Ya son cuatro los excluidos que fueron incluidos

El recurso de amparo fue presentado durante la segunda semana de febrero por el Dr. Juan José Aguirre representando a la administradora Ana Marisa Sandro, quién no se había podido reempadronar debido a problemas de salud.

El Dr. Aguirre explicó que el juez hizo hincapié en que se violó el derecho de defensa en juicio del que debió gozar su defendida señalando que el RPA debió haber instruido un sumario en el cual la administradora hubiera podido defender sus derechos. También resaltó que se violó el principio de legalidad porque estas disposiciones exceden lo que había determinado la Ley 941 al establecer sanciones mayores a ésta. Por último, destacó que se violó un derecho de carácter alimentario, al negarle a la administradora la posibilidad de ejercer una industria lícita, es decir se vulneró su derecho al trabajo.

Un hecho que condicionó el proceso, señaló Aguirre, fue el cierre por feria administrativa del RPA durante más de ocho meses. El abogado contó a Pequeñas Noticias que antes de presentar un amparo a la justicia se debe presentar un recurso administrativo en el RPA y esperar que la DGDyPC se expida sobre el tema. Al estar cerrado al público el RPA esto no fue posible.

Hasta ahora, los fallos positivos obtenidos son medidas cautelares, lo que implica que todavía falta que los jueces se expidan acerca de la cuestión de fondo. "Entiendo que al momento de dictar sentencia se va a unificar el criterio de todos los juzgados y van a declarar la inconstitucionalidad, no de la Ley 941 que no se ataca en ninguno de los amparos presentados, pero sí de ciertos artículos de la Disposición 3.205 y la Disposición 5.330 en donde se da de baja a los administradores que no concluyeron el trámite de reempadronamiento", opinó Aguirre.

El proceso de amparo, según explicó es "rápido" y el letrado cree que las primeras instancias de grado tendrían que estar en los próximo meses. "Si no es en este semestre será a partir de agosto de este mismo año", vaticinó Aguirre.

Esto sin embargo implicaría que el juez se expida cerca del mes de octubre que es cuando se cumple el plazo de 12 meses y los administradores quedan habilitados para volver a reempadronarse y retomar su actividad. Sin embargo el abogado explicó que "eso no hace a este proceso algo abstracto porque los administradores que obtuvieron la medida cautelar ya están autorizados por la justicia para continuar con su actividad".

Por último aclaró que en su opinión "el que inicia un amparo también estaría habilitado para ejercer la profesión porque al atacar por inconstitucional estas disposiciones, para él, no serían válidas por lo menos hasta que un juez lo determine".

El Dr. Aguirre predijo que "la DGDyPC va a terminar modificando estas disposiciones y permitiendo el reempadronamiento de los excluidos antes del plazo de 12 meses. Esta sanción de un año, es superior a cualquiera establecida por la Ley 941 (la máxima es 9 meses)".

"Probablemente muchos administradores inicien juicios civiles en contra del Gobierno de la Ciudad por los daños y perjuicios ocasionados", concluyó el abogado y agregó que "suspender a un administrador durante un año le implica perder la totalidad de los consorcios que administra. No solamente se vieron afectados sus derechos sino también los de sus empleados y las personas que el administrador contrató"

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DGDyPC: Dirección General de Defensa y Protección al consumidor

Disposiciones "burocráticas y onerosas"

[BPN-21/03/12] El AIERH consideró agobiantes, burocráticas y onerosas a las obligaciones impuestas por parte del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires a los administradores. Estas declaraciones fueron vertidas por el presidente del esa entidad, Dr. Juan Manuel Acosta y Lara, en la revista bimensual de la entidad, "Gestión de consorcios", del período febrero/marzo 2012.

Acosta y Lara consideró que los administradores "cada vez con mayor intensidad, sentimos que las obligaciones burocráticas nos alejan de lo que debería ser la misión y visión de esta profesión: proveer al mantenimiento edilicio y al correcto funcionamiento de sus servicios, velar por la armonía en las relaciones entre todos los actores de la vida consorcial y propiciar las condiciones de confort necesarias para una mejor calidad de vida en los edificios de propiedad horizontal". Este tema lo amplió en otra nota dentro de la misma publicación en la que subrayó que "las burocráticas y onerosas obligaciones que el Gobierno impone a los consorcios cuyo cumplimiento recae sobre los administradores tiene un efecto negativo en la actividad de estos"

Por una parte, en su editorial, el Dr. Acosta y Lara se refirió a los tres desafíos que deberán afrontar los administradores durante lo que consideró será un duro año de trabajo: el primero "administrar las economías alicaídas de los consorcios", el segundo "una satisfactoria actualización de los honorarios del administrador" y sobre el tercero expresó que "no será menor la tarea de cumplir con las obligaciones cada vez mas agobiantes que impone a los administradores el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires".

Por otra parte, en la nota relacionada con el editorial de ese mismo número, explicó que la actividad necesaria y capaz de generar valor para la administración ("Core Business" o "Core Competent") "se manifiestan en la atención al cliente. En los últimos años, sin embargo, la fuerte sobrecarga administrativa que pesa sobre la actividad aleja a los administradores del core y atenta contra la continuidad del negocio o actividad"

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Los certificados del RPA están vigentes

[BPN-21/03/12] Gabriela Pilar Saldivia, coordinadora del RPA de la CABA, aclaró que "hasta que no se disponga el cronograma con el aplicativo correspondiente para la presentación de las declaraciones juradas 2010 y 2011 los vencimientos plasmados en los certificados otorgados conforme el reempadronamiento o inscripciones 2010 - 2011 se encuentran plenamente vigentes". Esta aclaración se la hizo llegar a la CAPHyAI, mediante una carta con fecha del 16 de marzo.

Cabe recordar que el Registro Público de Administradores estuvo en feria durante más de ocho meses, volvió a su actividad el 15 de este mes y todavía no hay ni cronograma para la presentación de las DDJJ’s de 2010 y 2011 ni está disponible el aplicativo correspondiente

"La clave está en impugnar a nivel administrativo"

[BPN-21/03/12] El Adm. Jorge Hernández, presidente de FRA, aseguró que cuando el SUTERH reclama aportes y contribuciones por los empleados de limpieza y vigilancia tercerizados, a nivel administrativo se debe tachar de inhábil el certificado fiscal emitido por el sindicato para que en juicio el Juez no lo pueda reconocer.

"El SUTERH le da al consorcio un certificado de ejecución fiscal que es ‘trucho’ ya que no tiene capacidad para emitir certificados fiscales. Ningún sindicato los puede emitir porque no son personas jurídicas de derecho público", sostuvo Hernández.

Por otra parte explicó que "el consorcio no tiene que hacer el reclamo cuando le llega el juicio sino antes. El recurso entonces no es repetir [NR: o sea hacer un juicio ordinario al gremio para tratar de recuperar los montos recaudados] sino atacar de "inhabilidad de título" la demanda que inicia el SUTERH".

