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Boletín  de  Pequeñas  Noticias

la comunidad consorcial como espejo de la sociedad

Miércoles 3 de Junio de 2009 - Nº: 378

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El Boletín de Pequeñas Noticias fue preparado para una visión óptima con una resolución de pantalla de 1024 x 768 pixeles.

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Elecciones CAPHyAI 2008

La IGJ le bajó el pulgar a Bielli

La Inspección General de Justicia anuló los últimos comicios de la CAPHyAI y ordenó realizar nuevas elecciones en 60 días De esta forma, hizo lugar a la denuncia de irregularidades que presentó la lista Renovación & Cambio Exigió que se asegure el estricto cumplimiento de los recaudos estatutarios.

[BPN-03/06/09] La Inspección General de Justicia (IGJ) hizo lugar a la denuncia presentada por la lista Renovación y Cambio durante las últimas elecciones de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) y anuló los comicios del pasado 16 de diciembre ordenando a la entidad a convocar -dentro de los 60 días de su notificación- a una nueva asamblea extraordinaria para la elección de autoridades...

Elecciones CAPHyAI 2008

Graves acusaciones de la IGJ al consejo directivo

La IGJ consideró que en las últimas elecciones el consejo directivo de la CAPHyAI cometió grave negligencia en el cumplimiento de sus funciones Argumentó que desconocieron el derecho de información de los socios y que impidieron a los denunciantes controlar las condiciones requeridas estatutariamente.


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Sra. Alicia Giménez (foto de archivo).Alicia Giménez

No estamos en contra de los encargados

La presidenta de UCRA, Alicia Giménez, aseguró que el enfrentamiento de los consorcistas es con los administradores y no con los encargados Reiteró que los propietarios tienen que tener derecho a participar de los CCT y que quieren estar en igualdad de condiciones.


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Adm. Jorge Ferrera (izq.) y Claudio García de Rivas (der.).UMIPH

El rol de los medios en propiedad horizontal

Jorge Ferrera y Claudio García de Rivas rescataron la importancia de que las diferentes entidades cuenten con medios institucionales para informar a sus asociados Abrieron las puertas de UMIPH para que todos los actores puedan expresarse sobre las cuestiones que hacen a la propiedad horizontal.


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Ministerio de Desarrollo Social

Programa "Vivir en casa"

El Ministerio de Desarrollo Social de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires impulsa un programa que otorga recursos económicos para la estabilidad del alojamiento de los adultos mayores.


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Las noticias relacionadas con salarios afectan -por razones diferentes- a toda la comunidad consorcial.Pequeñas Noticias

Lo que mayo se llevó

La noticia más importante de mayo fue que la CAPHyAI hizo una presentación judicial exigiendo que se la tenga en cuenta en las discusiones paritarias y demoró la firma de un nuevo Convenio Colectivo de Trabajo Exigieron que se reabran las negociaciones y aseguraron que el pedido del SUTERH es un despropósito.


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Rincón Solidario

La silla de ruedas no entra en el ascensor

Arq. Cecilia Gonzalez Campo


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Rincón Solidario

Se perdió el Libro de Sueldos

Cra. Viviana Grinberg


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Rincón Solidario

Alquilar la portería y autoadministrarse

Dra. María Cristina Carrera


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Rincón Solidario

Honorarios de la administración

Adm. León Estrugo


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Rincón Solidario

¿Consorcio o condominio?

Dr. Jorge Maldonado


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Rincón Solidario

Una cochera es más grande que la otra

Dr. Jorge Resqui Pizarro


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Rincón Solidario

Revisar los comprobantes de gastos

Dra. Diana Sevitz


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Esta semana los afortunados fueron....

Todos quisieron participar en el fabuloso sorteo de los dos premios de la semana: cenas, almuerzos, espectáculos, mini-turismo, shows, clases de baile árabe.... ¿Ud. habrá tenido suerte....?

Dr. Cristóbal Orlando Ruano, primera persona en encabezar una lista de oposición en la CAPHyAI.Dr. Cristóbal Ruano

"Quería trabajar dentro de la Cámara y no en el bar de la esquina"

El Dr. Cristóbal Ruano calificó como regular a la gestión del presidente de la CAPHyAI, Horacio Bielli Criticó la lentitud con la que manejan las cosas y la falta de convocatoria a los asociados Señaló que está dispuesto a conversar con los integrantes de la lista Renovación & Cambio.


Dr. Jorge Maldonado conversa con el equipo de "Hablemos de Consorcios".Dr. Jorge Maldonado

"Los consorcistas son los más desprotegidos"

El Dr. Jorge Maldonado –integrante del Instituto de Propiedad Horizontal del Colegio Público de Abogados- consideró que los consorcistas son el sector más débil de la comunidad consorcial Subrayó que en las reuniones del instituto están trabajando sobre los diversos proyectos que se presentaron en la Legislatura porteña y en el Congreso de la Nación.


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Viviendas

"El crédito para tu casa"

El Gobierno nacional lanzó el plan hipotecario "El crédito para tu casa" destinado a la clase media El plan surgió a partir de un acuerdo de asociación que el Gobierno suscribió con el Banco Hipotecario por 3 años Para muchos es sólo un anuncio electoralista.


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Juez Juan Cataldo (foto de archivo).CABA

Condenan al Gobierno porteño por las viejas rampas para discapacitados

La Justicia condenó al Gobierno porteño a indemnizar a una vecina que se patinó con una vieja rampa para discapacitados La rampa de fibra de vidrio no cumplía con las especificaciones técnicas que marca la ley porque no son antideslizantes.


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Correo de Opinión

El proyecto Leguizamón no es inconstitucional

por la Dra. Cristina Carrera


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Correo de Opinión

Muchas gracias

por el Sr. Emilio Oscar Alonso


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Correo de Opinión

No entorpezcan nuestro trabajo

por la Adm. Victoria Dominguez


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Empleados jornalizados

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Correo de Lectores

El horario del encargado

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Elecciones CAPHyAI 2008

La IGJ le bajó el pulgar a Bielli

[BPN-03/06/09] La Inspección General de Justicia (IGJ) hizo lugar a la denuncia presentada por la lista Renovación y Cambio durante las últimas elecciones de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) y anuló los comicios del pasado 16 de diciembre, ordenando a la entidad convocar -dentro de los 60 días de su notificación- a una nueva asamblea extraordinaria para la elección de autoridades <ver resolución original>.

La inspectora general de justicia de la IGJ, Dra. Débora Cohen, en el primer artículo de su resolución anuló las elecciones de la CAPHyAI declarando "la irregularidad e ineficacia a los efectos administrativos de la celebración de los comicios (puntos 3 y 4 el orden del día) en la asamblea general ordinaria".

En el tercer artículo de la misma resolución, designó a los Dres. Gerardo Ganly y Luciano Palacios "a fin de efectuar el control pre electoral y fiscalizar el desarrollo de la asamblea cuya celebración se dispone".

En el cuarto artículo, la Dra. Cohen exigió a la CAPHyAI que se ajuste a la normativa de la IGJ que no permite la representación por poderes en elecciones de autoridades. En este sentido, exigió que la entidad "incorpore en el orden del día el tratamiento de la reforma del artículo 24 de sus estatutos sociales adecuándolo a las disposiciones del artículo 409 del anexo de la resolución IGJ 7/05".

No más guerra de poderes

El artículo 409 de la IGJ establece que: "los asociados, salvo disposición contraria del estatuto, podrán hacerse representar en las asambleas por otro asociado de idéntica categoría mediante carta poder especial otorgada a ese efecto, excepto para actos de elección de autoridades".

En abierta contradicción con el organismo de control, el artículo 24 del estatuto de la Cámara fija que "los socios podrán hacerse representar por carta con firma certificada por banco o notarialmente. Las empresas asociadas podrán hacerse representar por más de una persona pero sólo tendrán un voto. Ninguna persona podrá representar más del diez por ciento del total de los socios ni más del 20 por ciento de los socios presentes en la asamblea. Para votar deberán estar al día con todos los pagos". Actualmente, no existe ninguna excepción ni aclaración para el caso de nombramiento de autoridades.

Es decir que -teniendo en cuenta que la resolución 7/05 de la IGJ es jurídicamente superior al estatuto de la Cámara- se puede presumir que en las próximas elecciones los socios no podrían votar con poderes.

La denuncia de Renovación & Cambio

Renovación & Cambio denunció irregularidades previas a los comicios y durante la Asamblea General Ordinaria. Uno de los principales motivos por los que impugnó la asamblea y decidió retirarse, fue que –según declararon-  había tres padrones electorales diferentes.

Al mismo tiempo, según la lista opositora, cuando se presentaron en la sede de la entidad para oficializar la lista, las actuales autoridades se negaron a darles a conocer los integrantes de su lista y los avales necesarios para poder presentarse a una elección.

Pese a que la lista opositora impugnó las elecciones y se retiró de la asamblea, el consejo directivo continuó con los comicios y la lista del Lic. Horacio Bielli se adjudicó como ganadora. Bielli  –hasta ahora- se desempeña como presidente de la Cámara.

En la documentación de la IGJ, se señaló que conforme surge del informe labrado por los inspectores veedores de la Inspección General de Justicia, la asamblea cuestionada se celebró con un quórum de 47 asociados representando un total –con los poderes presentados- de 138 votos.

A su vez, al momento de la votación del tercer punto del orden del día (elección de autoridades) los integrantes de la lista opositora mocionaron la impugnación del mismo siendo rechazada por 38 votos. Ante esto, decidieron retirarse del recinto. Finalizada la votación, se verificó la emisión de 120 sufragios en sentido unánime por la lista oficialista, procediéndose a su proclamación.Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


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Efemérides consorciales: el 06/06/2006 el jefe de gabinete del Ministerio de Trabajo le adelantó al presidente de la Fundación Liga del Consorcista, Dr. Osvaldo Loisi, que dos entidades de propietarios participarían de las negociaciones de los Convenios Colectivos de Trabajo. 


Pequeñas Noticias tuvo acceso al documento original de la IGJ <ver texto>

Elecciones CAPHyAI 2008

Graves acusaciones de la IGJ al consejo directivo

[BPN-03/06/09] La Inspección General de Justicia (IGJ) analizó la denuncia que hizo la lista Renovación & Cambio (R&C) en las últimas elecciones de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) y evalúo la respuesta de la Cámara ante estas acusaciones <ver documento original>.

