/12] El presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), Néstor Wallenten, afirmó que el proyecto de ley de alquileres impulsado por el senador por Tierra del Fuego, Osvaldo López, "es un mamarracho jurídico porque atenta contra el derecho a la propiedad garantizado por nuestra Constitución". Agregó que "los inquilinos se verían perjudicados porque bajaría la oferta de alquileres. Ante el menor atisbo de una propuesta como ésta el propietario retira de la oferta su inmueble" y remató que esta iniciativa no merece su discusión: "cuanto menos la conozca la gente, mejor". Por otra parte, manifestó que el tratamiento de este proyecto es retroceder sobre todo lo avanzado a partir de la sanción de la Ley 21.342/76 y la Ley 23.091/84 que mejoraron el mercado locativo, según Wallenten. En este sentido, el presidente de la CIA remarcó que: "Perón a partir del 1946 deterioró la ley de alquileres que solamente un gobierno militar, como fue el del proceso revolucionario, pudo corregirla con la Ley 21.342 sancionada en 1976" y agregó que –si bien no defiende de ninguna manera un régimen antidemocrático- "tuvo que ser un gobierno de facto el que con mano dura solucione este problema". Por último, Wallenten mencionó que ya en democracia, en 1984, se modificó la Ley 21.342 y se sancionó la 23.091 a la que valoró como "una ley muy sabia que indudablemente mejoró aun más la situación. Tanto mejoró que hasta el día de hoy sigue vigente". Otros argumentos en contra El presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina –en diálogo con Pequeñas Noticias- señaló que la iniciativa de López "no respeta el trabajo de los inmobiliarios" al fijar un límite a los honorarios de los corredores y disponer que éstos sean pagados en conjunto. Por otro lado, Wallenten afirmó que "pretende crear organismos de control [la Dirección de Viviendas Alquiladas, el Registro Público de Viviendas en Alquiler y el Registro Público de Contratos de Alquiler] que generarán una administración burocrática que no tendrá otro sentido que el de cobijar ñoquis". Por último, señaló que esta iniciativa es un remake del proyecto de ley presentado en 2009 por la senadora Teresita Quintela con aportes de la Unión Argentina de Inquilinos y agregó: "tuvimos que luchar contra este proyecto pero por suerte ganamos". Cómo hacerle frente Wallenten afirmó que están trabajando para que el proyecto de López no reciba el apoyo necesario para su tratamiento y aprobación en el Senado. Para ello, el presidente de la CIA mantuvo reuniones con diferentes sectores: "hemos tenido la respuesta de los asesores del senador nacional, Mario Jorge Cimadevilla (Bloque UCR) que nos expresaron que -habiendo sido invitado a firmar la propuesta- no quiso con lo cual anticipó su voto negativo. El senador José Manuel Cano (Bloque UCR) manifestó exactamente lo mismo". El proyecto del senador López El senador
López propuso en su proyecto de ley: elevar a tres años el plazo mínimo
locativo habitacional, cuando actualmente es de dos. Imponer que los
contratos se celebren por escrito y sean intervenidos, homologados y
registrados por el Estado. Renovar el contrato automáticamente -salvo
disposición expresa en contrario- en idénticas condiciones y plazo al
momento de su vencimiento, sin perjuicio del derecho de la locadora a un
nuevo precio según lo estipule la misma ley. Poner un límite a los
honorarios de los corredores inmobiliarios. Disponer que éstos sean
pagados en conjunto y prohibir que se cargue a los inquilinos los
impuestos y tasas del inmueble |
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Perlitas: Muchas personas creen que piensan cuando en realidad sólo están reordenando sus prejuicios (William James) |
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Los abogados subirían sus honorarios [BPN-09/05/12] Un proyecto de ley impulsado por el Colegio Público de Abogados de la Capital Federal (CPACF) propone "mejorar los ingresos de los abogados en el desarrollo de su ejercicio profesional". La iniciativa fue presentada por la senadora de Neuquén, Nanci Parrilli (Frente Para la Victoria), y por la senadora de Santiago del Estero, Ada Iturrez de Cappellini (Frente Cívico por Santiago). Desde el despacho de la senadora Parilli se aseguró que el proyecto está en trabajo en comisiones y se espera que pueda ser tratado en el recinto aunque todavía no hay una fecha cierta. "Nosotros lo presentamos tratando de que se apure el trabajo en la comisión para que después pase al recinto. Pero eso todavía no sucedió", aseguró la fuente consultada y agregó que en cuestión de prioridades "tiene la misma prioridad que el resto de los proyectos presentados por la senadora [...] A todos se les pide el tratamiento lo antes posible". Este proyecto prevé para los profesionales actuantes que se desempeñen como peritos en todas las especialidades un honorario mínimo del 5% y un máximo de 10%. Mientras que para los abogados y procuradores se fija un mínimo del 11% y un máximo del 25% del valor total del juicio. Estos parámetros han sido creados exclusivamente para las cuestiones patrimoniales. Por otra parte, para aquellas cuestiones no patrimoniales, se crearía la Unidad de Medida Arancelaria (UMA) que asciende