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Boletín de Pequeñas Noticias la comunidad consorcial como espejo de la sociedad Miércoles 04 de Octubre de 2011 - Nº: 446 |
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El Boletín de Pequeñas Noticias fue preparado para una visión óptima con una resolución de pantalla de 1024 x 768 pixeles.
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¿Qué significan las siglas?: Las abreviaturas más frecuentes |
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Provincia de Buenos Aires Senadores aprobó un Registro Público de Administradores [BPN-05/10/11] El pasado 21 de septiembre la Cámara de Senadores de la provincia de Buenos Aires aprobó un proyecto para implementar un Registro Público de Administradores. La iniciativa, impulsada por Roberto Raúl Costa (UCR), fue girada al día siguiente a la Cámara de Diputados. "Es preciso regular la actividad de los administradores de consorcios en tanto y en cuanto la posición de los consorcistas es más frágil", subrayó en sus considerandos el texto. Si bien el proyecto es similar a la Ley 941 sancionada en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, cabe mencionar que incorpora el famoso artículo 14º que fuera removido de la Ley 3.254 –Ley Abrevaya- que modificó la Ley 941 de la CABA. Este artículo impedía la participación de los administradores en las discusiones salariales del sector. Por otra parte, el artículo 10º del proyecto provincial –referido a las liquidaciones de expensas- incorporó nuevos ítems que el administrador deberá consignar en los resúmenes de expensas, tales como los datos actualizados del titular o herederos de cada unidad, entre otros. El artículo 14º El proyecto presentado por Costa dispone que se deberá dejar establecido en el acta de designación que el administrador es el "representante legal del consorcio" y que debe ejercer esa representación en "aquellos temas generales que hacen a la administración del consorcio". Agrega además que el administrador "se abstendrá en aquellos para los que necesite un poder especial para poder intervenir legal y legítimamente". El "artículo 14º" se hizo famoso en el año 2009 durante el tratamiento de la Ley 3.254 en la Comisión de Legislación General y del Trabajo de la CABA, cuando en octubre, a consecuencia de un intenso debate entre Sergio Abrevaya (CC) y Christian Asinelli (Identidad Porteña) se firmaron dos despachos: uno de minoría que reflejaba el proyecto original –de Abrevaya- y otro de mayoría –de Asinelli- que eliminaba el artículo 14º. Finalmente, en el recinto se votó este último en noviembre de ese año. Mandato y honorarios De acuerdo al artículo 13º de la iniciativa, la duración del mandato del administrador será de un año salvo que el reglamento de copropiedad y administración establezca lo contrario. El administrador podrá ser renovado en asamblea con la mayoría estipulada en el reglamento de copropiedad. En caso contrario, se necesitarán los dos tercios de los propietarios presentes con mínimo quórum. La remoción del administrador podrá ser efectuada antes del vencimiento del plazo de mandato "con la mayoría prevista a tal efecto en el reglamento de copropiedad". Con respecto a los honorarios de los administradores, el proyecto de Costa establece en el artículo 15º que serán acordados "entre el administrador y la asamblea de propietarios, sin ninguna otra entidad o cámara que los regule". Agrega además que "sólo podrán ser modificados con la aprobación de la Asamblea Ordinaria o en su caso la Extraordinaria convocada al efecto y por la mayoría dispuesta en el Reglamento de Copropiedad". Las liquidaciones En caso de aprobarse el proyecto, las liquidaciones de expensas deberán contener, entre otras cosas, datos actualizados del titular o de los herederos de cada unidad con el porcentual correspondiente, el total a pagar por cada unidad, el saldo anterior y el actual al mes liquidado. En caso de que existieran, el administrador deberá detallar los depósitos judiciales efectuados en el mes anterior y los convenios de pago realizados con propietarios deudores de expensas. Considerandos De acuerdo a los considerandos del proyecto, "muchos aspectos de la actividad de los administradores de consorcios no están debidamente contemplados en ella [por la Ley 13.512] y por lo tanto se ejercen sin norma regulatoria alguna, a discreción o por acuerdos privados entre los actores del sector". En base a ello, Costa consideró que "es preciso regular la actividad de los administradores de consorcios en tanto y en cuanto es más frágil la posición de los consorcistas. En un contexto económico de creciente inflación […] quienes viven en consorcios de propiedad horizontal necesitan contar con herramientas suficientes que les permitan defender sus recursos y patrimonio". Al concluir,
destacó el Registro Público de Administradores de la ciudad de Buenos
Aires por el que "representantes de las principales organizaciones de
consorcistas […] han consensuado criterios que finalizaron en la
sanción de la ley que encuadra esta actividad". |
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Administración Bernetti RPA CABA Nº 1188 Consorcios, fideicomisos, barrios privados y club de campo. Operaciones inmobiliarias
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Efemérides consorciales: el 15/10/2008, Sufrido Consorcista realizó una presentación en la Defensoría del Pueblo de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires -sede Mataderos- para que la defensora Alicia Pierini solicite al Gobierno porteño suspenda la vigencia de la disposición 2614/2008 de la Dirección de Defensa y Protección del Consumidor que fija una vida útil limitada para los matafuegos. |
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Vicente López "El Registro debería ser obligatorio" [BPN-05/10/11] El 26 del mes pasado, Pedro Cesani, director de la Oficina Municipal de Información y Defensa del Consumidor y Usuario del partido de Vicente López, declaró a Pequeñas Noticias que están considerando la posibilidad de trabajar para que el registro de administradores voluntario de ese partido –que depende de Defensa del Consumidor- sea obligatorio. Dos días después se supo que el 21 de septiembre se había aprobado en la Cámara de Senadores de la provincia un Registro Público de Administradores obligatorio < ver nota>.El registro de Vicente López fue creado mediante una ordenanza del año 2006. Cesani afirmó que desde el municipio "se había intentado impulsar [un proyecto] para que se transforme [esa ordenanza] en una ley provincial" para que el registro pueda tener carácter obligatorio. Por su parte, Esteban Ratuszniak, subdirector de Defensa del Consumidor, coincidió con Cesani en la necesidad de establecer el carácter obligatorio del registro "para que la actividad de la administración tenga un marco más formal [y] esté mucho más cerca de la transparencia". Lo que al momento de la entrevista no había trascendido es que -en consonancia con los dichos de Cesani y de Ratuszniak- el 21 de septiembre del año en curso ya había obtenido media sanción y había sido girado a la Cámara de Diputados un proyecto del senador Roberto Raúl Costa (UCR) para implementar un registro de administradores obligatorio en la provincia de Buenos Aires.