En este sentido, en una resolución firmada por la Dra. Deborah Cohen, consideraron que el resultado obtenido en la asamblea general ordinaria del 16 de diciembre de 2008, si bien no admite la proclamación directa de la lista opositora tampoco permite negar la posibilidad a Renovación & Cambio de cambiar el resultado electoral mediante una nueva elección en la que se asegure el estricto cumplimiento de los recaudos estatutarios

En principio, la IGJ argumentó que la lista "Cambio y profesionalización" (CyP) se negó a permitir la verificación de la presentación y efectiva integración de su lista.

Al mismo tiempo, subrayaron que esta conducta renuente de la entidad denota grave negligencia en el cumplimiento de sus funciones por parte de los integrantes del consejo directivo. Según la IGJ, ante la existencia de una lista opositora, los candidatos por la lista oficialista debieron extremar los recaudos para dotar de la máxima transparencia a los comicios.

En el documento, advirtieron que la CAPHyAI desconoció el derecho de información que asiste a los asociados e impidió a los denunciantes el ejercicio del derecho de controlar el cumplimiento de las condiciones requeridas estatutariamente y de efectuar, en su caso, las impugnaciones pertinentes.

En este sentido, consideraron que estas irregularidades vician en su origen los comicios posteriormente celebrados y resulta dirimente para concluir en su ineficacia administrativa.

Por otra parte, manifestaron que también corresponde tener en cuenta las diferencias que existieron entre el padrón electoral que entregaron a la lista opositora y el padrón que se utilizó en la asamblea cuestionada.

Explicaron que si bien la denunciada (Gabriela Pilar Saldivia) expuso que se facilitó el listado de asociados con derecho a voto, lo cierto es que el artículo 26 del estatuto prevé expresamente que "no excluirá del padrón a quienes pese a no estar al día con la tesorería no hubieren sido efectivamente cesanteados".

La denuncia de Renovación & Cambio

Renovación & Cambio había solicitado a la IGJ:

- La suspensión de la asamblea general ordinaria a mérito de las presuntas irregularidades que habrían viciado el proceso preelectoral. De hecho, pidió que se proclame en forma directa a su lista, solicitud que le fue negada.

- Denunció que el último día hábil para la presentación de listas concurrieron a la sede social de la entidad para oficializar su lista y que la lista Cambio y Profesionalización no se presentó en tiempo y forma.

- Recriminó que la Comisión Directiva le exigió a la lista opositora la firma de todos los candidatos presentados sin que tal exigencia surja del estatuto social o del reglamento interno de la entidad.

- Señaló que los padrones no fueron exhibidos en la sede social y que en los listados que les entregaron se incluían los socios en condiciones de votar a esa fecha pero que la entidad les aclaró que el día de la elección podían presentarse socios con cuotas atrasadas, abonando las mismas. Según ellos, esto colocó en situación de desigualdad e inferioridad a la lista opositora debido a que les imposibilitó conocer a todos los socios en condiciones de votar.

El descargo de la CAPHyAI

Ante estas denuncias, la CAPHyAI contestó que la lista Cambio y Profesionalización fue presentada en tiempo y forma el mismo día en que lo realizara Renovación & Cambio (5 de diciembre de 2008). La IGJ desestimó este descargo por considerar que la lista oficialista no estuvo en condiciones de probarlo.

En cuanto a la necesidad de que en la presentación de las listas que compitan en las elecciones figuren las firmas de todos los candidatos, las autoridades de la CAPHyAI subrayaron que aún cuando el estatuto no lo prescriba expresamente, "resulta evidentemente necesario".

Al mismo tiempo, argumentaron que dichas observaciones fueron tratadas por el consejo directivo en la reunión del 9 de diciembre de 2008, día en el que se procedió a la oficialización de ambas listas, "encomendándose al presidente de la entidad extremar las medidas a fin de que la lista Renovación & Cambio pudiera subsanar a tiempo las observaciones realizadas para competir en el acto eleccionario".

Subrayaron que es falsa la imputación de falta de exhibición del padrón debido a que "fue expuesto en la recepción de la sede de la entidad".

Según ellos, les entregaron el padrón elaborado con los socios con derecho a voto al momento de la solicitud así como una copia de la circular dirigida a todos los asociados en la que se les informaba que estarían habilitados para votar aquellos que estuvieran al día con las cuotas.

Por otra parte, manifestaron que en la asamblea general ordinaria del 16 de diciembre los integrantes de Renovación & Cambio aprobaron, sin observación alguna, los estados contables correspondientes al ejercicio cerrado al 30/06/2008. En este sentido, la CAPHyAI consideró que esto resta sustento a la denuncia en cuanto se refiere a un supuesto manejo inapropiado de los bienes sociales.Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


 

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Dr. Cristóbal Orlando Ruano, primera persona en encabezar una lista de oposición en la CAPHyAI.

Dr. Cristóbal Orlando Ruano, primera persona en encabezar una lista de oposición en la CAPHyAI.

Dr. Cristóbal Ruano

"Quería trabajar dentro de la Cámara y no en el bar de la esquina"

[BPN-03/06/09] "Creo que la actuación del presidente de la CAPHyAI, Horacio Bielli, es regular. No la veo bien pero no quiero hacer críticas sangrientas ni nada por el estilo", destacó el Dr. Cristóbal Ruano.

En una entrevista concedida al programa de radio "Hablemos de Consorcios" de la Unión de Medios Independientes de Propiedad Horizontal (UMIPH), la primera persona que se animó a encabezar una lista de oposición en elecciones de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) consideró que lo que más le critica a la actual comisión directiva es la lentitud con la que están manejando las cosas y la falta de convocatoria a los asociados.

Ruano aseguró que después de haber perdido las elecciones del 2006 pidió un espacio dentro de la CAPHyAI para que su lista continuara trabajando a favor de la entidad: "me contestaron que cualquier iniciativa que quisiera tener la canalizara por las comisiones correspondientes, entendí el mensaje y me retiré. Quería trabajar por la Cámara dentro de la Cámara y no en el bar de la esquina".

Por otra parte, en cuanto a las últimas elecciones que la lista Renovación & Cambio decidió impugnar debido a que denunció irregularidades previas a los comicios y durante la Asamblea General Ordinaria, destacó que no se puso en contacto con ellos pero que está dispuesto a conversar con quien sea: "no tengo mayores problemas, simplemente me he retirado porque creo que cumplí una etapa. Como ya dije en algún reportaje, nadie me ha llamado, si bien reconozco que yo tampoco he llamado a nadie".

Ruano consideró que no está tan convencido de que la impugnación de las elecciones haya sido lo correcto: "¿Por qué no contaron los votos? ¿No hubiera sido mejor perder con los votos que hubiera? Creo que deberían haberse quedado sentados. Yo en su momento sabía que perdía, me quedé sentado y perdí como corresponde".

Las próximas paritarias

En cuanto a la inminente firma de un nuevo Convenio Colectivo de Trabajo (CCT), señaló que es evidente que el Sindicato Único de Trabajadores de Edificios Renta y Horizontal (SUTERH) siempre ha tenido un poder enorme: "es un sindicato que nunca perdió afiliados y no tiene deudores porque los consorcios no quiebran y no se escapan. En los consorcios las deudas se heredan. Es un sindicato poderosísimo, uno de los más poderosos del país. Manejan una tremenda cantidad de dinero".

De acuerdo a su experiencia, señaló que en cada reunión de paritaria se hace un acta en la que queda reflejado lo que se trató. Actualmente, uno de los representantes de la CAPHyAI es el vicepresidente tercero, Daniel Tocco: "es un hombre estudioso del tema y un excelente administrador. En los CCT no es necesario que los representantes de la Cámara sean abogados pero siempre concurren con algún profesional".

Sostuvo que la Unión de Administradores de Inmuebles (UADI) y la Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal (AIERH) siempre se han manifestado favor de los pedidos del sindicato y han dejado a la CAPHyAI en soledad, votando en contra. "Además, más de una vez se han hecho reuniones y la Cámara ni se ha enterado", subrayó.

Según él, la última reunión que hizo la CAPHyAI para tratar este tema fue un poco tarde teniendo en cuenta que las negociaciones ya estaban bastante avanzadas. Al igual que lo que se decidió en ese encuentro, Ruano coincidió en que la CAPHyAI no tiene que resignar su espacio en las negociaciones de los Convenios.

Abrir las puertas de la Cámara

Por otra parte, consideró que si en el último encuentro realizado por la entidad participaron sólo 25 socios es porque hay algún problema de por medio. "Una Cámara tiene que convocar permanentemente, tiene que abrir sus puertas. Abrir las puertas significa que consulte a los socios en forma permanente de manera tal que todos se sientan parte y no se concentre todo en el consejo. Ahora si yo lo cito una sola vez, no voy a tener demasiada concurrencia", reflexionó.

Explicó que habría que haberlos convocado antes. "Si en la primera reunión participaron 25 hay que llamar a una segunda reunión. El socio tiene que sentir que se lo consulta. Todas las cámaras tienen un grupo de socios que están interesados solamente en los servicios que le ofrecen, eso pasa en todos lados, pero hay otro grupo de socios que si uno lo llama, va a ir. No es mágico, no es largar una circular para informar que vas a hacer una reunión y todos van corriendo", destacó.Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


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Efemérides consorciales: el 11/06/2006 se publicó en el Boletín Oficial el Decreto Reglamentario de la Ley 941 que, por primera vez, creó el Registro Público de Administradores de consorcios en el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.


Sra. Alicia Giménez (foto de archivo).

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Alicia Giménez

No estamos en contra de los encargados

[BPN-03/06/09] La presidenta de la Unión de los Consorcistas de la República Argentina (UCRA) y vicepresidente de la Federación Argentina de Consorcios (FAC), Alicia Giménez, aseguró que la contienda que viven los consorcistas no es contra los encargados sino contra los administradores: "las cámaras de administradores están sentadas donde no deberían estar [NR: representando a la patronal en los convenios Colectivos de Trabajo]. Nosotros no estamos en contra del trabajador, si bien es el encargado el que recibe los aumentos, él no tiene la culpa de todo lo que está pasando. Además, jamás hemos visto a algún trabajador haciendo algún piquete o pidiendo algo".

Consideró que si bien los Convenios Colectivos de Trabajo (CCT) se han creado para defender a los trabajadores de la voracidad de los empresarios: "acá parece que la voracidad estuviera del otro lado [NR: del lado del sindicato]. Nosotros queremos estar en igualdad de condiciones y que no nos tomen como empresas rentables".

Por otra parte, Giménez no cree que lo que mueva a los propietarios sea "sólo el bolsillo. Eso fue como la mecha pero en realidad los propietarios se han empezado a dar cuenta que actualmente no son los verdaderos dueños de sus departamentos debido a que hay otras motivaciones que hacen que  pierdan sus derechos".

