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Boletín de Pequeñas Noticias la comunidad consorcial como espejo de la sociedad Miércoles 27 de Enero de 2010 - Nº: 395 |
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El Boletín de Pequeñas Noticias fue preparado para una visión óptima con una resolución de pantalla de 1024 x 768 pixeles.
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¿Qué significan las siglas?: Las abreviaturas más frecuentes |
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Acompañaron a Pequeñas Noticias en este número
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[BPN-27/01/10] Las novedades que se generan desde el Registro Público de Administradores de la CABA (RPA) son muchas para un mes que nos tenía acostumbrados a las notas de color. Nuevos hechos que "caldean" el ya caluroso verano porteño se producen desde Defensa y Protección al Consumidor de la CABA y desde el RPA. Mientras tanto, crece la expectativa ante la inminente reglamentación de la Ley 3.254 –conocida también como Ley Abrevaya- que modificó la Ley 941. Las multas que aplicará el RPA a los infractores a la nueva ley aumentaron drásticamente. Un ejemplo: el administrador que sea "pescado" trabajando sin estar inscripto en el RPA será pasible de una multa de 21.300 pesos (10 sueldos) < ver nota>.El seguro de caución dispuesto por Juan Manuel Gallo, director general de Defensa y Protección al Consumidor de la CABA, cubrirá también dolo y mala fe. O sea que si el administrador no pagó los aportes y contribuciones del personal del consorcio, éste estará cubierto por dicho seguro < ver nota>.Será obligatorio autorizar en el RPA un Libro de Firmas de Propietarios. Su objetivo es agilizar la validación de los poderes a la hora de constituirse una asamblea y disponer de datos normalizados de los propietarios de los inmuebles en caso de un siniestro en su ausencia: pérdidas de agua, de gas o principio de incendio < ver nota>.Aumentaron las inspecciones a los administradores y a los consorcios. También se cambiaron los criterios por los cuales el RPA intervenía: ahora puede mandar una inspección de rutina aún ante la denuncia de un propietario por una falta que no está contemplada en la nueva Ley 941 < ver nota>.La Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) junto a la Coordinación de Educación No Formal del Gobierno de esta ciudad serían los responsables de dictar los cursos obligatorios a los administradores de consorcios para inscribirse en el RPA. Otra fuente habría asegurado que Juan Manuel Gallo -director general de Defensa y Protección al Consumidor- estaría estudiando alternativas diferentes a la CAPHyAI aunque no reveló si serían otras entidades de administradores o casas de altos estudios. Si bien son trascendidos y todavía no fueron confirmados o desmentidos por una voz oficial el tema se estaría definiendo en las próximas horas. En el caso de los cursos para los Administradores Voluntarios serían dictados por las entidades de consorcistas <ver nota>. Ante estos
hechos Pequeñas Noticias realizó un informe especial de las
novedades que se produjeron en el RPA en las últimas dos semanas. |
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Porteros Eléctricos / Equipos Visores / Circuitos Cerrados TV / Electricidad General / Factor de Potencia Semáforos / Luz de Emergencia / Service Autorizado y Distribuidor Oficial Atomlux
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Efemérides consorciales: el 5 de febrero, la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) firmó un acuerdo con Edesur para la promoción y fomento del uso seguro, racional y eficiente de la energía. |
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[BPN-27/01/10] Trascendió que en breve se autorizarán fuertes aumentos en las infracciones al Registro Público de Administradores de la CABA (RPA) creado por la Ley 941 y recientemente modificado por las leyes 3.254 y 3.291 < ver ley>.Por ejemplo, la falta de inscripción al registro acarreará una multa de 21.300 pesos (10 sueldos) y la falta de presentación de un período de la Declaración Jurada (DDJJ) anual una multa de 10.650 pesos (5 sueldos). Se aumentó a dos sueldos (4.260 pesos) la presentación de las DDJJ fuera de término, la reincidencia en una falta y el incumplimiento de un inciso de las obligaciones establecidas para los administradores que fuera probado fehacientemente. Estas multas se pueden complementar –según la gravedad de cada caso- con otras penas contempladas en la ley como la suspensión -hasta un máximo de 9 meses- del registro o su exclusión. Las multas se pueden sumar En el caso de un administrador que no presentó 2 años de DDJJ’s puede ser penado por el Registro con una multa de 21.300 pesos (5 sueldos x 2). Si por segunda vez presenta su DDJJ fuera de término podrá ser sancionado con 4.260 pesos (dos sueldo) por excederse en los tiempos y con otros 4.260 (otros dos sueldos) por ser reincidente. ¿Por qué se habla de sueldos? El capítulo de la nueva Ley 941 dedicado al régimen de sanciones e infracciones establece en su artículo 16º que "las infracciones a la presente ley se sancionan con: a) Multa cuyo monto puede fijarse entre uno (1) y cien (100) salarios correspondientes al sueldo básico de la menor categoría de los encargados de casas de renta y propiedad horizontal sin vivienda". Este salario sería el que el Convenio Colectivo de Trabajo vigente define para el "Encargado permanente sin vivienda" y que según la escala salarial de diciembre está fijado en 2.130 pesos < ver planilla salarial>. 
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Administración Bernetti RPA CABA Nº 1188 Consorcios, fideicomisos, barrios privados y club de campo. Operaciones inmobiliarias
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Perlitas: Bienaventurado el que tiene talento y dinero, porque empleará bien este último. (Menandro) |
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[BPN-27/01/10] El director general de Defensa y Protección al Consumidor de la CABA, Dr. Juan Manuel Gallo, aseguró a Pequeñas Noticias que el seguro de caución es la garantía que tendrán los consorcistas, aún cuando el administrador actúe de mala fe o con dolo. "El seguro de caución brinda una garantía a los consorcistas que no proporciona el seguro de responsabilidad profesional", remarcó. El seguro paga sí o sí Gallo explicó que el seguro de responsabilidad profesional está pensado -por ejemplo- para un médico que comete una mala praxis o un error por cualquier motivo. En ese caso la compañía de seguros cubre el daño que el médico involuntariamente le produjo al paciente: "Nadie piensa que un médico atiende a un paciente con la idea de cometer un daño intencional", señaló. En el caso del administrador, en cambio, es diferente. Aclaró que "si se comprueba que no pagó los aportes y contribuciones del personal del consorcio, retuvo el dinero causando un perjuicio o malversó los fondos del consorcio, ya no estamos hablando de un error sino que se trata de dolo. En estos casos, el seguro de caución cubre al consorcista sí o sí". A modo de resumen explicó: "este seguro es la manera que nosotros tenemos como autoridad de aplicación de garantizar realmente la protección de los consorcistas". Abrevaya estuvo de acuerdo El responsable de la defensa de los consumidores adelantó que el tema del seguro lo habló con el legislador Sergio Abrevaya (Coalición Cívica) que se manifestó de acuerdo y que coincidió en que el espíritu de la ley es justamente que no quede la sensación de que el último que tiene que terminar pagando todo es el consorcio: "se acabó que el consorcio es el gil de la cuestión", sentenció Gallo. Lo pagará el administrador El Dr. Gallo también ratificó que este seguro va a ser a cargo del administrador: "te lo adelanto porque una de las cámaras de administradores pidió que -como es una garantía para los consorcistas- sea solventado por ellos". Según él, este es un seguro que va en cabeza del administrador y tiene que asumir su costo por lo tanto no tiene que generar ningún tipo de traslado ni aumento de expensas para los consorcistas. La respuesta a Hernández "En primer lugar, como órgano de aplicación, tenemos la facultad para dictar normas interpretativas de la ley", aclaró el Dr. Gallo a este medio. Esta fue la respuesta a la carta que el 6 de enero el Adm. Jorge Hernández, presidente de la Fundación Reunión de Administradores (FRA), presentó al Jefe de Gobierno porteño, Ing. Mauricio Macri, para que modifique o derogue la Disposición 6013 que trata sobre la garantía real, el seguro de caución o el aval bancario [BPN Nº 394 del 13/01/10: "Hernández exige que el seguro sea de responsabilidad profesional"]. Entre otros argumento, Hernández se basó en que el texto de la Ley 3.254 dice que "la declaración jurada patrimonial […] podrá sustituirse por la constancia de la constitución a favor del consorcio de propietarios, a cargo del administrador, de un seguro de responsabilidad profesional emitido por una compañía de seguros" mientras que la disposición determina que "la declaración jurada patrimonial prevista en el artículo 12 inciso "e" de la Ley 941 modificada por la Ley 3254 […] deberá garantizar, mediante seguro de caución o aval bancario a sus administrados…". Por último
