La CAPHyAI ofrecería un 20%

[BPN-09/02/11] Diversos socios de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) recomendaron al Consejo Directivo, en una reunión celebrada en la entidad, negociar sobre una base del 20% las próximas paritarias del sector. La mayoría de los asistentes coincidieron en que los incrementos no superen el 25%.

La reunión consultiva estuvo presidida por Daniel Tocco,presidente de la entidad, Víctor Pérez, vicepresidente primero y por Arturo Molina,secretario quienes escucharon las opiniones de los presentes. Si bien la mayoría de los administradores sostuvo que la entidad debe seguir participando de las negociaciones salariales, uno de los socios resaltó que la Cámara debería retirarse de paritarias y otro –en ese orden de casas- señaló que la entidad debería ser sólo un "órgano consultivo".

Por otra parte, dos administradores resaltaron que antes de hablar de porcentajes de aumentos se deberían rever cuestiones atinentes al Convenio Colectivo de Trabajo (CCT).

De la reunión, celebrada el miércoles 9 de febrero en la sede de la entidad, participaron 20 asociados y mientras que tanto el presidente como el vicepresidente de la Cámara lamentaron la baja concurrencia, un socio propuso realizar más reuniones para recabar otras opiniones.

El administrador Adrián Hilarza manifestó que "la Cámara debería abstenerse de participar en paritarias" ya que "no nos prestigia". Agregó además que la participación acarrea "un costo irreparable, salvo que exista una razón muy superlativa para seguir haciéndolo".

"Creo que no es un acto de irresponsabilidad y facilismo dejar una silla vacía y sería un argumento muy válido para empezar a defender nuestra profesión", expresó Hilarza.

Al respecto, Daniel Tocco aseguró que "cada vez que la Cámara no participó, las experiencias fueron muy malas" y agregó: "creo que hay algunos aspectos que hacen que alguien tenga que poner un poco de cordura dentro de la negociación".

Víctor Pérez, por su parte, dijo que "la decisión es política", ya que "estar dentro de una paritaria significa seguir defendiendo desde adentro lo que nos interesa a nosotros, porque si dejamos una silla vacía la va a ocupar otro". Ante estas declaraciones, Hilarza aseguró: "no siento que defendamos nuestros derechos de administradores en una paritaria".

A su turno, una administradora coincidió con Adrián Hilarza en que CAPHyAI debería retirarse de paritarias. No obstante, planteó que "para prestigiar un poco la figura del administrador", la entidad "debería ser un órgano consultor sin verse en la obligación de pelear por un sueldo, acatar la mayoría y quedar mal parados ante consorcistas y empleados".

"Me parece que la Cámara tiene la suficiente jerarquía como para participar como un órgano consultivo", concluyó.

Durante la reunión, el administrador Mario Bernetti aseguró que "antes de hablar de porcentajes, hay que hablar de mejorar las condiciones laborales". Sostuvo además que "hay muchas cosas [dentro del CCT] que vienen desde hace años y no se resuelven".

Por su parte, Víctor Pérez argumentó que "cuando se habla de paritarias en un país con hiperinflación, tenemos que ir con los números". Y agregó: "vamos a ir a escuchar y a decidir algún tipo de requerimiento".

En tanto, Felipe Zakuski manifestó que "antes de hablar de porcentajes es importante empezar a hablar del contenido del CCT e ir [a la mesa de negociación] con una propuesta sólida".

Propuso además que la entidad "recurra al asesoramiento de un abogado especializado en relaciones laborales porque hay temas que no quedan claros". A modo de ejemplo, citó "la cuestión de la antigüedad que está generando muchos despidos de encargados".

Mi propuesta para los consorcios

[BPN-09/02/11] La legisladora y candidata a jefa de Gobierno por la ciudad de Buenos Aires, María José Lubertino (Encuentro Popular para la Victoria) aseguró que el Gobierno de la ciudad debería realizar las inspecciones a los consorcios en forma gratuita y "no terciarizar el servicio". De acuerdo a Lubertino, "los requerimientos de certificaciones [...] y todo lo que involucre intervenciones de escribanos, debería ser absolutamente simplificado".

En diálogo con Pequeñas Noticias, la legisladora se refirió a las negociaciones salariales de los encargados de edificio y señaló que "los propietarios y los inquilinos" deberían participar. Lubertino manifestó además que los inquilinos "deberían tener el derecho de participar en las asambleas [del consorcio]" y que el Estado "debería promover que más personas, propietarios o no, se involucren en la administración de la propiedad horizontal".

Con respecto a los administradores, la candidata a jefa de Gobierno por la ciudad expresó que las liquidaciones de expensas deberían ser "más transparentes" y que "la delegación o el mandato no debe ser tomado como algo que no pueda ser revertido".

Al concluir, Lubertino manifestó que también es importante "la voz del encargado del edificio en una asamblea".

Durante la entrevista, Lubertino declaró que "el Gobierno de la ciudad debe realizar las inspecciones [a los consorcios] de manera gratuita y no terciarizarlas" y agregó que los trámites referidos a certificaciones acerca del control de la seguridad y la salubridad de los consorcios y todo lo que requiera intervenciones de escribanos "debería simplificarse".

"Queremos una ciudad segura, queremos edificios seguros, queremos una ciudad sustentable [...] pero habría que revisar y simplificar todos los mecanismos o protocolos y trámites del Gobierno de la ciudad", expresó y agregó que "los primeros socios para la seguridad de los edificios tienen que ser las personas que viven en ellos".

"Hay que promover en los consorcios el espíritu solidario, el espíritu colaborativo, el espíritu socialmente responsable de quienes lo integran", concluyó.

Con respecto a las discusiones salariales con los encargados, Lubertino resaltó como importante que los "propietarios y los inquilinos pueden estar sentados en la mesa de negociación" y "no solamente los administradores de consorcios".

Si la apertura a la participación es posible "estarán de un lado los trabajadores y todo el resto [los empleadores] tiene que ser parte de una misma pata", aseguró.