"La gente se siente muy mal cuando ve que están avasallando sus derechos. Toda esa mezcla hace que el dinero sea un detonante importante", señaló la presidenta de UCRA.

La Ley 941

Giménez recordó que –en su momento- para que se pudiera sancionar la Ley 941 que creó el Registro Público de Administradores (RPA) en la Ciudad de Buenos Aires hubo que sacar algunos artículos porque sino la ley no se votaba. "Era una ley bastante ‘light’ y ya nos dábamos cuenta que no iba a servir de mucho. Era un primer paso. Es como con los bebés, sino empiezan a gatear después no caminan", reflexionó Giménez.

Al mismo tiempo, recordó que en el momento en que se sancionó la ley "a pesar que había interés por parte de los consorcistas no había mucho conocimiento".Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


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Efemérides consorciales: el 15/06/2006 la Unión de Medios Independientes de la Propiedad Horizontal (UMIPH) fue distinguida por la Secretaría de Descentralización y Participación Ciudadana del Gobierno porteño "por su destacado compromiso en la comunicación local".


Dr. Jorge Maldonado conversa con el equipo de "Hablemos de Consorcios".

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Dr. Jorge Maldonado

"Los consorcistas son los más desprotegidos"

[BPN-03/06/09] Hace unos meses comenzó a funcionar el Instituto de Propiedad Horizontal del Colegio Público de Abogados de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires dirigido por el Dr. Eduardo Awad. En una entrevista concedida al programa de radio Hablemos de Consorcios de la Unión de Medios Independientes de Propiedad Horizontal (UMIPH), el Dr. Jorge Maldonado –integrante del instituto- subrayó que éste era una deuda del Colegio debido a que "no existía un institución pública que se encargara de analizar desde el punto de vista del derecho el cúmulo de proyectos sobre consorcios que andan dando vuelta por la Legislatura porteña y el Congreso. No se analizaba la realidad de los consorcios y principalmente, la cuestión permanentemente álgida de las paritarias entre entidades de administradores y el sindicato".

El Dr. Maldonado consideró que la parte más débil de la comunidad consorcial son los consorcistas: "hablando en términos generales como sector, son los únicos que no están organizados ni representados, la mayoría de las veces por defecto propio. Pensemos que muchos consorcistas ni siquiera son capaces de organizarse en su propio edificio".

A su vez, sostuvo que cada vez están más desprotegido respecto a los malos administradores. "La Ley 941 –que creó un Registro Público de Administradores- ha sido un intento que a lo largo del tiempo fue fracasando", sostuvo.

En diálogo con el medio, subrayó que en cada reunión trabajan sobre temas específicos pero hay cuestiones generales como la permanente conflictividad que existe por las negociaciones paritarias entre el grupo empleador, representado o mal representado por las asociaciones de administradores y el sector sindical. "Esa es una cuestión que está en permanente danza y se pone en tela de juicio. Cada vez son mayores los cuestionamientos No ha habido un pronunciamiento de la Justicia que resolviera esto en tiempo y forma", reflexionó.

Un fuero especial para los consorcistas

Maldonado consideró que la única forma que el consorcistas tiene para estar protegido es a través de un sistema judicial, de un procedimiento judicial y de un fuero especialmente destinado a atender sus cuestiones. "Puede ser un sistema de juzgado de menor cuantía, ya anduvo una iniciativa dando vueltas pero nunca se aprobó. O un fuero especial derivado del fuero civil de la Capital con magistrados que manejen la especialidad. Esa es la forma que el consorcista podría tener una respuesta más o menos rápida y especializada de sus problemas", advirtió.

Si bien señaló la importancia de que se realice una modificación a la Ley 13.512 advirtió que "el poder público puede dotar de herramientas pero no va a poder reemplazar al propietario. El consorcista no se puede quedar cómodamente en su casa esperando que los poderes públicos resuelvan sus problemas".

Y agregó que más que plantearlo como problema (la falta de participación) es un presupuesto básico del cual se parte: "de ahí nacen todos los males de propiedad horizontal".

Instituto, ¿de qué lado estás?

El Dr. Maldonado aclaró que en el Instituto no están a favor de ningún sector en particular: "trabajan abogados laboralistas que defendieron intereses sindicales, abogados relacionados con las asociaciones de consorcistas y abogados que patrocinan propietarios y/o administradores, es decir que el panorama es muy amplio".

Señaló que esto hace que las experiencias de los profesionales sea enriquecedora al conjunto.

La participación dentro del instituto es abierta a todos los abogados colegiados. Las reuniones son el segundo y cuarto miércoles de cada mes a las 16.30 horas en la sede del colegio. Es necesario que las personas que deseen participar se registren previamente y presenten su curriculum para hacer los trámites pertinentes.

"Lo que yo valoro mucho es la dinámica de las reuniones, es interesante el análisis de casos especiales y de proyectos sobretodo porque hay varios abogados con mucha experiencia en litigio y manejo de consorcios, yo diría que son grandes especialistas en esta rama del derecho", concluyó.Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


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Perlitas: Después de todo la muerte es sólo un síntoma de que hubo vida. (Mario Benedetti)


Adm. Jorge Ferrera (izq.) y Claudio García de Rivas (der.).

Adm. Jorge Ferrera (izq.) y Claudio García de Rivas (der.).

UMIPH

El rol de los medios en propiedad horizontal

[BPN-03/06/09] "El rol de los medios de comunicación en propiedad horizontal es un tema que está siempre presente y del que casi no se habla, es como invisible a pesar de que gracias a ellos la gente se informa", destacó el presidente de la Unión de Medios Independientes de Propiedad Horizontal (UMIPH), Claudio García de Rivas, durante el programa de radio Hablemos de Consorcios.

En la emisión del 15 de mayo, el director de Pequeñas Noticias y el conductor de Reflexiones Nacionales Jorge Ferrera analizaron el rol que cumplen los medios de comunicación relacionados a la comunidad consorcial.

"Nosotros como parte de UMIPH tenemos en algún punto la obligación de defender los medios de comunicación", destacó Ferrera, a lo que García de Rivas agregó que la tarea no es sólo defender a los medios sino defender también el derecho a ser informados: el consorcista, el administrador y el encargado tienen derecho de ser informados sin censuras y sin limitaciones, teniendo libre acceso a todos los hechos que suceden.

El director de Pequeñas Noticias recordó que cuando nació UMIPH hubo gente que planteó que los medios independientes nacían para entrar en oposición a los medios institucionales como si estuvieran en veredas diferentes: "creo que uno no tendría que cansarse de aclarar este punto porque los medios institucionales no sólo son muy importantes sino que son una pieza fundamental de la información. No podemos conocer a una institución si no cuentan con un medio en donde plasmen periódicamente sus posturas y sus puntos de vista".

Ferrera rescató la importancia de las editoriales políticas y cómo las instituciones pueden ser capaces -a través de su órgano de difusión oficial- de generar su impronta y su identidad propia.

En este sentido, García de Rivas consideró que las instituciones tienen que mandar un mensaje claro a sus socios sobre sus propuestas, lo que quieren hacer, lo que encontraron mal, sus objetivos a largo plazo y cómo piensan defender a sus asociados.

Por otra parte, ambos reiteraron que los diferentes actores de la comunidad consorcial tienen abiertos todos los medios de UMIPH para poder expresarse y que lo más sano que pueden hacer es informar sus puntos de vista y sus análisis y no resignar ese espacio.Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


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"El crédito para tu casa"

[BPN-03/06/09] El Gobierno nacional lanzó el plan hipotecario "El crédito para tu casa" destinado a la clase media. El plan surgió a partir de un acuerdo de asociación que el Gobierno suscribió con el Banco Hipotecario por 3 años. Según informaron, esto permitiría que 40 mil familias accedan a una vivienda o cambien su actual propiedad.

El monto máximo varía de acuerdo al destino: habrá hasta 300 mil pesos para construcción o compra y hasta 150 mil para ampliación o terminación de vivienda ya existente.

Uno de los puntos cuestionados es que los fondos saldrán del reestatizado sistema de jubilaciones y pensiones. El plan prevé que la ANSES aporte el equivalente a otros 650 millones de dólares en 2010 y 2011, aunque la moneda en que lo haga podrá ser revisada.

De acuerdo a lo que informaron, el crédito es para una vivienda única nueva o usada, para la construcción, ampliación, terminación o adquisición de una vivienda.

Los ingresos familiares mínimos deben ser de 2 mil pesos y la tasa es fija de entre el 10 y el 15,20 por ciento anual.

Los plazos van de 15 a 20 años:
- El plazo para la construcción es de hasta 240 meses, con tasa de 10% anual.
- El plazo para la ampliación o terminación es de hasta 180 meses, con tasa de 10,10% anual.
- El plazo para la adquisición de vivienda nueva es de hasta 180 meses con tasa de 13,50% anual.
- El plazo para la adquisición de vivienda usada es de hasta 180 meses con tasa de 15,20% anual.

Por otra parte, el monto máximo de adquisición es de 300 mil pesos. El otorgamiento de los préstamos se efectuara en 50 sucursales del Banco Hipotecario del país.

Opiniones en contra

El representante de la Unión Argentina de Inquilinos de Mendoza (UAI), Edgardo Civit Evans calificó de "irresponsable" el anuncio de la presidenta Cristina Fernández de Kirchner. Argumentó que el plan oficial "no alcanza a cubrir las necesidades habitacionales que existen en el país y que en definitiva, quien acceda al crédito deberá pagar una importante suma extra en intereses".

"Si los créditos son a 20 años, con una tasa fija del 20%, a la larga se terminará pagando el 400% del valor del crédito", subrayó Civit Evans en MDZ, un diario de Mendoza. Según él, el anuncio es algo "electoralista".

Civit Evans aseguró que "acá se necesita una política habitacional a 10 ó 15 años, no se puede prometer que se va a solucionar este problema en unos meses. Cuando la escuché hablar a la presidenta parecía Alicia en el país de las maravillas".

Por otra parte, la Cámara Inmobiliaria de Rosario también criticó la alta tasa de interés de los nuevos créditos hipotecarios. Su presidente, Javier Grandinetti, destacó que esta nueva línea "sirve para completar un saldo, pero no para construir una vivienda", asegurando que "si alguien tiene el 60 o 70 por ciento del dinero para comprar un bien, pide este crédito para completar el saldo. Pero si necesitás acceder a una vivienda necesitás, como mínimo, el 80 por ciento".Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


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Perlitas: El requisito del éxito es la prontitud en las decisiones. (Francis Bacon)


Ministerio de Desarrollo Social

Programa "Vivir en casa"

[BPN-03/06/09] El Ministerio de Desarrollo Social de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires impulsa un programa destinado a adultos mayores que otorga un recurso monetario aplicable a la estabilidad del alojamiento.