La problemática de Vicente López De acuerdo a Ratuszniak, la problemática que acercan los consorcistas en sus denuncias como en sus consultas es lo que él denomina "deficiencias en la función del administrador". Según declaró, abarcaría a aquellos administradores que "no hacen actos de presencia en el consorcio, los que eluden el llamado a asamblea y los que no respaldan sus liquidaciones de expensas con comprobantes de gastos". Por otro lado, destacó que también son habituales los reclamos vinculados con la participación de los vecinos en los problemas comunes: "no todos los consorcistas aportan su presencia y su defensa frente a los conflictos consorciales". Sin embargo, consideró que ello se debería, en gran parte, a un deficiente nivel de comunicación entre los administradores y los consorcistas a la hora de convocar una asamblea porque "hay muchos administradores que, pudiendo hacerlo mediante un telegrama, carta documento o circular, lo omiten para lograr un ambiente favorable a su gestión". La norma El registro de Vicente López fue establecido mediante la Ordenanza Nº 23.173, promulgada por el Decreto Nº 1.991 del 27 de junio del año 2006. En sus considerandos, se había subrayado que "sin lugar a dudas nuestro Municipio con la sanción de este instrumento se pondrá a la vanguardia en la Provincia de Buenos Aires […] y servirá de base para la eventual creación en toda la Provincia de Buenos Aires de un Registro ya con carácter obligatorio y que permita establecer un régimen de sanciones". El registro de
ese partido fue creado tres años después que el Registro Público de
Administradores de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires que fue tomado como
-de acuerdo a la ordenanza- un "antecedente válido". |
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INSTALACIONES
FIJAS CONTRA INCENDIO |
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Efemérides consorciales: el 11/10/2005, la Unión de Medios Independientes de la Propiedad Horizontal (UMIPH) participó por primera vez de una exposición temática en el Centro de Exposiciones porteño. |
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Ley 941 Ya existe una definición de mínimo quórum [BPN-05/10/11] El 29 de septiembre fue publicada en el Boletín Oficial de la ciudad de Buenos Aires la Disposición Nº 3.570 mediante la cual el Dr. Juan Manuel Gallo, director de Defensa del Consumidor, definió qué se debe entender por "quórum mínimo" en el artículo 13º de la nueva Ley 941 -renovación del mandato del administrador-. "Este órgano de aplicación entiende por mínimo quórum: al cincuenta por ciento más uno de los copropietarios del edificio con capacidad para afrontar y votar en asamblea", especifica el artículo 1º de la disposición firmada por el Dr. Gallo. Es de recordar que el artículo 13º de la Ley 941 estableció que el mandato del administrador durará un año –salvo disposición contraria del reglamento de copropiedad- y que podrá ser renovado "por la asamblea ordinaria o extraordinaria, con la mayoría estipulada en el mencionado Reglamento o en su defecto por los dos tercios de los/as propietarios/as presentes, con mínimo quórum". En sus considerandos, el director de Defensa del Consumidor destacó que la aclaración se produjo como consecuencia de una "infinidad de consultas y reclamos por la interpretación ambigüa que se hace pasible en el artículo 13º de la Ley 941 y el artículo 13º del Anexo I del Decreto 551/10". Agregó además que la expresión "mínimo quórum se ha interpretado y aplicado de modos contrarios y ha generado conflictos posibles de solucionar estableciendo un criterio unificado al respecto". A favor y en contra La Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) aseguró a través de un comunicado a sus socios que "luego de una larga gestión realizada ante las autoridades de la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor, hemos logrado que tal Dirección emita una disposición la cual pone fin a los conflictos de interpretación sobre ‘mínimo quórum’". Por su parte, el legislador Sergio Abrevaya (CC-PODES), impulsor de la Ley 3.254, declaró a este medio que a partir de esta resolución "la situación del administrador va a empeorar porque [el Dr. Gallo] se metió donde no se puede meter porque el quórum pertenece al reglamento". Agregó además que "e l sistema de decisiones de los consorcios no pertenece a ninguna legislación de la ciudad de Buenos Aires, sólo a la Ley 13.512 y al reglamento". Al concluir, expresó que "no quiero decir que sea mala la intención de Gallo [...] pero me parece que en algunos casos puede confundir más".En tanto, Adrián Hilarza, presidente de la Asociación Civil de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal (AIPH) -ante la pregunta de Pequeñas Noticias- declaró que "la modificatoria de la Ley 941 es inconstitucional" y que por lo tanto "el mínimo quórum que pretende aclarar la DGDYPC de algo ilegal es difícil de poder responder". "El
problema que se presenta actualmente es que los propietarios, con lógica
razón, intentan aplicar un ‘instrumento que les otorgaría’ la Ley
3.254 pero éste no sólo pisa al Código Civil sino también el
reglamento de los consorcios", concluyó Hilarza. |
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Efemérides consorciales: el 07/10/2009, la Federación de Asociaciones de Consorcios (FEDECO), Reafirmación de los Derechos del Consorcista (REDECO) y la Unión de Consorcistas de la República Argentina (UCRA) rechazaron la designación de Gabriela Pilar Saldivia como coordinadora del Registro Público de Administradores (RPA) de la CABA |
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Registro Público de Administradores de la CABA Es inminente la publicación de los excluidos [BPN-05/10/11] Pequeñas Noticias accedió en forma exclusiva a un borrador de la disposición que contiene el listado de administradores dados de baja del Registro Público de Administradores (RPA) de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires por no haber cumplido con el reempadronamiento. La norma habría sido firmada durante la segunda quincena de septiembre de este año por el Dr. Juan Manuel Gallo, director de Defensa y Protección del Consumidor de la CABA. La reinscripción Los administradores excluidos podrán reinscribirse transcurrido un año de la baja en el RPA. Ello habría sido dispuesto para, de acuerdo a los considerandos, "evitar fraude a la administración pública dando posibilidad a que los administradores incumplidores se inscriban nuevamente". De acuerdo al artículo 2º, los 12 meses que deben transcurrir comenzarán a correr a partir de la publicación de la norma en el Boletín Oficial. Cabe aclarar que aquellos administradores que continúen ejerciendo la actividad habiendo sido dados de baja podrán ser sancionados tal como lo establece el artículo 7º de la Disposición 3.205 del año 2010 que instituyó el reempadronamiento obligatorio. Se notificará a los consorcios Por otra parte, la norma establecería –en consonancia con el artículo 8º de la Disposición 3.205- que el RPA "notificará la baja de inscripción en el registro de un administrador a todos los consorcios de copropietarios que éste hubiera denunciado como sus administrados, y de todos aquellos que, sin haber sido denunciados como tal por el administrador, estuvieren en conocimiento de la coordinación". Finalmente, el
artículo 3º estableció que la disposición será publicada "por
tres días en el Boletín Oficial". Esto, al momento del cierre de
esta edición todavía no había sucedido. |
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Asociación Civil de Administradores de Consorcios de P.H. - AIPH CURSO DE ACTUALIZACIÓN Y PERFECCIONAMIENTO AÑO 2011 PARA ADMINISTRADORES DE CONSORCIOS DE PROPIEDAD HORIZONTAL Duración del curso: 4 días (8 hs. en total). Mínimo de asistencias: 75%. Certificado oficial de la Institución apto para renovar la matrícula ante el RPA (aprobado por la Dirección Gral. de Defensa y Protección al Consumidor de la CABA) Costo: Socios: $225.- / Socios que adelantaron el año completo: sin cargo / No socios: $450.- Se dictará en: La Asociación Ex-Alumnos del Lenguas Vivas sito en Paraguay 1935 1er. Piso CABA. Requisitos: ser Administrador inscripto en el RPA. Informes e inscripción: info@aiph.com.ar o info.aiph09@gmail.com / 4781-5585/8234 Vacantes limitadas - Info: www.aiph.com.ar |