El presidente de FRA manifestó que si bien "el SUTERH no tiene capacidad para emitir certificados de ejecución fiscal, lo hace a sabiendas de que en el consorcio no se van a oponer. Nadie va a iniciar un juicio ordinario para recuperar los montos porque en estos casos puede llegar a durar 5 años y el abogado va a terminar cobrando más que el monto que se intenta recuperar. Como ningún consorcio está de acuerdo con eso el gremio va generando antecedentes a favor. Este certificado se debe cuestionar a nivel administrativo entonces el sindicato retrocede y no inicia el juicio cada vez que le hacemos un cuestionamiento de este tipo"

FRA: Fundación Reunión de Administradores

SUTERH: Sindicato Único Trabajadores Edificios Renta y Horizontal

Manual práctico para trabajadores y empleadores

[BPN-21/03/12] "Manual práctico para los trabajadores y empleadores de la propiedad horizontal" es el nombre del nuevo libro del Dr. Enrique Miguel Albisu, publicado en mayo de 2011. Con esta obra, el Dr Albisu buscó "recopilar las distintas normas aplicables a la relación entre los empleados y el consorcio, tratando de que la misma sea accesible tanto a trabajadores como a empleadores, y por qué no también, al universo de las personas que habitan en los edificios de propiedad horizontal, tanto sean copropietarios, inquilinos o meros ocupantes".

Abogado laborista desde hace más de 40 años y asesor de la CAPHyAI, el Dr .Albisu, contó a Pequeñas Noticias que la idea del libro surgió "como consecuencia del pedido de los administradores. Muchos me pedían que escribiera algo en donde volcara todas las preguntas que se me hacían". Finalmente se decidió y se dedicó durante dos años y medio a la escritura del mismo.

Albisu explicó que con el libro pretende informar tanto a trabajadores como empleadores acerca de sus derechos y obligaciones ya que considera que "el conocimiento baja la conflictividad. Muchas veces cuando uno está en una postura equivocada y descubre que cometió un error, puede corregirlo y eso evidentemente soluciona problemas. Entonces la finalidad es que luego no sobrevenga un conflicto."

Agregó también que "puede resultar útil para aquellos que tienen que discutir los convenios colectivos porque en mi opinión hay cuestiones que en éstos no están bien redactadas y la mala redacción después puede terminar en un conflicto."

Otro objetivo del manual es el de desmitificar ciertas creencias: "hay cosas que se hacen de una manera por las creencias populares que dicen que es así aunque eso no esté basado en la realidad. Un ejemplo es el famoso tema de que los edificios que tienen 35 unidades tienen que tener un ayudante. ¿De dónde surge eso? Nadie sabe, porque no surge de una norma sino de una creencia popular", explicó Albisu.

El Dr. Enrique Miguel Albisu estudió Derecho en la Universidad Católica Stella Maris de la ciudad de Mar del Plata. Se recibió en el año 70 e inmediatamente ingresó a trabajar al Ministerio de Trabajo al sector de Asuntos Jurídicos, específicamente en el servicio de patrocinio. Su rol consistía en asesorar obreros y empleados y llevar adelante los juicios: "te daba una experiencia amplísima. Siempre dije que tendría que haber pagado para estar ahí y no cobrado, era lo que para el médico es el hospital porque uno ve de todo", contó el abogado.

Estuvo 22 años en el Ministerio de Trabajo y luego comenzó a trabajar en la CAPHyAI como asesor. Allí atiende consultas de administradores, propietarios y consultas del tipo laboral. En cuanto a si se tuvo que especializar al entrar al universo del la propiedad horizontal, el Dr Albisu explicó: "en la CAPHyAI todas las consultas pueden estar relacionadas con el problema del encargado, del ayudante, del administrador, pero son cosas que uno como abogado, aunque no esté especialmente informado del tema puede entender. Tendrá pequeñas variantes la cuestión laboral, pero en general un abogado laboralista puede hacer el juicio de un encargado, de alguien que trabaja en la calle o en un bar. Sí tuve que estudiar en profundidad el convenio a medida que me fui dedicando en mayor profundidad al tema. Hoy el 70% de los casos que llevo adelante están relacionados con propiedad horizontal."

El libro fue editado por Ediciones Oeste y consta de 256 hojas distribuidas en ocho capítulos. Cada capítulo, se divide en varios subtítulos. Los temas que trata son:"Partes en la relación laboral en los edificios de propiedad horizontal", "Contrato de trabajo, su desarrollo", "Notas de la relación laboral y su desenvolvimiento", "Descanso semanal - Vacaciones - Feriados nacionales - Días no laborales - Licencias", "Requisitos para trabajar - Libro de sueldos y jornales - Forma de pago de haberes - Recibos de sueldo", "Trabajo de la mujer y menores", "Derechos y deberes de las partes" y "Suspensiones - Interrupciones -  Disolución del contrato de trabajo".

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Awad volvió a la tele

[BPN-21/03/12] El viernes 9 de marzo el Dr. Eduardo Awad volvió a la televisión en el programa "Día y Medio" en Canal 26 conducido por Paula Trápani y Luis Bremer. El magazine, que se transmite todos los días de 12 a 14 hs., contará, todos los viernes, con un segmento cerca de las 14 hs. dedicado a temas relacionados con la propiedad horizontal en el cuál el Dr. Awad será columnista.

El programa se transmite en vivo y durante el segmento en el que participa el abogado especialista se responde a consultas de vecinos: "se está evaluando desde la producción si se van a responder preguntas en vivo pero lo que ya está decidido es que se evacuarán las consultas que lleguen por correo electrónico y por teléfono. Por lo pronto las consultas de aquellos que llamen al estudio serán tomadas y enviadas al canal donde la producción seleccionará aquellas que se incluirán en la grilla del viernes siguiente", explicó el Dr. Awad a Pequeñas Noticias.

En cuanto a su rol en este nuevo programa Awad aseguró: "seguiré defendiendo a los consorcistas y seguiré tratando de esclarecer y poniendo mi granito de arena para que se mejore y se respete el derecho de los consorcistas, el derecho de los administradores, de los encargados, del personal del edificio y de todos lo que de alguna manera u otra forman parte del mundo de la propiedad horizontal. Es un granito de arena, lo que hacemos nosotros no es tampoco una montaña, pero con un granito aquí, un granito allá, algo se va a lograr".

Continuó trabajando hasta principios de 2011. En ese momento el comienzo de su enfermedad -que se prolongó durante un año- lo obligó a retirarse. Al momento de fallecer estaba casado y tenía una hija y dos nietos. Sus restos fueron inhumados en el Panteón de la Merced en el cementerio de la Chacarita

Consorcios Ya

"La idea del programa es tratar, en la medida de lo posible, todas las aristas de la propiedad horizontal. La gente se va enganchando y vía email nos escribe y nos consulta", relató Hilarza.