Cabe destacar que en la actualidad los Convenios Colectivos de Trabajo del sector son firmados por tres entidades de administradores –AIERH, UADI y CAPHyAI- y por FATERyH, que nuclea a los trabajadores.

Lubertino se refirió también a las asambleas que se celebran en los consorcios entre el administrador y los propietarios y aseguró que "no me cabe duda que los inquilinos tienen que tener el derecho de participar". Fundamentó su postura en base a que "es más fácil" esta modalidad en lugar de que participen "quienes a veces alquilan un departamento, no viven en el lugar y les tienen que estar dando un poder a sus inquilinos".

La legisladora aseguró además que los inquilinos deben poder tomar "decisiones que tienen que ver con la administración ordinaria" ya que si bien "no pueden modificar cuestiones de fondo, sí pueden hacerlo con temas relacionados con las expensas comunes".

"Yo creo que debería ser una función del Estado promover que más personas, propietarios o no, se involucren en la administración de la propiedad horizontal", resaltó Lubertino.

Sin embargo, aclaró que ello "no quiere decir que no se pueda contratar un contador o un abogado para trámites que resultan imprescindibles" pero "nadie mejor que los interesados directos al frente de la administración de sus bienes". De acuerdo a Lubertino "un Estado presente lo puede incentivar, promover y transmitir" y debería contemplar "darle algún beneficio a aquellos consorcios que están administrados de manera voluntaria por sus propios integrantes".

La legisladora señaló que la rendición de gastos por parte de los administradores de edificios "debería ser más transparente, como cuando alguien administra un bien público". Al respecto, subrayó que "el derecho a la información de los consorcistas tiene que estar mucho más garantizado porque se reciben resúmenes de expensas que son una larga suma de datos que no están explicados ni especificados".

Manifestó que los administradores "muchas veces tienen facultades verdaderamente omnímodas para tomar decisiones que no siempre se trasladan en beneficio de sus representados". Por tal motivo, expresó que "la delegación o el mandato no debe ser tomado como algo que no puede ser revertido".

Con respecto a los trabajadores de edificios, aseguró que "es muy importante la opinión y la voz del encargado en una asamblea" ya que "muchas veces puede decir cosas que el administrador no sabe". Y agregó: "los controles recíprocos son los mejores mecanismos".

Mi propuesta habitacional

[BPN-09/02/11] La legisladora por Encuentro para la Victoria y candidata a jefa de Gobierno de la ciudad de Buenos Aires, María José Lubertino, expresó su preocupación ante la "falta de sensibilidad por parte de las autoridades en relación a las personas que viven en situación de precariedad habitacional".

Durante una entrevista realizada por Pequeñas Noticias, Lubertino aseguró que las personas en situación de calle tendrían que ser "la prioridad número uno" de las políticas habitacionales de la CABA. De acuerdo a la legisladora, las personas que viven en villas y asentamientos urbanos "tienen que ser la prioridad dos" y "en simultáneo hay que atender a quienes viven en edificios en situación de riesgo".

A modo de ejemplo, Lubertino citó a Villa Soldati y Lugano y aseguró que en muchos edificios de esos barrios se pueden apreciar "las rajaduras, el estado de los ascensores y la situación de precariedad en la que están". Al respecto, manifestó que "dentro de una serie de acciones que hay que hacer, éste es un tema donde debería estar involucrada la Secretaría de Vivienda de la ciudad de Buenos Aires".

Según explicó, también se producen en esos barrios "situaciones mixtas, donde el Gobierno de la ciudad sigue teniendo responsabilidad sobre lugares comunes y donde no hay claridad acerca de quién toma las decisiones".

De acuerdo a la candidata a jefa de Gobierno de la ciudad, "hay que mirar la vivienda como un derecho" y plantear desde el Estado "la necesidad de que todas las personas puedan tener una oportunidad de acceso a una vivienda digna aunque eso ocurra a más largo plazo". Según explicó, ello implica un Estado presente pero que "no solamente ejecute planes de vivienda para los que menos tienen" sino que un tema de particular atención debería ser, también, "toda la gama de problemáticas de la clase media [...] en los edificios".

Lubertino declaró que "es crítico lo que ha pasado durante la gestión de Macri con el tema de la vivienda". La legisladora manifestó que no sólo no se han ejecutado los presupuestos sino que "se ha sacado del presupuesto central la responsabilidad en la ejecución de la vivienda y se ha transferido a otros actores sin el control de la Legislatura".

Lubertino criticó la ley impulsado por la legisladora Adriana Montes (CC) [BPN Nº 425 del 26/01/11], aprobado en diciembre de 2010, mediante el cual el Banco Ciudad es garante de aquellas personas que deseen alquilar un inmueble. Según declaró "cuando uno hace las cuentas en función de los requisitos que se exigen, llega a la conclusión de que una persona con un ingreso menor a cinco mil pesos no puede acceder a esa garantía y alquilar" y "hay muchas personas que no perciben esos valores".

En base a eso, "yo diría que el primer eje tendría que estar puesto en resolver el problema de la vivienda".

El sueño de los justos

En diálogo con Pequeñas Noticias, Lagrange aseguró que "la reglamentación debía ser inmediata y nunca se hizo". El ingeniero argumentó que la no promulgación de la ley se debe a la "negligencia, ineptitud, hipocresía y cinismo que caracteriza al régimen socialista que nos gobierna". Y agregó que "aunque no lo puedo probar" tal situación puede deberse también a la presión ejercida por parte de la Cámara de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias de esa ciudad.

De acuerdo a Lagrange, el proyecto surgió porque en Rosario "los administradores hacen lo que quieren, sobrefacturan y se transforman en los dueños de los consorcios". Aseguró que este estado de cosas está apoyado por "algunos propietarios que siempre están con prebendas" y agregó que "algunos consejos de administración creen que tienen la potestad para conducir el funcionamiento de un consorcio y no debería ser así" ya que el consejo de administración "es meramente consultivo".

"Estamos en la lucha para lograr el dictamen favorable de este proyecto en Comisión de Gobierno tal como se hizo en Buenos Aires con el Registro Público de Administradores que funciona muy bien", concluyó.

