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Boletín  de  Pequeñas  Noticias

la comunidad consorcial como espejo de la sociedad

Miércoles 1 de Julio de 2009 - Nº: 380

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El Boletín de Pequeñas Noticias fue preparado para una visión óptima con una resolución de pantalla de 1024 x 768 pixeles.

CCT 2009

La "mayoría automática" firmó el convenio y sólo faltaría su homologación

En los próximos días, el ministerio de Trabajo homologaría el nuevo CCT que ya habrían firmado el SUTERH, la UADI y el AIERH El aumento a los encargados de edificios sería del 20% retroactivo a marzo de 2009 El convenio también contemplaría el pago de una suma fija no remunerativa de $480 en dos cuotas de $240 en enero y febrero de 2010.

[BPN-01/07/09] De acuerdo a lo que adelantaron diversas fuentes, el Convenio Colectivo de Trabajo (CCT) ya fue firmado y sería inminente su homologación.

Los signatarios de este acuerdo habrían sido el Sindicato Único de Trabajadores de Edificios Renta y Horizontal (SUTERH), la...

El Lic. Horacio Bielli durante la elección de autoridades -impugnada por la IGJ- de diciembre de 2008.Elecciones CAPHyAI y CCT 2009

Los problemas del comedido

Pequeñas Noticias le consultó a las entidades de consorcistas qué opinan sobre el perjuicio que habría sufrido el Consejo Directivo de la CAPHyAI por defender los intereses de los propietarios en los Convenios Colectivos de Trabajo La mayoría de los consorcistas encuestados negaron sentirse representados por la Cámara.


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Sr. Víctor Santa María.Víctor Santa María

A los consorcistas los representan sus administradores

El secretario general del SUTERH, Víctor Santa María, criticó duramente el Art. 14 del proyecto de modificación de la Ley 941 que el Leg. Sergio Abrebaya consensuó con los consorcistas El Art. 14 excluye a los administradores como sus representantes en los Convenios Colectivos de Trabajo Santa María aprovechó una nota del diario la Nación para expresar sus puntos de vista.


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Dip. Julia Argentina Perie.Alquileres

Proyecto para crear un registro de inquilinos temporales

La diputada nacional Julia Argentina Perie presentó un proyecto de ley para que se cree un Registro Nacional de Inquilinos Temporales en zonas de vacaciones, descanso o recreación Según ella, servirá para mejorar las condiciones de transparencia a la hora de alquilar y responsabilizará a los padres ante las acciones y daños que puedan causar sus hijos.


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Pequeñas Noticias

Ahora en Facebook

Desde esta semana, Pequeñas Noticias está en Facebook Los lectores podrán leer adelantos de las últimas novedades de la comunidad consorcial, participar del foro de debate  y dejar sus consultas, opiniones y comentarios.


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Ivana María Bianchi, diputada nacional del Frente Justicia Unión y Libertad – FREJULI por la provincia de San Luis.Seguridad en las construcciones

Indagatoria sobre irregularidades en obras

La diputada nacional Ivana María Bianchi solicitó un pedido de informes al Poder Ejecutivo ante la gran cantidad de edificios que se construyen en los distintos barrios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires Les pidió que den precisión sobre una serie de puntos.


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Rincón Solidario

Hay una filtración en la rejilla del baño

Dr. Jorge Resqui Pizarro


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Rincón Solidario

El consejo quiere administrar el consorcio

Adm. León Estrugo


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Rincón Solidario

La administración se compone de padre e hijo

Dr. Jorge Maldonado


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Rincón Solidario

Me intimaron para que desocupe en 5 días

Dra. María Cristina Carrera


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Rincón Solidario

Es un consorcio muy chico

Dra. Diana Sevitz


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Adm. Jorge Hernández.Adm. Jorge Hernández

"Las instituciones que negocian paritarias se están cavando su propia fosa"

El presidente de FRA, Adm. Jorge Hernández, informó que el ministerio de Trabajo decidió no homologar el CCT antes de las elecciones legislativas para no generar malestar social en la gente Según él, no tuvo nada que ver con el recurso que presentó la CAPHyAI.


Cra. Viviana Grinberg.Cra. Viviana Grinberg

"Tudu bem, tudu legal" en los consorcios

La Cra. Viviana Grinberg consideró que uno de los mayores problemas de los consorcios son las deudas por cargas sociales del encargado Informó que en estos momentos hay una moratoria con planes de pago de hasta 120 cuotas y con un bajo interés de financiación.


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Carlos Araujo (der) y Diego Santilli (izq) en acto en la Ciudad de Buenos Aires.Consejo Profesional de Ciencias Económicas

Al proyecto de auditoría se le suma el de rendición de cuentas

El legislador porteño Carlos Araujo presentó un proyecto de ley para que todos los consorcios estén obligados a efectuar una rendición de cuentas anual obligatoria hecha por un contador matriculado El profesional dictaminante no podría recibir de honorarios una suma superior al 2,5% del monto total de las expensas ordinarias liquidadas a los concorcistas en el período bajo análisis.


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CCT

Aumento a los vigiladores

A partir de julio, aumentó el sueldo de los vigiladores Las partes signatarias del CCT 507/07 acordaron un incremento salarial de 250 pesos para el básico de convenio conforme a las escalas y plazas.


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A partir de la resolución de la IGJ en las elecciones de autoridades no podría haber más poderes.Pequeñas Noticias

Lo que junio se llevó

La redacción de Pequeñas Noticias consideró que la noticia más importante de junio fue que la Inspección General de Justicia anuló los últimos comicios de la CAPHyAI y ordenó realizar nuevas elecciones en 60 días hábiles.


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Correo de Opinión

Agradecimiento

por el Sr. Jorge


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Correo de Opinión

No echen más leña al fuego II

por la Sra María Inés Ditmar


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Correo de Opinión

No echen más leña al fuego III

por el Adm. Osvaldo Rostagno


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Correo de Opinión

Elecciones nacionales y la salud pública: el día después

por el Sr. Raúl Guinzburg


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Correo de Opinión

Ampliación a "El Horario del encargado"

por el Cr. Mussolana Victor Andrés


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Correo de Lectores

Liquidación final por despido

(26/06)


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Correo de Lectores

¿En qué boletín se entrevistó al Sr. Bacigalupo?

(22/06)


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CCT 2009

La "mayoría automática" firmó el convenio y sólo faltaría su homologación

[BPN-01/07/09] De acuerdo a lo que adelantaron diversas fuentes, el Convenio Colectivo de Trabajo (CCT) ya fue firmado y sería inminente su homologación.

Los signatarios de este acuerdo habrían sido el Sindicato Único de Trabajadores de Edificios Renta y Horizontal (SUTERH), la Unión de Administradores Inmuebles (UADI) y la Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal (AIERH).

De ser así -a pesar de los esfuerzos de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) por ser tenida en cuenta en estas paritarias- el sindicato otra vez habría llegado a un acuerdo con una "mayoría automática" (AIERH y UADI) con la que parece contar el sindicato en los últimos años.

Lo único seguro es que el acuerdo se firmó y está a la espera de su homologación, el resto son trascendidos que en algunos casos hasta se contradicen. Por un lado, trascendió que el aumento a los encargados de edificios sería del 20% retroactivo al mes de marzo de 2009 y tendría vigencia hasta abril de 2010. Por otro, que el incremento sería de $380 y estaría escalonado en cuatro etapas: tres cuotas de $100 en mayo, julio y agosto y una de $80 en septiembre. En algunos casos, se informó estos dos esquemas mezclados: un aumento de un 20% que representaría en promedio unos $380 pesos de incremento de los básicos de convenio.

Un matutino especuló que una vez efectuados los descuentos para la seguridad social, de los 380 pesos que recibirían los encargados sólo les quedarían 300 pesos de bolsillo.

Hay que tener en cuenta que como los salarios se pagan a mes vencido, los aumentos tendrán incidencia en las expensas de julio, agosto, septiembre y octubre.

Por otra parte, el convenio también contemplaría el pago de una suma fija no remunerativa de $480 en dos cuotas de $240 en enero y febrero de 2010.

La CAPHyAI no firmó

Desde lo político, mientras algunos argumentan que la firma del Convenio se demoró hasta ahora por el recurso judicial que presentó la CAPHyAI, otros afirman que en realidad el ministerio de Trabajo no quería homologar ningún aumento antes de las elecciones legislativas del domingo pasado teniendo en cuenta el impacto negativo que tendría en la ciudadanía .

La semana pasada el presidente de la CAPHyAI, Lic. Horacio Bielli, aseguró que "el sindicato nos trajo un acuerdo cerrado sin discutir con nosotros. Planteamos un recurso que está pendiente de resolución en Trabajo. Si el acuerdo se aprueba por el voto favorable de las otras dos cámaras, representará una suba de 11% en las expensas".Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


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Efemérides consorciales: el 01/07/05 la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias creó una nueva categoría social dentro de su estatuto para que los propietarios pudieran asociarse a la entidad como adherentes.


El Lic. Horacio Bielli durante la elección de autoridades -impugnada por la IGJ- de diciembre de 2008.

El Lic. Horacio Bielli durante la elección de autoridades -impugnada por la IGJ- de diciembre de 2008.

Elecciones CAPHyAI y CCT 2009

Los problemas del comedido

[BPN-01/07/09] La semana pasada, la comisión directiva de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) consideró que la Inspección General de Justicia (IGJ) le hizo pagar "el costo político de haber planteado en el Ministerio de Trabajo un límite a un nuevo acuerdo laboral que ya estaba firmado", anulando los últimos comicios y ordenándoles realizar nuevas elecciones.

Según ellos, la resolución de la IGJ se debió a que "defendimos los intereses de nuestros clientes (los propietarios) pese a la crítica de las asociaciones que quieren estigmatizar al administrador por todos los problemas que tienen los consorcios".

La explicación política del Consejo Directivo sobre la anulación de las elecciones de la CAPHyAI de diciembre pasado por la IGJ tiene una característica: resuelve dos conflictos diferentes con un sólo actor responsable. Tanto la anulación de las elecciones como el no ser tenido en cuenta en las negociaciones colectivas de trabajo estarían interconectadas y serían responsabilidad de un solo sujeto político: el sindicato del sector y por elevación el Gobierno nacional.

Pequeñas Noticias dialogó con algunas de las entidades de consorcistas y les consultó qué opinión tenían respecto a estas declaraciones. La mayoría consideró que esto no es cierto y que no se sienten representados por la Cámara en los Convenios Colectivos de Trabajo (CCT).

Dr. Samuel Knopoff.

Dr. Samuel Knopoff.

