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¿Qué significan las siglas?: Las abreviaturas más frecuentes |
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Acompañaron a Pequeñas Noticias en este número |
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UCRA-APIPH Kirchner no les concedió audiencia A la Unión de
Consorcistas de la República Argentina y a la Asociación Propietarios de
Inmuebles en Propiedad Horizontal se le denegó un pedido de audiencia con
el presidente Néstor Kirchner [BPN-27/12/05] "No es posible acceder a su pedido debido a la intensa actividad que el Primer Mandatario se encuentra desarrollando. Atento al tenor de su pedido, el mismo ha sido derivado al Ministerio de Trabajo, Empleo y Seguridad Social". Así respondió el pasado 6 de diciembre el director general de audiencias de la Nación, Dr. Héctor Marcovecchi, a la solicitud de una audiencia que hicieron la Unión de Consorcistas de la República Argentina (UCRA) y la Asociación Propietarios de Inmuebles en Propiedad Horizontal (APIPH). El pasado 28 de noviembre ambas entidades enviaron una carta al Presidente de la Nación, Dr. Néstor Kirchner, en la que le solicitaron una audiencia para poder manifestarle las principales problemáticas de los propietarios y su intención de poder intervenir en las negociaciones de los Convenios Colectivos de Trabajo. "Estamos convencidos de que Usted Sr. Presidente sabrá entender nuestras razones, como lo ha hecho recibiendo a diferentes representantes de la vida social. Por lo tanto es que solicitamos esta entrevista para exponerle nuestros puntos de vista, tras lo cual usted podrá derivar el tema a quienes correspondan...", destacaba la carta firmada por la presidenta de UCRA, Sra. Alicia Giménez y de APIPH, Dr. Marcos Bergenfeld < texto original>.Sólo ocho días después recibieron la respuesta del Dr. Marcovecchi en la que les denegó la audiencia y les informó que debían presentarse ante el ministerio de Trabajo para "requerir asesoramiento" < texto original>. La designada para seguir este tema era la asesora legal del ministerio, Dra. Vilas.Finalmente, el 21 de diciembre se comunicaron de parte de la Dra. Vilas para decirles que el caso fue derivado al jefe de gabinete del Ministro de Trabajo, Dr. Carlos Tomada. El Dr. Bergenfeld en una comunicación telefónica con Pequeñas Noticias, destacó que solo le adelantaron esa decisión pero no le precisaron el nombre del funcionario designado. El Dr. Bergenfeld consideró que este tema "se pasa de mano en mano, parece que esta entrevista es como una manzana caliente que nadie la quiere agarrar". Asimismo, destacó que hace algunos meses se habían reunido con la Dra. Vilas –la primera designada a seguir el tema- y sostuvo que "cuando estuvimos con ella nos pareció muy razonable pero confesó que no entendía nada del tema". El pedido a Kirchner En la carta que le enviaron al presidente, tanto UCRA como APIPH, destacaron que "los Propietarios-Consorcistas constituimos en la Argentina una masa estimada de diez millones de ciudadanos, que somos ignorados a la hora de analizar los problemas del sector, comenzando por las paritarias con el Sindicato que representa a los encargados de Edificios". En este sentido, resaltaron que las negociaciones de los CCT es el único caso de paritarias "donde solo participan los dirigentes del sector laboral, sin la presencia de quienes representen a la patronal". Además, estimaron que "se aproxima la apertura de una nueva paritaria a la que aparentemente no seremos convocados, sí lo serán los representantes de los encargados y, con esta ilógica, los administradores de edificios, agrupados en tres cámaras". Asimismo, le informaron a Kirchner que han tratado en "forma reiterada de conversar con el Dr. Tomada, pero ello ha sido infructuoso" y señalaron que "después de mucha insistencia hemos logrado que el ministro designara a su asesora legal que conversó con nosotros, pero han transcurrido semanas y seguimos sin tener respuesta". En este sentido, el Dr. Bergenfeld consideró que la respuesta por parte del Dr. Marcovecchi -en la que lo vuelven a derivar al ministro de Trabajo- le hace sentir que el tema "está manejado desde un lugar que todos sabemos pero no lo nombramos. Esto no lo maneja ni Kirchner, ni Tomada, ni nadie..." y aclaró "se maneja desde otro ámbito en donde hay intereses". Esperando una respuesta El Dr. Bergenfeld destacó que en estos momentos "estamos detrás de la respuesta del Ministro de Trabajo [para dar cumplimiento a la instancia administrativa]. Creo que ese término se extingue en días, en menos de un mes". Adelantó que si no les contestan "a partir de ese momento quedamos liberados para iniciar la instancia judicial" y advirtió que son "varias las acciones que nosotros vamos a iniciar..." Por otra parte especuló que "cuando estén faltando pocos días... se van a empezar a apurar porque saben que a ellos (el tema) se les va de las manos porque pasa a la Justicia y no saben a qué juez les va a caer..." Por último,
reflexionó que "los propietarios estuvieron durmiendo la siesta y
mientras ellos dormían la siesta los ratones estaban bailando; ahora es
como un despertar". --- Foto: Presidencia de la Nación Argentina |
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Carrera de Administrador de Consorcios El Lic.
Santiago Pontoriero, integrante de la Subcomisión de Consorcios en
Propiedad Horizontal del Consejo profesional de Ciencias Económicas, no
descartó la posibilidad de que se inicien acciones legales de avanzarse
en el dictado de la carrera de Administrador de Consorcios en la Facultad
de Derecho de la UBA aunque aclaró que ignora la decisión que tomará la
comisión directiva [BPN-27/12/05] "Me parece un agravio lo que dijo Hernández con respecto a que el contador no está para cumplir la ley sino para evadirla. Él puede pensar o tener distintas formas de ver las cosas y yo lo respetaré mucho, pero realmente me parece que sus dichos son un agravio", destacó el Lic. Santiago Alberto Pontoriero integrante de la Subcomisión de Consorcios en Propiedad Horizontal del Consejo profesional de Ciencias Económicas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CPCE). Así le respondió, en una entrevista exclusiva con Pequeñas Noticias, el licenciado en administración y administrador en ejercicio a los comentarios que realizó el presidente de Fundación Reunión de Administradores (FRA), Adm. Jorge Hernández, desde su programa de radio que se emitió hasta el 16/12 por Radio Cultura todos los viernes (BPN Nº 277 del 13 de diciembre "El cruce").
Consejo de Económicas vs. Facultad de Derecho El Lic. Pontoriero señaló que no tiene conocimiento de una respuesta del decano de la Facultad de Derecho de la Universidad de Buenos Aires (UBA), Dr. Atilio Alterini, a la carta que le envió el Consejo Profesional de Ciencias Económicas en la que le solicitó que no avanzara en la creación de la carrera de Administración en Propiedad Horizontal en el marco de esa facultad (BPN Nº 276 del 29/11/05: "La reclama Ciencias Económicas"). En este sentido, consideró que él no descarta la posibilidad de que el Consejo de Ciencias Económicas inicie acciones legales en caso de que se implemente la creación y dictado de una carrera en el marco de la Facultad de Derecho dado que, según sus argumentos, "la ley está para cumplirla". Sin embargo aclaró que esta decisión la tendrán que tomar en su momento los miembros de la comisión directiva y que hasta ahora desconoce cuál será. En el informe que acompañó la carta que el consejo envió al Dr. Alterini se argumentó que entre las incumbencias de los administradores están, entre otras cuestiones, el controlar el destino de los fondos, resolver sobre el mantenimiento de los edificios, dirigir al personal en relación de dependencia [...] y que estas son funciones "concordantes con las señaladas por el Art. 14 de la Ley 20.488, que regula el ejercicio de los profesionales en Ciencias Económicas"La carrera de Administración de Consorcios Ante la pregunta de Pequeñas Noticias sobre el porqué ni el CPCE ni la Facultad de Ciencias Económicas de la UBA habían implementado una carrera de Administrador de consorcios respondió que ese tema es muy "delicado porque se trata de una carrera universitaria, no se puede entrar a la universidad si no se tiene el secundario aprobado y los idóneos -muchos de ellos muy buenos- no [siempre] lo tienen". Por otra parte, advirtió: "en mi opinión personal creo que la demanda [de una carrera universitaria] no es tanta porque cuando el Adm. Hernández la hizo en la Universidad de Belgrano [sólo] la cursaron las dos camadas de gente que estaba en la fundación y después desapareció. La carrera existe pero no tiene alumnado". Según él, una de las explicaciones posibles sería que si bien el hecho de que se dicte en una universidad pública hace que ésta sea gratuita "una carrera universitaria es sacrificada y la gente que está trabajando en esto, no sé si va a dejar parte de su tiempo o parte de las horas del día para estudiar, creo que les va a costar bastante". Sin embargo opinó que "el CPCE trata, dentro de sus posibilidades, de hacer las cosas gratuitas [...] No estamos en contra de que la carrera se dicte en una universidad pública". Para
Pontoriero la carrera pertenece a las Ciencias Económicas porque "si
bien la tarea del administrador es en base a las leyes vigentes, su
desempeño no implica el ejercicio del derecho en sí. Los profesionales
del derecho también pueden especializarse en propiedad horizontal pero
siempre desde el ejercicio del derecho, no de la administración". En
este sentido, destacó que "no estoy muy convencido de que hacer
cumplir un reglamento tenga que ver con la ley". |
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Propuesta para los CGP’s Asesoramiento y patrocinio legal gratuito El
pasado 5 de diciembre la Comisión de Consorcistas integrante del Consejo
Consultivo Honorario del Centro de Gestión y Participación 2 Norte hizo
una presentación a la Legislatura de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires
para que implemente un sistema de asistencia y asesoramiento legal
gratuito para los consorcistas [BPN-14/12/05] Los miembros de la Comisión de Consorcistas integrantes del Consejo Consultivo Honorario del Centro de Gestión y Participación 2 Norte, con el patrocinio del Dr. Jorge Armando Maldonado, hicieron una presentación múltiple a la presidencia de la Legislatura, a los presidentes de los bloques de los legisladores y a los legisladores para que implementen un sistema de asistencia y asesoramiento legal en forma totalmente gratuita para los consorcistas en el marco de los Centros de Gestión y Participación.
