Administradores y encargados firmaron por un 18%

[BPN-08/02/12] Un mes antes de lo previsto, el 23 de enero pasado las tres entidades de administradores que representan a los empleadores -CAPHyAI, AIERH y UADI- acordaron con la FATERyH un aumento de un 18% para el año en curso.

El presidente de la CAPHyAI, Daniel Tocco, ratificó la información y detalló que la primera escala del aumento será de un 12% y se aplicará a los sueldos de febrero mientras que la segunda será de un 6% y comenzará a regir con los sueldos de abril.

Hasta el 2 de febrero, el SUTERH no había informado sobre el aumentó ni en su sitio Web ni lo hizo Víctor Santa María vía Facebook.

Por el momento este acuerdo se encuentra a la espera de su homologación por el Ministerio de Trabajo, Empleo y Seguridad Social.

Aunque el presidente de la CAPHyAI aclaró que éste será el aumento que regirá hasta la apertura de las nuevas paritarias en marzo del 2013 adelantó que seguirán las conversaciones sobre otros temas relativos al convenio vigente.

La antigüedad sería uno de ellos. Según explicó Tocco en determinado momento se estableció que por año se pague el 2% del sueldo básico de un ayudante permanente sin vivienda de cuarta categoría. Si bien se corrigió y a partir del 1 de mayo de 2009 la bonificación por antigüedad para los trabajadores de las categorías de media jornada, suplente y jornalizados se redujo a la mitad quedó una gran cantidad de trabajadores de media jornada cobrando el dos porciento previo a la corrección: "hoy hay encargados de medio tiempo, con este sistema, que cobran más de antigüedad que de sueldo", aclaró Tocco.

Santa María le respondió a Tocco

[BPN-08/02/12] "Esa información publicada no es cierta. Es un intento de la patronal que nosotros no aceptamos. Vamos por mucho más que el 5%", aclaró Víctor Santa María, titular del SUTERH, en su Facebook, el pasado 20 de enero a las 13:43.

De esta forma contestó -dos días después de publicado el Boletín de Pequeñas Noticias- a las declaraciones del Adm. Daniel Tocco, presidente de la CAPHyAI, quién había evaluado que el 5% de aumento acordado en octubre pasado "es como una etapa superada. Considero que si quieren negociar algo –sobre todo por el mes en el que nos encontramos- será más para el convenio" [BPN Nº 454 del 18/1/12: "Se cayó el aumento del 5%"].

Por otra parte, el 17 de enero y desde su blog personal Santa María aclaró que "nadie del gobierno se acercó, al menos a mí, para poner un tope a nuestra paritaria" 

Consideró que es "aventurado" hablar hoy de un porcentaje aunque dio algún indicio cuando adelantó que "es un error limitarse a la inflación. Quedarían fuera muchos puntos para mejorar la calidad de vida de los trabajadores". Aclaró que ellos tienen "una paritaria muy activa, en la que se trabaja y discute no sólo en cuestiones salariales (si bien es un tema central), sino también se abordan cosas como las condiciones de trabajo, licencias, vacaciones". 

Por último, separó el destino de sus propios reclamos a los del resto de los gremios: "es utópico pensar en una negociación igual para todos los sindicatos. Cada sector tiene su propia dinámica, sus propias necesidades. Su propia realidad".

---

SUTERH: Sindicato Único Trabajadores Edificios Renta y Horizontal

[BPN-08/02/12] Años anteriores el Gobierno nacional homologó en primer término los convenios de algunos de los gremios más cercanos por los valores que se deseaba pautar para el resto de las negociaciones en curso.

Según información publicada en medios digitales, las partes "continúan en tratativas para analizar cuestiones salariales y atinentes a la negociación colectiva en el marco de convenio" aunque el presidente de la CAPHyAI descartó que haya más ajustes salariales en lo que va del año.

De todas formas, cuando se conozca el texto final homologado pueden aparecer planillas salariales que no condicen con los porcentajes informados, adicionales, extras o cambios en la forma de calcular haberes –como ya sucedió en el pasado- que alejen el aumento real del "porcentaje oficial". En ese caso, habrá que entenderlos como la necesidad de cumplir con dos objetivos: por una parte satisfacer la demanda interna de la base gremial y por la otra la de cuidar la delicada trama de relaciones construidas con el proyecto oficial.

El escenario nacional

El Gobierno nacional no parece dispuesto a aceptar aumentos salariales por encima del 18% y diariamente da fuertes señales en este sentido. Sin embargo, desde la vereda de enfrente, el titular de la CGT, Hugo Moyano, con no menos voluntad, abre frentes de conflictos para acercar lo más posible los número finales a un 25%.

Esta puesta en marcha no fue gratis. Habría en el seno de la CGT una fractura: según varios medios nacionales, el secretario general del sindicato de choferes de taxi, Jorge Omar Viviani, admitió que existen "divisiones" en el seno de la CGT por las diferencias entre Moyano y el Gobierno. Viviani dijo que el titutal de camioneros plantea algunas cuestiones "que a lo mejor no representan al conjunto de la CGT".

Por otra parte, el 1º de febrero, la presidenta de la Nación, Cristina Fernández de Kirchner, expresó su preocupación por el desarrollo de las negociaciones paritarias. Según declaró no fijará una pauta salarial, pero advirtió que usará todos los instrumentos a su alcance para que empresarios y gremios negocien en función de la rentabilidad. Es más, anunció que el Gobierno controlará las negociaciones paritarias a través de una comisión interministerial que seguirá de cerca la rentabilidad de cada sector para evitar que se desborden las discusiones salariales.