Gallo explicó que –desde su perspectiva- esta nueva ley y el RPA para
el administrador serio y responsable no tiene que ser visto como un ataque
sino como una posibilidad de mejorar la relación que existe entre los
administradores y los consorcistas: "van a jerarquizar la actividad
del administrador", sentenció. |
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CARRERA TERCIARIA ADMINISTRACIÓN DE CONSORCIOS Y URBANIZACIONES MODERNAS TÍTULO OFICIAL - Res. Nro. 774/01 - DURACIÓN DOS AÑOS Única en el país "PRESENCIAL Y A DISTANCIA" Prepárese para enfrentar un mercado competitivo con mayores complejidades
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Perlitas: La esperanza es como el sol, arroja todas las sombras detrás de nosotros. (Samuel Smiles) |
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El libro de propietarios será obligatorio y deberá ser autorizado [BPN-27/01/10] La dirección general de Defensa y Protección al Consumidor de la CABA, a cargo de Juan Manuel Gallo, dispuso que el Libro de Firmas de los Copropietarios sea autorizado en el Registro Público de Administradores antes de su uso. La obligación de llevar actualizado un libro de Registro de Firmas de los Copropietarios surge del inciso e) del artículo 9º de la Ley 3.254 (modificatoria de la Ley 941) que también establece que deberá ser "exhibido al comienzo de cada asamblea a fin de que los copropietarios presentes puedan verificar la autenticidad de los poderes que se presenten". Juan Manuel Gallo explicó a este medio que hasta ahora los administradores llevaban este registro de propietarios en forma de libro, planilla de cálculo o simplemente no lo llevaban. A la hora de constituirse la asamblea algunos propietarios presentaban poderes certificados por escribanos, bancos o validados en las oficinas del mismo administrador pero a quién no lo hubiera hecho así se le impugnaba el poder. Según Gallo ahora todos estos pasos se simplifican tanto para administradores como para propietarios. El propietario se acerca a la administración con el título de dominio, se completan los datos del propietario, de la unidad y se firma. A la hora de constituir una asamblea sólo resta cotejar la firma del poder con la del libro y validarlo. El director de Defensa del Consumidor consideró también que será de utilidad en el caso de que se produzca un siniestro en una unidad determinada -como una pérdida de agua, de gas o un principio de incendio- y se tenga que localizar de urgencia al propietario. "Antes, la mayor parte de los administradores no sabían cómo localizarlo, ahora todos los datos estarán disponibles en forma ordenada", aclaró. El trámite de
autorización del libro es gratuito. El administrador lleva el libro al
registro, un funcionario chequea los datos, se lo sella y se lo firma. |
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Artículos de limpieza (todas las marcas y sus líneas y de producción exclusiva). Ropa de trabajo, luminarias, máquinas para consorcios, elementos de seguridad, asesoramiento, etc... Distribución sin cargo en capital y conurbano
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Perlitas: El fanatismo consiste en redoblar el esfuerzo, después de haber olvidado el fin. (George Santayana) |
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[BPN-27/01/10] En estos momentos el Registro Público de Administradores de la CABA (RPA) utiliza dos métodos de control y realiza 5 tipos de intervenciones según el caso. Los métodos que utiliza son: la verificación de los datos con los que cuenta el registro consignados en la inscripción del administrador y sus Declaraciones Juradas (DDJJ’s) y la inspección en el consorcio. Los tipos de intervenciones son: verificación e inspección de rutina y al azar, seguimiento de los incumplimientos consignados en la DDJJ’s, con motivo de denuncias de los consorcistas, para detectar administradores no registrados y de oficio cuando reciben denuncias de consorcistas de incumplimientos no contemplados por la Ley 941. 1- Verificación e inspección Se envía cédula al administrador para que se presente al RPA el día y la hora establecida y con la documentación correspondiente a la última declaración jurada presentada. Un funcionario coteja los originales correspondientes a: a.- CUIT y datos del consorcio b.- Comprobantes de pagos: limpieza de tanques, matafuegos, desinfección , ascensores, calderas, seguros, cargas sociales del personal del consorcio, sueldos del personal dependiente, servicios, etc. c.- Certificados de conservación Ley 257 d.- Pólizas de seguros e.- Documentación en el caso de empresas de vigilancia f.- De ser necesario el libro de actas. Al finalizar la revisión de la documentación el funcionario redacta el acta correspondiente y avisa al administrador que se presentarán inspectores de la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor en los domicilios de los consorcios para una inspección técnica a efectos de que informe a los encargados para que permitan el acceso al mismo. Visita del inspector al consorcio Se presenta ante el encargado y le solicita los datos del administrador del consorcio. Al ingresar al edificio verifica lo siguiente: a) Matafuegos: Que esté la dotación completa, ubicación correcta y sus respectivas tarjetas b) Tanques de agua: Los comprobantes de la correspondiente limpieza semestral y el acceso al tanque (protección escalera de acceso al tanque). c) Ascensores: Verifica el libro debidamente rubricado, toma nota del N° de permiso del conservador y revisa las puertas tijeras del ascensor. d) Cintas antideslizantes en las escaleras e) Señalización de las salidas de emergencia Al finalizar redacta el acta correspondiente, deja una copia en el edificio y envía el original al RPA. 2.- Información sobre incumplimientos Desde el RPA se envía cédula a administradores solicitándole que indique si fueron cumplidos los incumplimientos declarados en su última Declaración Jurada y que en caso de no haber podido regularizarlos que indique los motivos. 3.- Denuncia de un consorcista Se envían inspectores cuando se recibe una denuncia de un consorcista, puede ser técnica (en el consorcio) u ocular (en el RPA con la correspondiente documentación). En todos los casos en que el administrador sea sancionado por alguna infracción será publicado e informado a los consorcios declarados en su DDJJ 4.- Inspecciones para detectar administradores no registrados Los inspectores se presentan espontáneamente en distintos edificios y solicitan los datos del administrador, principalmente su número de registro. Se reciben denuncias de consorcistas y se presentan los inspectores en el consorcio para verificar el estado y cumplimiento de normas vigentes y se envía cédula al administrador para que presente su certificado de RPA y se lo intima a registrarse. O se abre un expediente que continúa hasta la sanción correspondiente. El método de trabajo es el mismo en el caso de que el RPA lo detecta mediante el cruzamiento de datos. 5.- Denuncias de consorcistas no comprendidas por la Ley 941 Cuando se
