Acción contra el Certificado de Edificio Seguro

[BPN-26/01/11] El 22 de diciembre de 2010 el Consejo Profesional de Ingeniería Civil (CPIC) presentó un "Recurso de Reconsideración con Jerárquico en Subsidio" contra la Disposición Nº 5.363, que creó el Certificado de Edificio Seguro. Según el CPIC algunos artículos de la norma son inconstitucionales y están viciados de nulidad.

En diálogo con Pequeñas Noticias, el Ing. Victorio Santiago Díaz, gerente de la entidad, declaró que son cuatro los argumentos centrales que motivaron la presentación del recurso: la falta de competencia del órgano que dictó la disposición, la contradicción existente en el seno de la medida dictada por el Dr. Juan Manuel Gallo –director general de Defensa y Protección al Consumidor-, la afectación a la igualdad y al derecho a trabajar y la "confusión" que existe en lo que a títulos en seguridad e higiene se refiere.

El artículo más controvertido de la disposición dictada por el Director de Defensa y Protección al Consumidor es el número 2 que expresa que sólo "los Licenciados e Ingenieros y Técnicos con posgrado en Higiene y Seguridad pueden efectuar la Certificación del Edificio Seguro". [BPN Nº 422 del 22/12/2010 "El control del profesional" y "El Libro de Control de Seguridad Edilicia"]

Con respecto a este punto, el Ing. Díaz aseguró que "el Dr. Gallo no puede habilitar a nadie para que realice determinadas tareas" ya que, según explicó, "la Ley de Educación Superior a través de todo un sistema existente y vigente determina quiénes son las autoridades que pueden fijar las incumbencias o alcances reservados de los títulos de los profesionales".

De acuerdo a Díaz existe dentro de la norma dictada por Gallo una serie de "contradicciones" entre los artículo 3º, 6º y 7º. Según declaró el gerente de la entidad, el profesional en seguridad e higiene no sólo emitirá un certificado, sino que "deberá controlar el estado del edificio y proponer correcciones". Al respecto, manifestó que si debe realizar esas tareas "necesariamente tiene que saber lo que está haciendo y tener incumbencias para hacerlo".

El gerente de CPIC explicó que "los cursos de posgrado no dan incumbencias" y ejemplificó sus dichos de la siguiente manera: "supongamos que un ingeniero electromecánico posee un posgrado en seguridad e higiene, es ingeniero y tiene el posgrado pero no puede hacer la Ley 257 [de fachadas y balcones]". Ello responde a que, de acuerdo a Díaz, "para tener competencia en esa ley hay que conocer de estructuras y poseer una serie de técnicas que estos profesionales no tienen".

Según declaró el Ing. Díaz a Pequeñas Noticias, la disposición emanada desde Defensa al Consumidor "afecta la igualdad y el derecho a trabajar". De acuerdo a sus dichos, "se determina que sólo los ingenieros con título de posgrado en higiene y seguridad pueden realizar la certificación, más no así los ingenieros que no poseen ese posgrado".

El recurso presentado por CPIC sostiene, según lo manifestado por Díaz, que la norma "no respeta las igualdades de los profesionales que tiene las mismas incumbencias y el mismo título de base".

El cuarto argumento esgrimido por CPIC está relacionado, de acuerdo a Díaz, con "la confusión que existe al hablar de títulos en seguridad e higiene". Según explicó, el Consejo realizó un relevamiento de todas las universidades nacionales que dictan esa carrera y fue presentado en el marco del recurso.

Cutuli apoya el Certificado de Edificio Seguro

[BPN-26/01/11] El Lic. Alfredo Cutuli, presidente del Instituto Argentino de Seguridad (IAS), declaró que la Disposición Nº 5.363 mediante la cual se creó el Certificado de Edificio Seguro –dictada por el Director General de Defensa y Protección al Consumidor- "es correcta" ya que "cada profesional o técnico hace lo suyo. Por ejemplo, quien se encarga del ascensor lo controla, pero no controla nada más".

En diálogo con Pequeñas Noticias,  Cutuli explicó que "nadie es un certificador real de que el edificio es seguro y el consorcio es la suma de todo". Aclaró además que "los ingenieros deben realizar un curso de posgrado que los habilite en materia de seguridad e higiene".

De acuerdo al Presidente del IAS, la nueva obligación "no va a interferir en absoluto en el ejercicio de las profesiones que ya actúan dentro de los consorcios" y explicó que "es una certificación que une todas las partes en un formulario que cada seis meses dice si se está cumpliendo –o no- con la reglamentación vigente".

Según explicó, el profesional en seguridad e higiene que contrate el consorcio "no controlará al resto de las disciplinas, al contrario, cada uno seguirá firmando lo suyo". El presidente de IAS expresó que si bien el profesional controlará si se han cumplido las reglamentaciones vigentes, "si mañana se cae un balcón y lo certificó ese responsable, tanto él como el arquitecto serán sancionados".

Cutuli se mostró conforme con la disposición aunque manifestó que "hubiera sido más efectivo pedirle a los administradores -dado que tienen que controlar el edificio- que contraten un responsable en seguridad e higiene para verificar el estado de todo el consorcio". Resaltó además que los consorcios son establecimientos porque la Ley de Higiene y Seguridad establece que "cada lugar de trabajo que posea aunque sea un trabajador se llama establecimiento". Y agregó que, siguiendo esa línea argumental, "deberían haber tenido siempre un responsable en seguridad e higiene".

Caso juzgado y cerrado

[BPN-26/01/11] El Dr. Jorge Martín Irigoyen, abogado patrocinante de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI), desmintió en forma categórica que la AFIP pueda obligar a los administradores a que informen acerca de aquellos propietarios que abonen más de 3.600 pesos de expensas semestrales, tal como había sido dispuesto en las Resoluciones Nº 2.159 y 2.207.

En diálogo con Pequeñas Noticias, el Dr. Irigoyen explicó que la sentencia dictada por la Corte Suprema de Justicia de la Nación (CSJ) en octubre de 2010 contra las resoluciones arriba mencionadas, "está firme" y que "es caso juzgado y cerrado".

Al respecto, explicó que "AFIP debe acatar lo que dictó la Corte Suprema" y que en caso de que un administrador sea obligado a presentar la información puede argumentar que "en virtud del fallo contrario a las resoluciones, la obligación no será cumplida".

Según declaró, "al Estado nunca le gusta que el Poder Judicial le imponga reglas" y lo que debería haber hecho es, al sentenciarse en contra de las resoluciones, "plantear su derogación a través del Poder Ejecutivo".

Al concluir, el letrado expresó que "si la AFIP quisiera insistir sobre el tema tendría que sacar una nueva disposición" y explicó que en ese caso "se puede tomar este fallo como antecedente para pelear contra esa posible nueva medida".

El fallo dictado por la Corte Suprema de Justicia de la Nación contra las resoluciones arriba mencionadas, se produjo luego de tres años de batalla legal. En abril de 2007 el Dr. Martín Irigoyen presentó, en calidad de abogado patrocinante de la CAPHyAI, un recurso de amparo al considerar que la obligación impuesta por la AFIP era "desmedida, inconstitucional y de imposible cumplimiento".

Los aumentos estarían entre el 20 y el 35%

[BPN-26/01/11] Hugo Moyano, secretario general de la Confederación General del Trabajo (CGT), sugirió que las mejoras salariales deberían estar en torno al 20 por ciento y reclamó a los empresarios que "tengan responsabilidad en el aumento de precios" de los alimentos. Moyano manifestó que para las paritarias de este año "se tomará como base la inflación del supermercado" y que por ello "los reclamos estarán en el 20 o 20 y pico por ciento".

Por su parte, el Dr. Carlos Tomada, ministro de Trabajo de la Nación, aseguró que "no se sostiene en nada" hablar de subas salariales superiores al 30 por ciento.

Los principales sindicatos opositores del país con Luis Barrionuevo a la cabeza, adelantaron que en las próximas discusiones salariales ningún gremio firmará por menos del 25% anual. Aseguraron además que contratarán a consultoras privadas para que les detallen la inflación real del último año, índice en el que basarán su reclamo de incremento.