El SECLITO sale a competir con el mercado privado

[BPN-08/02/12] El nuevo Servicio de Resolución de Conflictos para Trabajadores y Empleadores de Renta y Horizontal (SERACARH) puso a disposición del público en general la tramitación del Certificado de Edificio Seguro. A través de un volante publicitario ofrecen "profesionales habilitados y capacitados en relevamiento de edificios y con experiencia en el área de asesoramiento y asistencia técnica en Higiene y Seguridad".

En el mismo prospecto promete tarifas especiales de $800 para los socios adheridos a CAPHyAI, AIERH y UADI. También ofrece una tarifa de $900 para los adheridos al mismo SERACARH, aunque en su sitio Web no se informa cómo hacer este trámite ni las características que tiene la categoría societaria de "adherido".

"a) Constituirse como un servicio desde el cual se gestionan los conflictos, a través de la aplicación de métodos de negociación asistida como ser facilitación, conciliación, mediación y arbitraje,

b) Conformar un espacio propio a las relaciones laborales derivadas del CCT 589/10 (homologado por resolución Nº 704/10 y 705/10) y los que en el futuro se firmen ajustándose a los señalamientos apuntados en la materia por la organización internacional del trabajo (OIT) y

c) Fomentar las tareas y/o actividades de investigación y capacitación relacionadas con la resolución pacífica de controversias, otorgando especial prioridad a aquellos temas relacionados con el derecho del trabajo, la comunicación, la convivencia, y la seguridad social".

Este organismo está sostenido por la contribución de los empleadores (los consorcios) del 0,5% del salario bruto del total de los trabajadores del sector.

El "SECLITO", nombre informal con el que también se llama al SERACARH, se creó con la firma de los Convenios Colectivos de Trabajo N° 589/10 y 590/10 el día 16 de abril de 2009 y está compuesto por seis integrantes, tres por la parte sindical y otros tres por la parte empleadora más dos suplentes, uno por cada parte. El SUTERH de la Ciudad de Buenos Aires y el Gran Buenos Aires cuenta con un integrante, FATERYH cuenta con dos y el AIERH, la UADI y la CAPHyAI tienen un representante cada uno

---

CAPHyAI: Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias

AIERH: Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal

I Encuentro de Sectores de la Propiedad Horizontal

[BPN-08/02/12] El 28 de octubre pasado representantes de entidades de administradores y gremiales de Argentina, Brasil, Chile, Paraguay, Perú y Uruguay se reunieron en esta ciudad para trabajar en conjunto con el fin "de mejorar las condiciones del trabajador y su familia en el sector, como así también el diálogo entre éstos y las cámaras".

La reunión –que tuvo la modalidad de un seminario- fue convocada por FATERyH a través de la Unión Iberoamericana de Trabajadores de Edificios y Condominios (UITEC). En la misma, cada uno de los participantes expuso la problemática de su país y presentó propuestas a fin de mejorar la migración de los trabajadores del sector entre los países de Latinoamérica presentes en el encuentro.

Durante éste se estableció una serie de compromisos con la finalidad de analizarlos en profundidad y -en un futuro encuentro en el mes de marzo del 2012 en Brasil-, firmar entre las partes un acuerdo marco.

La noche anterior los representantes participaron de una cena de camaradería en el restaurante El mirasol aunque no se aclaró en cuál de sus sucursales.

Según un informe publicado por la UITEC en su sitio Web que ya no se puede descargar, los delegados de los países asistentes consideraron que el problema central "es la injusticia padecida por el trabajador de edificio en América Latina [...a causa de...] la falta de respeto hacia la persona del trabajador".

Según consignaron "el sindicalismo está simbolizado por la sociedad como ’malo’ [... y] el trabajador como ‘indigno’ de derechos sociales. Se piensa que la solución implica, por una parte, comprender cómo son percibidos por la sociedad y por otra parte, reaccionar frente a esta mala simbolización con capacitación y comunicación estratégica en ambas direcciones".

Como solución al problema para revertir esta situación propusieron "...la cooperación entre los dos sectores, sindicatos y cámaras, tratando de gestar una nueva simbolización de roles y funciones de cada uno, como así también el derecho natural al respeto que se traduce en el libre acceso a los derechos civiles y sociales que señala la OIT" [sic].

Representaron al sector empleador bajo la denominación de "cámaras de propietarios y consorcistas":

Juan Manuel Acosta y Lara (AIERH), Daniel Tocco (CAPHyAI), Víctor Pérez (CAPHyAI), · Osvaldo Primavesi (UADI), Daniel Casati (UADI), Solange Dos Santos de Brasil, Juan Carlos Latorre de Chile, Carlos Lima Morra de Paraguay, Héctor Dupont Abo de Uruguay y Pablo Senatore también de Uruguay.

Los trabajadores argentinos fueron representados por: Víctor Santa María, Osvaldo Bacigalupo, Juan Lotumulo, Jorge Tapia y Emilce Cuda.

De otros países latinoamericanos participaron: Paulo Ferrari de Brasil, Gabriel Cordova de Chile, Luis Sánchez Hidalgo de Chile, Guliano Silva Bustos de Chile, Luis Vallejos Hartel de Chile, Alfredo Ganoza de Perú, Patricia Plada de Uruguay y César Teijon de Uruguay.

Según definen en su sitio Web, "la Unión Iberoamericana de Trabajadores de Edificios y Condominios es una asociación regional de los sindicatos del sector edificios, condominios, limpieza, mantenimiento y vigilancia que promueve la defensa de los derechos del trabajador a nivel iberoamericano, buscando el mejoramiento de su calidad de vida y la de su grupo familiar.