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Efemérides consorciales: el 07/10/2009, las listas Renovación & Cambio (R&C) y Cambio y Profesionalización (CyP) conformaron una lista de unidad para las siguientes elecciones de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI). |
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Legislatura porteña A fin de año se retira Abrevaya [BPN-05/10/11] A fines de diciembre vence el mandato legislativo del Dr. Sergio Abrevaya, reconocido por haber sido quien impulsó la Ley 3.254 que modificó a la Ley 941. Se puede estar a favor o en contra de la ley pero lo que no se puede ignorar es la incidencia que este hombre tuvo para la comunidad consorcial. El fruto de su trabajo –la ley que lleva su nombre- afectó no sólo la vida de los consorcios y de los administradores de la CABA sino que –aparentemente- también de los de la provincia de Buenos Aires donde la Cámara de Senadores aprobó una versión de su proyecto. El pasado 30 de septiembre Abrevaya recordó, durante el programa radial Derecho de Piso, la historia de la Ley 3.254, el proceso hasta llegar a su votación y la participación de los vecinos. Durante el desarrollo de la entrevista, aclaró que el legislador Juan Manuel Olmos (PJ-FPV) difería en muchos aspectos con esta iniciativa y, sobre todo, con el famoso artículo 14 mediante el cual se impedía la participación de los administradores en las discusiones salariales del sector. Al concluir, adelantó sus proyectos para el futuro. Derecho de Piso : ¿Cómo nació la Ley 3.254?Sergio Abrevaya : Nació con una convocatoria de asociaciones de consorcistas para ver cómo podíamos trabajar desde la ciudad. Era un tema que a mí me preocupaba desde hacía muchos años.DP : ¿Quién te acercó la iniciativa?SA : Teresa Villanueva (presidenta de ACCABA) se acercó y me preguntó por qué no llamaba a todos [los consorcistas] y hacía una gran reunión. Entonces la hicimos.DP : ¿Estuvieron aún aquellos que después disintieron con la ley?SA : En el inicio estuvieron todos. El registro creado por la Ley 941 no funcionaba y hacía falta una regulación que tenía que tener dos o tres grandes ejes: la posibilidad de sancionar al mal administrador y la posibilidad de renovar el mandato. Esas dos las cumplimos aunque creo que después con el decreto reglamentario sucedió otra cosa. Y había una tercera que no llegó a estar en la ley: la posibilidad de que los consorcistas participen en las paritarias representando a los empleadores.DP : ¿Cuáles eran las expectativas en ese momento?SA : La expectativa era que se limpie el sector de malos administradores.Democracia participativa DP : Lo que siempre llamó la atención fue el hecho de haberte reunido con los vecinos para hacer la ley. Durante un año se estuvo discutiendo punto por punto con las asociaciones.SA : Sí y donde no hubo consenso terminé decidiendo yo pero acordando con ellosDP : ¿En una especie de acto de mediación?SA : Claro, de arbitraje insoslayable porque, por ejemplo, recuerdo que en el tema de la cuenta del consorcio no terminaba de haber acuerdo acerca de si era obligatoria u optativa y terminé resolviendo yo. Era lógico que no hubiese consenso en algunas cosas porque era una ley que estaba innovando, estaba entrando fuertemente en la actividad de los administradores. Y al poner un año de período de mandato estaba diciéndole al consorcio "usted lo puede sacar" más allá de toda la sanata que hacían los malos administradores.DP : El tema de hacer las leyes con los vecinos ¿es algo que debería comenzar a instalarse? La gente tiene la sensación de que a veces las leyes se hacen a sus espaldasSA : Sí, yo tengo esa manera de pensar. Siempre creí en la participación pero buena parte de la política no cree en esto.El famoso artículo 14º DP : Te cuento en exclusiva que a fines de septiembre en la Cámara de Senadores de la provincia de Buenos Aires se dio media sanción a un proyecto de ley idéntico a la Ley 941, pero se aprobó con el famoso artículo 14. ¿Cuál es tu opinión al respecto?SA : Tienen razón en impulsarlo, es un golpe político importante. Ojalá lo aprueben en la provincia. En el caso de la modificación a la Ley 941, [el legislador Christian] Asinelli lo borró.DP : ¿Alguna vez hablaste con el legislador Juan Manuel Olmos sobre la Ley 3.254?SA : Sí. Y al final apoyó la ley pero no toda, había cosas con las que difería. Con el artículo 14º por ejemplo.DP : ¿O sea que hubo que convencer a Olmos para que al final diera el visto bueno?SA : Yo lo que podría decirte es que fue una ley con muchos consensos porque al final tuvo a todos los bloques votándola.La reglamentación DP : ¿Sobreactuó el Poder Ejecutivo de la ciudad con respecto a la reglamentación de la nueva Ley 941?SA : Claro que sobreactuó. Pidió demasiado cuando todo hubiese estado encaminado con un sólo formulario y un sistema informático.Lo bueno y lo malo DP : Desde lo personal, ¿qué fue lo más grato que te dejó esta experiencia de trabajo en consorcios?SA : Muchísima gente con la que hablé que quería que haga algo, que agradece que salió la ley. Muchos vieron cómo finalmente consiguieron que el administrador se retire del consorcio pacíficamente y la verdad es que eso sirvió.CG : Y ¿qué fue lo más ingrato en estos cuatro años?SA : Algunas voces falsas que ocurrían permanentemente diciendo cosas como que la modificación de la ley encarece las expensas y no es así.De ahora en más CG : ¿Cómo sigue tu vida?SA : Yo voy a seguir trabajando como hasta ahora en lo participativo en un proyecto llamado "Imagina Buenos Aires" que es la posibilidad de pensar a diez o veinte años la ciudad desde las historias, desde lo propio. Hay muchas ciudades que se piensan de esta manera que es "nosotros somos nuestra historia" y la ciudad es lo que nosotros vivimos.CG : ¿Es una asociación civil?SA : Sí. Y es abierta a los vecinos. Pero esta es una de las cosas. La otra que impulso, siempre en lo participativo, es un proyecto de ley que presenté hace poco para que se haga un nuevo congreso pedagógico en la ciudad de Buenos Aires para discutir la ley de de educación porque ya no da más el paradigma educativo que tenemos. 
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Efemérides consorciales: El 06/10, es el Día Internacional del Inquilino instituido por la International Union of Tenants, Suecia. |
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Novedades laborales Nueva constancia de entrega de ropa de trabajo [BPN-05/10/11] La Cra. Liliana Corzo informó que el pasado 26 de septiembre entró en vigencia la Resolución 299 de la Superintendecia de Riesgos del Trabajo, que obliga a los empleadores a dejar asentado en una constancia específica la entrega de la ropa de trabajo. Corzo aseguró –durante el programa radial Derecho de Piso del 30 de septiembre- que el objetivo de la norma es "que los empleados estén más protegidos a la vez que se respete lo que dice la Ley de Seguridad e Higiene" con respecto a que la ropa de trabajo no debe poseer logos, ni colores llamativos. De acuerdo a Corzo, si bien el formulario existía, no era obligatorio y "algunas administraciones le hacían firmar a varios encargados los recibos de la ropa. Como esas firmas no estaban aclaradas no se sabía quién la recibía". A partir de ahora, el administrador deberá entregar la ropa de trabajo mediante un formulario por cada encargado que posea el consorcio. Cabe mencionar que el equipo de ropa que se debe entregar al trabajador –dentro de la primera semana de haber adquirido estabilidad en el empleo- consiste en dos pantalones y dos camisas al personal masculino e idéntica ropa o dos guardapolvos al personal femenino. El conjunto se entrega cada seis meses. Además se debe proveer al trabajador de botas de gomas, guantes de cuero de descarne reforzado y guantes de látex .