En una reunión coordinada por la Sra. Teresa Villanueva y la Sra. María Cristina Mazzitelli, que se realizó en el CGP 2 Norte, el Dr. Maldonado leyó la presentación y explicó a los vecinos presentes cuáles fueron los argumentos que se utilizaron para poder hacer este pedido y cómo sería este sistema de asesoramiento en caso de que se ponga en funcionamiento. Según él, "éste sería un servicio de la ciudad a todos los habitantes de edificios" y consideró que "es una obligación de la ciudad brindarlo aunque actualmente no lo haga". El Dr. Maldonado argumentó que "la cantidad de conflictos que diariamente se suscitan en este ámbito es imposible de mensurar... Muchas veces son pequeños incidentes diarios los que acumulados y mal manejados, van trepando hasta que se transforman en enfrentamientos con consecuencias legales". En este sentido, subrayó que "como paliativo inicial, modesto pero a la vez importante, resulta necesario dotar a esta multitudinaria franja de la población porteña de un sistema de asistencia y asesoramiento legal". Según él a los propietarios les resulta económicamente difícil y al mismo tiempo extenuante" afrontar y resolver los diversos conflictos por los que atraviesan. La propuesta es que se creen oficinas de asesoramiento legal y patrocinio jurídico en cada uno de los CGP’s, o en las futuras comunas, que deberán estar a cargo de un abogado especializado, destinadas a atender requerimientos de los contribuyentes vinculados con la propiedad horizontal. Asimismo, en la presentación destacan que hoy "la respuesta estatal a la solución de estos conflictos deja mucho que desear; normalmente la justicia llega tarde y no logra revertir los daños ocasionados". Esto hace que "la gente se siente desprotegida". Además, en este documento destacan que "pareciera no haber existido hasta el presente ninguna preocupación de los distintos partidos políticos ni de los legisladores en particular, por estudiar, proyectar y aprobar normas que tiendan a proteger a la multitudinaria población de los consorcistas". Al
mismo tiempo, advierten que aquellos políticos que lo han intentado han
revelado la existencia de dos factores preocupantes: "un pronunciado
desconocimiento de estos problemas y una inocultable tendencia a dejarse
influenciar tanto por los sectores sindicales como por los grupos de
administradores de consorcios". |
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del Consorcista Asesoramiento sin Cargo DefensoriaDelConsorcista@hotmail.com
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El lector ya expresó su preferencia En una
votación muy pareja, los lectores de Pequeñas Noticias decidieron que la
noticia más importante del 2005 fue "Los números del aumento" [BPN-27/12/05] Por primera vez en una encuesta realizada por la producción de Pequeñas Noticias se notó entre los participantes un leve incremento de los propietarios (48%) sobre los administradores (45%). Del rubro Otros participó un 6% y no se recibieron respuestas válidas de los proveedores de bienes y servicios. Por otra parte también resultó curioso que dos de las tres noticias más importantes que eligieron los lectores hayan sido aquellas que fueron el resultado de una investigación y un análisis producido por el mismo medio. La más votada surgió del análisis de la redacción del incremento de las funciones y categorías del Convenio Colectivo de Trabajo celebrado el 23 de mayo de 2005 y retroactivo al mismo mes. Y la tercera más votada fue una investigación especial realizada para descubrir si realmente existía una diferencia económica entre tener un encargado con vivienda o sin vivienda. Es también destacable que tanto para administradores como propietarios las noticias más importantes del año pasaron por dos ejes: los encargados, los propietarios y la relación entre ellos.
"Los números del aumento" (BPN Número 260 del 14/06/2005) fue, para los lectores de Pequeñas Noticias, la noticias más importante del 2005. En una votación muy pareja, esta noticia logró el 11% de los votos pudiéndo, de esta forma, consagrarse como el hecho del año 2005 que resultó más significativo para la comunidad consorcial. Esta noticia se vio reflejada en una nota en la que la redacción realizó un detallado análisis de la primera etapa del incremento en cada una de las funciones y categorías que estaban contempladas en el Convenio Colectivo de Trabajo y es de destacar que fue la elegida por el 71% de los administradores y el 29% de los propietarios.
La segunda noticia más votada, con el 9.4% de los votos, fue "Rebelión en la granja" (BPN Nº 268 del 23 de agosto). En esa nota, el presidente de la Asociación de Propietarios de Inmuebles en Propiedad Horizontal (APIPH), Dr. Marcos Bergenfeld, pronosticó que "cuando las cosas están mal terminan mal" y vaticinó la posibilidad de una rebelión masiva de los propietarios al estilo del 20 de diciembre de 2001. Asimismo, consideró que "hay que abolir urgentemente la vivienda permanente del portero" y advirtió que "la figura del encargado no tiene objeto". Esta noticia fue considerada significativa mayoritariamente por los propietarios, con un 80%, mientras que sólo para un 20%. de los administradores fue importante. Sería más económico el encargado con vivienda
Al observarse los importes que se deben abonar por ley, un encargado permanente sin vivienda sería un 5% más caro que uno con vivienda. Al mismo tiempo, por no contar con personal en el edificio, al consorcio le quedaría por resolver la atención de los servicios centrales y las urgencias fuera del horario de trabajo. Esta noticia fue votada en un 50 por ciento por los administradores y en un 50 por ciento por personas que se definieron como "otros" en el formulario que debían completar para enviar la encuesta a la redacción.
Entre todos los participantes que contestaron correctamente la encuesta se sorteó un cupón de Promo Manía Full. El ganador en esta oportunidad fue el titular de la casilla de e-mail picazof@... que envió su respuesta el 20/12/2005 desde el sitio: www.pequenasnoticias.com.ar.¡¡¡
Felicitaciones ¡!! Su premio estará disponible durante 30 días y para
retirarlo debe llamar al 4581-3906 en horario de oficina (de 10 a 18 hs.)
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Adm. Jorge Hernández Desde octubre
Fundación Reunión de Administradores implementó un programa de
"ayuda" para la tercera edad que denominó "Viva Tranquilo
y Contento" [BPN-19/11/05] La Fundación Reunión de Administradores anunció en la edición de su revista mensual de noviembre que desde octubre puso en vigencia "Viva Tranquilo y Contento" (VTC), un programa de "ayuda para la tercera edad" destinado a aquellos jubilados y pensionados que no pueden hacerse cargo de los gastos de las expensas. En esta publicación se destaca que "este programa responde a la demanda de una persona o un matrimonio mayor de 65 años que, por un lado, se le presenta el riesgo de perder su techo por deuda de expensas comunes y, por otro lado, sus familiares no pueden o no quieren ayudar a resolver este problema". A través del VTC los jubilados que no puede hacerse cargo de las expensas pueden "transferir la propiedad a nombre de una corporación, que otorga un derecho de usufructo de por vida a un solo individuo o al matrimonio que habitará en la unidad". Según FRA el objetivo es que los jubilados o pensionados "puedan conservar su propio techo de por vida, sin pagar expensas comunes, ABL y Aguas Argentinas".
"El Estado no tiene ningún plan de previsión para este tipo de conflictos [jubilados que no pueden afrontar los costos de las expensas comunes], ni tampoco soluciones concretas para la tercera edad", subraya la nota de Reunión de Administradores. Asimismo, el presidente de FRA, Adm. Jorge Hernández, destacó en una comunicación telefónica con Pequeñas Noticias que este programa para jubilados "es una gratificación humana personal imposible de trasmitir... Estamos más que satisfechos de que un matrimonio de ancianos que -de llorar a cada rato porque lo iban a desalojar- ahora sepa que se van a morir en su propia casa donde se casaron y tuvieron hijos". Explicó que "conseguimos este sistema que consiste en que los jubilados puedan dejar de pagar las expensas comunes el 100%. Ayer, firmamos el primer contrato". Sostuvo que a partir de este programa "hay jubilados que van a morir en su propia casa, a partir de ahora no van a pagar un solo peso de expensas, ni de impuesto, ni de agua. En un caso que se firmó ni siquiera pagarán luz, gas ni teléfono". En la nota publicada por la revista de Fundación Reunión de Administradores se completa esta información aclarando que la corporación también se haría cargo "de las deudas atrasadas por expensas comunes o de los saldos de hipoteca en ejecución". Por otra parte, el Adm. Hernández señaló que los jubilados que eligen este programa escrituran a favor de un tercero que paga los gastos convenidos y explicó que "la corporación cuando ellos fallecen se hace cargo del departamento en propiedad". Respecto a cómo se realiza la escritura destacó que esta se hace en vida "no va a sucesión. En un caso incluso han firmado los herederos, los dos hijos que no pueden ayudarlo al padre han firmado en conformidad. Saben que los padres van a vivir tranquilos, que no van a pagar ni un peso de expensas". --- El viejo (46x38 cm) reproducción del cuadro del pintor español Ismael Mateu Serraviñals nacido en Estivella (Valencia - España) el 13 de Septiembre de 1945. |
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Unión de Medios Independientes de la Propiedad Horizontal |
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Egresado de la CIA El pasado 14 de
diciembre se realizó la ceremonia de colación de grado de la carrera de
Administración de Consorcios y Urbanizaciones Modernas del Instituto de
Capacitación Inmobiliaria de la Cámara Inmobiliaria Argentina [BPN-27/12/05] El Instituto de Capacitación Inmobiliaria (ICI) de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) realizó el pasado miércoles 14 de diciembre en el Salón Posadas del Colegio de Escribanos la ceremonia de colación de grado en la que se entregaron los diplomas a los egresados de julio y diciembre de 2005 de la Carrera de Administración de Consorcios y Urbanizaciones Modernas.
El acto fue precedido por la rectora del ICI, Arq. Estela Reca, y contó con la presencia del presidente de la CIA, Sr. Hugo Mennella, el coordinador de la CIA, Sr. Eduardo Reyes, el asesor académico del ICI, profesor Jorge Alonso, el vicepresidente del Colegio de Escribanos y actual vicepresidente de la CIA, Dr. Horacio Pelossi, el representante legal del ICI, Héctor D`Odorico, autoridades de Dirección General de Gestión Privada del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, autoridades de la Universidad de Morón y el decano de la facultad de Informática, Ciencias de la Comunicación y Técnicas Especiales, Ing. Hugo René Padovani.
"La tarea conjunta de este equipo a dado por resultado dos colaciones de grado. El número de egresados duplicó el del año anterior entonces con alegría y admiración nos dijimos cómo hemos crecido", destacó la rectora del instituto, Arq. Reca, en la apertura del encuentro. Según ella "el sector se va a encontrar con verdaderos desarrollistas egresados del seno de la actividad que abordarán los futuros emprendimientos desde el saber, dejando ya la improvisación que hasta ayer se padecía". Asimismo, reflexionó que "vivimos en un mundo complejo intercultural como nunca antes en la historia" y destacó que esta nueva situación "supone un cambio de paradigma. Los viejos modelos ya no sirven para dar respuestas a los cambios de hoy y esto supone un enorme desafío moral e intelectual para así sentar las bases de un futuro mejor".
La escribana y profesora de la CIA, Verónica Beri, subrayó que "con la culminación de esta etapa se deben rescatar, especialmente, los proyectos; que si bien es cierto nunca debieron faltar, el hecho de haberse especializado y adquirido conocimientos en aquellas inquietudes que tenían les va a permitir renovar, actualizar y generar aún más proyectos. Una vida sin proyectos es una vida aburrida". En representación de todos los alumnos habló el egresado, Sr. Silvio García, quien reflexionó: "el mercado actual está formado por un público muy exigente que quiere calidad, precio y un trato profesional. Hay que reconocer que no todos están capacitados para brindarlo en la forma correcta".
