En busca del acta perdida

[BPN-04/11/09] El último Convenio Colectivo de Trabajo (CCT) del sector se habría homologado sin considerar el acta de la última reunión que mantuvieron representantes de la Federación Argentina de Trabajadores de Edificios Renta y Horizontal (FATERyH), la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI), la Unión de Administradores Inmuebles (UADI) y la Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal (AIERH).

En forma exclusiva, Pequeñas Noticias pudo tener acceso a este acta en el que las partes documentaron la reunión que mantuvieron el 8 de mayo. Sin embargo, en la homologación del convenio de fecha 16 de julio figura que la última reunión de los miembros paritarios fue el 13 de abril.

De este "error" serían responsables por diferentes razones el mismo Ministerio y la FATERYH, la CAPHyAI, la UADI y el AIERH. En esta última reunión habían acordado dejar sin efecto el punto 3º de las cláusulas que modifican el CCT 378/04 que hace referencia a que "en los casos de despido sin justa causa, el empleador no podrá exigir al trabajador/a la entrega de la unidad inmueble que éste habitare, hasta tanto se le abone la totalidad de los rubros salariales e indemnizatorios que le correspondan percibir. El derecho a permanecer en la vivienda no se extenderá más allá de los 90 días, contados a partir del despido".

De alguna manera, esto explica la confusión que se generó en julio cuando desde este medio asegurábamos que no quedaba claro la inclusión o no del punto 3º (Boletín 382 "Se homologó el aumento a los encargados" del 29 de julio) debido a que si bien el ministerio homologó todo el acuerdo incluído el punto 3, el AIERH en dos comunicados vía mail que envió a sus asociados informaba que se había eliminado la cláusula no salarial referida al plazo de desocupación de la vivienda en caso de despido del trabajador (proyecto Leguizamón).

Una hipótesis es que los miembros paritarios se reunieron, acordaron determinados puntos y luego no incorporaron en el expediente el acta correspondiente a esa reunión. El Ministerio homologa el último documento encontrado.

Otra hipótesis sería que por desorden administrativo, el Ministerio homologa un acta anterior a la última.

La última hipótesis podría ser que no se quiso homologar el acta del 8 de mayo debido a que durante esa reunión la CAPHyAI había expresado su oposición a una serie de puntos del acuerdo logrado y su exigencia a no ser excluída de las negociaciones. Homologar ese acta habría dejado una constancia de esta oposición en un documento de alta exposición pública. Por esta razón, se habría homologado el acta anterior en la idea de que por "acuerdo de palabra" de las partes no se haría lugar a ningún reclamo sobre la permanencia –ante el despido de un encargado sin justa causa- en la vivienda por 90 días. En la próxima homologación estaría previsto corregir la parte formal de la cláusula 3ª.

En el acta de la reunión que homologó el Ministerio de Trabajo no había participado la CAPHyAI. De hecho, se deja constancia que la Cámara participó de todas las reuniones anteriores pero no lo hizo en la del 13 de abril pese a estar debidamente notificada.

En este sentido, no parece casual que no se haya incluido justamente este última acta (la del 8 de mayo) en la que la CAPHyAI manifestó que en atención de no haber participado en algunas de las reuniones y discrepar en algunas de las cláusulas que se incluían solicitaba se suspenda el acuerdo paritario.

Tengo buen diálogo con todos

[BPN-04/11/09] El futuro presidente de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) por la lista de unidad que se conformó entre Cambio y Profesionalización y Renovación & Cambio, Daniel Tocco, aseguró que después de las elecciones tiene que haber un antes y un después en la vida de la institución. "Van a haber cambios importantes porque son necesarios. No vamos a juzgar todo lo que pasó porque cada uno habrá hecho todo lo que hizo por algo. Es preferible no revisar todo lo sucedido pero sí lo ideal es que empecemos a reunirnos y a planificar qué hacer", destacó.

En una entrevista exclusiva concedida a Pequeñas Noticias, señaló que en ambas listas hay gente útil para la institución: "a veces el hecho de que haya una lista única no es para capitalizar un poder".

A su vez, reflexionó que si bien en un momento hubo una separación ambas listas tenían los mismos objetivos, "por eso fue fácil la fusión".