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Efemérides consorciales: el 06/10/2005, el presidente de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI), Adm. Néstor Pirosanto, anunció que apoyará la participación de los propietarios en las negociaciones de los Convenios Colectivos de Trabajo. |
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CABA Se otorgarían créditos hipotecarios a gente joven [BPN-05/10/11] El pasado 22 de septiembre, María Eugenia Vidal, vicejefa electa del Gobierno porteño, brindó una charla en la sede de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA). Entre otras cosas, aseguró que "se está evaluando lanzar el año que viene una línea [de crédito hipotecario] de adquisición de primera vivienda para jóvenes […] porque tal como está planteado en el Banco Provincia no funciona. Tendría que ser mucho más flexible". Asimismo, explicó las líneas de crédito hipotecario que en la actualidad posee el Banco Ciudad Si bien reconoció que "todavía el crédito hipotecario es insuficiente y no termina de ser una alternativa para que las familias de clase media accedan a una vivienda", aseguró que el Banco Ciudad "hoy está entre los cuatro bancos que más prestan créditos hipotecarios en el país". Las palabras de apertura y de cierre estuvieron a cargo de Néstor Walenten, presidente de la CIA, quien dio la bienvenida a los presentes y moderó el espacio de preguntas de los inmobiliarios que asistieron. Las líneas de créditos De acuerdo a Vidal, existen en el Banco Ciudad varias líneas de crédito hipotecario. Una de esas líneas es la denominada "Ciudad Social" que, según Vidal, "no posee prácticamente ningún requisito de ingreso e incluye a monotributistas" y que otorgaría hasta 25 mil dólares. Al respecto, señaló que esa línea "no es aplicable en la ciudad" y que el problema radica en que "hoy con 25 mil dólares no se compra [una vivienda] en la CABA". Según declaró, "el banco está revisando el monto a pedido nuestro [por el Gobierno de la ciudad]". La segunda a la que Vidal hizo mención es la llamada "Ciudad Vivienda" que es para la adquisición, refacción o mejora de vivienda. Financia hasta el 75%, con un tope máximo de 750 mil pesos y un plazo de hasta 20 años. Esta línea presenta dos variantes en las que se modifica la tasa a la que se toma el crédito: la primera opción posee una tasa fija de 17,50% y, la segunda de 14% pero está destinada a los barrios de la zona sur y es, de acuerdo a Vidal, "la misma línea que se adoptó para la zona del distrito tecnológico". La última
opción crediticia a la que se refirió la disertante es la "Ciudad
Vivienda Ahorra" mediante la cual el Banco Ciudad financia hasta el 85%
del inmueble por un valor de hasta 250 mil pesos con una tasa del 16%. |
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Nivel Básico teórico/práctico Seguimiento personalizado Informes en el TE: 3526-1806 y 4581-3906 |
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Efemérides consorciales: el 05/10/2009, se realizó la última reunión de la Comisión Legislación General y del Trabajo para tratar el proyecto de modificación de la Ley 941 (Registro Público de Administradores) impulsado por el legislador Sergio Abrevaya (Coalición Cívica). |
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APIPH Bergenfeld llamó a los consorcistas a salir a la calle [BPN-05/10/11] El Dr. Marcos Bergenfeld, presidente de la Asociación de Propietarios de Inmuebles en Propiedad Horizontal (APIPH), instó a los consorcistas a preparase para "salir a la calle a defender nuestros hogares como lo hacen otros ciudadanos argentinos". A través de un comunicado público dado a conocer el pasado 27 de septiembre, el Dr. Bergenfeld aseguró que "los consorcistas son empujados a convertirse en piqueteros y salir a la calle a protestar, ya que son invadidos y no escuchados". La invasión sería producto, de acuerdo al presidente de APIPH, de las "corporaciones que […] vienen copando las expensas" que "crecen desenfrenadamente con un objetivo recaudatorio en perjuicio de los empleadores consorcistas". De acuerdo a Bergenfeld, la "corporación más activa" sería la Legislatura de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires que vota leyes o disposiciones "sin ninguna necesidad, invadiendo los derechos de los consorcistas y sus edificios". El presidente de APIPH se refirió, además, al director de Defensa del Consumidor, Dr. Juan Manuel Gallo, quien dice "defender al consumidor, produciendo verdaderos dislates de oscuros objetivos". Según expresó,
del total del valor de las expensas un 40% se destina a "cumplir con
todo lo que se exige actualmente […] y con toda la maraña que han
inventado las ‘corporaciones’ denunciadas". Frente a este panorama
sólo queda, de acuerdo a Bergenfeld, "un camino: el remate del bien
[por la unidad funcional] y la ‘situación de calle’ para aquellos que
no pueden hacerle frente a las expensas". |
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Perlitas: "Los discípulos son la mejor biografía del maestro" (Domingo Faustino Sarmiento). |
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Medios "Los Consorcistas" celebró 300 mil visitas [BPN-05/10/11] El 4 de octubre el grupo de Yahoo "Los Consorcistas" festejó las 300 mil visitas. Gustavo Karcher, su titular, aseguró a Pequeñas Noticias que el grupo hizo que aprendiera a "no personalizar. A recordar siempre que se debaten ideas y no que se están matando enemigos". Agregó además que, si bien ahora trabaja de administrador, "sigo siendo consorcista y teniendo, sobre todo, esa mirada". De acuerdo a Karcher, el grupo comenzó en enero del año 2007 y tiene como objetivo que quienes participan aprendan y puedan solucionar sus inquietudes. Por otra parte, destacó que -al contrario de lo que sucede con algunas entidades de consorcistas que aseguran que la gente participa para solucionar su problema y después se retira- "en la realidad virtual muy pocas veces pasó que la gente satisfizo su necesidad y se fue. Se quedan como testigos para ver de qué se trata". Según declaró, "hay mucha gente que no se anima a participar y le doy la posibilidad de que pueda expresar su presencia y adquirir conocimiento". Para suscribirse al grupo "Los Consorcistas" se debe enviar un e-mail a losconsorcistas-subscribe@gruposyahoo.com.ar.
--- Foto de archivo |
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Día del Consorcista Alicia Giménez festejó en el CGPC Nº 1 [BPN-05/10/11] El pasado viernes 30 de septiembre la Sra. Alicia Giménez, presidenta de la Unión de Consorcistas de la República Argentina (UCRA), se reunió con un grupo de propietarios para celebrar el Día del Consorcista en el Centro de Gestión y Participación Comunal (CGPC) Nº 1. Durante el acto le reprochó a los consorcistas que no sepan la nueva Ley 941. "Los consorcistas no saben nada, ni quieren saber", aseguró Giménez y agregó que "no se puede hablar si uno no conoce la ley [941]". Sin embargo, declaró que "también le hecho un poco la culpa a los administradores porque no reparten la ley en las asambleas" y manifestó que cuando eso sucede los consorcistas deben realizar la denuncia. Por otra parte, reivindicó a Teresa Villanueva, presidenta de la Asociación de Consorcistas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (ACCABA), como la impulsora del Día del Consorcista e informó que fue quien presentó el proyecto ante la Legislatura. "Adherimos a lo que presentó la señora Villanueva con mucho gusto y esperamos que se vote porque el año que viene queremos hacer un festejo importante", destacó Giménez. Finalmente,
informó que durante todo octubre realizará una serie de charlas "para
concientizar a los consorcistas" en el CGPC Nº 1 ubicado en Uruguay
740. "Este año nos abocaremos nuevamente a la Ley 941 y al decreto
reglamentario". De acuerdo a Giménez, durante los encuentros se darán
a conocer las disposiciones emanadas desde Defensa del Consumidor
"diciendo que si bien no estamos de acuerdo con las nuevas normativas,
debemos cumplirlas porque están vigentes". |
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Sr. Administrador Con
la presentación de la DDJJ anual, Ud. deberá haber cumplido con la
compra de los libros “Registro de firmas”, “Agua potable” y
“Control edilicio” . Tenga
en cuenta que -aunque Ud. no sea socio- puede comprarlos a través de la Cámara
a un valor preferencial de $ 65.- cada uno. Con
relación a las cajas metálicas o de madera para guardar los libros que
deben disponerse en los consorcios, le comentamos que nos han ofrecido
nuevos modelos, más amplios y a valores diferenciales. Para consultas comunicarse a los teléfono 4342-2232 / 5128 – 4345-0010 o por mail a eleonorarosso@caphai.com.ar |
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CAMARA ARGENTINA DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL Y ACTIVIDADES INMOBILIARIAS. Perú 570 - Ciudad Autónoma de Bs.As. - Tel: 4331-9968 / 4345-0010 / 4342-2232 |
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Perlitas: "Somos el medio para que el Cosmos se conozca a sí mismo" (Carl Sagan) |
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Cámara Inmobiliaria Argentina [BPN-05/10/11] El próximo jueves 13 de octubre la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) llevará a cabo el 5º encuentro inmobiliario en la ciudad de Buenos Aires llamado Business Point. El evento se realizará en el Hotel Americas Tower, sito en la calle Libertad 1070 de la CABA. Comenzará a las 9 hs y se extenderá hasta las 18 hs. . De acuerdo a la CIA, el Business Point "es el punto de reunión ideal para profesionales inmobiliarios, desarrollistas, arquitectos, ingenieros y estudiantes". Uno de los oradores de la jornada será Alberto Rodríguez Saa, actual gobernador de la provincia de San Luis y candidato a presidente de la Nación. El tema de la disertación de Rodríguez Saa será "Estrategias para déficit habitacional cero: experiencia San Luis". Durante la jornada disertarán además la Arq. Estela Reca, rectora del Instituto de Capacitación Inmobiliaria; el Lic. Plácido Consentino, ex director de Marketing de Laboratorios Fénix y ex gerente general de Tecnofarma Brasil; el Arq. Rubén Pesci, presidente de la Fundación CEPA y la Dra. María Eva Baccaro, entre otros. Por solicitar
información acerca del costo de inscripción se debe enviar un correo
electrónico a seminarios@cia.org.ar |
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Seguridad en Administración. ADMINISTRACIÓN STAINO S.A.
