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Boletín de Pequeñas Noticias la comunidad consorcial como espejo de la sociedad Miércoles 23 de Agosto de 2006 - Nº: 297 |
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¿Qué significan las siglas?: Las abreviaturas más frecuentes |
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Acompañaron a Pequeñas Noticias en este número |
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Convenios Colectivos de Trabajo Participarían dos entidades de propietarios El presidente
de la Fundación Liga del Consorcista, Dr. Osvaldo Loisi, aseguró que el
jefe de Gabinete del Ministerio de Trabajo le adelantó que dos entidades
de propietarios participarían de las negociaciones de los Convenios
Colectivos de Trabajo [BPN-23/08/06] Dos entidades de propietarios podrían participar de las negociaciones de los Convenios Colectivos Trabajo (CCT). Así se lo manifestó el jefe de Gabinete del Ministerio de Trabajo, Dr. Norberto José Ciaravino, al presidente de la Fundación Liga del Consorcistas, Dr. Osvaldo Loisi. Durante el encuentro, que se realizó el martes 6 de junio, el Dr. Loisi se acercó al Dr. Ciaravino para explicarle que uno de los principales problemas de los propietarios son los altos costos de las expensas y la incidencia que tiene el sueldo del encargado. Loisi subrayó que el jefe de gabinete le contestó que "por ahora, lo único que van a hacer es transparentar la representación de los consorcistas en la mesa de negociación. Directamente, me manifestó que hay dos asociaciones de propietarios a las cuales les van a permitir participar". Sin embargo, en ningún momento Ciaravino le dio los nombres de estas dos entidades: "no me dijo cuáles serían pero yo supongo que deben ser la Unión de Consorcistas de la República Argentina (UCRA) y la Asociación de Propietarios de Inmuebles de Propiedad Horizontal (APIPH)". El Dr. Loisi le expresó al jefe de gabinete las preocupaciones de los consorcistas y lo participó del contenido de parte de las cartas y correos electrónicos con reclamos que la gente les hizo llegar a la fundación. En ellas, los propietarios adjuntaban una copia de la liquidación de expensas y otra con la de su recibo de sueldo. "Era muy elocuente lo que debía pagar de expensas una persona que ganaba 400 o 500 pesos", señaló Loisi.
El presidente de la Liga del Consorcista sostuvo que lo recibieron "muy amablemente. Me dijo que le preocupaba este tema. Yo le explique que son muchos los jubilados y pensionados que no pueden pagar las expensas por este sistema que hace que todos los años haya que ajustarle los salarios a los encargados". Además, le informó que a través de una encuesta que hizo la fundación descubrieron que de los gastos totales del consorcio más del 50 o 60 por ciento corresponden a los pagos del personal y sus cargas sociales. Si bien aclaró que él había pedido la reunión antes de que se firmara el último CCT -que otorgó más de un 18% de aumento a los encargados de edificios- se fue del encuentro con una sensación positiva: "por lo menos nos conocen y me dio la impresión de que es un hombre que tiene muy buena voluntad". ¿Con o sin administradores? Durante la reunión -que duró poco más de 30 minutos-, el Dr. Loisi le preguntó al jefe de gabinete si las entidades de administradores iban a seguir participando de las negociaciones de los CCT, pero puntualizó que el Dr. Ciaravino no le contestó. Según el Dr. Loisi, es fundamental saber si los administradores seguirán sentándose en la mesa de negociación "porque si están las entidades de administradores -la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI), la Unión Administradores de Inmuebles (UADI) y la Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal (AIERH)-, los consorcistas van a ser uno más. Ellos van a hacer lo que quieren y sólo van a aparecer como que están convalidando".
En diálogo con Pequeñas Noticias, Loisi argumentó que el Derecho Colectivo del Trabajo instituyó las convenciones colectivas "para equiparar la ganancia de los empresarios con lo que cobraban los obreros. Llegó un momento en que el Estado tuvo que decir a los empleadores: señores siéntense a negociar porque Uds. están ganando bastante y los pobres empleados tienen sueldos miserables". En este sentido, resaltó que "acá es al revés [...] los débiles son los consorcistas que habitan en los departamentos". Según Loisi, los consorcistas son los más débiles porque "no tienen quién los representen. No son una entidad. Ellos son vecinos, son vecindades como dice el Chavo". No representamos, defendemos. El Dr. Loisi
aclaró que en la fundación "defendemos a los consorcistas pero no
los representamos". Explicó que ellos no representan los intereses
de un grupo sino que la entidad fue creada "para estudiar problemas y
para ofrecer soluciones, nada más. No cobramos cuota, no adherimos
gente, ni somos ni funcionamos como una asociación". |
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Porteros Eléctricos / Equipos Visores / Circuitos Cerrados TV / Electricidad General / Factor de Potencia Semáforos / Luz de Emergencia / Service Autorizado y Distribuidor Oficial Atomlux
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Efemerides consorciales: El 1/09/2005 en sesión especial, la Legislatura Porteña sancionó la Ley de Comunas que dividió a la ciudad autónoma de Buenos Aires en 15 unidades administrativas independientes. |
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Colegio Público de Administradores El presidente
de la Fundación Liga del Consorcista, Dr. Osvaldo Loisi, destacó que
para administrar un edificio no puede ser obligatorio haber cursado una
carrera universitaria [BPN-23/08/06] "Si yo como propietario quiero que maneje mi edificio Doña Rosa, listo, ¿con qué derecho el Estado va decirle a una persona que antes de administrar un edificio primero tiene que hacer la carrera universitaria? Este es un tema muy delicado, es una limitación y toca directamente al derecho de propiedad", reflexionó el presidente de la Fundación Liga del Consorcista, Dr. Osvaldo Loisi. En una entrevista exclusiva concedida a Pequeñas Noticias, explicó que cuando se debate sobre la profesionalización de los administradores y la obligación de que éstos tengan una carrera universitaria, muchas veces se olvida que son los propios consorcistas quienes, a partir de una asamblea, tiene el poder de elegir quién quieren que administre su edificio. "Si yo tengo mi propiedad, yo puedo elegir quién quiero que maneje mi dinero, el Estado no me puede decir que primero tiene que hacer una carrera", subrayó Loisi advirtiendo que de ser obligatorio se estaría violando el derecho de propiedad. Colegio de administradores Ante la pregunta de Pequeñas Noticias sobre la apertura democrática dentro de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) a partir de que se presenten, después de muchos años, más de una lista en las elecciones de octubre, subrayó que "la renovación dentro de un régimen republicano siempre es buena. Es positivo que no esté siempre la misma persona, que se renueven y que se alternen en el uso del poder". Respecto a los tres puntos principales que propone el Dr. Ruano como base de su campaña –depuración ética, carrera universitaria y colegio de administradores- subrayó que la idea de llevar adelante una depuración ética de los malos administrador "como objetivo me parece bárbaro". Sin embargo, sobre la creación de un colegio de administradores advirtió que si bien no le parece mala la propuesta, éste -al igual que la carrera de administración de consorcios- no puede ser obligatoria. Por otra parte, señaló que lo que sí tiene que continuar siendo obligatorio es que las personas que administren un edificio tengan que estar inscriptas en el Registro Público de Administradores de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Los alquileres La semana pasada el secretario de Comercio Interior, Lic. Guillermo Moreno, se reunió con diferentes entidades de propietarios, inquilinos y empresarios para buscar soluciones a la suba en los alquileres y evitar la indexación en los valores del contrato < ver nota>.Como el Dr. Loisi no pudo participar de esos encuentros se reunió con el Lic. Moreno el lunes 14 de agosto y le presentó el proyecto que elaboró Fundación Liga del Consorcista para hacer frente a este problema. "El tema es que todos los planes de vivienda en la Argentina fueron hechos de tal manera, que desde que tenemos historia, todos han dejado pérdidas al Estado", reflexionó el Dr. Loisi. Por otra
parte, advirtió que "no podemos ir contra las leyes de la oferta y
la demanda. No se puede hacer como en la época de Perón y decir que
están prohibidos los aumentos". Argumentó que hay mucha gente que
trabajó toda su vida para tener un departamento, alquilarlo y poder vivir
de la renta durante su vejez: "¿por qué el Estado le va a decir usted
que no puede aumentar los precios? Acá hemos sufrido mucho". |
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Consorcistas El lunes 7 de
agosto, la Unión de Consorcistas de la República Argentina eligió a la
nueva comisión directiva que conducirá la entidad durante dos años [BPN-23/08/06] Los socios de la Unión de Consorcistas de la República Argentina (UCRA) eligieron a la nueva comisión directiva que conducirá a la entidad hasta junio de 2008. La Sra. Alicia Giménez fue reelegida como presidenta y se votó como vicepresidente al Sr. Carlos Puente en lugar del saliente Dr. Jorge Resqui Pizarro.