FEDECO

El presidente de la Comisión Argentina de Consorcios, Copropietarios y Consorcistas (CACCyC) y de la Federación de Asociaciones de Consorcios (FEDECO), Dr. Samuel Knopoff, destacó que el presidente de la CAPHyAI, Horacio Bielli, nunca defendió a los copropietarios: "no nos representa ni nadie le pidió que lo haga".

Subrayó que la Cámara nunca les consultó nada. "Son intrusos y usurpadores. No nos sentimos beneficiarios ni lo somos debido a que nunca han hecho absolutamente nada más que una expresión de deseo de que les gustaría escuchar a los propietarios. Nunca fuimos citados para intercambiar opiniones, cosa que sí había hecho el ex presidente Néstor Pirosanto que se reunió un par de veces con nosotros", sostuvo.

Sra. Evangelina Perri.

Sra. Evangelina Perri.

RCD

La coordinadora de Red de Consorcistas Damnificados, Lic. Evangelina Perri, señaló que la IGJ debe haber encontrado irregularidades para decidir impugnar las elecciones.

"Pensar que es por un costo político es creer que la IGJ está complotada con las otras asociaciones, con el Gobierno y con Santa María en las paritarias", reflexionó.

Subrayó que la única invitación que tuvo de la CAPHyAI a conversar la problemática de los propietarios fue una invitación por mail para el día de los administradores.

Sra. Teresa Villanueva.

Sra. Teresa Villanueva.

ACCABA

Para la coordinadora de la Asociación de Consorcistas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aire (ACCABA), Teresa Villanueva, la IGJ se pudo dejar influenciar por la parte política. "La Cámara es la única representativa en número de asociados y por antigüedad. Sospechamos que la UADI casi no tiene representación y que el AIERH es parte del sindicato", señaló.

Por otra parte, aseguró que en febrero de este año Bielli le había comentado que querían pedir el 11 por ciento de aumento como el que le otorgaron a los jubilados.

FAC

Sra. Alicia Giménez

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Por su parte, el presidente de la Federación Argentina de Consorcios (FAC), Dr. Marcos Bergenfeld, se preguntó cómo saben ellos cuál es la posición de los propietarios si hace un año que no les hablan. "Nosotros no hemos tenido comunicaciones. Las últimas datan de un año atrás. Ellos ya sabían cuál era nuestra posición. Nuestra propuesta era que tenían que desligarse de las negociaciones, después de eso no supimos nada y ellos se jugaron solos".

"Si es un costo político, ¿a quién se lo van a cobrar?. Por otro lado, para tener un costo político y hacer una acción coordinada, ellos deberían haberse reunido con nosotros", resaltó.

Bergenfeld reflexionó que lo que corresponde es que cada cual asuma sus responsabilidades: "se metieron donde nadie los había llamado, hicieron una actividad cómplice".

Por su parte, la vicepresidenta de la FAC y presidenta de la Unión de Consorcistas de la República Argentina (UCRA), Alicia Giménez, resaltó: "nunca en la vida le hemos pedido al señor Bielli ni a nadie que nos defendiera". Reiteró que ya en varias oportunidades le manifestaron que ellos no deberían participar de los CCT y que ese lugar lo deberían ocupar las entidades de consorcistas.

"No nos sentimos defendidos porque hasta ahora todo sigue igual y tampoco creemos ser los malos de la película como para que les pase eso porque ni siquiera estábamos enterados de lo que estaba pasando", concluyó Giménez.Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


 

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Efemérides consorciales: el 4 de julio de 2007 la Federación Argentina de Consorcios realizó una presentación ante la Organización Internacional de Trabajo para participar de las convenciones colectivas del sector representando a la parte empleadora


Adm. Jorge Hernández.

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Adm. Jorge Hernández

"Las instituciones que negocian paritarias se están cavando su propia fosa"

[BPN-01/07/09] A pocos días de homologarse un nuevo Convenio Colectivo de Trabajo (CCT) para el sector, el presidente de Fundación Reunión de Administradores (FRA), Adm. Jorge Hernández, consideró que hay un deterioro muy fuerte de las instituciones de administradores que negocian los aumentos a los encargados de edificios [NR: Las tres entidades son la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI), la Unión Administradores de Inmuebles (UADI) y la Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal (AIERH)].

"La forma en que negocian las paritarias hace que se estén cavando su propia fosa ante la sociedad, los administradores y ante los propios consorcistas. En la última publicación de la revista de FRA "Reunión de Administradores" yo planteo el interrogante: "paritarias, ¿negociación o gran negocio?". Nadie cree que los que se sientan a negociar estén ahí por desinterés", reflexionó.

En una entrevista telefónica concedida a Pequeñas Noticias, Hernández informó que si todavía no se homologó el aumento es por "el ruido social que genera y no porque la CAPHyAI se opuso". "Lo dijo el ministro de Trabajo, ni locos iban a homologar nada hasta después de las elecciones. Hoy, el tema más sensitivo social no es Moyano con los camioneros sino el que toca el bolsillo de la gente", resaltó el presidente de FRA.

Según él, hay un descrédito en las instituciones de los administradores: "la gente pone a todos en la misma bolsa. Se asocia a los administradores con la imposición de los sueldos de los encargados. Ese tema está haciendo muchísimo daño a la profesión".

Por otra parte, advirtió que cada vez que se firma un CCT, ingresan millones de pesos al Sindicato Único de Trabajadores de Edificios Renta y Horizontal (SUTERH). "Si el incremento para el trabajador es de 380 pesos esto representa un ingreso de 9 millones para el sindicato. El simple hecho de firmar un aumento implica un incremento de sus ingresos mensuales", señaló.

En este sentido, consideró que la madre de todas las batallas es descubrir cuál es el interés de sentarse en las paritarias: "deberían estar planteando otras cosas, es incomprensible que la lucha sea simplemente por estar y por firmar la planilla salarial".

Hernández aclaró que FRA nunca quiso participar de los CCT: "puedo entender que haya gente que quiera defender a la profesión y quiera estar en la paritaria pero no deberían ocuparse de tratar lo que hace a la remuneración del trabajador, el aporte positivo del administrador es en el aspecto técnico y de las relaciones laborales".

Elecciones CAPHyAI

En cuanto a las últimas elecciones de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) que la Inspección General de Justicia (IGJ) decidió impugnar tras considerar la denuncia de la lista Renovación y Cambio (R&C), consideró que la Cámara está sufriendo un proceso que era predecible.

Explicó que en estos momentos hay dos corrientes ideológicas diferentes dentro de la institución. "Se pueden verificar dos corrientes internas que existieron siempre, la línea de Felipe Zakusky que pelea por estar y ocupar los espacios y la otra línea que es la de Bielli que representa más a los inmobiliarios", resaltó.

"Ahora es lamentable lo que va a pasar en la Cámara y lo que está pasando [...] la Cámara se está enfrentado entre sí, se están peleando entre ellos", subrayó.

Por otra parte, advirtió que hay un rumor que indica que el sindicato va por la CAPHyAI, "es una versión política". Manifestó que la Cámara es la institución que les queda pendiente: "cómo lo van a hacer, no sé".

Los aciertos de Bielli

El presidente de FRA destacó que uno de los aciertos de la gestión de Bielli fue que se sentó a negociar con las otras instituciones de administradores. "Primero lo hizo de una forma pero después se dio cuenta que éramos todos iguales, que la Cámara es una institución más y no la más importante. Bielli comprendió muchas cosas", reflexionó.

Si bien consideró que ha tomado medidas que son positivas subrayó que el presidente de la CAPHyAI tiene un error conceptual muy grave: "el todo lo asimila a los inmobiliarios y no se da cuenta que los inmobiliarios no tienen el condicionamiento social que tienen los administradores. El inmobiliario es una persona ocasional en la vida de la gente".Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


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Efemérides consorciales: el 07/07/06 el ex jefe de Gobierno, Jorge Telerman, decidió derogar el artículo 1.734/02 que obligaba a la utilización de obleas, tarjetas y rótulos de control de los ascensores (BPN 296).


Sr. Víctor Santa María.

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Víctor Santa María

A los consorcistas los representan sus administradores

[BPN-01/07/09] El secretario general del Sindicato Único de Trabajadores de Edificios Renta y Horizontal (SUTERH), Víctor Santa María, hizo unas aclaraciones respecto a una nota que publicó el diario La Nación el 16 de junio titulada: "Que negocien quienes pagan".

En el artículo se menciona un proyecto de modificación de la Ley 941 (Registro Público de Administradores de la CABA) que apunta a encuadrar y reglamentar la representatividad de los administradores de los consorcios en los convenios colectivos de trabajo de propiedad horizontal (Art. 14 del proyecto). La propuesta es del Leg. Sergio Abrevaya (Coalición Cívica) con la colaboración de los consorcistas.

El artículo 14 apunta a que: "en el acta de designación se dejará establecido que su mandato como ‘representante legal del Consorcio’, debe ejercerlo en aquellos temas generales que hacen a la administración del consorcio y se abstendrá en aquellos para los que necesite un poder especial para poder intervenir legal y legítimamente".

De esta manera, según la óptica de Abrevaya y los consorcistas, desde la ciudad de Buenos Aires se pondría un impedimento a los administradores a representar a los consorcistas en temas no autorizados expresamente.

Santa María aprovechó el artículo publicado por la Nación para criticar especialmente este punto de la inicitiva y acercar su posición general sobre el tema.

"La Nación comentaba que en un punto específico el proyecto trata la inclusión de los consorcistas en la discusión salarial para los encargados de edificios. No tenemos la certeza si fue escrito de mala fe o no; lo que queda en claro sólo con leer es que recurren a una serie de gravísimas imprecisiones y equivocaciones jurídicas. Algunas inexactitudes realmente sorprendentes si consideramos que es uno de los diarios más leídos del país y la responsabilidad que eso debería aparejar", expresó Santa María.

Explicó que como representantes del sindicato "no podíamos dejar de expresar nuestro desacuerdo con la publicación. Escrito con un estilo más cercano al tono de los editoriales del diario que de la crónica de una noticia ya que lejos de informar, mencionar fuentes y actores del tema de que se trata sólo se "oye" el tañir de una campana con la evidente intención de crear confusión sobre un tema sensible, basándose en falsas y burdas afirmaciones".

Por otra parte, aseguraron que enviaron una carta a la redacción de La Nación para aclararle los puntos en los que disienten:

- Sería anticonstitucional tratar la temática vinculada con la propiedad horizontal desde la Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires, o de cualquier otra ciudad, ya que corresponde al Congreso Nacional todo aquello que este relacionado con la Ley Nacional de Propiedad Horizontal (N° 13.512).