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Perlitas: "Los tiranos se rodean de hombres malos porque les gusta ser adulados y ningún hombre de espíritu elevado le hará" (Aristóteles). |
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[BPN-05/10/11] El domingo 2 de octubre fue el Día del Trabajador de Edificio, instituido en el Convenio Colectivo de Trabajo Nº 298 del año 1975. Ese día se equipara a un feriado para el encargado y en caso de que lo haya trabajado debe ser abonado en forma independiente como feriado nacional. La fecha fue elegida porque un 2 de octubre, pero de 1942, se constituyó el Sindicato Único de Encargados y Ayudantes de Casas de Renta (SUEyACR), hoy conocido como Sindicato Único de Trabajadores Edificios Renta y Horizontal (SUTERH). En el mes del encargado, el SUTERH realizará el 5 de octubre una exposición de artes y oficios en el Anexo Freire, ubicado en Freire 929. Los días 7 y 8 se llevará a cabo la XII Copa Fundación de Trabajadores de Edificio en el Centro Deportivo Almagro. El 15 de noviembre se celebrará el Día del Hijo del Trabajador y Trabajadora de Edificios en La Reja En tanto,
durante noviembre se realizará la Maratón de Trabajadores de Edificio y
la Caminata Familiar en Costanera Sur. Por último, el 26 de noviembre se
llevará a cabo una cena en la sede de la Sociedad Rural para celebrar el
69 aniversario del SUTERH y el Día del Encargado. |
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MAS PODER PARA LOS CONSORCISTAS
Asesórese en: ReDeCo Reafirmación de los Derechos del Consorcista (11) 4856-2619 - (15) 5105-5660 |
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Perlitas: "Temer al amor es temer a la vida, y los que temen a la vida ya están medio muertos" (Bertrand Russell). |
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Medios [BPN-05/10/11] La redacción de Pequeñas Noticias consideró que la noticia más importante del mes de septiembre fue la modificación de los tiempos de verificación de los edificios y la consecuente presentación de los Certificados de Edificio Seguro. La Disposición Nº 3.314 surgió luego de diversos reclamos protagonizados por administradores y consorcistas que consideraban que la norma era de difícil cumplimiento o que encarecería las expensas. A partir de la flexibilización en los tiempos de entrega, el costo se reduciría a la mitad y los administradores podrán, al disponer de un plazo más extenso, cumplir en tiempo y forma. Cabe mencionar que la norma, además, incorporó nuevos profesionales que podrán realizar la verificación con lo cual al ampliarse la oferta los costos también disminuirán. La norma además quitó la obligación a los administradores de exigir la encomienda profesional que tenía un valor de 70 pesos y era otorgada por los Colegios Profesionales por cada consorcio y encarecía el presupuesto. Los números de Pequeñas Noticias Del 1º al 30 de septiembre, el sitio de Pequeñas Noticias –según estadísticas de Google Analytics- tuvo 27,919 usuarios que realizaron 31,778 visitas en las cuales se consultaron 50,627 páginas del sitio. Este mes, 5.419 visitas fueron realizadas a través del proveedor del servicio Telefónica; 4.448 se efectuaron mediante Cablevisión; 4.035 a través de Telecom; 2.807 mediante Prima y 2.074 a través de Telecentro. El resto de los visitantes –que no son pocos- están repartidos mayoritariamente en empresas subsidiarias, subprestatarias, etc... Al cierre de esta edición Pequeñas Noticias tuvo, el lunes 26 picos máximos de 33 usuarios en línea al mismo tiempo. En tanto, el jueves 15 el sitio registró picos máximos de 27 usuarios en línea al mismo tiempo. El jueves 22 y el martes 27el pico máximo fue de 26 usuarios. Los videos Durante el mes
de septiembre, Pequeñas Noticias no realizó la
producción de videos nuevos. Sin embargo los audiovisuales de meses
anteriores fueron reproducidos en 255 oportunidades |
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Perlitas: "No quiero ir nada más que hasta el fondo" (Alejandra Pizarnik). |
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Correo de Opinión Los consorcistas con representación genuina por el Sr. Julio Gil Domínguez Sr. Claudio García de Rivas director de Pequeñas Noticias: Debido
a múltiples comentarios leídos en Pequeñas Noticias sobre si es
o no conveniente que los consorcistas tengan representación ante los
poderes públicos y en defensa de sus derechos, creo conveniente que la
representación sea con una cantidad lo suficientemente grande de
consorcios que integren una o más asociaciones de propietarios. Para que
la cámara y/o asociación de propietarios tenga una representación
genuina, tendría que tener por lo menos el 15 o 20% de los consorcios que
participen, de la asociación que los va a representar, a todos los
consorcistas de la ciudad de Buenos Aires. Además tendrá que reunir
ciertos requisitos de participación democrática de los consorcistas,
etc. Agradezco la lectura de estas líneas, esperando la reflexión de los que luchan por defender a los consorcistas. Cordiales
saludos
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Perlitas: "No podemos tener una revolución que no involucre y libere a las mujeres" (John Lennon) |
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Correo de Opinión Expensas ordinarias y extraordinarias por el Dr. Osvaldo Loisi Estimado amigo García de Rivas: Leyendo el último número de su Boletín, he reparado que en la contestación a una consulta formulada por un lector sobre expensas ordinarias y extraordinarias mi distinguido colega, Dr. Constantino, sostiene respecto al tema una posición diametralmente opuesta a la sustentada por la Fundación que represento. Teniendo en cuenta la tradición de este prestigioso medio de prensa, la de respetar todas las opiniones y brindar al público la oportunidad de juzgarlas por sí mismo, me permito hacerle llegar mi posición al respecto por considerarla de sumo interés para la comunidad consorcial. En cuanto a qué son expensas ordinarias y extraordinarias puede definirse a las primeras como las que corresponden a gastos habituales del consorcio, previstos en el tiempo. Por ejemplo: sueldo del encargado, impuestos, limpieza de tanques, primas de seguros, honorarios del administrador, abonos por distintos servicios que se pagan mensualmente, etc., etc. Son, en cambio, expensas extraordinarias las destinadas a sufragar gastos imprevistos o eventuales como, por ejemplo, la integración de fondos de reserva, gastos de reparaciones, remodelaciones, pago de algún juicio perdido por el consorcio y cualquier otra contingencia, así como también las erogaciones dispuestas por las asambleas. Esta distinción, aunque eminentemente teórica, es sumamente importante para los propietarios porque marca la línea divisoria entre los gastos que el administrador está facultado a hacer por sí mismo y aquellos otros para los cuales debe ser autorizado expresamente por la asamblea de propietarios. Pero también es importante para los inquilinos. Obligar a éstos a pagar la pintura del edificio, por ejemplo, así como cualquier otra erogación imprevista, sería sumamente injusto. Sobre todo teniendo en cuenta que, de acuerdo a la institución de la locación, el precio del alquiler debe consistir en una suma determinada y no variable, lo que se condice con el hecho de que la mayoría de los inquilinos vive de un sueldo fijo. Entiendo pues que la interpretación que mantenemos es la más justa a los intereses de propietarios e inquilinos. Saludo
a Ud. muy atentamente.