A continuación consideró que "la formación recibida la debemos proyectar a nuestra sociedad. Sabemos que se espera mucho de nosotros y de nuestras metas y haremos todo lo posible para que esa esperanza sea cumplida". Por su parte, el asesor académico y profesor Alonso destacó que "en cuanto a la administración de consorcios, la nueva y creciente propuesta es que no solo administren sino que también protejan a una sociedad consorcial expuesta a mayores y completas exigencias". El presidente de la CIA, Hugo Mennella, cerró la ceremonia destacando que "por sobre todas las cosas lo que nos ha inspirado a nosotros es la profesionalización, la jerarquización, y esto está a la vista porque así ha sido interpretado y expresado en las palabras que acabo de escuchar". Durante esta colación también se entregaron los diplomas a egresados de la carrera de Consultor Inmobiliario, la tercera graduación de consultores inmobiliarios a distancia y la segunda colación de profesionales especialistas en Desarrollos y Emprendimientos Urbanos. Los
alumnos egresados en julio y diciembre de 2005 de la Carrera de
Administración de Consorcios y Urbanizaciones Modernas fueron Astigueta
José, Bruzzo Mario, Canz Maria Cecilia, Castro
Ricardo, Gregorio Mariana, Laporta Stella, Mayora
Griselda, Bruno Oscar Luis, Castro Marcela, Chavero
Pastor Jesús, Cristóbal Karina, De rosa Andrea Romina,
Legaspe Marta Susana, López Fernando, Martínez Daniel,
Ocampo Daniel, Sfrazzetta Jorge y Weyner Alberto. |
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Cámara Argentina de Propiedad Horizontal Entrega de diplomas y cocktail La CAPHyAI
realizó el pasado miércoles 21 de diciembre la ceremonia de entrega de
diplomas para los egresados del "Curso de Especialización y Taller
para Administradores" [BPN-27/12/05] El pasado miércoles 21 de diciembre la Cámara Inmobiliaria de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) realizó la ceremonia de entrega de diplomas a los egresados del "Curso de especialización y Taller para administradores" .El acto contó con la presencia del presidente de la Comisión Cursos y Conferencias y Estudios Superiores y secretario de la CAPHyAI, Dr. Cristóbal Orlando Ruano, el vicepresidente primero de la CAPHyAI, Sr. Daniel Tocco, el vicepresidente de la Comisión Prensa y Difusión, el Ing. Armando Durigón, el Ing. Roberto Mercader, el martillero público Roque Mastandrea y coordinadores de las carreras de la Universidad Tecnológica Nacional (UTN). "Ya se hizo una jornada y ahora se está trabajando con la UTN en el tema de la Tecnicatura para Administradores", anunció en la apertura del acto el Dr. Ruano. Asimismo, señaló que "es un verdadero gusto para todos los integrantes de cursos y conferencias poder hacer entrega de los primeros diplomas del curso de perfeccionamiento para administradores". Subrayó también que "seguiremos con este curso el año próximo y los integrantes de la comisión ya están planeando una segunda parte del mismo [...], el perfeccionamiento nunca se termina". La idea de realizar este curso surgió de la comisión "Cursos y Conferencias Estudios Superiores" y cuando se lo propusieron a las autoridades de la CAPHyAI éstas "apoyaron sin retaceos esta iniciativo que, a su juicio, es muy positiva. Entendieron que el conocimiento que el Administrador incorpora lo dota de una mayor capacidad de análisis para enfrentar situaciones y resolverlas con mayor eficiencia". Para la CAPHyAI la "tarea del Administrador no se reduce a sumar ingresos, egresos y a llamar a los proveedores, sino que se trata de una labor que requiere de un cúmulo de conocimientos de administración, de arquitectura, de obra -para poder evaluar a los contratistas- y porque no de relaciones públicas y psicología". El curso de especialización y taller para administradores comenzó el 11 de agosto de este año y lo dictaron, todos los jueves a las 18.30 hs. durante 16 clases, profesionales capacitados en distintas áreas de incumbencias a fin de satisfacer la demanda de información por parte de los participantes. Además, el objetivo era que los alumnos pudieran capacitarse y tener información sobre las nuevas normas que se establecen. Los egresados de este curso fueron: Graciela Starik, Mario Bernetti, Claudio Arturo Molina, Armando Durigón, Juan Erasmo Picone, Horacio Torrea, Eduardo Di Bartolo, Flavia Frilochi, Estela B. Rodríguez, Enrique Rufino, Luis Sinagra, Alberto León, Gustavo Langone, Gabriel Merino, Alberto López Tribo, Martín Perotti, Marta Rondo, Emilia Masserano, Celia Cienuch, Langone Gustavo y Gabriel B. Merino. Los profesionales de las distintas áreas del conocimiento que dictaron este curso y a los que durante la ceremonia también se les entregó un recordatorio fueron: el Dr. Jorge Guffanti (Medicina Laboral), el Ing. Alfredo López Cattáneo (Seguridad e Higiene y Incendio - Ley Nº 1.346), el Ing. Ernesto Espoille (Ascensores), Dra. Diana Claudia Sevitz (Mediación – Arbitraje y Taller de Asambleas), el Arq. Fernando Lorenzi (Ordenanzas Municipales), el Arq. José Ignacio Barassi (Ordenanzas Municipales y Ley 257), el Cdor Atilio E. Maiorana (Administración), la Lic. Paola Vitale (Seguros), el Arq. José R. Silva (Medianería y Vicios Ocultos de Construcción) y Dra. Mónica Rissotto (Convenio Laboral). Al finalizar
las autoridades de la CAPHyAI ofrecieron a docentes, alumnos e invitados
un cocktail donde los asistentes intercambiaron ideas y opiniones. |
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Medios El
pasado martes 13, cinco de los ocho miembros de UMIPH realizaron un brindis
para festejar el fin del año 2005 [BPN-27/12/05] En el típico restaurante "Pan & Teatro" del tradicional barrio de Boedo se reunieron cinco de los ocho miembros de la Unión de Medios Independientes de la Propiedad Horizontal (UMIPH) para celebrar el fin de un año de compañerismo, trabajo y amistad. A pesar de que el día elegido fue el martes 13 de diciembre, minutos antes de las 21 hs., se reunieron el Adm. Jorge Ferrera (Reflexiones a la Medianoche - TV), el Ing. Sergio Veitman (Administradores PH - Digital), la Dra Diana Claudia Sevitz (Consorcios Hoy - Radio), el Cr. Norberto Willinski (Ediciones PropHor - Digital) y el Sr. Claudio García de Rivas (Pequeñas Noticias - Digital) dispuestos a compartir una noche de festejo y camaradería. Aunque
los participantes se habían propuesto abrir un espacio de distención y
no hablar de trabajo no pudieron evitar comenzar a "trabajar"
nuevas ideas sobre los canales de información, comunicación y servicios
existentes en beneficio de una sociedad consorcial que aparece cada vez
más participativa y activa. Entre la picada de campo -que es la
especialidad de la casa-, las pizzas y alguna cervecita los cinco
miembros de la Comisión Directiva de esta joven entidad dedicada a la
comunicación reflexionaron también sobre los aconteceres del año que
está terminando y aventuraron algunos pronósticos para el que ya asoma
en el horizonte. |
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Accesibilidad en Consorcios El pasado lunes
12 de diciembre se realizó en la Legislatura porteña la segunda jornada
sobre "Accesibilidad y barreras arquitectónicas. Estrategias en
propiedad horizontal" organizada por CAPHyAI [BPN-27/12/05] En el mundo más de 500 millones de personas con alguna discapacidad esperan que la sociedad se comprometa a trabajar en la búsqueda de una mayor igualdad de derechos para todos. Esta idea de generar conciencia y de detenerse a pensar qué se puede hacer en propiedad horizontal frente a esta problemática fue, entre otros, uno de los objetivos centrales de la la segunda jornada sobre "Accesibilidad y barreras arquitectónicas. Estrategias en propiedad horizontal" que organizó la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) el pasado lunes 12 de diciembre en el Salón San Martín de la Legislatura porteña. "Es el propósito de los especialistas y profesionales presentes enfrentar el conjunto de problemáticas existentes en estos temas considerando la importancia y complejidad que han ido adquiriendo", destacó en la apertura del encuentro el presidente de la CAPHyAI, Adm. Néstor Pirosanto. Subrayó a los presentes que la entidad que preside considera "primordial garantizar los derechos básicos de todos aquellos que conforman nuestra sociedad teniendo como principal beneficio a miles de personas con necesidades especiales". Consideró también que las medidas de acción a seguir tienen que contemplar "la prevención, la rehabilitación y la equiparación de oportunidades" y advirtió que, pese a que son concientes de las actuales condiciones económicas que se vive en los consorcios, "constituye un compromiso ineludible para el profesional que los administra darle [a las personas con necesidades especiales] una solución".
La falta de conocimiento La Asistente del Área de Accesibilidad de la Fundación Rumbos, Arq. Silvia Oddone, disertó sobre la problemática de su especialidad en propiedad horizontal y destacó que en la actualidad un "gran número de personas que buscan trabajar y vivir en lugares agradables y accesibles no los encuentran". En este sentido, consideró que uno de los motivos es que "la accesibilidad no se encuentra dentro de la formación profesional de los arquitectos y profesionales de la arquitectura". Señaló que por falta de conocimiento, en algunos casos, contemplar la accesibilidad genera "rechazo entre algunos colegas porque para ellos supone grandes superficies que aparentemente están desperdiciadas" y resaltó: "es un mito que la rentabilidad se vea afectada por la accesibilidad". Asimismo, advirtió que "lo peor es que cuando existe la buena voluntad de llevar adelante la accesibilidad por falta de formación en la materia se logran espacios mal resueltos desde el punto de vista funcional y estético".
La falta de solidaridad La Dra. Diana Sevitz disertó sobre los consorcios y sus obligaciones ante las personas con necesidades especiales. Según explicó discapacitado no es un concepto adecuado debido a que esa palabra "me parece que no es justa, no me gusta. Yo creo que hay algunas instituciones que hablan de personas con capacidades diferentes". En ese sentido, consideró que todos los seres humanos "tenemos capacidades diferentes y donde más se notan es en los conglomerados de propiedad horizontal, donde los otros vecinos sienten que somos un conjunto de personas con idiosincrasias diferentes, con capacidades diferentes" La Dra. Sevitz destacó que "existe la Ley 24.314 que se llama Sistema de Protección Integral de los Discapacitados para Accesibilidad de Personas con Movilidad", pero a continuación preguntó a los presentes: ¿cuántos de ustedes la conocen?, ¿uno?, ¿dos?, ¿tres?, eso es mínimo". Explicó que "la ley está sancionada desde 1994, es obligatorio su cumplimiento..." y advirtió a los administradores: "ya saben que como administrador tienen la responsabilidad de transmitirle a los consorcistas que existe esta ley y que se deben ajustar". Por otra parte, reflexionó que existe poca solidaridad de los vecinos con las personas con necesidades especiales y consideró que "tenemos que tener solidaridad, por eso empecé hablando si nosotros considerábamos que como sociedad habíamos evolucionado... son muchas las veces que a las personas con diferente capacidad las dejamos de costado".