La elección se realizó el lunes 7 de agosto en Lavalle al 1300 y –según un miembro de la nueva Comisión Directiva- se hicieron presentes para votar unas 30 personas, alrededor de la mitad del padrón habilitado. El nuevo secretario de UCRA es el Ing. Norberto Luis Villar; el prosecretario, la Dra. Margarita Buenader de Latorre; el tesorero, la Sra. Elvira Ventura de Diehl y el protesorero, el Sr. Julio Osvaldo Glizt. Al mismo tiempo, los vocales titulares serán: la Sra. Griselda Bernasconi de Vicario, la Sra. María de la Cruz Ginard, la Sra. Ana María Canestrari y la Sra. Delia Goitía. La comisión
revisora de cuentas titulares quedó integrada por el Sr. Héctor Welsh,
la Sra. Nechama Goldberg y la Sra. Ana María Muñoz. |
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Sorteo
de Los Viejos Ombúes: el ganador de esta semana es la Sra. Ana María
Brady |
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Plan de vivienda El Gobierno
anunció un nuevo plan de vivienda para dinamizar y facilitar el crédito
hipotecario a los inquilinos [BPN-23/08/06] En las últimas semanas, el aumento en los alquileres y los contratos con cláusulas indexatorias habían sido una de las principales preocupaciones del Gobierno Nacional. Con el objetivo de facilitar el acceso a la vivienda, el presidente Néstor Kirchner decidió implementar un plan destinado a que miles de familias puedan convertirse en propietarias. El anuncio lo hizo la ministra de Economía, Felisa Miceli, y el secretario de Comercio Interior, Lic. Guillermo Moreno, el miércoles 16 de agosto en el Salón Sur de la Casa de Gobierno. En ese acto, junto al presidente de la Nación, estuvieron presentes la primera dama senadora, Cristina Fernández; el vicepresidente, Daniel Scioli; el titular del Banco Central de la República Argentina, Martín Redrado; el ministro de Planificación, Julio De Vido; el ministro del Interior, Aníbal Fernández; intendentes de la Provincia de Buenos Aires y gran parte del gabinete.
A partir del 1º de septiembre, entre las principales medidas que se adoptarán, el Banco Central permitirá que los Bancos financien hasta el 90% ciento del valor de una vivienda de hasta 300 mil pesos y el 100% de una vivienda de hasta 200 mil pesos. "Un inquilino a partir de ahora, teniendo el contrato de alquiler debidamente confeccionado y los recibos cancelatorios correspondientes a los 8 o 12 últimos meses -como prueba palpable de su capacidad de pago- va a ser sujeto de crédito en nuestro sistema financiero" destacó el secretario de Comercio Interior. Según Moreno, este plan apunta a que "los inquilinos se puedan transformar en propietarios y que se pueda incentivar la contraoferta y la construcción de nuevas viviendas en el país". Dinamizar el crédito "Hoy nos convocamos en este acto para anunciar medidas tendientes a dinamizar el crédito hipotecario con el objetivo de hacerlo más accesible para distintos sectores de la población", destacó la ministra de Economía. Para la Dra. Miceli esto va a dar respuesta a una necesidad importante debido a que "resultaba muy difícil para muchas familias argentinas estar pagando un alquiler y al mismo tiempo ahorrar para juntar el anticipo necesario que debían afrontar para poder acceder a un crédito hipotecario". Desde el Gobierno aseguran que este plan permitirá dinamizar el crédito no solo para quienes hoy son inquilinos sino también para las parejas jóvenes que quieran acceder a su primer vivienda. Otra de las medidas que se adoptarán es que el Banco Central incorporará como parte de la evaluación crediticia la conducta de pago de aquellos que hoy alquilan y cuentan con un contrato. Esto servirá como antecedente a la hora de determinar las condiciones y tiempo de crédito. Incentivar la construcción Debido a que este plan de viviendas, según evalúa el Gobierno Nacional, va a generar un crecimiento de la demanda decidieron que "las personas físicas o jurídicas que decidan invertir en estos nuevos emprendimientos [...] tendrán la devolución anticipada del IVA". Para la ministra de Economía, de esta manera no solo se está facilitando el acceso a los créditos para la vivienda sino que también "incentivamos la construcción para aumentar la oferta disponible". Al mismo
tiempo, aseguró que desde el Gobierno "sabemos que esta medida
aportará mayor dinamismo a la construcción. El sector viene creciendo a
tasas muy importantes, superiores al 20 por ciento anual". |
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¿Cuánto debe cobrar un administrador? Los honorarios
más altos son los que sugiere la CAPHyAI, los de AIERH son los más bajos
mientras que los de FRA se ubican en el medio [BPN-23/08/06] Los honorarios de los administradores siempre son polémicos sea cual sea el lugar desde donde se los analice, desde la vereda del administrador o desde la del administrado. Para aclarar este tema, la redacción de Pequeñas Noticias realizó una investigación sobre los valores que aconsejan tres entidades representativas del sector: la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI), la Asociación Inmobiliaria Edificios de Renta y Horizontal (AIERH) y Fundación Reunión de Administradores (FRA). Aunque todas las entidades representan al mismo tipo de administrador –teniendo en cuenta las tareas que debe realizar en cada caso- no utilizan los mismos criterios para clasificar los honorarios de sus socios. De todas maneras, se puede ubicar un edificio dentro de las distintas categorías que ofrecen y así poder obtener el honorario que cada una sugiere. La comparación Para poder analizar los honorarios sugeridos por cada una de las entidades, se tomaron 6 ejemplos de edificios representativos de distintos lugares y se confeccionó una tabla para poder comparar los distintos importes a cobrar aconsejados en cada caso. Se tuvo en cuenta la cantidad de encargados, ascensores, servicios centrales y la zona. De a cuerdo a cada entidad, se los ubicó dentro de las clasificaciones que cada una definió para poder conocer el honorario sugerido. El resultado se puede apreciar en la siguiente tabla:
Al analizar esta tabla, son varias las conclusiones que se pueden obtener. En color rojo se muestran los honorarios más altos y en verde los más bajos. En general, los más caros son los aconsejados por CAPHyAI y los más económicos por AIERH. Los de FRA se encuentran en el medio pero mucho más cerca de los sugeridos por la cámara y se debe aclarar que la fundación agrega importes –además de los honorarios- para tareas como certificaciones, poderes, contestación de oficios, mediaciones, supervisiones de obra, entre otras. Cuando el edificio es pequeño –menos de 20 UF (Unidades Funcionales)-, no tiene encargado ni ascensor ni servicios centrales (Ej. 2 y 6), los honorarios más altos son los sugeridos por la CAPHyAI (34.7% más) y los más económicos por FRA. En el ejemplo 4) del edificio más grande -90 UF-, tres encargados y dos ascensores ubicado en la Costa Atlántica, el presupuesto más caro fue el sugerido por FRA (casi un 78% más que AIERH), y le sigue el de CAPHyAI (71% más que AIERH). En el ejemplo 1), uno de los edificios más comunes, con 30 unidades, un encargado y un ascensor sin servicios centrales, el presupuesto de CAPHyAI asciende a $742 (79,2% más que AIERH), el de FRA sería de $630 (52,1% más que AIERH) y el de AIERH sería de $414. En este caso el de FRA resulta más económico que el de CAHyAI en un 17,8%. CAPHyAI Para trabajar en este informe se tomaron los datos que aparecieron en la revista bimensual de esta entidad llamada Propiedad Horizontal, de Julio-Agosto de 2006, Nº 284, página 16. La cámara hace una primer gran división entre los edificios de hasta 20 unidades funcionales (UF) con personal permanente y sin personal permanente. Sugiere en cada caso un importe mínimo al que luego le adiciona un importe por UF extra. El valor de la UF cambia según la cantidad. También hace una diferencia en el caso de que las unidades sean cocheras o espacios guardacoches < ver tabla>.AIERH En este caso, la ventana principal de la página web de la entidad, www.aierh.com del día 22 de agosto de 2006, permitió acceder a una tabla sugerida de honorarios que lleva la fecha del viernes 7 de abril de 2006. En ésta eligieron la cantidad de UF y la categoría del edificio para sugerir los honorarios a cobrar por parte del administrador. Los consorcios se clasifican de la 1º a la 4º categoría y las unidades en múltiplos de 10 y hasta 80. No dice nada cuando un edificio tiene más de 80 UF <ver tabla>.FRA La publicación con la que se trabajó para elaborar este informe fue Reunión de Administradores Nº 183 del mes de julio de 2006. Para aconsejar los honorarios a cobrar, primero clasifica a los edificios en 5 clases y luego en 10 regiones geográficas de la República Argentina. En la clase "A1" ubica a los edificios con mayoría de UF superiores a 150 m2; en "A" a aquellos con servicio central (calefacción, agua caliente, refrigeración o compactador de residuos), ascensor y personal de portería; en "B" a los que tienen ascensor y personal de portería; en "C" a los que solo tienen personal de portería y en "D" a los edificios que no tienen ni servicio central, ni ascensor ni personal de portería. Además, según su ubicación en el país, crea las regiones AMBA, Centro, Cuyo, Litoral, Noreste, Patagonia, Costa Atlántica, Fonavi, NOA y Pcia. de Buenos Aires < ver tabla>.Como se puede
apreciar, después de analizar las tablas de honorarios, no existen ni
valores ni criterios únicos de clasificación. Por lo tanto será otra
ardua tarea para el administrador poder determinar un valor justo para sus
honorarios. |
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del Consorcista Asesoramiento sin Cargo DefensoriaDelConsorcista@hotmail.com
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Encargados de edificios "Amor u odio... jamás indiferencia" El Dr.