Barrionuevo, líder de la CGT Azul y Blanca, anunció además el pedido de paritarias cada 6 meses y que las pretensiones de los gremios se ubican entre el 30 y el 35%. Estas declaraciones las realizó durante un asado celebrado a mediados de enero al que concurrió el ex presidente Eduardo Duhalde. "La inflación es un flagelo que mata a los más pobres. Queremos paritarias con un piso del 30% y que Moyano diga lo que quiera, que el gangoso (sic) del ministro [de Trabajo, Carlos Tomada] diga lo que quiera", disparó Barrionuevo.

En esa línea se ubicó el secretario de Capacitación de la CGT, Juan Carlos Schmid, quien expresó el pasado jueves que los aumentos salariales del 2011 no deberían ser inferiores al 25%. En declaraciones a un medio de prensa, Schmid manifestó que "si el promedio general de pautas salariales que se dio el año pasado rondó casi el 25%, las negociaciones paritarias de 2011 no deberían partir por debajo de ese porcentaje".

No obstante, el sindicalista sostuvo que "todavía falta para el inicio de las negociaciones colectivas, de modo tal que es aventurado establecer cuáles serán los parámetros de las mismas".

Finalmente, el titular de la Central de Trabajadores Argentinos (CTA), Pablo Micheli, declaró a DyN que "bajo ningún concepto los aumentos de sueldos de este año tienen que ser inferiores al 30%, basado en lo que dicen los economistas respecto del costo inflacionario del 2010". Micheli también le reclamó al Gobierno "la urgente convocatoria al Consejo del Salario".

Para el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INDEC), la inflación del año pasado fue del 10,9 por ciento. Pero economistas y consultoras privadas duplican ese porcentaje y calculan que el aumento del costo de vida trepó entre un 20 y 25 por ciento.

Los administradores aumentaron un 12,5% sus honorarios

[BPN-26/01/11] El grupo de las cinco entidades que nuclean a los administradores de edificios (G5) dieron a conocer los valores de los honorarios sugeridos para el primer semestre del 2011. De acuerdo al cálculo, el incremento es de alrededor del 12,5% y se aplica a las cinco categorías de edificios.

Cabe mencionar que las únicas entidades que mantienen actualizados los honorarios en sus respectivas páginas de Internet son Fundación Reunión de Administradores (FRA) y la Asociación Civil de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal (AIPH).

En tanto, la Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal (AIERH) no actualizó los valores, los cuales corresponden al segundo semestre del año 2010. Por su parte, la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) renovó su sitio Web, pero la tabla de honorarios corresponde al año 2009 y no se visualizan los valores. La entidad informó correctamente la actualización de honorarios mediante una circular a sus socios.

Finalmente, la Unión Administradores de Inmuebles (UADI) no publicó los nuevos incrementos tal como sucedió durante el año 2010.

Tipología: consorcios con servicios comunes, centrales, confort y de súper confort Ejemplo de servicios de súper confort: natatorio, gimnasio, sauna, cancha de paddle, cancha tenis o squash

Mínimo hasta 20 unidades funcionales: $ 1.592 (aumento de $ 177)

UF posteriores a 20 adicional: desde $ 81 a $ 114

Tipología: consorcios con servicios comunes, centrales y de confort. Ejemplo de servicios de confort: salón de usos múltiples, solárium, lavandería y secarropas.

Mínimo hasta 20 unidades funcionales: $ 1.287 (aumento de $ 144)

UF posteriores a 20 adicional: desde $ 64 a $ 81

Tipología: consorcios con servicios comunes y centrales Ejemplo de servicios centrales: Agua caliente, calefacción, compactador y/o incinerador de residuos.

Mínimo hasta 20 unidades funcionales: $ 966 (aumento de $ 108)

UF posteriores a 20 adicional: desde $ 48 a $ 64

Tipología: consorcios con servicios comunes Ejemplo de servicios comunes: servicios de portería, vigilancia, seguridad, ascensores, electro-bombas y porteros eléctricos.

Mínimo hasta 20 unidades funcionales: $ 796 (aumento de $ 88)

UF posteriores a 20 adicional: desde $ 40 a $ 48

Tipología: viviendas sociales construidas por intermedio de operatorias oficiales del tipo FONAVI, BHN, e Institutos provinciales de vivienda.

Mínimo hasta 20 unidades funcionales: $ 646 (aumento de $ 72)

UF posteriores a 20 adicional: desde $ 33 a $ 40

En forma independiente a los honorarios, las entidades de administradores sugieren que los profesionales perciban retribución por las tareas de:

Deuda por expensas comunes $ 120

Actas de asambleas $ 81

Poderes para asistir a asambleas $ 48

Confección y firma de declaraciones juradas: laborales, previsionales, fiscales y judiciales. $ 161

DDJJ Anual $ 241

Administrativos o judiciales $ 129

A cargo del consorcio, por cada 30 minutos de asistencia del administrador y/o su representante, a reuniones o asambleas celebradas fuera del horario comercial. Lunes a viernes de 9 a 20 hs. $ 129

Asistencia del administrador por cada audiencia en trámites de mediación (privada u oficial) $ 161

En juicio por expensas comunes $ 193

En convenios de pagos $ 193

Porcentaje a cobrar por el administrador a las empresas que realizan negocios con los consorcios o requieren el cobro de facturas a través de las expensas comunes (locación de espacio para antenas, publicidad en medianeras, cobro de facturas globales por provisión de agua al edificio, televisión por cable, etc.): 5%

Depósito embargo de sueldos: sobre monto a depositar (mínimo $30): 10%

Alta / baja / Modificaciones Temprana: $ 56

Clave Fiscal RG 2239: $ 81

Retención Impuestos a las Ganancias de los encargados: $ 161

Mi Simplificación Empleadores: $ 161

ANSES - Administración Nacional de la Seguridad Social

Decreto 670/07 (1345/07) Reintegro salario familiar: $ 161

PS 5.3 DDJJ grupo familiar y adheridos: $ 56

ART - Aseguradora Riesgo de Trabajo:

Liquidación de siniestros (por vez): $ 64

DNPDP - Dirección Nacional de Protección de Datos Personales:

Base de datos: $ 81

Rendición de cuentas final y traspaso administración: $ 321

Registro de proveedores de consorcios (carpeta de inscripción) a cargo del proveedor: $ 321

Trámites vía Internet (no incluidos en esta lista): $ 48

Trámites normales: 72 hs. importes y porcentajes determinados en esta lista

Trámites urgentes: 24 hs. recargo 100%

El Banco Ciudad será garante

[BPN-26/01/11] La Legislatura porteña aprobó, el 19 de diciembre pasado, un proyecto de ley mediante el cual el Banco Ciudad se convertirá en garante de aquellas personas que requieran alquilar una propiedad y se vean imposibilitados de hacerlo al no poseer una garantía.

En junio de 2010, la legisladora Adriana Montes (Coalición Cívica), autora de la norma, explicó a Pequeñas Noticias que el objetivo es que el banco "pueda cumplir un rol social" y se desarticule el negocio de la venta de garantías truchas. [BPN Nº 408 del 30/06/2010 "Proyecto de garantía bancaria"].

La iniciativa aprobada prevé un "Sistema de Garantía Bancaria" que podrá ser utilizado en forma voluntaria para alquilar viviendas en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires siempre y cuando el monto de la operación no exceda el 35% de sus ingresos. En caso de que el Banco Ciudad apruebe la operación, se convertirá en garante por 24 meses.

El costo de la garantía representará un porcentaje del primer mes de alquiler que será fijado de acuerdo a una clasificación con base en la superficie cubierta del inmueble a alquilar y tendrá un tope vinculado al pago del primer mes de alquiler.

Según la legisladora Montes, el proyecto establece que "una vez finalizado el contrato de locación, el banco le otorgará al inquilino que haya cumplido en tiempo y forma con los pagos, un certificado para que pueda acceder a un crédito hipotecario".

Para obtener este beneficio el solicitante deberá ser argentino -o residente debidamente acreditado-, mayor de edad, poseer una caja de ahorro en pesos en el Banco Ciudad y documentar ingresos que demuestren que el alquiler no supera el 35% de los mismos.