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de los administradores y consorcistas. ADMINISTRADORESph.com.ar Para encontrar todos los datos de la propiedad horizontal en un solo lugar. Visítelo aquí. |
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Perlitas: "Aquello que sale del corazón, lleva el matiz y el calor de su lugar de origen" (Oliver Wendell Holmes). |
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Correo de Opinión Me gustaría destacar la ignorancia de los bancos por la Adm. Silvia Noemí Veliz Estimados Pequeñas Noticias: Desde este lugar tan gentilmente otorgado por vuestra editorial, me gustaría destacar la ignorancia de los bancos al solicitar los requisitos para consorcios para la apertura de cuentas corrientes. Tuve la oportunidad de ir a varios bancos solicitando costos y requisitos para presentarlo y discutirlo con el Consejo de Administración de un edificio y veo que con el pretexto de las nuevas modificaciones y obligatoriedad impuesta a los edificios a tener cuentas bancarias los requisitos se han hecho mas exigentes pero piden cosas que corresponden a Sociedades Anónimas. Se les debería recordar o informar que los consorcios no son empresas -si bien son personas jurídicas- que los consorcios no tienen ganancias, que trabajan con fondos propios, que su única relación con la AFIP es como empleadores, que no tienen habilitaciones municipales como los locales comerciales, que no tienen reuniones de directorio por lo que no hacen actas de directorio firmadas por sus presidentes. Todo esto me lo han pedido y es inaceptable que los empleados no sepan cómo manejar la situación. Corríjanme por favor si me equivoco. Este es un detalle más que engorroso y pesado que colabora con el incumplimiento de la ley y, por situaciones como ésta, luego salen noticias diciendo que tanta cantidad de edificios no cumplen con las nuevas disposiciones. También quisiera agregar que, en la práctica, el administrador que aprecian los copropietarios es aquel que está al tanto de los problemas edilicios, para esto hay que hacer visitas periódicas y últimamente los administradores estamos más en la calle haciendo trámites que velando por lo que realmente le interesa al propietario. Ya sé, me dirán que hay que tercerizar, contratar gente para que haga los trámites, ¿y con qué?. Para entender esto basta con ver la lista de honorarios sugeridos por las cámaras de propiedad horizontal. Ojo no me parecen mal los honorarios en relación a lo que tiene que pagar un propietario en un edificio chico a mediano, pero si me parecen magros al compararlos con la cantidad de obligaciones y responsabilidades que pesan sobre el administrador. La solución, no la sé. Un
saludo cordial, agradeciendo siempre su buena disposición para que de vez
en cuando hagamos catarsis.
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Perlitas: "No voy a la playa para ponerme morena, me gusta ser rubia" (Marilyn Monroe). |
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Correo de Opinión Señalética sonora en los subtes para personas no videntes por el Sr. Raúl Guinzburg El miércoles 28 de Septiembre de 2011 la gerencia de Relaciones Institucionales de Metrovías anunció que a partir de ese día “comenzó a funcionar un nuevo sistema de anuncio automatizado del nombre de las estaciones en las primeras formaciones de la Línea C, que une las cabeceras Constitución y Retiro, que permitirá mejorar la información al pasajero, en especial para las personas no-videntes”. Y prosigue: “el plan contempla la incorporación de este sistema en los coches de las Líneas B, D y C que son las que disponen de las condiciones técnicas requeridas. Se estima que para fines de este año la totalidad de los coches de la Línea C estarán equipados con el sistema de audio. Durante el 2012, se continuará con el desarrollo y la instalación en la Línea D y se finalizará con el desarrollo e instalación en la Línea B. Es importante señalar que estas tres líneas transportan al 70% de los pasajeros que diariamente utilizan el Subte”. Hasta aquí la información como una gran novedad y como una concesión solidaria a los problemas de las personas con discapacidad. Lo que no dice Metrovías es que la Legislatura de la ciudad de Buenos Aires sancionó el 13 de diciembre de 2010 la Ley N° 3710 en la que modifica la Ley de Tránsito (N° 2148). En su inciso “e” del punto 9.3.1 del Anexo I dice: “se debe implementar un sistema de identificación por voz de todas las estaciones mediante los parlantes ubicados en el interior de los vagones a fin de que se anuncie, a través de los mismos, el nombre de la estación en la que el subte realiza su parada cada vez que éste se detenga en dicha estación. A la vez, se deberá anunciar el nombre de la estación en que el subte realizará la próxima parada. En el caso de no tener disponibles altavoces en cada uno de los vagones de todas las unidades que circulan por la red de subterráneos de la Ciudad de Buenos Aires, la empresa concesionaria deberá instalarlos”. El artículo 3° de dicha ley consigna: “Artículo 3º.- El plazo para realizar las reconversiones necesarias para dar cumplimiento a lo indicado en los artículos 1 y 2 será de seis (6) meses de promulgada esta Ley”. Es decir que, en principio, no se ha respetado -como ya es costumbre- con lo normado al haberse excedido en el tiempo su cumplimiento dado que su vencimiento se produjo el 13 de junio del corriente año. Por otra parte, el Decreto N° 914/97 Reglamentario de la Ley Nacional N° 22.431 -modificados por su similar N° 24.314 (Sistema de Protección Integral de los Discapacitados)- en la parte correspondiente a Transporte Subterráneo dice claramente: “las empresas responsables del transporte subterráneo de pasajeros deberán iniciar la adecuación de las estaciones, sus instalaciones y equipamiento existentes, según lo expresado en la presente Reglamentación de los Art. 20 y 21” y agrega “información y seguridad en todo el sistema de estructuras fijas y móviles, mediante la adecuada señalización visual, auditiva y táctil”. Por otro lado, es indudable que existe una evidente discriminación al no incluir las líneas “A” y “H” ya que el plan es para las líneas “C”, “B” y “D” que “son las que disponen de las condiciones técnicas requeridas". Es decirque para Metrovías el objetivo es contar con audio automatizado dentro de las formaciones que están en condiciones técnicas, no en todas las formaciones tal como la ley nacional y local obligan en los plazos ya excedidos. Además en su comunicado da una información tendenciosa y parcial al asegurar que “estas tres líneas transportan al 70% de los pasajeros que diariamente utilizan el Subte". Es decir que omiten al 30% restante de las dos líneas restantes (no incluídas en el plan) ya que los mismos pueden utilizar o utilizan los servicios combinados de todas las líneas. Por
último, repetimos lo que venimos diciendo siempre: la inercia,
ineficacia, e indolencia de un órgano de fiscalización como lo es la
CNRT (Comisión Nacional de Regulación del Transporte) y por extensión
la Secretaría de Transportes y también el Ministerio de Planeamiento que
no cumplen ni hacen cumplir las reglamentaciones en vigor.
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Perlitas: "Es mejor ser pirata que alistarse en la marina" (Steve Jobs). |
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Rincón Solidario Solicito información sobre lo siguiente: Somos propietarios de un edificio (antigüedad 3 años) de ocho departamentos y todos poseen un espacio exclusivo para guardar su vehículo. Hemos colocado oportunamente un semáforo de aviso lumínico y sonoro a la entrada de las cocheras, pero la chicharra del mismo molesta porque se ubica justo debajo de los dormitorios. Pregunto: 1.- ¿Qué ley o disposición regla este tema? 2.- Dada la cantidad de vehículos (ocho) ¿es necesaria la existencia de ambos avisos de entrada o salida? o ¿es posible dejar sólo la lumínica? Agradezco de antemano la respuesta que puedan darnos. Osvaldo (09/09/2011) Estimado Osvaldo: El artículo 1º de la Ordenanza N º 41.768 del Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires establece claramente que los garajes deberán poseer un sistema de alarma automática que indique la salida de vehículos a la vía pública. Asimismo, determina que el sistema de alarma consistirá, en aquellos garajes que tengan capacidad para más de tres (3) vehículos y menos de veinte (20) en un señalamiento luminoso provisto de luz verde y roja. En consecuencia, y debido a la capacidad de vehículos que alberga el espacio guarda coches de su edificio, podrá prescindir del señalamiento con alarma sonora, por contar con menos de 20 vehículos. Sin perjuicio de lo mencionado precedentemente, recuerde que el cumplimiento de la Ordenanza Nº 41.768 es fundamental para la obtención del certificado de edificio seguro exigido por el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires. Cordiales saludos. Sra.