Este beneficio puede ser destinado a gastos de: alquiler, expensas, servicios u otras prestaciones vinculadas a problemas de vivienda.

El objetivo es brindar a los adultos mayores en situación de vulnerabilidad una ayuda económica que facilite su alojamiento y se convierta en una eficaz alternativa que evite su institucionalización en establecimientos de residencias permanentes.

Los requisitos

Para poder acceder a este plan, las condiciones son:

- Tener 60 o más años de edad.

- Residir en la ciudad de Buenos Aires hace al menos dos años.

- No tener viviendas o estar en una situación habitacional de precariedad

- No tener ingresos o tener ingresos por debajo de la línea de pobreza.

- No ser inquilino de un familiar legalmente responsable.

Aquellas personas que deseen obtener mayor información pueden comunicarse al 4300-9608 o enviar un mail a vivirencasa@buenosaires.gov.arEnvíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


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Perlitas: Yo no hablo de venganzas ni perdones, el olvido es la única venganza y el único perdón. (Jorge Luis Borges)


Juez Juan Cataldo (foto de archivo).

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CABA

Condenan al Gobierno porteño por las viejas rampas para discapacitados

[BPN-03/06/09] El Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires fue condenando a indemnizar a una vecina que se patinó con una rampa para discapacitados y sufrió lesiones. En un fallo que se dio a conocer hace unos pocos días, la Justicia argumentó que las viejas rampas de fibra de vidrio no cumplen con las especificaciones técnicas que marca la ley, porque no son antideslizantes.

El hecho sucedió el 13 de diciembre de 1999 cuando Aída Margarita Huarte, de 60 años, quiso cruzar la esquina de avenida San Juan y Pasco. Como venía con un changuito cargado de mercadería, bajó por la rampa para discapacitados, pero se patinó y cayó. A partir de la caída, sufrió luxación de tobillo, fractura de tibia y peroné, y golpes en el brazo izquierdo. Una semana después del accidente debió ser intervenida quirúrgicamente pero quedó con algunas secuelas.

En junio de 2001, Huarte presentó una demanda ante el juzgado N° 1 en lo contencioso administrativo de la Ciudad, pidiendo una indemnización por daños y perjuicios. El Gobierno porteño contestó que el accidente había sido culpa de ella porque las rampas son para discapacitados pero no para usarlas con changuitos.

Sin embargo, el juez Juan Cataldo condenó al Estado a indemnizar a la vecina con $ 26.920. La ordenanza Nº 39.892, la ley 24.314 y el decreto Nº 914/97 disponen que las rampas "deben construirse con hormigón armado u hormigón premoldeado, debiendo ser su superficie antideslizante, no aceptándose ni las vainilladas, ni en cuadrícula, ni de plástico o derivado premoldeado colocado sobre la rampa".

La rampa de San Juan y Pasco era de los viejos modelos, una estructura de fibra de vidrio que se colocaba sobre el cemento. El juez entendió que el Gobierno porteño era culpable debido a que ese material no era antideslizante.

Si bien la Ciudad apeló la medida, la Sala II de la Cámara de Apelaciones ratificó el fallo. El Gobierno presentó un recurso de inconstitucionalidad ante el Tribunal Superior de Justicia pero este organismo también coincidió en que el Estado era responsable.

Las rampas de fibra de vidrio comenzaron a colocarse durante la gestión de Fernando de la Rúa pero como muchos las consideraron inseguras fueron reemplazadas. Sin embargo, quedan muchas en las esquinas de la Ciudad.Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


ASOC. SIN FINES DE LUCRO

DIRECCIÓN PROVINCIAL DE PERSONAS JURIDICAS Pcia. Bs.As. Nº 6132/06 - CUIT Nº 33-71025279-9

Registro de Entidad de Bien Público N° 443 del Pdo. de Gral. Pueyrredón 

 

INVITA 

A LOS SEÑORES CONSORCISTAS QUE HABITAN EN PROPIEDAD HORIZONTAL 

A LA CHARLA - DEBATE

sobre el tema

"¿PUEDE UN CONSORCIO DE PROPIETARIOS CONCURSARSE O QUEBRAR?""

A cargo del

DR. JORGE RESQUI PIZARRO

Coordinador de ReDeCo

La misma se llevará a cabo el día martes 9 de Junio a las 16 hs. en la Sala "B" de la Biblioteca Municipal sita en 25 de Mayo y Catamarca

Entrada Libre y Gratuita

Con Acreditación a:

E-mail- ucramardelplata@speedy.com.ar o ucramdp@argentina.com 

o llamar al teléfono particular 495-8775 - Sra. Ana María

Días de atención miércoles de 9 a 12 hs. en 11 de Setiembre 2961


Las noticias relacionadas con salarios afectan -por razones diferentes- a toda la comunidad consorcial.

Las noticias relacionadas con salarios afectan -por razones diferentes- a toda la comunidad consorcial.

Pequeñas Noticias

Lo que mayo se llevó

[BPN-03/06/09] La redacción de Pequeñas Noticias consideró que la noticia más importante de mayo fue que La Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) hizo una presentación judicial exigiendo que se la tenga en cuenta en las discusiones paritarias y demoró la firma de un nuevo Convenio Colectivo de Trabajo (CCT).

La redacción consideró que esta es la noticia más importante debido a que –como todas las noticias relacionadas con salarios- afecta tanto a consorcistas, como encargados y administradores.

Los administradores quieren saber cómo serán las nuevas escalas salariales para poder liquidar los sueldos de los trabajadores y los encargados al igual que los consorcistas quieren saber de cuánto será el incremento, unos para saber cuánto aumentará su sueldo y los otros para ver en qué medida incidirá en las expensas.

La firma del Convenio Colectivo de Trabajo sería inminente. Las autoridades de la Cámara están esperando que la convoquen a una nueva reunión en la que se la incluya en las discusiones de la escala salarial y las modificaciones en el articulado del Convenio.

Los números de Pequeñas Noticias.

Del 1º al 31 de mayo, el sitio de Pequeñas Noticias –según estadísticas del Google Analytics- tuvo 27.360 visitas, un 5.90% más que el mes anterior.

Los 23.542 visitantes (un 4.96% más) consultaron unas 54.731  páginas (un 1.56% más). El promedio de permanencia en el sitio fue de 1:40 minutos.

14.362 visitas fueron realizadas desde Capital Federal, 1.136 de Córdoba, 987 de Rosario, 814 de Buenos Aires, 557 de San Miguel de Tucumán, 530 de Mar del Plata, 441 de Mendoza y 497 de la provincia de Tucumán, entre otras.

Los videos

Durante mayo, Pequeñas Noticias no realizó la producción de videos nuevos pero los anteriores fueron reproducidos en 92 oportunidades.Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


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Dra. María Cristina Carrera.

Dra. María Cristina Carrera.

Correo de Opinión

El proyecto Leguizamón no es inconstitucional por la Dra. Cristina Carrera

El proyecto de ley presentado por la legisladora María Laura Leguizamón que establece que el empleador ante un despido incausado no podrá exigir al trabajador la entrega de la unidad habitacional que ocupa hasta tanto no haga efectivos los rubros salariales e indemnizatorios no viola el derecho constitucional, por el contrario su fundamento está en la propia Constitución Nacional cuando dispone en su artículo 14 bis: "El trabajo en sus diversas formas gozará de la protección de las leyes, las que asegurarán al trabajador... protección contra el despido arbitrario..."

Es de resaltar que se trata de un despido arbitrario "sin causa" y que el otorgamiento de la vivienda es parte integrante del contrato de trabajo ya que es obligación del trabajador habitarla.

Este desmedido ejercicio de poder del empleador produce que el trabajador no sólo sufra el daño de perder su fuente de ingresos, sino que además esté obligado a desalojar la vivienda en un plazo de 30 días: CONCLUSION "sin pan y sin techo"

Si bien la vivienda que habita el encargado es propiedad del consorcio, el límite que la reforma propone deviene de la inconducta de la empleadora consistente en una falta de pago de lo que por derecho le corresponde.

La protección de la vivienda del encargado está regulada en cuanto a las condiciones que debe reunir no sólo por el CCT 378/04 sino por la propia Ley de Contrato de Trabajo que en su Art. 77 dice "El empleador debe prestar protección a la vida y bienes del trabajador cuando éste habite en su establecimiento. Si se le proveyese de vivienda  (deberá) ser adecuada a las necesidades del trabajador y su familia..." .

En el caso en discusión, este trabajador debe vivir en el consorcio, está obligado, esa unidad habitacional es su hogar.

El párrafo propuesto a agregar a la ley 12.981 no invalida la facultad del empleador de despedir al trabajador, sino que pone en ejercicio el principio de buena fe establecido en el Art. 63.de la LCT.

A mayor abundamiento, es menester tener en cuenta que el cobro de lo adeudado se pospone en el tiempo.

El trabajador se verá obligado a desalojar la vivienda en 30 días.  Solicitar audiencia de conciliación ante el SECLO y de persistir la empleadora con su maliciosa conducta iniciar las acciones legales correspondientes hasta obtener una sentencia favorable, la que no me cabe duda que se verá obligado a ejecutar ya que del proceder de la empleadora resulta imposible inferir otra conducta.

Durante este largo período de tiempo tanto el empleado como su familia quedan en absoluto desamparo.

El derecho de trabajo tiene una norma rectora que ante el desequilibrio de poder que conlleva esta relación debe ser puesta en funcionamiento y es el de la "primacía de la realidad".

El vacío legal ante una inconducta como la señalada produce un daño que no es resarcido con la ejecución de la sentencia y que por ende debe ser prevenido dictándose una norma que permita que el empleado ejerza el derecho de retención de la vivienda hasta tanto se le abone lo adeudado.

Se objetará que en muchas oportunidades el consorcio carece de medios económicos para hacer frente al pago, para estos casos sugiero que posponga el despido del trabajador hasta tanto tenga los medios para cumplir con las obligaciones a su cargo.

Eso se llama responsabilidad, "hacerse cargo".