La función del administrador Desde otro punto de vista, aunque relacionado con el tema, el Dr. Daniel Enrique Butlow disertó sobre la responsabilidad profesional en el siglo XXI y expresó que "el administrador no tiene obligación de ser el maestro del jardín de infantes pero sí tiene obligación de explicar con serenidad, claridad, qué es lo que hay que hacer y dejar de hacer". En este sentido, explicó a los presentes que si bien el administrador no es el dueño de la propiedad "es el mandatario, el delegado, el hombre que sabe..." y esto hace que deba advertir a los propietarios sobre la legislación vigente. Por otra parte, se preguntó ¿qué significa responsabilidad? y explicó que "responsabilidad significa quién va a pagar, a quién vamos a embargar, a quién vamos a inhibir, a quién vamos a cobrarle y eso es lo que importa más allá de las responsabilidades éticas y jurídicas. Para explicarlo se basó en un test de cuatro preguntas: "Lo primero que verifica la ley en un juicio de responsabilidad es si existió o no un incumplimiento. En segundo lugar, si hubo algún incumplimiento o no, es decir si dañó. En tercer lugar, tenemos que ver si es imputable. Y por último, el siempre olvidado tema de la relación de causalidad entre el incumplimiento y el daño, es decir si ese daño pasó por ese incumplimiento o pasó por otras miles de cosas". Destacó
que si no se tienen en cuenta estos cuatro elementos -que según él
generalmente se olvidan- "todo lo que se pueden hablar son fantasías
pero no realidades. Estos son los puntos centrales." |
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Para el último
mes de 2005 no hay novedades salvo la liquidación del 2º Sueldo Anual
Complementario (SAC) y la confección de las vacaciones para aquellos
casos que corresponda [BPN-27/12/05] Diciembre suele ser un mes con mucho trabajo en lo referente a liquidación de haberes. Al sueldo mensual se le suma la confección del 2º SAC y empieza a incrementarse la cantidad de trabajadores que gozarán sus vacaciones ordinarias correspondientes al año 2005, motivo por el cual también hay que prepararlas. La Ley de Contrato de Trabajo Nº 20.744, con respecto al SAC, en su artículo 121 dice: "Se entiende por sueldo anual complementario la doceava parte del total de las remuneraciones definidas en el Artículo 103 de esta ley, percibidas por el trabajador en el respectivo año calendario". El 122 agrega: "Epocas de pago: El sueldo anual complementario será abonado en dos cuotas: la primera de ellas el treinta de junio y la segunda el treinta y uno de diciembre de cada año. El importe a abonar en cada semestre, será igual a la doceava parte de las retribuciones devengadas en dichos lapsos, determinados de conformidad al artículo 121 de la presente ley" y el artículo 123 establece cómo se debe liquidar en caso de extinción del contrato de trabajo: "Cuando se opere la extinción del contrato de trabajo por cualquier causa, el trabajador o los derecho-habientes que determina esta ley, tendrá derecho a percibir la parte del sueldo anual complementario que se establecerá como la doceava parte de las remuneraciones devengadas en la fracción del semestre trabajado, hasta el momento de dejar el servicio". La misma Ley 20.744 le dedica 8 artículos a las Vacaciones. Comienza con el 150 sobre los días a los que tiene derecho el trabajador según su antigüedad; el 151 estipula los requisitos para ser gozadas; el 152, cómo se deben computar; el 153, la proporcionalidad de las vacaciones; el 154, la época en la que deben otorgarse; el 155 indica cómo se deben calcular; el 157, cómo influyen en caso de finalización del contrato laboral y el 157 qué ocurre cuando se omite su otorgamiento. En el caso de los trabajadores de edificios, el artículo 12 del Convenio Colectivo de Trabajo (CCT) 378/04 estipula los días de vacaciones que le corresponde a los trabajadores del sector y, a diferencia de la Ley 20.744, éste los estipula hábiles y no corridos. No está mal recordar que para determinar la extensión de las vacaciones se computará la antigüedad en el empleo al 31 de diciembre del año que correspondan las mismas, o sea al 31 de diciembre de 2005. Se deberán otorgar dentro del período comprendido entre el 1º de octubre (de 2005) y el 30 de abril del año siguiente (2006) y la fecha de iniciación deberá ser comunicada por escrito, con una anticipación no menor de cuarenta y cinco (45) días al trabajador, ello sin perjuicio de que las convenciones colectivas puedan instituir sistemas distintos acordes con las modalidades de cada actividad. Diciembre 2005
El artículo
141 de la Ley 20.744 dice con respecto a los recibos de haberes: "El
importe de remuneraciones por vacaciones, licencias pagas, asignaciones
familiares y las que correspondan a indemnizaciones debidas al trabajador
con motivo de la relación de trabajo o su extinción, podrá ser hecho
constar en recibos por separado de los que correspondan a remuneraciones
ordinarias, los que deberán reunir los mismos requisitos en cuanto a su
forma y contenido que los previstos para éstos en cuanto sean
pertinentes. En caso de optar el empleador por un recibo único o por la
agrupación en un recibo de varios rubros, éstos deberán ser debidamente
discriminados en conceptos y cantidades". |
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En la circular
del día 15 de diciembre dirigida a sus asociados, el AIERH aclaró que la
nota publicada por el matutino Clarín el martes 13 correspondía a su
Revista Gestión de Consorcios Nº 78 del bimestre octubre/noviembre [BPN-27/12/05] La Asociación Inmobiliaria Edificios de Renta y Horizontal (AIERH), mediante una circular enviada por mail a sus asociados el 15 de diciembre de 2005, aclaró que la nota publicada en el Suplemento Clasificados del martes 13 de diciembre que "levantó" Clarín "... no se trató de un error (que no hubiéramos tenido problema en admitir y disculparnos), sino de una desactualización producto de haber publicado, el diario, la nota dos meses después de la salida de la revista". En el anterior Boletín de Pequeñas Noticias (Nº 277 del 13/12/2005), se publicó la nota "Dos potencias se equivocan" donde se hacía mención del error cometido al hablar de los distintos conceptos a abonarle a un encargado en caso de ser despedido sin justa causa. Afirmaban que estaba vigente un decreto por el cual a todos los trabajadores le correspondía una adición del 80% a los montos indemnizatorios cuando el Decreto 1.433/2005, publicado el 23 de noviembre pasado en el Boletín Oficial Nº 30.787, redujo a partir del 1º de diciembre de 2005 el porcentaje del 80 al 50%. Más allá de
que todos -titanes y humanos- se puedan equivocar, sería interesante que
busquen un mecanismo mediante el cual antes de publicar una nota con una
antigüedad de dos meses, cualquier periodista -y más si lo es de un
medio con la masividad e importancia que tiene Clarín- sospeche que algo
pudo haber cambiado y tome las precauciones del caso. Éste debe tener
siempre presente los perjuicios que puede causar alentando falsas
expectativas entre los trabajadores e induciendo a error a los empleadores. |
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Correo de Opinión El Cruce I por la Dra. Marta B. Kastanauskas Estimado Sr. Jorge Hernández: Presidente de Fundación de Reunión de Administradores De mi mayor consideración: Respetuosamente me dirijo a Vd. con motivo de haber leído su nota en el Boletín de Pequeñas Noticias Nº 277. Discrepo totalmente con su opinión referente a que para los Profesionales en Ciencias Económicas no es de su competencia la Administración de Consorcios de Propiedad Horizontal. Considero está totalmente equivocado, de hecho muchos colegas están ejerciendo como administradores e inscriptos en el Registro de Administradores, ejerciendo desde hace muchos años en la práctica con total idoneidad, transparencia, inclusive realizando auditorías de las cuales varias se ha comprobado que fueron administraciones fraudulentas. Esta materia de Propiedad Horizontal es interdisciplinaria. Quiero expresar mi apoyo al Consejo Profesional de Ciencias Económicas. Le
saluda con su más distinguida consideración.
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de los administradores y consorcistas. ADMINISTRADORESph.com.ar Para encontrar todos los datos de la propiedad horizontal en un solo lugar. Visítelo aquí. |
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Correo de Opinión El Cruce II por la Dra. Norma Suarez Sr. Director Ante todo gracias por saber informarnos cotidianamente sobre los distintos aspectos de los consorcios. Mi mail obedece a realmente sentirme injuriada y agraviada por el Sr. Hernández ya que ejerzo la profesión de contador público y soy administrador de consorcios. Mi tarea es desempeñada en el marco de la ley y con las facultades que me otorgan el título universitario obtenido. Eso que a los contadores él los recuerda como contadores de bolitas, es por demás deplorable; que solo sabemos sumar, restar, dividir y multiplicar. Le voy a aclarar al Sr. Hernández que los contadores públicos y los licenciados en administración realizamos una carrera en la cual no nos enseñan a contar bolitas ni sabemos sólo esas simples cuestiones matemáticas. Lo invito a que pida el programa de estas carreras en cualquier universidad que se dicte y hable con más conocimiento de causa del tema: su desconocimiento es total. Tenemos materias como Estadística, Sociología, Estados Contables, Impuestos, Administración, materias de derecho, Economa, ´Derecho laboral. Le aclaro que muchas veces me he encontrado en consorcios con facturas truchas ¿?? Un contador sabe detectarlas; ud. las controla cuando las recibe, si los proveedores están inscriptos, si cumplen con las normas de seguridad, si tienen el personal con ART, etc. Sr. Hernández, mal que le pese, son tareas de un profesional en Ciencias Económicas, así como tambien el cumplimiento de resoluciones de la AFIP. La liquidación de sueldos del personal, hoy tan difícil con todos los cambios, la realizo desde hace más de 20 años, señor; así que le aclaro que eso también es incumbencia de un profesional en Ciencias Economicas; realizar los formularios 931, Sistema Único de Seguridad Social, consorcios que actúan como agentes de retención, atender inspecciones, cumplir con los libros de sueldos que muchos consorcios no los tienen; tener al día los libros, y más. Lamento decirle que hay una legislación que muchos administradores no la cumplen pero yo, al menos, la cumplo al igual que muchos administradores. Por demás está decir que este señor ha agraviado a los profesionales de Ciencias Economicas en su totalidad, sin discriminar si administran o no; además esto está grabado, me imagino, y ha sido escuchado; me llama la atención que lo largue tan a la ligera teniendo en cuenta que está tan cerca del decano de la Facultad de Derecho. Me reservo el derecho de iniciar las acciones legales que correspondan, ya que no se puede agraviar y calumniar gratuitamente. Demás está decir que esto también lo impulsaré en el Consejo Profesional de Ciencias Económicas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, en el cual estoy matriculada, a los fines de que sus directivos tomen cartas en el asunto, consultando las medidas de acción a tomar y que procedan con todo el peso de a ley. Las leyes se cumplen Sr. Hernández y Ud. ha agraviado a los profesionales de Ciencias Económicas. Además ¿quién es para eliminar una comision en nuestro consejo? Le hago una pregunta: ¿tiene su matrícula en el Consejo? Me imagino que no, con lo cual ud. no puede impedir algo en nuestro consejo. Desde
ya muchas gracias por este espacio.