Mercedes García --- La Sra. Mercedes García es presidenta de ADEPROH (Asociación Civil de Defensa al Consumidor de Bienes y Servicios para la Propiedad Horizontal RA) y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a adeproh@adeproh.org.ar o llamarla al teléfono 4371-1450. |
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Perlitas: "Un barco no debería navegar con una sola ancla, ni la vida con una sola esperanza" (Epicteto). |
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Rincón Solidario Se están haciendo trabajos de pintura en el exterior del edificio por problemas de filtraciones. Tengo dos consultas: El edificio tiene dos locales comerciales. ¿Los gastos emanados de estos trabajos en los muros externos los tienen que pagar también éstos? El propietario de una de las unidades pretende que -como para pintar su balcón tienen que retirar la red de protección- el consorcio le pague la recolocación de la misma por quienes la instalaron originalmente, para asegurarse de que está correctamente colocada. ¿Corresponde? Patricia (14/09/2011) Estimada Patricia: Primera consulta: Únicamente no pagarían los locales si estuvieran específicamente eximidos de abonarlos por reglamento y, en atención a que no tengo conocimiento de la exención, deberá analizarlo Ud en su reglamento. Al respecto la jurisprudencia ha entendido: "LOPEZ DE LUCINI, MARIA ELENA c/CONSORCIO GUAYAQUIL 200 s/SUMARIO 16/09/91 C. 086645 PROPIEDAD HORIZONTAL. GASTOS COMUNES. EXIMICION. En cuanto a la eximición de contribución en gastos contenidos en las expensas comunes, debe procederse con criterio restrictivo. Sin perjuicio de ello, es posible eximir a un copropietario de la obligación de pagar ciertas expensas por servicios que no está absolutamente en condiciones de recibir ni de utilizar. Ante el pedido de eximición de contribución a los gastos comunes debe distinguirse el pago de servicios que no se prestan, ni permite la estructura del edificio que puedan prestarse a la unidad de determinado copropietario, de los gastos de conservación y reparaciones vinculados al edificio en general; respecto de los primeros, puede ser eximido el propietario que lo reclama; respecto de los segundos, no, ya que ello atañe a la preservación física de bienes de propiedad común, más allá de que no obtenga particularmente utilidad o beneficios en razón de su utilización". Segunda pregunta: No corresponde que el consorcio se haga cargo ni de retirar la reja ni de su recolocación ya que la misma es un agregado a la construcción original y el propietario seguramente la ha colocado sin permiso del mismo. Cualquier cambio en la fachada del edificio, por más mínimo que sea, es ilegal. Lo dice la Ley de Propiedad horizontal 13.512 en su artículo 5: “está prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o recuadros con tonalidades distintas a las del conjunto”. Esto quiere decir que cualquier cambio en el frente del edificio alteraría su conjunto y por ende no es posible. Por otro lado, la mayoría de los reglamentos de copropiedad de los edificios definen a los balcones como parte del bien común. Por lo tanto, la decisión de cambiar su aspecto debe ser concensuada con todos los propietarios. Igualmente este tipo de entramado, como la colocación de rejas, suele recibir un tratamiento en extremo tolerante aceptándolo por cuestiones de protección. Espero haber respondido a su pregunta. Atte. Dra.
Diana Sevitz --- La Dra. Diana Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en propiedad horizontal y de los tribunales arbitrales de consumo, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@velocom.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072. |
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Perlitas: "Lo admirable no es que existan las estrellas sino que el hombre haya podido dar cuenta de su existencia" (Anatole France). |
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Rincón Solidario ¿Podrían indicarme cuál es la ley (o reglamento o estatuto) que prohíbe vender el departamento del encargado en los edificios de más de 25 unidades? Encuentro opiniones encontradas respecto de este tema, pero ninguna fundada en las normas. Muchísimas gracias. José (Entre Ríos). (26/09/2011) Estimado lector: La discusión versa sobre si el edificio de más de 25 unidades debe o no tener unidad de portería, y no precisamente sobre la venta de la misma. En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires disposiciones en el reglamento general de construcciones imponen la obligatoriedad de construir el edificio con una unidad destinada al encargado. No tengo conocimiento que algún municipio de la provincia de Buenos Aires siga el mismo criterio (por lo menos en Mar del Plata no resulta obligatorio). En lo que se refiere a la venta, la misma es posible pero para ello deben firmar la escritura traslativa de dominio todos los propietarios del edificio y sus cónyuges prestando el asentimiento conyugal del Art 1.277 del Código Civil, ya que la unidad destinada a portería no es propiedad del consorcio sino de cada uno de los consorcistas en la medida de su porcentual (Art 2 Ley 13.512). Saluda cordialmente. Dr.
Juan Antonio Costantino --- El Dr. Juan Antonio Costantino se desempeña como Profesor Titular de la cátedra "Derecho Procesal Civil" de la Facultad de Abogacía de la Universidad Nacional de Mar del Plata, es autor de varios libros de Propiedad Horizontal y de Derecho Procesal Civil y para cualquier consulta se le puede mandar un e-mail a phcostantino@arnetbiz.com.ar |
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Perlitas: "El tiempo es la sustancia de la que estoy hecho" (Jorge Luis Borges) |
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Rincón Solidario Me veo intimidado a trabajar mis vacaciones Mi consulta es la siguiente: ¿Qué pasa con un suplente que gana -después de las 13 hs.- un salario similar a los días de lunes a viernes? O sea, en pocas palabras, no me están liquidando como corresponde las horas al 100% según lo que marca la ley. No entiendo por qué -después de 7 años de trabajo- me veo casi intimidado a trabajar durante mis vacaciones, ya que si me las tomo pasan a llamarse "licencia sin goce de sueldo". Un saludo Alberto (13/09/2011) Estimado Alberto: La designación de suplente está expresamente establecida en el Art. 8º del CCT 558/10 que textualmente dice: "cuando haya encargado/a será facultad del empleador la designación del suplente. El franco semanal y las vacaciones serán gozadas conjuntamente". Asimismo, es de tener en cuenta que la categoría de suplente está expresamente contemplada en el Art. 7º Inc. g) del mismo convenio colectivo que distingue entre el suplente de jornada completa -el que reemplaza al titular cuya jornada de trabajo sea de 8 horas diarias, adquiere estabilidad en su cargo a los 60 días corridos desde su ingreso y percibe los importes que fije la escala salarial vigente- y el suplente de media jornada respecto del cual rigen las mismas condiciones que las del suplente de jornada completa y percibirá el 50% del valor diario establecido para el encargado permanente. En el caso que plantea no aclara a cuál de estas dos categorías pertenece, no obstante entiendo que se refiere a suplente de jornada completa. Con relación a la escala salarial, le sugiero solicitarla a su gremio -el SUTERH- quienes le sabrán informar cuál es el salario a percibir. En cuanto a las vacaciones, es inadmisible que Ud. sea intimidado para no gozar de ellas y que el administrador no cumpla con el ordenamiento legal y se las otorgue como por derecho corresponde. Sé del temor a perder la fuente de trabajo que ocasiona defender nuestros derechos, por ello también le sugiero que se dirija a su entidad gremial para que realice una inspección dado las anomalías existentes, sin ser Ud. denunciante de ello , sino simplemente con el derecho que la ley le otorga a la entidad de supervisar a los edificios para que estos cumplan con la legislación laboral. El inspector actuante, teniendo a la vista la documentación contable, determinará si se le han pagado como corresponde los salarios e intimará para que Ud. ejerza su derecho del goce de vacaciones que le serán otorgadas junto con el franco semanal. Espero que mi respuesta le sea de utilidad. Cordialmente María
Cristina Carrera --- La Dra. María Cristina Carrera es abogada especialista en derecho laboral y para cualquier consulta se le puede escribir a dramccarrera@yahoo.com.ar o llamarla al teléfono (15)5466-9921. |