al 1,5% del salario que percibe un juez de primera instancia .Según expresó el CPACF en su sitio Web, el proyecto " si bien podría entenderse que vendría a encarecer la litigiosidad, no es así ya que establecer parámetros arancelarios justos desalentaría el inicio de juicios y promovería que los conflictos se resolvieran a través de los múltiples medios alternativos que existen tales como la mediación, la conciliación o los tribunales arbitrales y vecinales".La situación actual Según expresó la entidad en su sitio Web: "la Ley Nº 21.839 de 1978 establecía un mínimo del 11% y un máximo del 20% para los abogados de cada parte pero fue modificada en 1995 por la Nº 24.432, que lo redujo a un máximo del 25% del valor del juicio para todos los profesionales que hayan intervenido en el proceso judicial (abogados, peritos, etc.)". Al momento
actual "en los juicios con un valor económico, los peritos que
intervienen tienen un honorario de entre el 4% y 8% del monto total del
juicio, ello así conforme a una Acordada de la Corte Suprema de Justicia
de la Nación" |
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Perlitas: Debemos prometer sólo lo que podamos entregar y entregar más de lo que prometemos (Jean Rozwadowski) |
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Campaña Defensoría del Pueblo de la CABA ¿Probaste con la mediación y el arbitraje? [BPN-09/05/12] La Defensoría del Pueblo de la Ciudad de Buenos Aires lanzó una campaña para evitar que las discusiones entre vecinos se conviertan en pleitos interminables de la mano de la burocracia judicial. La solución prevista es la mediación y el arbitraje para los problemas vecinales que no afecten el orden público, es decir, que no sean cuestiones penales o contravencionales, ni de familia, de menores u otras en las cuales los litigantes no pueden elegir jurisdicción porque el Estado es parte. La Defensoría brinda este servicio de manera gratuita, voluntaria, rápida y confidencial. La iniciativa surgió para solucionar aquello problemas entre vecinos que no pueden resolverse mediante el diálogo y que desembocan en juicios interminables que no hacen más que colapsar algunos fueros o ramas judiciales. La campaña cuenta con cuatro spots animados con las siguientes frases: "Tu vecina y vos viven discutiendo por la medianera ¿Probaste con la mediación?", "Ruidos, olores y mascotas alteran la vida en tu hogar ¿Probaste con la mediación?", "Las filtraciones arruinan tu departamento ¿Probaste con el arbitraje?" y "Contrataste un servicio y la empresa no cumplió con lo pactado ¿Probaste con el arbitraje?". El arbitraje La Defensoría del Pueblo de la CABA menciona en su sitio Web que "el arbitraje es un procedimiento alternativo de resolución de disputas mediante el cual dos o más partes someten a un tercero neutral (árbitro o tribunal arbitral) la decisión respecto de un conflicto actual, potencial o futuro, otorgándole facultades resolutorias para que sus diferencias sean resueltas de manera definitiva. Las resoluciones que adopten los árbitros serán de cumplimiento obligatorio para las partes" y es "voluntario, gratuito, sencillo y rápido, inmediato, confidencial, imparcial y neutral". Problemas que pueden ser sometidos a arbitraje: consumidores y usuarios (conflictos con servicio de internet, medicina prepaga, telefonía fija y móvil, televisión por cable, planes de ahorro previo, electrodomésticos, tiempo compartido, indumentaria, etc.), conflictos de consorcios de copropietarios (excepto cobro de expensas), disputas comerciales (cuestiones con entidades bancarias y/o financieras, compañías de seguros, utomotores, contratos comerciales), disputas civiles (excepto cuestiones de derecho de familia) y casos en que las leyes de la Ciudad prevean el arbitraje como método alternativo de resolución de conflictos (ejemplo: ObSBA). La mediación En cuanto a la mediación, el sitio Web de la entidad determina que es "un método de resolución de conflictos mediante el cual un tercero neutral –el mediador- facilita el diálogo entre las partes enfrentadas, a fin de que éstas puedan llegar a un acuerdo que recíprocamente satisfaga sus expectativas" y aclara que es "voluntaria, rápida, imparcial, confidencial, gratuita, informal, extrajudicial". Los temas que
pueden ser sometidos a mediación son: problemas de convivencia entre
vecinos; ruidos molestos y olores desagradables; filtraciones de humedad;
molestias por tenencia de mascotas; problemas interculturales, ecológicos
y urbanísticos; desavenencias familiares; consorcios (excepto temas
económicos); multipartes, incumbencias derivadas (derivaciones de
juzgados y fiscalías); discriminación; medianería y ocupación de
espacio público. Dónde consultar El Servicio de Conciliación y Arbitraje de la Defensoría del Pueblo de la CABA atiende las consultas de manera gratuita a través de correo electrónico a: arbitraje@defensoria.org.ar o mediacion@defensoria.org.ar. Telefónicamente al: (011)4338-4900. También se puede dirigir en persona de 10:00 a 18:00 horas a la sede de la calle Piedras 574 para casos de arbitraje y en casos de mediación a Venezuela 842
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Seguridad en Administración. ADMINISTRACIÓN STAINO S.A.