"Los consorcistas somos el fiambre del sándwich"

[BPN-26/01/11] La Sra. Teresa Villanueva, presidenta de la Asociación Consorcistas de la Ciudad de Buenos Aires (ACCABA), aseguró que "vemos con mucha aprensión" el nuevo Certificado de Seguridad Edilicia impuesto por el Dr. Juan Manuel Gallo, director general de Defensa y Protección al Consumidor. Villanueva lamentó que no se convoque a las diferentes asociaciones de propietarios "para que se vean los pro y los contra de estas obligaciones", ya que "cuando ya se hizo todo, es difícil volver atrás".

"El fiambre del sándwich siempre somos nosotros, los consorcistas", declaró Villanueva el 14 de enero pasado durante el programa Derecho de Piso –todos los viernes a las 19 horas por AM 1010 Onda Latina-. De acuerdo a la presidenta de ACCABA, "la lógica indica ponernos en contacto las asociaciones, conversar al respecto y dirigirnos a las autoridades" ya que "están poniendo en movimiento todo este tipo de requisititos que creemos que no son acertados".

Villanueva se refirió también a la Ley 3.254 –modificatoria de la Ley 941- y aseguró que cuando la idearon "no pensamos que iba a suceder esto". Explicó que la idea original fue "poner un límite a la actuación de algunos administradores" porque "había que frenar un poco ese desborde que aumentaba cada día".

Durante el programa radial, Villanueva manifestó que los consorcistas "lo único que hacemos es sacar plata del bolsillo todos los meses: para el administrador, para los proveedores, para el trabajador" y agregó que "esta presión que se ejerce sobre nosotros no termina nunca". Asimismo, subrayó que "no somos empresas y no tenemos ganancias de ningún tipo". Acto seguido preguntó: "¿de dónde nos van a seguir sacando?".

Villanueva reconoció, sin embargo, que dentro de los edificios de propiedad horizontal "hay gente que paga más porque no se ocupan de controlar los gastos que se producen dentro del consorcio". Y agregó: "nadie quiere revisar las expensas y la gente participa cuando ya [el administrador] se fue con la plata y quedó una deuda espantosa".

Proyecto para alquileres turísticos

De acuerdo a lo fundamentado, el objetivo es "darle claridad jurídica a las locaciones urbanas con fines de turismo". Destaca que el propósito no es eliminarlas "sino ajustarlas y dar herramientas a las provincias para que puedan controlarlas, si esa es su vocación". Tales objetivos surgen porque se vislumbra "un crecimiento sin control de los departamentos de alquiler a la sombra de la Ley de Locaciones Urbanas".

La iniciativa busca que el alquiler de unidades habitacionales turísticas "no colisione con formas hoteleras ya existentes en los reglamentos provinciales de alojamiento turístico, habilitando su contralor bajo las administraciones provinciales de turismo".

El proyecto presentado reduce el plazo de los contratos de locación con fines turísticos, de 6 a 3 meses "adecuándolo a las autorizaciones que se efectúen a extranjeros que ingresan al país en principio por noventa días, pudiendo renovarse tanto el permiso como la relación contractual".

Además la norma agrega –de ser aprobada- el requisito de la autorización consorcial para las unidades en propiedad horizontal "cuando estos fines no se encuentren contemplados en el reglamento de copropiedad y administración, es decir se prevé el requisito que la última jurisprudencia en la materia ha determinado, en relación al uso previsto en el inciso a) del art 6º de la Ley 13.512...".

Acompañan a Juri en la iniciativa los diputados de la Unión Cívica Radical  Elsa María Alvarez, Mariana Alejandra Veaute, Mario Leandro Barbieri, Silvana Giudici y Pablo Eduardo Orsolini.  

"Cuando Víctor Santa María así lo quiera"

[BPN-26/01/11] El Adm. Jorge Ferrera, conductor del programa Consorcios TV, aseguró que la colegiación obligatoria para los administradores existirá cuando Víctor Santa María, secretario general del Sindicato Único de Trabajadores de Edificios Renta y Horizontal (SUTERH), así lo decida. Ferrera manifestó además que cuando los administradores debieron adquirir los libros necesarios para realizar el reempadronamiento, algunas empresas "estaban ofreciendo el día anterior lo que todavía no había salido en la disposición".

Ferrera realizó estas declaraciones el pasado 21 de enero en Derecho de Piso –todos los viernes a las 19 horas por AM 1010 Onda Latina-. Durante el programa radial, el administrador se refirió también a la Ley 3.254 de la cual expresó que "se desvirtuó el objetivo". Aseguró además que "el panorama para los consorcistas dentro de un par de meses será muy complicado".

Con respecto al posible Colegio Público de Administradores, Ferrera aseguró que será posible "cuando Víctor Santa María decida que salga, cuando a él le convenga". El administrador manifestó que el SUTERH "maneja muchísimo dinero, muchísimo poder y muchísimos contactos políticos", con lo cual "tiene sus propios legisladores, maneja a la sociedad consorcial y tiene enfrente a tres cámaras [de administradores] de las que necesita sólo dos".

De acuerdo a Ferrera, el sindicato de encargados "ve el panorama que tiene enfrente y lo mira relajado". Ello sucede porque, según declaró, "enfrente tiene a UADI que son 10 personas que firman todo lo que ellos le dicen, el AIERH que es una cámara del sindicato y CAPHyAI que en la última elección de Comisión Directiva votaron 30 y pico de socios de los cuales 20 eran de la misma Comisión".

Durante el programa Derecho de Piso, Ferrera denunció que "cuando los administradores tuvimos que abocarnos al reempadronamiento y conseguir los libros, había empresas que […] el día anterior te estaban ofreciendo lo que todavía no había salido en la disposición". Según el administrador, "las empresas privadas tenían información que se supone que sólo podía tener el Gobierno de la ciudad".

"Cuando pasás el colador, lo que queda por arriba son grandes negocios donde fueron desviados fondos que antes los consorcios podían destinar a trabajos de reparación y fueron a parar a bolsillos de particulares", concluyó.

"Me parece que se ha embarrado la cancha con las disposiciones que salieron después de la Ley 3.254, tales como el reempadronamiento, el libro de tanques, el libro de seguridad edilicia", expresó Ferrera. Y agregó que "se desvirtuó totalmente el objetivo de la ley con todas las disposiciones que salieron por fuera de ella".

Al respecto, declaró que "la 3.524 hablaba de un seguro profesional y terminamos en un seguro de caución" y agregó que "no habló nunca de uno ambiental".

Ferrera se refirió al impulsor de la Ley 3.254, el legislador Sergio Abrevaya, de quien manifestó que "quiero escuchar su voz y su cuestionamiento".

Con respecto al nuevo Libro de Seguridad Edilicia, dispuesto por el director general de Defensa y Protección al Consumidor, Ferrera manifestó que si bien está de acuerdo con todo lo que tenga que ver con controles, "no concuerdo con este costo a cargo del consorcio y por supuesto tampoco con este control del control".

Según manifestó, "lo que se ha hecho es transferir el poder de policía que debe tener el Gobierno de la ciudad de Buenos Aires, a privados con costo a cargo de los consorcios". Agregó además que "se supone que el administrador a través de su matrícula y su DDJJ informó al Registro Público de Administradores cuál es la situación de los edificios" y expresó que el control "lo podría hacer un inspector municipal" en forma gratuita.

Mucho más lejos que un control

[BPN-26/01/11] Juan Manuel Acosta y Lara, presidente de la Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal (AIERH), manifestó que espera que "el año que comienza provea de cordura y moderación a los funcionarios".

Mediante un editorial publicado en la revista de la entidad correspondiente al mes de enero, Acosta y Lara aseguró que "pocas veces, o tal vez nunca como esta, la profesión y el negocio de la administración de consorcios se han visto tan vapuleados" ya que "las leyes y disposiciones aprobadas por la Legislatura y dictadas por la autoridad de aplicación han ido mucho más lejos que un control".

Acosta y Lara también hizo referencia en su editorial a las entidades que nuclean a los propietarios y señaló que "estamos escuchando las voces de las asociaciones que están expresando su preocupación por las consecuencias que, más temprano que tarde, están trayendo estas disposiciones". Destacó, sin embargo, que esas mismas asociaciones son "las que tanto golpearon las puertas de los funcionarios pidiendo ‘herramientas’ para limitar el mandato de los administradores".