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Perlitas: "Aprovecha tus abriles y ama al hombre que te quiera, mira que el invierno es largo y corta la primavera" (Salvador Rueda). |
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Rincón Solidario ¿Qué hacer frente a un hecho consumado? La propietaria del departamento de la planta baja al frente colocó un equipo de aire acondicionado en la entrada del edificio pegado a la puerta de ingreso. ¿Qué se puede hacer? Gracias por su ayuda Patricia (28/09/2011) Patricia: Sin perjucio de que en todo caso es preciso consultar el reglamento de copropiedad y administración antes de evacuar cualquier consulta, pues el mismo puede contemplar este tipo de situaciones y obviando tal circunstancia, debo decirte que en principio esa copropietaria ha cometido una infracción a la Ley 13.512, pues ha realizado de manera unilateral un acto de disposición material sobre una parte "común" del edificio, como es la fachada. Al respecto, la referida norma es muy clara en su Art. 5º, segundo párrafo, cuando establece que "está prohibido cambiar la forma externa del frente..." completando el Art. 7º, segundo párrafo que dice que "toda obra nueva que afecte el inmueble común no puede realizarse sin la autorización de todos los propietarios". En este caso puntual, podríamos discutir si se trata de una verdadera obra nueva o una innovación, pero aún en este último supuesto se necesita la conformidad del resto de los copropietarios para efectuar la instalación que Ud. denuncia. De tal modo que puede realizarse la denuncia de tal hecho al administrador del consorcio a fin de que intime a la infactora a volver las cosas al estado originario, o sea, retirar ese equipo de aire acondicionado. Es preferible que sea el consorcio el que actúe y llegado el caso entable la acción judicial que prevé el Art. 15º de la Ley 13.512 que impone un procedimiento sumarísimo para este tipo de violaciones legales. En tal caso el ente sólo debe probar la violación "objetiva" de la ley o del reglamento de copropiedad. En cambio, si la acción la quieren iniciar uno o varios copropietarios por su cuenta, no sólo deben acreditar tal violación, sino que la misma les provoca un daño. De no haber daño probado, la demanda será rechazada. Le saluda. Alberto
Anibal Gabás --- El Dr. Alberto Anibal Gabás, abogado especialista en Propiedad Horizontal y autor de numerosos libros sobre el tema es Conjuez de la Suprema Corte de la Provincia de Buenos Aires. Ha obtenido en el 2004 y 2005 el segundo y primer premio sobre los ensayos "Derecho sobre Construcción en el Régimen de Dominio Horizontal" y "Condominio y Propiedad Horizontal. Suma y Producto de la Voluntad Colectiva" respectivamente. Para cualquier consulta se le puede escribir un e-mail a albertogabas22@hotmail.com. |
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Rincón Solidario Quisiera consultar si un propietario del edificio puede ejercer la administración del mismo sin ser obligatoriamente un profesional de la actividad. Si fuera posible, ¿cuáles serían las obligaciones específicas en cuanto a tener que presentar certificaciones y otras cuestiones ante diferentes organismos? Según tengo entendido un propietario que lo hace en forma gratuita podía ejercer el cargo, ¿estoy en lo correcto? Les agradezco como siempre su excelente predisposición y aguardo sus comentarios. Atentamente. Nicolás (30/09/2011) Estimado Nicolás: Partiendo del supuesto de que la consulta se refiere a un edificio ubicado en la ciudad de Buenos Aires, un copropietario puede asumir la administración del consorcio, sin ser profesional de la actividad, en la medida en que: a) resida en el departamento o tenga en el mismo el asiento principal de sus negocios (para el caso en que el reglamento lo habilite para este destino); b) no perciba remuneración alguna por su labor; c) se inscriba en el Registro Público de Administradores de la ciudad de Buenos Aires, presentando original y copia de su DNI, copia certificada del acta de asamblea en la cual se lo designa, acta ésta que deberá detallar los datos del consorcio, la cantidad de unidades funcionales del mismo, y los datos dominiales de la unidad funcional de la cual es propietario el nuevo administrador designado. Así debe proceder quien es denominado legalmente "administrador voluntario". Con lo respondido le envío un saludo cordial. Jorge
Armando Maldonado --- El Dr. Jorge Armando Maldonado es abogado y está especializado en propiedad horizontal. Es coordinador de la Comisión de Consorcios por Pequeñas Noticias que funciona en el CGPC Nº 7 y miembro titular del Instituto de Derecho de la Propiedad Horizontal del Colegio Público de Abogados de la Capital Federal. Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a maldonadovalthule@fibertel.com.ar o al teléfono (15)4169-4574. |
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Correo de Lectores En el caso de una encargada cuya edad es de 66 años pero que no cuenta con la cantidad mínima de aportes jubilatorios, ¿existe algún procedimiento que permita su desvinculación? Muchas gracias. Osvaldo (07/09/2010 )Hola Osvaldo, en un principio hasta tanto la trabajadora no cumpla con los requisitos de edad y aportes que indica la ley no podrías intimarla a que comience sus trámites justamente por ese motivo. Como hay muchas modificaciones del beneficio de jubilación, en tu lugar iría a un profesional especializado en el tema para averiguar si hay alguna alternativa, moratorias, etc. como para que todos se puedan beneficiar. Un saludo grande. MFL |
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Correo de Lectores Buenas tardes, he leído el Boletín nuevo de vuestra página donde se informa la prórroga en los plazos de presentación ante el el RPA con motivo de la postergación de su apertura. Lo que no he podido encontrar es el nuevo aplicativo para presentar la DDJJ anual correspondiente a 2010, ya que la última versión que se encuentra en la página del GCBA sólo sirve hasta el 2009. ¿Tienen información al respecto? Jésica (22 /09/2010)Hola Jésica, no tenemos información al respecto. En este momento el RPA está de feria administrativa así que habrá que esperar sus novedades porque aparentemente el aplicativo para las DDJJ cambiaría. Estaremos atentos para averiguar si esto es así. No te preocupes que apenas tengamos novedades las publicaremos en el Boletín. Un saludo grande. MFL |
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Correo de Lectores Hola, buenos días. Quería que me informen por favor sobre empresas responsables y de bajo costo que gestionen libros de consorcios. Gracias. (23 /09/2011)¡Hola! Te invito a mirar los avisos de nuestro Boletín ya que allí encontrarás empresas que se ocupan del tema. Un saludo grande. MFL |
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Número de Edición: 446 (1º edición) Fecha de publicación: 8 de Octubre de 2011 Director y propietario: Claudio García de Rivas Redacción: Claudio García de Rivas, M Fabiana Lizarralde y Estefanía Delfino. Colaboradores: Cra. Viviana Grinberg, Dr. Jorge Maldonado, Cr. Sebastián Wolkowicz, Dra. Diana Sevitz, Raúl Guinzburg, Dra. María Cristina Carrera, Dr. Juan Iglesias y Dr. Jorge Resqui Pizarro - Ilustraciones y caricaturas: Shúfer - Dirección: Gral. César Díaz 2761 (1416) Capital Federal - República Argentina - Teléfono/Fax: 4581-3906 Teléfono: 3526-1806 - Móvil: (15)5981-3791 - E-mail: director@PequenasNoticias.com.ar - URL´s: www.PequenasNoticias.com.ar Datos personales del suscripto: Nombre y apellido: !*LAST_NAME*!, !*FIRST_NAME*! E-mail: !*EMAIL*! Los suscriptos de Pequeñas Noticias estan protegidos por la Ley 25.326 (Registro Nacional de Bases de Datos) |
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La iniciativa incorpora el famoso artículo 14º que
impide la participación de los administradores, sin
autorización, en las discusiones salariales del sector 
Registro
Público de Administradores de la CABA
Ley
941
CABA
Cámara
Inmobiliaria Argentina
Medios
Contesta
la Sra.
Mercedes García
Contesta
la Dra.
Diana Sevitz
Contesta
el
Dr. Juan
Antonio Costantino
Contesta
la
Dra.
María Cristina Carrera
Contesta
el
Dr.
Alberto Anibal Gabás
Contesta
el Dr.
Jorge Maldonado
Socio
fundador de la Unión de Medios Independientes de la Propiedad Horizontal (UMIPH)