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Correo de Opinión Derecho a Réplica por la Comisión Directiva de CACCyC Sr. Director de Pequeñas Noticias: En la nota de "UMIPH: Agradecimiento público" (BPN Nº 274) nos sorprendieron los expresiones de la Dra. Diana Sevitz para demostrar que su programa radial "... es una tribuna abierta ...". La Dra. Sevitz compartió la mayor parte de las reuniones de CACCyC a lo largo del año 2005 y no puede malinterpretar los objetivos de la entidad diciendo: "... CACCyC que quieren defenestrar a los administradores y están totalmente en contra ...". Desde CACCyC nunca pretendimos "defenestrar" ni estamos "totalmente en contra" de quienes están relacionados, por su actividad, a la Propiedad Horizontal y cotidianamente trabajan con Ética y Moral. El objetivo es defender nuestros derechos como consorcistas y estamos convencidos que la actual realidad consorcial no se revertirá dividiendo para reinar. Tenemos una visión omnicomprensiva y de diálogo permanente con todos los sectores como se expresara en la nuestra última reunión mensual del año 2005, "Presente y Futuro de las Relaciones Consorciales", donde contamos con la presencia del Dr. Juan Acosta y Lara (Presidente de AIERH), el Sr. Ariel Rosales (Director de Info-Consorcial) y el Sr. Claudio García de Rivas (Director de Pequeñas Noticias). Fueron también invitados a participar el Sr. Luis Pirosanto (Presidente de CAPHAI) quien envío un e-mail diculpandose, por razones de agenda, y pidió ser convocado a una próxima mesa, el Sr. Osvaldo Primavesi (Presidente de UADI) quien no respondió ni concurió y otros representantes de organizaciones afines. Además fue invitada la Dra. Diana Sevitz que nos manifestó no poder concurrir, como lo ha hecho en otros encuentros, por razones laborales. Reiteramos nuestro asombro ante los dichos de la Dra. Sevitz. Aún descartando todo atisbo de mala intención contribuyen a la desinformación y confusión que junto a ella hemos tratado de desterrar. Le solicitamos al Sr. Director de Pequeñas Noticias la publicación de la presente y aprovechamos la oportunidad para expresarle nuestro permanente agradecimiento por el espacio que siempre nos brinda. Atentamente,
--- NR: El Sr. Claudio García de Rivas fue invitado a disertar en su calidad de presidente de la Unión de Medios Independientes de la Propiedad Horizontal y a último momento tras una breve consulta con miembros de la Comisión Directiva de la entidad que representa y prefirió declinar la invitación y cubrir el acto como periodista de Pequeñas Noticias tal cual lo realiza en cualquier evento público relacionado con el sector. |
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s ganadores del sorteo pueden comunicarse con la producción al TE 4581-3906 en horario de oficina para concertar día y fecha para retirar el premio correspondiente. - Los premios estarán disponibles en la redacción por 30 días corridos - |
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Correo de Opinión Me está tomando por idiota por el Sr. Gerardo Andino Sr. Director de "Pequeñas Noticias": Sinceramente estoy asombrado al leer la nota “Con una pequeña ayuda de sus amigos” (PN 277 del 13/12/05) en la que el Dr. Juan Manuel Acosta y Lara dice (y transcribo): "En AIERH no tenemos ninguna posición tomada al respecto [que los propietarios participen de las negociaciones de los Convenios Colectivos de Trabajo]...” Aclaro que el subrayado es mío. En la nota de AIERH del 23/03/05, presentada a la Dirección Nacional de Relaciones del Trabajo, originada por la solicitud de la Unión de Consorcistas de la República Argentina (UCRA) para participar en representación del sector empleador en las comisiones paritarias (“El Muro” – PN 255, 19/04/05), transcribo una parte que dice: “... Que habiendo tomado vista de la presentación de la Unión de Consorcistas de la República Argentina (U.C.R.A.) quien pretende su incorporación para representar al sector empleador en las negociaciones respecto al Convenio Colectivo de Trabajo de la actividad de trabajadores de inmuebles sometidos a la ley de propiedad horizontal, venimos a expresar nuestra posición...” Y sigue éste mismísimo Doctor rechazando de plano la posibilidad de incluir a la UCRA en la negociaciones colectivas. Me pregunto: ¡¿Subrayé mal?! o ¡¿CACCyC sí, UCRA no?! Evidentemente esto ya no es un “error” más (siguiendo la nota “Dos potencias se equivocan”)... Esto es, lisa y llanamente, que me está tomando por idiota. Un
cordial saludo,
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Correo de Opinión El fin es que se reconozcan nuestros inalienables derechos por APROPHMAR Mar del Plata, 21 de diciembre de 2005 Estimado señor Claudio García de Rivas: APROPHMAR es una asociación de propietarios de Mar del Plata que tiene su sede en Santiago del Estero 2151 - Piso 1º - Of. 117, su teléfono es (0223)410-8150 y atiende las inquietudes de los consorcistas los días martes y viernes de 10 a 14 hs. Desde que conocimos el sitio de Pequeñas Noticias en Internet hemos querido integrarnos a ella debido a que ha venido a llenar un necesario y útil espacio donde tienen lugar todas las expresiones de la actividad consorcial. Nuestra Asociación de Propietarios de Propiedad Horizontal de Mar del Plata (APROPHMAR) nació a mitad del año 2000 como una necesidad improrrogable de varios propietarios -que con inquietudes- quisimos servir a otros con iguales problemas y aspiraciones a las nuestras. En el 2001 se nos otorgó la Personería Jurídica Nº 22878/01. Desde allí, con múltiples altibajos, con múltiples tropiezos de organización y teniendo en cuenta que la Ley Nº 13.512 -con más de 50 años de vigencia- no contempla los problemas actuales de la vida consorcial, podemos decir que hoy estamos bien encaminados en pro de objetivos claros en nuestro quehacer. El fin es que se reconozcan nuestros inalienables derechos como sostenedores de un sistema que nos ignora al momento de dictar normas y/o resoluciones que atañen a nuestro patrimonio habitacional y económico. Por tal razón bregamos porque los: Propietarios: La principal objeción que se nos hace es que no concurrimos a las Asambleas y después nos quejamos por resoluciones que adoptan. Nuestros Asociados manifiestan que se omite decir cuáles serían los motivos; entre otros (por los que no se asiste): ser convidados de piedra en que la mayoría de ellas son "arregladas" por el Administrador -que convoca a tratar los puntos que a él le interesan- o por el encargado que consigue mandatos con su anuencia o por propietarios "privilegiados" que cuidan sus intereses. Por tal causa se pretende sancionarnos, ¿y si en lugar de esto, todas las asociaciones que dicen estar en favor de los propietario nos uniéramos en un reclamo a las autoridades para modificar el Art. Nº 10 de la Ley 13512 donde dice:" Los asuntos....serán resueltos, previa deliberación de los propietarios por mayoría de votos", se agregará y/o firmas"?. Con este añadido y el voto secreto quedarían resueltas muchas asambleas. Reyes y presidentes han sido depuestos por firmas en plebiscitos. A un Administrador para desplazarlo por poco hay que convocar ejércitos multinacionales. Definitivamente, tenemos que ser solidarios con el vecino propietario y/o inquilino, antes que, por conveniencia, con el administrador. Muchos propietarios deben convencerse que el administrador no es el dueño del edificio sino sólo un mandante y que haciendo causa común con sus iguales, pueden revertir muchos problemas. "Hoy por ti, mañana por mí". Administradores: Muchos de ellos se creen dueños de vida y hacienda. Lamentablemente, si hay que recurrir a la Justicia, los juicios son lentos y cuestan dinero, aparte de tropezar con el "no te metas" porque "él con nosotros es bueno". Las expensan deberían ser legibles, aún para el más neófito, así como también los balances que, normalmente se votan a libro cerrado. Además, muchos tienen "la sana costumbre" de abrir la cuenta del Consorcio a su nombre lo que les permite comprar y vender cheques, pedir créditos y cuanta cosa se les ocurre con dinero ajeno. Deberían tener patrimonio declarado y responder automáticamente con el mismo, cuando incurren en estafa en juicios sumarísimos. Los administradores deberían: hacer declaración jurada toda vez que toman una administración y cuando la dejan, durar en sus mandatos un año y para prorrogar el mismo la mayoría de votos debe conseguirla en asamblea, no hacer contrataciones sin la aprobación del Consejo de Administración -que a su vez convocará a los propietarios a tal fin cuando exceda un margen de dinero dado-, tener un Registro de Firmas de Propietarios para evitar trámites y gastos innecesarios, cuando éste debe dar mandato para una asamblea. Asimismo, los seguros deben ser consensuados en asamblea con múltiples propuestas para, de esta forma, elegir la más conveniente. Hemos enviado una nota a la Cámara de Administradores local dándoles a conocer nuestra nueva Comisión Directiva y a la fecha no hemos recibido contestación. Enviaremos a la misma las denuncias y/o felicitaciones que nos hagan llegar nuestros asociados de los suyos. Encargados: Enviamos una nota al SUTERH dándole a conocer nuestra nueva Comisión Directiva y tuvieron la gentileza de invitarnos. Nos recibió su secretario General, Señor Ángel Giardina y el secretario de Cultura, Señor Carlos Figueroa. En una amable charla, ambas partes expusimos nuestros pareceres y quedamos en que les haríamos llegar las denuncias y/o felicitaciones que nos envíen nuestros asociados de los suyos. Nuestro propósito es terminar con las arbitrariedades y que cada parte de la vida consorcial asuma sus responsabilidades. Muy
atentamente.
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Participarán todos los lectores que nos manden un e-mail a GranSorteo@PequenasNoticias.com.ar con sus datos completos(*) antes del próximo Martes 10 de enero a las 08:00 am y los resultados del sorteo serán publicados en el próximo número de Pequeñas Noticias.