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Perlitas: Los errores son inevitables. Lo que cuenta es cómo respondemos a ellos (Nikki Giovanni) |
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Lic. Héctor Briatore Alacranes, otra plaga en los consorcios [BPN-09/05/12] El Lic. Héctor Briatore, secretario de la Cámara Empresarial de Desrodentización, Desinsectación y Desinfección Ambiental (CEDDDA) y licenciado en Administración Agraria con una maestría en Control de Plagas, afirmó que comenzaron a aparecer alacranes en los edificios de la ciudad de Buenos Aires. Alertó que hay que tomar recaudos porque "existe un tipo de este insecto que puede producir la muerte en personas ancianas, alérgicas e incluso niños". Briatore afirmó, el pasado 4 de mayo en el programa de radio Derecho de Piso, que –ante la presencia de alacranes- hace falta tomar algunas precauciones como llamar inmediatamente a la empresa de plagas que debe encargarse de aplicar productos específicos que "no son los mismos que se usan para otras especies". Como medida preventiva aconsejó tapar con una malla tejida todas las rejillas en los baños para evitar que estos arácnidos ingresen a los departamentos por los desagües. Por otra parte, remarcó que los encargados de edificios deben tener un especial cuidado al colocarse las botas de trabajo ya que comúnmente guardan el calzado en sótanos o lugares oscuros donde pueden esconderse los alacranes. Trabajar con profesionales Briatore aseguró que en el tema de "control de plagas" es importante trabajar con profesionales con conocimientos sólidos porque se manipulan productos químicos que -si no son bien utilizados- podrían traer consecuencias graves a la salud de las personas. En este sentido, remarcó que existen dos tipos de insecticidas: los de uso agrícola y los de uso ambiental. Esto últimos tienen un diferente grado de concentración de activos lo cual los hace seguros para el uso en edificios: "el producto formulado tiene una concentración muy baja que es adecuada para no producir alergias que pueden resultar fatales" Sin embargo, subrayó que: "desgraciadamente hay empresas inescrupulosas y sin ningún asesoramiento profesional que utilizan productos agrícolas porque es más barato y ahí es donde ponen en riesgo la salud de la gente". Por último, recalcó enfáticamente que las empresas de desinfectación tienen que estar registradas en la Agencia de Protección Ambiental de la CABA. Para esto deben contar con el asesoramiento profesional de un director técnico -también registrado- que orientará y supervisará el trabajo de los fumigadores y controlará su equipamiento. Para escuchar
el audio completo de Derecho de Piso, que se trasmite los viernes a las 19
hs. por AM 1010 Onda Latina o por Internet en www.am1010ondalatina.com.ar,
ingrese a: <vínculo> |
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Perlitas: Nadie puede ser perfectamente libre hasta que todos lo sean (Herbert Spencer) |
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Correo de Opinión El consorcio siempre paga por el Sr. Héctor Olmos Lazo Estimado Claudio García de Rivas: Al terminar de leer el boletín Nº 460, que en forma mensual Ud. me envía (que dicho sea de paso es una gran herramienta) me deja la sensación de que diferentes sectores intentan incrementar con resoluciones (como la Ley 941) el valor de expensas confeccionando proyectos para que nuestra vida consorcial sea más complicada (léase más cara). Veo que los comentarios de los columnistas son defensivos. Me gustaría armar una herramienta para que estos organismos no digiten nuestras vidas. Me gustaría que los consorcistas tomen conciencia de sus derechos y obligaciones. Quizás ya exista ese organismo pero yo no estoy enterado. En ese caso solicito mil disculpas. Saludos PD: ¿Hasta cuándo vamos a soportar la situación de que permanentemente "el consorcio siempre paga"? Saludos
nuevamente
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Perlitas: Una mente atormentada por la duda no puede concentrarse en el camino que conduce al éxito (Arthur Golden) |