Según expresó el presidente de AIERH, "es muy limitada la visión de aquellos que para satisfacer los requerimientos de unos, atropellan los derechos de otros".

Blancas palomitas

[BPN-26/01/11] La Comisión Directiva del Sindicato Único de Trabajadores de Edificio Renta y Horizontal de Mar del Plata (SUTERyH) informó que hasta el próximo 18 de febrero está abierta la inscripción para la entrega de guardapolvos y mochilas correspondientes al ciclo lectivo 2011. Los destinatarios serán los hijos de los encargados afiliados al gremio.

Para poder hacer uso de este beneficio, se deberá presentar el carnet escolar y el sindical de lunes a viernes de 9 a 14:30 horas en la sede de la Secretaría Gremial sita en San Martín 3049 de esa localidad bonaerense.

La entrega se realiza en el marco del Plan Solidario Escolar, puesto en marcha hace más de 25 años por el Sindicato que nuclea a los trabajadores de edificio.

En noviembre se escrituró por $2.500 millones

[BPN-26/01/11] De acuerdo al relevamiento mensual realizado por el Colegio de Escribanos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CECBA), las operaciones de compra venta de inmuebles crecieron en noviembre de 2010 un 17,4% respecto del mismo mes del año 2009. El Colegio informó que se realizaron durante ese mes más de 6 mil escrituras por un monto aproximado de 2.500 millones de pesos.

En tanto, el relevamiento arrojó como resultado que "después de 118 meses se alcanza un valor medio de las transacciones equivalente en dólares superior a la marca de los cien mil millones de dólares, quedando a sólo 119 dólares del récord de u$s 101.843 registrado en enero de 2001". Se destacó además que en noviembre se observó "un nuevo impulso del mercado, tras la leve retracción que había registrado el promedio diario de las transacciones desestacionalizadas en el trimestre julio-septiembre".

Respecto del monto total de las operaciones, fue de 2.439,8 millones de pesos (con un aumento del 51,3 por ciento a lo largo de 2010). Por último, el valor promedio de las transacciones fue de 403.600 pesos, lo que marca que se incrementó 28,9 por ciento anual.

El CECBA informó que en noviembre último casi 45% de las escrituras se hicieron en la tercera franja más alta del mercado, comprendida entre 250 mil y 900 mil pesos.

La AFIP recaudará en forma mensual el pago del Seguro de Vida Obligatorio

[BPN-26/01/11] Junto con las cargas sociales correspondientes a los sueldos del período 01/2011 ya se puede informar y abonar la prima mensual del Seguro de Vida Obligatorio (SVO). A partir de este y mes y en caso de que corresponda, el F.931 permitirá ingresar el costo de emisión de la póliza –cada vez que se renueva, o sea anualmente- y la cuota mensual.

Lo que no aclara AFIP en sus notas cada vez que se ingresa a "Su Declaración On Line" es que el mes en el que se debe comenzar a abonar la prima mensual del Seguro de Vida Obligatorio depende de la póliza que tiene cada consorcio de propietarios.

Por este motivo consultamos al Sr. Diego Camperi de Interacción ART quien nos dedicó todo el tiempo necesario para quitarnos las dudas que no eran pocas. Antes que nada nos explicó que la prima se deberá comenzar a abonar con el F.931 cuando deje de tener vigencia la actual póliza del seguro.

Antes de comenzar a abonar el seguro con el F.931 se deberán tener en cuenta los siguientes pasos:

En el ejemplo planteado, el consorcio ya tiene abonado el seguro hasta el 21 de marzo de 2011 por lo tanto no tendrá que abonar nada hasta el mes 04/2011. Los días que no pagó correspondientes a la extensión de la póliza entre el 21 y el 31 de marzo, ya informará la compañía cómo se deberán abonar o si corren por cuenta de la empresa.

En el Formulario 931 correspondiente a los haberes del mes 04/2011 se deberá tildar en el aplicativo "Su Declaración On Line", en "Actualización datos del empleador" un nuevo ítem que dice "Con Póliza S.C.V.O", abreviatura de Seguro Colectivo de Vida Obligatorio. Luego, al completar los datos del mes, aparecerá la posibilidad de ingresar el importe correspondiente a la renovación de la póliza ($12 por renovación de hasta 25 asegurados). Donde se informan habitualmente los datos de cada trabajador, se debe tildar la nueva opción "Con cobertura S.C.V.O" y el formulario calculará automáticamente el valor mensual ($2.46 x cada trabajador con cobertura) más los $12 por la renovación en el mes que corresponda.

Antes de imprimir se puede observar un nuevo sector en el Formulario 931 correspondiente al Seguro Complementario de Vida Obligatorio".

Gestión Profesional

Insania dentro del régimen de la Propiedad Horizontal por el Dr. Jorge Resqui Pizarro

Se sabe que la propiedad horizontal necesita de un esfuerzo por parte de sus integrantes dirigido a mantener una convivencia lo más apacible y tolerante. Sin embargo, muchas situaciones de facto alteran ese propósito. Y la debilidad mental de un propietario u ocupante de una unidad funcional de un inmueble sometido a dicho régimen legal puede causar múltiples desavenencias y perjuicios, tanto para la persona enferma , ya para el resto de la comunidad.

En variadas ocasiones este problema predica en gritos, insultos, amenazas y vis de hecho por parte del demente hacia los otros habitantes del condominio y, también, en daños a cosas y partes comunes de la comunidad edilicia.

De por sí tales conductas implican cierto grado de urgencia en la necesidad de encarar una solución al problema, aunque es conveniente resaltar que allende las molestias y peligros que la situación fáctica produce al resto de los moradores y, en muchos supuestos, a la integridad edilicia, las previsiones que la ley contempla respecto de las personas presumiblemente dementes, tienen por sentido –principalmente- su protección.

Así, de acuerdo al Art.144 del Código Civil Argentino los que pueden pedir la declaración de demencia son: 1º. Cualquiera de los cónyuges no separado personalmente o divorciado vincularmente. (Inciso sustituido por art. 1° de la ley Nº 26.618 B.O 22/7/2010); 2° Los parientes del demente; 3° El Ministerio de Menores; 4° El respectivo cónsul, si el demente fuese extranjero; 5° Cualquiera persona del pueblo, cuando el demente sea furioso, o incomode a sus vecinos.

En virtud del texto legal, en especial de su 5º inciso, los vecinos de una persona que habita un condominio sometido al sistema de la propiedad horizontal, de darse los extremos que infra comentaremos, se encuentran en situación de solicitar a los magistrados la declaración de su demencia

Es obvio, que ante la importancia de tamaña decisión –con sus consecuentes implicancias jurídicas y sociales- que conlleva la posible privación de la libertad ambulatoria del sujeto y de la administración y disposición de su patrimonio, los magistrados deben ser sumamente cautelosos a la hora de disponerlo y para ello deben fundarse en severos informes médicos y, aún más, practicarse el llamado procedimiento de consulta obligatorio al Superior (léase Cámara de Apelaciones del fuero).

Los principios rectores del instituto jurídico se encuadran en dos parámetros fundamentales: (i) Ninguna persona será habida por demente, para los efectos que en este Código se determinan, sin que la demencia sea previamente verificada y declarada por juez competente (Vgr. Art. 140 Código Civil) y (ii) Se declaran incapaces por demencia las personas que por causa de enfermedades mentales no tengan aptitud para dirigir su persona o administrar sus bienes (Vgr. Art. 141 del mismo ordenamiento).

Acreditado que la cuestión amerita la gravedad suficiente que pondría en serios riesgos la salud y la integridad física de la persona y, al mismo tiempo, la seguridad y tranquilidad de sus vecinos, habitantes del mismo edificio o linderos, éstos al considerarse afectados están en condiciones de ejercer la facultad que les confiere el Art.482 del Código Civil (1).