presenta un consorcista a denunciar una falta grave contra su
administrador pero la misma no es de competencia del RPA se procede por lo
menos a verificar con los datos suministrados si está registrado y su
declaración jurada presentada, caso contrario se procede según la falta
cometida y de ser necesario también se envían inspectores. |
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Perlitas: La religión mal entendida es una fiebre que puede terminar en delirio. (Voltaire) |
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[BPN-27/01/10] La dirección general de Defensa y Protección al Consumidor de la CABA estaría disponiendo en las próximas horas dos tipos de cursos para los administradores profesionales: uno gratuito dictado por la Coordinación de Educación No Formal del Gobierno de esta ciudad y otro por la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI). Otra versión indicaría que Juan Manuel Gallo, director general de esa repartición del ejecutivo porteño, también estaría estudiando otras alternativas aunque no se pudo saber si serían otras entidades de administradores o alguna casa de altos estudios. Así trascendió de fuentes que prefirieron no darse a conocer aunque hasta el momento del cierre de esta edición ningún funcionario del Registro Público de Administradores de la CABA (RPA) o de la dirección general de Defensa y Protección al Consumidor quiso rectificar o ratificar esta versión. La obligación de capacitarse para los administradores profesionales surge del texto inciso f) de la nueva Ley 941 -que fue recientemente modificada por las leyes 3.254 y 3.291. En dicho inciso se expresa que para poder inscribirse, los administradores de consorcios deberán presentar la siguiente documentación: "certificado de aprobación de un curso de capacitación en administración de consorcios de propiedad horizontal, en el modo y forma que establezca la reglamentación de la presente". Administradores Voluntarios Por otra parte también se dispondría en estos días que las entidades de consorcistas sean las responsables de dictar los cursos de actualización a los Administradores Voluntarios. Las entidades interesadas deberán ser previamente habilitados por el RPA y este curso es optativo para los administradores de los consorcios auto administrados inscriptos en el Registro Público de Administradores de la CABA (RPA). También, en este caso, estableció que la Coordinación de Educación No Formal del Gobierno de esta ciudad pueda dictar este curso en forma gratuita. De esta forma Juan Manuel Gallo, director general de Defensa y Protección al consumidor, le habría ofrecido a los vecinos que administran sus propios edificios en forma no onerosa y a los mismos consorcistas que así lo deseen, la posibilidad de que se capaciten según el mismo programa de los administradores profesionales tanto en la entidad de consorcistas que más los represente como en el programa de educación no formal. Habrá que
esperar la voz oficial. |
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Perlitas: Un fanático es alguien que no puede cambiar de mentalidad y no quiere cambiar de tema. (Winston Churchill) |
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Consorcistas casa"[BPN-27/01/10] Cuando Jorge y Adriana –hace ya muchos años- se mudaron de Caballito a Liniers nunca se imaginaron lo que les depararía el destino. El departamento nuevo era lindo, no muy grande pero imaginaron que no les faltaría calidez de hogar. En sus vidas, una nueva era comenzaba. Un día se vendió la casita de al lado, se demolió y se comenzó a construir un edificio de departamentos: se estaba levantando un consorcio nuevo. El 11 de marzo de 2006, durante la construcción, según contó Adriana, una pala mecánica de la obra golpeó con fuerza la medianera de su edificio y dañó las cocinas de los departamentos "A". Como consecuencia del impacto una buena porción de los azulejos de su cocina se cayeron y el calefón se salió de los ganchos que lo sujetaban: "quedó retorcido y sólo sostenido por el caño de gas", relató. Tanto Jorge como Adriana explicaron que unos días antes, el 9 de marzo de 2006, desde la obra, con un taladro neumático ya le habían hecho un agujero en la pared de su sala. "La obra lindera se apoya en nuestra medianera. En vez de usar la parte que les correspondía se apropiaron de la nuestra y eso -por lo menos en mi casa- provocó daños", relató Adriana, "en otras supongo que también, pero nadie comenta nada porque aquí todo es secreto". Adriana contó que, al principio, no sabían si en el calefón había una pérdida de gas pero llamaron a la administradora aunque pasó un mes antes de que alguien fuera a verlo. Mientras tanto se vio obligada a mantener la ventana abierta de par en par ventilando la cocina para evitar una tragedia. Como no existía ninguna forma de cortar el gas y como seguía sintiendo olor decidieron llamar a Metrogas: "es preferible no tener gas a morir de una explosión", aclaró. La solución –según relató el matrimonio de copropietarios- llegó en la forma de un técnico gasista matriculado –mandado por la administración- que tomó gas del sótano, armó desde allí una línea de provisión que Metrogas nunca autorizó e instaló el calefón sobre el "conducto de ventilación" cosa que también está prohibida. El hombre nunca terminó el trabajo. Dejó abiertos tanto el piso de la cocina –por donde pasa el nuevo caño de gas- como la pared desde donde viene la cañería que lo trae del sótano.
Según cuenta Adriana todo ese ala del edificio tenía el mismo problema y nunca se hizo una asamblea para definir una solución para el tema de los calefones, todos instalados de la misma forma antirreglamentaria. Se le ofrecía a los vecinos instalar termotanques eléctricos. "Se le proponía a la gente que lo hiciera en forma particular", agregó Jorge. El matrimonio de vecinos agregó que "el último reclamo hecho a la administración para que intimara a ese gasista a dejar bien el trabajo y cumplir con la normativa de Metrogas fue el 7 de noviembre de 2006". Hasta ahora no hubo ninguna solución al problema. "Como único dato para localizarlo solo sabía que se llamaba Francisco –la administradora no me quiso facilitar más información- y un señor de la oficina técnica de Metrogas en enero de 2007 –después de sancionarlo por los trabajos realizados en nuestro consorcio- me proporcionó la filiación del gasista. Nunca terminó el trabajo a pesar de las intimaciones y las cartas documento que le envié", completó Adriana. El matrimonio relató que a consecuencia del golpe en la cocina desde la obra en construcción vecina –hoy ya terminada- también hay pérdidas de agua en el lavadero de ese piso y en los inferiores. En un informe del INTI, de fecha del 2009, técnicos de este organismo recomendaron hacer una prueba hidroscópica para ver la fuente de la humedad porque aparentemente aparece "cuando hicieron la loza del edificio de al lado". Hoy Jorge y Adriana mantienen acciones legales contra el edificio de al lado por considerarlo el origen de los daños recibidos y contra el consorcio para que repare los sectores comunes que son su responsabilidad. Lo que reclaman es subsanar: el daño de la sala, restituir el gas en la cocina -en forma legal y segura- y corregir la pérdida de agua. Sin embargo, contaron a este medio, en la justicia tampoco encontraron solución a sus problemas y ante la sensación de impotencia frente a la administración, el Energas, Metrogas, los malos profesionales, una justicia lenta y ver que pasa el tiempo y los daños van aumentando se dirigió a la opinión pública: "desde fines de diciembre abrí un blog que se llama "Por Defender mis Derechos" ( www.defendiendomicasa.blogspot.com) y armé un grupo en Facebook" donde cuenta a sus más de 1.100 miembros, día a día, la odisea que –junto a su marido- está pasando en aquel departamento de Liniers, en Cnel. Falcón al 6589, en el que hace ya muchos años se habían depositado tantos sueños.