En cuanto a la estructura del programa, Fantini aclaró: "nosotros proponemos un tema (relacionado a la actualidad de la propiedad horizontal) y sobre ese tema tratamos cada uno de aportar desde su punto de vista".

Consorcios Ya, se puede escuchar por Internet pero a futuro la emisora tiene previsto trasmitir utilizando una frecuencia de FM. Aquellos que deseen hacer consultas en vivo a los conductores del programa o a su columnista pueden llamar al (011) 5219-1042

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¿Quién es Alejandro Fantini?

El 18 de mayo de 1981 un oficial de la Policía Federal Argentina secuestró a mi señora embarazada de mis hijas gemelas y fue torturada durante 3 horas en el departamento. Luego del nacimiento de mis hijas me fui para Uruguay porque mi señora era uruguaya. Allí estudié locución donde estudió Víctor Hugo Morales y me dieron un título intermedio. Volví a Argentina con la democracia, pero después de lo que pasó, mi señora me pidió que nunca haga absolutamente nada de periodismo. Hace 3 años ella se suicidó y después de elaborar el duelo me sentí liberado y ahora quiero volver a empezar.

Loisi pidió ver el anteproyecto

[BPN-21/03/12] Mediante una carta dirigida a la Presidenta de la Nación, la Liga de Consorcistas de la Propiedad Horizontal le pidió que se dé a conocer el anteproyecto que unifica los códigos civil y comercial porque podría afectar la legislación relacionada a la propiedad horizontal.

El Dr. Osvaldo Loisi, presidente de la Fundación Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal, dió a conocer a la opinión pública, en el último número del Boletín de Pequeñas Noticias, una carta dirigida a la presidenta de la Nación "a fin de requerirle quiera tener a bien disponer dar a publicidad el proyecto de Reforma y Unificación de los Códigos Civil y Comercial que le fuera presentado por la comisión creada al efecto por Dto. Nº 191/2011, con el objeto de hacerle llegar, en su caso, una propuesta relativa al tema de la Propiedad Horizontal antes de la redacción del anteproyecto definitivo. Ello dada la trascendencia de la reforma que se planea y su profunda repercusión en la población, en especial, en la familia urbana". Sobre este tema el Dr. Loisi hablo con Pequeñas Noticias durante el programa Derecho de Piso.

Entre las implicancias que la unificación de los códigos podría tener sobre la propiedad horizontal, Loisi explicó: "hubo un trascendido según el cual, sobre el tema de propiedad horizontal, se había tenido en cuenta el proyecto del Dr. Jorge Alterini. Este proyecto -presentado en 1998- buscaba hacer lo mismo que estamos haciendo ahora: la unificación de los dos códigos, civil y comercial pero –si bien tuvo media sanción en el Congreso de la Nación- no llegó a ser aprobado y tuvo mucha oposición. Nosotros nos hemos opuesto porque en lo ateniente a la propiedad horizontal no estuvimos de acuerdo en muchas cosas."

Según lo desarrollado por Loisi, la principal objeción al proyecto Alterini -y al nuevo proyecto si éste se le pareciera- es la definición que se da a la propiedad horizontal como "el derecho real sobre un inmueble propio que otorga las facultades de usar, gozar y disponer de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad y administración". Esta definición, explicó el abogado, "excluye a los propietarios de las unidades funcionales de la garantía constitucional que tiene la propiedad en nuestro país. Eso significa, en la práctica, que mediante cualquier ley se puede limitar ese derecho".

Loisi redefine a su vez a la propiedad horizontal como el "condominio en un edificio que reconoce partes comunes y partes relativas de cada condominio sometido a un reglamento de propiedad" y aclara que así se define en muchos países. "Si el nuevo código no consagra al consorcio como una vecindad o condominio, como se lo define en muchos países, le da pie al estado a meterse dentro. La definición que le da Alterini es una pieza clave en todo el régimen de propiedad horizontal. Una propiedad no es una locación sino un condominio con todas las garantías constitucionales".

En cuanto a la relevancia que tiene el hecho de la unificación de códigos, Loisi explicó: "en el Código Civil -que viene de 1872 y fue creado por Vélez Sarfield- ha habido pequeñas modificaciones pero no una modificación integral como ahora se pretende. La comisión creada por la presidenta ya le ha hecho llegar el fruto de su trabajo. Nosotros a ella no le hacemos ningún reclamo, simplemente le pedimos qué nos haga conocer que es lo que dice ese proyecto para empezar a pensar. Modificar el Código Civil en un país es una tarea muy delicada porque se modifica la forma de vivir de la gente: la parte de la familia, la parte de la propiedad, se modifica todo el código. Esto hay que darlo a conocer lo antes posible y ponerse a trabajar".

En el 2011, la presidenta Fernández de Kirchner formó mediante el Decreto Nº 191/2011 una comisión integrada por el presidente de la Corte Suprema de la Nación Ricardo Lorenzetti, la vicepresidenta de la Corte, Elena Highton de Nolasco y la profesora Aida Kemelmajer de Carlucci para que elaborara un proyecto de ley que actualizara, revisara y unificara los códigos civil y comercial

Una Comisión de Consorcios para la Comuna 2

[BPN-21/03/12] El miércoles 14 de marzo, durante la primera reunión del Consejo Consultivo de la Comuna 2 en el barrio de Recoleta de esta ciudad, Teresa Villanueva, presidenta de la Asociación de Consorcistas de la CABA, propuso la creación de una comisión en donde los vecinos puedan discutir acerca de los consorcios. La reunión tuvo lugar a las 18 hs, en la Federación de Círculo Católico de Obreros ubicado en Junín 1063.

"El asunto que traigo es el tema de los consorcios. Estoy trabajando ya hace varios años en donde era antes el CGP 2, ahora es Comuna 2 y este tema tiene cada día más problemas y tiene más puntos que tratar y resolver urgentemente. Por eso, quisiera proponer en nombre de los consorcistas que dentro de las comisiones que van a funcionar en el Consejo Consultivo también funcione una Comisión de Consorcios", expresó Teresa Villanueva, frente a los más de 250 vecinos que se inscribieron para participar del Consejo Consultivo de la Comuna 2 en Recoleta.

El miércoles 28, se realizará una segunda reunión en la cual se redactará el reglamento del Consejo Consultivo Comunal para luego evaluar las nuevas comisiones presentadas y votar su aprobación.

"La finalidad de esta Comisión de Consorcios será la de realizar tareas de asesoramiento y difusión de todo lo concerniente a la propiedad horizontal para que los consorcistas tomen conciencia de lo que está pasando dentro de sus propiedades", explicó Teresa Villanueva a Pequeñas Noticias. Por otra parte agregó que entre los objetivos de esta comisión estarán el de "proteger los derechos que tiene cada propietario que poco a poco se han ido perdiendo sin que se dé cuenta".