Promovida la acción judicial en sede civil, ya sea por un vecino, por varios o por el propio representante legal del consorcio, debe nombrarse para el demandado como demente un curador provisorio que lo represente y defienda en el juicio, hasta que se pronuncie la sentencia definitiva. En este pleito es parte esencial el Ministerio de Menores e Incapaces (cfr. Art. 147 Cód. Civ.).

El tribunal actuante dispondrá que la persona enjuiciada sea debidamente examinada por facultativos (médicos forenses), los que dictaminarán no sólo sobre su estado de salud mental sino además, y muy particularmente, acerca de la peligrosidad del sujeto denunciado tanto para sí ya sea cuánto a terceros (2).

Es de hacer notar que si existieran denuncias judiciales o solicitudes de insania previos, las posibilidades de que la petición prospere se acrecentarían, salvo que después de su sustanciación se hayan declarado improbadas. La excepción estaría dada en el supuesto de hechos de demencia sobrevivientes a la anterior declaración judicial negativa (3).

La acciones supra comentadas se fundan en el Art. 482 del Cód. Civ, el que establece que los dementes serán privados de su libertad personal en los casos que se tema que se dañaran a sí mismos o a terceros y sólo podrá ser trasladado a un establecimiento especializado por decisión de la autoridad judicial (4).

Asimismo, la norma citada, en su último párrafo (recientemente reformado por la Ley 26.657 de Derecho a la Protección de la Salud Mental) establece que a pedido de las personas enumeradas en el artículo 144 del C. Civ. el juez podrá, previa información sumaria, disponer la evaluación de un equipo interdisciplinario de salud para las personas que se encuentren afectadas de enfermedades mentales y adicciones, que requieran asistencia en establecimientos adecuados aunque no justifiquen la declaración de incapacidad o inhabilidad.

Ahora bien, en lo relativo a la posibilidad que el administrador de un consorcio sometido a la PH pueda realizar la denuncia, habrá de tenerse en cuenta que él es un órgano del referido ente, que ejerce la representación legal del mismo, pero con mandato acotado a los aspectos atinentes al mantenimiento, conservación, funcionamiento y salubridad del edificio en el que se asienta la persona jurídica, por lo que para poder realizarla debería recibir una manda precisa de la asamblea consorcial, por la que los copropietarios deciden, en conjunto, iniciar la petición jurisdiccional de internación o declaración de demencia.

Inherente a la legalidad de la decisión asamblearia es que se produzca en el ámbito de una asamblea que respete, demás está decirlo, las reglas sobre convocatoria, constitución, deliberación, votación y toma de decisiones contenidas en el reglamento de copropiedad y administración.

En la práctica consorcial, resulta acertado, previamente a cualquier decisión en el sentido señalado –ora individual, ora colectiva- se intente entablar contacto con familiares o allegados a la persona en condiciones de debilidad mental para que tomen cartas en el asunto. Esto, habitualmente, se realiza mediante una comunicación fehaciente que podrá preconstituir prueba del porqué de la futura decisión que se adopte, ante el silencio o la inacción de los notificados.

"Si bien el objeto perseguido por los habitantes de un edificio al promover una acción de éstas características es el de recuperar la tranquilidad y la seguridad de la que se veían privados por las actitudes de la persona enferma, la finalidad última de la ley es la de obtener su curación y su restablecimiento" (5) (el resaltado nos pertenece).

Así, si en consecuencia del tratamiento e internación de la persona, los forenses dictaminan su recuperación, y por lo tanto ha desaparecido su peligrosidad o su agresividad, el tribunal puede disponer el cese de la internación y, de ser de este modo, el curador designado deberá mantener al tanto de la evolución del estado de salud mental del enfermo a los facultativos.

Recordemos que el Art. 147 del C. Civ. determina que interpuesta la solicitud de demencia, debe nombrarse para el demandado como demente, un curador provisorio que lo represente y defienda en el pleito, hasta que se pronuncie la sentencia definitiva.

Por su parte, si el denunciado como demente fuere menor de edad, su padre o su madre o su tutor ejercerán las funciones del curador provisorio (6).

Y en su caso la cesación de la incapacidad por el completo restablecimiento de los dementes, sólo tendrá lugar después de un nuevo examen de sanidad hecho por facultativos, y después de la declaración judicial, con audiencia del Ministerio de Menores (7).

Es conveniente destacar que la sentencia sobre demencia y su cesación, sólo hacen cosa juzgada en el juicio civil, para los efectos declarados en el Cód. Civ.; más no en juicio criminal, para excluir una imputación de delitos o dar lugar a condenaciones (8).

De producirse el abandono del tratamiento o el recrudecimiento del estado de salud mental y se replicaran los inconvenientes que generaron la oportuna denuncia, los interesados y legitimados –que se mencionaron al principio del presente artículo- pueden presentarse en el expediente abierto de insania y volver a denunciarlo a los fines de requerir una nueva internación.

En el ámbito jurisdiccional nacional –que incluye a la ciudad de Buenos Aires- el procedimiento se encuentra regido por la normativa ritual prevista en el Título II (Procesos de Declaración de Incapacidad e Inhabilitación), Capítulo I (Declaración de demencia) del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación (CPCCN).

El Art. 624 del CPCCN prescribe que las personas que pueden pedir la declaración de demencia se presentarán ante el juez competente exponiendo los hechos y acompañando certificados de dos (2) médicos, relativos al estado mental del presunto incapaz y su peligrosidad actual.

Cuando no fuere posible acompañar dichos certificados, el juez requerirá la opinión de dos (2) médicos forenses, quienes deberán expedirse dentro de las cuarenta y ocho (48) horas. A ese solo efecto y de acuerdo con las circunstancias del caso, el juez podrá ordenar la internación del presunto incapaz por igual plazo, si fuere indispensable para su examen (9).

De este modo y con los recaudos mencionados anteriormente y previa vista al asesor de menores e incapaces, el juez resolverá: 1) El nombramiento de un curador provisional, que recaerá en un abogado de la matrícula. Sus funciones subsistirán hasta que se discierna la curatela definitiva o se desestime la demanda; 2) La fijación de un plazo no mayor de treinta (30) días, dentro del cual deberán producirse todas las pruebas; 3) La designación de oficio de tres (3) médicos psiquiatras o legistas, para que informen, dentro del plazo preindicado, sobre el estado actual de las facultades mentales del presunto insano. Dicha resolución se notificará personalmente a aquél (10).

En ese sentido, el denunciante únicamente podrá aportar pruebas que acrediten los hechos que hubiese invocado y el presunto insano las que hagan a la defensa de su capacidad. Las pruebas que aquéllos o las demás partes ofrecieren, se producirán en el plazo no mayor a treinta (30) días (11)..

El Art. 628 del CPCCN regula que cuando el presunto insano careciere de bienes o éstos sólo alcanzaren para su subsistencia, circunstancia que se justificará sumariamente, el nombramiento del curador provisional recaerá en el curador oficial de alienados, y el de psiquiatras o legistas, en médicos forenses.

Además, cuando la demencia apareciere notoria e indudable, el juez de oficio, adoptará las medidas establecidas en el artículo 148 del Código Civil (12), decretará la inhibición general de bienes y las providencias que crea convenientes para asegurar la indisponibilidad de los bienes muebles y valores. Si se tratase de un presunto demente que ofreciese peligro para sí o para terceros, el juez ordenará su internación en un establecimiento público o privado (13).

Puede suscitarse el caso que cuando al tiempo de formularse la denuncia el presunto insano estuviera internado, y ante ese evento el juez deberá tomar conocimiento directo del denunciado y adoptar todas las medidas que considerase necesarias para resolver si debe o no mantenerse la internación (14).

Por su lado, el Art. 631 del código ritual prevé que los médicos, al informar sobre la enfermedad, deberán expedirse con la mayor precisión posible, sobre los siguientes puntos: 1) Diagnóstico; 2) Fecha aproximada en que la enfermedad se manifestó; 3) Pronóstico; 4) Régimen aconsejable para la protección y asistencia del presunto insano; y 5) Necesidad de su internación.