Alejandro Aníbal Segura destacó que no se puede responsabilizar a los
encargados de los aumentos en las expensas [BPN-23/08/06] "Atribuir el aumento en las expensas a las pequeñas alzas salariales para los encargados que hubo en este último tiempo me parece un análisis unidireccional. Así solamente se trata de responsabilizar de este costo a los trabajadores", aseguró el presidente del Centro de Estudios para la Democracia Sindical, Dr. Alejandro Aníbal Segura, haciendo referencia a un artículo que publicó el diario Infobae titulado "La suba de las expensas triplica la inflación". En la nota de tapa del martes 8 de agosto ese diario analizó que en lo que va del año las expensas aumentaron un 14.3% "empujadas por la mejora salarial de encargados y personal de vigilancia, además de la suba de honorarios y materiales para la reparación en los edificios". Y agregaba que "mientras en el Gobierno se desvelan por la suba del 8.4% en el precio de los alquileres, las expensas ya triplican el alza de la inflación en lo que va del año". En el programa de radio Consorcio Hoy –que se trasmite los miércoles a las 18 hs. por FM Urbana (88.3 MHz)- del pasado 9 de agosto, el Dr. Segura – quien durante mucho años fue asesor legal de los trabajadores del SUTERH (Sindicato Único de Trabajadores de Edificios Renta y Horizontal)- destacó que si bien no se puede culpar a los encargados del aumento en las expensas hay un pequeño matiz que sí habría que considerar: la diferencia que existe entre el consorcista y el resto de los empleadores que están en el mercado económico y social. Es decir, al otorgarse aumentos a los encargados, los consorcistas no pueden trasladar esta suba a ningún lado "si hay un aumento en una empresa de producción seguramente éste se va a trasladar al valor del producto pero en el caso de las expensas no hay un producto. Se trata de un servicio que no tiene repercusión sino en el bolsillo de los que viven en el edificio". Una relación simbiótica "Se da una situación muy particular porque hay una especie de simbiosis entre el trabajador con vivienda y los consorcistas [...] Existe un conflicto social, una lucha entre clases. Hay un comportamiento psicológico y una simbiosis", destacó el Dr. Segura. Reflexionó que en una comunidad siempre van a haber infinidad de conflictos pero aclaró que cuando los encargados se acercan a él para recibir asesoramiento es porque ya agotaron todas las instancias de solución que estaban a su alcance. "Llega un momento en que los consorcistas o los quieren mucho o los odian. Es amor u odio, jamás indiferencia", señaló. El Dr. Segura consideró que analizar este fenómeno desde la patología "no sirve... Hay 60.000 edificios y nosotros atendemos 20 o 30 encargados por día, esto significa que estamos analizando la patología. Por lo general, las relaciones se desarrollan con normalidad o se autocomponen sin que nadie intervenga". Según él, "hay una suerte de resentimiento social y muchas veces se deslizan comportamientos discriminatorios; esto de pensar cómo puede ser que el encargado de edificio gane más que yo", resaltó. Las paritarias y la crisis del modelo sindical "Yo no asesoré a la parte institucional del sindicato. Mi labor ha sido la de asesorar a los trabajadores", aclaró el Dr. Segura. Como especialista en Derecho del Trabajo y la parte sindical destacó que "la negociación colectiva en la Argentina es atípica porque trata de ser centralizada y extensiva a todos los trabajadores". Explicó que en nuestro país el modelo de personería gremial está en crisis desde los últimos 15 o 20 años: "se viene apreciando una crisis en el modelo sindical y por primera vez éste se cuestiona desde los propios trabajadores". El presidente del Centro de Estudios para la Democracia Sindical señaló que la negociación colectiva enfrenta globalmente a dos universos representativos: el de los trabajadores y el de los empleadores. "Es el modelo teórico que proviene de la concepción del peronismo de comunidad organizada donde no hay lucha de clases sino alianzas y coaliciones y de última el Estado es el que dirime los conflictos", sostuvo. Por otra
parte, respecto a la participación que tienen las cámaras de
administradores dentro de los CCT consideró que "en la
representación de los administradores puede haber intereses
contrapuestos con los del consorcista [...] habría que reformar todo el
sistema de negociación colectiva". |
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Consorcistas "Hay política buena y política mala..." La coordinadora
de la Comisión de Consorcios del CGP Nº 2, Teresa Villanueva, presentó
un proyecto de modificación de la Ley 941 [BPN-23/08/06] Cada vez son más los proyectos para modificar la Ley 941 que creó el Registro Público de Administradores (RPA). En una entrevista exclusiva concedida a Pequeñas Noticias, la coordinadora de la Comisión de Consorcios del Centro de Gestión y Participación (CGP) Nº 2 Norte, Sra. Teresa Villanueva, explicó los principales puntos de modificación que le acercó al legislador Lic. Jorge San Martino. Sin embargo, a pesar de haber presentado un proyecto para modificarla, la Sra. Villanueva consideró que habría que derogarla y crear una nueva: "la Ley 941 es totalmente insuficiente, más aún creo que algunos legisladores consideran que hay que derogarla" pero aclaró que "al registro de administradores habría que mantenerlo, aunque debería funcionar de otra manera. Con este registro al que no cumple no le pasa nada [...] Los que van a denunciar a Esmeralda no tienen ninguna respuesta". Argumentó que con esta ley solamente se sabe si el administrador tiene alguna causa penal y consideró que las sanciones que se estipulan son las correctas: "el problema es que son pocos los items por los que se sanciona". Por otra parte, explicó que en la comisión no coinciden con todos los puntos del proyecto que presentó el legislador San Martino y que por este motivo los están debatiendo uno por uno. Los tres puntos del proyecto La propuesta que le acercaron a San Martino consta de tres puntos. El primero es la obligatoriedad para todos los administradores de presentar ante el consorcio un seguro de caución. Este seguro sería para cubrir al consorcio en caso de que "el administrador no cumpla con las ordenanzas municipales y se tengan que pagar multas por su descuido o enfrentar casos de estafa en que el administrador desaparece llevándose los fondos del consorcio". El segundo punto busca establecer reglas claras y sancionar al administrador que no conteste en tiempo y forma los requerimientos de los consorcistas. Aquí, ellos citan como ejemplo la obligatoriedad de contestar con caracter de urgente –dentro de las 48 hs.