(*) El mail debe ser dirigido a GranSorteo@PequenasNoticias.com.ar con nombre y apellido completo, teléfono, dirección, tipo de documento y los tres últimos números de ese documento de identidad. La participación implica el conocimiento y la aceptación de las condiciones detalladas del concurso a las que se puede acceder mediante este vínculo. |
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Correo de Opinión Hora de llegar a un verdadero entendimiento por UCRA Buenos Aires, 20 de diciembre de 2005. Sr. Director de Pequeñas Noticias Claudio García de Rivas ------------------------------------------ Estimado Claudio: Ya terminando el año 2005, en el que UCRA actuó en los medios consorciales desde el comienzo del mismo, los logros han sido importantes, no los tomamos como logros solamente de UCRA, sino de todos los consorcistas, estén asociados, adheridos o no a UCRA. Aún los que no se sienten representados por nuestra asociación, pueden verse beneficiados con estos logros. Antes que nada, a fines del año pasado (el 20 de diciembre de 2004), nuestra institución consiguió inscribirse en el Registro de Empleadores del Ministerio de Trabajo de la Nación con el Nº 664 para representar al sector empleador en las discuciones de los Convenios Colectivos de Trabajo y desde entonces venimos luchando para que se nos incluya en la mesa de negociaciones. Durante todo el año UCRA ha organizado talleres sobre temas de interés para el sector, dictados por prestigiosos profesionales. El acceso a los mismos fue siempre libre y gratuito y contó con innumerable público que colmó la sala cedida gentilmente por el CGP 1. Hemos atendido infinidad de consultas personales y hemos dado siempre, en forma gratuita, orientación sobre la forma de actuar o ante quién dirigirse por problemas en su consorcio, también mediante material informativo conteniendo datos de las reparticiones nacionales o municipales que puedan atender sus reclamos. Además durante este año, UCRA , ha tenido entrevistas con la Defensora del Pueblo de la Ciudad de Buenos Aires, Dra. Alicia Pierini, lugar donde se presentó una importante denuncia; en el Ministerio de Trabajo con el Dr. Carlos A. Tomada y con la Dra. Noemí Rial; con el Director del Registro Público de Administradores, con Diputados Nacionales y de la Legislatura porteña. UCRA ha dado una conferencia de prensa junto a APIPH, en la sala Cabezas del Congreso Nacional sobre la representación de los consorcistas en la mesa colectiva de trabajo del sector, nuestro expediente iniciado al efecto, en el Ministerio de Trabajo, sigue su curso en el mencionado Ministerio. UCRA se ha entrevistado con personal jerárquico de la Dirección General de Protección del Trabajo y del Consejo de la Magistratura, y muchas más. En alguna de estas entrevistas nos hemos encontrado, para nuestro asombro, que las autoridades desconocen la realidad que vivimos los consorcistas y es como si no existiéramos! Como se imaginarán todos los actores del sector, esta situación DEBE REVERTIRSE A BREVE PLAZO! y para ello estamos trabajando. UCRA ha sido depositaria de tantas, pero tantas quejas de los consorcistas, de toda índole, que sería imposible enumerar (hasta consorcistas que llaman llorando). Estamos asistiendo a una verdadero rebelión por parte de la mayoría de los administradores de consorcios, que nos coloca, a los consorcistas, en una situación de desventaja muy grande, situación que a la brevedad y sin más dilación, como dijimos, se debe revertir. Sabemos que existen buenos administradores, los que debieran preocuparse por sanear la actividad en beneficio propio. Pido mil disculpas si hiero susceptibilidades, pero debemos aunar esfuerzos para ganar el terreno perdido, deponer actitudes encontradas y hacer valer nuestros propios derechos. Queremos ser los propietarios de nuestros departamentos, de nuestras unidades de vivienda, queremos que el administrador se atenga al rol asignado, no a otro, cumpliendo con las leyes y ordenanzas vigentes y haciéndolas cumplir, respetando a los consorcistas y serán respetados. Los administradores "manejan" muchísimo dinero ajeno sin ningún control, cualquier asociación sin fines de lucro, constituída legalmente, debe inscribirse en la IGJ y presentar anualmente un balance, memoria, etc, aún sin ninguna ganancia. La actividad de los administradores es lucrativa, por lo tanto debe ser controlada. Sabemos que es muy necesario modificar las leyes vigentes, debemos darle más "fuerza" a la Ley 941 y modificar substancialmente la Ley 13.512. Debemos rever el Convenio Colectivo de Trabajo, no para desmerecer el trabajo del encargado, sino para ser los propietarios-consorcistas, los auténticos empleadores, los que decidamos sobre la actividad y remuneración de nuestros empleados. Debemos contar con una vía administrativa rápida que nos permita denunciar las anomalías dentro de las administraciones y que, al comprobarse fehacientemente la veracidad de la denuncia, se sancione al administrador. No existe otro camino. Otro punto muy importante que observamos es el rol de los consejos de propietarios, tema difícil de resolver, porque no controlan al administrador en su accionar, sino que, muchas veces, lo avalan y se hacen cómplices cuando el desempeño del administrador no es el correcto. Debe terminarse la situación de angustia que se crea en cada consorcio ante la proximidad de una asamblea. Mayorías buscadas puerta por puerta, dejando papelitos, valiéndose del encargado. Buscar poderes, adhesiones, voluntades, en contra de uno o de otro, las asambleas son verdaderos campos de batalla en la que gana el "más" poderoso, no el que tiene razón y se comporta según la ley lo exige. El consorcista que así procede siempre es perseguido, lo vemos a diario, son los "raros" del consorcio, pero cuando aparecen las sanciones o multas por no cumplir con la legislación vigente, todos los consorcistas pagamos según nuestro porcentual, por desidia o ignorancia, eso no importa. Sabemos que siempre pagamos los consorcistas. Estimados amigos consorcistas, los insto a que nos unamos, luchemos juntos, no bajemos los brazos, depongamos actitudes, concurramos a las asambleas aunque nos cueste por el mal trato recibido, hagamos cumplir las leyes; denunciemos, si es necesario; después, ante las sanciones, ya es tarde. No importa ser los consorcistas "perseguidos", es necesario pasar por esta situación para poder ser libres alguna vez. SI. actuar con libertad! Estimados amigos administradores, observen los reglamentos de copropiedad y administración, rindan con claridad las cuentas, traten a todos los consorcistas por igual, tengan diálogos con ellos, no "dispongan" del dinero de terceros sin previa realización de una reunión, aunque sea informativa (no transformen todo trabajo en urgente), cumplan con las ordenanzas vigentes a fin de no poner en riesgo la vida y el patrimonio de consorcistas, encargados, contratistas, etc. No "dividan" al grupo de consorcistas en "malos y buenos". Les aseguro que hay demasiado descontento, demasiada falta de calidad de vida en los consorcios, debemos recuperarla, es tarea de todos. Somos mas de 2.000.000 de consorcistas , sólo en la Ciudad de Buenos Aires, y alrededor de 10.000.000 en todo el país, son demasiadas almas en manos de unos pocos. Es hora de llegar a un verdadero entendimiento, sin avasallarnos, sin faltarnos el respeto, simplemente cumpliendo con nuestras obligaciones, tanto de una parte como de la otra. Achicar brechas, comenzar a escucharnos, a contestar los reclamos; son muchos, ya lo sabemos pero es el trabajo elegido. Tal vez los consorcistas insistimos porque no tenemos respuestas. Pensemos lo que le debe molestar a un conductor de transporte público detenerse en todas las esquinas, a un cajero de banco escuchar las quejas de los clientes; es su trabajo y como tal lo asumen, lo mismo ocurre con un administrador. Su público, sus clientes, son los consorcistas, con todo el bagaje de problemas, ser administrador es una elección, nadie los obliga. Es una actividad remunerada, como toda otra actividad, regida por leyes y ordenanzas, no hay excepciones, todas las actividades y profesiones tienen su pro y su contra, la actividad de administrador no tiene por qué ser una excepción. También los consorcistas tenemos obligaciones y debemos cumplirlas, pero es más fácil dentro de un contexto sano y armónico. ¿Seremos capaces de llegar a vivir en armonía? No dudo de que seremos capaces, los comprometemos a todos, nos comprometemos a nosotros mismos. Les
deseamos a todos, sí, a todos, consorcistas, administradores, encargados,
contratistas, etc. , felices fiestas y un muy buen año 2006.
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Rincón Solidario Se le imponga un tope de luz y gas Primero quiero felicitarlos por lo práctico e instructivo de su boletín. Segundo quiero hacerles una consulta: si se aprueba en asamblea que al encargado del edifico se le imponga un tope de luz y gas (así empieza a cuidarlo) puede ser tomado como reducción salarial? Cabe aclarar que el consorcio paga el total de las facturas actualmente sin tope de ninguna naturaleza. Por último quiero presentarles el blog que armamos para el edificio (y que lo tomen para otros edicios como ejemplo) ya que al vivir en Mar del Plata la mayoria de los propietarios no se enteran de muchas cosas. Acá les pasamos la dirección: http://flippermdq.zoomblog.com/ Saludos Luis de Mar del Plata (30/11/2005) Estimado Luis: Es muy interesante su inquietud. Es muy importante poder regular el consumo de los servicios a fin de evitar excesos o falta de cuidado de los mismos cuando el mismo no está regulado. Por eso cuando se contrata a un encargado es fundamental dejar establecido en el Libro de Ordenes los kw de electricidad y los m3 de gas que el consorcio se hace cargo y el excedente sea a cargo del encargado. En el caso de uds., que siempre la totalidad del consumo fue a cargo del consorcio, dicha situación pasó a ser un derecho adquirido por el encagado. Lo que uds. pueden intentar es negociar con el encargado y ver si el acepta fijar los topes que uds. consideren conveniente y sean razonables. Espero haber sido de utilidad, y ante cualquier duda, el Rincón Solidario, está a tu disposición León
R. Estrugo --- El Adm. León R. Estrugo es titular de la Defensoría del Consorcista (Sta. M. de Oro 15 - San Bernardo - Teléfono: (02257) 46-8866) y un administrador de consorcios con amplia experiencia en el tema y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a info@administracion.net.ar o llamarlo al teléfono en Capital Federal 4443-2466. |