"Esta comisión se va a ocupar de lo que -desde hace años- nos hemos ocupado nosotros, como grupo de vecinos, dentro de lo que era antes el CGPC Nº 2. Si esta comisión se aprueba va a funcionar como una especie de defensoría del consorcista dentro de la Comuna 2", subrayó la presidenta de la Asociación de Consorcistas de la CABA.

Por último adelantó que "una vez que esté aprobado todo como corresponde, el primer trabajo que voy a hacer es proponer que en todas las comunas se abra una comisión de consorcios".

Durante la reunión, se presentaron a los vecinos que formaran parte del Consejo Consultivo Comunal, los siete miembros de la Junta Comunal de la Comuna 2: Facundo Carrillo (PRO) su presidente, quien estará a cargo de las áreas de "Control Comunal", destinada a la fiscalización del especio publico y el área de "Competencias Concurrentes"; Carlos Alberto Giogia (PRO) en el área de "Participación Vecinal", nexo entre la junta comunal y el consejo consultivo; Matias Lanusse (PRO) en el área de "Veredas y Asfalto"; Natalia Persini (PRO) en el área de "Comunicación"; Clara Lidia Barrera (PRO) en el área de "Espacios Verdes"; Gabriela Castillo (FPV) área de "Cultura y Patrimonio"; y Luciano Umerez (Proyecto Sur) en el área de "Arbolado y Luminarias".

Se escritura menos por más valor

[BPN-21/03/12] En su último informe mensual, el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires informó que hubo una caída del 10,4% en las escrituras en diciembre 2011 con respecto a diciembre del 2010. Por otra parte, para el mismo período, el monto total de transacciones subió poco más de un 5%. La entidad atribuyó la baja a las restricciones aplicadas por el gobierno a la compra de dólares que rige desde noviembre de 2011 y que según ella impactó fuertemente en el mercado inmobiliario. Por otra parte el alza en el monto total de las escrituras lo atribuye al incremento en el valor de las propiedades.

El relevamiento del Colegio de Escribanos de actos escriturales determinó que en el último mes de 2011 hubo "un punto de quiebre del movimiento expansivo que en términos interanuales acusaba desde mayo, al experimentar una contracción de 10,4% en comparación con diciembre de 2010, al totalizar 6.320 compraventas de viviendas".

"Al parecer el nuevo régimen de control de cambios que en forma conjunta pusieron en práctica la AFIP y el Banco Central (BCRA) alteró la fluidez con la que se movía el mercado inmobiliario", destacó la entidad en su informe. La AFIP lo alteró porque exige la convalidación previa de la compra de dólares o euros por parte de los ahorristas e inversores, mientras que el BCRA afectó la fuidez de este mercado porque estableció nuevas normas a los bancos. 

Otro dato consignado es el monto de las transacciones, que totalizó $2.898,7 millones y equivale a un aumento de 5,3% interanual, debido al incremento que vienen registrando los precios de los inmuebles. Así, el valor promedio de las operaciones de compra y venta se ubicó en u$s 106.914, según el tipo de cambio del mes ($ 4,29 por dólar). Este valor medio por operación representó una suba de 9% en dólares contra el mismo mes de 2010.

El valor medio de las operaciones representó 92,3 salarios promedio de la economía, "constituyendo una de las relaciones más favorables de los últimos siete años para que la población trabajadora pueda acceder al objetivo de adquirir la vivienda propia".

Según el informe de los notarios, "en diciembre del 2010 también se había verificado una retracción notable del mercado inmobiliario en comparación con el año anterior, aunque en una magnitud singularmente más atenuada",

Ya comenzó a funcionar la Dirección de Mediación Comunitaria

[BPN-21/03/12] En capital bonaerense ya entró en funcionamiento la Dirección de Mediación Comunitaria. Desde su apertura en octubre de 2011 resolvió más de 700 conflictos de los cuales un 9,4% estuvieron relacionados con consorcios. La Dirección esta ubicada en la calle 47 casi esquina 13 donde ahora también funciona la Oficina Municipal de Inquilinos y Consorcistas, creada el 10 de noviembre de 2011.

"El servicio cuenta con un equipo interdisciplinario de mediadores comunitarios, encargados de acercar a las partes a fin de lograr un acuerdo conciliatorio. Los conflictos que la mediación puede ayudar a resolver son de naturaleza vecinal tales como problemas de medianeras, humedad, ruidos molestos, ocupación de veredas", explicó Pablo Bruera, intendente de La Plata en una publicación en su propia página de Internet.

Desde este mes, la Dirección cuenta una línea telefónica gratuita a través del Sistema Único de Atención Vecinal (SUAV) al que se puede acceder llamando al 0800-999-5959 de lunes a sábado de 8 a 20 hs. A través de esta línea telefónica los vecinos podrán exponer conflictos que dificultan la relación con su vecino y que de alguna manera perturban la armonía del barrio. "Con la incorporación del 0-800 esperamos que los vecinos se acerquen mucho más a resolver sus conflictos por este medio", comentó su director Pablo Márquez en la página web del intendente Bruera.

En cuanto a los porcentajes de otros conflictos vecinales que se resolvieron por medio de esta alternativa se destacan: los vinculados a las medianeras (41,2%), ruidos molestos (17,1%), árboles (15,9%), animales domésticos (10%), consorcios (9,4%), venta ambulante (2,9%), filtraciones de agua (1,8%) y locales nocturnos (1,8%).

La Oficina Municipal de Inquilinos y Consorcistas, creada en noviembre pasado, está coordinada por diferentes sectores: un representante del Ejecutivo, la Asociación Platense de Inquilinos (API), asociaciones de consorcistas, representantes de inmobiliarias y de martilleros y corredores públicos. Depende del Poder Ejecutivo y tiene como objetivos prestar asesoramiento legal a los inquilinos de manera gratuita y promover la participación del municipio para generar políticas y proteger sus derechos. Así lo declaró en su oportunidad el presidente de la API Germán Schierff a Pequeñas Noticias.

Es de destacar que la Oficina Municipal de Inquilinos y Consorcistas no puede intervenir en los contratos de alquiler porque están regulados por la legislación provincial.

Schierff explicó a un medio digital nacional que "lo primero que queremos hacer es garantizar el asesoramiento a los inquilinos y, de ser necesario, la mediación ante un posible conflicto de las partes". Por último añadió la importancia de la participación de los inquilinos en las reuniones de consorcio para que "tengan voz propia y las reglas sean claras".

Final trágico para una administradora platense

[BPN-21/03/12] Una administradora se lanzó al vacío desde la terraza del edificio que administraba ubicado en calle 39 Nº 607, entre 7 y 8 en la ciudad de La Plata, provincia de Buenos Aires. El hecho ocurrió la mañana del sábado 10 de marzo, según informaron varios medios platenses.