- una carta documento y cumplir en tiempo con la realización de obras anunciadas y aprobadas en una asamblea ordinaria. Y el último punto, propone establecer una norma jurídica para la liquidación de expensas. La idea es que exista un modelo único para todos los edificios de propiedad horizontal. Según esta comisión de consorcistas, de esta forma se evitaría la diversidad en la presentación de las liquidaciones de expensas y la falta de claridad. A partir de esto, se facilitaría el control de los gastos. "No tenemos un ley para la liquidación de las expensas y tendría que ser en forma uniforme y clara para que el propietario o el inquilino pueda entenderla y cuando la lea no tenga que rebanarse los sesos", subrayó. Los hijos de la pavota Según la Sra. Villanueva, "algunos administradores actúan de forma inescrupulosa aunque no son todos. Cuando la gente les pide explicaciones ellos directamente no le contestan. No se dan por enterados ni aunque les manden una carta documento. Nadie los sanciona". Y no solo eso, advirtió que algunos se están aumentando sus honorarios sin hacer una asamblea previa: "Estamos como los hijos de la pavota, para el cachetazo. El SUTERH no nos consulta y el administrador tampoco. Existe una indefensión total", argumentó Teresa. "Hace falta una decisión política porque todo se mueve por política, pero hay política buena y política mala...", resaltó. Los propietarios no se preocupan La coordinadora de la Comisión de Consorcios del CGP 2 reconoció que "hay mucha desinformación en los propietarios y mucha despreocupación". Para ella no se puede culpar solamente a otros cuando los propietarios y los inquilinos "no tomamos las medidas correctas ni nos informamos. Lo básico es saber, por lo menos, la ley 13.512 y conocer nuestros derechos y obligaciones". Y fue más crítica aún: "sinceramente, el ciudadano empieza a involucrarse e interesarse cuando le duele el bolsillo, sino siempre estábamos más o menos las mismas personas". Patrocinio jurídico gratuito La Sra. Villanueva explicó que otro de los proyectos en los que están trabajando es el de patrocinio jurídico gratuito. Según ella, esto ayudaría mucho a los propietarios debido a que en estos momentos mucha gente no entra en juicio porque no puede pagarle los honorarios a los abogados. En este sentido, explicó que su aspiración es que a partir de la división de la ciudad de Buenos Aires en comunas pueda haber en cada una de ellas "patrocinio gratuito para los consorcistas". De aprobarse esta iniciativa, "la gente podría ir y denunciar qué es lo que está pasando. En algunos casos son delitos muy graves, estafas millonarias que se están haciendo, sobre todo, en ciertos barrios". Explicó que
en los grandes edificios "es impresionante la cantidad de plata que
están sacando, pero como saben que no pasa nada, que no hay ninguna ley
que los moleste para seguir haciendo lo que hacen, están
tranquilos". |
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Pequeñas Noticias Desde el
número pasado, los lectores de Pequeñas Noticias pueden leer desde su
PDA con acceso Internet un adelanto de todas las noticias publicadas en el
boletín [BPN-23/08/06] Desde hace dos semanas, los lectores que lo desean y que cuentan con una PDA (Personal Digital Assistant) con acceso a Internet pueden leer un adelanto del boletín de Pequeñas Noticias en su agenda electrónica en www.pequenasnoticias.com.ar/pda. De todos modos, para leer la nota completa deberán hacerlo ingresando desde una computadora convencional al sitio www.pequenasnoticias.com.ar o bien desde su propia casilla de correo electrónico si están suscriptos al boletín.La tecnología no deja de sorprendernos y sus cambios no solo implican que debamos adaptarnos a ellos sino que además busquemos las formas de utilizarlos como una herramienta más dentro de nuestras actividades tanto en el ámbito de trabajo como en la vida cotidiana. Un bebé con historia La informática define a un PDA como un "Personal Digital Assistant" es decir, en buen romance, un asistente personal digital. Su uso se ha extendido a todo el mundo y cada vez son más las personas que lo utilizan como una herramienta indispensable de trabajo. En un primero momento, se pensó que los PDA serían como una especie de agenda electrónica para mantener contactos, calendarios de tareas y notas. Sin embargo, pronto se amplió su capacidad a aspectos muy diversos, como la informática móvil y las aplicaciones multimedia. Cada día que pasa se amplían aún más sus prestaciones con aplicaciones como editores de texto, hojas de cálculo, reproductores de música y hasta cámaras fotográficas. Normalmente, estos PDA disponen de un pequeño teclado en pantalla y un puntero que permite, por ejemplo, escribir en ella, apuntar y ejecutar aplicaciones o realizar selecciones. Los PDA más populares son los Palm, los PocketPC y los Psion. Los Palm representan el sistema más extendido. Aparecieron dentro del mercado en 1996 y actualmente existen diversas versiones con pantallas monocromáticas y color. En 2003, fue presentado el Palm Tungsten que dispone de grabador de voz, reproductor multimedia, conexión inalámbrica Bluetooth y zócalos de expansión para ampliaciones diversas y módulos de memoria flash; en algunos de sus modelos se incluye un pequeño teclado integrado. Los PocketPC se basan en el sistema operativo Windows CE, lo mismo que los denominados HandledPC, una versión de PocketPC que dispone de teclado integrado. Con el sistema operativo se pueden instalar aplicaciones de gestión personal, como tareas, contactos o notas, y aplicaciones ofimáticas, como Word y Excel, compatibles con los respectivos productos que trabajan en los ordenadores personales basados en Windows. Avances inimaginables Los alcances de la tecnología llegan a límites inimaginables. Actualmente, estos PDA son capaces, entre otras cosas, de ejecutar música digitalizada, navegar por Internet a través de una conexión vía módem o red y, con una versión especial de Internet Explorer, grabar anotaciones de voz, entre otras tareas. Recientemente,
han aparecido otros sistemas PDA que operan como máquinas virtuales JAVA
y con sistema operativo Linux. En todos los casos, la evolución incluye
el soporte para periféricos -como teclados externos-, cámaras digitales,
mejores capacidades de almacenamiento y multimedia y la integración entre
los PDA y la telefonía móvil, optándose por dos posibilidades: la
conexión entre uno y otro dispositivo mediante sistemas inalámbricos,
como Bluetooth, o integrados en un mismo sistema. |
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Gacetilla de Prensa
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Profesionales de PH El Dr. Enrique
Luis Abatti aseguró que la Argentina tiene un enorme déficit
habitacional debido a las leyes de intervención en el mercado locativo [BPN-23/08/06] Ante la presencia de más de doscientas personas, el lunes 14 de agosto en la Facultad Regional Buenos Aires de la Universidad Tecnológica Nacional (UTN) se realizó a las 17 hs. el tercer encuentro de los "Profesionales de la Propiedad Horizontal" dirigido a inmobiliarios, administradores, arquitectos e ingenieros. La jornada contó con la disertación del presidente de la Corporación de Rematadores y Corredores Inmobiliarios, martillero Eduardo Saravia, quien disertó sobre la subasta por expensas, la problemática de la actividad y la jurisprudencia vigente; del Dr. Daniel Enrique Butlow quien expuso sobre la responsabilidad profesional en el siglo XXI, el Dr. Enrique Luis Abatti quien se explayó sobre el estado actual de la locación urbana, cláusulas, contratos, desalojos y leasing inmobiliario y por último, sobre el tema de los seguros en la propiedad horizontal, disertó el Sr. José Montenegro.