Por otra parte, aseguró que él asume el compromiso de llamar a elecciones en un año: "la presidencia no es un lugar donde me siento cómodo porque a mi me gusta más trabajar en la comisión de administración para poder tener más contacto con la gente, siento que a veces la presidencia te aleja de los socios".

Cuando este medio le consultó qué posición iban a tomar respecto al Grupo de los 5, Tocco señaló que todavía no lo tienen definido. "En algunas ideas coincidimos pero no sé qué decirte porque en otros temas cada uno tiene su propia identidad", destacó.

Al mismo tiempo, destacó que probablemente trabajarán en conjunto en algunos puntos y tendrán más afinidad con alguna institución que con otra.

En cuanto a los honorarios, afirmó que la Cámara los fija como una rutina porque permanentemente lo requieren los juzgados cuando hay problemas legales. "Nos obligan a tener un honorario detallado pero creo que en algún momento tenemos que tener un estudio más completo y profundo", precisó.

"Uno de los temas centrales es la difusión, creo que en realidad la Cámara parece que no tiene tanta intervención pero sin embargo es requerida y consultada constantemente por la Justicia y el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, todo lo que hacemos en ese ámbito no lo sabemos difundir a los socios", señaló

Según Tocco, es fundamental que la Cámara tome presencia en los diversos ámbitos: "va a ser lento pero ese es nuestro objetivo".

Cuando este medio le consultó por qué creía que lo habían elegido como presidente consideró que fue porque tiene una buena relación con los que estaban dentro de la Cámara y con la lista nueva: "siempre los traté bien y me conocían de gestiones anteriores. Soy contemporizador, pienso que hay que construir sobre los temas en común y mediar entre los problemas".

"Creo que cada uno tiene su verdad pero estoy abierto a que me puedo confundir. No soy caprichoso, creo que eso me permitió tener buen diálogo con todos", manifestó Tocco.

En cuanto a la conformación de la lista, informó que cada una decidió en forma particular quiénes querían que sean los 12 miembros que integraran la lista de unidad: "nosotros no tuvimos grandes problemas".

Tocco subrayó que una de las primeras cosas que quiere hacer cuando asuma es sincerar el padrón de socios: "no estaba inflado, en realidad había incluida gente que no pagaba la cuota social".

Por otra parte, apunta a planificar todas las actividades para que en marzo se comience a trabajar profundamente.

El futuro presidente de la CAPHyAI adelantó que va a invitar al ex secretario de la Cámara Cristóbal Orlando Ruano. "Lo voy a invitar a participar. Pienso que ha hecho historia y es un buen elemento, quiero que colabore en alguna de las comisiones. Ruano tiene mucha capacidad como profesional y demostró conocimiento, no es para dejarlo afuera más tiempo", reflexionó.

La CAPHyAI pidió que se exima de responsabilidad a los administradores

[BPN-04/11/09] La Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) envío una carta al subsecretario de Desarrollo Económico de la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor en la que solicitó que los administradores no sean responsables de que los consorcistas cumplan con lo dispuesto en la norma IRAM que estipula que los edificios de más de 28 m. de altura, tengan dotación de matafuegos tipo "B" ubicados en las unidades habitacionales.

Según se especifica en el anexo A de la Norma - Dotación tipo "B", "cada unidad habitacional dispondrá como mínimo de un extintor tipo ABC de 2,5 kg de capacidad, el que se ubicará en un lugar de fácil acceso. No se requiere señalización".

En este sentido, la CAPHyAI quiere que se los exima de incluir en la declaración jurada de la Ley 941 las partes privadas, dejándolo expresamente aclarado para el conocimiento de las empresas proveedoras de matafuegos registradas.

En esa nota, firmada por el -hasta ahora- presidente de la CAPHyAI, Lic. Horacio Bielli, argumentaron que dadas las condiciones particulares, jurisdiccionales de los administradores respecto de las unidades privativas y prácticas de la ubicación de los extintores, "no puede ni debe ser responsabilidad que éstos sean declarados por los administradores ya que se trata de la exclusiva responsabilidad de los copropietarios su adquisición, existencia y manutención, no teniendo los administrares de los edificios poder de policía sobre estos espacios privados".

Punto por punto la propuesta de Abrevaya

[BPN-04/11/09] El presidente del Colegio Público de Abogados de la Capital Federal, Dr. Jorge Rizzo, analizó artículo por artículo el proyecto de ley del legislador Sergio Abrevaya (Coalición Cívica) para modificar la Ley 941 (Registro Público de Administradores de la CABA).