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Líderes en Seguridad, Prevención y Protección contra Incendios
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Perlitas: La esperanza es el sueño de los que están despiertos. (Carlomagno) |
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Unión Argentina de Inquilinos Radamés Marini[BPN-27/01/10] El pasado jueves 7 de enero, luego de una larga y penosa enfermedad, a los 74 años, falleció el Dr. Radamés Marini, presidente de la Unión Argentina de Inquilinos (UAI). El mal que lo aquejaba se le diagnosticó a fines del 2007 pero empeoró sensiblemente a fines del 2009 hasta culminar en su tragico desenlace. Desde la entidad que presidió durante 18 años informaron que asumió como presidente interino el Dr. Leonardo Santos, uno de los abogados más antiguos de la Unión, y que en los próximos meses se realizarán elecciones para designar nuevas autoridades. Por otra parte ratificaron que la UAI mantendrá los principios que caracterizaron la gestión de Marini aunque, tal vez, no con el alto perfil mediático que le era tan característico. De todos modos aclararon que la política de la entidad será consensuada por la nueva comisión directiva. Una vida intensa y prolífica El Dr. Marini nació el 8 de enero de 1936 en la ciudad de Azul en la Provincia de Buenos Aires y a los 22 años se recibió de abogado en la Universidad de Buenos Aires y en 1964 de licenciado en Diplomacia en la Universidad del Salvador. En 1967 fue fundador del estudio jurídico Marini & Asociados y en 1992 presidente de la UAI cargo que detentó hasta su fallecimiento. Antes de cumplir 40 años ya había sido asesor de la Secretaría de Cultura de la Nación (1960/1974), asesor letrado de la Unión del Personal Civil de la Nación (1960/1969), director del Senado de la Nación (1964/1966) y cofundador de la agencia internacional de noticias Inter Press Service (1965). A lo largo de su vida tuvo una intensa actividad académica, laboral y política en diversas áreas: fue el autor del libro "La Argentina en Armas" (1989), asesor del diputado nacional Jorge Connolly en 1987 y de los senadores nacionales Carlos Tenev (1988 hasta 1990), Remo Costanzo desde (1990 al 1994), Felipe Ludueña desde (1994 al 98) y Hugo Sager desde 1999 hasta el 2000. Desde 1995 hasta 1997 fue coordinador ejecutivo de la Comisión de Asesoría Legal y Legislación Cultural de la Sociedad Argentina de Escritores (SADE) 1995/97. También fue miembro pleno fundador de la Asociación Argentina de Derecho Internacional presidida por el Dr. Juan Carlos Puig en 1971, secretario del Consejo Federal de Coordinación Cultural en 1974, director y editor de la revista Planteo entre 1976 y 1982 y fue invitado por los gobiernos de la República Federal Alemana en 1965, Italia en 1965, Sudáfrica en 1973, Estados Unidos en 1974 e Irak en 1981. La Unión Argentina de Inquilinos La Unión Argentina de Inquilinos –según informan en su sitio WEB- trabaja para defender a los maltratados inquilinos argentinos. Y busca soluciones imaginativas que permitan algún margen de maniobra para aquellos que no teniendo un techo propio, tienen, sin embargo, el pleno derecho a una vivienda digna y a condiciones de contratación justas y equilibradas. Entre los
objetivos que se proponen se destacó el asesoramiento a los inquilinos
para que conozca tanto sus derechos como sus posibilidades, presentar
proyectos frente a los organismos legislativos y abogar frente a las
organizaciones gubernamentales, políticas y la prensa por la
implementación de soluciones reales e inmediatas en materia de vivienda. --- Foto: archivo de Pequeñas Noticias. |
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Perlitas: La libertad existe tan sólo en la tierra de los sueños. (Johann Christoph Friedrich Von Schiller) |
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[BPN-27/01/10] El Registro de Empleadores Online que estaba previsto que comenzara el 1º de enero pasado se prorrogó al próximo 1º de marzo. Los empleadores de la Ciudad de Buenos Aires tendrán 3 meses (hasta el 31 de mayo) para consignar en un sitio de Internet del Gobierno porteño los datos propios y los del personal en relación de dependencia con el que contó durante el 2009. Así quedo establecido en la resolución 5498/2009 (BO 08/01/10) que escuetamente resuelve en su 2º artículo: "Establécese que la carga de contenido de la información requerida por el Registro de Empleadores Online correspondiente al ejercicio fiscal 2009, deberá realizarse en el período comprendido entre el 1 de marzo al 31 de mayo de 2010." Para acceder a ese sitio de Internet se deberá contar con la Clave Ciudad (Clave Fiscal AGIP). Aquellos administradores que todavía no la posean la podrán obtener en forma presencial en los Centros de Gestión y Participación Comunal o en la sede de la DGR de Suipacha y Viamonte, dirigiéndose al mostrador de Orientación. Los profesionales inscriptos la podrán conseguir en las delegaciones de la Dirección General de Rentas del Colegio de Graduados en Ciencias Económicas y del Consejo Profesional de Ciencias Económicas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. El proyecto
original contemplaba la carga de una serie de datos de los empleados que
–por la reacción adversa que produjo- se anularon. Entre ellos se
encontraba: la cantidad de empleados dentro y fuera de convenio, la
cantidad de hijos del personal, la nacionalidad de los empleados, el nivel
de instrucción de la plantilla, el conocimientos de herramientas
informáticas e idiomas, el detalle de los empleados discapacitados, los
accidentes de trabajo registrados y sus causas, el tipo de capacitación
brindada a los empleados, el detalle de los días no trabajados, el
relevamiento de las adicciones que presentan los trabajadores y el detalle
de las remuneraciones canceladas. |
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del Consorcista Asesoramiento sin Cargo DefensoriaDelConsorcista@hotmail.com
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Perlitas: Quienes piden lógica a la vida se olvidan de que es un sueño. Los sueños no tienen lógica. Esperemos a despertar. (Amado Nervo) |
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AFIP monotributistas tendrán tiempo hasta el viernes[27/01/10] Ricardo Echegaray titular de la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) dispuso prorrogar la recategorización al nuevo régimen del Monotributo al 29 de este mes. Mientras tanto, más de 100 mil contribuyentes ya se recategorizaron subiendo a escalones acordes con niveles más altos de facturación; otros 40 mil se adhirieron al sistema abandonando la economía informal. En general, hasta el 21 de este mes cuando se tomó la decisión de postergar el plazo para cumplir con el nuevo régimen, ya había inscriptos casi 200 mil contribuyentes de los cuales el 90% pagará más impuestos. Bajo el nuevo régimen los monotributistas que brinden servicios podrán facturar hasta 200 mil pesos anuales y los comercios y otros rubros hasta 300 mil para el mismo período. Se pueden señalar como modificaciones centrales que el nuevo régimen incorpora valores más altos para las nuevas escalas. La categoría más baja, de hasta $ 12 mil pesos de facturación anual, se elimina y se fusiona con la siguiente, quedando como primera con un tope de $ 24 mil anuales para profesionales y todas las actividades. Además, aumenta las sumas fijas del aporte jubilatorio, que va de $ 35 a $ 110, y de la obra social, que aumenta de $46,75 a $ 70. El aumento es de 80% para los que menos pagan. Se incorpora
un nuevo parámetro, el de los alquileres devengados. Los mismos van de $
9 mil anuales a $ 45 mil según la categoría. |
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Perlitas: Desprenderse de una realidad no es nada: lo heroico es desprenderse de un sueño. (Rafael Barreti) |
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La suma no remunerativa de $480 [BPN-27/ 01/10] Además de la liquidación de los haberes del mes de enero y de febrero de 2010 habrá que abonar una suma no remunerativa de $240 en cada uno de los dos meses y por única vez. Estos importes no tendrán incidencia en los descuentos del trabajador, ni en las vacaciones, ni en el primer aguinaldo de 2010 ni en cualquier otra indemnización.La obligación de estas sumas no remunerativas surgen de las cláusulas salariales del acuerdo homologado el día 16 de julio del pasado año 2009. La cuarta dice textualmente: "En el mes de enero y febrero se abonará una suma fija de carácter no remunerativo, en dos cuotas, cuyo total será de $ 480. Esta suma fija será calculada en forma proporcional para los trabajadores/as que revistan las categorías previstas en el inciso d, e, h, n y p del artículo 7 y artículo 8". Su cálculoEn el caso de los trabajadores mensualizados, el importe a abonar en el mes de enero y febrero será de $240; en el caso de los trabajadores de media jornada, el valor es la mitad y para el resto de los trabajadores es proporcional al tiempo trabajado.