APIPH filial Rosario es una entidad miembro de la Federación Argentina de Consorcios (FAC).  

El proyecto de Lagrage prevé dentro de sus 24 artículos la creación de un Registro Público de Administradores "que funcionará en el ámbito de la Oficina Municipal del Consumidor". Establece que deberán inscribirse para poder ejercer la actividad, todos los administradores "desempeñen o no en forma onerosa, habitual y profesional su gestión".

El artículo 12º establece que el administrador de un consorcio "sólo podrá ejercer esa tarea" y que no podrá ejercer "cualquier otra [...] ya sea en representación del edificio, en representación de un tercero contra el edificio o cualquier tipo de prestación de servicio profesional ya sea en forma gratuita u onerosa".

El proyecto prevé que, al igual que en la ciudad de Buenos Aires, los administradores deberán "llevar actualizado un libro de Registro de Firmas de los Copropietarios" que será exhibido al comienzo de cada asamblea. Asimismo, establece en su artículo 8º que deberá "depositar los fondos del consorcio en una cuenta bancaria a nombre del Consorcio de Propietarios, salvo disposición contraria de la asamblea de propietarios".

En cuanto a las declaraciones juradas que el administrador deberá presentar -a diferencia del RPA porteño-, el artículo 11º establece que "tendrán carácter de declaración jurada los comprobantes detallados de pago por obras realizadas que superen al momento de su ejecución un montón equivalente a 10 unidades JUS [...]". Agrega además "las copias de las actas de asamblea relativas a la rendición de cuentas" y el "detalle de los pagos efectuados en concepto de mantenimientos e inspecciones legamente obligatorios".

El artículo 14º del proyecto de reglamentación establece las penalidades a las que estará sujeto el administrador en caso de incumplimientos o infracciones a la norma. Prevé que los montos de las multas pueden fijarse en "ciento cincuenta pesos [como mínimo] y dos mil quinientos pesos [como máximo]", una suma muy inferior a las establecidas por las autoridades de la CABA. 

En caso de reincidencia el monto podrá fijarse entre "trecientos pesos [como mínimo] y cinco mil pesos [como máximo]". La norma aclara que será reincidente aquel administrador "que incurra en otra infracción de igual especie, dentro del período de un (1) año subsiguiente a que la sanción quedara firme".

Las faltas graves o más de una reincidencia podrán ser penadas con la exclusión del RPA.

El artículo 15º establece que "la autoridad de aplicación debe recepcionar las denuncias [...] o actuar de oficio cuando toma conocimiento de la posible comisión por parte de los administradores de actos contrarios a la Ordenanza". Luego de recepcionada la denuncia, y si la autoridad de aplicación encuentra mérito suficiente, "ordenará la instrucción del correspondiente sumario e imputará al denunciado".

El artículo 17º prevé que el infractor podrá formular su descargo "dentro del término de diez (10) días hábiles prorrogables cuando exista causa justificada".

Finalmente, el artículo 18º dispone que la autoridad de aplicación "citará a las partes [...] a una audiencia de conciliación". En caso de arribar a un acuerdo la causa será archivada y se dejará constancia en el legajo del administrador.

"No habrá superposición de roles"

[BPN-09/02/11] Martín Alegre, titular de la empresa Edificio Seguro Hoy, explicó que el profesional en seguridad e higiene que deba emitir el nuevo Certificado de Edificio Seguro –Disposición Nº 5.363- "va a verificar que se cumplan las ordenanzas tal como indica la ley" y "no va a controlar a otros profesionales". Por lo tanto, "no habrá superposición de roles".

Alegre explicó que "la prevención significa un gasto" y que por lo tanto la implementación del Certificado de Edificio Seguro "aumentará las expensas". Sin embargo, destacó que los costos "se verán reducidos a futuro porque disminuirán los siniestros".

Martín Alegre realizó esas declaraciones el pasado 28 de enero durante el programa radial Derecho de Piso –todos los viernes a las 19 horas por AM 1010 Onda Latina-.

Según lo manifestado por el titular de Edificio Seguro Hoy, "el profesional en seguridad e higiene tiene varios títulos" ya que puede ser, de acuerdo a lo expresado, un licenciado, un ingeniero con posgrado o un técnico. "Es aquel que está capacitado para hacer una observación", explicó. Sin embargo, subrayó que "quien avala la firma de los Certificados de Edificio Seguro es siempre un profesional de grado", ya sea un licenciado o un ingeniero.

"Los profesionales en seguridad e higiene no vamos a controlar en sí a quien emite, por ejemplo, el certificado de la Ley 257 [de fachadas y balcones] llámese un arquitecto o un ingeniero", declaró Alegre. Y agregó: "nosotros no estamos para controlar a otro profesional". Destacó además que "no hay una contraposición de roles porque obviamente un licenciado en seguridad e higiene no está capacitado técnicamente para determinar si la estructura de un balcón está bien o mal".

Aclaró además que el profesional en seguridad e higiene simplemente controlará que se cumpla lo consignado en la Disposición Nº 5.363.

En relación al posible encarecimiento de las expensas producto del nuevo Certificado de Edificio Seguro, Alegre aclaró que "sí van a aumentar, porque ésta es una actividad privada y rentada". Sin embargo, resaltó que "a futuro va a ser un beneficio" ya que consideró que "va a aumentar el valor de la propiedad" de los edificios al poseer el Certificado y redundará en beneficios para los habitantes del consorcio "al tener una propiedad donde se sientan realmente seguros". Alegre agregó además que "los costos se verán reducidos a futuro porque disminuirán los siniestros"

"La prevención en todos los ámbitos, sea nacional o provincial, en el ámbito de los empleadores o de las ART, tiene un costo que tal vez nadie quiere asumir demasiado", concluyó.

Según informó el titular de Edificio Seguro Hoy, "el primer paso es una inspección al edificio". Una vez concluida, el profesional establecerá si se cumplen –o no- las ordenanzas y decretos que se han emitido.