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Rincón Solidario Sres.: Deseo hacer una consulta por un problema que nos tiene preocupados a los consorcistas del edificio. Soy miembro del Consejo de Administración y el problema es el siguiente: vivo en el 2° Piso "A" y otro consorcista alquiló su Depto. 5° Piso "A" a una señora con tres hijos adolescentes. Uno de ellos toca una batería que enloquece a todos los habitantes del edificio y a algunos vecinos. Quiero saber cómo son los pasos que debemos efectuar para evitar que nos transtornemos todos los consorcistas. Atte. Ing. Alberto (26/12/2005) El cambio de las costumbres sociales e, inevitablemente, consorciales, traen aparejadas conductas desconsideradas como la que Ud. comenta. Es conveniente que tome medidas en forma pronta, no sólo por su tranquilidad y la de sus vecinos, sino para evitar que alguien pueda aducir consentimientos o permisos tácitos. Si bien Ud. puede, basado en lo dispuesto por el Reglamento de Copropiedad y Administración del edificio con más lo que expresamente prevé la Ley 13.512 al respecto, actuar en forma individual sin necesitar de nadie, ésta no resulta la conducta más aconsejable. Conviene ir formando una causa común, sumando adhesiones y voluntades, comunicándose con sus vecinos que, evidentemente, deben estar igual de molestos que Ud. Todo esto tendiente a denunciar el hecho ante el Administrador del Consorcio para que tome medidas en forma inmediata, poniendo fin a esta conducta antisocial, antirreglamentaria y, por ende, ilegal. A partir de ese momento, nace la respponsabilidad de la administración por su inacción y por la eventual prolongación de esta ilicitud. Llegado el caso, podrá derivarse la consideración de esta cuestión a una asamblea extraordinaria como paso previo a la promoción de las acciones judiciales que la ley precedentemente mencionada prevé. Con lo respondido le envío un saludo cordial. Jorge
Armando Maldonado --- El Dr. Jorge Armando Maldonado es abogado y está especializado en propiedad horizontal. Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a valthulemaldonado@ciudad.com.ar o comunicarse con él a los teléfonos 4632-5381 y (15)4169-4574. |
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Rincón Solidario ¿Y si no se aceptan sus cuentas...? Con respecto a la rendición anual, ¿cuáles serían los pasos a seguir si no se aceptan las cuentas? Gracias Romina (24/12/2005) Mi estimada Romina: En primer lugar, permítame agradecerle su confianza por la consulta que nos efectúa. En segundo lugar, deseo a Ud. un feliz y prospero año 2006 tanto de mi parte como de todos los integrantes de Pequeñas Noticias. Y ahora sí, pasemos a su consulta. Permítame decirle que el tema de la "rendición de cuentas" del administrador es un tema "muy grande", extenso, arduo y denso, pero que no deja de tener toda la lógica que debe tener cualquier sistema legal: las cuentas claras entre mandante (el consorcio) y mandatario (el administrador) y si no, surge un problema grave para el mandatario. Trataré de darle una ligera idea del tema, de resumir lo máximo posible, porque de lo contrario, el Sr. Director de Pequeñas Noticias me va a "retar" por el espacio de mi respuesta. Claro que todo resumen siempre adolecerá de la falta de precisión y será incompleto. Creo que para comenzar debemos entender QUÉ ES una rendición de cuentas. Y la rendición de cuentas es un detalle de entradas y salidas que, sumas y restas mediante, arroja un resultado numeral, equivalente al saldo dinerario que tiene el consorcio. Lógicamente, si hay más entradas que salidas el saldo será a favor del consorcio y el consorcio tendrá dinero que está en manos del administrador para su manejo. Ahora bien, ningún consorcio puede -en principio- tener saldo negativo. ¿Por qué? Tratando de no inmiscuirme en las incumbencias profesionales de los Contadores Publicos (y pregúntele a ellos, que saben más que yo), le comento que si el saldo es el reflejo de entradas y salidas -o "gastos"- (como dijimos arriba), jamás puede "salir" más dinero del que "entró". Regla de oro de las ciencias contables. La verdad es que como las salidas son CUENTAS PAGADAS entonces "alguien" debió "poner" el dinero, es decir, prestarle el dinero al consorcio para que cubra todas las salidas o gastos efectuados. Y aquí tenemos ya el primer problema visible: QUIÉN AUTORIZÓ ESE "MUTUO" (mutuo: término jurídico que significa "PRESTAMO de dinero" para el común de la gente)? ¿A QUÉ INTERÉS? ¿POR CUÁNTO TIEMPO? Y el segundo problema: El administrador mandatario del consorcio, que normalmente tiene que manejar el dinero que recauda del consorcio (dinero ajeno = dinero del consorcio) y que cobra honorarios por ello, se convierte, además, en "PRESTAMISTA" de su cliente. Me pregunto: ¿existirá allí alguna clase de conflicto de intereses entre mandante y mandatario?. Ahora bien, dejando de lado la disgresión y prosiguiendo con el tema, fíjese Ud. que la rendición de cuentas equivale a una planilla con números, números que representan dinero. Pero esa rendición de cuentas no es la rendición de la GESTIÓN del administrador, como normalmente confunden los co-propietarios del consorcio. La rendición de cuentas a tratarse, se trata de entradas y de salidas, de cuentas, de números. Y eso es lo que debe aprobarse: LAS CUENTAS, los números. En cambio, si se quiere analizar la GESTIÓN del administrador entonces el tema específico a tratarse en la asamblea de co-propietarios no puede ser "rendición de cuentas" sino "análisis de la gestión del administrador". Ahí sí, se podrá tratar sobre la oportunidad de realizar los gastos, la calidad de los trabajos efectuados, la "intemperancia" del administrador, su idoneidad o cualquier tema que haga a la GESTIÓN del administrador. Recuerde que todos los "temas a tratarse" en la Asamblea de propietarios deben ser expuestos muy claramente y notificados a todos los co-propietarios. Ello, mediante la citación a Asamblea que incluirá el orden del día completo a tratarse en ella, con notificación dentro de los plazos legales, dejando constancia del lugar, fecha y hora en que se llevará a cabo, etc. (entre otros, por supuesto). Todo ello es condición que hace a la validez misma de la Asamblea y de sus resoluciones. Y si después del punto del orden del día "rendición de cuentas", siguiese el tema "ratificación o no ratificación del administrador en su gestión como mandatario" (o algo similar), entonces ese punto podrá tratarse con independencia del punto "rendición de cuentas". Y aún aprobándose las cuentas, podrá prescindirse de los servicios del administrador, inclusive sin causa alguna. Volviendo al tema, es claro que las cuentas y los comprobantes avalatorios de los asientos contables deberán ser puestos a disposición de los copropietarios con la debida antelación para que los propietarios puedan examinar y controlar los asientos contables, las sumas, restas y los comprobantes respaldatorios. Si los comprobantes y cuentas fuesen puestos a disposición en legal forma y NADIE los quiere examinar ello será una torpeza, pero... Si los comprobantes y cuentas NO fuesen puestos a disposicíón de los copropietarios, evidentemente NO SE DEBERÍAN APROBAR LAS CUENTAS por el mismo desconocimiento de los movimientos contables y de las cuentas consorciales y, claro, por violarse el plexo legal. La jurisprudencia ya ha "tachado" de nula la asamblea llamada para aprobar cuentas sin cumplirse tal requisito. Desde ya, el tema de la "rendición de cuentas" debería estar desarrollado al menos un poquitito en el Reglamento de Copropiedad, cuya le lectura recomiendo fervientemente por ser "ley para las partes". Ahora bien, tal como hemos dicho hasta ahora, las cuentas que presente el administrador a la asamblea podrán ser aprobadas o NO. Si son aprobadas, ello significa que los propietarios están de acuerdo con los asientos y movimientos contables sin nada que reclamar al Administrador. Si las cuentas NO SON APROBADAS, ello significa que los propietarios NO están de acuerdo con los asientos y movimientos contables y que, evidentemente, "las cuentas NO CIERRAN correctamente", que los resultados NO son los debidos, que existen diferencias dinerarias. En tal caso, los propietarios deberán FUNDAMENTAR su decisión de NO APROBAR las cuentas. Porque la arbitrariedad siempre es peligrosa para el que la esgrime, ya sea el administrador, ya sea el propietario. Entonces, habrá que decirle al administrador "DÓNDE" y "cuándo" y "en qué monto" se equivocó. Y darle el tiempo necesario para que corrija sus cuentas. Y ello significa que subsanado el problema, el administrador deberá llamar a una segunda asamblea para presentar las nuevas cuentas. Si la decisión asamblearia de rechazar las cuentas presentadas es arbitraria, el administrador podrá, pasado el plazo legal, llamar a segunda asamblea y hasta considerar aprobadas las cuentas atento la carencia de sustento legal. Y por supuesto, ante la falta de "motivación" del rechazo podrá solicitar con suficiente motivo una auditoría contable que efectuará un contador público nacional. Si las cuentas fuesen correctas, tal auditoría deberá ser pagada por el consorcio, que fue el que dio origen, con su arbitrariedad, a tal proceder del administrador. Esa auditoría contable también podrá ser solicitada por los copropietarios. Y su costo estará a cargo del solicitante, del consorcio o del administrador según se resuelva en la asamblea o según sea el resultado de la misma. Si el administrador NO CORRIGIESE las cuentas, o nada hiciese, entonces el consorcio, o uno o varios co-propietarios, podrán efectuar denuncia penal contra el administrador, por defraudación por administración fraudulenta y/o por defraudación por retención indebida, según el caso, ya en concurso real o concurso ideal en ambos casos. Va de suyo que esa denuncia penal, esas "diferencias dinerarias" observadas, podrán dar sustento a una reunión asamblearia para remover al administrador, es decir, podrá ser motivo de remoción. Porque, evidentemente, ningún mandante quiere a un supuesto delicuente económico que maneje su peculio. Pero atención: si se efectuase denuncia penal y no existiesen realmente esas "diferencias dinerarias" existiría una "falsa denuncia" (reprimido por el Código Penal con pena de prisión de DOS MESES a UN AÑO, o multa); y si por esa denuncia penal se lo removiese, entonces también podría tener cabida a una acción civil contra los autores de la denuncia, por daños y perjuicios (daños y perjuicios = dinero que se pagará al administrador). Desde ya, tal como todos saben, en cualquier caso de remoción del administrador, se deberá nombrar, designar de inmediato, OTRO ADMINISTRADOR. En tal caso, se podría delegar en ese Administrador "nuevo" la promoción de las acciones penales necesarias y hasta designarse, mediante resolución de la asamblea, al abogado que vaya a representar al consorcio en la acción, como letrado de la querella. Para ello, existen algunos requisitos básicos dados por el código de procedimiento penal y por la Jurisprudencia penal, pero no me voy a adentrar en ello, por lo que al comienzo dije: sería una respuesta "muy extensa". En tal caso, el abogado y/o el administrador son los que deberán exigir la "nueva rendición de cuentas" al ex-administrador y, si no se corrigiesen las anomalías, podrán efectuar la denuncia o querellar penalmente al ex-administrador. Como vé, he tratado de darle a Ud. y a los lectores una somera idea del tema que ha incluido muchas posibilidades y muchas teorías... y espero que esto le sirva. Empero, si Ud. tiene un problema de este tipo, le recomiendo especialmente que lo particularice con la consulta a un abogado que entienda del tema específico, por la gran complejidad del problema: rendición de cuentas, números y asientos contables, asambleas y decisiones, remoción del administrador, caso civil y penal, Ley 13512 y Reglamento de copropiedad, etc. Sin otro particular, saludo a Ud. muy atentamente, Dr.