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Perlitas: Los sueños son sumamente importantes. Nada se hace sin que antes se imagine. (George Lucas) |
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Rincón Solidario Sr. Director: Mi consulta está referida a cómo se debe tomar un gasto como el que paso a detallar: El edificio consta de 26 unidades funcionales y 1 unidad funcional destinada a guarda coches de la cual 5 propietarios poseen una parte indivisa. La misma tiene un porcentual de 11% en relación a la totalidad del edificio. El reglamento exime a esta unidad del pago de luz de palieres, mantenimiento de ascensor, elementos de electricidad y abona ABL, luz cochera y AySA. Ahora
bien, se ha producido un problema con el portón de entrada y hubo que
repararlo, ¿a quién corresponde adjudicarle el gasto?: 1) ¿a la totalidad
del consorcio?, 2) ¿sólo a los propietarios de la unidad guarda coches?. Muchas gracias Norma (6/01/2010) Estimada Norma: Para poder responder a la primera pregunta con la mayor precisión es imprescindible conocer las características y la exacta dimensión del daño que se ha reparado, como asimismo acceder al Reglamento de Copropiedad y Administración. Tratandose de un elemento -portón de acceso al sector guarda coches- que pertenece al consorcio por integrar el frente del edificio el gasto de reparación debere ser afrontado por el conjunto de los consorcistas. Cabría examinar con detenimiento cual fue el orígen del desperfecto en el portón y si el mismo es atribuible al algún consorcista en particular, supuesto en el cuál el gasto le sería imputable a esa persona. En cuanto a la segunda pregunta, me permito recomendar la lectura de un interesante artículo publicado por Pequeñas Noticias en su Boletín nº 394, en el cual el Dr. Resqui Pizarro analiza un fallo judicial referido a este tema. El reclamo debe encararse a través de la Administración del Consorcio, que tiene la obligación de tomar intervención para hacer cesar esta trasgresión legal y reglamentaria en que incurren los desconsiderados vecinos que arrojan objetos al patio de la planta baja. Dicho patio, que tiene el carácter de propiedad común del Consorcio y al cual le corresponde sólo el uso y acceso exclusivo por parte del propietario del departamento de planrta baja, está bajo custodia del Administrador del edificio. Por ello, y más allá de que pueda sortear la difícil tarea de identificar a los responsables de estos desmanes, debería tratar este tema en asamblea extraordinaria y prever la instalación de cerramientos metálicos o enrrejados ya sea en el techo del patio o en las ventanas de las unidades que dan al especio de aire y luz. Habría que ver cuál es el procedimiento técnico mas económico y aconsejable, requiriendo distintos presupuestos a empresas especializadas, para que la asamblea determine el procedimiento a aplicar. Con lo respondido le envío un saludo cordial. Jorge
Armando Maldonado --- El Dr. Jorge Armando Maldonado es abogado y está especializado en propiedad horizontal. Es coordinador de la Comisión de Consorcios por Pequeñas Noticias que funciona en el CGPC Nº 7 y miembro titular del Instituto de Derecho de la Propiedad Horizontal del Colegio Público de Abogados de la Capital Federal. Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a maldonadovalthule@fibertel.com.ar o al teléfono (15)4169-4574. |
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Perlitas: Pobre no es el hombre cuyos sueños no se han realizado, sino aquel que no sueña. (Marie Von Ebner Eschenbach) |
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Rincón Solidario Me obliga a retirar de su domicilio las liquidaciones de expensas Hola, mi nombre es Noemí y quisiera hacerles una pregunta: Soy encargada de un edificio y el administrador me obliga a retirar de su domicilio particular las liquidaciones de expensas y llevarlas al edificio donde trabajo. ¿Esto es así? Desde ya muchas gracias Noemí (5/1/2010) Estimada Noemí: Las obligaciones del encargado están expresamente establecidas en el Art. 23 del CCT 378/04 denominado OBLIGACIONES DEL PERSONAL entre las cuales no hay tarea alguna relacionada con el cobro de las expensas. Es en sí misma una mala práctica de algunos administradores el poner a cargo del encargado el cobro de las expensas. En el caso en consulta excede en sus facultades de dirección (ya que obliga al trabajador a ir a su domicilio para retirar los recibos de expensas) y corresponde se lo intime para que cese en su actitud. Sugiero presentarle una nota (haciéndole firmar la recepción en la copia ) en la que se le deberá hacer saber lo establecido en la legislación imperante y los riesgos que su conducta ocasiona al trabajador y al consorcio. Una de las preguntas que corresponde que se haga este administrador es... ¿cómo actuará si el trabajador/a sufre un accidente en el viaje de ida o vuelta de su casa, lo considerará un accidente in itinere, lo cubrirá la ART? Asimismo entiendo que estos hechos deben ser conocidos por el Consejo de Administración a efecto de que éste como órgano de contralor ponga fin a la situación planteada. Esperando haber respondido a su inquietud la saluda cordialmente. María
Cristina Carrera --- La Dra. María Cristina Carrera es abogada especialista en derecho laboral y para cualquier consulta se le puede escribir a dramccarrera@yahoo.com.ar o llamarla al teléfono (15)5466-9921. |
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Todos los viernes de 19 a 20 hs. por AM 1010 Onda Latina. También por Internet en: www.hablemosdeconsorcios.blogspot.com una producción de
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Perlitas: Sea lo que sea que puedas o sueñes que puedas, comiénzalo. Atrevimiento posee genio, poder y magia. Comiénzalo ahora. (Johann Wolfgang Von Goethe) |
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Rincón Solidario Una persona de bastante mal genio, grosera y soberbia Administro un edificio de departamentos en el partido de 3 de Febrero, Buenos Aires. Consta de 3 locales en planta baja y 10 departamentos (5 en el 1º piso y 5 en el 2º piso). En el departamento 3 vivía un matrimonio que falleció (1º falleció el hombre y luego la Sra.) sin dejar descendencia. Los hermanos de ella se están haciendo cargo de la sucesión. Estos siguieron pagando las expensas comunes y extraordinarias. Pero en diciembre de 2007 dejaron de pagar aduciendo que no podían por los gastos sucesorios y que pondrían en venta el departamento. Hará 10 meses que al mencionado departamento 3 vino a vivir un hermano de la fallecida. Le hizo arreglos de pintura y albañilería, reparación de gas porque tenía una pérdida y colocación de una estufa. Desde que se instaló paga únicamente las expensas comunes, se niega a pagar lo atrasado y las extraordinarias. Dice que cuando se venda se pagará todo lo atrasado. El tiempo pasa y el departamento no tiene miras de venderse, casi lo contrario. La inmobiliaria que lo tiene a la venta refiere la mala disposición que tiene este Sr. para la visita de los posibles compradores, sobre todo estando habitado. Dado que es una persona de bastante mal genio, grosera y soberbia, me inclino a pensar que está tramando alguna jugarreta para dilatar la situación. Estimados amigos desearía me den una orientación con esto. Desde ya muy agradecida Maria del Carmen (20/01/2010) Estimada Maria del Carmen: Las deudas de expensas prescriben a los 5 años. Si los titulares de dominio han fallecido, el consorcio a los herederos judicialmente los tiene que obligar a abrir la sucesion para poder notificarlos de la deuda e iniciar el juicio para el cobro de las expensas debidas ya sean ordinarias u extraordinarias. Si la persona que actualmente habita la unidad funcional está pagando las expensas actuales y no las atrasadas, es probable que esté especulando con la prescripción de la misma. La administración los pagos que recibe tiene que imputarlos a la deuda más vieja y no a la actual y eso debe constar en el recibo que se le extiende, detallando el período que está abonando. Ante cualquier duda, estamos a su disposición. León
R. Estrugo --- El Adm. León R. Estrugo es el Director Nacional de la Defensoría del Consorcista (Sta. M. de Oro 15 - San Bernardo - Teléfono: (02257) 46-8866) y un administrador de consorcios con amplia experiencia en el tema. Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a info@administracion.net.ar o llamarlo al teléfono 4469-0782 en Capital Federal. |
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Perlitas: Si de algo me siento dueño no es de la vida que vivo. Es de mi sueño. (Luis Cané) |