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Correo de Opinión El poder ejecutivo porteño y la máquina de "vetar" por el Sr. Raúl Guinzburg El jefe de Gobierno porteño durante su gestión parecería ser el “campeón del veto” en lo que se refiere a las leyes dictadas por la respectiva Legislatura. En efecto, a cuatro meses del año 2012 se acumulan una cantidad que leyes que no se pueden aplicar o que deben volver a tratarse en virtud de esos vetos parciales o totales. Ya en años anteriores llamaron la atención también la cantidad de leyes que se desmoronaron ante la negativa del Jefe de Gobierno de promulgarlas y en las que se encontraban algunas de real importancia. Sólo por nombrar algunas tenemos: Ley N° 3298-Creación de un Comité para la tortura (“mecanismo de monitoreo destinado a prevenir torturas y otros tratos o penas crueles, inhumanos o degradantes en los lugares de detención e internación públicos y privados, por medio de visitas periódicas”). Ley N° 3299- Subsidio a la APDH.- Ley N° 3090 – Inclusión del sistema Braille para los trámites de los consumidores. Ley N° 3064 – Comité de Seguimiento de sistemas de seguridad pública. Ley N°3721- Programa de Inclusión Laboral para Jóvenes en situación de Vulnerabilidad Social - Ley N° 4020 - adopción de un sistema que adapta los semáforos existentes para los ciegos, incorporando la tecnología necesaria para que las personas ciegas o con disminución visual puedan utilizarlos autónomamente. Ley N° 3961- adhesión de la Ciudad a lo dispuesto por la Ley Nacional N° 22.431 que contempla que las personas con discapacidad tienen derecho a viajar gratuitamente a cualquier destino del país.- Ley N° 4021- subsidio de carácter mensual y vitalicio a músicos mayores de 65 años, que residan desde hace por lo menos 15 años en la Ciudad y acrediten una trayectoria de 20 años. Ley N° 4.125 por el que se dispone que el Sistema Arbitral de Consumo creado por esa norma revestirá en la órbita del Ministerio de Gobierno. Ley N° 4124 -mediante el decreto 83/12- por la que se destinaba el inmueble propiedad del Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, sito en Bartolomé Mitre 1232 de la Ciudad de Buenos Aires, para la construcción de una sede para el funcionamiento de un CESAC de Nivel uno (1), una base operativa de SAME zona norte, el Instituto de Trasplantes y el Centro Regional Porteño de Hemoterapia. Ley N° 4119 que convocaba a la realización de un Congreso Pedagógico de la Ciudad de Buenos Aires, que se proponía reunir a todos los niveles de enseñanza de gestión pública y privada, para discutir la agenda educativa porteña. Ley N° 4094 - establecía brindar un subsidio de 50.000 pesos a la Asociación Síndrome de Down de la República Argentina.- Sospechosamente algunas de ellas corresponden a los Derechos Humanos y otros a la sociedad conformada por personas con discapacidad, hechos que el actual gobierno porteño poco o nada le importa. Si bien los fundamentos de ciertos vetos parciales podrían (y lo digo en potencial) ser o no justificados, el resto lo ha sido por “razones presupuestarias” o “políticas” según el propio Jefe de Gobierno, lo que no quita que sean en muchos de los casos irrazonables y discriminatorios. Y me quiero referir puntualmente a la Ley N° 4020. Los fundamentos del veto, entre otros, son los siguientes: “la ley sancionada opta por una única tecnología –la sonora– y exige su aplicación exclusiva y uniforme en toda la ciudad, sin tener en cuenta la existencia de diferentes sistemas, equipamientos y tecnologías que pueden ser utilizados alternativa o conjuntamente, acorde con las características particulares de cada cruce, barrio o zona de la ciudad”. También: “desde la perspectiva de la seguridad vial existe una gran cantidad de cruces en los que no sería recomendable la instalación del tipo de tecnología impuesto por la norma en examen, ya que por la geometría del lugar y la contaminación acústica en el cruce, resultaría muy difícil que el peatón pueda percibir el sonido de la señal, agravando por ende la situación e incrementándose la probabilidad de accidentes”. Todo ello constituye una “chicana” para dilatar la aplicación de la ley. Todos sabemos que para los no videntes la mejor tecnología es la sonora. Pero para evitar inconvenientes en el sentido de evitar los sonidos estridentes que molestan a los vecinos durante todo el día, la solución es muy simple: 1- un mando a distancia mediante un chips incorporado al bastón o un control remoto que activa la alarma sólo al tener que cruzar. 2- También se puede hacer que los nuevos semáforos sonoros puedan regular su volumen en función del ruido ambiental evitando la contaminación acústica. Estas consideraciones podrían haber sido aplicadas en el correspondiente decreto reglamentario sin necesidad del veto. Por
otro lado, podríamos darle una alegría a nuestro SuperSecretario de
Comercio Interior porque quizás se podría fabricar en nuestro país y no
importarlos, ya que poseemos tecnología y amplia capacidad para su
implementación y si no lean sobre el “sistema de telémetro láser para
ciegos” inventado y desarrollado por la Facultad de Educación Especial
y Elemental de la Universidad de Cuyo (Ver P.N. N° 412 del 19/08/2010 “Sobre
los inventos argentinos para personas discapacitadas”.