"Luego, evaluará si el edificio es seguro o no y si lo es emitirá el certificado", explicó. En caso de que el edificio no cumpla con lo establecido en la disposición, el profesional planteará las observaciones que crea pertinentes.

Alegre destacó que si el informe emitido por el certificador establece la inexistencia de, por ejemplo, dotación de extintores y ocurre un siniestro, "la responsabilidad será de la empresa proveedora de matafuegos y del administrador que es quien la contrató".

Alegre manifestó que lo fundamental cuando llega el profesional en seguridad e higiene a realizar la inspección, ya sea en el edificio o en la administración, es presentar "la papelería" tanto de los proveedores que se contrataron, como de los servicios que se efectuaron para cumplir con las ordenanzas.

Por último, agregó que, con respecto a la inspección práctica, es importante que el edificio cuente con todo lo consignado en la Disposición Nº 5.363. [BPN Nº 422 del 22/12/2010 "El control del profesional"].

El SECLITO vs. el SECLO

[BPN-09/01/11] La Dra. María Cristina Carrera, especialista en derecho laboral, aseguró que con la implementación del Servicio de Conciliación Optativo (SECLITO) "se va a cortar el grado de imparcialidad que existe" en el Servicio de Conciliación Obligatoria del Ministerio de Trabajo (SECLO). Agregó además que en ese nuevo espacio "como copropietaria no estoy representada".

Con respecto a la implementación del Certificado de Edificio Seguro, la Dra. Carrera manifestó, el pasado 28 de enero durante el programa radial Derecho de Piso –todos los viernes a las 19 por AM 1010 Onda Latina-, que "quizás esto sea el resultado de la no capacitación de los administradores". Durante la entrevista explicó también el concepto actual de "trabajo decente" y declaró que el término "se ha extendido a la salud y a la seguridad del trabajador".

Al concluir, la abogada desmintió que exista "una industria del juicio" y aseguró que "se quiere instalar esa idea porque responde a intereses específicos".

El Servicio de Conciliación Optativo fue dispuesto en el último Convenio Colectivo de Trabajo firmado en junio de 2010 por las tres entidades de administradores que participan en paritarias y el sindicato que nuclea a los trabajadores de edificio.

Según declaró la Dra. Carrera, el SECLITO "va a cortar el grado de imparcialidad [del SECLO] porque los conciliadores van a ser nombrados por la entidad gremial". Con respecto a este punto, la letrada subrayó que "la pequeña garantía que tenemos los profesionales cuando vamos a las audiencias del SECLO es la imparcialidad, que es obligatoria para el conciliador laboral".

De acuerdo a Carrera, "el sindicato [por el SUTERH] en este momento tiene el poder porque no tiene otro con quien discutir" y agregó que "no hay negociación posible cuando no tengo otro con el cual poder hablar de intereses comunes y contrapuestos". Al respecto, preguntó "¿cuáles son los intereses contrapuestos de los administradores con el SUTERH?".

La abogada destacó además que "como copropietaria no estoy representada" dentro del SECLITO ya que el mismo se pondrá en práctica con los cuatro miembros paritarios: tres por la parte patronal –UADI, CAPHyAI y AIERH – y uno en representación de los trabajadores –FATERyH-.

En relación al Certificado de Edificio Seguro, la Dra. Carrera manifestó que "quizás sea el resultado de la falta de capacitación" de los administradores ya que "antes de la palabra prevenir está la palabra conocer" y agregó que "todo el tiempo se crean normas pero está faltando algo: el conocimiento". Subrayó además que "la capacitación [en todos los niveles] es fundamental".

"Si bien esto ya está concretado, va a causar revuelo en cuanto al aumento de expensas porque se viene otro incremento para los encargados y todos sabemos lo difícil que está siendo pagarlas", declaró Carrera.

A lo largo del programa Derecho Piso, la Dra. Carrera explicó el concepto de "trabajo decente" en la actualidad y manifestó que "el término se ha extendido hoy a la salud y a la seguridad del trabajador".

De acuerdo a la abogada, a diferencia de los años 60 hoy existe "una Cámara del Trabajo que está teniendo una actitud protectora y le está dando al derecho del trabajo su esencia". Según manifestó, la finalidad que tiene el derecho del trabajo es "proteger la parte más débil que [...] no puede negociar nada".

Si bien destacó los avances en la materia, Carrera resaltó que la legislación vigente permite que el empleador "tenga a alguien 15 años y cuando no le sirva más le pague la indemnización y lo deje en calle". Como contrapartida citó el caso de la legislación italiana, "en la cual el trabajador no puede ser despedido sin causa".

Según lo manifestado, a mediados de enero se firmó el Decreto Nº 75 mediante el cual se declara al año 2011 como el "Año del Trabajo Decente, la Salud y Seguridad de los Trabajadores". El concepto fundamental del proyecto es, de acuerdo a Carrera, que el trabajo es fuente de dignidad, estabilidad familiar y paz en la comunidad <ver nota relacionada>. 

El decreto establece que el Poder Ejecutivo auspiciará seminarios, conferencias y programas educativos para la difusión del concepto de trabajo decente y que el Ministerio de Trabajo, a través de la Superintedencia de Riesgos del Trabajo, establecerá y priorizará actividades educativas.

Al concluir, la Dra. Carrera desmitificó que exista una "industria del juicio" y explicó que lo que sí existen son "trabajadores que tienen accidentes y que reclaman a la ART reparaciones que van más allá de lo económico". Según manifestó, "se quiere instalar esta idea de la industria del juicio que responde a intereses específicos".

"Cuando se está hablando de la industria del juicio, se está diciendo que se fabrican juicios", explicó y agregó que "no dudo que pueda haber algún colega que alguna vez instó a algún trabajador a hacer juicio aún cuando no tuviera el derecho total y absoluto para hacerlo, pero hablar de la industria del juicio es algo muy grave".

En marzo se inauguran las actividades consorciales

[BPN-09/02/11] Graciela Ochoa, presidenta del Centro Cultural Amigos de Eladia Blázquez y de la Asociación Espacio Barrial y Cultural en la Ciudad de los Vecinos de Buenos Aires, adelantó que a partir de marzo dará comienzo al proyecto de asesoría gratuita a los consorcios que funcionará en su sede sita en la Av. Santa Fe 5.362.