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Rincón Solidario ¿Qué puede alegar la administración como defensa? Si una persona compra un inmueble que tiene una deuda con la AFIP, más el pago de las expensas corresondientes, pero luego de 6 años surge que hay un protocolo realizado por escribano publico ante acta donde se especifica que los locales del edificio están exentos de pagar expensas. ¿Tiene validez aunque no esté inscripo en el Registro de la Propiedad?, ¿puede ser utilizado como reglamento interno? ¿Se puede reclamar retroactivamente 5 años lo que se pagó de más de expensas? ¿Qué puede alegar la administracion como defensa? Muchas gracias, y aguardo su respuesta. Alicia (15/01/2010) Estimada lectora Alicia: Sin perjuicio de lo confuso de su exposición en el requerimiento en responde, intentaremos desbrozar algunas cuestiones y conceptos propios de la materia, que pueden llegar a echar luz sobre los temas propuestos. No queda claro cual sería la deuda con la AFIP que el inmueble podría tener y que relación tiene esto con el pago de expensas, obligación primaria de los comuneros para la subsistencia del sistema de la propiedad horizontal, regulado por el art. 8º, primera parte, de la ley 13.512 (1) y por todos los reglamentos de copropiedad y administración a los que se sujetan los inmuebles sometidos a éste régimen. Sin embargo, las excepciones al pago del total o, bien, de ciertos o determinados gastos son válidas, sin lugar a dudas, si se encuentran fijadas en el RCA, que como tantas veces hemos repetido, es ley entre las partes integrantes del Consorcio, es decir para los copropietarios, conforme se deriva de la propia norma que enmarca a la PH y los establecido por los arts. 1137, 1197 y ccdantes. del Código Civil (2). Se ha dicho, que el RCA no es solamente una enumeración de normas de vecindad y convivencia entre los componentes del Consorcio sino que representante una parte integrativa del propio título del derecho real y, como tal, oponible no sólo a los integrantes del Consorcio sino también a terceros y sucesores de los propietarios (3). Por lo que su carácter obligatorio es indubitable. Con respecto al principio general establecido en el citado art. 8º de la ley de PH por el que todos los comuneros deben contribuir a los gastos necesarios para la administración, mantenimiento y reparación de la cosa común, la excepcionalidad se produce en algunas unidades que pueden ser eximidas de participar en determinadas erogaciones, siempre que exista convención expresa al respecto. Las cargas comunes se especifican mediante porcentuales insertos en el mencionado RCA, siendo éstas cláusulas de las llamadas obligatorias. Por ende, la modificación en la contribución a los gastos comunes debe, necesariamente instrumentarse mediante reforma del reglamento de copropiedad y su correspondiente inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble. Ahora bien, si la convención a la que se hace referencia en la consulta proviene de una asamblea en la que se dispuso la reforma del señalado reglamento con los recaudos establecidos en el art. 9º, párrafo primero, de la ley 13.512 (4) o la voluntad que señale el propio reglamento -que por tratarse de una de las denominadas cláusulas estatutarias y en consonancia con la opinión pacífica de la jurisprudencia y de la doctrina mayoritaria que en la generalidad de los casos prescribe la unanimidad de votos afirmativos de la totalidad de porcentuales representados en el edificio- algunos consortes pueden ser eximidos de participar en algunos gastos (5). "La modificación del régimen de expensas respecto de las unidades que se encuentran exentas de pago debe instrumentarse mediante reforma del reglamento de copropiedad" (6). Así la cosas, en el marco de la vida consorcial, existen situaciones de naturaleza cambiante, que suele ser necesario modificarlas de manera constante o adaptarlas al devenir del desarrollo de la vida de los vecinos en comunidad y relativas a la prestación de tareas por el personal de edificio, la adecuación de algunas funciones del administrador o la forma de implementar tareas por los prestadores de servicios al inmueble, razón por la que no resulta ni conveniente ni práctico instrumentarlas en el RCA. En tales supuestos, los consorcistas reunidos en asamblea, convienen en celebrar un acuerdo, por instrumento privado, que suele conocerse como reglamento interno. Para ello basta la simple mayoría de votos en la asamblea, si nada dice en relación a éste el reglamento de copropiedad. Y a partir del momento de su aprobación resulta obligatorio para todos los propietarios y ocupantes del edificio. En
dicho reglamento interno es común regular temas referidos a la
prohibición depositar mercaderías, materiales, muebles y otros objetos
en lugares comunes; horarios de mudanza y de descanso en los que no
deberían producirse ruidos exagerados; colocación de letreros, carteles,
insignias, placas, anuncios en lugares comunes; modos de colocación -o su
prohibición en definidos lugares comunes- de toldos, macetas, antenas;
espacios por los que debieran transitar los animales domésticos dentro de
la finca; formas de empleo de distintos ascensores del edificio, si los
hubiere; etc. Por su parte, las cuotas de expensas comunes prescriben a los cinco años de su exigibilidad, por aplicación del art. 4027, inc. 3º, del Código Civil (8), estando la prescripción sujeta a las reglas generales sobre su interrupción y suspensión. En el caso traído a análisis, allende no entrever motivación suficiente sustentada en el presupuesto fáctico expuesto para tener acción a los fines de reclamar el reembolso (o repetición) de lo abonado en demasía según surgiría de la invocada actuación notarial, es dable comentar que la índole de la relación jurídica sustancial existente entre el Consorcio de condóminos y los titulares dominiales de las distintas unidades que componen el inmueble sometido a la PH en razón de la ley 13.512, al revestir naturaleza contractual, hace aplicable el plazo de prescripción decenal contenido en el art. 4023 del Código Civil (9). Con lo respondido esperamos haberle sido de utilidad y la saludamos con distinguida consideración. Jorge
Resqui Pizarro --- (1) "Los propietarios tienen a su cargo en proporción al valor de sus pisos o departamentos, salvo convención en contrario, las expensas de administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad comodidad y decoro. Están obligados en la misma forma, a contribuir al pago de las primas de seguro del edificio común y a las expensas debidas a innovaciones dispuestas en dichas partes y bienes comunes por resolución de los propietarios, en mira de obtener su mejoramiento o de uso y goce mas cómodo o de mayor renta". (2) Art.1137 CC: "Hay contrato cuando varias personas se ponen de acuerdo sobre una declaración de voluntad común, destinada a reglar sus derechos": Art.1197 CC: "Las convenciones hechas en los contratos forman para las partes una regla a la cual deben someterse como a la ley misma". (3) "El reglamento es integrativo del título de propiedad horizontal, lo que implica que por su naturaleza contractual es obligatorio tanto para los firmantes como para los sucesores y terceros, hasta tanto no se modifique" cfr. Cám.Nac.de Apel. en lo Civil de la Capital Federal, Sala J, 17/08/2000, DJ 2001-2-131. (4) "Al constituirse el consorcio de propietarios, deberá acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administración por acto de escritura pública que se inscribirá en el Registro de la Propiedad. Dicho reglamento solo podrá modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría no menor de dos tercios. Esta modificación deberá también consignarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad". (5)
La jurisprudencia se ha inclinado, planteada la cuestión de eximición
del pago de gastos comunes se ha resuelto que los locales de la planta
baja con salida directa a la calle deben contribuir a los gastos de
portería y limpieza del edificio y mantenimiento de las instalaciones
cloacales; empero, no deben contribuir a los gastos de mantenimiento de
los ascensores, vgr. C.Nac.Civ., Sala F, 16/09/1991, DJ 1992-I-430. (6) Cám.Nac.Civ., Sala G, 03/10/1995, en autos "Belbwaser, Fanny R. c/ Consorcio Aguirre 621", JA 1997-IV-síntesis, Lexis Nº 1/12475 y en igual sentido, entre otros varios, C.Civ. y Com.. Quilmes, 23/12/1997, en "Consorcio Propietarios Quilcenter c/ Raballino, Anatilde s/ejecutivo", BA B 2900485, Lexis Nº 14/40605; C.Nac.Civ., Sala B, 12/05/61, ED, 1-535; ídem Sala D, 05/04/61, ED, 5-250. (7) "Si bien el valor del reglamento interno de los consorcios es similar al de los reglamentos de copropiedad en cuánto a las obligaciones de los copropietarios de respetarlos, la validez de sus cláusulas depende de que sean incorporadas al reglamento de copropiedad mediante la escritura pública correspondiente e inscripta en el Registro de la Propiedad" in re Consorcio Avda. Santa Fé 3336/8 vs. Beltrán, Ramón O., Cám.Nac.Civ., Sala A, 21/04/2003, JA 2003-IV-813, Lexis Nº 1/66808. (8) Art. 4027 CC: "Se prescribe por cinco años, la obligación de pagar los atrasos: …3. De todo lo que debe pagarse por años, o plazos periódicos más cortos. (9) Art. 4023 CC: "Toda acción personal por deuda exigible se prescribe por diez años, salvo disposición especial. Igual plazo regirá para interponer la acción de nulidad, trátese de actos nulos o anulables, si no estuviere previsto un plazo menor". --- El Dr. Jorge Resqui Pizarro es socio fundador de ReDeCo, es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a jrpizarro@estudiolavoro.com.ar o llamarlo a su teléfono 4832-8483. |
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Perlitas: Si deseas que tus sueños se hagan realidad, ¡despierta! (Ambrose Bierce) |