Esta ponencia es independiente al SUTERH, entidad que como he dicho anteriormente  (en los medios que me dieron la oportunidad de expresar mi pensamiento) no tiene en cuenta ni la realidad de los copropietarios – que en la mayoría de los casos son trabajadores y/o jubilados- ni la de sus propios trabajadores en cuanto atenta con sus exigencias a que se mantengan e incrementen las fuentes de trabajo del sector.Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

Dra. Cristina Carrera

(30/05/2009)


Una revolución 

en el mundo 

de la administración de Consorcios

Sistema 9041


Perlitas: La verdad se corrompe tanto con la mentira como con el silencio. (Marco Tulio Cicerón)


Correo de Opinión

Muchas gracias por el Sr. Emilio Oscar Alonso

Señores del Boletín Pequeñas Noticias, simplemente FELICITACIONES y GRACIAS por sus boletines, por lo que aportan actualizando e instruyendo en todo lo referente a la operativa de los consorcios.

AtentamenteEnvíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

Emilio Oscar Alonso

(25/05/2009)


"Hablemos de Consorcios"

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Perlitas: Exígete mucho a ti mismo y espera poco de los demás. Así te ahorrarás disgustos. (Confucio)


Correo de Opinión

No entorpezcan nuestro trabajo por la Adm. Victoria Dominguez

Es un poco molesto para nosotros los administradores tener que soportar que todas las notas que salen en este Boletín son en contra nuestro.

No todos somos iguales, no todos somos corruptos o sea, no pongan a todos en la misma bolsa. Simplemente traten de que los consorcistas aporten ideas y tengan un buen diálogo con el administrador y por sobre todas las cosas, que asistan a las asambleas para aportar ideas y no para sospechar que se han puesto 0,10 $ de más.

Evidentemente, los que nunca han administrado no tienen la menor idea de lo que es manejar un consorcio con decenas de personas de distintas personalidades y la mayoría dirigiéndose con agresión y malos tratos hacia nosotros.

Por lo tanto, pueden poner todos los controles que quieran porque para los administradores honestos no es ningún problema. Pero no entorpezcan nuestro trabajo (que ya es mucho) con leyes y decretos estúpidos.

En vez de tener tanto en la mira a los administradores tendrían que poner un límite a los aumentos de las cargas sociales, al SUTERH, al FATERYH y a tanta cantidad de seguros que tienen los encargados. ¿Quién se lleva toda esa recaudación? La Obra Social deja bastante que desear.Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

Victoria Dominguez

Adminstradora

(24/05/2009)


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La silla de ruedas no entra en el ascensor

Sr. Director. Buen día. Le escribo a este mail porque no encontré a qué mail debo escribir para el correo de lectores.

Siempre recibo y leo el boletín y me es de mucha utilidad.

Le escribo porque tengo una inquietud y me gustaría saber la opinión de Uds.

En mi edificio, es propietaria y vive la madre de un señor que utiliza silla de ruedas y desde el día que se cambiaron las puertas del ascensor (las tijera por las reglamentarias) se queja de que su silla no entra.

Esta situación no es tal dada que una sola vez no pudo entrar cuando su silla estaba en reparaciones y trajo otra de respuesto.

Pasaron mínimo dos años y ahora resulta que se compró una silla nueva y ésta sí realmente no entra en el ascensor.

Mi consulta es: ¿el consorcio tiene la obligación de cambiar nuevamente la puerta para que él, los días que viene de visita a la casa de su madre pueda entrar?

Desde ya le agradezco su respuesta.

Saludos 

Ana Maria

(20/5/2009)

Estimada Ana María:

La ley que enmarca el recambio de puertas explicita también que: “En todo edificio, por lo menos un ascensor, con paradas habilitadas en todas las unidades de uso, cualquiera sea su destino, deberá proporcionar accesibilidad para personas con movilidad reducida y particularmente para aquellas personas que se movilicen en sillas de ruedas. Para ello, en dicho ascensor no se reducirán las medidas de luz libre de acceso de cabina y/o rellano cuando el ancho de ingreso sea menor o igual a 0,80 m , ni de profundidad, medida en la dirección de ingreso a la cabina, si ésta es menor o igual a 1,22 m; si la luz libre de acceso fuese superior, se podrá reducir hasta 0,80 m el ancho; si la profundidad fuese superior a 1,22 m se podrá reducir hasta dicha medida” (Ley161, Ordenanza Nº 46.275, art. 5º).

En este caso, si el reemplazo de las puertas tijera ha reducido el ancho de paso útil, se deberá volver a las condiciones previas a la colocación de las nuevas puertas o buscar una alternativa. 

Un saludo cordial

Cecilia Gonzalez CampoEnvíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

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La Arq, Cecilia González Campo, integra el equipo del área de accesibilidad de la Fundación Rumbos y para ampliar la información puede comunicarse con fundación@rumbos.org.ar o por teléfono al (011) 4706-2769 de lunes a viernes de 9 a 17 hs.


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Se perdió el Libro de Sueldos
En un consorcio de propietarios, el anterior administrador no entregó el libro de sueldos y jornales manifestando que se perdió. Él no se ocupó de hacer la denuncia ni ninguna otra gestión para resolver la situación.

Hice una denuncia policial pero al concurrir a rubricar un nuevo libro, me preguntan cosas como cuántas páginas en blanco tenía, etc. datos que evidentemente ignoro. O sea se está complicando la situación, ¿cuál es el mejor camino para resolverlo?

Muchas gracias por su respuesta.

Susana

(24/5/2009)

Estimada Susana: 

La situación que planteás es bastante común y de no tan fácil solución. 

La denuncia policial de extravío debe ser completa, esto es que no alcanza con decir que se perdió el libro sino qué tipo de libro (manual u hojas móviles), fecha de la rúbrica anterior, cantidad de folios y todo otro dato identificatorio. Para obtener esa información te sugiero presentar una nota ante la Direccion de Protección del Trabajo - Lima 221, solicitando un informe de rúbrica anterior. Una vez obtenido este informe tendrás los datos necesarios, o la información fehaciente de que nunca existió tal libro en cuyo caso deberás rubricar el número 1, lo cual sería la situación más sencilla.

Si el informe indica que sí se había rubricado, las cosas se complican porque se exige una certificación contable indicando datos de la nómina del personal cuyos datos estaban incluídos en ese registro.

Es muy importante contar con los recibos de haberes y declaraciones juradas previsionales del personal del consorcio ya que de otra manera el profesional interviniente no podrá realizar la certificación.

Espero haberte ayudado.

Viviana GrinbergEnvíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

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La Contadora Publica Viviana Grinberg es especialista en Propiedad Horizontal y se desempeña en la práctica privada realizando  auditorías de expensas, seguimientos anuales y controles de gestión. Para cualquier consulta se le puede escribir un e-mail a vgrinberg@arnet.com.ar o llamarla a los teléfonos 4553-6094 ó 4552-9692.


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Perlitas: Sólo cabe progresar cuando se piensa en grande, sólo es posible avanzar cuando se mira lejos. (José Ortega y Gasset)


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Rincón Solidario

Alquilar la portería y autoadministrarse

Buenas tardes, tengo el agrado de dirigirme a Ud. a fin de consultarle lo siguiente:

1.- Se trata de un edificio de 11 departamentos cuyo consorcio pregunta si pueden alquilar la portería para obtener recursos para los gastos de conservación, etc.

2.- ¿Puede ese consorcio ser administrado por un copropietario que vive en el edificio y no percibir honorarios?

Espero su respuesta. 

Muchas gracias.

Mariana 

(22/5/2009)

Estimada Mariana:

Respondo a sus consultas en el orden por Ud. solicitado:

1) Con relación a su primer consulta le informo que el convenio 378/ 04 dispone en su art. 7 que cuando un edificio tiene más de 25 unidades está obligado a tener un encargado permanente con vivienda. En este caso el edificio tiene 11 departamentos por lo que en principio se debiera entender que está facultado para alquilar la unidad. No obstante ello, resulta de interés la transcripción de los dichos del Secretario Gremial del SUTERH en una entrevista que hizo este mismo diario Pequeñas Noticias en su Boletín de fecha 23 de mayo 2007 y que transcribo a continuación:

"... El Sr. Osvaldo Bacigalupo, secretario gremial del Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (SUTERH), el pasado 13 de marzo nos recibió en su oficina de la calle Sarmiento y respondió varias consultas de los lectores de Pequeñas Noticias ¿Vivienda: de dónde surge la obligatoriedad de tener un encargado CON vivienda? Ahora hay muchos edificios que han decidido alquilar la unidad de portería y tomar trabajadores sin vivienda ¿se puede?

Si el edificio tiene 25 unidades o más el encargado tiene que ser permanente y si el edificio tiene unidad de portería se la tienen que dar, corre de manera paralela. Con respecto al alquiler de la portería, yo entiendo que no se puede hacer. Primero porque no es una unidad funcional por lo tanto no puede usufructuarse, podrían usarlo para guardar cosas, pero no usufructuar. Si quieren hacerlo tienen que hacer una asamblea; si la vendieron tienen que darle un porcentual con lo cual los metros comunes se achican y los metros propios se agrandan. Hacer eso es más caro que comprar un departamento. Para alquilar la portería se debe hacer exactamente lo mismo porque no es una unidad funcional...."

Es así entonces que dado la compleja situación que hoy viven los consorcios aconsejo, a fin de prevenir futuros juicios, reformar el Reglamento de Copropiedad, cambiando el destino de la unidad en cuestión, alquiler y/o venta.

2) En cuanto a la segunda no hay impedimento legal alguno para que el administrador sea un copropietario del edificio, ni que lo haga en forma gratuita.

No obstante, sugiero que no sólo la designación sino también la gratuidad del servicio quede asentada en el Libro de Actas de Asambleas.

Para concluir, le hago saber que no puedo garantizar que las situaciones planteadas no sean objeto de reclamo alguno, ya sea por la entidad sindical o por el copropietario que efectúa el servicio, pero sí entiendo que con el cumplimiento de los recaudos señalados el consorcio queda legalmente amparado.

Cordialmente

María Cristina CarreraEnvíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

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La Dra. María Cristina Carrera es abogada especialista en derecho laboral y para cualquier consulta se le puede escribir a dramccarrera@yahoo.com.ar o llamarla al teléfono (15)5466-9921.


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Perlitas: A veces podemos pasarnos años sin vivir en absoluto, y de pronto toda nuestra vida se concentra en un solo instante. (Oscar Wilde)


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Adm. León R. EstrugoContesta el Adm. León Estrugo

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Honorarios de la administración

Me dirijo a Uds., a fin de solicitarles asesoramiento sobre el tema honorarios de la administración. 

En el edificio donde vivo la administración cobraba $ 1200 en concepto de honorarios; son 55 departamentos, un local y 19 cocheras y cuenta con un encargado permanente con vivienda y un ayudante.