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Perlitas: Tu mayor competidor es lo que quieres llegar a ser (Jim Taylor) |
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Rincón Solidario Hace unos días mandó a arreglar el calefactor Desde hace 6 años el edificio cuenta con un encargado permanente al que le entregaron un departamento con todo los artefactos nuevos. Hace
uno días mandó a arreglar y limpiar el calefactor, cambió cortinas
plásticas de las ventanas, lamparitas, etc. Estimada/o: En respuesta a su consulta le informo que el Convenio Colectivo Nº 589/10 que rige la actividad del encargado permanente establece expresamente en su Art. 25 inc. 5) en su acápite OTRAS OBLIGACIONES DEL EMPLEADOR "obtener la reparación y mantenimiento en buenas condiciones de uso de la vivienda, artefactos y elementos que se le entregaron al/la trabajador/a como formando parte del Contrato de Trabajo, siempre y cuando no se originaren los eventuales daños en la conducta intencional del/la trabajador/a". Es así entonces, que el administrador debió hacer una inspección en el departamento del encargado para establecer en qué condiciones éste vivía y si los elementos que le fueron entregados fueron dañados por el paso del tiempo o por desidia del trabajador. De sus dichos surge que los trabajos que efectuó el encargado fueron de mantenimiento y estos gastos sí están a cargo del consorcio aunque no los llamados suntuarios. Estimo pertinente que Ud. se informe si las reparaciones fueron hechas con autorización de la administración y en su caso si alguna de ellas no fueron de mantenimiento. No olvide que la vivienda del encargado debe ser digna ya que ella es un accesorio del contrato de trabajo debiéndose garantizar el uso y goce de la misma en condiciones aptas para ser habitable. Un saludo cordial. María
Cristina Carrera --- La Dra. María Cristina Carrera es abogada especialista en derecho laboral y para cualquier consulta se le puede escribir a dramccarrera@yahoo.com.ar o llamarla al teléfono (15)5466-9921. |
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de los administradores y consorcistas. ADMINISTRADORESph.com.ar Para encontrar todos los datos de la propiedad horizontal en un solo lugar. Visítelo aquí. |
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Perlitas: Cualquier poder que no se basa en la unión, es débil (Jean de La Fontaine) |
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Rincón Solidario ¡Hola a todo el equipo de Pequeñas Noticias! Mi consulta es referida al servicio de agua por consorcio: En el edificio donde vivo hace dos años, durante el tiempo que duró el proceso de compra y mudanza, se ha instalado un medidor en la entrada que alimenta el tanque general. En aquella ocasión le omití dedicación pero hoy me encuentro con las consecuencias y muchas dudas sobre el asunto. La facturación del servicio es única a nombre del consorcio. La medición del consumo es, entonces, general y pagamos el monto siempre dividiendo por cuatro que son las unidades destinadas a vivienda, habiendo en planta baja tres locales comerciales cuyo suministro desconozco si proviene del tanque general o si tienen entradas de agua independientes (creo que son independientes). Considero que es incorrecto aplicar esta forma de facturación con medidor único, ya que como usuario no se puede determinar el consumo propio y no es en definitiva un servicio común (como el de electricidad en los pasillos, por ejemplo) sino que es un servicio de consumo particular que varía notablemente en el uso que cada ocupante haga del mismo, por ejemplo si está la unidad desocupada, si tiene o no lavarropas o una canilla que pierde agua constantemente o no. Dos de los cuatro propietarios no viven en el edificio, dos de los locales están desocupados y el tercero está alquilado: con tal ausencia de propietarios y al no haber acuerdo para ordenar una administración, ésta es una función acéfala. Por esta razón, les consulto las vías de acción posibles para pedir la anulación de este medidor general y solicitar que se vuelva al sistema anterior, mensual, fijo ya sea por estimación de consumo de acuerdo a los metros cubiertos o por el sistema que emplea la prestadora. Me gustaría saber las leyes y reglamentos que se refieren a este asunto para poder hacer un reclamo fundado en normativa vigente o antecedentes judiciales. Agradeceré su respuesta. Cordialmente, Macarena de La Plata. (03/05/2012) Estimada Macarena: Desconozco las razones por las cuales se encuentra instalado un único medidor que alimenta las partes comunes y a las unidades funcionales, siempre y cuando Ud. estuviere viviendo dentro de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal. Dentro de este régimen debería encontrarse instalado un medidor para las partes comunes, en cuyo caso sus consumos serían abonados en la forma que establezca el reglamento, y conforme a la proporción que se le asigna a cada unidad funcional, y otro medidor instalado para cada unidad funcional.- En su caso, al no contar con el reglamento, ni haberlo leído, carezco de la información que se consigna en el mismo, respecto a este servicio y si están dividiendo los gastos, conforme a las proporcionalidades establecidas para cada unidad funcional y teniendo en cuenta que parece que desde un principio se ha establecido que de esa forma sería el pago de ese servicio. Es correcto que lo que Ud. menciona, la forma en que se está abonando el agua es incorrecta, ya que se está confundiendo el consumo común con el particular. En su pregunta existen dos posibles repuestas: en la faz consorcial, hay una equivocación en la forma que dividen el gasto, ya que el mismo no es común, pero si no se dividen los medidores va a ser imposible que esta desprolijidad se corrija. Ud. deberá concurrir a la empresa proveedora del servicio y solicitar que procedan a conectar un medidor en su unidad funcional y organizar su consorcio aunque sea nombrando un administrador entre los propietarios y convocar a una asamblea para decidir la desafectación de eses medidor para consumo de las unidades funcionales y solamente esté afectado a las partes comunes.- Espero haber respondido a su pregunta.- Dra.