Prohibido prohibir "Seguir negando la posibilidad de indexar los contratos de alquiler es como querer esconder la basura debajo de la alfombra. En algún momento, va a haber una montaña y ahí va a explotar todo como lo que pasó en el 2001", destacó el Dr. Abatti. Según él, los propietarios que hoy quieren firmar un contrato de alquiler por dos años tienen que estimar una inflación del 12 por ciento. Y no solo eso, advirtió que "nunca se puede saber qué es lo que puede pasar dentro de dos años, hay que tener facultades adivinatorias". Durante su disertación, reflexionó que "el enorme déficit habitacional en la argentina es producto de las leyes de intervención en el mercado locativo". Por otra parte, señaló que "hay varias fórmulas para tratar de arribar a lo que se denomina el equilibrio contractual y que al mismo tiempo, no exista enriquecimiento sin causa". El primer método que explicó fue el del alquiler escalonado progresivo. Es decir, que el alquiler "se va a escalonar progresivamente en forma ascendente y descendente a medida que transcurre el tiempo". Argumentó que este se da, por ejemplo, cuando se pacta el alquiler de una vivienda en 1000 pesos durante el primer año y -previendo una inflación del 12%- de 1120 pesos para el segundo año. Sin embargo, aconsejó "fijarlo por un cifra global dividido en equis cuotas por equis cantidad de pesos..." Otro de los
métodos que explicó fue el alquiler en moneda extranjera. En este
sentido, subrayó que "al basarse el alquiler en dólares o en euros,
el inquilino cumple de acuerdo a lo que dicen éstos, entregando la moneda
pactada". Y agregó que, en este caso el inquilino "tiene que
pagar en dólares o en euros aunque surge el problema de la
bancarización". |
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Los importes
básicos de los salarios y adicionales no sufren cambios pero a partir del
1º de agosto el monto del Salario Mínimo, Vital y Móvil cambió [BPN-23/08/06] El 31 de julio de 2006 se publicó en el Boletín Oficial (BO) la Resolución 2/2006 que incrementa el Salario Mínimo, Vital y Móvil (SMVM) en tres etapas. El Artículo 1º dice textualmente: "Fíjase para todos los trabajadores comprendidos en la Ley de Contrato de Trabajo Nº 20.744 (t.o. 1976), de la Administración Pública Nacional y de todas las entidades y organismos en que el Estado Nacional actúe como empleador, un Salario Mínimo Vital y Móvil excluidas las asignaciones familiares, y de conformidad con lo normado en el artículo 140 de la Ley Nº 24.013, de: A) A partir del 1º de agosto de 2006, en pesos setecientos sesenta ($ 760) para los trabajadores mensualizados que cumplen la jornada legal de trabajo a tiempo completo y de tres pesos con ochenta ($ 3,80) por hora, para los trabajadores jornalizados. B) A partir del 1º de septiembre de 2006, en pesos setecientos ochenta ($ 780) para los trabajadores mensualizados que cumplen la jornada legal de trabajo a tiempo completo y de tres pesos con noventa ($ 3,90) por hora, para los trabajadores jornalizados. C) A partir del 1º de noviembre de 2006, en pesos ochocientos ($ 800) para los trabajadores mensualizados que cumplen la jornada legal de trabajo a tiempo completo y de cuatro pesos ($ 4) por hora, para los trabajadores jornalizados". Aunque el SMVM no modifica la confección de los sueldos mensuales habrá que tenerlo en cuenta para aquellos casos donde se deban realizar embargos de sueldos. Agosto 2006
También se
publicó en el BO del día 27 de julio de 2006 el Decreto 940/2006 por el
cual se prorrogó el aporte del 7% para los trabajadores que eligieron el
régimen de capitalización (AFJP) para su futura jubilación. |
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Gacetilla de Prensa
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Gestión Profesional Simplificación no tan simple por la Cra. Viviana B. Grinberg Con fecha 2/6/05, a través de una Resolución Conjunta emanada del Ministerio de Trabajo, Empleo y Seguridad Social y la AFIP, se resolvió la creación de un programa de simplificación y unificación en materia de inscripción y registración laboral y de la seguridad social, con la finalidad de implementar un procedimiento de trámite único, asignándose a la AFIP la ejecución de las acciones tendientes a lograrlo. Tras la implementación del sistema Mi Registro, entró en vigencia el 1º de agosto de este año el nuevo sistema, normado por la RG AFIP 1891 –modificada por RG 2016 y 2104- y Resoluciones ANSES 241/2006 y 646/2006. Tal como se informó en Pequeñas Noticias Nº 296, hay que dar de alta ciertos datos por primera vez antes de poder operar el sistema. En el Registro se deberán ingresar en forma obligatoria los siguientes datos: 1. DEL EMPLEADOR
2. DEL TRABAJADOR
En forma optativa se podrán ingresar el numero de teléfono y dirección electrónica del empleador y del trabajador. Toda la información respaldatoria del titular y de su grupo familiar deberá estar acreditada con la correspondiente documentación en papel e incorporada en el legajo del trabajador. Ahora bien, tengamos en cuenta que la información correspondiente a relaciones laborales existentes al 31/7/06, deberá incorporarse al registro dentro de un plazo no superior a los seis meses. Para ello se deberá descargar de la pagina web de la AFIP e instalar el aplicativo Mi Simplificación – Programa Masivo de Datos También se establece que si existiera diferencia o se supusieran anomalías en la información remitida por el empleador, la ANSES no lo tomará como válida hasta tanto se ratifique o rectifique la información. La aceptación o rechazo de las novedades detectadas, serán comunicadas a los empleadores mediante una "Ventanilla Electrónica" a la cual se accederá a través del "Sistema de Altas y Bajas en el Registro" a través de la pagina web de la AFIP. Todas las novedades informadas y acumuladas en la ventanilla electrónica durante cada mes calendario se considerarán comunicadas al empleador a la fecha del vencimiento de la presentación de la declaración jurada del SIJP devengada en dicho periodo. Como puede apreciarse a través de este breve resumen, la simplificación pretentida no es tan simple en sus comienzos, ya que demandará un esfuerzo administrativo por parte de los empleadores en su totalidad. Esperemos
que rinda sus frutos. |
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Gestión Profesional por el Sr. Alejandro RodriguesSiete consejos
para prevenir accidentes en los ascensores [BPN-23/08/06] Si se tienen en cuenta las siguientes normas para el uso de los equipos de ascensores se obtendrá un mejor servicio y se podrán evitar accidentes:
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Gacetilla de Prensa
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Correo de Opinión Triple control II por la Adm. Mirta Beatriz Szwarc Sr. Administrador León Estrugo: Leí con mucha atención la nota sobre el proyecto de legislación sobre nuestra actividad. Concuerdo totalmente con la necesidad de jerarquizar la profesión, teniendo en cuenta la devaluación diaria a la que somos sometidos los administradores en forma generalizada (BPN Nº 295 del 25/7/06: "Triple control"). Pero, con sorpresa en el texto de la nota, usted informa sobre una reunión efectuada con los administradores del Partido de la Costa. Hace 17 años que ejerzo esta actividad y, si bien los rumores sobre apertura de registro de administradores se comentó, en ningún momento tuve conocimiento del encuentro mencionado. Como soy conciente de que esta cuestión defiende mis intereses y los de mis administrados, y no acostumbro a "esperar sentada" que las novedades vengan a mí, le ruego me incluya en el listado de los administradores del Partido de La Costa para intercambiar opiniones, propuestas e ideas que se puedan poner en práctica para lograr la depuración y el mejoramiento de la actividad. Pongo a su disposición los datos de otros colegas de zona centro, que están tan interesados como yo en darle un marco legal a nuestro trabajo. Sin
más, saludo a usted con la mayor deferencia,
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de los administradores y consorcistas. ADMINISTRADORESph.com.ar Para encontrar todos los datos de la propiedad horizontal en un solo lugar. Visítelo aquí. |
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Correo de Opinión Respuesta a la Adm. Mirta Szwarc por el Adm. León Estrugo Estimada Administradora: Hace aproximadamente dos meses, fui invitado por un concejal de la costa a una reunión con otros administradores, la cual se desarrolló en la Sociedad de Fomento de San Bernardo, donde el concejal nos presentó un proyecto de Registro de Administradores en el Partido de la Costa. El concejal nos informó que antes de elevarlo al consejo deliberante quería consensuarlo con los administradores, ya que si lo elevaba al consejo el mismo iba a ser aprobado ya que cuentan con la mayoría absoluta de los votos. Cuando leí el proyecto, observé que era una síntesis de la Ley 941 y que los fundamentos que lo llevaban a la creación del registro no tenían una fundamentación sustancial. En esa reunión no hubo aprobación de parte de los administradores a dicho proyecto y combinamos en realizar una nueva reunión en treinta días. En ese lapso yo le envié al concejal unos lineamientos acordes a la fundamentación por ellos esgrimida y le agregué otros fundamentos que me parecían de interés, para que si realizaban un nuevo proyecto contemplen estas situaciones que considero de interés. Quiero aclarar que por un error de interpretacion en el Boletin de Pequeñas Noticias figuro que presente un proyecto de ley, cuando mi actuacion fue simplemente acercarle al concejal unos lineamientos para la creación de un proyecto de registro de consorcios, administradores y proveedores de consorcios. Cuando se realizó la segunda reunión, estuvo presente el Presidente de la Camara de Administradores de la Provincia de Buenos Aires con sede en Mar del Plata, y el Presidente de la Camara de Miramar, quienes le proporcionaron al concejal un proyecto para la creación del colegio de administradores en la Provincia de Buenos Aires y el cual fue aprobado por el concejal y por los administradores presentes. El concejal se comprometió a elevarlo al concejo deliberante y conseguir apoyos en partidos vecinos. Somos concientes de la difícil tarea que es administrar en la costa, y quienes realizamos la actividad con total profesionalismo y en cumplimiento de todas las leyes, decretos y ordenanzas en vigencia, no queremos ver desmerecida nuestra labor o ser incluidos en una misma bolsa por la participación de aventureros o por quienes dicen llamarse administradores, utilizando la actividad para otros fines. Es
de mi agrado, el poder intercambiar opiniones con los demás
administradores de la costa, (la union hace la fuerza), y poder
transformar la actividad en una profesión regulada por un colegio, como lo
tienen todas las profesiones.