Producido el informe de los facultativos y demás pruebas, se dará traslado por cinco (5) días al denunciante, al presunto insano y al curador provisional y, con su resultado, se dará vista al asesor de menores e incapaces (15). Antes de pronunciar sentencia, y si las particularidades del caso lo aconsejaren, el juez hará comparecer al presunto demente a su presencia o se trasladará a su domicilio o lugar de internación. La sentencia se dictará en el plazo de quince (15) días a partir de la contestación de la vista conferida al asesor de menores e incapaces o, en su caso, del acto a que se refiere el párrafo anterior. Si no se verificare la incapacidad, pero de la prueba resultare inequívocamente que del ejercicio de la plena capacidad pudiere resultar daño a la persona o al patrimonio de quien sin haber sido hallado demente presenta disminución de sus facultades, el juez podrá declararlo inhabilitado en la forma y con el alcance previstos en el artículo 152 bis del Código Civil (16). En este caso, o si se declarase la demencia, se comunicará la sentencia al registro del estado civil y capacidad de las personas.

La sentencia será apelable dentro de quinto día por el denunciante, el presunto demente o inhabilitado, el curador provisional y el asesor de menores. En los procesos de declaración de demencia, si la sentencia que la decreta no fuere apelada se elevará en consulta a la Cámara de Apelaciones que resolverá previa vista al asesor de menores e incapaces, sin otra sustanciación (17).

Estipula la norma procesal (en su Art. 634) que los gastos causídicos serán a cargo del denunciante si el juez considerase inexcusable el error en que hubiere incurrido al formular la denuncia, o si ésta fuere maliciosa. Al tiempo que los gastos y honorarios a cargo del presunto insano no podrán exceder, en conjunto, del diez por ciento (10%) del monto de sus bienes.

Por otro lado, el declarado demente o inhabilitado podrá promover su rehabilitación. Para ello, el juez designará tres (3) médicos psiquiatras o legistas para que lo examinen y, de acuerdo con los trámites previstos para la declaración de demencia, hará o no lugar a la rehabilitación (18).

En los supuestos de dementes, presuntos o declarados, que deban permanecer internados, el juez, atendiendo a las circunstancias de cada caso, podrá disponer que el curador provisional o definitivo y el asesor de menores e incapaces visiten periódicamente al internado e informen sobre la evolución de su enfermedad y régimen de atención a que se encontrare sometido. Asimismo, podrá disponer que el director del establecimiento informe periódicamente acerca de los mismos hechos (19).

Nuestros tribunales han expresado: "La incapacidad como status jurídico o situación jurídica es posible, únicamente, en nuestra legislación positiva mediante la pertinente declaración judicial y los actos jurídicos realizados con posterioridad a dicha declaración serán de ningún valor; en cambio, los concertados por los incapaces de hecho por demencia, aun no declarados tales son anulables en tanto sea dable al juzgador establecer, frente a un acto determinado, sí el sujeto ha carecido o no de discernimiento" (20).

"El proceso por declaración de insania está instituido en beneficio del presunto incapaz, tanto en lo personal como patrimonialmente, también de los terceros seguridad jurídica en la celebración de los actos y de la comunidad" (21).

"La misión de protección al incapaz declarando su insania está naturalmente atribuida a los jueces quienes tienen la potestad de apreciar los elementos aportados y de pronunciarse sobre la capacidad o incapacidad de las personas en los términos del CC. Art. 141" (22).

"Entre la capacidad total y la incapacidad total, existen infinitos grados, matices y circunstancias. El juez, entre la protección debida y la represión indebida, debe –y puede– buscar el punto justo donde la persona y la sociedad queden amparadas, sin que aquélla se vea privada de posibilidades de progreso y ésta de un miembro útil" (23).

También se ha sentenciado que "La norma contenida en el Art. 141 C.C. (ref. por ley 17.711), requiere que exista enfermedad mental, puesto que ello es indispensable para que se dé seguridad al pronunciamiento y que la consecuencia de esa enfermedad sea la imposibilidad del sujeto de administrar su patrimonio y dirigir su persona" (24).

"No procede la declaración de insania, aunque la presunta incapaz padezca de delirio, psicosis parafrénica, alienación o síndrome delirante crónico, si razona perfectamente en cuanto a la administración de sus bienes y los medios de vida que son necesarios para su desenvolvimiento normal" (25).

Como dijimos previamente "En los procesos de declaración de demencia, el dictamen médico es imprescindible y se trata de la prueba principal, pues dará al juez la interpretación científica de las demás acumuladas al expediente"(26).

"El informe médico si bien no es la prueba exclusiva en el juicio de insania, constituye la prueba esencial. Es además indispensable en todos los casos. Pero su alcance y valoración debe calibrarse en función de la naturaleza técnica, específica, del mismo y no sobre datos, en que su apreciación resultará también de otras circunstancias donde las reglas de la sana crítica pueden aplicarse por el magistrado al analizar los hechos que se invoquen y elaborar, racionalmente, su propia conclusión" (27).

Por ello "tanto la demencia en sentido jurídico como la inhabilitación constituyen el meollo del pronunciamiento judicial y no el del dictamen médico, que debe limitarse a verificar la existencia de la enfermedad mental y a establecer el alcance de la misma en la vida de relación del enfermo, porque luego será el juez el que determine si la persona contra quien se sigue el proceso requiere protección jurídica" (28).

Con relación a los deberes del propietario enfermo para con la comunidad consorcial,la doctrina judicial ha manifestado que "si el objeto de las actuaciones recae sobre un bien propiedad del incapaz (ejecución de las expensas de un inmueble que sería propiedad de éste), debe aplicarse por excepción el principio de la existencia de conexidad relevante, en el sentido de mantener la competencia del juez que entiende en la insania, dado que, de prosperar la acción entablada, se vería disminuido el patrimonio de dicho incapaz" (29).

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(1) Art. 482. No podrá ser privado de su libertad personal el declarado incapaz por causa de enfermedad mental o adicciones, salvo en los casos de riesgo cierto e inminente para sí o para terceros, quien deberá ser debidamente evaluado por un equipo interdisciplinario del servicio asistencial con posterior aprobación y control judicial.

Las autoridades públicas deberán disponer el traslado a un establecimiento de salud para su evaluación a las personas que por padecer enfermedades mentales o adicciones se encuentren en riesgo cierto e inminente para sí o para terceros.

A pedido de las personas enumeradas en el artículo 144 el juez podrá, previa información sumaria, disponer la evaluación de un equipo interdisciplinario de salud para las personas que se encuentren afectadas de enfermedades mentales y adicciones, que requieran asistencia en establecimientos adecuados aunque no justifiquen la declaración de incapacidad o inhabilidad.

(2) Art. 142. La declaración judicial de demencia no podrá hacerse sino a solicitud de parte, y después de un examen de facultativos.

(3) Art. 146. Tampoco podrá solicitarse la declaración de demencia, cuando una solicitud igual se hubiese declarado ya improbada, aunque sea otro el que la solicitase, salvo si expusiese hechos de demencia sobrevinientes a la declaración judicial.

(4) Ídem nota 1.

(5) Orfila, Bartolomé A., "Consorcios", 2ª ed., pg.351, Errepar, Buenos Aires, 2006.

(6) Art.149 Cód.Civ.. Artículo sustituido por art. 1° de la ley N° 23.264 B.O. 23/10/1985.

(7) Art.150 Cód.Civ..

(8) Art.151 Cód.Civ..

(9) Cfr.Art.625 CPCCN.

(10) Cfr.Art.626 CPCCN.

(11) Cfr.Art.627 CPCCN.

(13) Art.629 CPCCN.

(14) Cfr.Art.630 CPCCN.

(15) Cfr.Art.632 CPCCN.

(16) Art. 152 bis. Podrá inhabilitarse judicialmente:

1° A quienes por embriaguez habitual o uso de estupefacientes estén expuestos a otorgar actos jurídicos perjudiciales a su persona o patrimonio.

2° A los disminuidos en sus facultades cuando sin llegar al supuesto previsto en el artículo 141 de este Código, el juez estime que del ejercicio de su plena capacidad pueda resultar presumiblemente daño a su persona o patrimonio.

3° A quienes por la prodigalidad en los actos de administración y disposición de sus bienes expusiesen a su familia a la pérdida del patrimonio. Solo procederá en este caso la inhabilitación si la persona imputada tuviere cónyuge, ascendientes o descendientes y hubiere dilapidado una parte importante de su patrimonio. La acción para obtener esta inhabilitación sólo corresponderá al cónyuge, ascendientes y descendientes.