Alicia Saleme de 62 años hacía 30 años que vivía en el quinto piso "A" junto con su marido. El día de la tragedia, alrededor de las 9 de la mañana, Saleme había pasado departamento por departamento "para avisar a los vecinos que juntaran agua, ya que habían vuelto los problemas con el suministro de energía eléctrica, que desde hacía una semana aquejaba al edificio imposibilitando el funcionamiento de las bombas y los ascensores", informó el medio platense.

Una hora después, a las 10, según los relatos publicados por los medios locales, subió a la terraza situada en el piso 17 y frente a varios testigos que circulaban por la calle, se arrojó al vacío. Si bien se desconocen las causas, especularon que "los problemas de consorcio [65 unidades] y la imposibilidad de resolverlos la habría tenido bajo una fuerte presión."

Nuevo formulario para la Ayuda Escolar anual

Este beneficio corresponde a los menores o personas con discapacidad que concurren a establecimientos nacionales, provinciales, municipales o privados (subvencionados o no), que se encuentren incorporados a la Enseñanza Oficial y sujetos a su fiscalización o adscriptos a la misma, en los cuales se imparta enseñanza por:

En caso de hijos con discapacidad también corresponde este beneficio cuando:

Sigue vigente la escala de Octubre/2011

El encuadramiento del personal de vigilancia es una fuente de conflictos en los consorcios con un resultado no sólo muy costoso para éste, sino también para los administradores que son cuestionados por los copropietarios por haber encuadrado ese personal dentro de UPSRA y ser objeto hoy de un juicio, pudiendo muchas veces perder su fuente de trabajo o sea la administración del consorcio, aún cuando haya actuado conforme a derecho.

Los administradores que entienden que les corresponde UPSRA priorizan la actividad del trabajador por lo que efectúan los aportes convencionales y de obra social a dicha entidad.

No obstante el obrar con buena fe, el SUTERH, que entiende que dicho personal forma parte del consorcio poniendo el acento no en la actividad del trabajador sino en la del empleador, intima el pago de los aportes labrando un Acta de Inspección y dando traslado de un dictamen de un profesional que trabaja para la entidad. Ante la negativa del consorcio inicia un juicio de apremio.

Con relación a este punto es dable aclarar que el SUTERH no puede emitir dictamen alguno, ya que no tiene facultades administrativas que obliguen a la otra parte.

Este punto merita una reflexión: ¿los consorcios tienen actividad y se los puede comparar con una empresa?

En mi opinión no lo es, ya que si bien tiene todas las obligaciones como empleador no tiene fines de lucro (lo que caracteriza a la empresa) ni tampoco actividad por lo que es una persona jurídica atípica con características propias.

Es difícil conocer con precisión la legislación a aplicar por la dispersión normativa existente, ya que se reglamenta no sólo por la ley, como también por decretos o resoluciones de diversos organismos administrativos, que con frecuencia no respetan la jerarquía constitucional.

Nunca tanto como en este caso se aplica el dicho popular el que "paga mal paga dos veces".

Los consorcios que aplican el convenio de UPSRA a los vigiladores son intimados por el SUTERH al pago de las Actas de Inspección que labraron para ese personal y si el consorcio no paga las sumas allí consignadas (aún cuando aclare que los aportes convencionales los ha efectuado a UPSRA) se les inicia un juicio ejecutivo por su cobro.

En principio es preciso aclarar que el trabajador tiene derecho a cobrar, como mínimo, las remuneraciones pactadas por la asociación sindical que lo representa en ejercicio de la autonomía colectiva y que el sindicato titular de una personería gremial que no comprende a los trabajadores de la empresa no tendría nada que reclamar, pues no tiene interés legítimo que merezca tutela.

De lo dicho resultaría temerario que el representante del gremio de encargados de renta efectué acciones legales en caso de entender que al personal de vigilancia les corresponde en cuanto a su encuadramiento.

Para poder esclarecer la situación planteada resulta importante distinguir los tipos de encuadramiento: convencional y sindical

En el encuadramiento convencional se trata de establecer cual es la convención colectiva de trabajo aplicable a un determinado sector o grupo de trabajadores.

Con relación al Convenio Colectivo a aplicar, puede darse por la actividad o por la tarea desarrollada por el trabajador

El legislador puso en cabeza del juez la dilucidación del encuadramiento convencional, y éste debe realizarlo en función de los principios del trabajo.

El encuadramiento sindical consiste en la determinación de cual es la asociación profesional de trabajadores apta para representar a un cierto grupo, sector o categoría de trabajadores.

Como consecuencia primordialmente del modelo sindical de nuestro país, así estructurado, se presentan situaciones difusas de todo tipo al pretender encuadrar sindicalmente a trabajadores creando situaciones de duda o de divergencia.

Es así entonces que los elementos utilizados preferentemente por la jurisprudencia para resolver los problemas de encuadre sindical han sido:

a) el ámbito de representación dado por la resolución que otorga la personería gremial, y

b) la actividad principal de la empresa

La convivencia entre sindicatos de actividad, oficio y de empresa genera a menudo interferencias que deben ser resueltas por las autoridades de aplicación (Ministerio de Trabajo y Empleo) con posibilidad de revisión, ante una resolución desfavorable, de la justicia del trabajo.

Los consorcios pueden, sin que ello signifique intromisión alguna a la vida de las asociaciones sindicales y acreditando un interés cierto promover una acción judicial, para que la Justicia determine el encuadramiento.

Así, se expidió la Corte Suprema de Justicia de la Nación en el fallo conocido como "la Virginia" reconociéndole a los empleadores "interés legítimo", consistente en la necesidad práctica de "conocer a ciencia cierta con qué sindicato mantendrán las relaciones laborales en el seno de la empresa".

Creado el conflicto y ante una exigua jurisprudencia es dable conocer los fundamentos de dos fallos que con el mismo argumento otorgan luz a un conflicto que, volviendo al saber popular, puedo significar para el consorcio "un peludo de regalo".

En el fallo "Carreras Cintia Alejandra c/ Consorcio de Propietarios del Edificio Ezcurra 365 y otro s/ despido" – CNTRAB – 29/12/2011 se plantea que la actora fue contratada por la empresa de vigilancia para prestar servicios de seguridad en distintos objetivos, entre ellos, en el consorcio codemandado.

La actora entonces inicia juicio de despido contra la empresa de vigilancia y el consorcio donde prestaba el servicio.

La Cámara Nacional de Apelaciones del Trabajo en el fallo referido dijo textualmente: "corresponde aplicar el convenio colectivo de trabajo perteneciente a los trabajadores de esa actividad, independientemente del lugar en que hubiera prestado servicios (...)".

Es así entonces, que al no haber participado la empresa de vigilancia en el CCT 378/04 mal puede el consorcio demandado estar obligado a la normativa de un convenio si no intervino en su celebración por el sector patronal, una asociación que lo represente, o al menos, un grupo representativo de empleadores de la actividad.