- Los consorcios de copropietarios tienen las mismas características y condiciones que una persona jurídica, por lo que debe tener unificada su representación legal (por ejemplo, sociedades anónimas, sociedades de responsabilidad limitada, sociedades comerciales, sindicatos, etc.). Y en este caso, esa representación legal está en cabeza de los administradores, quienes son designados por los propios consorcistas.

- En consecuencia, es falso afirmar (como lo hace La Nación) que los consorcistas no pueden ejercer el derecho de participar de la discusión salarial ya que su participación es a través de los administradores que ellos mismos eligieron. Estos son los que negocian en nombre del consorcio, de la misma manera que los representantes de los gremios negocian en nombre de los trabajadores.

En este sentido, argumentaron que el texto del artículo periodístico demuestra un total desconocimiento del derecho, la ley, la jurisprudencia y la doctrina, pero por sobre todo, demuestra "una absoluta falta de objetividad periodística. A no confundirse: nadie  pretende vulnerar el ejercicio de la libertad de prensa; simplemente desde el SUTERH expresamos nuestra disconformidad ante cómo se trata un tema como éste, tan sensible al sindicato y a las familias que lo componen".Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


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Efemérides consorciales: el 08/07/ 2005 el Ministerio de Trabajo y Seguridad Social rechazó el recurso de reconsideración interpuesto por UCRA para acceder a la mesa e negociaciones de los CCT.


Cra. Viviana Grinberg.

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"Tudu bem, tudu legal" en los consorcios

[BPN-01/07/09] La Cra. Viviana Grinberg consideró que uno de los mayores problemas de los consorcios son las deudas por cargas sociales del encargado. "Lo peor de la situación es que muchas veces los consorcistas no lo saben e inclusive los administradores desconocen lo que sucede porque las deudas pueden ser previas a su gestión. Algunos se enteran recién cuando reciben una intimación de la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP)", destacó.

En una entrevista concedida el viernes 19 de junio al programa de radio "Hablemos de Consorcios" de la Unión de Medios Independientes de Propiedad Horizontal (UMIPH), informó que actualmente hay una moratoria impositiva y previsional para que los consorcios se puedan poner al día con sus deudas.

"Cuanto antes se adhieran mayor es el beneficio. En un principio, tenía tres etapas, las dos anteriores ya vencieron pero la tercera etapa –que aún está vigente- contempla la condonación del 50 por ciento de los intereses de la deuda", sostuvo. De acuerdo a lo que manifestó hay planes de pagos de hasta 120 cuotas con una cuota mínima de 150 pesos y con un bajo interés de financiación. La moratoria finaliza el 31 de agosto.

Según ella, es importante que "los administradores tomen conciencia y que los consorcistas le exijan al administrador que pidan un estado de cuentas".

Problemas con la obra social y los accidentes

La Cra. Grinberg resaltó que el principal problema surge cuando el trabajador quiere utilizar la obra social y se entera que no tiene cobertura.

Al mismo tiempo, subrayó que la situación se agrava aún más si el encargado tiene un accidente laboral y el consorcio no está cubierto. "La ART ante determinada cantidad de mora rescinde los contratos entonces los administradores que siguen pagando -muchos de buena fe- no saben que ese aporte no va a la ART sino a un fondo compensador y no al seguro de la persona", advirtió.

Los aportes del trabajador

Grinberg señaló que cualquier persona para poder jubilarse tiene que acreditar 30 años de aporte y de servicios. "En los consorcios se da la particularidad de que hay encargados que tienen mucha antigüedad. A veces sucede que se dan cuenta que les falta aportes cuando se van a jubilar. Esto pasa debido a que hay administradores deshonestos que no depositan lo que tienen que depositar, alguien recaudó ese dinero pero no fue al bolsillo que tenía que ir", sostuvo.

En este sentido, Grinberg señaló que es muy simple saber si están al día con el trabajador. Explicó que los consorcios tienen que presentar una nota en la AFIP con el formulario 206. "El administrador se presenta en su carácter de representante legal del consorcio y solicita un informe de declaraciones juradas presentadas y de pagos realizados de cada uno de los conceptos", precisó.

Al mismo tiempo, recordó que el encargado también lo puede chequear desde Mis aportes en el sitio de la AFIP con su clave fiscal pero los datos así obtenidos no son tan completos.Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


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Efemérides consorciales: el 12/07/2005 un informe de Pequeñas Noticias develó por primera vez que en el Convenio Colectivo de Trabajo -decreto 146/05- firmado por el AIERH, la UADI y FATERyH se habían modificado la relación porcentual entre las 4 categorías de una misma función. 


Dip. Julia Argentina Perie.

Dip. Julia Argentina Perie.

Alquileres

Proyecto para crear un registro de inquilinos temporales

[BPN-01/07/09] Después de que en el último verano se produjeran diversos incidentes en los edificios de la Costa Atlántica, la diputada Julia Argentina Perie (Frente para la Victoria) presentó un proyecto de ley para que se cree un Registro Nacional de Inquilinos Temporales en zonas de vacaciones estivales o invernales.

"Los operadores inmobiliarios y/o propietarios que ofrecen sus propiedades en alquileres temporarios requieren la implementación de un registro en zonas de vacaciones estivales e invernales, a los fines de establecer mecanismos de prevención a la violencia juvenil que durante la última temporada estuvo marcada por excesos y peleas en las costas de nuestro país", destacó Perie en los fundamentos de su propuesta.

El objetivo es que todas las inmobiliarias o casas particulares que realicen contratos temporales deban declarar los contratos ante el Registro de Inquilinos Temporales. La diputada explicó que el registro servirá para mejorar las condiciones de transparencia a la hora de alquilar debido a que establece en sus puntos más salientes el alquiler fuera del circuito inmobiliario y además el control del estado estructural de esas viviendas.

Al mismo tiempo, informó que se "responsabilizará a los padres ante las acciones y daños que causen sus hijos".

De aprobarse esta iniciativa, la autoridad de aplicación será el Ministerio de Justicia, Seguridad y Derechos Humanos, a través del Registro de la Propiedad Inmueble.

Por otra parte, se prevén sanciones para aquellos que no cumplan con la norma. Habría apercibimientos, multas de los 10 mil a los 20 mil pesos y clausura.

Los fundamentos del proyecto

"Si la temporada anterior 07/08 fue la escalada de robos a turistas, esta temporada 08/09 fue la indignación de los veraneantes, centrada en los episodios de violencia entre los jóvenes con mayor salvajismo, belicosidad y con tendencia a participar en conflictos armados", reflexionó.

La diputada argumentó que durante los últimos años se ha vuelto muy común que grupos numerosos de adolescentes pasen sus vacaciones sin ningún adulto a cargo y según informaciones oficiales, muchos de los inquilinos temporales son menores de edad, generando que los alquileres se hayan convertido en un eje central de preocupación en torno a la violencia juvenil en vacaciones.

Según ella, los hechos de violencia registrados durante esta temporada, reavivaron la polémica sobre el descontrol de los jóvenes en vacaciones, el consumo indiscriminado de alcohol, el acceso a las drogas y la falta de límites por parte de sus familias.

Subrayó que si bien los agentes inmobiliarios manifiestan que por regla general no se alquilan departamentos o casas a grupos de jóvenes menores de edad, suele suceder que los chicos luego viajan solos. "Los padres hacen la reserva vía telefónica, abonan lo convenido pero luego se desconoce si se quedan con sus hijos o los dejan solos viajando a otros lugares para descansar en pareja", advirtió.

En este sentido, consideró que la división de culpas es repartida entre la complicidad de los padres, los dueños de propiedades que alquilan por su cuenta sin imponer demasiadas restricciones, las inmobiliarias clandestinas y la voracidad de los agentes inmobiliarios para poder facturar.Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

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Carlos Araujo (der) y Diego Santilli (izq) en acto en la Ciudad de Buenos Aires.

Carlos Araujo (der.) y Diego Santilli (izq.) en un acto en la Ciudad de Buenos Aires.

Consejo Profesional de Ciencias Económicas

Al proyecto de auditoría se le suma el de rendición de cuentas

[BPN-01/07/09] El legislador porteño Carlos Araujo (Propuesta Republicana) presentó un proyecto de ley para que todos los consorcios estén obligados a efectuar una rendición de cuentas anual. De aprobarse esta propuesta, la rendición deberá estar certificada por un contador público matriculado en el Consejo Profesional de Ciencias Económicas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y la firma del profesional certificada por dicho consejo.

Uno de los artículos apunta a que el profesional dictaminante no pueda recibir en concepto de honorarios, una suma superior al 2,5% del monto total de las expensas ordinarias liquidadas a los consorcistas en el período bajo análisis.

Por otra parte, los consorcios que quedarían exceptuados de esta ley serían aquellos compuestos por menos de l0 unidades funcionales, que no cuenten con servicios centrales ni ascensores y no tengan personal contratado en carácter de permanente.

Resulta llamativo que tanto el Leg. Carlos Araujo como su colega Roberto Destefano (PRO) -autor del proyecto de ley que impondría una auditoría obligatoria en cada consorcio- sean contadores públicos matriculados del Consejo Profesional de Ciencias Económicas de esta ciudad.

Rendición de cuentas

Según esté determinado por los reglamentos o se acordare entre las partes, las rendiciones de cuentas podrán efectuarse por períodos más frecuentes en forma regular. Al mismo tiempo, el profesional certificante debería ser designado por la última asamblea de copropietarios que se hubiere llevado a cabo antes del cierre de cada ejercicio anual.

Éste no podrá ser cónyuge ni tener ninguna relación familiar con ninguno de los miembros del consejo de administración ni con el administrador del consorcio. Asimismo, no deberá mantener ni haber mantenido, relación comercial de ningún tipo con las personas citadas en los últimos cinco años. Tampoco podrá ser parte del consorcio de copropietarios, ni residir en el edificio.

En cuanto a los datos que deberán contener las rendiciones de cuentas, figuran:

- Ingresos mensuales discriminados por mes y monto de los mismos.

- Gastos mensuales realizados, discriminados por mes y monto de los mismos.

- Ingresos devengados y no realizados.

- Gastos devengados y no realizados.

- Activos y pasivos al cierre de la liquidación.

- Detalle de pagos realizados y devengados por deudas previsionales, de seguridad social y aportes sindicales del personal del consorcio, por servicios, impuestos, tasas y contribuciones.

- Detalle del movimiento de fondos efectuado durante el período bajo análisis, integrado por los siguientes ítems: Fondos al inicio del período, ingresos mensuales percibidos, gastos mensuales pagados, reservas constituídas (su monto y destino) y fondos al cierre del período.

- Detalle de las unidades morosas, indicándose las deudas que registrasen por capital e intereses. Deberán detallarse asimismo las gestiones de cobro efectuadas por la administración y/o por letrados designados a tal fin, su situación y posibilidades.