Se nombrará un curador al inhabilitado y se aplicarán en lo pertinente las normas relativas a la declaración de incapacidad por demencia y rehabilitación.

Sin la conformidad del curador los inhabilitados no podrán disponer de sus bienes por actos entre vivos.

Los inhabilitados podrán otorgar por sí solos actos de administración, salvo los que limite la sentencia de inhabilitación teniendo en cuenta las circunstancias del caso.

(Artículo incorporado por art. 1° de la ley N° 17.711 B.O. 26/4/1968. Vigencia: a partir del 1° de julio de 1968.).

(17) Cfr.Art.633 CPCCN.

(18) Cfr.Art.635 CPCCN.

(19) Cfr.Art.636 CPCCN.

(20) Cám.Civil, Com. y Paz Letrada Villa María, Julio 1-1980, SP LL, 980-567.

(21) C.Nac.Civ., Sala B, 24/04/84.- C,R.A

(22) Ídem nota anterior.

(23) C.Nac.Civ., Sala C, 12/08/85, Del V.,J.L.

(24) C.Nac.Civ., Sala G, 09/05/90, F. de S., C.

(25) Ídem anterior.

(26) C.Nac.Civ., Sala C, 11/05/82, Gualdoni, Santiago O.

(27) C.Nac.Civ., Sala F, 10/09/84, A. de A., A.

(28) Ídem anterior.

(29) C.Nac.Civ. Sala ,in re CONSORCIO PROP. HUALFIN 1069 c/ MORETTI, Carlos A. s/ EJECUCION DE SENTENCIA - COMPETENCIA 98/10/23 C. S004450.

Correo de Opinión

Corrección sobre la nota "Observatorio de la nueva Ley 941" por la Sra. Alicia Giménez

17/01/2011

Señor Director de Pequeñas Noticias

Claudio García de Rivas

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Estimado Claudio,

En el reciente Boletín de Pequeñas Noticias Nº 424, del 12 de enero último, se informa sobre la “primera reunión preliminar organizada por el legislador Sergio Abrevaya (CC) –autor de la Ley 3.254- con miras a conformar un Observatorio para la nueva Ley 941”. La misma se llevó a cabo en la Legislatura, salón Arturo Jauretche, el 21 de diciembre pasado. Efectivamente, enterados de la reunión a la que habían sido convocados algunos pocos administradores (no sabemos a instancias de quién), acompañada por un grupo de asociados a UCRA me apersoné al edificio comunal, no con la intención de ingresar a la reunión en la que se encontraban los administradores, sino para dejar sentado nuestro desagrado y rechazo por no haber sido siquiera informados de que comenzarían con estas reuniones de revisión de la Ley 941.

Advertido por la presencia de un socio de UCRA, en el salón Jauretche (lo que no se había convenido), el asesor Matías Chari salió de la Legislatura y nos encontró en la puerta de la misma donde el grupo permanecía pacíficamente, lugar donde se entabló la conversación en la que le manifestamos a Chari nuestro rechazo y disconformidad con la reunión convocada porque creemos que los que debemos opinar, en primer lugar, somos los consorcistas, los que hemos trabajado en la ley y los que necesitamos de la misma para defensa de nuestros derechos. Tampoco pensamos que los administradores no deben ser escuchados aunque, a decir verdad, los mismos consensuaban por su cuenta los aranceles que debíamos pagar los consorcistas, sin tener en cuenta que los mismos debían ser aprobados por los “mandantes” en esa relación de “mandato”. También dejamos aclarado que no era nuestra intención, lo repetimos, ingresar ni entorpecer la reunión. Somos respetuosos de las decisiones pero no por ello dejaremos de señalar nuestro cometido. Solicitamos que se nos tenga en cuenta para futuras reuniones ya que los consorcistas también tenemos opiniones al respecto.

En cuanto al diálogo con Pequeñas Noticias, Abrevaya declaró: ”con respecto al intento de la Sra. Giménez de estar presente en la reunión, manifestó que `en esta etapa lo que quiero hacer es enterarme de los problemas operativos y comunicárselos al director de Defensa al Consumidor de la CABA, Dr. Juan Manuel Gallo, para modificar determinadas cosas´. Aclaramos que no hubo intento alguno de estar presentes. Por otro lado, todo lo que ha trascendido de lo hablado en la reunión es de nuestro conocimiento y podíamos haber colaborado perfectamente para el esclarecimiento de las dudas e inquietudes de los administradores, tal vez coincidentes con las nuestras.

Quiero dejar bien sentado que no fue la intención de UCRA ingresar a la reunión a celebrar con los administradores invitados. Por lo tanto, no es que “no fui autorizada a ingresar” como consta en la publicación de Pequeñas Noticias, no era la intención ni jamás pedí autorización alguna.

El propósito de UCRA era y es que todos los funcionarios nacionales, provinciales, municipales, federaciones, cámaras, asociaciones, etc, etc, tomen debida nota de la existencia de los propietarios-consorcistas, quienes a través de las asociaciones que los nucleamos debemos estar informados y, de ser necesario, estar presentes cuando se discutan o traten temas relacionados con los mismos.

En los últimos días de diciembre, recibí un llamado telefónico de Matías Chari, asesor del legislador Abrevaya, quien después de los saludos y deseos de rigor me informó que alrededor de fin del mes de enero se realizaría un Observatorio la Ley 941, invitando a los consorcistas. Esperamos la invitación.

También UCRA ha solicitado una entrevista con el Dr. Juan Gallo, director de la Dirección de Defensa y Protección al Consumidor (con el mismo interés que el del legislador Abrevaya), la que se concretaría en estos días ya de vuelta de sus vacaciones.

Otra entrevista solicitada, pendiente por la época de vacaciones, es con el legislador Gerardo Ingaramo. Estamos de acuerdo con la medida tomada con la finalidad de ahorrar agua potable, pero como en los casos anteriores, queremos recordarle al legislador Ingaramo que los encargados de edificios, quienes deben cumplir con la Ley Nº 3684 de restricción del lavado de veredas, son empleados del consorcio y es necesario conocer y opinar sobre las obligaciones de nuestros dependientes.

Tal es lo que ocurrió con el INDEC (Instituto Nacional de Estadísticas y Censos) cuando se efectuó en el mes de octubre pasado el Censo Nacional de Población, Hogares y Viviendas. El INDEC convocó a las asociaciones de administradores y al SUTERH “para la correcta realización del censo 2010”, con la finalidad de solicitar la colaboración de nuestros empleados, los encargados de los edificios como la de los administradores, nuestros mandatarios. Es decir que los propietarios, los que debíamos permanecer en nuestros departamentos y seríamos los censados, no debíamos tener participación alguna para “la feliz realización del censo”. También fuimos excluídos en esa oportunidad.

Los consorcistas tenemos sobrada experiencia con lo que nos sucede en relación a la firma de los Convenios Colectivos de Trabajo de nuestros empleados, los encargados. Cuando se comenzaron a firmar “tales convenios” nadie se interesó por la genuina representatividad de los propietarios, ni se imaginó la perversidad del sistema dejándola en manos de los administradores (en esa época la CAPHyAI) quienes hasta la fecha ostentan la representatividad, sin ninguna legitimidad ni legalidad. Como es de conocimiento de todos, seguimos trabajando para lograr la presencia de propietarios-consorcistas en las paritarias del sector.

Es por lo expuesto, justamente, que no debemos permitir que nos sigan ignorando. Se leen muchas palabras bien escritas, ideas revolucionarias, mucha disconformidad, hasta pedidos improcedentes pero hechos, ninguno. Creo que ese no es el camino que debemos transitar los consorcistas. Por eso UCRA habla con quien debe hablar, con el autor del proyecto o de la disposición. Si nos oponemos a los mismos por más razones que demos nadie nos escuchará. Comencemos por el principio, valga la expresión.

Te saludo cordialmente.