En la mayoría de los artículos propone una redacción distinta, en otros advierte que ya están contemplados por la Ley 13.512 o que violan principios del derecho procesal penal o de Habeas Data.

Uno de los puntos que generó más polémica fue la inscripción o no de los consorcios autoadministrados en el registro. Mientras que Abrevaya propone que: "Es voluntaria la inscripción en el Registro aludido, para las personas físicas o jurídicas que no administren onerosamente consorcios de propiedad horizontal, salvo que la asamblea de propietarios de alguno de los consorcios administrados determine la obligatoriedad de la inscripción", Rizzo quiere que este punto quede redactado de la siguiente forma: "no tendrán obligación de inscribirse en el Registro aquellas personas físicas que administren consorcios a título gratuito".

En relación al artículo 9º "Obligaciones del Administrador", Rizzo advirtió que todas las nuevas obligaciones de los administradores que propone Abrevaya "no serán gratuitas". "Hay gastos de emisión, certificación y transporte. No hay duda de que los mismos serán trasladados a los copropietarios, ergo, provocarán aumento de expensas", destacó.

Advirtió que algunos de los puntos ya están reglados por las normas de la ley 13.512 y el capítulo del Mandato del Código Civil.

Sobre el artículo del proyecto del legislador de la Coalición Cívica que expresa que: "en caso que existieran juicios por cobro de expensas o por otras causas en los que el Consorcio sea parte, se indicará en la liquidación mensual todos los datos del mismo (número de juzgado interviniente y expediente, carátula, objeto y estado) y capital reclamado", el Dr. Rizzo opinó que éste "viola los principio de Habeas Data que tutelan la Constitución Nacional , el Estatuto Organizativo la de la Ciudad y la Ley 25.326"

Como perro y gato

[BPN-04/11/09] La Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal (AIERH) realizó una encuesta para conocer qué opinión tienen los consorcistas de los administradores.

"Existe una clara percepción, por parte de los administradores de consorcios de que la actividad que desempeñan tiene, en general, mala reputación en la sociedad. Sin embargo, no se disponía hasta ahora de mediciones que permitieran corroborar o desestimar esta percepción", destacaron en una nota publicada en la revista del AIERH Gestión de Consorcios (octubre- noviembre 2009).

La encuesta la realizó la consultora Giacobbe y Asociados. De acuerdo a lo que informaron, el estudio se realizó en la Ciudad de Buenos Aires (80%) y en el Gran Buenos Aires (20%), sobre propietarios (74.5%) e inquilinos (25.5%). La muestra fue de 235 casos. 

La primera pregunta que les hicieron a los consorcistas fue qué confianza le merecen las administraciones de consorcios en general. Un 52.8% manifestó que sienten "poca o ninguna confianza", un 34% alguna confianza y sólo el 7.2% mucha confianza.

"Por alguna razón, los modos por los que estamos transitando esta profesión no generan prestigio, ni confianza. Para tranquilizarnos –aclaró Giacobbe- debemos admitir que el formato de vínculo que tenemos los argentinos con los argentinos, es la desconfianza. Todos desconfiamos de todos. Lo cual mitiga en cierto modo la contundencia del 52.8%", informaron.

Cuando la misma pregunta fue respecto a su administrador de edificio, la desconfianza disminuyó. El 35, 7% manifestó que tiene alguna confianza, el 26, 8% poca confianza, el 14.9% mucha confianza, el 12.8% nada de confianza y el 6.8% total confianza.

Otra de las preguntas fue con qué color identifican a su administrador. Según explicaron, "los colores tienen un profundo significado psicológico". El 23.4% de los encuestados eligió el gris, el 11.1% el rojo, el 11.1% el negro, el 10.6% el azul, el 10.6% el amarillo, el 7.2% al verde y el 6% el blanco, entre otros colores.

"Como corresponde a un sector que tiene poco prestigio, el color que predominó fue el gris, seguido por el rojo (peligro), el negro, el azul (frialdad, racionalidad) y el amarillo (precaución)", destacaron.

En cuanto al animal con el que lo identificaban a su administrador, los dos primeros más mencionados fueron el gato y el perro: "es tranquilizador porque lo que interesa es si el animal es agresivo o no para el hombre", subrayaron los responsables de la encuesta.