El pasado 4 de febrero Ochoa aseguró, durante el programa radial Derecho de Piso –todos los viernes a las 19 hs. por AM 1010 Onda Latina-, que el proyecto nació "a raíz del pedido de la gente" y agregó que "fuimos analizando distintas problemáticas que los vecinos traían [al Centro Cultural]". A modo de ejemplo, se refirió a "las rajaduras en las estructuras de algunos consorcios que fueron generándose como consecuencia de construcciones linderas".

Según declaró, "empezamos a funcionar como un mini Centro de Gestión y Participación (CGP) y hoy tenemos una abogada que se ocupa específicamente de la problemática de consorcios". De acuerdo a Ochoa, si bien el proyecto busca asesorar a los consorcistas "queremos hacerles entender que los problemas van a tener solución si las personas participan".

"Nuestra misión es que el vecino común arme proyectos y que éstos sean viables a través del Centro Cultural", explicó y agregó que "además de asesoramiento es importante fomentar la participación del ciudadano que muchas veces quiere todo resuelto por un tercero y no por él".

Graciela estuvo acompañada durante el programa radial por Marcos Perernau, profesor de teatro, quien anunció que a partir de marzo comienzan los talleres gratuitos destinados a jóvenes. "La idea a futuro es poder presentar obras de teatro de los alumnos", adelantó.

Durante la entrevista realizada en Derecho de Piso, Graciela Ochoa explicó la situación habitacional que viven muchas familias de Palermo. Si bien es un barrio considerado de clase media alta hay "mucha gente que vive en hoteles y –en algunos casos- familias de siete integrantes que habitan una misma habitación". Según manifestó la presidenta del Centro Cultural "por esa habitación se paga alrededor de dos mil pesos y son lugares donde la limpieza no existe". Agregó además que, más allá de las altas sumas abonadas por las familias, "el baño y la cocina son compartidos".

Tales condiciones de hacinamiento y precariedad responden, de acuerdo a Ochoa, a que las familias "no tienen acceso a una garantía para poder alquilar y además la mayoría trabaja en negro", con lo cual "si no tienen un recibo de sueldo no pueden adquirir una vivienda".

"Si el vecino que vive en el hotel va al Centro a pedir ayuda nosotros tratamos de mandarlo a la Defensoría del Pueblo o de accionar a través de los abogados para que sean mediadores entre el vecino y el dueño del hotel", explicó Ochoa.

El problema es, de acuerdo a sus declaraciones, que "el sistema habitacional está colapsado y los dueños de los hoteles juegan con esa necesidad".

De acuerdo a Graciela, el barrio de Palermo presenta también problemas con respecto a la iluminación y el estado de las veredas.

Según manifestó "hacemos reuniones vecinales porque existe una problemática que viene desde hace mucho tiempo: el viaducto Carranza a la noche es una boca de lobo porque no está iluminado y no hay presencia policial".

Al respecto, Ochoa declaró que "la Policía Metropolitana no nos está cuidando. Está parada haciendo otras tareas pero en el viaducto no la vemos".

En relación a las veredas, Graciela contó que si bien se pudieron solucionar algunos problemas, "tuvimos que empezar a poner monedas entre los vecinos para arreglar nosotros la vereda que tenemos frente al Centro". Según explicó, "en su momento presentamos una nota al CGP pero nos contestaron que por estar [el Centro Cultural] en terreno nacional, ellos no podían hacerse cargo". "El domingo pasado terminamos de hacer la vereda con la plata que recaudamos de un evento organizado en conjunto con los vecinos", aclaró. Cabe aclarar que Graciela Ochoa posee el uso y custodia del inmueble donde funciona el Centro. 

"Yo soñaba con tener un espacio para trabajar porque creo que la mejor manera de aportar a una sociedad es abriendo las mentes", concluyó.

Reempadronamiento: la última oportunidad

Gabriela Pilar Saldivia, coordinadora del RPA, aconsejó a los administradores que regularicen su situación antes de marzo ya que durante febrero la repartición gubernamental presenta escaso movimiento de público. Es de destacar que la publicación del listado les da una nueva oportunidad –sin sufrir consecuencias- a los administradores para cumplir con la obligación dado que el reempadronamiente vence el 31 de marzo.

De acuerdo a lo informado, aquellos administradores que no regularicen la situación no podrán obtener el certificado de matrícula renovado para poder ejercer la actividad.

La irregularidad más observada dentro del listado publicado por el RPA se relaciona con el curso de administración exigido por la nueva Ley 941. Del 79,7% de los administradores en falta con respecto al curso habilitante, un 57,6% no lo han aprobado y un 22% no presentaron la constancia que certifique su aprobación.

Del listado se desprende que un 5,1% de los administradores no presentaron el Anexo II previsto en la Disposición Nº 3.205 mediante la cual se implementó el reempadronamiento obligatorio. Dicho anexo es una planilla de cinco solapas en las que deberá consignarse información relativa a seguros, libros, Ley 257, limpieza y desinfección de tanques y protección contra incendio.

Un 4% de los administradores no presentaron las declaraciones juradas exigidas. Cabe mencionar que aquellos administradores profesionales que presenten las DDJJ correspondientes a los años 2008 y 2009 quedarán exentos de pena en caso de no haberlas presentado en años anteriores.

Del total de administradores, un 4% corresponde también a quienes proveyeron la información en soportes ópticos (CD-ROM) defectuosos.

Finalmente, un 1,7% de la información presentada carece de algún tipo de documentación, tal como el Certificado de Reincidencia y Juicios Universales.

Cabe destacar que dentro del listado se observan situaciones mixtas. Por ejemplo, varios administradores no presentaron la documentación y el soporte óptico es, además, defectuoso.