Fue creada en 2006 y agrupa a diferentes entidades gremiales de Argentina, Brasil, Chile, Uruguay y Venezuela. La UITEC posee también vínculos con diversas organizaciones gremiales de Colombia, Ecuador, España, Paraguay, Perú y Portugal.

Impulsa la creación y el fortalecimiento de sindicatos desarrollando actividades y proyectos de interés para los trabajadores de América Latina y la Península Ibérica. Además, la UITEC busca ser un interlocutor regional de los trabajadores de edificios y condominios ante los organismos internacionales, gobiernos y entidades empresarias".

El presidente es Víctor Santa María, Secretario General de FATERyH; el vicepresidente es Paulo Roberto Ferrari, presidente de la Federación Nacional de Trabajadores de Edificios y Condominios (FENATEC) de Brasil, la secretaría la lleva Oscar Rojas, secretario general del Sindicato Obreros de Maestranza (SOM) de Argentina y el secretario general es Osvaldo Bacigalupo

---

CAPHyAI: Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias

AIERH: Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal

UADI: Unión Administradores de Inmuebles

Gallo habló de todo y sobre todo

[BPN-08/02/12] El Dr. Juan Manuel Gallo, director general de Defensa y Protección al Consumidor de la CABA adelantó a Pequeñas Noticias que ya tiene una reunión programada con el legislador Cristian Ritondo (PRO) para trabajar "alguna reforma a la Ley 941 en la Legislatura porteña".

Aclaró que se van a concentrar en "algunos temas relacionados con la implementación y en hacerle algunas correcciones que surgieron con la experiencia de dos años. Vamos a trabajar en una mejor implementación y en temas prácticos que a veces son fáciles de escribir y difíciles de implementar. A veces en una ley se escriben utopías que son imposibles de cumplir", aclaró Gallo. En este sentido agregó: "queremos una implementación más fácil que nos ayude a trabajar. Le vamos a corregir muchas cosas por ley para no tener que andar sacando disposiciones y tener que hacer parches".

Por último, sobre este tema, adelantó que trabajará únicamente con el legislador porque "no son temas jurídicos de fondo sino relativos a la implementación" aunque luego aclaró que no descartaba que pueda llegar a hacer alguna consulta con las entidades involucradas en el sector.

Sobre el caso de Pablo Luppi^[1] Gallo declaró podrían tener en cuenta su situación particular y permitirle reempadronarse en el Registro Público de Administradores (RPA) de la CABA sin esperar el fallo definitivo de la Justicia: "lo podríamos tener en cuenta por su situación particular. Habría que ver bien el caso y si es cierto -y lo puede demostrar- que su incumplimiento se debió a haber contratado a Documenta lo vamos a tener en cuenta", y agregó: "de ser real que fue damnificado por Documenta va a tener una resolución favorable sin esperar que se expida la justicia". Hay que tener en cuenta que -al día de hoy- la medida cautelar existente obliga al RPA a reempadronarlo.

Ya en el terreno administrativo, Gallo detalló que "van a hacer una distinción –que de hecho aclaró que la están haciendo- entre los administradores que tuvieron un problema de salud o con alguna gestoría de consorcios por la cual fueran estafados y los que nunca quisieron hacer nada". Y aclaró: "también sabemos que hubo administradores que no hicieron nada, que presentaron amparos y fueron rechazados".

Gallo explicó que como política general van a apelar todos los amparos que falle la justicia, lo cual no quiere decir que después no tomemos la decisión que corresponda según cada persona: "vamos a evaluar caso por caso a ver si corresponde", aclaró. De todos modos puntualizó que los amparos ya resueltos son una medida cautelar pero la decisión de fondo todavía falta".

Juan Manuel Gallo adelantó que en estos días estaría prorrogando la feria administrativa hasta el 15 de marzo si bien al momento no habría sido publicada en el Boletín Oficial ninguna disposición en tal sentido.

Explicó a este medio que la obra que se viene realizando en el predio donde funciona el RPA y el Laboratorio de Ensayo de Materiales se viene retrasando. Relató que, si bien los arquitectos responsables habían prometido una fecha determinada, lo concreto es que los plazos se cumplieron y todavía no se finalizó.

Con la extensión de la feria administrativa se complican las presentaciones de las DDJJ’s de los administradores que ya a esta altura deben presentar dos años juntos: las del 2010 y del 2011. En este sentido Gallo adelantó que está viendo la posibilidad de conseguir un lugar específico para recibirlas.

"Vamos a ver si pedimos ayuda a algunas entidades o algunos organismos relacionados con propiedad horizontal para que nos presten un lugar físico. Aquellas que nos quieran ayudar van a ser bienvenidas", ofreció el director general de Defensa y Protección al Consumidor

---

"Lo que yo quiero es trabajar"

[BPN-08/02/12] "Lo que yo quiero es trabajar", declaró el Adm. Pablo Luppi durante el curso de una entrevista que le realizó Pequeñas Noticias en su oficina del barrio de Caballito. "Quiero poder llevar un ingreso digno a mi casa", agregó.

Estas declaraciones las realizó poco después que la justicia local dictaminara que Defensa y Protección al Consumidor de esta ciudad debía reempadronarlo luego de haber sido dado de baja del Registro Público de Administradores (RPA) de la CABA por no haber cumplido con ese trámite [BPN Nº 453 del 5/1/12: "La justicia obligó a incluir a un administrador excluido"].