En cuanto a los atributos positivos de los administradores: para el 16.4 % el atributo de su administrador es la amabilidad, el 15.3% su honestidad, le siguieron la atención (10.6%), el conocimiento (4.3%) y su puntualidad (2.6%), entre otros. Sin embargo, hay que destacar que el 10.6% consideró que su administrador no tiene atributos positivos.

De los encuestados, el 77.9 por ciento conoce a su administrador personalmente, el 11.9% no, el 6.8% cree haberlo visto y el 3.4% no sabe.

Respecto a los honorarios que cobran, el 45.5% de los encuestados cree que el honorario es correcto. Un 20.9% asegura que es un poco alto, un 8.9% demasiado alto y un 11.5% un poco bajo.

Pedido de informes sobre Gabriela Saldivia

[BPN-04/11/09] El legislador porteño Sergio Abrevaya (Coalición Cívica) solicitó al Poder Ejecutivo que, a través de los organismos que correspondan, informe algunos datos sobre la designación de Gabriela Pilar Saldivia como coordinadora del Registro Público de Administradores de la CABA (RPA).

En uno de los puntos del proyecto de resolución de fecha del 8 de octubre, Abrevaya consultó si en función de la designación se evaluaron las prohibiciones de incompatibilidades previstas en los artículos 11 y 12 de la Ley 471 de Empleo Público.

Abrevaya pidió que el Ejecutivo se expida puntualmente sobre cuatro cuestiones:

1) Período y actividad laboral previa a la designación como coordinadora de la coordinación del Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal, de la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

2) Si la mencionada persona actualmente se desempeña o lo hizo en el pasado reciente como administradora de consorcios de propiedad horizontal en la Ciudad de Buenos Aires.

3) Si la persona señalada en el apartado 1) se encuentra actualmente o estuvo en algún momento inscripta en el Registro Público de Administradores de Propiedad Horizontal de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

3.a) En caso afirmativo, indique los períodos en los cuales se encontró registrada y los consorcios de propiedad horizontal en donde posee o tuvo tal mandato.

4) Si en función de la designación de referencia se evaluaron las prohibiciones e incompatibilidades previstas en los artículos 11 y 12 de la Ley 471 de Empleo Público.

4.a) En caso afirmativo, se expliquen los motivos por los cuales se procedió con la designación mencionada.

Casi la mitad más uno piensa que es muy buena

[BPN-04/11/09] El Sindicato Único de Trabajadores de Edificios Renta y Horizontal (SUTERH) realizó una encuesta para conocer cómo valoran los encargados la tarea que realiza el sindicato por sus afiliados.

Al cierre de esta edición [02/11/09], el 50 por ciento de los encargados la consideraba como muy buena, el 26% buena y el 24% regular. Los datos se pueden observar en el sitio WEB del sindicato. Como la encuesta no se cerró los resultados pueden seguir variando de acuerdo al voto de la gente. Según informaron las autoridades del sindicato, esta encuesta fue realizada en el marco de su 67 aniversario y forma parte de un conjunto de actividades que vienen realizando hace casi un mes.

Durante el mes de octubre, el SUTERH festejó su aniversario con una serie de actividades. El domingo 25 de octubre, en la ciudad balnearia de Miramar, se corrió la 1º Edición de la Maratón Día del Trabajador de Edificio SUTERyH Miramar. Todo lo recaudado fue donado a dos entidades sin fines de lucro de esa la ciudad balnearia.

Por otra parte, el sábado 17 de octubre, festejaron el día de los hijos e hijas de los trabajadores de edificios en el predio de la Reja con juegos, magia y diferentes actividades recreativas.

Segunda edición del libro Todo sobre Consorcios

[BPN-04/11/09] Hace unas semanas, Fundación Liga del Consorcista publicó la segunda edición de su libro "Todo sobre consorcios", tras agotar los dos mil ejemplares de la primera edición.

En esta nueva reimpresión se incluyen las últimas novedades contables y laborales. "Decidimos sacar una segunda edición porque la propiedad horizontal, sobre todo la parte contable y laboral, es un tema bastante variable y en la que hay innovaciones. Incluso la ciudad de Buenos Aires se ha transformado en un estado similar a las provincias, es un estado autónomo que va aportando muchas normas que hacen a los consorcios", destacó el presidente de la Fundación, Dr. Osvaldo Loisi.