- Seguros contratados por el consorcio, sus montos, conceptos, nombres de los aseguradores y vencimientos.

- Situación de las medidas de seguridad del edificio (conservación de ascensores, vencimiento de matafuegos y elementos contra incendios, inspecciones realizadas).

Los fundamentos

En los fundamentos de la iniciativa, Araujo señaló que aparte del interés privado de los copropietarios existe el interés público, "el de los distintos órganos que deben velar por una correcta recaudación de impuestos, tasas y contribuciones, de fondos destinados al bienestar social y contribuciones destinadas a los gremios que aglutinan al personal contratado".

En este sentido, subrayó que el administrador debe llevar a cabo una tarea prolija y consecuentemente es aconsejable que sea controlada por personas u organismos idóneos, tales como contadores públicos bajo las regulaciones que aconseja y fija el Consejo Profesional.

"De no ser así los propietarios serán directamente damnificados no solamente desde el punto de vista monetario sino también desde el físico debido a que correrán riesgos inherentes a un negligente cumplimiento de las medidas de verificación y control de instalaciones y maquinarias", advirtió.

Por último, resaltó la necesidad de incrementar los controles sobre los gastos de los consorcios: "es un tema larga e insistentemente reclamado por la ciudadanía toda ya que son usuales ejemplos donde departamentos de igual superficie (en edificios de similares características y ubicados en un mismo barrio u zona de nuestra ciudad) pueden llegar a pagar expensas cuyas diferencias entre sí exceden a toda lógica. Ni siquiera mencionemos el descubrimiento tardío de estafas perpetradas por administradores infieles".Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

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Pequeñas Noticias

Ahora en Facebook

[BPN-01/07/09] Desde la semana pasada, Pequeñas Noticias está en Facebook. Los lectores podrán leer adelantos de las últimas novedades que todavía no fueron publicadas en el boletín de Pequeñas Noticias.

Otra de las herramientas disponibles que se abrirán para la comunidad consorcial es la participación libre en sus foros de debate.

Al mismo tiempo, también podrán cargar fotos, enlaces a notas de interés relacionadas, videos y consultar la agenda de los actos, jornadas o conferencias programadas y organizadas por los diferentes actores de la comunidad consorcial.

El boletín continuará publicándose como lo hace en forma habitual y muchas de las dudas o preguntas que surjan desde Facebook serán respondidas por la redacción en la sección Correo de Lectores o por algunos de los especialistas en propiedad horizontal en la sección Rincón Solidario.

Para poder acceder a toda la información que el medio publique a través de Facebook las personas sólo tienen que agregarse al Grupo de Pequeñas Noticias <vínculo>.

Facebook

Facebook es un sitio web gratuito de redes sociales creado por Mark Zuckerberg. Originalmente, era un sitio para estudiantes de la Universidad de Harvard, pero actualmente está abierto a cualquier persona que tenga una cuenta de correo electrónico. Los usuarios pueden participar en una o más redes sociales, en relación con su situación académica, su lugar de trabajo o región geográfica.

Facebook ya tiene más de 200 millones de usuarios activos alrededor de todo el mundo. De acuerdo a datos oficiales, la página subió del lugar número 60 de las más visitadas al número 7 en un año.

La idea de crear una comunidad basada en la Web en que la gente compartiera sus gustos y sentimientos no es nueva. Ya David Bohnett, creador de Geocities, la había incubado a fines de los años 80.

Facebook cuenta con "El muro" (wall), un espacio en cada perfil de usuario que permite que los amigos escriban mensajes para que el usuario los vea. Sólo es visible para usuarios registrados, se anexan enlaces, fotos y vídeos. Una mejora llamada supermuro permite incrustar animaciones flash.

Grupos y Páginas

En los grupos de Facebook se pueden añadir fotos, vídeos y mensajes. En cuanto a las páginas, éstas también se crean con fines específicos, solo que no hay foros de discusión y están encaminadas hacia marcas o personajes determinados.

Es de destacar que los grupos tienen una normativa estricta: se prohíbe la creación de grupos con temáticas discriminatorias o que inciten al odio y falten al respeto y la honra de las personas.Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


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Perlitas: La verdad se corrompe tanto con la mentira como con el silencio (Marco Tulio Cicerón


CCT

Aumento a los vigiladores

[BPN-01/07/09] A partir del 1 de julio entró en vigencia un nuevo Convenio Colectivo de Trabajo (CCT) para los vigiladores. Las partes signatarias del CCT 507/07 acordaron un incremento salarial de 250 pesos para el salario básico de convenio conforme a las escalas y plazas.

Cláusula cuarta transitoria

Una de las cláusulas del CCT fijó que las partes acordaron que durante el período que va desde el 1/07/09 al 31/12/09 -con fundamento normativo en el artículo 9 2º párrafo de la Ley 14.250 artículo 37 de la Ley 23551, artículo 2 del convenio 154 (OIT)- se abonará en forma mensual a todos los trabajadores una suma fija no remunerativa obligatoria de 120 pesos y que se establece expresamente sobre dicha suma no remunerativa un aporte.

Categorías de vigilancia

Los rubros y valores quedaron pautados de la siguiente forma:

Categoría

Básico (Julio de 2009)

No remunerativo viáticos (Art. 106 de LCT)

Cifra no remunerativa obligatoria hasta el 31/12/09 (con aportes y contribuciones a la obra social OSPSIP)

Total

Vigilador general

1.500

450

120

 $2.070

Vigilador bombero

1.650

450

120

$2.220

Administrativo

1.725

450

120

$ 2.295

Vigilador principal

1.800

450

120

$2.370

Verificador eventos

1.500

450

120

$2.070

Operador de monitoreo

1.650

450

120

$2.220

Instalador de elementos de seguridad electrónica

1.800

450

120

$2.370

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Gacetilla de Prensa

Seminario

Amenities Inmobiliarios y Propiedad Horizontal

Jueves 16 de julio de 2009

Se entregaran Certificados de Asistencia

Organizan:

La Secretaria de Cultura y Extensión Universitaria y

el Centro de Martilleros y Corredores

Entrada libre y gratuita

18:30 hs - Acreditaciones

19:00 hs - Artículo 27º: Protección de la vida, desempleo y discapacidad consagrado en el CCT 378/04 aplicable a los/as empleados/as u obreros/as en relación de dependencia con Consorcios de Propietarios ocupados en edificios o emprendimientos sometidos al régimen de la Propiedad Horizontal, Ley 13.512. Denuncias ante el FATERyH, beneficiarios, riesgos cubiertos y recupero de salarios.

Disertante : Ingeniero Hugo Ostuni  - Gerente de siniestro Cia. de seguros de Interacción

19,30 hs - Edificios con amenities. Su problemática y desafío para inversores, corredores inmobiliarios y administradores de consorcios. Nuevos reglamentos de copropiedad, sanciones por incumplimiento . Comercialización de las nuevas unidades, adecuación a las normas de la ley de defensa al consumidor.La nueva figura de los consejos, capacitación de los administradores ante estas nuevas urbanizaciones.-

Disertantes: Cr. Mario Antonio Bernetti - Dra. Diana C. Sevitz

20:30 hs - Seguros por mala praxis para administradores de consorcio. ¿Es posible contratarlos? Riesgos que cubre.- 

Disertante: Lic. Alfredo Caputo - Lic. En riesgos de Seguros.

Buenos Aires - Aula Magna de la Universidad Tecnológica Nacional, Facultad Regional de Buenos Aires, Medrano 951. CABA

Informes: Centro de Martilleros: Tel.: 4371-5000/8899 SCEU - Tel: 4867-7545


Ivana María Bianchi, diputada nacional del Frente Justicia Unión y Libertad – FREJULI por la provincia de San Luis.

Ivana María Bianchi, diputada nacional del Frente Justicia Unión y Libertad – FREJULI por la provincia de San Luis.

Seguridad en las construcciones

Indagatoria sobre irregularidades en obras

[BPN-01/07/09] La diputada nacional Ivana María Bianchi (Frente Justicia Unión y Libertad – FREJULI) solicitó al Poder Ejecutivo que ante la gran cantidad de edificios que se construyen en los distintos barrios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires dé precisión sobre una serie de puntos.

Básicamente, en el pedido de informes la diputada les hizo siete preguntas:

1.- ¿Existen constancias de denuncias sobre daños estructurales a inmuebles linderos?

2.- ¿Se tiene por verificado y en tal caso analizadas las causas de derrumbes de mamposterías de los inmuebles vecinos?

3.- ¿En tal caso, cuáles han sido las actuaciones a partir de las inspecciones realizadas?

4.- ¿Les consta que los constructores de las obras han cumplido con los requisitos de seguridad pertinentes?

5.- ¿Tienen conocimiento de la existencia de actuaciones judiciales emergentes de reclamos de terceros linderos presentados ante la Justicia Ordinaria?

6.- ¿Existe un seguimiento por parte de las autoridades competentes del control de las tareas que se desarrollan en la construcción?

7.- ¿Con qué periodicidad se realizan las inspecciones y si se han observado variantes favorables en los sistemas de seguridad y resguardo de terceros?

Los fundamentos

En los fundamentos de este pedido de informe al poder Ejecutivo, Bianchi subrayó que las preguntas efectuadas tienen como objetivo saber sobre las medidas de seguridad que deben garantizarse a todos los ciudadanos porteños en relación a los edificios en construcción.

Argumentó que habrían ocurrido una serie de irregularidades y que habrían sido afectados inmuebles linderos y transeúntes. Señaló que algunos de los incidentes que le han comentado fueron: la destrucción de una pared medianera, la permanente caída de objetos constructivos y el desplome de un hierro que golpeó la espalda de un peatón.

"Es una de las funciones del Estado y así los establecen las normas, velar por el cumplimiento de las medidas de seguridad en las construcciones, arbitrando los medios para que éstas tengan cumplimiento. Los hechos mencionados constituyen de por sí una gravedad tal que pueden poner en riesgo hasta la vida de las personas", reflexionó.Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


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A partir de la resolución de la IGJ en las elecciones de autoridades no podría haber más poderes.

A partir de la resolución de la IGJ en las elecciones de autoridades no podría haber más poderes.

Pequeñas Noticias

Lo que junio se llevó

[BPN-01/07/09] La redacción de Pequeñas Noticias consideró que la noticia más importante de junio fue que la Inspección General de Justicia (IGJ) hizo lugar a la denuncia presentada por la lista Renovación & Cambio durante las últimas elecciones de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) y anuló los comicios del pasado 16 de diciembre, ordenando a la entidad convocar -dentro de los 60 días de su notificación- a una nueva asamblea extraordinaria para la elección de autoridades.