Osvaldo Luppi: Antes que nada quiero aclarar que en aquellos tiempos yo tenía mucho trabajo. Conocí una empresa llamada Documenta e hice con ellos el curso de actualización. En un momento dado me propusieron hacerme el trámite para el reempadronamiento. Eso me resolvía los dos problemas: el del tiempo y el cumplir con la normativa así que les entregué todos los papeles necesarios y les aboné una suma importante porque quería aprovechar también para sacar algunos libros que ellos tramitaban. Pasó el tiempo y cuando empecé a reclamar por resultados me decían que sí, que ya te vamos a llevar las cosas y así con dilaciones llegó el momento que no me atendieron más. Poco después me enteré que quebraron y se fueron.

OL: Se me cayó todo porque todos los papeles los tenían ellos. Cuando quise comunicarles al RPA lo que me había pasado las oficinas de Patricias Argentinas estaban cerradas. Yo quería preguntarles: ¿qué hago?. No tenía ni manera de reempadronarme ni de poder explicar lo mío. Se me cerraron todas las puertas...

OL: Habrán sido entre dos mil y tres mil pesos.

OL: Con Documenta quebrada y el RPA cerrado empecé a ver qué podía hacer pero no tenía opciones. Yo para no quedarme un año sin trabajar por no reempadronarme había hecho los papeles como corresponde. Mi numero de registro en el RPA es el 854 o sea que cuando se creó el registro fui temprano a hacer las cosas. Y también cumplí con los plazos de las declaraciones juradas, documentación original que también perdí con Documenta.

Cuando pensé que por este tema no iba a poder trabajar un año me sentí a la miseria porque pensé: ¿de qué vivo?. Yo vivo de esto, mi familia vive de esto y tenemos gente que nos ayuda [empleados] que también viven de esto.

PN: ¿Cómo reaccionaron los consorcios que ya estabas administrando?

OL: En aquel momento yo tenía 20 consorcios y ahora ya he perdido varios porque al conocerse que estoy fuera del RPA me han pedido que me vaya. Es más, hasta han tirado panfletos en el edificio donde tengo la oficina y en toda la manzana alertando que estoy dado de baja. Debe haber sido gente de uno de mis edificios aunque no se bien de cuál.

OL: Esto me ha traído un perjuicio gravísimo. He perdido edificios grandes porque lo primero que te dicen es: "vos estás dado de baja". Entonces uno convoca a una asamblea para explicar y mostrar la documentación de que dispone pero la baja ya está.

Esto se complica porque la gente dice que nosotros los administradores somos todos malos y cuando encuentran que estás dado de baja del registro se cae toda la confianza y lo primero que te dicen es "gracias". En los edificios grandes donde uno puede generar más honorarios porque hay más gente, también más gente entra en todo esto y fue así que el más grande que teníamos en el barrio de Santa Rita lo perdimos.

Eso nos generó que hoy tengo una facturación muy disminuida aunque tengo que seguir cumpliendo con un montón de compromisos.

OL: A Martín Irigoyen lo conozco por referencias. Llego a él por una persona a la cual yo quiero mucho que es la Dra. Diana Sevitz. Ella me dijo: "andá ahí que te van a solucionar el problema". Jorge me ayudó y me hizo todos los trámites. Ahí descubrí que era una excelente persona y abogado: las dos cosas.

Para colmo de males yo -en lo particular- estaba pasando por momentos familiares muy difíciles que se juntaron con este problema. Tanto a mi señora como a mi padre, que es una persona mayor, hay que operarlos por temas de salud.

OL: Menos de una semana.

A los consorcios que me quedaron les mostré la medida cautelar y se las expliqué. Pero todo los que habíamos perdido los perdimos. Eso no hubo manera de recuperarlo. En uno que estábamos en la cuerda floja por más que les presentamos la medida cautelar no les importó: una vez que se quiebra la confianza la gente te tiene miedo.

OL: Todavía figuro dado de baja en el padrón. Lo que ahora necesito es que yo figure otra vez de alta en el RPA tal cual estaba antes del reempadronamiento.

El otro día me llamaron de uno para pedir un currículo en uno y se fijaron en el padrón y no me encontraron. Cuando les presentamos la medida cautelar nos pusieron una cara como diciendo: "todo bien pero... aquí hay algo raro".

Por lo general cuando se cambia de administrador es porque hay algún lío o hubo algún lío. Algo pasó por lo cual se cambia. Es muy raro que se cambie un administrador porque se jubila porque el que se quiere jubilar le pasa la cartera a algún conocido.

En este contexto, cuando la gente ya tuvo líos y tiene que tomar un administrador piensa: "esta persona está dada de baja. Tiene una medida cautelar. Todo bien pero acá algo pasó. Encima todavía no aparece en el listado".

Uno lo puede explicar de la mejor manera posible pero hay que ver si la otra persona realmente cree todo lo que uno le dice y la duda lo pone a uno un escalón más abajo.

Gallo fue ratificado en su cargo

[BPN-08/02/12] El 10 de enero pasado, el Dr. Juan Manuel Gallo fue ratificado como director general de Defensa y Protección al Consumidor de la nueva secretaría de Gestión Comunal y Atención Ciudadana. Mediante el Decreto 36/12 (BO: 24/01/12), Mauricio Macri y Horacio Larreta nombraron a los funcionarios que integran el nuevo organismo que lidera el Cr. Eduardo Macchiavelli entre los que se encontraba Gallo.

Durante el mes de diciembre se oficializó la nueva estructura del Gobierno de la ciudad de Buenos Aires. Tal cual estaba previsto por la ley de Ministerios del GCABA (Ley 4013), se estableció la constitución de once ministerios de los cuales dos son nuevos: el de Modernización y el de Gobierno; cinco secretarías (sólo una nueva, la de Gestión Comunal y Atención Ciudadana) y seis organismos fuera de nivel.