Al mismo tiempo, señaló que también sumaron el aporte y la mirada del arquitecto Enrique Viola. Según Loisi, es importante tener en cuenta la parte humana de la propiedad horizontal: "la Ley 13.512 no es solamente una ley que tiene efectos económicos, es una ley que también tiene efectos sociales".

En una entrevista telefónica concedida a Pequeñas Noticias, Loisi destacó que a diferencia de otros libros sobre propiedad horizontal éste es el primero que la aborda bajo un estudio interdisciplinario, incluyendo la mirada de abogados, contadores, arquitectos y psicólogos.

"Todo sobre Consorcios" está dividido en seis capítulos: el marco legal, las relaciones laborales, la contabilidad del consorcio, aspectos edilicios y el factor humano. En diálogo con el medio, Loisi contó que recibió "comentarios demasiados lindos para decirlos públicamente. Hay administradores que me han dicho que es su libro de cabecera y que de él aprendieron mucho".

Consideró que la propiedad horizontal no es un tema que la gente domine pero manifestó que nota interés en interiorizarse en los temas sobre consorcios, fundamentalmente por el aumento en las expensas: "es necesario controlarlas y para esto es esencial conocer el tema".

Por otra parte, Loisi explicó que el libro está orientado a los diferentes sectores de la propiedad horizontal: "por un lado, está orientado a la gente que quiere controlar a su administrador, a los consejos de administración y a los propietarios que quieren saber cómo se maneja un consorcio. Por otro lado, el libro también le sirve a quien quiere ejercer la función de administrador".

Señaló que la mitad de la gente que adquirió la primera edición del libro fueron personas que querían ejercer la función de administrador y la otra parte, consorcistas o consejos que se proponían hacer más transparente la gestión del administrador.

Explicó que el objetivo es darle un manual para que quien va a desempeñarse como administrador tenga a la mano toda la legislación vigente y todas las consideraciones.

Se mudó ADEPROH

[BPN-04/11/07] La Asociación Civil de Defensa del Consumidor de Bienes y Servicios para la Propiedad Horizontal de la República Argentina (ADEPROH) dejó la sede de la calle Solís 173 para mudarse a Bartolomé Mitre 1711 piso 2 oficina 5.

Aquellas personas que deseen comunicarse con la entidad pueden hacerlo llamando al 4371-2226. Esta información ya figura en el sitio WEB de la asociación.

Los colectivos que pasan por la nueva sede son el 60, 168, 150,39, 24, 12, 4, 7 y el 26. Para aquellos que prefieren viajar en subte deben tomar la línea "A" y bajarse en la estación "Congreso".

Por otra parte, en este último tiempo, las autoridades de la entidad renovaron la estética y el contenido del sitio. Allí, destacan que ADEPROH es una asociación pionera en el mundo y única en el país especializada en temas de propiedad horizontal.

"Nuestra casa - Nuestro consorcio"

[BPN-04/11/09] La Federación de Asociaciones de Consorcios, Consorcistas y Copropietarios (FEDECO) comenzó a distribuir en forma gratuita el segundo número de la revista "Nuestra casa - Nuestro consorcio". Bajo el lema "Conozca sus derechos – Participe – Defienda su patrimonio", esta publicación tiene como objetivo informar a los consorcistas sobre diversas temáticas vinculadas a la propiedad horizontal.

En esta edición, publicaron temas como la reforma de la Ley 941, la homologación del último convenio, el blanqueo y moratoria para los consorcios, una carta abierta al Sindicato Único de Trabajadores de Edificios Renta y Horizontal, el mantenimiento de calderas y consejos para disminuir el valor de las expensas.

En la editorial, el presidente de FEDECO, Dr. Samuel Knopoff, señaló que trabajan para "alcanzar un vínculo solidario con las necesidades y demandas de cada propietario". "Proponemos el reencuentro cotidiano con cada vecino para difundir sus inquietudes y asumimos el compromiso para lograr el bien común, quebrar la indiferencia y recuperar la participación en defensa de nuestros legítimos derechos", reflexionó.

En una nota titulada "carta abierta al SUTERH", el vicepresidente de FEDECO, Dr. Ricardo Geler, señaló que "la iniquidad del armado de paritarias, pergeñadas por el gremio con la complicidad del Ministerio de Trabajo, está llegando a su fin. Durará lo que tarde el ciclo político en agotarse definitivamente. Y está a la vista que los dirigentes del presente ciclo agotaron su turno".