El Sr. es viudo y el hijo está a su exclusivo cargo

Buenas tardes, me dirijo a Ud. a fin de consultarle sobre un encargado de edificio el cual tiene un hijo discapacitado y que en numerosas oportunidades (por no decir todos los días) se ausenta del edificio sin avisar.

Cuando se le cuestiona su ausencia dice que llevó a su hijo al médico.

En este último mes el hijo estuvo grave por lo cual casi todos los días faltaba varias horas al trabajo e incluso ahora que está mejor igual tiene turno para control una o dos veces por semana y por lo tanto no se presenta a trabajar.

Hasta el día de hoy no se le descuentan las horas que falta y los propietarios del edificio nos reclaman que el encargado no está nunca en el edificio.

Mi consulta es, ¿cómo debería tratar este tema?

¿Existe algún tipo de licencia prevista o sería una licencia sin goce de sueldo?

¿Se pueden sancionar esas ausencias sin previo aviso?

Aclaro que el Sr. es viudo y que el hijo está a su exclusivo cargo.

Desde ya muchas, gracias por su respuesta.

Marta.

(9/12/2010)

Estimada Marta:

En respuesta a su consulta es dable aclarar que la legislación laboral no acuerda ninguna licencia especial por hijo discapacitado y que el administrador es el representante legal de consorcio y como tal ejerce el poder de dirección (Art. 65 de L.C.T.)

En el caso planteado, si el trabajador falta a sus tareas sin justificar la ausencia y/o se ausenta sin aviso del consorcio es el administrador quien debe intimarlo para que lo cumpla con las obligaciones a su cargo e intimarlo para que justifique la inasistencia, bajo apercibimiento de aplicarle sanciones disciplinarias las que se graduarán de acuerdo a la falta incurrida (apercibimiento, llamado de atención, suspensión). El abandono de trabajo es causal de despido.

Es claro que en la situación por Ud. descripta y que transcribo "...cuando el hijo estuvo grave ...." el consorcio actuó solidariamente, pero quizás esa conducta que no fue conversada con el encargado haciéndole saber que era una excepción y que no era la legislación laboral la que lo protegía sino el consorcio, hizo que éste lo malinterpretara y haya entendido que su dolorosa situación le permite ausencias reiteradas.

No sé, ya que no se aclara en la consulta, ni la antigüedad del encargado ni su conducta antes de enfrentarse a la enfermedad de su hijo, no obstante y dado sus dichos resulta conveniente conversar con él, plantearle que el consorcio no puede solventar más sus ausencias. Que dado que su hijo está mejor puede recurrir a un tercero para que lo lleve a los controles. Si no se adapta a la nueva situación la administración deberá intimarlo, repito, para que justifique inasistencias y/o ausencias aplicándole las sanciones disciplinarias correspondientes descontándole las horas no trabajadas.

Sé que es duro enfrentar a un padre con un problema tan grave pero entiendo que conversando con él y explicándole que Ud. es un simple mandatario que puede ser removido de su cargo por no cumplir con sus obligaciones el tema se va a facilitar.

No sería erroneo recordarle que el abandono de trabajo es una causal de despido por justa causa razón por la que el consorcio no está obligado a pagarle indemnización alguna.

Con relación a las licencias le aclaro que el Art. 12 Inc. b) permite al trabajador pedir una licencia sin goce de sueldo entre 3 o 6 meses según su antigüedad. Esta licencia exige el cumplimiento de requisitos formales, entre ellos la homologación ante el Ministerio de Trabajo.

Ante cualquier otra duda estoy a su disposición.

María Cristina Carrera

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La Dra. María Cristina Carrera es abogada especialista en derecho laboral y para cualquier consulta se le puede escribir a dramccarrera@yahoo.com.ar o llamarla al teléfono (15)5466-9921.

¿Vacaciones en febrero o en marzo?

Hola Roberto, lo que dice la Ley 20.744 de Contrato de Trabajo, en el artículo 154 con respecto a la época de otorgamiento es: "...El empleador deberá conceder el goce de vacaciones de cada año dentro del período comprendido entre el 1 de octubre y el 30 de abril del año siguiente. La fecha de iniciación de las vacaciones deberá ser comunicada por escrito, con una anticipación no menor de cuarenta y cinco (45) días al trabajador, ello sin perjuicio de que las convenciones colectivas puedan instituir sistemas distintos acordes con las modalidades de cada actividad..." y el artículo 12º inciso c) de Convenio colectivo 589/2010 del sector dice: "...Queda reservado al empleador, dentro del plazo comprendido desde el 1º de octubre hasta el 30 de abril, señalar la época en que se acordarán las vacaciones, debiendo dar aviso al/la empleado/a u obrero/a con anticipación de cuarenta y cinco (45) días".

Lo ideal es que la fecha en que se tomen las vacaciones sean consensuadas entre ambos –administrador y trabajador- y evitar cualquier problema.

De todas formas te recuerdo que no soy abogada y si esta relación es complicada te sugiero que lo consultes con un especialista.

Ahora, yo me pregunto: ¿el trabajador informó con antelación al administrador que él quería tomárselas en esa fecha?, ¿hay alguna nota al respecto?, ¿siempre se las tomó más o menos en la misma fecha?

Lo ideal –en todos los casos- es llegar a un acuerdo beneficioso para ambas partes pero si esto es difícil, te sugiero nuevamente el consejo de un profesional.

Un saludo grande.

"Confusión con el tema de los aumentos de sueldos" (Continuación)

Hola SRT, ojo con el análisis que estás haciendo pues me parece que estás mezclando sueldo mensual con aguinaldo y cargas sociales. Por el detalle que trascribiste el sueldo mensual en mano que recibe la trabajadora es de $2003,70 (que es bastante lógico considerando que el básico es de $1311 agregando antigüedad, retiro de residuos, horas extras, y demás items que desconozco) más el aguinaldo del 2º semestre del año 2010 que es aproximadamente la mitad, o sea $1017.60 que también es lógico en función del sueldo mensual.

Con respecto a AFIP, SUTERH y FATERYH no lo podés sumar como dinero que recibe la trabajadora. Son cargas sociales que se le descuentan a ella y que debe depositar el empleador más las contribuciones que son obligatorias por ley.

No es correcto decir que el sueldo de la trabajadora es de $4400 pesos puesto que allí está sumado el importe que cobra en mano más cargas sociales.

Por otro lado ese mes está incorporado el aguinaldo, motivo por el cual –y en todos los consorcios pasa- el mes de diciembre como el de julio como el mes en el que se ingresan las vacaciones y el suplente suelen ser los más onerosos del año.

De todas formas, para estudiar el sueldo mensual es necesario ver el detalle del recibo de haberes.

Un saludo grande.

¿Cómo calcular los días de vacaciones?

Estimada Sandra, los días de vacaciones del sector de la propiedad horizontal son días hábiles pues así lo indica el artículo 12 inciso c) del Convenio Colectivo 589/2010

Por lo tanto si le corresponden 28 días, éstos son hábiles por lo cual deberás dejar de lado los días domingos y los días feriados si es que corresponden.

Según mis cuentas el trabajador tiene vacaciones hasta el día 3 de febrero inclusive.

Te transcribo a continuación el artículo citado: "El/la trabajador/a tiene derecho a: a)...

c) Un período continuado de descanso anual, conservando las retribuciones que recibe durante el servicio de:

* Doce días hábiles cuando la antigüedad al servicio del empleador no exceda de cinco años;

* Veinte días hábiles cuando la antigüedad al servicio del empleador sea mayor de cinco años y no exceda de diez años;

* Veinticuatro días hábiles cuando la antigüedad al servicio del empleador sea mayor de diez años y no exceda de veinte años;

* Veintiocho días hábiles cuando la antigüedad al servicio del empleador exceda de veinte años;

Los trabajadores que a la fecha de entrada en vigencia del presente convenio estuvieran gozando —de conformidad con las disposiciones de CCT 306/98— de un período de vacaciones superior mantendrán su derecho.

Queda reservado al empleador, dentro del plazo comprendido desde el 1º de octubre hasta el 30 de abril, señalar la época en que se acordarán las vacaciones, debiendo dar aviso al/la empleado/a u obrero/a con anticipación de cuarenta y cinco (45) días".

Un saludo grande.

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