El fallo comentado es de fundamental importancia si lo relacionamos con otro fallo en el cual el consorcio que había sido demandado por FATERYH por cobro de aportes y se vio obligado dado las características del juicio de apremio que es ejecutivo en el sentido que presentada el Acta de Inspección confeccionada por FATERYH no tuvo otra posibilidad que o bien consignar judicialmente el monto de la condena o ser ejecutado.

Pero he aquí que el consorcio perdedor inicia un juicio de repetición contra FATERYH o sea una acción para que se le devuelvan las sumas que debió depositar en el juicio de apremio.

El fallo referido también es de la Cámara Nacional de Apelaciones del Trabajo y que cito a continuación: Sentencia N° 95833 CAUSA N° 14.304 /2010 Sala IV "Consorcio de Propietarios del Edificio Dock 5 Puerto Madero C/ Federación Argentina de Trabajadores de Edificio de Rentas y Horizontal FATERYH S/ REINT. P/ sumas de dinero" Juzgado N° 71 del 27 de octubre del 2011.

El Juez Nacional de Primera Instancia a cargo del Juzgado Nº 71 hizo lugar a la demanda de repetición y, consecuentemente, condenó a FATERYH a restituir al consorcio la suma de $16.070,29 que ésta había depositado en el juicio ejecutivo.

FATERHY apela la sentencia de grado cuestionando lo decidido en torno a la cuestión de fondo, pues estima que: ...."a) el fallo omite el "tratamiento concreto de las circunstancias de hecho obrantes en el expediente administrativo" que dio origen al juicio de apremio, procedimiento este que se llevó a cabo "respetando los principios administrativos y la bilateralidad que caracteriza esta instancia"; b) el consorcio en ningún momento (ni en la instancia administrativa ni en el presente pleito) negó que los trabajadores verificados se desempeñaran en su sede, por lo que la relación entre dichos trabajadores y el consorcio resulta alcanzada por las disposiciones de los CCT 306/98 y 378/04, y de la ley 12.981; c) la vigilancia es "actividad normal y específica propia" del consorcio, por lo que éste es responsable solidario de la falta de ingreso de los aportes; d) el consorcio es también "empleador" en los términos de los Art. 5 y 26 de la LCT de los trabajadores por los cuales se ha determinado la deuda; y e) el consorcio ha incurrido en fraude a la ley laboral y a los propios trabajadores que se ven encuadrados en un convenio colectivo incorrecto, con básicos evidentemente menores debidos a dicha tercerización..."

La Cámara Nacional de Apelación rechaza el recurso confirmando el fallo de primera instancia diciendo que con respecto a la"omisión del tratamiento concreto de las circunstancias de hecho obrantes en el expediente administrativo que originan la ejecución fiscal", que el procedimiento previo a la creación del título ejecutivo (Actas Labradas por las entidades reclamantes) y que tiene lugar en el seno de la asociación sindical la Cámara dice:"no puede ser considerado como de esencia administrativa y, frente a la ausencia de una vía recursiva explícita, resulta revisable en sus contenidos en plenitud por el Poder Judicial en el marco de una acción ordinaria –como la aquí intentada- (F.G.T., dictamen N° 51.971 del 30/12/10 en autos "Consorcio de Propietarios del Edificio Torres El Faro c/ Federación Argentina de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal s/ nulidad de resolución" y CNAT, Sala II, S.D. 98.914 del 18/2/11, dictada en los mismos autos).

El fallo continúa sus fundamentos diciendo textualmente: "Como se ha decidido en un caso sustancialmente análogo al presente, la entidad sindical ha actuado, en el proceso llevado a cabo para la determinación de deuda, de manera arbitraria y extralimitando sus funciones, puesto que no podía decidir por sí ni dar por supuesto el erróneo encuadre legal y convencional de las relaciones de trabajo analizadas cuando de los elementos documentales aportados surge que, al menos formalmente, los trabajadores afectados dependían de una empresa de vigilancia (en el caso: COMAHUE SEGURIDAD PRIVADA SA) y no del consorcio actor, y ni los trabajadores afectados ni la asociación gremial que representa al personal de vigilancia han podido tomar intervención en el proceso (CNAT, Sala II, sentencia del 18/2/11, precedentemente citada).

Así entonces determina que FATERYH "carecía de legitimación para emitir un título ejecutivo en los términos de la ley 24.642 respecto del personal de la empresa de vigilancia destinado a prestar servicios en el consorcio demandado, en tanto era necesario que, previamente, se determinara cuál era el régimen jurídico aplicable a esos trabajadores (CNAT, Sala V, 14/4/11, S.D. 73.054, "Consorcio de Propietarios del Edificio Dock 7 Alicia Moreau de Justo 1020/50/80 c/ Federación Argentina de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal s/ nulidad administrativa")".

El Sr. Fiscal General, dijo que la tercerización no es antijurídica en sí, salvo que se acredite una hipótesis de fraude, y no se trata de una técnica de gestión prohibida. Sólo cabría sostener que a los empleados de la empresa de vigilancia se les aplica el marco regulatorio de los trabajadores de edificios de casa de renta y horizontal en caso de acreditarse que esa empresa constituye una intermediaria destinada exclusivamente a proveer de personal al consorcio para soslayar el rol de éste como cabal empleador –hipótesis esta no acreditada en la causa-.

Es así entonces que ante la particularidad de las tareas de seguridad, tal como se entienden en los tiempos actuales, y que han suscitado ordenamientos específicos, no puede sostenerse de manera apriorística y dogmática la antijuridicidad de la tercerización (F.G.T., dictamen N° 50.283, antes citado, y dictamen N° 51.857 del 10/12/10, in re: "Consorcio de Propietarios del Edificio Dock 7 Alicia Moreau de Justo 1020/50/80 c/ Federación Argentina de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal s/ nulidad administrativa").

 Asimismo la Cámara dice también textualmente"En suma, parece obvio que los empleados de las empresas de seguridad no son empleados del consorcio a los efectos del marco regulatorio respectivo, en principio y sin perjuicio de lo que podría llegar a decidirse en cada caso concreto, ante un planteo individual instado por éstos, que pretendiera responsabilizarlos atribuyéndoles el carácter de principal y más allá de lo que cabría resolver acerca de la responsabilidad solidaria emergente de las subcontrataciones para el supuesto de que se sostuviera que la seguridad está insita en la actividad de los consorcios (F.G.T., dictamen N° 50.283, citado supra).

En conclusión la Cámara decide que la entidad gremial que nuclea a los vigiladores es UPSRA, y no resultado de aplicación al CCT 37874 al personal de seguridad.

De los fallos expuestos podemos concluir diciendo que:

1) las Actas labradas por el SUTERH FATERY Y OSPEDYC carecían de legitimación para emitir un título ejecutivo en los términos de la ley 24.642 respecto del personal de la empresa de vigilancia destinado a prestar servicios en el consorcio demandado, en tanto era necesario que, previamente, se determinara cuál era el régimen jurídico aplicable a esos trabajadores.