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Rincón Solidario Para saber si corresponde que lo pague el inquilino o el propietario Estimados: Quisiera saber si los gastos particulares por los arreglos y pintura que se hicieron en el palier del departamento que alquilo corresponden a expensas ordinarias o extraordinarias? El resumen dice cuota 1 de 2 (o sea que el mes que viene supongo que recibiré otro gasto similar). Quisiera entender este tema para saber si le corresponde pagarlo al inquilino o al propietario, dado que en la definición de expensas ordinarias se habla de incluir "reparaciones menores" y en extraordinarias habla de arreglos en hall principal, ascensores, etc. por lo que podría entrar en ambas categorías. En particular si las expensas son habitualmente de $350 y este mes vinieron $560 por este tema, debería entender que son extraordinarias, aunque la administración no lo ha identificado como tal. ¿Me podrían dar una recomendación al respecto? ¡Gracias! Claudia (12/01/2010) Estimada Claudia: Respecto de tu consulta debemos dejar en claro que todo gasto realizado en sectores comunes (como creo es el caso que vos referís) no debe considerarse "gasto particular", de haber sido así no debería haberse incluido entre los gastos a prorratear para su recaudación entre los consorcistas. Por el contrario una reparación en un paliers es un gasto común, es decir, participan en su concurrencia todos los demás propietarios, incluida tu unidad por supuesto. En este punto es importante hacer la aclaración de que mis consideraciones anteriores parten del supuesto que la reparación correspondía al Consorcio porque la causa que produjo el daño en la pared también fue solucionada por él. Si la causa de la reparación estuvo a cargo de alguna Unidad en particular (por ejemplo: daños en una mudanza, rotura de mampostería por trabajos de refacción dentro de la Unidad, etc.) en ese caso la reparación del daño en un lugar común estará a cargo exclusivo de quien produjo el daño. Con relación a la discriminación de expensas comunes y extraordinarias, debo decirte que es erróneo considerar esta división, y si es correcto considerar que los gastos pueden ser "ordinarios" o "extraordinarios" y las recaudaciones pueden ser "ordinarias" o "extraordinarias", por lo tanto LAS EXPENSAS SON SIEMPRE COMUNES, porque se refieren a "la comunidad consorcial". Asimismo y aunque se recaude como "cuota extraordinaria" NUNCA deja de ser una expensa COMUN. Atento a ello la Administración de tu edificio mal puede identificarlas como "expensas extraordinarias", no corresponda que así lo haga. Respecto de quien debe pagar ese gasto (el propietario o el inquilino) no es un tema que deba dilucidar la administración del Consorcio ya que el Contrato de Locacion entre las partes es ajeno al Consorcio y a la Administración de ese Consorcio, de manera que la Administración NO debe NI puede arbitrar en tal situación. Ante el Consorcio la obligación y responsabilidad del pago de expensas es exclusiva del Propietario y el hecho de que contractualmente el Propietario le transfiera al Inquilino esa "obligación" que le corresponde a él, produce estas situaciones de complicada resolución. Lo sensato debiera ser que Propietario e Inquilino lleguen a un entendimiento respecto de que gasto afrontará cada parte, no solamente en este caso, sino en los que a futuro pudieran presentarse a fin de conservar buena relación entre Locador y Locatario y que ninguna de las partes se sienta dañada "injustamente" por pagar gastos que "a su entender" no le correspondían. De no llegar a un entendimiento un asesor legal (particular o institucional) podrá guiarte en cuanto a los pasos a seguir. Te deseo mucha suerte y espero estas líneas te aporten alguna ayuda. Adm.
Jorge Ferrera --- El Adm. Jorge Ferrera es socio fundadodor de la Unión de Medios Independientes de Propiedad horizontal (UMIPH), columnista del programa de TV por cable Reflexiones Nacionales y co-conductor del programa de radio Hablemos de Consorcios (AM 1010 Onda Latina los viernes a las 19 hs.) |
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Participarán todos los lectores que nos manden un e-mail a GranSorteo@PequenasNoticias.com.ar con sus datos completos(*) antes del próximo Martes 9 de febrero a las 08:00 am y los resultados del sorteo serán publicados en el próximo número de Pequeñas Noticias.
(*) El mail debe ser dirigido a GranSorteo@PequenasNoticias.com.ar con nombre y apellido completo, teléfono, dirección, tipo de documento y los tres últimos números de ese documento de identidad. La participación implica el conocimiento y la aceptación de las condiciones detalladas del concurso a las que se puede acceder mediante este vínculo. |
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Perlitas: La sabiduría suprema es tener sueños bastante grandes para no perderlos de vista mientras se persiguen. (William Faulkner) |
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Rincón Solidario Al administrador se le ocurrió hacer un Reglamento Interno Buen dia, mi consulta es la siguiente: al administrador de nuestro consorcio se le ocurrió hacer un reglamento interno cambiando lo que dice el reglamento original. El aduce que cada propietario se debe pagar sus gastos de roturas de caños, destapaciones y dice que así el consorcio ahorraría dinero. A mí, como a varios vecinos, nos parece una locura porque el reglamento interno es para hacer respetar horarios. Les agradecería su opinión Gracias. Estimada Sra María Rosa: En principio quiero recordarle que el administrador es un representante legal o mandatario del consorcio que debe ejecutar o hacer cumplir no solo lo que el reglamento tiene normado sino que también las decisiones concensuadas en las asambleas, no decide sobre cambios de reglamento ni impone reglamentos internos que no hayan sido aprobados previamente por una asamblea convocada al efecto, es decir , es solamente un mandatario que ejecuta las decisiones de su mandante y no decide en nombre propio: "El administrador es representante necesario del consorcio, ello es coherente con la imperativa exigencia de la ley 13.512 y del decreto reglamentario de que se lo designe el en reglamento". (Cam. Nac. Civil Sala C 16/7/92 Cons Medrano 1701C/Perez Manuel J.A: 1993-LLL, 189 Lexis 2/4305). Además es de destacar que los reglamentos internos no tienen por finalidad modificar los reglamentos de copropiedad en cláusulas de las llamadas estatutarias, que para ser modificadas necesitan una mayoría especial, generalmente "unanimidad o las dos terceras partes de los propietarios". El reglamento interno a diferencia del reglamento de copropiedad , no es obligatorio, siendo facultativo su redacción por parte de los condóminos, pero una vez sancionado por éstos es de cumplimiento para todos los propietarios y ocupantes, no integra el título suficiente como sí lo hace el de copropiedad, y solo será oponible al nuevo adquirente a partir de su notificación.- Las llamadas claúsulas estatutarias están referidas a los derechos que cada uno de los propietarios detenta sobre su unidad funcional y sobre las cosas comunes, no siendo posible modificarlas, sino por la mayoría o unanimidad conforme a su reglamento: "La reforma de las claúsulas estatutarias del reglamento de copropiedad requieren la unanimidad de votos y las meramente reglamentarias las mayorías exigidas por la ley 13512,o la mayor que prevea el reglamento de copropiedad" (Cam Nac Civil Sala D 2/3/1966 ED 16-351). "Cuando la reforma del reglamento significa un acto de disposición de los derechos de propiedad reconocidos a los condóminos en el instrumento constitutivo, requiere unanimidad de votos" (Cám Nac. Civil Sal 1ra. 22//85 Cardona Laura C/COns Rivadavia 2633). En relación a ello, para alterar, reformar o cambiar la condición de común de los caños o a quien se le deba atribuir su arreglo, resulta imperioso realizarlo en la forma descripta, es decir: decisión asamblearia, confección en escritura pública e incripción en el Registro de la Propiedad Inmueble: "Es ineludible que la modificación del reglamento de copropiedad se instrumente en escritura pública (C.N.Civil Sala C12/1289J:a: 1990-III.375). "El acta protocolizada de la asamblea que modificó el reglamento de copropiedad no suple la exigencia formal de que sea instrumentada por escritura pública". (C.Nac Civil Sala C 13/2/01 Kuropatwa Ignacio C/Consejo admnistración Junin 546). Por lo manifestado el administrador se encuentra totalmente impedido para tomar decisión alguna sobre los derechos adquiridos por los condóminos en el reglamento que rige la vida del consocio, en atención a ello cualquier cambio que se produzca que no siga los pasos indicados, será pasible de una acción de nulidad, por la falta de las mayorías necesarias requeridas y cualquier propietario que no haya consentido el acto podrá iniciar las acciones: "En un consorcio por encima de la voluntad de la asamblea, se encuentra el reglamento de copropiedad, que obliga a los consorcistas como la ley misma, posibilitando un adecuado funcionamiento de la comunidad consorcial en tanto sea acatado. Resulta nula la asamblea de consorcistas que se pronuncia violando normas de cumplimiento imperativo, en el caso, sobre la modificación en el modo de contribución de los propietarios al pago de las expensa comunes" (Cam. 2d.a Civi y Com Cont Adm Rio Cuarto 25/5/98 LLC 1998=1494). "El sujeto pasivo de la acción por nulidad de asamblea no puede ser otro que el consorcio de propietarios, cuyo órgano de voluntad -la asamblea- ha llevado a cabo el acto inválido. No se trata de una accción dirigida contra determinados miembros del agrupamiento -la mayoría que adoptó la decisión- sino que lo cuestionado es la validez de un acto que se reputa como expresión de la voluntad comunitaria" (CnCiv sala D, 7/10/91 Jurisp. Cám Isis sum 1996 LL1992=D316). Espero haber respondido a su inquietud Atte. Dra.