Es la primera vez que la IGJ le anula una elección a la CAPHyAI. Recordemos que desde su nacimiento solo en dos oportunidades se enfrentaron dos listas. Ahora la comisión directiva deberá realizar nuevamente elecciones para que la lista opositora tenga la posibilidad de que los comicios se realicen sin irregularidades.

Los números de Pequeñas Noticias

Del 1º al 30 de junio, el sitio de Pequeñas Noticias –según estadísticas del Google Analytics- tuvo 23.154 visitantes que realizaron 27.010 visitas en las que consultaron 52.016 páginas. El promedio de permanencia en el sitio fue de 01:37 minutos y de páginas vistas de 1,93.

22.912 visitas fueron realizadas desde Argentina, le siguieron México con 1.119, Colombia (464), España (459), Venezuela (392) y Perú (387) entre otros.

Los videos

Durante junio, Pequeñas Noticias realizó 4 videos que fueron reproducidos en 100 oportunidades. El video más visto fue "Renovación & Cambio dará batalla" (BPN Nº 379 del 17/06/09), con 42 reproducciones; le siguieron: "Quería trabajar dentro de la Cámara y no en el bar de la esquina", con 29 reproducciones (BPN Nº 378 del 03/06/09), "Los consorcistas son los más desprotegidos", con 17 reproducciones (BPN Nº 378 del 03/06/09) y "El encargado no puede retener la vivienda", con 12 (BPN Nº 379 del 17/06/09).

Por otra parte, videos realizados en meses anteriores fueron vistos 69 veces.Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


Una revolución 

en el mundo 

de la administración de Consorcios

Sistema 9041


Perlitas: El lenguaje de la verdad debe ser, sin duda alguna, simple y sin artificios (Lucio Anneo Séneca


Correo de Opinión

Agradecimiento por el Sr. Jorge

Estimado Dr. Jorge Armando Maldonado

Le agradezco su gentileza y claridad en la respuesta. Transmitiré lo dicho por UD. al administrador del edificio que es un copropietario del mismo.

Atentamente.Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

Jorge

(20/06/09)


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Todos los viernes de 19 a 20 hs. por AM 1010 Onda Latina.

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Perlitas: La verdad es lo que es, y sigue siendo verdad aunque se piense al revés. (Antonio Machado


Correo de Opinión

No echen más leña al fuego II por la Sra María Inés Ditmar

Sr. Claudio García de Rivas:

Quiero agradecerle la publicación del boletín que Ud. dirige con el título "No echen más leña al fuego".

Respecto a la invitación a participar en la publicación, le aseguro que cuando tenga algo interesante o que pueda ser enriquecedor para la comunidad consorcial se lo enviaré.

Comparto con Ud. el hecho de que las noticias positivas no son noticias para los medios del área que sean, eso no quita que si hacemos un esfuerzo puedan serlo. Alguna vez hay que empezar y alguien lo tiene que hacer. Ojalá su boletín sea uno de ellos. Reflejar algunas cosas positivas -que siempre existen- puede ser enriquecedor o ejemplo para otros.

Muchas gracias por sus líneas.

Atte Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

Maria Inés Ditmar

(18/06/2009)


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No echen más leña al fuego III por el Adm. Osvaldo Rostagno

Estimado Claudio:

Estoy de acuerdo con tu nota, los que te conocemos sabemos que en tu boletín le das lugar a todos los que quieran opinar.

Las notas pueden gustar a unos y no a otros, lo importante es que todos opinen sin agredir .

SaludosEnvíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

Osvaldo Rostagno

(18/06/2009)


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Correo de Opinión

Elecciones nacionales y la salud pública: el día después por el Sr. Raúl Guinzburg

El domingo 28 de julio de 2009 se realizaron las elecciones nacionales para la renovación de diputados y senadores, una obligación cívica que no es posible eludir salvo las excepciones establecidas. También existe una obligación social que el Estado no puede ni debe eludir: la salud de la población. Es de público conocimiento la “epidemia” de gripe “A” que afecta nuestro país, independientemente de la pandemia establecida en el mundo y que es de tal gravedad que por ello puede considerarse realmente una epidemia, como ocurriera con otras enfermedades a través del tiempo. 

Sin embargo, pareciera que nuestros gobernantes son ciegos, sordos y mudos, parodiando a los famosos monos. Y lo más triste es que se prioriza a la política partidaria, en este caso a las elecciones de ese día en que funcionarios nacionales, provinciales, municipales y todos los políticos se hallaban abocados en ver quién, cómo y porqué ganaban o perdían. Y para más, la situación que afectaba a un país sudamericano pareciera tapar las carencias propias.-

En efecto, pocos minutos después de sufragar la Presidente de la Nación, ante la requisitoria periodística sobre las elecciones contestó: “... estoy sumamente preocupada... por la situación de Honduras.”.- 

Es inconcebible y más que preocupante que en estos “puntos suspensivos” no hubiere hecho referencia a la alarmante enfermedad de Influenza A.- 

¿Es más importante la política exterior que la salud interior? Es evidente que sí.- 

No dudo de la importancia y la trascendencia de la implantación nuevamente de gobiernos “de facto” que creíamos haber eliminado para siempre de Sudamérica pero ante nuestro panorama no se puede justificar esa omisión.- 

Desde hace más de 10 días, organizaciones no gubernamentales como “Médicos sin fronteras”, infectólogos, sanitaristas y profesionales de la medicina en general habían alertado sobre la gravedad y las consecuencias de la enfermedad solicitando la aplicación de la “Emergencia Sanitaria”, que si bien no la iba a curar por lo menos dotaría de elementos sanitarios, técnicos, humanos, económicos para poder atender mejor a los pacientes ya que el sistema se hallaba colapsado. Sin embargo, se hizo caso omiso a ello –estaban en campaña- y ahora esto se transformó en una metástasis. Se había reclamado también mayor información a la población e incluso a los médicos que realmente no sabían, ni saben qué hacer.- 

No se ha gastado un solo peso en ello pero sí millones en publicidad partidaria. Sólo se aconsejaba no entrar en pánico y tomar algunas precauciones y ello por el voluntario apoyo de las emisoras de radio y televisión.- 

También se ocultaba premeditadamente información verídica sobre los casos y las muertes acaecidas, según se decía, “para no crear pánico”, que precisamente esa falta de comunicación era lo que producía en la población.- 

Ahora bien, como era de presumir, “el día después” los ganadores y los perdedores -si podemos llamarlo así- se acordaron de hablar del tema y el Estado por fin convocó al Comité de Crisis para abordar la posibilidad de declarar la Emergencia Sanitaria, medidas que adoptaron de inmediato en la Provincia de Buenos Aires y en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y por supuesto, llegó el reemplazo de la Ministra de Salud Pública por un profesional de la matrícula. 

Esto no alcanza, ya es tarde. No podemos ocultar las falencias y erróneas políticas sanitarias del Estado, la desidia, la falta de conciencia de los funcionarios y los políticos que dicen representarnos.- 

En fin, este es el país y los gobernantes que tenemos. Veremos como sigue, con la ayuda de Dios y de los ciudadanos.-Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

Raúl E. Guinzburg

(30/6/09)


¡¡¡ Ya hay dos ganadores más 

de los 2 premios que sorteamos la quincena pasada

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¡¡¡ los afortunados de esta quincena son... !!!

1.-

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 ganadores del sorteo pueden comunicarse con la producción al TE 4581-3906 en horario de oficina para concertar día y fecha para retirar el premio correspondiente.

- Los premios estarán disponibles en la redacción por 30 días corridos -


Perlitas: Envejecer es como escalar una gran montaña: mientras se sube las fuerzas disminuyen, pero la mirada es más libre, la vista más amplia y serena. (Ingmar Bergman)


Correo de Opinión

Ampliación a "El Horario del encargado" por el Cr. Mussolana Victor Andrés

Estuve mirando el correo de lectores sobre el horario de los encargados y creo que la repuesta está incompleta (BPN Nº 378 del 03/06/09).

El Estatuto del Personal de casas de Renta y Propiedad Horizontal en su artículo tercero inciso b) establece un descanso intermedio de 4 horas corridas para aquellos trabajadores que realicen tareas de la mañana y de la tarde cuyo comienzo será fijado por el empleador.

En relación al horario de los sábados el inciso c) del artículo mencionado dice "un descanso semanal de 35 Horas desde la hora 13 del día sábado hasta las 24 horas del domingo sin disminución de las retribuciones".

Es decir, las 35 horas del descanso semanal se componen por las 11 horas del sábado (de 13 a 24 horas) y por las 24 hs. del domingo

Me gustaría que esta aclaración se publique en el siguiente número.

Saludo a Ud. atte.Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

Cr. Mussolana Victor Andrés

RPA Nº 6305

(17/06/2009)


¡¡¡ Sea el FELIZ GANADOR...

de los 2 premios que quincenalmente le ofrece

 ADMINISTRADORESph.com.ar  y Pequeñas Noticias... !!!

Participarán todos los lectores que nos manden un e-mail a GranSorteo@PequenasNoticias.com.ar con sus datos completos(*) antes del próximo Martes 14 de julio a las 08:00 am y los resultados del sorteo serán publicados en el próximo número de Pequeñas Noticias.


1.-

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(*) El mail debe ser dirigido a GranSorteo@PequenasNoticias.com.ar con nombre y apellido completo, teléfono, dirección, tipo de documento y los tres últimos números de ese documento de identidad. La participación implica el conocimiento y la aceptación de las condiciones detalladas  del concurso a las que se puede acceder mediante este vínculo.


Perlitas: Por muy larga que sea la tormenta, el sol siempre vuelve a brillar entre las nubes. (Khalil Gibran)


Rincón Solidario

Dr. Jorge Resqui PizarroContesta el Dr. Jorge Resqui Pizarro

Desde este rincón los profesionales contestan a propietarios, encargados, proveedores y administradores, de onda, aportando sus conocimientos y experiencia, a aquellos que nos acerquen sus consultas.

Rincón Solidario

Hay una filtración en la rejilla del baño

Ante todo quiero felicitarlos por el sitio que es de gran ayuda.

Mi consulta es que tengo una filtración en la rejilla del baño de mi departamento que afecta al baño del departamento de abajo. Hay una disputa de quién lo debe pagar.

El reglamento del edificio dice que toda reparación de ramales de cañerías en el perímetro de cada departamento será soportada por el respectivo propietario y el arreglo de cañerías maestras en los departamentos, en las partes que se hallan embutidas en paredes, pisos y entrepisos, serán por cuenta y cargo del consorcio de propietarios, salvo que se comprobara culpa o negligencia de algunos de los propietarios.