Según él, "no tardará mucho en sufrirlo el SUTERH. Cuando sus afiliados perciban que Santa María no puede mantener los privilegios que los beneficiaron, comenzarán a pedir una rendición de cuentas de los fondos del Sindicato -distraídos en proyectos personales- y no faltarán los pescadores dispuestos a agitar las aguas".

Reflexionó que actualmente se privilegian los personalismos y "nuestros legisladores corren detrás de la sanción de leyes coyunturalmente urgentes para los intereses políticos, olvidándose de aquellas leyes importantes para la sociedad que deben ser dictadas, reemplazadas o reformadas".

Asignación universal por hijo

[BPN-04/11/09] El 29 de octubre, la presidenta Cristina Fernández de Kirchner anunció la creación por decreto de una asignación universal por hijo, equivalente a la suma de 180 pesos para los menores de 18 años y discapacitados de familias desocupadas o que se desempeñan en empleos informales (en negro) y que no reciban ninguna otra asignación.

Los fondos saldrán de la Administración Nacional de la Seguridad Social (ANSES), que será el organismo de aplicación y control. En una conferencia de prensa, Fernández explicó que esta medida va a demandar un gran aporte, "significará 9.965 millones de pesos anuales más que se incorporan para los sectores más vulnerables, a los casi 12.000 millones de pesos que se destinan desde el Ministerio de Desarrollo Social a políticas sociales focalizadas, más lo que se destina en la ANSES a los nuevos incorporados jubilados,".

Por otra parte, Fernández reflexionó: "si yo les dijera que con esto terminamos la pobreza sería un ejercicio de hipocresía o de cinismo. El que piense que con esto se erradica la pobreza está mintiéndose a sí mismo o mintiéndole a los demás y la verdad es que ese nunca ha sido mi fuerte".

La medida se dio a conocer en un acto encabezado por Cristina en el salón Mujeres Argentinas de la Casa Rosada junto al jefe de Gabinete, Aníbal Fernández, y la ministra de Desarrollo Social, Alicia Kirchner.

La asignación universal por hijo se comenzó a otorgar a partir del primero de noviembre. El decreto establece que se pagará solo el 80% de los $ 180, y el 20% restante será reservado en una caja de ahorro a nombre del titular, en el Banco Nación, percibida a través de tarjetas magnéticas emitidas por esa entidad sin costo.

Lo que octubre se llevó

[BPN-04/11/09] Par la redacción de Pequeñas Noticias, la noticia más importante de octubre fue que después de la última reunión de la Comisión Legislación General y del Trabajo, los legisladores porteños firmaron dos despachos para modificar la Ley 941 que creó un Registro Público de Administradores de la CABA (BPN Nº 388 del 21/10/2009 "Los dos despachos ya fueron firmados")

En las próximas semanas, el proyecto del legislador Sergio Abrevaya (Coalición Cívica) –realizado junto con gran parte de las entidades de consorcistas- llegará al Recinto. Pequeñas Noticias consideró que esta fue la noticias más importante debido a que la firma de los dos despachos se produjo después de duros cruces verbales entre el Colegio Público de Abogados de la Capital Federal, consorcistas y legisladores. Mientras el Colegio manifestó su oposición, los consorcistas reafirmaron su lealtad y apoyo a la propuesta.

Del 1º al 31 de octubre, el sitio de Pequeñas Noticias –según estadísticas del Google Analytics- tuvo 17.955 visitantes que realizaron 20.879 visitas y en las que consultaron 40.211 páginas.

El promedio de permanencia en el sitio llegó a 01:37 minutos, creció un 2.21% en comparación a septiembre. A su vez, el promedio de páginas vistas fue de 1,93 por visita.

El lugar con más visitas fue Capital Federal con 10.501, le siguieron Rosario (1002), Córdoba (881), Buenos Aires (640) y Mar del Plata (521), entre otros.

Gestión Profesional

Cuando la locación temporaria viola el Reglamento por el Dr. Jorge Resqui Pizarro

Sumario: Introducción. I.- Un supuesto diferente. II.- Lo que manifestó la sentencia. III.- La actividad comercial no permitida en el Reglamento.