Diana Sevitz --- La Dra. Diana Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en propiedad horizontal y de los tribunales arbitrales de consumo, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@velocom.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072. |
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Perlitas: No cambies la salud por la riqueza, ni la libertad por el poder (Benjamin Franklin) |
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Rincón Solidario Hoy en día existe un consorcio dividido Esta consulta la realizo en carácter de profesional y propietaria de una unidad funcional. Básicamente, el antiguo administrador fue removido de la administración del consorcio, luego de abandonar la asamblea. Hoy en día existe un consorcio dividido por la falta de claridad y conocimiento de la temática y una administradora nueva que no puede ingresar al edificio ya que los empleados del "antiguo administrador" se niegan a reconocerla como administradora. Todo esto sumado a que muchos propietarios siguien pagándole a la vieja administrador, otros tantos (como yo) a la nueva y muchos otros a nadie. De más está decir que ya se ha convocado a asamblea extraordinaria pero aquellos que niegan la nueva administración siguen sin acatar la ratificación del cargo del nuevo administrador. Debido al desorden generalizado se me ocurrió iniciar una declaración de certeza para que una sentencia declarativa ponga luz sobre este asunto así se puede tener un documento oficial donde TODO el mundo comprenda finalmente quién es el administrador. Asimismo legitimaría las acciones que debe llevar a cabo la nueva administradora sobre despido de personal, contratación de vigilancia, mantenimiento de ascensores, etc. Mis preguntas son: 1. ¿Es viable esta acción? 2. ¿Estoy legitimada como propietaria para llevar a cabo la acción? 3. ¿De no ser así, quien debiera iniciarla? Les super agradezco sus valiosos comentarios ya que es un caos sin fin. Cariños, Analía Analía: En realidad la acción declarativa la debiera entablar quien se considera que le asiste el derecho sobre una relación jurídica, frente u otro que le discute ese derecho, por ejemplo un administrador que se precia de tal y entiende que es un administrador de derecho, frente a otra persona que también se considera legitimado como administrador. O sea que conviven dos administraciones en el mismo consorcio, lo que ocasiona un caos y los propietarios no saben a quién reconocer. Antes de continuar hay antecedentes jurisprudenciales que cuando hay grupos encontrados, o más de un administrador, y donde se complica la convocatoria a asamblea, pues se choca con el mismo problema, habrá copropietarios que reconocerán una convocatoria como legítima y otros no, y en tal supuesto se pude pedir una asamblea judicial (Art. 10 de la ley 13512, 2da- parte) a fin de designar administrador y con ese acto, se termina con las incertidumbres. De todas formas entendemos que el propietario puede entablar este tipo de acción Declarativa sobre la que consulta pero es más complicado. Si se puede reclamar en base al artículo 322 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación que dice: “Podrá deducirse la acción que tienda a obtener una sentencia meramente declarativa, para hacer cesar un estado de incertidumbre sobre la existencia, alcance o modalidades de una relación jurídica, siempre que esa falta de certeza pudiera producir un perjuicio o lesión actual al actor y este dispusiera de otro medio legal para ponerle término inmediatamente. El Juez resolverá de oficio y como primera providencia, si corresponde el trámite pretendido por el actor, teniendo en cuenta la naturaleza de la cuestión y la prueba ofrecida”. Se deben cumplir ciertos recaudos a) existencia de una relación jurídica, b) situación de incertidumbre, c) actualidad de la lesión y, d) ausencia de otro medio procesal. No se trata de una acción de carácter consultivo, averiguación de legalidad o una consulta juridica y tampoco debe referirse a meros hechos sino a una “relación jurídica” lo que a su vez significa que debe haber un demandado. Es una acción contenciosa donde quien demanda lo debe hacer contra una contraparte, que compone la otra parte de la relación jurídica (y procesal). En este caso –bastante complicado para justificar la legitimación activa- el propietario debe hacer hincapié que la relación jurídica que existe es de ser integrante del consorcio que es el mandante del administrador, por lo tanto hay una relación de mandato. Que obviamente si hay mandato con un administrador, no lo hay respecto al otro, entonces el propietario debe reconocer a uno de los dos administradores, acreditar su legitimación o sea probar la legitimidad de esa designación y demandar al otro administrador acreditando que carece de legitimidad y de legitimación para representar al consorcio. Por lo tanto el propietario o los propietarios serían actores, y el administrador putativo o ilegítimo, el demandado y pedir que el juez “declare” como una cuestión de puro derecho a quien de las dos partes le asiste razón, a cuál de las dos partes le asiste el derecho y en consecuencia si el actor gana el juicio.