Me gustaría que me ayuden a solucionar este conflicto.

Desde ya muchas gracias

Atte.

Daniel

(3/6/2009)

Estimado lector Daniel:

Quizás, estos son los temas más conflictivos y difíciles de determinar en un consorcio de propiedad horizontal.

Son los reglamentos de copropiedad y administración los que delimitan cuáles conductos son de carácter común y cuáles de propiedad exclusiva de los titulares de cada unidad funcional.

Al parecer, conforme lo expresado por el reglamento que gobierna su edificio sería Ud. el responsable de reparar el daño. 

Se ha dicho, que a partir de la conexión de la columna hasta el servicio sanitario, siempre que los caños pasen por partes comunes (muros que dividen entre sí a unidades funcionales, muros que dividen pasillos de unidades funcionales, sótanos, terrazas y todo lo establecido en la descripción hecha en el art. 2º de la ley 13.512, aunque sin carácter taxativo) se considera que la reparación estará a cargo del consorcio, mientras que si la conexión sanitaria se aloja en una pared interna de la unidad (vgr. depósitos de agua para inodoros; etc.) el arreglo y su consecuente erogación debe asumirla el titular de la unidad en la que se generó el desperfecto. Este es el criterio tradicional y generalmente aceptado por nuestros tribunales.

Cuando el RCA establece que las cañerías son siempre comunes en todo su recorrido, la regla no ofrece dudas. Distinto es el caso cuando el estatuto ofrece una distinción. De este modo, se encuentran reglamentos cuya redacción fija que los conductos principales se consideran comunes, por lo que la reparación de aquellos otros que se encuentran dentro del perímetro de cada unidad quedarían a cargo de cada uno de los propietarios.

Asimismo, en dichos supuestos le serían imputables al consorcio, también los daños que se produjeren en conductos empotrados en tabiques divisorios entre unidades o en muros que separen unidades de espacios comunes o del exterior.

Ello porque dichos muros y tabiques son de propiedad común y además lo son los objetos que se encontraren embutidos en su interior por su accesoriedad respecto del elemento en el cual se encuentran.

La doctrina ha dicho (Orfila, B.A., Consorcios, 2ª ed., pg. 396/7, Errepar, Bs.As., 2006) que "en los casos en los que los reglamentos distinguen entre conductos principales y secundarios, todas aquellas cañerías que trasladaren los fluídos entre los distintos artefactos de cada departamento, y cuya utilización sólo aprovechare al propietario de éste, serían de propiedad 'exclusiva' y, en consecuencia, su mantenimiento y conservación, así como las eventuales consecuencias de su deterioro, estarían a cargo del respectivo propietario". Y continúa ejemplificando: "El caso de los desagües se encuentra excluído del ámbito de la responsabilidad fde cada propietario, por cuánto siempre se hallan bajo el piso de la unidad (plano horizontal que separa a ésta de la del piso inferior)".

De cualquier manera, todo lo arriba expresado queda supeditado a un profundo estudio in situ y a la interconsulta entre diversos profesionales (ingenieros, arquitectos; plomeros especializados).

Lo que si es claro, que con respecto a otras instalaciones de servicios centrales como son las cañerías de calefacción, agua caliente o fría, refrigeración; etc- el carácter común depende además del servicio general o particular que estos elementos presten a la construcción.

La extensión del dominio común sobre estas partes del edificio, teóricamente, se extiende desde el punto de separación de los caños o conductos de las cañerías generales hacia las respectivas unidades. En la práctica, se trata de un tema que queda en una buena parte de los casos librado al reglamento de copropiedad. Por lo que a partir de que esos caños o conductos emergen en las unidades comienza la responsabilidad del consorcista individual.

Todo esto surge del principio general de la obligación de reparar los perjuicios originados o producidos por las cosas es a cargo de su dueño.

Así el art.8º de la ley de PH regula que "Los propietarios tienen a su cargo en proporción al valor de sus pisos o departamentos, salvo convención en contrario, las expensas de administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad comodidad y decoro. {…} Cualquiera de los propietarios, en ausencia del administrador y no mediando oposición de los demás, previamente advertidos, puede realizar expensas necesarias para la conservación o reparación de partes o bienes comunes con derecho a ser reembolsados....". Y en lo que concierne a las partes privativas, señala el art. 5º de dicha ley expresa: "Cada propietario atenderá los gastos de conservación y reparación de su propio piso o departamento…".

Ha sostenido la jurisprudencia que "Del juego armónico de los arts. 3º ("Cada propietario podrá usar de los bienes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir el legítimo derecho de los demás. El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes, será proporcional al valor del departamento o piso de su propiedad, el que se fijará por acuerdo de las partes o en su defecto por el aforo inmobiliario, a los efectos del impuesto o contribución fiscal. Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables del dominio uso y goce de su respectivo departamento o piso. En la transferencia, gravamen o embargo de un departamento o piso se entenderán comprendidos esos derechos, y no podrán efectuarse estos actos con relación a los mismos, separadamente del piso o departamento a que accedan") y 8º de la ley 13.512 y dado que las cañerías y desagües del edificio constituyen cosas comunes , cuyo mantenimiento en buen estado de reparación y manutención corresponde al consorcio, al producirse filtraciones u obstrucciones con motivo de las deficiencias de éstas, la responsabilidad del aquél queda configurada (art. 1113, segunda parte del Código Civil). Si bien la limpieza de los sectores comunes de uso exclusivo, debe realizarse desde el interior de las unidades, esta circunstancia no releva ni disminuye la obligación a cargo del consorcio, ya que este órgano debe velar por la seguridad del inmueble" (cfr. Autos "Calabrese, Osvaldo Antonio c/ Consorcio de Propietarios Yatay 290/92 s/ Daños y Perjuicios", elDial AE1F9C, sum. 16.256 de la Base de Datos de la Secretaría de Jurisprudencia de la Cámara Civil-Boletín Nº 3/2005, CNac.Civ., Sala G del 17/07/2002, expte. G 333241).

En ese sentido, Elena I. Highton (en Responsabilidad Civil: administradores, consorcios, consorcistas, vecinos, pg. 19, Ad-Hoc, Bs.As., 1986) manifiesta que la presunción se dirige a que todo gasto de reparación de las cosas comunes o de deterioros producidos por éstas se paga en común, salvo que se haya dispuesto lo contrario o que haya dolo o negligencia de un consorcista.

Por su parte, conforme el criterio adoptado por la Suprema Corte de Buenos Aires, la mayoría del alto tribunal decidió que si el reglamento de copropiedad indica cañerías, son comunes hasta que se encuentran "al descubierto", debe considerarse propia la cañería "descubierta" en el departamento por la existencia de una llave de paso en dicha área. La minoría, por su parte, sostuvo, que es común la cañería que no se encuentra "descubierta" en la unidad aunque se hallare ubicada dentro del ámbito de ésta (LL.1990-E-305). Es dable decir que me inclino por este último criterio.

Esperando haber podido satisfacer su inquietud, lo saluda con distinguida consideración.

Jorge Resqui PizarroEnvíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice 

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El Dr. Jorge Resqui Pizarro es socio fundador de ReDeCo, es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a jrpizarro@estudiolavoro.com.ar o llamarlo a su teléfono 4832-8483.


Avisos Clasificados

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EMPLEADA ADMINISTRATIVA CON EXPERIENCIA EN LIQUIDACIÓN DE SUELDOS: me ofrezco para administración, tengo experiencia en liquidación de sueldos, cargas sociales, SUAF, ART, Form 931, legajos, Altas Tempranas, certificación de servicios y tareas varias en general. Manejo Sistema ADA, Internet, correo electrónico, fax - Tengo buenas referencias - Nombre: Graciela De Jesús - Teléfono: (15) 5613-9259 / 4672-1942 - E-mail: gracieladj@hotmail.com

PORTERA DE EDIFICIO, AYUDANTE DE PORTERÍA, SUPLENCIAS: Tengo 40 años, casada - Busco trabajo preferentemente en Capital Federal - Soy responsable y con muchas ganas de trabajar - Nombre: María Hernández - Teléfono: 4861-5832 - Móvil: (15) 3564-5117 - E-mail: carlina_68@hotmail.com

ENCARGADO DE EDIFICIOS: Me ofrezco para realizar tareas de forma efectiva como encargado de edificios en cualquier área del partido de la costa - Nombre: Máximo Gabriel Bernardini - Teléfono: (011) 4204-4661/3141 - Móvil: (15) 4067-1360 - E-mail: loquede34@gmail.com

ADMINISTRATIVA CONTABLE - SECRETARIA - RECEPCIONISTA: Estoy buscando un trabajo estable con posibilidad de crecimiento tanto en lo laboral como en lo personal. Poseo experiencia como administrativa contable - Nombre: María Noelia Zapata - Teléfono: (15) 6684-6400 - E-mail: noe_deflorida@hotmail.com

ENCARGADO O AYUDANTE DE EDIFICIO CON/SIN VIVIENDA: Me ofrezco para trabajar en relacion de dependencia, como encargado o ayudante - Tengo 56 años y soy muy activo -  Actualmente me encuentro sin trabajo. Vivo sólo con mi mujer - Tengo muchas ganas de trabajar y buena disposicion - Nombre: Oscar Osvaldo Pezzano - Teléfono: (15) 5845-4749 - E-mail: maraugusto14@hotmail.com

ENCARGADO EN CAPITAL FEDERAL: Me gustaría por este medio conectarme ya sea con una administración o una persona de algún consorcio para ofrecer mis servicios como encargado de edificio. Tengo ocho años de experiencia en el rubro  - Nombre: Carlos L. Sala - E-mail: carlosala47@hotmail.com

ENCARGADA DE EDIFICIO CON VIVIENDA: Busco trabajo como encargada de edificio con vivienda preferentemente Barrio de Boedo - Amplias Referencias - Nombre: Carolina Catalina Franco - Teléfono: 4332-2063 - E-mail: francoca@telefonica.com.ar

ENCARGADO DE EDIFICIO PART-TIME: Me ofrezco como encargado de edificio ofrecido sin vivienda, "part-time" (media jornada, jornalizado, fines de semana completos o nocturno), con experiencia y referencias comprobables. Estudios secundarios completos. Zona Capital y Oeste de Bs. As. - Nombre: Lopez Daniel - Teléfono: 4488-6550 - Celular: (15) 6725-4308 - E-mail: abrilyrocio@yahoo.com

ENCARGADO DE EDIFICIO: Soy una persona seria y responsable, no tengo problemas de salud y soy casado sin hijos, tengo 37 años y mi señora 33 - Nombre: Daniel Perez - Teléfono: 3132-0904 - E-mail: danielperezr22@gmail.com

ENCARGADO SIN VIVIENDA: Mi nombre es Gustavo, tengo 47 años y mas de 15 añnos de antiguedad comprobable como encargado. Me considero (humildemente hablando) atento y servicial. Poseo amplios conocimientos en electricidad y plomeria. Estoy en la busqueda de trabajo sin vivienda, me domicilio por la zona de Villa del Parque. Quien se interese por este aviso puede escribirme a progreso@rogers.com ¡ Gracias !