Diana Sevitz --- La Dra. Diana Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en propiedad horizontal y de los tribunales arbitrales de consumo, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@velocom.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072. |
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Correo de Lectores Quiero saber todo sobre consorcios Buenos días, quisiera consultar sobre la normativa aplicable a los consorcios de propietarios de un edificio de viviendas ubicado en la provincia de Buenos Aires. Son viviendas entregadas recientemente y se debe crear el consorcio. Quisiera saber si me pueden orientar acerca de: * Ley Apli cable* Convenio de trabajo para una persona que va a limpiar dos días a la semana * Obligaciones ante la AFIP * Obligaciones ante ARBA * Libros Obligatorios * Registración ante diferentes organismos, Agradeceré vuestra colaboración, muchas gracias. Marcelo (10/01/2010) E stimado Marcelo, para responder a tus consultas no alcanzaría este espacio ya que son el programa de un curso para administrar consorcios y otro para liquidar sueldos en su nivel básico y avanzado.Te puedo adelantar, como para que entres en tema que la ley aplicable a los edificios de propiedad horizontal es la Ley 13.512, que el convenio colectivo de trabajo del sector es el Nº 378/04 y que las escalas salariales vigentes son las que corresponden al mes Diciembre 2009 y la Homologación 106/09 que en uno de sus puntos indica el pago de dos cuotas por única vez y de carácter no remunerativo de $240 para el mes de enero y otra igual para el mes de febrero. Si querés entrar en tema y profundizarlo, hay muchísima bibliografía sobre propiedad horizontal como el libro "Todo sobre consorcios" escrito por el Dr. Osvaldo Loisi, especialista en el tema. Un saludo grande. MFL |
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Co-conductoras del programa radial Dra Liliana M. Corzo y Dra. Diana C. Sevitz Co-conductoras del programa radial En su 8ª temporada en el aire se complacen en informar a sus oyentes que a partir del 1ero. de marzo de 2009 se emite el programa los días martes de 19 a 20 hs en vivo, por la emisora AM 1010 ONDA LATINA y se puede escuchar por internet |
de los administradores y consorcistas. ADMINISTRADORESph.com.ar Para encontrar todos los datos de la propiedad horizontal en un solo lugar. Visítelo aquí. |
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Correo de Lectores Osperyh, sindicato, FMVDD, etc, etc, etc Estimados Pequeñas Noticias, soy nuevo con Uds. y su WEB me parece muy interesante. Tengo una consulta: ¿puede ser que para OSPERYH no estés afiliado pero igual te descuentan? Por favor necesito que me ayuden con eso. ¿Es verdad tal afirmación? Saludos Hernan (12/01/10 )Estimado Hernán me parece que estás mezclando conceptos, por lo tanto vamos a tratar de ordenarlos.OSPERyH es la abreviatura de Obra Social para el Personal de Edificios de Renta y Horizontal de la República Argentina por lo tanto cuando hablamos de OSPERyH estamos hablando de una obra social que en este caso es la obra social del sector de la propiedad horizontal. El descuento que se les hace a los trabajadores para que puedan gozar de una obras social es del 3% y no tiene nada que ver con estar o no afiliado al sindicato. En el caso de la propiedad horizontal los descuentos obligatorios sin importar la condición de frente al sindicato son:
En el caso de que el trabajador esté afiliado al sindicato, también se le debe descontar:
S i el trabajador no está afiliado al sindicato, puede elegir querer aportar al Fondo y hacerse beneficiario del mismo.Un saludo grande. MFL |
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Correo de Lectores Dudas sobre la suma no remunerativa Estimada Fabiana Lizarralde: al iniciar la nota y hablar de la suma no remunerativa de $ 240 en Enero y Febrero para los trabajadores diarios se calculará en base a $ 9.60 por día trabajado. Ahora bien, en el párrafo 3º sin embargo, a mi entender, estos trabajadores no encuadrarían en el inciso d,e,h,n y p de los artículos 7 y 8 por lo tanto no correspondería su cobro, por lo que no son personal permanente ni jornalizados. No sé, me confunde bastante. Desde ya, gracias por su atención a mi duda. Lucía. (20/01/2010) Estimad a Lucía, entiendo que vos querés decir que los suplentes con horario por día no están incluidos en los inciso que nombra la cláusula salarial número 4 del acuerdo homologado y, la verdad, es que tenés razón.Si uno se limita a aplicarle el pago de la suma no remunerativa a los trabajadores mensuales de jornada completa, a los trabajadores mensuales de media jornada y a los trabajadores de los incisos mencionados, quedarían afuera los suplentes con horario por día pero –como imagino vos también debés pensar- es muy raro que este aumento no se les tenga que abonar a los suplentes por día, creo que sería una forma de discriminarlos, aunque no soy abogada como para que aceptes lo que digo sin ninguna duda. Yo no dudaría en abonar la suma no remunerativa a todo el mundo, pero sería bueno que obtengas la respuesta de un profesional especializado en el tema para despejar todas tus dudas. De todas formas, te invito a leer la nota llamada "La suma no remunerativa de $480" de este mismo boletín número 395. Un saludo grande. MFL |
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Número de Edición: 395 (2º edición) Fecha de publicación: 27 de Enero de 2010 Director y propietario: Claudio García de Rivas Redacción: Claudio García de Rivas y M Fabiana Lizarralde Colaboradores: Dra. Victoria Loisi, Adm. León Estrugo, Cra. Viviana Grinberg, Dr. Jorge Maldonado, Cr. Sebastián Wolkowicz, Dra. Diana Sevitz, Raúl Guinzburg, Dra. María Cristina Carrera, Dr. Juan Iglesias y Dr. Jorge Resqui Pizarro - Ilustraciones y caricaturas: Shúfer - Dirección: Gral. César Díaz 2761 (1416) Capital Federal - República Argentina - Teléfono/Fax: 4581-3906 Teléfono: 3526-1806 - Móvil: (15)5981-3791 - E-mail: director@PequenasNoticias.com.ar - URL´s: www.PequenasNoticias.com.ar Datos personales del suscripto: Nombre y apellido: !*LAST_NAME*!, !*FIRST_NAME*! E-mail: !*EMAIL*! Los suscriptos de Pequeñas Noticias estan protegidos por la Ley 25.326 (Registro Nacional de Bases de Datos) |
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Registro
Público de Administradores
Aumentaron fuertemente las inspecciones y las multas 
Registro
Público de Administradores
Gran
Sorteo
Gobierno
Porteño
Sueldos
Enero/2010
Gran
Sorteo
Contesta
el Dr.
Jorge Maldonado
Contesta
la
Dra.
María Cristina Carrera
Contesta
el Adm.
León Estrugo
Contesta
el
Dr.
Jorge Resqui Pizarro
Contesta
el
Adm.
Jorge Ferrera
Contesta
la Dra.
Diana Sevitz
Socio
fundador de la Unión de Medios Independientes de la Propiedad Horizontal (UMIPH)