A partir de junio del corriente, decidió llevar los honorarios a $2070 aduciendo que el Reglamento de Copropiedad y Administración establece que los honorarios que cobrará la administración son los indicados por la CAPHyAI. Efectivamente eso es lo indicado por la circular de la CAPHyAI.
Mi duda es si esos honorarios establecidos no solo por la Cámara sino también por otras 4 entidades son de aplicación en forma directa. Me refiero a si no es necesario una asamblea que acepte dicho aumento, sobre todo porque la resolución habla de honorarios indicativos.

Desde ya muchas gracias

Roberto

(30/5/2009)

Estimado Roberto:

Hay varias cámaras de administradores que establecen tablas indicativas de lo que debería percibir el administrador en concepto de honorarios. 

Lo importante en el caso que Ud. resalta es si al designar al administrador quedó establecido que los honorarios iban a ser actualizadas por la tabla indicativa de una cámara determinada.

En el caso de que así haya quedado establecido, el administrador está procediendo de acuerdo a los términos en que fue contratado.

En el caso de que no haya quedado establecido esa modalidad en el acta de designación, el administrador para modificar sus honorarios debe convocar a asamblea y los propietarios resolverán de acordar o no el aumento sugerido por el administrador. 

Ante cualquier duda estamos a tu disposicición.

León R. EstrugoEnvíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

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El Adm. León R. Estrugo es el Director Nacional de la Defensoría del Consorcista (Sta. M. de Oro 15 - San Bernardo - Teléfono: (02257) 46-8866) y un administrador de consorcios con amplia experiencia en el tema. Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a info@administracion.net.ar o llamarlo al teléfono 4469-0782  en Capital Federal.


Avisos Clasificados

EMPLEO - PEDIDOS

EMPLEADO ADMINISTRATIVO: Para 1/2 jornada laboral con conocimientos de WORD y EXCEL - Referencias comprobables - Enviar curriculum y sueldo pretendido a Sr. Empleador - E-mail: ref110808@pequenasnoticias.com.ar

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ENCARGADO PERMANENTE CON VIVIENDA CAPITAL FEDERAL: Tengo 51 años muy activo, con 10 años de experiencias en el rubro, con referencias comprobables - Tel (02965) 48-6017 - E-Mail artudif@yahoo.com.ar

ENCARGADA PERMANENTE PREF/con VIV. - AYUDANTE PORTERIA - SUPLENCIAS: Tengo 43 años y me ofrezco como empleada para cubrir un puesto preferentemente de encargada con vivienda - Tengo vastos conocimientos y experiencia en limpieza de distintos espacios: oficina - hogar - fábrica - industria - Buena presencia, buenos modales y con mucha voluntad en el trabajo - Alicia Rodriguez - Teléfono: (15) 5651-8399 - E-mail: mailaliciar@yahoo.com.ar

EMPLEADA ADMINISTRATIVA CON EXPERIENCIA EN LIQUIDACIÓN DE SUELDOS: me ofrezco para administración, tengo experiencia en liquidación de sueldos, cargas sociales, SUAF, ART, Form 931, legajos, Altas Tempranas, certificación de servicios y tareas varias en general. Manejo Sistema ADA, Internet, correo electrónico, fax - Tengo buenas referencias - Nombre: Graciela De Jesús - Teléfono: (15) 5613-9259 / 4672-1942 - E-mail: gracieladj@hotmail.com

PORTERA DE EDIFICIO, AYUDANTE DE PORTERÍA, SUPLENCIAS: Tengo 40 años, casada - Busco trabajo preferentemente en Capital Federal - Soy responsable y con muchas ganas de trabajar - Nombre: María Hernández - Teléfono: 4861-5832 - Móvil: (15) 3564-5117 - E-mail: carlina_68@hotmail.com

ENCARGADO DE EDIFICIOS: Me ofrezco para realizar tareas de forma efectiva como encargado de edificios en cualquier área del partido de la costa - Nombre: Máximo Gabriel Bernardini - Teléfono: (011) 4204-4661/3141 - Móvil: (15) 4067-1360 - E-mail: loquede34@gmail.com

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ENCARGADO O AYUDANTE DE EDIFICIO CON/SIN VIVIENDA: Me ofrezco para trabajar en relacion de dependencia, como encargado o ayudante - Tengo 56 años y soy muy activo -  Actualmente me encuentro sin trabajo. Vivo sólo con mi mujer - Tengo muchas ganas de trabajar y buena disposicion - Nombre: Oscar Osvaldo Pezzano - Teléfono: (15) 5845-4749 - E-mail: maraugusto14@hotmail.com

ENCARGADO EN CAPITAL FEDERAL: Me gustaría por este medio conectarme ya sea con una administración o una persona de algún consorcio para ofrecer mis servicios como encargado de edificio. Tengo ocho años de experiencia en el rubro  - Nombre: Carlos L. Sala - E-mail: carlosala47@hotmail.com

ENCARGADA DE EDIFICIO CON VIVIENDA: Busco trabajo como encargada de edificio con vivienda preferentemente Barrio de Boedo - Amplias Referencias - Nombre: Carolina Catalina Franco - Teléfono: 4332-2063 - E-mail: francoca@telefonica.com.ar

ENCARGADO DE EDIFICIO PART-TIME: Me ofrezco como encargado de edificio ofrecido sin vivienda, "part-time" (media jornada, jornalizado, fines de semana completos o nocturno), con experiencia y referencias comprobables. Estudios secundarios completos. Zona Capital y Oeste de Bs. As. - Nombre: Lopez Daniel - Teléfono: 4488-6550 - Celular: (15) 6725-4308 - E-mail: abrilyrocio@yahoo.com

ENCARGADO DE EDIFICIO: Soy una persona seria y responsable, no tengo problemas de salud y soy casado sin hijos, tengo 37 años y mi señora 33 - Nombre: Daniel Perez - Teléfono: 3132-0904 - E-mail: danielperezr22@gmail.com

ENCARGADO SIN VIVIENDA: Mi nombre es Gustavo, tengo 47 años y mas de 15 añnos de antiguedad comprobable como encargado. Me considero (humildemente hablando) atento y servicial. Poseo amplios conocimientos en electricidad y plomeria. Estoy en la busqueda de trabajo sin vivienda, me domicilio por la zona de Villa del Parque. Quien se interese por este aviso puede escribirme a progreso@rogers.com ¡ Gracias !

ENCARGADO DE EDIFICIO C/V O S/V ZONA CAPITAL Y GRAN BS. AS.: Nombre: Santos Balderrama - Casado con una hija de 15 años - Referencias originales -  Experiencia en limpieza y mantenimiento integral - 41 años - Teléfonos: 4210-6023 / 4210-3630 / (15) 3651-6717 / (15) 5895-2546 - E-mail: santosangel_07@hotmail.com


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Dr. Jorge MaldonadoContesta el Dr. Jorge Maldonado

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¿Consorcio o condominio?

Ante todo quiero felicitarlos y agradecerles por su preocupación y dedicación por mantenernos informados con todas las noticias. Ellas nos ilustran y permiten conocer un poco más sobre esta actividad.

Si son tan amables y tienen tiempo quisiera preguntarles acerca de un edificio que administro y tiene carácter de condominio desde hace 10 años:

1) ¿Cuáles son las exigencias para que se transforme en un consorcio?

2) ¿Esto es obligatorio o se puede permanecer como condominio?

3) ¿Cuáles son las ventajas de uno con respecto a otro?

A la espera de una respuesta a esta inquietud surgida.

¡¡¡Desde ya muchas gracias y éxitos!!!

Julio

(22/5/2009)

Hay que decirlo: estamos ante un enigma.

¿Hay un administrador y no hay consorcio?; ¿qué administra, qué gastos recauda y cuáles son las reglas que establecen los alcances de sus funciones?

¿Es un edificio (en altos o en profundidad, o sea "vertical" u "horizontal") que cuenta con distintas dependencias, distintas habitaciones y distintos baños, compartimentados y separados? ¿O se trata de unidades de vivienda independientes, con acceso a un pasillo y a una salida a la calle?.

¿No será que existe un Reglamento de Copropiedad y Administración del que ninguno de los "condóminos" cuenta con una copia?... Tal vez, esto sea lo más probable. En este caso, les sugiero buscar mejor y si aún así no encuentran nada, habrá que encarar a través de algún título de propiedad la búsqueda de la escritura matriz del Reglamento, y así obtener una copia certificada del Colegio de Escribanos al que pertenezca el profesional que la realizó.

Para no dejar sin contestar sus preguntas, le digo que:

a) el estado de propiedad horizontal es el que posibilita la coexistencia de un régimen de dominio (sobre las unidades funcionales privadas) y condominio (sobre las cosas y sectores comunes: pasillos, hall, azotea, etc.);

b) este régimen jurídico (Ley 13.512 y legislación complementaria) es el que posibilita que distintas unidades (o departamentos) construídos sobre un inmueble común, puedan pertenecer a distintos dueños y, por ende, ser vendidos o gravados con hipoteca en forma independiente;

c) por eso no basta que se trate de un edificio ya que un hotel, que puede contar con más de cien habitaciones y, sin embargo no cuenta con unidades funcionales sino con habitaciones, que no pueden ser vendidas en forma independiente por el propietario de dicho hotel; a pesar de contar con pluralidad de "habitaciones" o "ambientes", este edificio no cuenta con unidades funcionales y, por lo tanto, no está sometido al régimen de la propiedad horizontal;

d) la demostración evidente y final de que "existe Consorcio" es el Reglamento de Copropiedad y Administración; si "existe" Reglamento, "existe Consorcio"; caso contrario, no...

Creo que en este caso la consulta al abogado especializado es indispensable. Mientras tanto, espero que estos consejos le sirvan.

Lo saludo cordialmente.-

Jorge Armando MaldonadoEnvíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

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El Dr. Jorge Armando Maldonado es abogado y está especializado en propiedad horizontal. Es coordinador de la Comisión de Consorcios por Pequeñas Noticias que funciona en el CGPC Nº 7 y docente de Instituto de Capacitación Inmobiliario de la Cámara Inmobiliaria Argentina.  Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a maldonadovalthule@fibertel.com.ar  o al teléfono (15)4169-4574.


Impuestos

Vencimientos Mensuales

En nuestro sitio www.PequeñasNoticias.com.ar están publicados los vencimientos impositivos correspondientes al mes de Junio/2009, a los que se puede acceder picando con el mouse en el ítem vencimientos del menú que aparece a la izquierda de la ventana principalEnvíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


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Dr. Jorge Resqui PizarroContesta el Dr. Jorge Resqui Pizarro

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Una cochera es más grande que la otra

Estimados,

Como siempre me es de gran utilidad el boletín que me envían.