ENCARGADO DE EDIFICIO C/V O S/V ZONA CAPITAL Y GRAN BS. AS.: Nombre: Santos Balderrama - Casado con una hija de 15 años - Referencias originales -  Experiencia en limpieza y mantenimiento integral - 41 años - Teléfonos: 4210-6023 / 4210-3630 / (15) 3651-6717 / (15) 5895-2546 - E-mail: santosangel_07@hotmail.com


Perlitas: La desesperanza está fundada en lo que sabemos, que es nada, y la esperanza sobre lo que ignoramos, que es todo. (Maurice Maeterlinck


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Adm. León R. EstrugoContesta el Adm. León Estrugo

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El consejo quiere administrar el consorcio

Los felicito por ser siempre tan claros en las respuestas.

Quería hacerles una pregunta, habiendo renunciado el administrador, ¿el consejo de administración puede asumir la administración del consorcio?

Es decir que el consorcio se estaría autoadministrando, ¿es esto correcto?

¿Qué pasa con el Registro de Administradores?

¿Tienen que estar matriculados todos los del consejo? 

Muchas gracias por su respuesta

Un saludo.

Adriana

(17/06/2009)

Estimada Adriana:

Si el administrador renuncia y le es aceptada la misma en asamblea, los propietarios en la misma asamblea pueden fijar fecha para una nueva convocatoria a asamblea y así designar administrador. En ese interín el consejo asume el control del consorcio en forma provisoria hasta la designación de un nuevo administrador.También puede ser que los propietarios en asamblea resuelvan que el consejo o uno de los miembros del consejo sea el nuevo administrador del consorcio.

Para tu pregunta del registro público de administradores hay que diferenciar si el o los propietarios que administran y viven en el edificio lo hacen en forma onerosa o no.

Si lo hacen en forma onerosa vivan o no en el edificio, deben estar inscriptos en el Registro Público de Administradores de consorcios del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires.

Si no lo hacen en forma onerosa y viven en el edificio, la inscripción en el Registro es optativa, pueden o no estar inscriptos de acuerdo a como ellos lo deseen. Así está establecido en la Ley 941.

Ante cualquier duda estamos a tu disposicición

León R. EstrugoEnvíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

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El Adm. León R. Estrugo es el Director Nacional de la Defensoría del Consorcista (Sta. M. de Oro 15 - San Bernardo - Teléfono: (02257) 46-8866) y un administrador de consorcios con amplia experiencia en el tema. Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a info@administracion.net.ar o llamarlo al teléfono 4469-0782  en Capital Federal.


Impuestos

Vencimientos Mensuales

En nuestro sitio www.PequeñasNoticias.com.ar están publicados los vencimientos impositivos correspondientes al mes de Julio/2009, a los que se puede acceder picando con el mouse en el ítem vencimientos del menú que aparece a la izquierda de la ventana principalEnvíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


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Dr. Jorge MaldonadoContesta el Dr. Jorge Maldonado

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La administración se compone de padre e hijo

Estimados amigos:

Quisiera que me aclaren lo siguiente. 

La administración que actúa en mi edificio se compone de padre e hijo y el padre es el que tiene el número de registro en la municipalidad, pero como es una persona de casi 86 años su accionar es nulo. Hace 6 años, su hijo tomó las riendas de la administración pero él no está inscripto en dicho registro, sí abona su monotributo. 

El aduce que es miembro de la Cámara de la Propiedad Horizontal y que con eso es suficiente. Yo creo que no ya que conozco varias administraciones que sus miembros primero estuvieron unidos y luego se fueron desmembrando y cada uno tuvo que hacer su inscripción en la municipalidad.

¿Podemos exigírselo? ¿No es algo que luego nos perjudicaría ya que todos los gastos, incluyendo AFIP, SUTERTH, etc, están siendo abonados a nombre del hijo nuestro administrador visible y no a nombre de la administración?.

Desde ya muchas gracias

Mónica
(21/06/09)

Estimada Mónica: 

La situación que Ud. relata revela una grave y peligrosa irregularidad. Y justamente, la importancia de la misma la configura el hecho de que es que se trata del mismísimo administrador del consorcio, o sea, quien tiene a su cargo la administración y custodia de los fondos dinerarios y de los bienes que componen el patrimonio común de todos los consorcistas.

Urge regularizar esta situación a través de una asamblea extraordinaria en la cual se determine claramente quién debe hacerse cargo formal y efectivamente de la administración.

Previamente, corresponderá determinar fehacientemente si en el acta de designación se consignó que asumía la administración una persona de existencia ideal (sociedad anónima o de otro tipo, o sociedad de hecho) o física (el padre). Una vez determinada la identidad formal del administrador, confirmando en este caso si el padre del actual administrador es a quien se designó, conviene compulsar las opiniones de los vecinos sobre si quieren mayoritariamente continuar con el hijo como administrador o si, por el contrario, quieren reemplazarlo por otro.

Luego deberán requerir la convocatoria a asamblea extraordinaria para la designación del nuevo administrador. Este requerimiento de asamblea deberán hacerlo cumpliendo estrictamente lo dispuesto en el Reglamento de Copropiedad; lo más probable es que deban requerírselo al padre del actual administrador de hecho, si es quien está designado originariamente en el acta respectiva.

Dada la importancia y trascendencia del trámite a cumplir, soy de opinión que con carácter previo deben recabar asesoramiento letrado especializado, de modo tal de cumplir debidamente todo el procedimiento reglamentario para evitar nulidades y, consiguientemente, los peligros de proceder incorrectamente.

Con lo respondido le envío un saludo cordial.

Jorge Armando MaldonadoEnvíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

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El Dr. Jorge Armando Maldonado es abogado y está especializado en propiedad horizontal. Es coordinador de la Comisión de Consorcios por Pequeñas Noticias que funciona en el CGPC Nº 7 y docente de Instituto de Capacitación Inmobiliario de la Cámara Inmobiliaria Argentina.  Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a maldonadovalthule@fibertel.com.ar  o al teléfono (15)4169-4574.


Co-conductoras del programa radial 

CONSORCIOS HOY

Dra Liliana M. Corzo y Dra. Diana C. Sevitz

Co-conductoras del programa radial

En su 8ª temporada en el aire se complacen en informar a sus oyentes que a partir del 1ero. de marzo de 2009 se emite el programa los días martes de 19 a 20 hs en vivo, por la emisora AM 1010 ONDA LATINA y se puede escuchar por internet

www.am1010ondalatina.com.ar

corzo@micropymes.com.ar - dsevitz@velocom.com.ar

El portal 

de los administradores y consorcistas.

 ADMINISTRADORESph.com.ar 

Para encontrar todos los datos de la propiedad horizontal en un solo lugar.

Visítelo aquí.


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Dra. María Cristina CarreraContesta la Dra. María Cristina Carrera

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Me intimaron para que desocupe en 5 días

Hola, muy bueno el boletín.

Quería hacerles una pregunta que me está generando muchas dudas porque no quiero perjudicar ni al trabajador ni al consorcista.

Mi marido trabajaba en un consorcio donde vivíamos con nuestro hijo de 8 años que es discapacitado.

A la semana que falleció recibí una intimación del administrador para que desocupe la vivienda en 5 días.

Estoy desesperada, ¿qué hago?

Muchas gracias 

Ofelia

(16/06/2009)

Estimado Ofelia:

En respuesta a su consulta le informo que ante la gravedad de la situación por Ud. planteada entiendo que debe pedir urgente asesoramiento legal.

Desde este rincón solidario en principio le sugiero que envíe un telegrama al consorcio solicitándole una prórroga del plazo para desocupar la vivienda el que no puede ser menor a 30 días desde la fecha de recepción del telegrama.

Asimismo, es importante que en dicha notificación recuerde Ud. a la empleadora que de los propios recibos de sueldo de su fallecido esposo surge que conocían la incapacidad del menor, lo que les obliga a actuar con el cuidado que la situación merece.

Considero también de suma importancia que intime a la empleadora de su difunto esposo a pagar la indemnización por fallecimiento (Art.11 de la Ley 12981), seguro de vida obligatorio y demás rubros correspondientes a la liquidación final.

Si bien Ud. no tiene derecho de retención sobre la vivienda es de mi comprensión que el consorcio está obligado a actuar con buena fe y que en este caso consiste en abonar las sumas adeudadas y darle un tiempo a Ud. para que pueda solucionar su situación personal en su condición de viuda y con un hijo discapacitado, el que se encuentra amparado por la Constitución Nacional y los Pactos Internacionales dictados al efecto.

Esperando haber respondido a su inquietud la saluda cordialmente.

María Cristina CarreraEnvíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

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La Dra. María Cristina Carrera es abogada especialista en derecho laboral y para cualquier consulta se le puede escribir a dramccarrera@yahoo.com.ar o llamarla al teléfono (15)5466-9921.


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Dra. Diana SevitzContesta la Dra. Diana Sevitz

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Es un consorcio muy chico

Sr. García de Rivas:

¿Cómo tengo que proceder como administradora si los consorcistas no quieren cumplir con la Ley 257?.

Es un consorcio muy chico de gente mayor, con escasos recursos.

Cuando renueve la matrícula ¿qué sanción me van a dar?.

¿Cómo puedo resolver este caso?

Gracias por su atención.

Saluda atte 

Rosa

(17/06/09)

Sra Rosa: 

La respuesta a su pregunta la voy a desdoblar para que ud. pueda comprenderla ya que frente a este incumplimiento de la Ley 257 por parte de los consorcistas podrían existir por lo menos dos tipos de responsabilidades. 

La primera es la responsabilidad del consorcio frente al cumplimiento de la leyes. Es sabido que después de muchas discusiones doctrinarias a partir de la reforma que hiciera la Ley 17.711 al Código Civil respecto del art. 33 apartado 2do. inc. 2do, el consorcio posee el carácter de sujeto de derecho, entendiéndose que es un ente diferente dotado de personalidad, distinto de los copropietarios que lo componen. En razón a ello, es este ente el que debe cumplir con todo lo normado por la leyes vigentes. La ley 257 intima a los propietarios de inmuebles a presentar la certificación del estado correcto de las fachadas y sus partes componentes: balcones, ménsulas, carteles, cornisas, cerramientos, barandas, entre otras. Las presentaciones tienen plazo de vencimiento según la antigüedad del inmueble. No existen dudas que dicha obligación está a cargo del consorcio.