Estado de alerta

[BPN-09/02/11] La Cámara Argentina de Propiedad horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) aseguró, mediante un comunicado firmado por el Consejo Directivo, que se mantiene "en alerta" ante el "encarecimiento de expensas" producto de la implementación de la Ley 3.254, también llamada Ley Abrevaya.

Los representantes de la entidad manifestaron que "la Cámara que representamos se ha puesto a disposición de los legisladores". Tal ofrecimiento responde a la intención de "colaborar en la confección de un proyecto de ley nacional que permita [...] corregir los gravosos efectos distorsivos de la Ley 3.254".

De acuerdo a lo declarado por el Consejo Directivo, la Ley 3.254 –modificatoria de la Ley 941 Registro Público de Administradores- nació "del oportunismo político pero sin el debido análisis y consulta a los actores del sector" y agregó que "ahora todos los consorcistas de la ciudad de Buenos Aires están sufriendo las consecuencias".

Según CAPHyAI, la implementación de la Ley 3.254 "ha disparado los costos de los consorcios" e "interfiere en las relaciones entre propietarios y administradores".

La entidad consideró además que la norma "ha creado dificultades económicas" ya que, según declararon, "obliga a contraer nuevos e inverosímiles seguros y costosas contrataciones con empresas ‘registradas’". Y agregaron que impone "cataratas de nuevas obligaciones burocráticas".

"Elijo a Filmus"

[BPN-09/02/11] Víctor Santa María, líder del Sindicato Único de Trabajadores de Edificio Renta y Horizontal (SUTERH), expresó su apoyo a la postulación como jefe de Gobierno porteño de Daniel Filmus (FpV).

Según Santa María, "Daniel tiene antecedentes de gestión reconocidos por todos". Al respecto, reivindicó su paso por el Ministerio de Educación. Resaltó además "su apuesta fuerte a lograr una Ley de Glaciares consensuada" y su "conocimiento del PJ porteño" al haber sido vicepresidente del partido.

Días atrás, el líder del sindicato que nuclea a los encargados de edificio participó de un encuentro del Movimiento Evita en el restaurante El General, durante el que dirigentes del PJ porteño y funcionarios kirchneristas manifestaron su apoyo a la candidatura de Daniel Filmus.

Lo que enero se llevó

[BPN-09/02/11] Para la redacción de Pequeñas Noticias,  el hecho más importante del mes de enero fue la acción promovida por el Colegio de Ingeniería Civil (CPIC) contra el Certificado de Edificio Seguro impuesto por Defensa al Consumidor.

Del resultado de esta primera presentación por parte del Colegio dependerán no sólo los posibles incrementos a las expensas derivados de la implementación del Certificado de Edificio Seguro, sino también las condiciones de seguridad e higiene de las que debe gozar el trabajador de edificio. Y, fundamentalmente, se pondrá en consideración la importancia de la seguridad dentro de los consorcios como un bien público y un derecho de todos sus habitantes.

Del 1º al 31 de enero, el sitio de Pequeñas Noticias –según estadísticas del Google Analytics- tuvo 20.130 usuarios que realizaron 22.936 visitas en las cuales se consultaron 41.261 páginas del sitio. Si bien enero es un mes de vacaciones, las visitas diarias en días hábiles al sitio rondaron en mil.

Este mes, del total de visitas que se realizaron 12.002 corresponden a Buenos Aires. Le sigue Rosario con 809, Córdoba con 727, Isidro Casanova con 686, Mar del Plata con 519, Lomas de Zamora con 391, San Isidro con 358, San Miguel de Tucumán con 358, Mendoza con 302 y La Plata con 295.

Al cierre de esta edición Pequeñas Noticias tuvo picos máximos de 26 usuarios en línea al mismo tiempo el día lunes 10. En tanto, el miércoles 5 y el martes 18 Pequeñas Noticias registró picos máximos de 24 usuarios en línea al mismo tiempo.

[IPS-2/2/11] Desde el 1º de febrero los contribuyentes de SICOL pagan sus obligaciones vía web, con el aplicativo SetiPago. Se establecieron excepciones a su uso.

Las declaraciones juradas de ingresos brutos de los contribuyentes de SICOL se abonan vía Internet, mediante el sistema SetiPago, según lo dispuso el fisco de la Ciudad a través de la Res. AGIP 692/10. Esta medida ya se encuentra en vigencia desde el 1/2/11.

Sin embargo, se establecieron excepciones a esta obligación y para los casos de contribuyentes que se encuentran impedidos de acceder al uso del Volante Electrónico de Pago –VEP– se aprobó el aplicativo "Boleta de pago de DD.JJ. – SICOL".

El mencionado aplicativo genera un volante para el pago para presentar ante los organismos recaudadores.

Las excepciones que se establecieron al uso del sistema SetiPago corresponden a los casos de inicio de actividades, pago de intereses resarcitorios, saldos de DDJJ y contribuyentes que no puedan operar con cuentas corrientes bancarias.

La novedad se dio a conocer a través de la Res AGIP 40/11, publicada en el Boletín Oficial de la Ciudad el 1/2/11.

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[*] Integrante de la redacción de IPS

El carácter protectorio de las leyes del trabajo ha sido la respuesta a luchas obreras que tantas vidas han costado (no olvidemos por qué festejamos el 1º de mayo). Esa lucha también se materializa a través de exigencias de justicia al ser víctimas de la inseguridad y esta vez la palabra adquiere su verdadera relevancia.

En nuestro país mueren 24 personas por día por accidentes de trabajo. La cifra surge exclusivamente de aquellos trabajadores "en blanco" (informe emitido por el Trabajo y Seguridad Social de la Prov. de Santa Fe, Dr. Carlos Aníbal Rodríguez en la Séptima Semana Argentina de Salud y Seguridad en el Trabajo del día 1ª de mayo 2010).

Así, ante el atropello del principal de los derechos como es la vida los trabajadores ante la indemnización tarifada establecida en La Ley de Riesgos de Trabajo han iniciado juicios con sentencias que reparan no sólo el daño físico, sino que, al tener sobre el hombre una mirada integral, repara los daños psicobiológicos que ocasiona el accidente sobre el cuerpo y la psiquis. La legislación no ha sido modificada todavía pero estos fallos concordantes impulsan proyectos legislativos y crean precedentes jurisprudenciales que al ser citados en las demandas obligan a los jueces a efectuar un tratamiento especial del caso en cuestión.