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Gacetilla de Prensa
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Correo de Opinión Tribunales de Justicia Vecinal en la CABA por Lic. Evangelina Perri La Mesa de Trabajo sobre Justicia Vecinal (MTJV) organizó el pasado viernes 28 de julio, en el Anexo del Honorable Congreso de la Nación una charla informativa sobre Tribunales Vecinales. Los integrantes de la Mesa de Trabajo de Justicia Vecinal, tuvimos la satisfacción y el placer de asistir el día 28 de julio a la exposición explicativa sobre los Tribunales de Justicia Vecinal (*) donde disertó la Dra. Silvana del Valle Ramírez, experta internacional en el campo específico de los procesos de transformación de los sistemas judiciales. Utilizando un lenguaje coloquial y grato, la Dra. Ramírez expuso sobre la necesidad de estos tribunales, que vienen a cubrir un vacío, llegando a la gente para mejorar su día a día, ya que su fin es dar respuesta a conflictos de menor magnitud. Al lograr este fin se obtienen resultados alentadores que permiten bajar el nivel de contratiempos y contrariedades que encontramos en la sociedad actual. Destacó asimismo, que es un momento propicio para “Crear los tribunales de Vecindad”, ya que están dadas las condiciones desde que se aprobara la Ley Orgánica de Comunas. Por otra parte, los legisladores están estudiando los proyectos presentados sobre el tema. La disertante también enfatizó sobre la necesidad de una justicia donde prime la sensatez además de la idoneidad, la importancia de la descentralización en la aplicación de justicia, la oralidad con todas las ventajas que conlleva un procedimiento ágil que permita la resolución rápida del conflicto, el descongestionamiento de los tribunales ordinarios: sobrecargados y demasiado lentos, la posibilidad de que en una audiencia previa el juez cumpla el rol del juez de conciliador y la facultad del ciudadano a no tener patrocinio letrado cuando el tema lo amerite. Asimismo señaló Ramírez la probabilidad, punto que se encuentra en su anteproyecto, de tener tribunales mixtos, jueces en los cuales algunos de los ellos no sean profesionales, sino legos. Considera también que, como la Constitución no aclara que los jueces deban ser profesionales, sería posible un tribunal con una mezcla de ciudadanos y abogados. Además habló sobre la educación y estimulación al ciudadano para que realice un paralelismo entre sus derechos y sus obligaciones. La democracia participativa avanza inexorablemente en nuestra ciudad, en el país y en el mundo. Debemos ejercerla con compromiso y responsabilidad. Nosotros, la Mesa de Trabajo de Justicia Vecinal, estamos ejerciendo la participación ciudadana en un tema muy importante que puede mejorar nuestros derechos y nuestra calidad de vida. Por otra parte, vivimos en un mundo cambiante, variable y móvil, que nos exige estar desprovistos de esquemas formales, rígidos y abiertos a los cambios. En nombre de esta exigencia solicitamos humildemente a los letrados que trabajan en la profesión, que se desempeñan en la justicia o que fueron elegidos para legislar, que perciban a la Justicia Vecinal como una ayuda, no como una competencia. La
Mesa de Trabajo de Justicia Vecinal es un espacio participativo y abierto
que se constituyó con el objeto de tratar el tema en sus diversos
aspectos. La integran un grupo de vecinos de esta Ciudad, interesados en
la temática, algunos pertenecientes a distintas organizaciones de la
sociedad civil. Invitamos a todos los que les interese la propuesta a
formar grupos de trabajo o a incorporarse al grupo.
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Rincón Solidario Qué cañerías son comunes y cuáles no Estimado Dr. Brailovsky: Estoy suscripta al Boletín de Pequeñas Noticas y leo atentamente todos sus artículos. Como estoy necesitando una opinión experta, me contacto con usted que, además de abogado, está especializado en los temas de la propiedad horizontal. Mi consulta es respecto de dos cláusulas del reglamento de copropiedad que más abajo transcribo textualmente. Yo no las sé interpretar, me confunden, parece que una anula a la otra, tal vez no, no sé, por eso necesito de su ojo experto. Sé por otros propietarios que la administradora del edificio invoca siempre la clausula 15 y obliga a los propietarios a hacerse cargo de los costos de cualquier arreglo de cañerías y desagues que haya que realizar dentro de la unidad. Propietarios de otros edificios e incluso otros administradores, me han dicho que como las cañerías están empotradas, corresponde al consorcio su arreglo. Hasta hoy afortunadamente yo no tengo pérdida alguna pero voy a cambiar piso, pared y artefactos del baño y quien va a realizar el trabajo me aconsejó hablar con la administradora porque uno no sabe con qué se va a encontrar. A veces los golpes que se dan para sacar los azulejos, aunque no sean fuertes, hacen vibrar los caños y si éstos son viejos puede que en algún lugar se resientan y comience una pérdida. El edificio tiene 54 años, yo habito la unidad hace 3 años y no sé en qué estado están las cañerías, si fueron cambiadas alguna vez o son las originales. Realmente no quiero realizar esta costosa obra que significó mucho esfuerzo y sacrificio de mi parte para poder hacerla y en unos meses tener que romper todo porque tengo pérdida en las cañerías. Si hay que cambiar, cambiaré, pero quiero estar bien segura de quién debe pagar, si todo corre por mi cuenta, si le corresponde al consorcio o es una parte uno y una parte el otro, en su caso... ¿podría usted indicarme qué cañerías son comunes y cuáles no? ¿Quién debe hacerse cargo de los desagues? Bien, espero no haberlo aburrido con tanto detalle pero lo consideré necesario para que usted tenga los elementos de juicio necesarios para poder responder mi consulta y clarificarme el contenido de cada una de las cláusulas en cuestión, qué dicen exactamente cada una de ellas. Desde ya muchísimas gracias por su atención y quedo a la espera de sus novedades. Atentamente. Patricia (24/6/2006) Estimada Patricia: Como es mi costumbre, le agradezco la confianza que deposita con su consulta, en Pequeñas Noticias y en el suscrito. Y pasando al tema que nos convoca, le comento que no es nada nuevo el ver las aparentes contradicciones que contienen los reglamentos de copropiedad de los consorcios. Mas debo, ante todo, volver a aclarar que por este medio no pretendo violar la ley de ética profesional que me rige (ley 23.187), sino que solo efectuaré comentarios generales que, de cualquier forma, le serán muy útiles. Pues bien, como decía, lamentablemente, algunos Notarios no hacen el debido contralor de lo que escriben, otros ni siquiera han visto el inmueble de cuyo Reglamento han sido encargados redactar, los constructores poco y ningún interés tienen en el tema, y así salen las cosas. Es más, si me pregunta, le comento que pienso que MUCHOS de los juicios que se interponen por asuntos consorciales, tienen su origen en las cuanto menos "oscuras" prescripciones del reglamento de copropiedad. No obstante lo dicho, y si bien la redacción de los dos artículos que transcribe no es la que debería ser, existen algunas pautas que hacen mínimamente claro lo que quiere establecer el Reglamento de copropiedad. Y en el caso que me trae a estudio, es claro: LAS CAÑERÍAS TRONCALES (bajadas o subidas de agua hasta la llave principal de paso de agua, bajadas cloacales desde la boca de inspección y codo yola, subidas de cables eléctricos hasta la caja de cada depto.) SON DEL CONSORCIO. Las cañerías empotradas de distribución de agua -a partir de la llave de paso-, la cañería cloacal desde cada artefacto y hasta el codo yola y/o boca de inspección final, y cañerías de distribución eléctrica a partir de la caja y hasta cada boca de luz, SON DE CADA PROPIETARIO. Creo en cambio que está suficientemente claro de quién son las puertas, ventanas. Empero, fíjese también que existe una restricción con las puertas y ventanas que dan al exterior de su depto.: no podrán diferir de las existentes ni cambiar el frente del edificio (a tenor de lo normado por la ley 13512). El resto ( bovedillas, conductos de ventilación, ascensores, el terreno, los cimientos, pozos de aire y luz, tabiques y muros, caños pluviales, pavimentos, cielorrasos), no creo que se preste a confusiones. Y creo que todo este tema es digno resaltarse (la propiedad de las cosas comunes), atento el GRAN principio que debe regir los consorcios: la solidaridad que debe existir entre todos los co-propietarios, por sobre el interés particular de cada propietario. Gran tema que amerita ser tratado en algunas jornadas y no en una pequeña consulta como la presente. Esperando haber sido suficientemente claro, y quedando a su disposición, la saludo muy atentamente. Dr.