- Por supuesto junto con la demanda se debe pedir como medida cautelar, la prohibición de innovar o medida innovativa, para que se mantenga en el cargo de administrador, mientras dura el juicio, al administrador que uno le reconoce legitimación. El problema que puede ocasionar este juicio que va a producir efectos o cosa juzgada contra alguien que no ha sido parte en juicio y nos referimos al administrador que la sentencia reconoce como tal, por lo que el actor, de ser uno o más propietarios deberían pedir junto con la demanda, que se cite a ese administrador como tercero interesado, pues la sentencia va producir efectos sobre él por lo que debe ser citado a efectos de hacer valer sus derechos y evitar futuras nulidades. Esto también lo puede pedir la parte DEMANDADA. En caso que no lo solicitaren y la contraparte tampoco, ni el juzgado de oficio, puede ocasionar la nulidad posterior por lo menos en cuanto al administrador no citado, no respecto de las partes. Lo más sencillo es que un administrador demande al otro y se eliminan todos los riesgos. Le saluda Alberto
Anibal Gabás --- El Dr. Alberto Anibal Gabás, abogado especialista en Propiedad Horizontal y autor de numerosos libros sobre el tema es Conjuez de la Suprema Corte de la Provincia de Buenos Aires. Ha obtenido en el 2004 y 2005 el segundo y primer premio sobre los ensayos "Derecho sobre Construcción en el Régimen de Dominio Horizontal" y "Condominio y Propiedad Horizontal. Suma y Producto de la Voluntad Colectiva" respectivamente. Para cualquier consulta se le puede escribir un e-mail a albertogabas22@hotmail.com. |
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Perlitas: No conseguir lo que uno quiere es, a veces, un golpe de suerte (Yerena Muiños) |
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Correo de Lectores ¡Hola! Quería hacerles una pregunta: el año pasado me reempadroné, presenté la DDJJ 2010 y me renovaron la matrícula hasta abril 2012. Ahora quiero completar la DDJJ de 2011 y el programa no me permite. ¿Saben algo acerca de este tema? Muchas gracias. Patricia (23/04/2012) Estimada Patricia, por el momento no es obligación confeccionar las declaraciones juradas correspondientes al año 2010 y 2011 dado que no existe todavía el aplicativo para hacerlas ni hay cronograma para su posterior presentación. Apenas tengamos novedades las informaremos inmediatamente en el boletín. Un saludo cordial. CGdeR |
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Perlitas: El hombre es mortal por sus temores e inmortal por sus deseos (Pitágoras) |
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Correo de Lectores Estado de los amparos a la Ley 941 Estimados, quisiera que me informen cuál es el estado de los amparos presentados contra la Ley 941 reglamentada por el Decreto 551/10 del GCBA. Mi administradora incumple no sólo la totalidad de los artículos, sino que además tampoco acata las resoluciones desde la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor. Argumenta que es injusta e imposible de cumplir en la práctica. Pero como copropietario entiendo que por más que proteste y se lamente "la ley es dura, pero es la ley". Desde ya muchas gracias y saludos! Fernando (25/04/2012) Estimado Fernando, a la fecha hubo dos abogados, el Dr. Jorge Martín Irigoyen y el Dr. Juan José Aguirre, quienes consiguieron incluir a 6 administradores excluidos del registro por no haberse reempadronado en tiempo y forma. Te sugiero leer la nota que en este mismo boletín publicamos sobre el tema para que tengas más detalles. Un saludo cordial. CGdeR |
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Correo de Lectores Faltan aportes para poderse jubilar El personal del consorcio cumplió 65 años e inició trámites en Anses a los efectos de jubilarse. Se le comunicó que le faltan algunos aportes ¿Cuál es la situación del consorcio y cómo puede resolverse dado que es deseo de los consorcistas se concrete su jubilación? Julio (01/05/2012) Estimado Julio, en un principio hasta tanto el o la trabajadora no cumpla con todos los requisitos (edad y aportes) que indica la ley no podrías intimarla a que comience sus trámites justamente por ese motivo. Como hay muchas novedades en el beneficio de jubilación, en tu lugar iría a un profesional especializado en el tema para averiguar si hay alguna alternativa, moratorias, etc. La Ley de Contrato de