De allí que hablar de la industria del juicio es una falacia que responde a intereses que no son propios ni de los trabajadores ni de sus representantes. Resulta impensable que a un ser humano se ampute un miembro de su cuerpo para cobrar una indemnización.

Cuando un trabajador inicia una acción judicial sabe su costo, tiempo, desgaste personal, tener que convocar a sus compañeros como testigos (con el riesgo que ello les conlleva) y muchas veces ingresar en una lista negra que le dificulta obtener un nuevo trabajo, pero también sabe que estos fallos no solo amplían el listado de enfermedades profesionales sino que el resarcimiento del daño, y esto que se está dando en todo nuestro país, produce cambios y permite fundar los reclamos.

De allí que doy mi bienvenida al Dto. 75/2011 de fecha 27 de enero 2011 mediante el que declara:

"2011 AÑO DEL TRABAJO DECENTE, LA SALUD Y SEGURIDAD DE LOS TRABAJADORES " y que a continuación se transcribe:

Artículo 1º — Declarase "Año del Trabajo Decente, la Salud y Seguridad de los Trabajadores" al Año 2011.

Artículo 2º — Dispónese que durante el Año 2011, toda la papelería oficial a utilizar en la ADMINISTRACION PUBLICA NACIONAL, centralizada y descentralizada, así como en los Entes autárquicos dependientes de ésta, deberá llevar en el margen superior derecho, un sello con la Leyenda "2011 - Año del Trabajo Decente, la Salud y Seguridad de los Trabajadores".

Artículo 3º — En orden a lo establecido en el artículo 1º del presente, el PODER EJECUTIVO NACIONAL auspiciará las actividades, jornadas, seminarios, conferencias, y programas educativos que contribuyan a la difusión en el país del concepto de trabajo decente y de la prevención de los riesgos del trabajo, pilares sobre los que se asienta la Salud y Seguridad de los trabajadores.

Artículo 4º — Instrúyese a las dependencias de la ADMINISTRACION PUBLICA NACIONAL con competencia en la materia, y especialmente al MINISTERIO DE TRABAJO, EMPLEO Y SEGURIDAD SOCIAL para que a través de la SUPERINTENDENCIA DE RIESGOS DEL TRABAJO (S.R.T.), entidad con competencia específica en la materia, procedan a priorizar la promoción de las actividades previstas en el artículo 3º del presente, en el cumplimiento de sus objetivos para el Año 2011.

Artículo 5º — Invítase a los Gobiernos Provinciales y al de la CIUDAD AUTONOMA DE BUENOS AIRES a adherir al presente decreto.

Artículo 6º — Comuníquese, publíquese, dése a la Dirección Nacional del Registro Oficial y archívese.

Correo de Opinión

Física cuántica en chino mandarín por el Sr. Miguel Angel Fernandez

Estimado Claudio:

O me estoy poniendo viejo o no entiendo nada sobre el comportamiento de los propietarios dentro y fuera de las asambleas y me pregunto en qué estaremos fallando los que pretendemos ser sus voceros.

Si merece publicarse esta nota, hágalo. Sino quedará como mi catarsis mañanera.

Pareciera que a muchos propietarios les produce un placer inenarrable que los administradores les infrinjan cualquier clase de atropellos y abusos.

Esto viene a cuento porque, no una sino varias veces, nos ha sucedido que cuando APROPHMAR concurre a asambleas (solicitadas) muchos de los asistentes nos ven como potenciales enemigos a la sola mención de nuestra presencia.

Lo que nos sucedió en la última de éstas es emblemático: se plantea lo importante que es para el consorcio que la cuenta en el Banco esté a nombre del mismo y no de la administradora; que no puede la administradora tener más de $14.000 rubrado: posibles deudores (montos intocables), que en todo caso debería ser: fondo de reserva; que no puede seguir en funciones una encargada con casi 80 años por la posibilidad de un accidente y sus consecuencia; que el consejo de propietarios debe ser un contralor del quehacer de la administración y no sus fieles esbirros, etc. Cabe mencionar que era un grupo de clase media que aunque más no sea ha leído la guía telefónica y muchos de ellos hacen malabares para pagar las expensas. 

Le cuento de otro administrador que aquí, en Mar del Plata, ha instalado cámaras de seguridad en todos los pasillos del edificio, amén de llaves magnéticas.

Algunos propietarios nos han comentado el sobre facturado costo de todo esto. 

Como si esto fuera poco me encuentro con una amiga jueza federal a quien comenté mis experiencias consorciales en las asambleas y me dijo: "dejá que te cuente las mias, así lloramos juntos". En la última asamblea de su consorcio les expuso a los presentes lo desproporcionado de las expensas teniendo en cuenta los porcentuales, gastos fijos, amén de la legislación laboral vigente, etc. Visto la reacción de los propietarios y la votación final, terminó preguntándose si les había estado hablando de física cuántica en chino mandarín. No quiero citar el pánico que muchos propietarios le tienen al administrador como si este fuera un Dios maligno que puede infringirles cualquier castigo cuando, eufemismo más o menos, es nuestro empleado y pagamos sus honorarios.

Si supiéramos defender nuestros derechos junto a nuestros vecinos nada de esto sucedería. 

En cuanto a las asociaciones de administradores que dicen representar a los propietarios, CAPHyAI, AIERH y UADI en los Convenios Colectivos de Trabajo del SUTERyH, nos manifiesta la señora Alicia Giménez de la Unión de Consorcistas de la República Argentina, que el señor Presidente de la Corte Suprema de Justicia, Dr. Lorenzeti y otros juristas de renombre sostienen que el Art. 1.881 del Código Civil y la Ley Nº 13.512 sólo autoriza a los administradores a los actos meramente administrativos. 