De la Secretaría de Gestión Comunal y Atención Ciudadana dependerán las subsecretarías de Atención Ciudadana (con las direcciones generales de Atención Vecinal, Gestión de Calidad y de Defensa y Protección al Consumidor, y las Unidades de Atención Ciudadana), Descentralización y Participación Ciudadana (con la Dirección General de Coordinación Comunal y Participación Ciudadana, y el Consejo de Coordinación Intercomunal) y Espacio Público Comunal (con las direcciones generales de Obras Comunales y de Coordinación del Mantenimiento del Espacio Público Comunal) y la Dirección Técnica Administrativa y Legal.

El Tigre tiene su propio RPA

[BPN-08/02/12] El 6 de enero de este año, Sergio Massa, intendente de Tigre promulgó la Ordenanza 3.233/11 que creó un Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal, Barrios Cerrados o Clubes de Campo.

Aunque aparentemente parecen bastante similares, al hacer una comparación exhaustiva, la Ordenanza 3.233 es sensiblemente diferente a la Ley 941 de la CABA, no tanto por los temas que agrega sino por aquellos que no menciona.

Es de destacar que la ordenanza se aplica también a los consorcios autoadministrados tanto en la obligatoriedad de su inscripción como en sus obligaciones, la presentación de declaraciones juradas anuales y las infracciones que les pudieran caber. Por otra parte, la ordenanza no establece –a diferencia del RPA de la CABA- un procedimiento administrativo para las denuncias de los copropietarios.

Funcionará bajo la órbita del Departamento Ejecutivo en lugar de Defensa y Protección del Consumidor como sucede en esta ciudad y es obligatoria para aquellos que administran no sólo consorcios de propietarios si no también barrios cerrados y clubes de campo.

Los administradores dispondrán de 90 día para inscribirse a partir de la sanción de la ordenanza el 27 de diciembre por el Consejo Deliberante de ese municipio.

Los inscriptos no tendrán la obligación de presentar ni el Certificado del Registro Nacional de Reincidencia y Estadística Criminal ni el Informe del Registro de Juicios Universales. Lo que sí deben presentar es el número de CUIT y la constancia de inscripción en Ingresos Brutos.

No establece –a diferencia de la Ley 941- la duración del mandato del administrador ni el plazo de entrega de la documentación en caso de cesar en sus funciones.

No obliga a los administradores a entregar una declaración jurada de bienes para su consideración a la asamblea de propietarios ni a tomar un seguro de responsabilidad profesional. Tampoco hace mención a la forma en que el consorcio pactará los honorarios con el administrador.

La ordenanza establece para los administradores dos obligaciones centrales: La primera es la de "contratar la provisión de bienes, servicios o la realización de obras con aquellos prestadores que reúnan los siguientes requisitos: título o matrícula, cuando la legislación vigente así lo disponga y acreditación de seguros de riesgos del trabajo del personal a su cargo". La segunda es realizar las declaraciones juradas anuales.

Las declaraciones juradas anuales contendrán sólo datos sobre dos temas: la lista de consorcios en los cuales desempeñan sus tareas, detallando "las altas y bajas producidas en el período" y "los pagos de los aportes y contribuciones previsionales, los correspondientes a la seguridad social, aportes convencionales de carácter obligatorio y la cuota sindical si correspondiese".

No regula los contenidos de las liquidaciones de expensas. El RPA porteño le dedica a este tema 8 puntos con datos que obligatoriamente el administrador debe consignar (artículo 10º).

No obliga a informar los juicios en los que está involucrado el consorcio ya sea como demandante o demandado.

Las infracciones en las que podría incurrir un administrador son cinco:

1) "el ejercicio de la actividad de administrador de consorcios de propiedad horizontal sin estar inscripto",

2) "la contratación de provisión de bienes o servicios o la realización de obras con prestadores que no cumplan con los requisitos previstos",

3) el falseamiento de los datos de inscripción,

4) el no presentar la DDJJ y

5) el no haber acreditado su calidad de inscriptos en el registro en la totalidad de los consorcios donde presten servicios, al comienzo de la primera asamblea ordinaria o extraordinaria.

El monto de las sanciones por infracciones a la ordenanza lo determinará la Subsecretaría de Faltas del Ejecutivo del partido de Tigre y no está relacionado con ningún ítem de la escala salarial del sector.

Sergio Massa nació en San Martín, provincia de Buenos Aires, el 28 de abril de 1972 y estudió en la Facultad de Derecho de la Universidad de Belgrano donde se graduó de abogado.

Desde el año 2002 hasta el 2007 ocupó el cargo de Director Ejecutivo de la ANSES y fue jefe de Gabinete de Ministros de la presidente Cristina Fernández de Kirchner desde el 23 de julio de 2008 hasta el 7 de julio de 2009.

Llamamiento a administradores y consorcistas a luchar unidos

[BPN-08/02/12] La CAPHyAI llamó a sus administradores y consorcios asociados a un debate público en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires con el objeto de "elaborar una estrategia para lograr que cese una situación de injusticia y precariedad legal" nacida –según ellos- de la Ley Abrevaya (Ley 3.254) y las disposiciones del la DGDyPC de la CABA. 

Este llamado lo realizó la entidad de administradores mediante una circular distribuida entre sus asociados el 9 de enero pasado y firmada por el Consejo Directivo.

Según expresó el comunicado, la Ley 941 y su modificatoria la Ley 3.254 "además de ser inconstitucionales modificando una ley nacional, han producido una grave distorsión en todo lo que hace al desarrollo de los consorcios".