Trabajo Nº 20.744 en su artículo 252 habla sobre la "Intimación. Plazo de mantenimiento de la relación" y te transcribo el artículo: "Cuando el trabajador reuniere los requisitos necesarios para obtener una de las prestaciones de la ley 24.241, el empleador podrá intimarlo a que inicie los trámites pertinentes extendiéndole los certificados de servicios y demás documentación necesaria a esos fines. A partir de ese momento el empleador deberá mantener la relación de trabajo hasta que el trabajador obtenga el beneficio y por un plazo máximo de un año. (Párrafo sustituido por Art. 6 de la Ley N° 24.347 B.O. 29/6/1994).Concedido el beneficio, o vencido dicho plazo, el contrato de trabajo quedará extinguido sin obligación para el empleador del pago de la indemnización por antigüedad que prevean las leyes o estatutos profesionales. La intimación a que se refiere el primer párrafo de este artículo implicará la notificación del preaviso establecido por la presente ley o disposiciones similares contenidas en otros estatutos, cuyo plazo se considerará comprendido dentro del término durante el cual el empleador deberá mantener la relación de trabajo." Un saludo grande. MFL |
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Correo de Lectores Estimados, leí sus interesantísimas reseñas y no pude hallar el tema que se presenta en un edificio (de personas bastante mayores, entre las que está mi hermana). Hoy debemos contratar un suplente y queremos evitar errores al categorizarlo. Las dudas se presentan respecto de la categoría: "Suplente por día con horario" , que NO aparece definida en el CCT. ¿Podrían brindar su definición es decir, quiénes quedan comprendidos en ella? En nuestro caso tomaríamos un suplente 3 veces por semana hasta 4 horas por día y 2 veces más por semana sólo para sacar los residuos desde el cesto común a la calle. Muchas gracias! Alicia (04 /05/2012)Ho la Alicia, el artículo 6º del CCT, en sus incisos g) y h) hace referencia a los suplentes de jornada completa y de media jornada que equivalen al "Suplente con horario por día" de la planilla salarial. En la planilla, el importe de $165.25 (Octubre 2011) corresponde a 8 horas de trabajo; si trabajara 4 horas el valor sería la mitad de lo indicado.En el CCT, los incisos mencionados dicen: "g) SUPLENTE DE JORNADA COMPLETA: Es quien reemplaza al/la titular cuya jornada de trabajo sea de 8 horas diarias, durante el descanso semanal de éste/a, vacaciones, enfermedad y/o cualquier licencia que contemple el presente Convenio y/o la legislación laboral vigente. El/la suplente del descanso semanal, adquiere estabilidad en su cargo a los 60 días corridos desde su ingreso. La jornada laboral de este personal podrá ser igual al del/la titular, percibiendo los importes que fije la escala salarial vigente. h) SUPLENTE DE MEDIA JORNADA: Es quien reemplaza al/la titular. Respecto de este personal rigen las mismas condiciones que la del suplente de jornada completa y percibirá el 50% del valor diario establecido para el mismo". Queda claro que la figura del "suplente" es válida si le hace la suplencia a un encargado permanente. No es correcto categorizar a alguien como suplente sin tener a quien realizarle las suplencias, o sea que no exista la figura del encargado. Un saludo grandote. MFL |
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Número de Edición: 461 (1º edición) Fecha de publicación: 9 de Mayo de 2012 Director y propietario: Claudio García de Rivas Redacción: Claudio García de Rivas y M Fabiana Lizarralde Colaboradores: Cra. Viviana Grinberg, Dr. Jorge Maldonado, Cr. Sebastián Wolkowicz, Dra. Diana Sevitz, Raúl Guinzburg, Dra. María Cristina Carrera, Dr. Juan Iglesias y Dr. Jorge Resqui Pizarro - Ilustraciones y caricaturas: Shúfer - Dirección: Gral. César Díaz 2761 (1416) Capital Federal - República Argentina - Teléfono/Fax: 4581-3906 Teléfono: 3526-1806 - Móvil: (15)5981-3791 - E-mail: director@PequenasNoticias.com.ar - URL´s: www.PequenasNoticias.com.ar Datos personales del suscripto: Nombre y apellido: !*LAST_NAME*!, !*FIRST_NAME*! E-mail: !*EMAIL*! Los suscriptos de Pequeñas Noticias estan protegidos por la Ley 25.326 (Registro Nacional de Bases de Datos) |
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CAPHyAI
Daniel Tocco señaló que se está conversando con la
DGDyPC para "beneficiar a todos los que estamos en
esta profesión" 
Registro
Público de Administradores
UCRA
y LCPH
DGDyPC
Campaña
Defensoría del Pueblo de la CABA
DGDyPC
2º
Encuentro de Sectores de la Propiedad Horizontal
Proyecto
Delia Bisutti
Ricardo
Tondo
Proyecto
de ley
Contesta
la
Dra.
María Cristina Carrera
Contesta
la Dra.
Diana Sevitz
Contesta
el
Dr.
Alberto Anibal Gabás
Socio
fundador de la Unión de Medios Independientes de la Propiedad Horizontal (UMIPH)