Eduardo J Brailovsky --- El Dr. Eduardo Brailovsky es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a ceo@eb-asoc.com.ar, llamarlo a su teléfono 4862-5390/4867-0712 o escribirle a Perón 4243 - Buenos Aires (1199) Argentina |
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Rincón Solidario Hola, mi nombre es Alicia vivo en un edificio de 12 deptos. y hace 20 días se mudó un nuevo vecino. Desde su mudanza tenemos a 2 perros que quieren entrar al edificio y el Sr. dice que no son suyos. La gente les da de comer, le pedimos al administrador que se haga cargo, pero dice que la perrera no existe más y queremos sacar a los perros de la puerta del edificio, porque cuando pueden entran al pallier y se acuestan en la puerta del nuevo vecino. El Sr. dice que son perros abandonados y que él les dio de comer y por eso lo siguen. Necesito que me orienten sobre qué podemos hacer. Muy agradecida Alicia (5/7/2006) Estimada Alicia: El tema que planteas es de muy difícil resolución. Pero nada es imposible. Mi sugerencia es que arbitre los medios necesarios para que con un buen diálogo con el nuevo vecino y manteniendo la buena convivencia consorcial traten de arribar en forma conjunta a un acuerdo para que ello no siga ocurriendo. Si tienen encargado, que verifique que las puertas del edificio estén cerradas a fin de impedir el ingreso de los perros al palier y analizar dentro del lugar los medios que se pueden arbitrar para que los animalitos no puedan ingresar y poder mantener entre todos los vecinos la buena convivencia. Espero haber sido de utilidad y, ante cualquier duda, el Rincón Solidario está a tu disposición León
R. Estrugo --- El Adm. León R. Estrugo es titular de la Defensoría del Consorcista (Sta. M. de Oro 15 - San Bernardo - Teléfono: (02257) 46-8866) y un administrador de consorcios con amplia experiencia en el tema y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a info@administracion.net.ar o llamarlo al teléfono en Capital Federal 4443-2466. |
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Rincón Solidario Puertas de ascensor bajo llave Ante
todo muchas gracias por mantenernos actualizados. Algunos copropietarios, que son dueños exclusivos del piso entero, han cerrado con llave las puerta del ascensor y la de acceso a las escaleras, con fundamento en que sus palieres, según escritura, son privados. Estos no se comparten pero la inquietud del resto es qué pasa si alguno queda atrapado en el ascensor en dichos pisos. Sabemos que se recomienda esperar a que lleguen los técnicos y bajen el aparato a Planta Baja, pero en caso de incendio, se debe actuar más rápido, por ejemplo. Hemos tratado de llegar a un acuerdo pero nos fue imposible. Mi pregunta es: ¿corresponde que estén cerradas? En caso de que deban estar abiertas, ¿qué se recomienda? Desde
ya les agradezco su respuesta. Gabriela Estimada lectora Gabriela: Si
bien como solemos decir en estas notas, se recomienda la lectura detenida
del Reglamento de Copropiedad y Administración de cada Consorcio y, en su
caso, las escrituras de dominio de cada unidad, es dable aclarar que el
art.2º de la ley de Propiedad Horizontal 13.512 enumera de manera no
taxativa las partes de un inmueble sometido al régimen de la PH que son
consideradas comunes, bajo lo que la doctrina de los autores ha dado en
llamar un criterio de esencialidad: esos sectores hacen a la seguridad,
sostén y normal funcionamiento del edificio.- Ahora bien, los llamados palieres privados constituyen lo que los propios Reglamentos han dado en intitular como "partes comunes de uso exclusivo" (que también se han extendido a lavaderos, patios, azoteas, jardines y otros solares), sectores que no son de uso común por no ser indispensables o necesarios pero sí de propiedad comunitaria o consorcial, regidos por una restricción en su uso a favor de los titulares de dominio de las unidades a las que a esas partes acceden.- Así también lo han manifestado nuestros tribunales: "En este aspecto, conviene insistir en que la ley distingue dos clases de partes o bienes en los inmuebles sometidos a su régimen (NdR: el de la PH): las partes privativas y las partes comunes. Lo de 'bienes comunes de uso exclusivo' es una creación de los reglamentos de copropiedad efectuada al márgen de la ley y del Código Civil, con el fin de asegurar el uso de algunos bienes comunes a unidades a las que éstas acceden exclusivamente. En virtud de una errónea interpretación del art.2º de la Ley 13.512, cuya enumeración no es imperativa, por lo cual permite que bienes de la especie puedan pertenecer al dominio privativo de la unidad a la cual acceden, cuando se trate de partes que no son de uso común ni indispensable para la seguridad del edificio" (C.Civ. y Com. San Isidro, Sala Iº 01/06/2003 in re Espantoso, María E. y otros vs. Mallo, Leonardo M. s/ Daños y Perjuicios. BA. B 1.701.142 Lexis nº 14/88607).- Dicho lo cual, consideramos que el Consorcio, a través de su Reglamento, podría delimitar el modo de uso de esos sectores, sus alcances y condiciones aún en situaciones de emergencia, facilitando el acceso de terceros distintos a quiénes ostentan el uso exclusivo.- Esperando que lo aquí respondido sea de su utilidad, la saluda deferentemente.- Dr.