Que todo ésto le fué transmitido al señor Ministro de Trabajo que sabe perfectamente que las paritarias, tal como las convoca, son ilegales e ilegítimas y sin embargo las homologa y que también se cursó nota a la
Organización Internacional del Trabajo en Ginebra, con resultado negativo.

APROPHMAR ha envíado mails a otras asociaciones y una de ellas nos ha contestado que: "hace tiempo se ha instalado la idea de que los consorcios son para las corporaciones, incluído el Estado. Una especie de coto de caza". Y que "entre los colegios profesionales (abogados, contadores, agrupaciones políticas y gremiales) se las arreglan para repartirse el botín siendo los consorcios simples vecindades. Lamentablemente los consorcios son tratados como empresas, aunque carezcan de objeto social, inversión y rentabilidad. Lo hemos dicho a los medios, elaborado varios proyectos de ley, entrevistado a legisladores de todas las bancadas, etc.."

APROPHMAR sugiere que podríamos empezar por cortar calles y hacer un pequeño escandalete para que los medios nos "descubran" pero tropezamos con mucha clase media que no estaría de acuerdo porque "podría perder sus anillos".

También las asociaciones que decimos representar a los propietarios deberíamos instalar en Internet aquellas administraciones llevadas a juicio por malversación de fondos y otro ítem, como por ejemplo: ¿Es eficiente quien administra tu consorcio?. Esto no es convertirnos en buchones sino es para que los propietarios sepamos quién es quien. 

Asimismo, deberíamos dejar a un lado el individualismo y pensar que lo que le pasa al vecino mañana me puede pasar a mí y que una reforma de la Ley Nº 13.512 no va cambiar las cosas si nosotros no cambiamos de actitud.

No obstante y pese a todo seguimos pensando como Julio Cortázar: "no todo está perdido cuando podemos decir que no todo está perdido".

Una suplencia en otro edificio

Necesitamos saber si el encargado del edificio (con vivienda y antigüedad de más de tres años) puede realizar una suplencia en otro edificio en el horario de 12:00 a 17:00 hs (horario de descanso de la tarde) sin autorización expresa del consorcio.

Agradeceremos mucho su orientación al respecto.

Javier

(3/2/2011)

Estimado Javier:

En relación a su consulta es necesario determinar si el edificio tiene menos de 25 unidades (Art. 7 Inc. f) del CCT 589 /10). En este supuesto el edificio contará con un encargado no permanente por lo que éste está facultado de usar el tiempo no laboral a su exclusivo criterio.

En cuanto a un edificio en el que haya un encargado permanente y un ayudante permanente, el Convenio Colectivo establece en su Art. 23 Inc. 1) que el encargado permanente está obligado a pernoctar en el mismo.

Asimismo, no explicita la situación del personal que trabaje en el horario de descanso diurno que es el caso aquí planteado.

Es así entonces que el propio Convenio no determina la obligatoriedad del descanso por lo que tampoco dice nada con relación al uso del tiempo del mismo.

Entiendo que si las suplencias que realiza el encargado en su horario de descanso no afectan, y aquí hay que hablar de daño, al consorcio puede este trabajador emplear su tiempo en efectuar suplencias sin autorización del consorcio.

Esperando haber respondido a su inquietud la saluda cordialmente.

María Cristina Carrera

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La Dra. María Cristina Carrera es abogada especialista en derecho laboral y para cualquier consulta se le puede escribir a dramccarrera@yahoo.com.ar o llamarla al teléfono (15)5466-9921.

Las facturas de los gastos
Hola, en virtud de tener que renunciar como administrador en el edificio (en el que llevo 17 años ejerciendo esa tarea), desearía saber si debo guardar todas las facturas de gastos efectuados o si existe un tiempo establecido para esto.

Muchas gracias.

Oscar

(28/1/2011)

Estimado Oscar:

El administrador es mandatario del consorcio y conserva la documentación mientras ejerce su mandato, pero al finalizar éste debe entregarla a su propietario que es el consorcio. Lo usual es entregarla al nuevo administrador designado.

No aclarás si se trata de un edificio de la ciudad de Buenos Aires o no, pero en caso de serlo debés tener en cuenta el Art. 9º inciso k) de la Ley 3.254 que dice: "en caso de renuncia, cese o remoción, debe poner a disposición del consorcio, dentro de los diez (10) días, los libros y documentación relativos a su administración y al consorcio, no pudiendo ejercer en ningún caso, la retención de los mismos".

En caso de que por algún motivo prefieras guardar alguna documentación, te sugiero hacer fotocopia de la misma previo a su entrega lo cual deberá ser a tu cargo.

Espero haberte ayudado

Viviana Grinberg

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La Contadora Publica Viviana Grinberg es especialista en Propiedad Horizontal y se desempeña en la práctica privada realizando  auditorías de expensas, seguimientos anuales y controles de gestión. Para cualquier consulta se le puede escribir un e-mail a vgrinberg@arnet.com.ar o llamarla a los teléfonos 4553-6094 ó 4552-9692.

Seguro de Vida y Formulario 931

Para redactar la nota del boletín anterior y como lo expresamos allí, "consultamos al Sr. Diego Camperi de Interacción ART quien nos dedicó todo el tiempo necesario para quitarnos las dudas que no eran pocas. Antes que nada nos explicó que la prima se deberá comenzar a abonar con el F.931 cuando deje de tener vigencia la actual póliza del seguro".

Con respecto a tildar o no en los "Datos del Empleador" lo único que genera es la posibilidad de tildar luego en los datos del empleado y en poner los $12 de la renovación de la póliza.

De todas formas lo más importante es que se abone el dinero correspondiente cuando se tenga que abonar. Para esto –y para que no queden dudas al respecto- lo más apropiado es quitarte la duda con tu productor de seguros y chequear con la póliza en la mano la vigencia de la misma y a partir de qué mes tenés que comenzar a hacer el pago junto con las cargas sociales en el Formulario 931.

Encargado pronto a jubilarse

Indemnización sin justa causa

Estimada Norma, que el trabajador sea Jornalizado no cambia lo que se le debe liquidar. Aquí va la lista:

Un saludo grande.

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