Con el objeto que este ente consorcio pueda satisfacer sus intereses y necesidades comunes, la Ley 13.512 impone un sistema de administración conforme lo normado por el art. 9º Ley 13.512, estableciéndose un vínculo entre el administrador designado y el consorcio regido por las reglas del mandato at. 1869 y sgtes del Código Civil.-

Entre las obligaciones que tiene un administrador se pueden dividir en: "obligaciones de medio " y "obligaciones de resultado". Las primeras se refieren al cumplimiento por parte del administrador haciendo todo lo posible para el logro del resultado buscado . O sea que el resultado no se encuentra dentro del objeto de la obligación y en su caso deberá demostrar que de su parte puso la adecuada diligencia requerida liberándose de la responsabilidad.

Las otras son aquellas en las cuales el deudor debe cumplir con el resultado buscado.- 

Una buena gestión de un administrador es hacer todo lo posible para que sea su gestión eficaz cumpliendo con la totalidad de las leyes que regulan el funcionamiento de la propiedad horizontal para evitar perjuicios. 

La doctrina ha establecido que las obligaciones de resultado son las que específicamente se encuentran establecidas por la ley de propiedad horizontal, su decreto reglamentario, el reglamento de copropiedad y las imposiciones o acuerdos puestos a su cargo en las asamblea de copropietarios (contratación de seguros, rubricación de libro de actas, realizar los aportes previsionales, certificr la deudas comunes, convocar a asambleas ordinarias son todas obligaciones de resultado). Se exime de responsabilidad el administrador que advierte en una asamblea que carece de los fondos para afrontar la erogaciones del consorcio, no pudiéndose imputarle los intereses o multas que derivaren y que deba afrontar el consorcio por el no pago de sueldos y cargas sociales del encargado.

El resto de las obligaciones son consideradas de medio. Entre éstas estaría el cumplimiento de la Ley 257. El administrador para deslindar su responsabilidad, y no pudiendo ir en contra de la voluntad de su mandante, -es decir, encarando manu militari su cumplimiento- debería convocar a una asamblea con el punto del orden el día que fuera el tratamiento de la ley 257. Dejar asentado en actas que es de cumplimiento obligatorio, que así lo explica el administrador para que no quede ninguna duda a los propietarios de los riesgos a que se exponen. 

Como administadora deberá dejar expresado en el acta que arbitró todos los medios que estaban a su alcance para tratar de conseguir que los propietarios acerquen los fondos para poder realizar de ser necesario la obra requerida, ya que de otra forma el consorcio se podrá ver expuesto a multas y futuros juicios en caso de desprendimiento de mamposterías o balcones en mal estado. Y que en el caso que el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires impusieran multas no serán de responsabilidad del administrador por no haber advertido dicha circunstancia. 

Asimismo, éste no será responsable por cualquier daño que el consorcio produzca sobre propietarios, terceros y/o bienes.

Para el momento oportuno que deba renovar su matrícula deberá iniciar un expediente con la copia del acta en donde se resuelve por parte del consorcio no cumplir con la Ley 257.

Espero haber respondido a su consulta.

Dra. Diana SevitzEnvíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

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La Dra. Diana Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en propiedad horizontal y de los tribunales arbitrales de consumo, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@velocom.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072.


Correo de Lectores

Liquidación final por despido

Hola, ¿como están?

Soy Esteban de Córdoba. Necesito ayuda con una liquidación de un despido por incapacidad absoluta del 66.6%,de un encargado permanente con vivienda. El edificio está compuesto por  12 unidades, cuenta con agua caliente central y trabaja allí desde hace 2 años.

Además, tiene un plus por limpieza de cocheras ($41) y un plus por jardín ($41).

Preguntas: ¿a qué categoría pertenecería el empleado? ¿Qué indemnizaciones se les da? ¿Cómo se le liquidan las vacaciones?

Daniel S.

(26/06/2009)

Estimado Daniel, la Ley de Contrato de Trabajo 20.744 prevé la extinción del contrato laboral por incapacidad o inhabilidad del trabajador en el artículo 254 y dice: "Cuando el trabajador fuese despedido por incapacidad física o mental para cumplir con sus obligaciones y la misma fuese sobreviniente a la iniciación de la prestación de los servicios, la situación estará regida por lo dispuesto en el artículo 212 de esta ley. Tratándose de un trabajador que contare con la habilitación especial que se requiere para prestar los servicios objeto del contrato, y fuese sobrevinientemente inhabilitado, en caso de despido será acreedor a la indemnización prevista en el artículo 247, salvo que la inhabilitación provenga de dolo o culpa grave e inexcusable de su parte."

Por su parte el artículo 212 dice que: "Vigente el plazo de conservación del empleo, si del accidente o enfermedad resultase una disminución definitiva en la capacidad laboral del trabajador y éste no estuviere en condiciones de realizar las tareas que anteriormente cumplía, el empleador deberá asignarle otras que pueda ejecutar sin disminución de su remuneración. Si el empleador no pudiera dar cumplimiento a esta obligación por causa que no le fuera imputable, deberá abonar al trabajador una indemnización igual a la prevista en el artículo 247 de esta ley..." ( o sea "... medio sueldo por cada año de servicio o fracción mayor de 3 meses, tomando como base la mejor remuneración mensual, normal y habitual, percibida durante el último año o durante el tiempo de prestación de servicios si éste fuera menor...")

El artículo 212 sigue diciendo: "Si estando en condiciones de hacerlo no le asignare tareas compatibles con la aptitud física o psíquica del trabajador, estará obligado a abonarle una indemnización igual a la establecida en el artículo 245 de esta ley..." (o sea "... un sueldo por cada año de servicio o fracción mayor de 3 meses, tomando como base la mejor remuneración mensual, normal y habitual, percibida durante el último año o durante el tiempo de prestación de servicios si éste fuera menor...").

Y termina diciendo que "Este beneficio no es incompatible y se acumula con los que los estatutos especiales o convenios colectivos puedan disponer para tal supuesto."

Con respecto a las vacaciones no gozadas se deberán liquidar en forma proporcional al tiempo trabajado durante el 2009 (entiendo que las del año 2008 ya las gozó) y si el consorcio tiene un servicio central es de 3º categoría (Art. 6 del CCT).

Si tenés dudas para hacer la liquidación final siempre será una buena decisión hacer una visita a un abogado especializado para que se queden tranquilas ambas partes.

Un saludo grandote.

MFLEnvíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


Correo de Lectores

¿En qué boletín se entrevistó al Sr. Bacigalupo?

Hola amigos de Pequeñas Noticias, ¿podrían decirme uds en qué boletín salió la entrevista a Bacigalupo sobre el pago "a cuenta de futuros aumentos"?

Yo lo tenía guardado pero como tuve que formatear la máquina por un virus lo perdí.

Desde ya gracias.

Alberto

(22/06/2009)

Estimado Alberto:

Esa nota tiene bastante tiempo pero ingresá a la página del boletín, www.pequenasnoticias.com.ar y al pie de la misma tenés un buscador que te permite bucear por todos los boletines publicados.

Un saludo grande.

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¿Qué significan las siglas?

ACCABA: Asociación de Consorcistas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires

ACRA: Arbitros de Consumo de la República Argentina

ADEPROH: Asociación Civil de Defensa al Consumidor de Bienes y Servicios para la Propiedad Horizontal RA

AFIP: Administración Federal de Ingresos Públicos

AGIP: Administración Gubernamental de Ingresos Públicos

AIERH: Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal

AIPH: Asociación Civil de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal AIPH 

API: Asocición Propietarios de Inmuebles

APBR: Asociación de Propietarios de Bienes Raíces

APROPHMAR: Asociación de Propietarios de Propiedad Horizontal de Mar del Plata.

CABA: Ciudad Autónoma de Buenos Aires

CACCyC: Comisión Argentina de Consorcios, Copropietarios y Consorcistas

CAPHBByZ: Cámara de Administradores de Propiedad Horizontal de Bahía Blanca y Zona.

CAPHPBA: Cámara de Administradores de Propiedad Horizontal de la Provincia de Buenos Aires

CAPHyAI: Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias

CAPRA: Cámara de Propietarios de la República Argentina

CCT: Convenio Colectivo de Trabajo

CEDDDA: Camara Empresarial de Desinsectacion, Desrodentizacion y Desinfeccion Ambiental

CGPC: Centro de Gestión y Participación Comunal de la Ciudad Autónoma de Bs. As.

CIA: Cámara Inmobiliaria Argentina

COAPLA: Empresas de Control de Plagas de la Republica Argentina

CUCICBA: Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la CABA

CUIL: Clave Única de Identificación Laboral

CUIT: Clave Única de Identificación Tributaria

FAC: Federación Argentina de Consorcios

FATERyH: Federación Argentina Trabajadores Edificios Renta y Horizontal

FECIBA: Federación Económica de la Ciudad de Buenos Aires

FEDECO: Federación de Asociaciones de Consorcios

FRA: Fundación Reunión de Administradores

ICI: Instituto de Capacitación Inmobiliaria

INADI: Instituto Nacional contra la Discriminación, la Xenofobia y el Racismo

LCPH: Fundación Liga del Consorcista de Propiedad Horizontal

RCD: Red de Consorcistas Damnificados 

ReDeCo: Reafirmación de los Derechos del Consorcista

SUTERH: Sindicato Único Trabajadores Edificios Renta y Horizontal

UADI: Unión Administradores de Inmuebles

UCRA: Unión de Consorcistas de la República Argentina

UCRAMDP: UCRA Mar del Plata

UMIPH: Unión de Medios Independientes de la Propiedad Horizontal


Boletín de Pequeñas Noticias

Número de Edición: 380 (1º edición)

Fecha de publicación: 1 de Julio de 2009

Director y propietario: Claudio García de Rivas

Redacción: M Fabiana Lizarralde y Paula Daiana Marrón

Colaboradores: Dra. Victoria Loisi, Adm. León Estrugo, Cra. Viviana Grinberg, Dr. Jorge Maldonado, Cr. Sebastián Wolkowicz, Dra. Diana Sevitz, Raúl Guinzburg, Dra. María Cristina Carrera, Dr. Juan Iglesias y Dr. Jorge Resqui Pizarro - Ilustraciones y caricaturas: Shúfer - Dirección: Gral. César Díaz 2761 (1416) Capital Federal - República Argentina - Teléfono/Fax: 4581-3906 Teléfono: 3526-1806 - Móvil: (15)5981-3791 - E-mail: director@PequenasNoticias.com.ar - URL´s: www.PequenasNoticias.com.ar


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