El Consejo Directivo aclaró, desde el inicio de la comunicación, que la entidad que dirigen fue "la primera que objetó la Ley 941 del GCABA y su modificatoria o ampliatoria la Ley 3.254, llamada Ley Abrevaya, estando en trámite legal la presentación judicial efectuada por la CAPHyAI".

Según expresaron dichas leyes locales ocasionaron: "incremento de las expensas; inseguridad jurídica a los consorcios y administradores; superposición de controles; carga burocrática y controles sobre los consorcios, inéditos e ilegales; aliento a la existencia de empresas monopólicas y practicas desleales del mercado y exceso y superposiciones de normas contradictorias que no favorecen a la transparencia".

La circular agregó que "nunca estuvimos de acuerdo con las cataratas de normas surgidas del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires; siempre hemos intentado establecer una cuota de prudencia en las mismas" y explicó que "todo surge de la existencia de una legislación nacida sin el más mínimo análisis y tal vez [producto] de las apetencias políticas de algún legislador advenedizo".

"Paradójicamente a los que se pretendió defender (los consorcios / los consorcistas) son ahora las víctimas de esta situación producto de una alocada carrera para el dictado de nuevas normas, resoluciones, libros, obligaciones que producen no sólo el incremento de las expensas sino una situación de inseguridad jurídica permanente", explicaron.

Por último prometieron que "a tal fin iniciaremos unas jornadas de esclarecimiento con la participación de todos los sectores involucrados [y] oportunamente haremos saber la convocatoria correspondiente"

---

Alicia Giménez apoya el nuevo Libro de Proveedores

[BPN-08/02/12] "A mí me parece perfecto que haya un Libro de Ingreso y Egreso de Proveedores porque de esta manera se puede saber quién circula por el consorcio, aporta al consorcista seguridad, el conocimiento de quién es la persona que está trabajando, para qué y bajo qué modalidad", declaró Alicia Giménez, presidenta de UCRA, a Pequeñas Noticias.

Por otra parte agregó: "de esta forma se va a evitar que trabajen en los consorcios proveedores que contratan personal en negro. Es una forma de terminar con la informalidad laboral y aporta a la seguridad porque si trabaja en el consorcio una persona que no tiene ART y se accidenta, ¿quién paga?: el consorcio".

Por último declaró que los administradores cumplen muy poco con el artículo 11º de la nueva Ley 941 que establece requisitos básicos para contratar personal para el consorcio y explicó que es por eso que las multas más importantes que se determinaron fueron para las infracciones al mismo.

La Sra. Giménez reconoció que no le quedó claro cómo se va a llevar ese libro y –sobre todo- quién lo va a llevar. "Para mí el encargado no tiene que ser quién deba llevar ese libro pero en este momento no tengo una idea acabada de quién tendría que llevarlo", explicó.

Sin embargo, a lo largo de la entrevista, trazó un paralelo entre el Libro de Proveedores y el Libro de Ascensores: "tomando como ejemplo el libro de ascensores, cuando el personal de mantenimiento viene al consorcio, el encargado le da el libro al ingeniero quién lo llena y lo firma".

La presidente de UCRA consideró que esa podía ser una solución posible: "que sea el mismo proveedor el que llene el libro. Por otra parte el encargado cuando recibe –por ejemplo artículos de limpieza- firma los remitos que lo recibió y no por eso recibe un plus. A mí me parece que este libro se puede llevar igual que el libro de ascensores", resumió.

Según ella el administrador tendría que revisar el libro periódicamente –como hace con el de ascensores- y si encuentra un error llamar al proveedor para que lo aclare.

En relación a la denuncia de Jorge Hernández, presidente de FRA, de que el "Libro de Ingreso y Egreso de Proveedores" fue creado para que el SUTERH pueda recaudar las cargas sociales correspondientes a los trabajadores de los proveedores que ingresen al consorcio^[1], la Sra. Giménez advirtió que "podrían hacerlo si quieren pero no sé si se va a animar porque nosotros no se lo vamos a permitir".

Por último amenazó: "si esto llega a la Suprema Corte se acaba porque la propiedad privada existe. ¿Cómo van a mandar ellos dentro de los consorcios lo que se tiene que hacer?".

---

[1] BPN Nº 453 del 05/01/12: "El SUTERH puso el Libro de Proveedores"

UCRA: Unión de Consorcistas de la República Argentina

FRA: Fundación Reunión de Administradores

Consorcios verdes

[BPN-08/02/12] El 24 de noviembre pasado se aprobó en la Legislatura porteña una ley cuyo objetivo es "establecer en el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires un régimen de incentivo para promover el uso de sistemas de captación de energía solar, con el propósito de producir energía eléctrica, generar agua caliente o calefaccionar ambientes". Podrán ser beneficiarios los dueños de viviendas particulares o los consorcios de propietarios ya sea éstos nuevos o usados. La ley lleva el número 4.024 y fue publicada en el Boletín Oficial el 24 de enero de este año.

El monto de la reducción impositiva –según establece la ley- será determinado por el Poder Ejecutivo quién deberá enviar a la Legislatura, para su aprobación, dentro de los noventa días de sancionada una propuesta de reducción tributaria con relación al ahorro de energía convencional a través del uso de generación fotovoltaica o térmica que aprovechen la energía solar.

Según Sergio Abrevaya (PODES CC), legislador con mandato cumplido y autor del proyecto, aquellos que opten por este sistema, obtendrán una reducción del 20 al 80% del tributo a pagar en concepto de ABL.