2) Que los empleados de las empresas de seguridad no son empleados del consorcio a los efectos del marco regulatorio respectivo.

3) Que FATERH no tiene autoridad para emitir dictámenes ni llevar a cabo un proceso administrativo.

4) Los consorcios pueden, acreditando un interés legítimo promover una acción judicial, para que la Justicia determine el encuadramiento.

5) Que no puede sostenerse antijuridicidad de la tercerización si bien el consorcio responde solidariamente ante los incumplimientos de la empresa que contrata ese personal y no cumple con las obligaciones a su cargo. En ese caso el vigilador puede demandar tanto a la empresa como al consorcio en caso de fraude laboral y/o incumplimiento de las leyes laborales, en las cuales prima un principio que no debemos olvidar "en caso de duda a favor del trabajador no solo en cuanto a la relación de trabajo sino también en cuanto a la producción de la prueba".

A fines del mes de octubre de 2011 se realizó en Buenos Aires, convocados por la FATERYH, a través de la UITEC (Unión Iberoamericana de Trabajadores de Edificios y Condominios), el "1er Encuentro de Sectores de la Propiedad".

Asistieron representantes de propietarios y consorcistas y de sindicatos de trabajadores de edificios de los países hermanos de Brasil, Chile, Paraguay, Uruguay, Perú y obviamente de Argentina.

En esta oportunidad  asistieron en calidad de anfitriones, representando a los trabajadores, Víctor Santa María y Osvaldo Bacigalupo del SUTERH, y otros tres representantes sindicales del país, acompañados por representes sindicales de los países mencionados.

Las Cámaras que representaban a "propietarios y consorcistas" eran las ya conocidas "representantes" presididas o integradas por el Dr. Juan Manuel Acosta y Lara, de AIERH, los Sres. Daniel Tocco y Víctor Pérez de la CAPHAI y el Dr. Osvaldo Primavesi y el Sr. Daniel Casati, de la UADI, y representantes del resto de los países mencionados, con excepción del Perú, que no envió representante de "propietarios y consorcistas".

Averiguaremos como se integran las Cámaras que representan a " propietarios y consorcistas" de los mencionados países, y como llegan a tal representatividad, si las Cámaras son denominadas patronal y/o empleadora.

Como se puede apreciar, en un evento de la importancia de este primer encuentro en Argentina, entre dos sectores de la propiedad horizontal, bien definidos, trabajadores y "propietarios y consorcistas", estos últimos NO estuvimos representados legal ni legítimamente, pues las Cámaras que dijeron hacerlo, ya sabemos y hemos repetido miles de veces las razones por las que no nos pueden representar.

De este encuentro, parte del resumen dice: "...El problema que se identifica es la injusticia padecida por el trabajador de Edifico en América Latina. Esto implica que el sindicalismo está simbolizado por la sociedad como "malo", el administrador como "empleador", el trabajador como "indigno" de derechos sociales (...)"."Se reflexiona sobre el modo de revertir ese problema y se concluye que la forma natural es la cooperación entre los dos sectores, sindicatos y cámaras, tratando de gestar una nueva simbolización de roles y funciones de cada uno, como así también el derecho natural al respeto que se se traduce en el libre acceso a los derechos civiles y sociales que señala la OIT".

De este párrafo podemos deducir los simbolismos errados. En Argentina, el encargado de edificios no es un trabajador indigno; el sindicalismo no es considerado malo, simplemente debe actuar bien; y los administradores de consorcios, no son empleadores, el empleador es el consorcio (integrado por consorcistas, que somos los que pagamos salarios y demás). En Argentina se respetan todos los derechos del trabajador de edificios, pero no los del consorcista, ni como propietario ni como empleador. Al nombrar a la OIT, recordamos que tampoco se respeta el Convenio 87 de la Organización reseñada, sobre la Liberad Sindical ^[1]

Siempre en este encuentro, al ser entrevistado Víctor Santa María, dijo muy sucintamente, al ser preguntado sobre el desafío del encuentro: "que el desafío es el diálogo, que se debe elaborar entre los sectores, también el (sector) empleador aquí presente", y continuó diciendo, "la importancia de la UITEC en cuanto a los derechos de los trabajadores y la relación con el empleador, relación madura, que permita convivir (...). La demanda es el diálogo (...)". Hizo mucho hincapié en el diálogo. ¿Por qué no empezamos por dialogar entre los distintos sectores consorciales de Argentina? ¿Por qué decir "los empleadores aquí presentes"?

Próximamente se realizara el "2º Encuentro de Sectores de la Propiedad Horizontal" en Río de Janeiro-Brasil".

La invitación dice: "En función de consolidar los objetivos fijados en el primer encuentro realizado en Buenos Aires (les recuerdo en octubre 2011), se convoca a representantes de Brasil, Chile, Uruguay, Paraguay, Perú y Argentina. Se conformará en conjunto un acuerdo marco, sobre los lineamientos ya esbozados, para garantizar el cumplimiento del sistema en el marco del respeto de leyes y convenios logrados por ambos sectores en sus respectivos países, atendiendo al objetivo último de colaborar con una mejor calidad de vida para los trabajadores de edificio, sus familias y las de los propietarios.

Al leer "convenios logrados por ambos sectores en sus respectivos países" y citar a "los propietarios", no podemos menos que pensar que nuevamente tratarán de representarnos las mismas Cámaras que lo hicieron en el primer encuentro (que por otra parte, son las mismas que pretenden representarnos en las paritarias del sector), por lo que haremos saber, fehacientemente a la UITEC, que los propietarios, además, empleadores de los encargados de edificios, no podemos estar representados por las "Cámaras de propietarios y consorcistas" (denominación según informe del 1er encuentro), ya que las mismas están integradas por administradores de consorcios, que no tienen representatividad legal ni legitima para representar a ningún otro sector que no sea el propio.

Atentamente,

La negrita es mía. a.g.

Resolución General 2.616 de la AFIP
Señor Director, no encuentro en vuestro boletín la dirección para efectuar consultas y por ello me dirijo a usted con el fin de solicitar gire a quien corresponda mi consulta.
¿Un consorcio de propietarios debe cumplir con el Régimen de Retención dispuesto en la Resolución General 2.616/AFIP? 

¿Cuál es la norma que lo incluye de ser así y por qué?
Muchas Gracias
Ana Lía
(19/02/2012)

Estimada Ana Lia:

El inciso a) del Art. 3º de la RG AFIP 2616 obliga a actuar como agentes de retención a "los adquirentes, locatarios y/o prestatarios, siempre que los pagos comprendidos en el presente régimen se realicen como consecuencia de su actividad empresarial o de servicio y revistan la calidad de responsables inscriptos, exentos o no alcanzados, en el impuesto al valor agregado".