Jorge Resqui Pizarro --- El Dr. Jorge Resqui Pizarro es socio fundador de ReDeCo, es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a jrpizarro@estudiolavoro.com.ar o llamarlo a su teléfono 4832-8483. |
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Rincón Solidario ¿Responsabilida civil o penal? Sres Pequeñas Noticias: El Consorcio que Administro desde Mar/2006, tenía un administrador que fue removido en Asamblea con las mayorías necesarias, y en la misma asamblea me designaron a mí. La consulta: Al ex administrador se le otorgo el plazos de ley (90 dídas según nos informara la Cámara de Administradores de Capital) para su efectúe la Rendición de cuentas y presentación de balances. Así mismo también le otorgó un plazo que no respetó para la entrega de la documentación, pero bueno... Luego de mucho insistir logramos que fuera entregada la misma. Una vez vencidos los 90 días se le envió una carta documento en la cual se lo intimaba a cumplimentar la RENDICIÓN FINAL y la entrega de BALANCES DE SUS ÚLTIMOS AÑOS DE GESTIÓN que nunca efectuara en tiempo y forma. Por supuesto NO RESPONDIÓ ni cumplió. Qué responsabilidad le cabe y cómo sigue este reclamo por parte del Consorcio? ¿Le corresponde alguna responsabilidad civil o penal? Recaudaba expensas VENCIDAS Y VARIABLES y manejó los gastos de cada mes reduciendo los mismos, por no incluirlos en las liquidaciones, lo cual generó un endeudamiento (de $ 13.000 aprox) del Consorcio con los proveedores que luego de su destitución siguieron reclamando, teniendo que hacer frente a gastos. Y al respecto ¿qué responsabilidad le cabe? Espero puedan ayudarnos, muchas gracias. Cynthia Santos
Lugares Estimada Cyntia: En este caso, luego de verificar que respecto de las intimaciones dirigidas a la anterior administración hayan sido hechas respetando las formas y los plazos previstos en el Reglamento de Copropiedad y Administración y a través de medio fehaciente, encontrándose en mora en el cumplimiento de sus obligaciones legales y reglamentarias es dicho administrador pasible de ser demandado por rendición de cuentas. Esto es así por cuanto el administrador es un mandatario y, en tal condición, una de sus obligaciones principales es la de rendir cuenta documentada de su gestión, sobre todo teniendo en cuenta que ha estado manejando bienes y dinero ajenos, en este caso de un Consorcio. El juicio de rendición de cuentas es un proceso especial, sometido a reglas propias distintas de los juicios ordinarios, cuyo esquema es más simple que aquéllos pero que en algunos casos puede extenderse en el tiempo por las dificultades que puedan plantearse al momento de ejecutarse la pericia contable sobre los libros y documentación del ex administrador. Según el resultado que arroje el juicio y de verificarse un saldo a favor del Consorcio, nacerá el derecho de éste a reclamar daños y perjuicios al ex administrador. Si de todo esto no se deprende la comisión de un delito por parte de esta persona, solamente se habrá generado a su respecto la descripta resposabilidad civil. Con lo respondido le envío un saludo cordial. Jorge
Armando Maldonado --- El Dr. Jorge Armando Maldonado es abogado y está especializado en propiedad horizontal. Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a valthulemaldonado@ciudad.com.ar o comunicarse con él a los teléfonos 4632-5381 y (15)4169-4574. |
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EMPLEADO ADMINISTRATIVO: Contador público especializado en procesamiento de la información administrativa: registro de ingresos y egresos; preparación de las liquidaciones mensuales; liquidación de sueldos y jornales; emisión de balances mensuales según normas contables y las requeridas por el GCABA - Dr. CP Alfredo Rosales - Tel.: 4342-6481 - E-Mail: rosabrug@uolsinectis.com.ar |
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Correo de Lectores Por favor, si fueran tan amables de reenviarme el boletín, pero en dos partes porque el server no acepta archivos tan grandes. Por otra parte, les informo que me sirve de mucho ese boletín por la tan variada y completa información específica que contiene. Desde ya muy agradecido y si necesitan algún comentario adicional, quedo a vuestra disposición. Cdor. Federico S. (14/08/2006)
Si te encontrás con algún problema no dudes en volverte a comunicar. Un saludo cordial. CGdeR |
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Participarán todos los lectores que nos manden un e-mail a GranSorteo@PequenasNoticias.com.ar con sus datos completos(*) antes del próximo Martes 5 de setiembre a las 08:00 am y los resultados del sorteo serán publicados en el próximo número de Pequeñas Noticias.
(*) El mail debe ser dirigido a GranSorteo@PequenasNoticias.com.ar con nombre y apellido completo, teléfono, dirección, tipo de documento y los tres últimos números de ese documento de identidad. La participación implica el conocimiento y la aceptación de las condiciones detalladas del concurso a las que se puede acceder mediante este vínculo. |
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Correo de LectoresCorreo de Lectores Intimaciones para el encargado Estimadísimos: Hemos reclamado
al administrador y sabemos que verbalmente se la ha intimado, pero no hay
cambios por parte de la trabajadora. ¿Cómo se puede documentar esta
falta para que nos sirva ante un eventual despido con justa causa? (11/08/2006) Estimado Nicolás, antes que nada no te olvides que las palabras se las lleva el viento y muy lejos, por lo tanto cualquier orden o aviso que se le haya dado al trabajador –cualquiera sea- no servirá de mucho. En estos casos es fundamental el Libro de Ordenes donde debe constar el horario de trabajo, tareas a realizar, lugares donde debe cumplir su horario en caso de no tener tareas para realizar, etc. y –por supuesto- que esté debidamente firmado por el trabajador para respaldar que se lo notificó correctamente. Una vez que haya pruebas de que el empleado está enterado de sus obligaciones, recién allí se podrá intimarlo para que las cumpla si es que no lo hace pero recordá que nada se puede probar si solo hay palabras de por medio. Debo aclarar que no soy abogada, y lo que te comento son cuestiones muy generales que, espero, te sean de utilidad. Como solo el administrador es quien puede darle órdenes, será él el que tenga que implementar las notificaciones correctas como para, en un principio, llamarle la atención y en un futuro tomar medidas más severas como suspensiones. El tema es delicado y se debe actuar con prolijidad pues por una equivocación o una mala notificación o por la falta del Libro correspondiente o por otros detalles, puede terminar siendo el consorcio de propietarios el perjudicado. Claro está que el trabajador debe cumplir con sus tareas y responsabilidades pero también lo debe hacer el empleador. Si la relación entre trabajador-empleador es complicada deberías consultar a un abogado especializado para evitar posibles dolores de cabeza en el futuro. Un saludo grandote. MFL |
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Correo de Lectores ¿Cómo abonar un feriado de 4 horas? Mi consulta en particular es sobre la forma de pagar a un trabajador bajo el convenio de vigilancia. Por ejemplo, si el día feriado solo trabaja 4 Hs, debido a que el día anterior gozó de un franco y se reintegra a trabajar el día feriado a las 20:00 hs, ¿su pago sobre el día feriado serían solamente al 100 % esas 4 hs trajadas o el feriado completo, cierto? Espero que puedan evacuar mi duda al respecto, porque no encuentro ningún respaldo legal, para pagarle solo las horas que trabajó el día feriado y no feriado completo. Gracias, Vanesa D. (10/08/2006) Estimada Vanesa, antes que nada deberías hacerle la consulta al Sindicato de los trabajadores de la vigilancia pues no conozco los detalles de su convenio. De todas formas, si yo lo conociera, te debería hacer varias preguntas porque no me queda clara la consulta, por ejemplo: ¿los feriados, siempre trabaja 4 horas?, ¿el franco anterior era porque el feriado lo trabajaba o no tiene ninguna relación con el mismo? ¿el convenio colectivo del sector no indica cuál es el valor de un día de trabajo normal de 8 horas o de trabajo nocturno? ¿Si hubiera trabajado las 8 horas cuánto le habrías pagado? ¿Cuáles fueron las condiciones laborales con el trabajador en relación con los feriados? Como ves son muchas las preguntas que yo te haría y sobre todo deberás ver qué dice el convenio del sector. Por su parte la Ley 20.744 de Contrato de Trabajo dice al respecto en su Artículo 166: "Aplicación de las normas sobre descanso semanal. Salario. Suplementación. En los días feriados nacionales rigen las normas legales sobre el descanso dominical. En dichos días los trabajadores que no gozaren de la remuneración respectiva percibirán el salario correspondiente a los mismos, aún cuando coincidan en domingo. En caso que presten servicios en tales días, cobrarán la remuneración normal de los días laborables más una cantidad igual". Te dejo otra pregunta: Si hubiese trabajado la misma cantidad de horas un día normal, ¿cuánto le habrías abonado?. Un saludo grandote. MFL |
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Número de Edición: 297 (2º edición) Fecha de publicación: 23 de agosto de 2006 Director y propietario: Claudio García de Rivas Redacción: M Fabiana Lizarralde y Paula Daiana Marrón Colaboradores: Dra. Victoria Loisi, Adm. León Estrugo, Sr. Raúl Guinzburg, Dr. Jorge Maldonado, Cr. Sebastián Wolkowicz, Dra. Diana Sevitz y Dr. Juan Iglesias - Ilustraciones: David Petroni - Caricaturas: Shúfer Dirección: Gral. César Díaz 2761 (1416) Capital Federal - República Argentina - Teléfono/Fax: 4581-3906 - Móvil: (15)5248-3906 - E-mail: director@PequenasNoticias.com.ar - URL´s: www.PequenasNoticias.com.ar Datos personales del suscripto: Nombre y apellido: !*LAST_NAME*!, !*FIRST_NAME*! E-mail: !*EMAIL*! Prohibida la reproducción total o parcial sin autorización escrita de Pequeñas Noticias |
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Miembro de la Unión de Medios Independientes de la Propiedad Horizontal (UMIPH) |
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Convenios
Colectivos de Trabajo
La intención sería transparentar la representación de
los consorcistas en las paritarias 
Consorcistas
Honorarios
Consorcistas
Profesionales
de PH
Gran
Sorteo 
Plan
de vivienda
Encargados
de edificios
Pequeñas
Noticias
Sueldos
Agosto/06
Gran
Sorteo
Contesta
el
Dr.
Eduardo Brailovsky
Contesta
el Adm.
León Estrugo
Contesta
el
Dr.
Jorge Resqui Pizarro
Contesta
el Dr.
Jorge Maldonado
Miembro
de la Unión de Medios Independientes de la Propiedad Horizontal (UMIPH)