La ley promulgada tiene tres finalidades: "fomentar la utilización de energía limpia y proveniente de fuentes renovables, disminuir la producción de los gases del efecto invernadero y disminuir el consumo de energía proveniente de fuentes no renovables".

Los beneficiarios del incentivo están obligados a utilizar la energía eléctrica o térmica generada por los sistemas que hayas instalados –ya sean fotovoltaicos o térmicos- y a realizar las operaciones de mantenimiento y reparaciones necesarias para mantenerlas en adecuado estado de funcionamiento y eficiencia.

La Agencia de Protección Ambiental -que será la autoridad de aplicación de la nueva ley- en la reglamentación desarrollará en forma detallada las operaciones de mantenimiento y la periodicidad en que deberán realizarse en los dos tipos de instalaciones de energía solar previstos.

Grupos electrógenos para los consorcios nuevos

[BPN-08/02/12] Los edificios en construcción de Santa Fé podrían tener que instalar obligatoriamente grupos electrógenos como parte de su equipamiento regular. El gobernador de esa provincia, Antonio Bonfatti (Frente Progresista, Cívico y Social), propuso el pasado 24 de enero que los municipios exijan a los edificios en construcción la instalación de generadores para paliar los inconvenientes en el suministro de energía eléctrica en su provincia. Así lo informó el medio digital LaCapital de Rosario el 25 de enero pasado.

"No debería haber edificios nuevos sin generador, valen migajas en relación a la obra", argumento Bonfatti. Sin embargo, según reflejó el medio, los empresarios del sector se mostraron escépticos sobre el impacto de esta alternativa: "no es la solución de fondo, y además impactará en la red de gas natural", advirtió Marcelo Passardi, presidente de la Asociación Empresarios de la Vivienda (AEV).

Bonfatti reiteró en la radio local La Ocho (AM 839) el diagnóstico que viene dando junto a la Empresa Provincial de la Energía (EPE) sobre la situación energética de su provincia: "hay que decirle la verdad a la gente: no vamos a solucionar mágicamente este tema en un tiempo corto. Hay que seguir invirtiendo, no hay otro camino. Lo que se hizo en estos cuatro años ha dado resultados positivos. Sino lo hubiésemos hecho, la cantidad de clientes (afectados) se hubiese multiplicado por muchos más".

Es de destacar que actualmente sólo en el área central de Rosario se están edificando 250 torres. De acuerdo a un reciente relevamiento realizado por LaCapital, adquirir un equipo para abastecer un edificio de 12 pisos con dos ascensores, luces de los palieres, y dos bombas de agua tiene un costo de 70 mil pesos.

O sea que sólo para estas torres –de tener sólo 12 pisos- el costo adicional e inicial para construir estos edificios no bajaría de 17,5 millones de pesos. A esto, ya finalizada la obra, habría que agregarle gastos de mantenimiento regulares, mecánica, repuestos y, por último, su reposición

---

Recomendaciones para el uso del ascensor

Hasta acá todo parece normal

Estimados amigos.
Socorrooo

Aprovechamos la oportunidad para saludarlos atentamente.

Augurando para Pequeñas que se cumplan todos los sueños previstos, correspondientes al año 2012.-

Les comentamos: En el denominado sector guarda coches de nuestro consorcio, desde el mes de junio de 2011 dimos de alta a dos encargados que durante 6 años se desempeñaron en el mismo como vigiladores en carácter de monotributistas.-

Tienen a su cargo, además de sus tareas diarias normales, las suplencias permanentes de los días sábados desde las 13.00 horas hasta las 24.00 horas del día domingo. Esto suma 35 horas extras al 100% semanales.- 

Hasta acá todo parece normal pero de la simple lectura de las liquidaciones mensuales de expensas surge que, desde su relación de dependencia (junio de 2011) hasta la fecha nuestro administrador no les abona las mencionadas horas extras y estos señores, por el momento, no reclaman el pago de su crédito a favor.-

De las reuniones con el administrador por un lado y con el personal por otro solamente surgen ambigüedades de ambos lados.-

Tenemos entendido que la Ley 20.744 faculta a los consorcistas a denunciar irregularidades laborales.-

¿Estamos en lo cierto?

Desde ya agradecemos cualquier tipo de ayuda que nos puedan brindar.

Muchísimas gracias.

Francisco y otros

(31/12/2011)

Estimado Sr. Francisco:

Con relación a su consulta no puedo dejar de hacerle notar que el administrador ha comprometido seriamente al consorcio al haber incurrido en fraude laboral, ya que ha tenido personal durante seis años en relación de dependencia haciendo inscribir al mismo como monotributista.

La jurisprudencia es unánime en sus sentencias tanto en primera como en segunda instancia en considerar que la circunstancia de la inscripción como monotributista de los trabajadores es una mera pantalla para encubrir la relación de dependencia. 

La circunstancia de haberles dado el alta en forma extemporánea no es eximente alguno, ya que dicho personal puede intimar para que se les regularice la situación.

Es así entonces que el administrador ha puesto al consorcio en una situación de suma gravedad ya que ante el reclamo de los trabajadores éste deberá inscribirlos como trabajadores en relación de dependencia desde la fecha de su ingreso debiendo el consorcio abonar todas las contribuciones sociales y sindicales que están a su cargo y son adeudadas.

Siendo esta responsabilidad del administrador la situación merita una reunión urgente con el consejo de administración quien tiene como único fin controlar la gestión del administrador. 

Este es el órgano idóneo para exigir al administrador que regularice la situación de los empleados haciéndose cargo de los gastos que de ello deriven y para que presente toda la documentación que respalde los pagos efectuados al personal como así también que las retenciones que a los mismos debe efectuarles estén en legal tiempo y forma. 