Dado que los consorcios de propietarios no practican actividad, entiendo que no les correspondería actuar como agentes de retención. Esta opinión podría llegar a discutirse para el caso de que el consorcio sea locador y máxime si en tal carácter se encuentra inscripto en el impuesto al valor agregado.

Debes tener en cuenta que los administradores no se encuentran eximidos de la obligación de constatar la situación fiscal de los proveedores o prestadores de servicios. En la Ciudad de Buenos Aires se encuentra en vigencia la Ley 3254, modificatoria de la Ley 941, la cual transcribo parcialmente a continuación "Artículo 11. Requisitos para contratar: los administradores de consorcios no pueden contratar ni someter a consideración del consorcio los presupuestos de provisión de bienes, servicios o realización de obras que no reúnan los siguientes requisitos: a.-Título y/o matrícula del prestador o contratista, cuando la legislación vigente así lo disponga. b.. Nombre, domicilio, datos identificatorios y fotocopia de la inscripción en AFIP y ANSES del prestador del servicio o contratista...".

Sin perjuicio de ello, es mi opinión que los administradores sólo deberían efectuar contrataciones con proveedores y prestadores de servicios que cumplan con todas las normas legales vigentes, entre ellas las impositivas, sea cual fuera la jurisdicción en que se encuentre el consorcio administrado.

Espero haberte ayudado.

Viviana Grinberg

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La Contadora Publica Viviana Grinberg es especialista en Propiedad Horizontal y se desempeña en la práctica privada realizando  auditorías de expensas, seguimientos anuales y controles de gestión. Para cualquier consulta se le puede escribir un e-mail a vgrinberg@arnet.com.ar o llamarla a los teléfonos 4553-6094 ó 4552-9692.

El administrador va a reducir mi horario a media jornada

Estimada Dra Carrera:

Me dirijo a Ud. para consultarla con relación a mi caso. Soy encargado permanente con vivienda. El administrador me dijo que iba a reducir mi horario a media jornada ya que el consorcio no tenía plata, ¿puede hacerlo?

La saluda atte, 

Mario

(19/03/2012)

Estimado Mario:

En respuesta a su consulta le informo que para poder contestarle con mayor precisión sería necesario saber con cuantas unidades cuenta el edificio no obstante infiero de sus dichos que es un edificio con más de 25 unidades por lo que corresponde que tenga un encargado permanente con vivienda y un ayudante.

La obligación surge de lo establecido expresamente el Art. 7 inc. f) del CCT 589/10.

Ahora bien para el caso que se llegara a modificar su horario de trabajo lo que conlleva una reducción del salario Ud. tiene derecho a rechazar dicha situación basándose no sólo en la norma antedicha del CCT sino en el amparo expreso que le da Ley de Contrato de Trabajo.

En efecto el Art. 66 de la LCT textualmente dice: 

"Art. 66. -Facultad de modificar las formas y modalidades del trabajo.

El empleador está facultado para introducir todos aquellos cambios relativos a la forma y modalidades de la prestación del trabajo, en tanto esos cambios no importen un ejercicio irrazonable de esa facultad, ni alteren modalidades esenciales del contrato, ni causen perjuicio material ni moral al trabajador. Cuando el empleador disponga medidas vedadas por este artículo, al trabajador le asistirá la posibilidad de considerarse despedido sin causa".

Es así entonces que en su situación, su empleador está efectuando una injuria de tal gravedad que la ley le da la posibilidad de considerarse despedido sin causa. Ello es así porque altera las modalidades del contrato de trabajo, horario y sueldo lo que conlleva a que Ud. sea perjudicado.

Entiendo que es poco probable que el administrador del consorcio decida notificarlo fehacientemente (carta documento) de un cambio de horario, ya que su actuación sería contraria al derecho, pero si es probable que se lo sugiera verbalmente. Si así fuere espero haber sido lo suficientemente clara como para que utilice la información brindada en la presente y le señale la ilegalidad de su conducta.

Para el supuesto que lo hiciera vía carta documento Ud. debe intimarlo para que cese en su injuriosa actitud y notificarle que va a efectuar las denuncias correspondientes ante los entes que entienden en la materia. 

En el caso que Ud. no quiera mantener su fuente de trabajo puede considerarse despedido sin causa y cobrar las indemnizaciones que la ley y el CCT de la actividad establecen.

Cordialmente, 

María Cristina Carrera

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La Dra. María Cristina Carrera es abogada especialista en derecho laboral y para cualquier consulta se le puede escribir a dramccarrera@yahoo.com.ar o llamarla al teléfono (15)5466-9921.

En varias oportunidades robaron el local

Vivo en un consorcio que tiene dos locales a la calle, a los locales se accede desde el hall del edificio puesto que las persianas no tienen puerta como para ingresar desde la calle.

En varias oportunidades robaron el local y los chorros pasaron al edificio para robar los departamentos puesto que ya saben que desde la puerta se accede directamente al edificio.

¿Qué necesitamos para obligar al dueño del local para anular esa puerta y modificar la persiana para que su ingreso sea solamente por la calle?

Toda la seguridad que tengamos en la puerta de entrada es en vano si al robar el local ya los tenemos adentro.

Muchas gracias

Romina

(04/03/2012)

Hola:

Es imposible contestar esta pregunta si no leemos previamente el reglamento de coprpropiedad, y además, debiéramos saber si esos locales nunca tuvieron puerta de ingreso desde la vía pública, lo que nos resulta raro, y asimismo si la puerta que comunica con el hall del edificio es de origen o fue abierta a posteriori, y en su caso saber, en que año se abrió. 

De todos modos y mas allá, de lo dicho, nos resulta confuso el razonamiento en la pregunta, porque si los locales no tienen vía de acceso desde la calle pero sí la tienen desde el hall del edificio, lo natural no es que entren a los locales a robar y desde allí pasen al edificio por la puerta comun¡cante, pues ¿cómo hicieron para entrar al local, sin posibilidad de acceso desde el exterior? 

En todo caso es mas lógico pensar que entraron al edificio por la puerta de calle o por alguna unidad exterior y desde allí ingresaron a los locales.

Le saluda atte.

Alberto Anibal Gabás

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El Dr. Alberto Anibal Gabás, abogado especialista en Propiedad Horizontal y autor de numerosos libros sobre el tema es Conjuez de la Suprema Corte de la Provincia de Buenos Aires. Ha obtenido en el 2004 y 2005 el segundo y primer premio sobre los ensayos "Derecho sobre Construcción en el Régimen de Dominio Horizontal" y "Condominio y Propiedad Horizontal. Suma y Producto de la Voluntad Colectiva" respectivamente. Para cualquier consulta se le puede escribir un e-mail a albertogabas22@hotmail.com.

Feriado personal de vigilancia nocturno

Estimado Fernando, la verdad es que me generaste una duda y la consultaré con mi asesora de seguros. Te invito a que hagas lo mismo para salir de este entuerto.

Un saludo grande.

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