Y aquí va la consulta.

Un edificio que administro tiene la unidad complementaria "I" destinada a la guarda de automóviles.

Por escritura a aquellos propietarios que adquirieron un lugar para la guarda respectiva, figura un determinado número, es decir, al departamento A, le corresponde un espacio para la guarda de su vehículo identificado con el Nº 1, 2 , 3 y así respectivamente.

Además, en en una asamblea extraordinaria repartí fotocopia del plano que obra en mi poder y que oportunamente el vendedor entregó al comprador con la ubicación de cada espacio.

Ahora bien, existe un conflicto entre dos propietarios por la ubicación de sus automóviles porque uno dice que la ubicación 1 tiene más espacio que la ubicación 2. Ya que la unidad complementaria tiene dos entradas y uno de los espacios tiene exclusivamente una para ella sola y ocupa más lugar.

La pregunta en sí, es si existe en alguna repartición municipal alguna reglamentación de distancias entre espacios guardacoches o cualquier otra información relacionada a esto.

Desde ya, muchas gracias.

Atte.

Martha

(28/04/2009)

Estimada lectora Martha:

La cuestión que motiva su inquietud encuentra respuesta en el Código de la Edificación (Ciudad Autónoma de Buenos Aires) mediante la siguiente normativa, que por su claridad transcribimos sin comentarios:

7.7.1.2. Características constructivas de un garaje:

 a) Características Altura permitida para los locales: el local destinado a garaje tendrá una altura mínima de 2,10 m (dos metros diez centímetros) excepto en los bordes de las áreas de estacionamiento, donde la altura podrá alcanzar 1.80 m (un metro ochenta) como mínimo, pudiéndose disponer a partir de esa cota una cartela con pendiente de 15º respecto a la horizontal. En los casos que se superpongan las áreas de estacionamiento a media altura, se deberá respetar lo graficado. Anexo 7.7.1.2.,a), (1), (Fig. 39). El cerramiento de frente y contrafrente por fuera de la línea municipal y de la línea de frente interno ubicada a treinta metros una de otra, se podrán construir parapetos cuyas características se indican en el gráfico. Anexo 7.7.1.2.,a) ,(2), (Fig. 40). Dichos elementos podrán tener una saliente máxima de 0,08 (ocho centímetros). 

b) Iluminación: El "Lugar de estacionamiento" y los sitios destinados a la circulación de vehículos no requieren iluminación natural. La iluminación artificial será eléctrica con una tensión máxima contra tierra de 220 V. Los interruptores, bocas de distribución, conexiones, tomas de corriente, fusibles, se deben colocar a no menos que 1,50 m del solado. 

c) Ventilación: La ventilación de un garaje debe ser natural, permanente y satisfacer las prescripciones de los locales de tercera clase. Se impedirá la existencia de los espacios muertos, la acumulación de fluidos nocivos y una concentración de monóxido de carbono (CO) mayor que 1 - 1 000.

d) Medios de salida Un garaje cumplirá lo establecido en "De los medios de salida" (Ver capítulo 4.7.). Cuando se prevea la venta en propiedad horizontal de cocheras colectivas o individuales, ya sea en carácter de unidades complementarias o funcionales, estas deberán enmarcarse en la parte del solado del garaje destinado a "lugar de estacionamiento". En los garajes comerciales es obligatoria la distribución de los vehículos, que se efectuará demarcando en el solado los espacios o cocheras respectivos, dejando calles de amplitud necesaria para el cómodo paso y maniobras de los vehículos, de modo que permanentemente quede expedito el camino entre el lugar de estacionamiento y la vía pública. Las cocheras o espacios demarcados en los garajes tendrán un ancho mínimo de 2,50 m y un largo mínimo de 5,00 m, permitiendo el libre acceso de los vehículos estacionados al medio de salida. Por excepción se aceptarán cocheras con largo menor que el indicado precedentemente cuando resulte de hechos constructivos como ser ventilaciones, columnas, etc., siempre que dicho largo no sea inferior a 4,00 m, debiendo ser claramente individualizadas en propiedad en los planos de subdivisión horizontal, (Ley 13 512). Las circulaciones horizontales internas de los garajes con estacionamiento a 90º tendrán un ancho mínimo de 5,00 m. En los planos que se presenten para su aprobación en todos los casos de garajes deberá mostrarse la forma o sistema a utilizar para el cumplimiento de lo dispuesto precedentemente. A tal efecto se agregará un detalle en escala 1:50 debidamente acotado, donde se indique además de las cocheras, las columnas, ventilaciones o cualquier otro elemento constructivo existente o proyectado, que pueda dificultar el libre desplazamiento de los vehículos. Anexo 7.7.1.2. d), (Fig. 41 y Fig. 42). (1) Situación de los medios de salida en un garaje de pisos: Todo punto de un piso de un garaje accesible por personas, distará no más de 40,00 m de un medio de salida a través de la línea natural de trayectoria. (2) Rampa: Cuando la diferencia de nivel entre la "cota del predio" y el "lugar de estacionamiento" es mayor de 1,00 m y se accede por un declive superior al 5 % habrá junto a la L.M. un rellano de 4,00 m de longitud mínima, cuya pendiente no excederá el 1,5 %. La rampa tendrá una pendiente máxima del 20 % en el sentido de su eje longitudinal. A los lugares de estacionamiento se puede acceder mediante rampa fija o móvil. (I) Rampa fija: El ancho mínimo será de 3,00 m convenientemente ampliado en las curvas para seguridad de giro de los vehículos. A cada lado habrá una reserva de 0,30 m sobreelevada 0,10 m de la correspondiente calzada. Anexo 7.7.1.2. d), (2), (Fig. 43). (II) Rampa móvil: El ancho mínimo será de 2,20 m sin reserva sobreelevada. La rampa móvil quedará siempre superpuesta a una rampa fija de igual ancho y ambas serán de la misma longitud. La ejecución e instalación de la rampa móvil se hará de acuerdo con las previsiones del Reglamento Técnico correspondiente que dicte el D.E.. (3) Ascensor de vehículos La rampa puede ser reemplazada por un ascensor de vehículos. (4) Escalera En un garaje habrá por lo menos una escalera continua con pasamano, que constituya "caja de escalera" conectada con un medio de salida general o público. La escalera tendrá un ancho mínimo libre de 0,70 m, pedada no inferior a 23 cm y alzada máxima 20 cm. (5) Medio de salida complementario: Un garaje de pisos con "superficie de piso" mayor que 500 m2 debe tener un medio complementario de salida ubicado en la zona opuesta a la principal. Esta salida puede consistir en una "escalera de escape" de 0,50 m de ancho y con las características de escalera secundaria. Cuando la "escalera de escape" sea emplazada en el fondo y sea abierta y metálica, no se computa como superficie cubierta. Esta escalera no se exige cuando una de las veredas de la rampa tiene 0,60 m de ancho como mínimo y la "caja de escalera" tenga su ubicación en lugar opuesto a esta rampa. Anexo 7.7.1.2. d), (5),-

Con respecto a los referidos medios de salidas, el plexo legal dice:

4.7.10.0 Salida para vehículos. 4.7.10.1 Ancho de salida para vehículos El ancho libre mínimo de una salida para vehículos es: 3,00 m. En vivienda unifamiliar dicho ancho mínimo puede ser: 2,30 m. En un predio donde se maniobre con vehículos como a titulo de ejemplo se cita: playa de carga y descarga de comercio, de industria o de depósito, estación de transporte de pasajeros o de cargas, el ancho mínimo de salida es de 4,00 m. 

4.7.10.2 Salida para vehículos en predios de esquina Una salida de vehículos no puede ubicarse en la Linea Municipal de Esquina y, cuando no exista, la salida estará alejada no menos de 3,00 m. del encuentro de las L.M. de las calles concurrentes.-

Con lo expuesto esperamos haber satisfecho su inquietud. La saludamos con distinguida consideración.-

Jorge Resqui PizarroEnvíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice 

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El Dr. Jorge Resqui Pizarro es socio fundador de ReDeCo, es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a jrpizarro@estudiolavoro.com.ar o llamarlo a su teléfono 4832-8483.


Co-conductoras del programa radial 

CONSORCIOS HOY

Dra Liliana M. Corzo y Dra. Diana C. Sevitz

Co-conductoras del programa radial

En su 8ª temporada en el aire se complacen en informar a sus oyentes que a partir del 1ero. de marzo de 2009 se emite el programa los días martes de 19 a 20 hs en vivo, por la emisora AM 1010 ONDA LATINA y se puede escuchar por internet

www.am1010ondalatina.com.ar

corzo@micropymes.com.ar - dsevitz@velocom.com.ar

El portal 

de los administradores y consorcistas.

 ADMINISTRADORESph.com.ar 

Para encontrar todos los datos de la propiedad horizontal en un solo lugar.

Visítelo aquí.


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Dra. Diana SevitzContesta la Dra. Diana Sevitz

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Revisar los comprobantes de gastos

Buenas tardes

Quisera saber si hay algún impedimento legal si uno como miembro del Consejo de administración quisiera revisar los comprobantes de gastos antes de que el administrador emita las expensas de dicho mes.

Desde ya muchas gracias

Monica

(30/5/2009)

Estimada Mónica:

El Consejo no representa legalmente ni al consorcio ni a los propietarios, no pudiendo en consecuencia peticionar en nombre de éstos ante terceros; puede brindar sugerencias que pueden ser o no aceptadas por el administrador. Su creación se debió a una necesidad.

El Consejo de Administración es un órgano colegiado que en muchos casos se ha incorporado al Reglamento de Copropiedad. Ni la Ley 13.512 ni su decreto reglamentario han contemplado a este instituto, reconociendo sólo dos órganos en el consorcio: la asamblea de propietarios y el administrador. El paso de los años hizo que se fuera reconociendo tácitamente la existencia de comisiones reducidas de copropietarios que tuvieron por finalidad servir de intermediarios entre la administración y el resto del consorcio. Tendientes a controlar y vigilar el desempeño y desenvolvimiento de la administración, su creación obedece a la necesidad de un órgano dinámico que pueda aconsejar, opinar o dar su parecer sobre cuestiones de interés común, sin perjuicio de su principal función de controlar a la Administración. 