Se presenta, nuevamente, la oportunidad de analizar una cuestión que viene debatiéndose en doctrina y ha merecido el pronunciamiento de nuestros tribunales y es la que respecta a la locación temporaria de unidades en inmuebles bajo el régimen de la propiedad horizontal.

Al precedente "Consorcio de Propietarios Callao 626 c/ Palacio, Cora María s/ Acciones del art.15 de la ley 13.512" (Expte. Nº 26.962/07) del 18/02/2009 (citas MJ-JU-M-44774-AR | MJJ44774 | MJJ44774 y LL 21/04/09) que comentáramos en cuatro entregas sucesivas de este Boletín (Nº 374 del 08/04/09 y ss. – ver texto- y también con sendas notas en www.eldial.com del 25/06/09 y www.microjuris.com.ar del 21/07/09) ahora se le agrega la sentencia en autos “Consorcio de Propietarios Libertad 1031/33/35 c/ Teryazos, Michael William s/ Acciones del Art. 15 de la Ley 13.512” (Expte. 69.414/08), emanada del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil de la Capital Federal Nº 52 a cargo del Dr. Fernando Lucio Spano –el 05/10/09, aún sin estado de firmeza y publicado en El Dial Nº 2895 del 03/11/09 - con motivo de la acción promovida por el consorcio que invocó el uso contrario al Reglamento de la unidad funcional de propiedad del demandado.

En aquella oportunidad reseñada se ordenó a la propietaria locadora de una unidad funcional abstenerse de efectuar locaciones temporales a turistas extranjeros, pues se tuvo por comprobado que aquellos perturbaban el normal desarrollo de la vida consorcial, configurando el uso abusivo de su inmueble con relación a los demás vecinos. "Los departamentos que se alquilan como vivienda temporal a contingentes de turistas extranjeros no deben perturbar la convivencia y seguridad del edificio y no debe ser una actividad prohibida o restringida en las disposiciones del Reglamento de Copropiedad", rezaba un pasaje del decisorio de la Dra. María Cristina Bataini, titular del juzgado del mismo fuero Nº 24. Y abundaba: "Las distintas circunstancias acreditadas por el actor permiten advertir el uso abusivo de su unidad con relación a los demás copropietarios, dado que la demandada perjudica la normal utilización de las partes comunes (ascensores, hall de ingreso, limpieza de las escaleras), afecta negativamente la seguridad del edificio y la tranquilidad de sus moradores". El fallo no fue apelado.

I.- Un supuesto diferente.

Contrariamente, en el nuevo pronunciamiento que aquí analizamos, el extremo de la violación del destino de la unidad funcional no se detuvo en las molestias generadas por los alquileres temporarios, sino que se verificó la violación del Reglamento por el desarrollo de una actividad comercial sobre el inmueble, que se instrumentaba en los contratos atípicos celebrados por una empresa que administraba la unidad.

El caso en cuestión se desarrolló en un edificio señorial de estilo francés, sito en la calle Libertad entre Marcelo T. de Alvear y la Avda. Santa Fe, en cuyo reglamento de copropiedad se encuentra estipulado que:"...Todos los departamentos de la finca se destinan exclusivamente a casa-habitación de los propietarios y/o miembros de su familia, o a quienes los propietarios cedan, alquilen o transfieran sus derechos, quedando expresamente prohibido darles destino profesional, comercial o industrial,…".

La demanda incoada indicó que la actividad desplegada en relación al departamento involucrado, vulneraba el destino exclusivo de "casa-habitación" previsto en el estatuto consorcial, así como la expresa prohibición de darles "destino comercial" a las unidades.
El propietario accionado contestó la demanda negando los hechos invocados, precisando que resolvió dar en locación temporaria su departamento amueblado, conforme lo autoriza la ley de locaciones urbanas (art. 2, inc. b, Ley 23.091), sin desarrollar actividad comercial alguna.

En la prueba producida, se acreditó que la oferta de locación temporaria del bien, así como la prestación de servicios complementarios para turistas, era publicitada en internet por la misma empresa administradora que celebraba en forma directa los contratos con los viajeros. El sitio web permitía la reserva de la unidad por noches y ofrecía junto con el inmueble una serie de servicios adicionales al alquiler temporario, en forma similar a un contrato de hospedaje.

Asimismo, los pagos no le eran hechos al propietario sino a la empresa comercial.