Recomiendo que la intimación sea efectuada en forma fehaciente (entiéndase por ejemplo carta documento que es lo ritual).

Su silencio y/o evasivas en la respuesta puede generarle graves sanciones ya que debe ser denunciado ante la autoridad competente.

Para el supuesto que el consorcio no constara con un consejo de administración y/o éste se negare a cumplir con sus funciones, los copropietarios pueden intimar al administrador para que llame a una asamblea extraordinaria.

Todo ello debe efectuarse antes de iniciar cualquier tipo de denuncia ya que según sus propios dichos hay contradicciones y/o ambigüedades entre los trabajadores y los dichos del administrador por lo que es conveniente munirse de la documentación para arribar a la verdad que solamente puede surgir de los recibos de sueldo y demás libros que está obligado a llevar el administrador, incluyendo los comprobantes de las irregularidades en la inscripción.

Cordialmente

María Cristina Carrera

---

La Dra. María Cristina Carrera es abogada especialista en derecho laboral y para cualquier consulta se le puede escribir a dramccarrera@yahoo.com.ar o llamarla al teléfono (15)5466-9921.

Esta gente es mayoría en el consorcio

Queridos amigos:

En nuestro edificio hay publicidad en las medianeras y el producto de ese ingreso se lo lleva la constructora ya que dice que así figura en el reglamento de copropiedad.

Yo pregunto, ¿ya que esta gente es mayoría en el consorcio, puede hacer ésto por ley o podemos hacerle juicio por considerarnos estafados por dicha empresa y tener el edificio sin mantenimiento desde hace años?

Un abrazo.

Ernesto
(1/2/2012) 

Ernesto:

Desgraciadamente la empresa tiene derecho al cobro de dichas publicidades porque son reservas emergentes del reglamento de copropiedad, que por su naturaleza contractual, lo previsto en él es ley para el cosorcio, aplicandose al caso los Arts. 1137 y 1197 del Código Civil. 

Este "abuso" nace a partir de una "inconstitucionalidad" emergente del decreto reglamentario (Art. 1º del 18734) de la Ley de Propiedad Horizontal. Esta última previene que son los copropietarios en asamblea los que deben redactar, otorgar e inscribir el reglamento de copropiedad (Art. 9) pero luego el decreto reglamentario autoriza a las empresas constructoras que se disponen a contruir edificios en P.H. que redacten el reglamento, que regirá luego para todos los consorcistas. Entonces las empresas se aprovechan de tal "inconstitucional" facultad, para reservarse no solo las publicidades de medianeras, sino las de la terraza, antenas, carteles etc, pero también se suelen eximir del pago de expensas generalmente de locales que no los enajenan y quedan en su propiedad, y más aún, se reserva EL COBRO DEL CREDITO DE MEDIANERIA, o sea que si es un edificio construido lindero a un terreno, el día de mañana, cuando alquien decida hacer un edificio sobre ese terreno el cobro del aprovechamiento del muro medianero que debiera cobrar el consorcio, lo cobra la empresa constructora. Y si todo lo dicho no bastare se suelen reserva el derecho a "sobreedificar" es decir construir luego de terminado el edificio, más unidades sobre la cubierta común superior, de su exclusiva propiedad, cuando debieran ser del consorcio pues el espacio aéreo es de propiedad común, no de la empresa constructora.

Decimos que es una inconstitucionalidad porque nunca un decreto reglamentario de una ley, puede modificar lo previsto precisamente en esa ley que se reglamenta. Es decir bajo la excusa de reglamentar lo que se hace se deja sin efecto una norma de la ley y se la reemplaza por una norma del decreto reglamentario. Se viola el Art. 31 de la Constitucion Nacional, que es el de la jerarquía de las normas, las leyes nunca pueden ser modificadas por los decretos, pues están un grado más arriba. Aquí la Ley 13512 dice que el reglamento lo debe otorgar la asamblea de copropietarios, y el decreto dice que lo puede otorgar la empresa constructora.

En menor escala también entendemos que se trata de un caso ostensible de "abuso de derecho" que contempla el Art. 1071 del Codigo Civil, 2do. párrafo.

De todas formas puede haber medios y acciones judiciales a entablar para modificar el reglamento (ya que por vía asamblearia esto nunca se logrará en base a sus dichos de que "esta gente es mayoría) pero esto amerita ya una consulta con profesionales, excediendo el marco de este ámbito en que se desenvuelve la pregunta.

Este tema da para mucho más y ha sido motivo de dedicación expresa de nuestra parte en varios de nuestros libros, pero por respeto a la brevedad que merece la respuesta, creo que la misma cumple la finalidad por Ud. perseguida.

Atte.

Alberto Anibal Gabás

---

El Dr. Alberto Anibal Gabás, abogado especialista en Propiedad Horizontal y autor de numerosos libros sobre el tema es Conjuez de la Suprema Corte de la Provincia de Buenos Aires. Ha obtenido en el 2004 y 2005 el segundo y primer premio sobre los ensayos "Derecho sobre Construcción en el Régimen de Dominio Horizontal" y "Condominio y Propiedad Horizontal. Suma y Producto de la Voluntad Colectiva" respectivamente. Para cualquier consulta se le puede escribir un e-mail a albertogabas22@hotmail.com.

Rincón Solidario

Vacaciones I

¡Jorge desde Mendoza!

Nombre y apellido: !*LAST_NAME*!, !*FIRST_NAME*!

E-mail: !*EMAIL*!