"El consejo de administración de un consorcio de propietarios es un organismo de control de la gestión de la administración que no delibera ni asume la ejecución de las decisiones asamblearias, por lo cual resulta inapropiado endilgarle las funciones de la asamblea o el administrador. CNCiv Sala M Fararn de Palcin Gloria c/Cons de Prop Suarez 724 LL 1997 D , 178"

La distinción entre el administrador y el consejo de administración debe ser muy clara: el administrador es el representante legal del consorcio y sus resoluciones obligan, en cambio el consejo de administración es un órgano de control y vigilancia, asesora y recomienda pero no resuelve. La diferencia clara es que el administrador tiene derecho a ser remunerado por su función, no así el consejo de administración cuya función es gratuita. 

Hoy, podemos apreciar verdaderas irregularidades que tienen que ver con la superposición de ambas funciones, de manera tal: o se es administrador o se es consejo de administración. 

Las funciones del consejo de administración son: controlar libros y documentación del consorcio, proponer trabajos, obtener presupuestos, vigilar el cumplimiento de la ley y el Reglamento de Copropiedad, ser intermediario entre la administración y los consorcistas, solicitar la asamblea (no convocar), vigilar el cumplimiento de las tareas por parte del encargado y demás personal del edificio, examinar las rendiciones de cuentas y balances anuales y toda otra facultad que posee cada propietario. 

Como órgano colegiado debe funcionar de tal manera. Por ello sus decisiones deben ser producto de la liberación de sus componentes y resolver por mayoría. Individualmente sus miembros no pueden peticionar ni invocar que actúan como consejo de administración. Manteniendo sí sus derechos y obligaciones como todo copropietario. 

Para dejar reflejadas las voluntades del consejo es conveniente llevar un libro de actas donde asentar sus deliberaciones y resoluciones como medio eficaz de justificar y probar su verdadera voluntad.

En este sentido, contestando a su pregunta el consejo tiene los mismos derechos y obligaciones que cualquier propietario, si la asmblea le ha dado esa facultad debe verificar mensualmente el detalle de los gastos y debe cumplir con dicho mandato sino se estarían extralimitando de sus funciones. Recuerde nuevamente que quien debe liquidar las expensas es el administrador y  todos los propietarios deben controlar las mismas, no entiendo el porqué el consejo deba revisar antes los gastos, dicha circunstancia me da que pensar que no existe confianza hacia el administrador y si es así deben solicitar una asamblea para tratar sobre ese punto y proceder a su remoción.

Atte.

Dra. Diana SevitzEnvíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

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La Dra. Diana Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en propiedad horizontal y de los tribunales arbitrales de consumo, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@velocom.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072.


Correo de Lectores

Empleados jornalizados

Mi preguntas se refieren a la modificación de la Ley nº 20.744 art.92 y su aplicación en nuestro convenio.

Nuestro edificio tiene un encargado no permanente sin vivivienda (4 hs. 3ª categoría) que a su vez trabaja en otro edificio como encargado permanente con vivivienda 3º categoría. 

En este caso, cómo debo hacerle el aporte a Obra social ¿no es un caso de pluriempleo? ¿le debo seguir aportando como lo hacía hasta ahora, es decir por la categoría inscripto en nuestro consorcio?

En el caso que le deba aportar en la obra social por las 8 hs., en el Formulario 931, ¿qué modificaciones debo hacer? ¿en su recibo también debo modificar algo?

También se me presenta el caso del suplente por los días que el encargado se fue de vacaciones. Al suplente le di el alta en Mi Simplificación por 4 hs a $ 36,50 por día, ya que por  8hs. es $ 73.-,según convenio. Este encargado aparte realiza otra actividad por la cual aporta como monotributista. ¿No se da también la situación de pluriempleo?. Aclaro que por la actividad de suplente por día, efectúo todos los aportes de ley por los días que dura la suplencia, incluído SUTERH, FATERYH. La obra social tanto en el monotributo como en la suplencia es la misma.

Además, el encargado titular y el suplente debe hacer una hora extra todos los domingos para la recolección de la basura, siempre la hizo y ahora con la modificación de la ley punto 2, se dice que no ¿cómo es?

Fateryh puso en su página un teléfono y cuando hacés estas preguntas te cortan, imagino que es porque ni ellos tienen clara las respuestas. 

Gracias, yo efectué el curso de sueldos con ustedes y ahora me desorientan con las modificaciones. 

Ricardo P.

(24/05/2009)

Estimado Ricardo tus dudas también las tengo yo pues lo que nos está faltando es la reglamentación a esta ley como para saber si hay excepciones como los empleados con pluriempleo y demás. Por el momento no queda otra que aplicar la ley tal como lo indica y sin tener en cuenta la condición del trabajador en otros empleos.

Tené en cuenta también que aunque trabaje en varios consorcios el empleador siempre es distinto.

Te invito a leer la nota llamada "Cambios en los aportes y contribuciones de obra social" en el Boletín de Pequeñas Noticias Nº 371 del 25 de febrero de 2009. En esa nota también aparece cómo proceder con el Formulario 931.

Un saludo grandote.

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Correo de Lectores

El horario del encargado

Hola, si un encargado debe trabajar 8 horas diarias de lunes a vienes, desearía saber cuál debe ser su horario de trabajo teniendo en cuenta que interrumpe su actividad al mediodía para su descanso y cuántas horas debe trabajar el sábado a la mañana. 

Muchas gracias, espero la respuesta. 

Los saluda atte. Maria Jose.

(01/06/2009)

Estimada María José antes que nada debería preguntarte si es una relación laboral antigua o es una nueva. Si ya tiene antigüedad no podrás hacer muchos cambio, salvo que el trabajador esté de acuerdo. Por lo general cumple 4 horas por la mañana y otras 4 por la tarde. En cuanto al día sábado te transcribo la Ley 11.544 en su primer artículo que dice: "La duración del trabajo no podrá exceder de ocho horas diarias o cuarenta y ocho horas semanales para toda persona ocupada por cuenta ajena en explotaciones públicas o privadas, aunque no persigan fines de lucro. [...] La limitación establecida por esta ley es máxima y no impide una duración del trabajo menor de 8 horas diarias o 48 semanales para las explotaciones señaladas. (Párrafo incorporado por art. 1° del Decreto Ley N° 10.375 B.O. 25/6/1956).

Si es una relación nueva, vos pactás el horarario teniendo en cuenta lo que indica la ley pero si ya cumple un horario la cosa cambia.

Un saludo grandote.

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Correo de Lectores

Fondo para la maternidad, vida, desempleo y discapacidad

¿Los aportes y contribuciones al fondo de maternidad, vida, desempleo y discapacidad (FMVDD) son obligatorios para todos los empleados o sólo para aquellos que se encuentran afiliados al sindicato?

María S.

(01/06/2009)

Estimada María la obligación de abonar el FMVDD surge del Artículo 27 del Convenio colectivo y lo deben abonar aquellos trabajadores afiliados al sindicato y aquellos que aunque no lo estén, deseen hacerlo. Para estos últimos no es obligatorio.

En el caso de las contribuciones –lo que paga el empleador- siempre se deben pagar independientemente de si el trabajador esté o no afiliado.

Un saludo grande.

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¿Qué significan las siglas?

ACCABA: Asociación de Consorcistas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires

ACRA: Arbitros de Consumo de la República Argentina

ADEPROH: Asociación Civil de Defensa al Consumidor de Bienes y Servicios para la Propiedad Horizontal RA

AFIP: Administración Federal de Ingresos Públicos

AGIP: Administración Gubernamental de Ingresos Públicos

AIERH: Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal

AIPH: Asociación Civil de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal AIPH 

API: Asocición Propietarios de Inmuebles

APBR: Asociación de Propietarios de Bienes Raíces

APROPHMAR: Asociación de Propietarios de Propiedad Horizontal de Mar del Plata.

CABA: Ciudad Autónoma de Buenos Aires

CACCyC: Comisión Argentina de Consorcios, Copropietarios y Consorcistas

CAPHBByZ: Cámara de Administradores de Propiedad Horizontal de Bahía Blanca y Zona.

CAPHPBA: Cámara de Administradores de Propiedad Horizontal de la Provincia de Buenos Aires

CAPHyAI: Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias

CAPRA: Cámara de Propietarios de la República Argentina

CCT: Convenio Colectivo de Trabajo

CEDDDA: Camara Empresarial de Desinsectacion, Desrodentizacion y Desinfeccion Ambiental

CGPC: Centro de Gestión y Participación Comunal de la Ciudad Autónoma de Bs. As.

CIA: Cámara Inmobiliaria Argentina

COAPLA: Empresas de Control de Plagas de la Republica Argentina

CUCICBA: Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la CABA

CUIL: Clave Única de Identificación Laboral

CUIT: Clave Única de Identificación Tributaria

FAC: Federación Argentina de Consorcios

FATERyH: Federación Argentina Trabajadores Edificios Renta y Horizontal

FECIBA: Federación Económica de la Ciudad de Buenos Aires

FEDECO: Federación de Asociaciones de Consorcios

FRA: Fundación Reunión de Administradores

ICI: Instituto de Capacitación Inmobiliaria

INADI: Instituto Nacional contra la Discriminación, la Xenofobia y el Racismo

LCPH: Fundación Liga del Consorcista de Propiedad Horizontal

RCD: Red de Consorcistas Damnificados 

ReDeCo: Reafirmación de los Derechos del Consorcista

SUTERH: Sindicato Único Trabajadores Edificios Renta y Horizontal

UADI: Unión Administradores de Inmuebles

UCRA: Unión de Consorcistas de la República Argentina

UCRAMDP: UCRA Mar del Plata

UMIPH: Unión de Medios Independientes de la Propiedad Horizontal


Boletín de Pequeñas Noticias

Número de Edición: 378 (1º edición)

Fecha de publicación: 03 de Junio de 2009

Director y propietario: Claudio García de Rivas

Redacción: M Fabiana Lizarralde y Paula Daiana Marrón

Colaboradores: Dra. Victoria Loisi, Adm. León Estrugo, Cra. Viviana Grinberg, Dr. Jorge Maldonado, Cr. Sebastián Wolkowicz, Dra. Diana Sevitz, Raúl Guinzburg, Dra. María Cristina Carrera, Dr. Juan Iglesias y Dr. Jorge Resqui Pizarro - Ilustraciones y caricaturas: Shúfer - Dirección: Gral. César Díaz 2761 (1416) Capital Federal - República Argentina - Teléfono/Fax: 4581-3906 Teléfono: 3526-1806 - Móvil: (15)5981-3791 - E-mail: director@PequenasNoticias.com.ar - URL´s: www.PequenasNoticias.com.ar


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Socio fundador de la Unión de Medios Independientes de la Propiedad Horizontal (UMIPH)

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