Los contratos eran redactados en idioma inglés con la inclusión de cláusulas atípicas que otorgaban a los viajeros el uso del departamento amueblado y equipado por breves plazos, incluyendo la prestación de diversos servicios adicionales durante la estadía, como ser el servicio de mucama, provisión de celulares, servicio de llamadas locales a EEUU por el sistema IP con facturación detallada, servicio de reservas de restaurantes, excursiones y viajes y otros servicios de conserjería turística de tiempo completo, las 24 horas del día.

Surge de la sentencia que la sustancia de la controversia versaba sobre si las contrataciones del inmueble en cuestión coincidían con las locaciones temporarias autorizadas por el art. 2, inc. b) de la ley 23.091; o si, por el contrario, tales contratos implicaban el desarrollo de una explotación de índole comercial, que el Reglamento de Copropiedad y Administración del edificio prohibía en forma clara y terminante.

El judicante marcó su convicción en que la simple locación con destino a vivienda, con fines turísticos, por el plazo de días, no habría de incumplir las previsiones del Reglamento; pero que por el contrario sí lo estaría vulnerando el desarrollo de una explotación comercial mediante las referidas locaciones, atento la prohibición expresa en tal sentido.

Los aspectos particulares de la actividad acreditados en el proceso, llevaron al juez a la certeza que en la especie se ha incursionado en una modalidad contractual "con claro destino comercial sobre el bien de autos", pues –señala- que es imposible desdoblar las prestaciones: uso del espacio por una parte, servicios por la otra.-

El pronunciamiento tuvo por demostrado que la actividad desplegada sobre la unidad en cuestión era de índole comercial, haciendo lugar a la demanda y condenando al demandado a cesar la actividad desarrollada, bajo apercibimiento de aplicar una multa diaria de $ 800.

La actividad comercial se emparenta con el derecho de asociarse con fines útiles para ejercer una industria lícita. Sin embargo, este derecho a ejercer el comercio no es absoluto, ni se puede llevar a cabo en un ámbito en el cual se encuentra expresamente restringido por el Reglamento de Copropiedad y Administración que rige la vida consorcial.

Partiendo de estas premisas, surge como acertado prohibir una actividad comercial en un ámbito donde se han destinado las unidades exclusivamente a la vivienda de sus propietarios. 

Los contratos de locación con destino a vivienda son ordinariamente actos de naturaleza civil. La compra de inmuebles es un acto típicamente civil. La naturaleza típicamente civil de la compraventa de inmuebles, hace que estos actos queden excluidos en forma expresa de la materia mercantil por el art. 452, inc. 1 del Código de Comercio.

Por el contrario, es propio decir con el sentenciante que los contratos de locación pueden adquirir carácter comercial si se encuentran vinculados a una operación mercantil habitual, como ocurrió en el litigio objeto de estas líneas.

Como dijimos, el contrato de locación constituye un acto ordinariamente civil, empero al vincularse con una operación mercantil el acto jurídico queda sometido al derecho comercial y debe considerarse como un acto de comercio por conexión, máxime si ha sido una sociedad mercantil la que suscribía los contratos, sin acreditar ninguna representación, gestión o mandato del propietario.

Perros en los edificios
Tengo una consulta... Si se aprueba un reglamento interno en el que se prohiben los perros, ¿cómo se hace con los que ya están?

Gracias

Verónica

(15/10/2009)

Estimada Verónica:

Si el reglamento de copropiedad no prohíbe tener o convivir con mascotas, no es posible, en principio, impedirlo a través del reglamento interno.

Aunque parezca una exageración, aún esa disposición del reglamento de copropiedad debería modificarse con una mayoría, como mínimo de dos terceras partes del total del porcentual total del edificio. Si el reglamento nada dice acerca de la cuestión ni lo prohíbe expresamente, es necesario entonces que el 66% del porcentual total lo prohíban expresamente. Si finalmente lo votaron con esa mayoría, ello es sin perjuicio del derecho del consorcista y/o de los ocupantes que ya, con anterioridad, tenían a sus mascotas en las unidades funcionales.-

Un saludo cordial

Eduardo Awad

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El Dr. Eduardo Awad es abogado especialista en Propiedad Horizontal y director del Instituto de la Propiedad Horizontal del Colegio de Abogados de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Para cualquier consulta se le puede escribir a consorcio@todoconsorcios.com.ar