Eduardo J Brailovsky --- El Dr. Eduardo Brailovsky es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a ceo@eb-asoc.com.ar, llamarlo a su teléfono 4862-5390/4867-0712 o escribirle a Perón 4243 - Buenos Aires (1199) Argentina |
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Rincón Solidario La responsabilidad del inquilino ¿Hay jurisprudencia o decretos que hablen de la responsabilidad del inquilino en las expensas extraordinarias como, por ejemplo, el cambio de bombas de aguas? Muchas gracias. Silvia (2/12/2005) En principio jurisprudencia y decretos son cosas diferentes. La primera son las sentencias judiciales que en algunos casos serán obligatorias para futuras sentencias y en otros solo serán consideradas como referencias para otros Jueces al dictar su sentencia. Los Decretos son normas jurídicas que emite el Poder Ejecutivo y que tienen, de acuerdo a su rango, diferentes funciones, como por ejemplo la de reglamentar las leyes que emite el Poder Legislativo. Otros Decretos directamente legislan, violando las atribuciones del Poder Legislativo, como los Decretos de Necesidad y Urgencia. Ahora con respecto a su pregunta de expensas extraordinarias le comento que la mayoría de la doctrina en Propiedad Horizontal, a la cual adhiero completamente, tiene en claro que existe solamente “una” expensa, que es la definición de la suma de gastos de un edificio, (para resumir un tema extenso pero que no sea tediosa su lectura). Esta expensa se integra de gastos comunes porque son “comunes” a todos los Propietarios y hay gastos “particulares” porque son atribuibles a un solo Propietario o a un grupo de Propietarios en especial y no a toda la “comunidad” aunque los pague el Administrador. Un ejemplo de ellos son los cargos de Aguas Argentinas, servicio de cable, ABL de unidades indivisas, etc. Hace unos años, las Inmobiliarias -para facilitar la celebración de sus negocios de alquiler y bajar el costo final que pagaba el inquilino- convencieron a los Propietarios y se impuso como metodología que los inquilinos pagaran solamente las expensas comunes y los Propietarios las extraordinarias, y a partir de allí el caos. En algunos contratos se animaban a definir qué consideraban extraordinarias y qué comunes, en otros sólo ponen este nefasto texto. Posteriormente el saber popular, los usos y costumbres fueron moldeando una creencia de que existen realmente esas categorías de expensas, pero ello no es tal. Las relaciones jurídicas también son diferentes. Las expensas son derecho real y los alquileres son derecho personal y como tal quedan sujetos a la voluntad de los celebrantes del contrato de locación, por lo tanto, si quienes celebraron el contrato dispusieron que el inquilino pagara una parte de las expensas, son estas personas -el inquilino y el Propietario- quienes deben decidir qué paga uno y qué paga el otro. El Administrador no debe intervenir en un contrato del cual es parte absolutamente ajena y si así lo hiciera, sería muy grave por cuanto opinaría o informaría sobre cuestiones de dinero pudiendo favorecer a unos en perjuicio de otros. Atención porque podría existir responsabilidad de perjuicios en caso de informar el Administrador, una opinión personal, y una de las partes de un contrato accionara contra el Administrador si considera que por su intervención la otra parte abusa en la atribución de un gastos y lo perjudica monetariamente. Los Jueces consideran lo mismo y así lo determina en sus fallos, por consiguiente no conozco jurisprudencia que marque límites en ese sentido, y se animen a dividir las aguas definiendo conceptos de gastos comunes o extraordinarios, aunque no quita que pueda existir. Diariamente se dictan centenares de sentencias en nuestros Tribunales, algunas de ellas disparatadas que luego son corregidas en Cámara. Hace poco tuve una fuerte discusión con un Propietario que pretendía exigirme que dividiera en la liquidación de expensas las comunes de las extraordinarias y que aplicara su “criterio”: este era que, según su opinión, todo gasto que excedía el plazo de su contrato era extraordinario!!!!!!!!!! Es decir que si se cambiaba una bomba de agua -como su duración era de más de dos años- era extraordinaria; cuando le respondí qué pasaba con los contratos que se renovaban de otros Propietarios que no eran él, me dijo que no le importaba. Cuando le pregunté qué tenía que considerar sobre una pintura posterior a una filtración me dijo que “obviamente” era común, si era tonto, y cuando le dije que probablemente no se volvería a pintar esa pared nunca más si no existía otra filtración, y por consiguiente su duración excedía los dos años, me dijo que me iba a hacer echar en la próxima Asamblea. Como verá Ud. y todos los Lectores, el tema de las expensas comunes y de las expensas extraordinarias son una fuente de conflicto. Recomiendo a mis Colegas Administradores que se mantengan firmes en la posición de no intervenir en estas disputas entre Inquilinos y Propietarios y que cada ves que le planteen esta situación, que remitan la solución a la Inmobiliaria que intervino en el contrato y que ellos resuelvan lo que generaron y caso contrario si no hubo Inmobiliaria que sean los contratantes quienes, calculadora en mano, mes a mes resuelvan qué entienden ellos por común y por extraordinario. Se que mi respuesta excede el texto de la pregunta pero la reiteración de estos conflictos de partes ajenas al Consorcio como son un Propietario y su Inquilino, generan problemas a los Administradores. Daniel
Elizondo --- El Dr. Daniel Elizondo es abogado especializado en propiedad horizontal, administrador de consorcios y socio fundador de la Fundación Administradores Independientes de la Propiedad Horizontal (AIPH). Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a doe@orgelizondo.com.ar |
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Rincón Solidario Estimados amigos: luego de mucho tiempo de leer vuestros boletines, me acerco para hacerles una consulta. En el edificio en cuestión hay una filtración muy importante de aguas servidas de la propiedad lindera. Hemos tratado de localizar al propietario, pero es imposible. La propiedad lindera consta de un bar, un hotel familiar y unas oficinas que permanecen cerradas desde hace mucho tiempo. Esta semana han venido de Aguas Argentinas a clausurar la cloaca de desague dada la gran deuda que mantiene. ¡Cuál no fue nuestra sorpresa! ¡Se imaginan, sin cloaca ahora la filtración es aún mayor! En Aguas Argentinas nos han dicho que ellos no tienen nada que ver... el Centro de Gestión y Participación (CGP) nos ha dicho que debemos iniciar juicio ( ¿¿¿ a quién ???) y mientras tanto nos encontramos con un problema de olor fétido, peligro de contaminación y -como si fuera poco- en el sótano donde está el tablero de electricidad hay una catarata de agua... no exagero... ¡realmente es una catarata! ¿A quien podemos recurrir? ¿No debería el Gobierno de la Ciudad hacer algo? Cualquier sugerencia será bienvenida. Patricia (17/11/2005) Sra Patricia: Para averiguar el titular de dominio deberá solicitar un certificado en el Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal. En él van a constar todos los datos. Luego hay que intimarlos para la reparación, en caso que no contesten y con el único objeto de poder efectuar la reparación podrían recurrir al juez para solicitar el allanamiento de la propiedad lindera (art. 623 ter del C.P.C.C.) cuyo transcripción es "Oposición a la ejecución de reparaciones urgentes. Cuando deterioros o averías producidas en un edificio o unidad ocasionen grave daño a otro y el ocupante del primero se opusiere a realizar o permitir que se ejecuten las reparaciones necesarias para hacer cesar la causa del perjuicio, el propietario, copropietario, inquilino directamente afectados o, en su caso, el administrador del consorcio, podrá requerir que se adopten medidas y se lleven a cabo los trabajos que sean necesarios, disponiéndose el allanamiento del domicilio, si fuere indispensable. La petición tramitará sin forma de juicio, con la sola audiencia de los interesados y el informe técnico que deberá acompañarse al escrito inicial. La resolución del juez es inapelable". En su caso podrán imponerse sanciones conminatorias y luego podrán iniciar un juicio por daños y perjuicios. Atte. Dra.
Diana Sevitz --- La Dra. Diana Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en propiedad horizontal y de los tribunales arbitrales de consumo, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@velocom.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072. |
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En
nuestro sitio www.PequenasNoticias.com.ar
están publicados los vencimientos impositivos correspondientes al
mes
de Diciembre/2005, a
los que se puede acceder picando con el mouse en el ítem vencimientos
del menú que aparece a la izquierda de la ventana principal |
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Correo de Lectores ¿Por qué número de boletín van? Amigos: Quisiera saber si el último boletín enviado fue el del 16/11 Nº 274, pues me llama la atención que hace más de 1 mes que no lo recibo. Soy Administradora de varios Consorcios y me nutro muchísimo con sus páginas; sería una pena no recibirlo por algún problema que se presentara. Agradeciendo desde ya vuestra atención los saludo muy atte. Marta B. (17/12/2005) Estimada Marta, nos llena de satisfacción que te preocupes por tener todos los boletines de Pequeñas Noticias y sobre todo que te acompañen en tu tarea. El actual boletín es el número 278, por lo tanto te está faltando el 275, 276 y 277. Te recuerdo que desde nuestro sitio en Internet ( www.pequenasnoticias.com.ar) hay un vínculo desde donde se puede acceder a todos ellos.
Espero que puedas bajar los números faltantse y en caso de encontrarte con algún problema no dudes en volverte a comunicar. Un saludo cordial. CGdeR |
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Correo de Lectores Suplentes, decretos y adicionales Estimados: Mi consulta es respecto a los suplentes si deben recibir el Dto.2005/04 y el Dto. 1295/05, los plus por retiro residuos, etc. y si hay que abonarle las asignaciones familiares. Desde ya agradezco su respuesta. Saludo a Uds. muy atentamente. Martín (15/12/2005) Hola Martín, los decretos deben abonarse también para aquellos trabajadores suplentes, solo que se abonaran en forma proporcional. El valor por día se obtiene dividiendo por 25 el importe bruto de cada decreto. Los adicionales se deberán ver en cada caso y para recibir el importe de las asignaciones familiares el trabajador debe cumplir con ciertos requisitos de antigüedad y sueldo mínimo, además de presentar la documentación respaldatoria necesaria según cada asignación. El importe bruto debe superar los $100 mensuales, el otro cónyuge no debe cobrarlas –si es que también trabaja- y, según el tipo de asignación familiar, debe cumplir con cierta antigüedad. Se deben tener en cuenta muchos puntos para el pago de las asignaciones familiares y podrás encontrar más información en la Resolución 14/2002, la 1289/2002 y la Ley 24.714 Un saludo grande. MFL |
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Correo de Lectores Sr. Director: Atentamente me dirijo a Usted con el objeto de consultarle respecto a si es obligación que cuando se recargue el matafuego se coloque la etiqueta de normas IRAM. La consulta está referida porque recibí el presupuesto por recargar los matafuegos de un consorcio y veo que el mismo dice que los matafuegos se recargan BAJO normas IRAM. Cuando llamo a la empresa para darle el visto bueno se me aclara que la recarga es bajo normas Iram, pero que no le ponen el sello sobre el matafuego, ya que sino me lo tienen que cobrar $ 4 c/u Según lo que me explicaron el G.C.B.A. no exige este sello, ¿es correcto lo que me explicaron? Aprovecho la oportunidad para desearles Muy Felices Fiestas a Usted y a todo el equipo que conforma este Boletín tan útil para nosotros Muchas Gracias. Felipe D. (13/12/2005) Estimado Felipe, para responder a tu pregunta recurrimos al Sr. Emilio Díaz, presidente de la empresa Matafuegos DICAR, que nos explicó que cuando una empresa tiene la certificación IRAM es un beneficio que brinda y la garantía de que están dando un producto de calidad certificada. En el caso de DICAR, el Instituto IRAM les realiza dos veces por semana auditorías mediante sus inspectores a la misma fábrica y allí mismo ensayan con el 10% de los matafuegos terminados. El Sr. Díaz nos comentó que le Gobierno de la Ciudad obliga a tener la habilitación municipal pero aclaró que hay muchas empresas que no tienen sello IRAM y ni siquiera la habilitación que exige el Gobierno y sin embargo siguen cargando matafuegos. Te invito a leer en el Boletín Nº 273 del 1º de noviembre de 2005 una nota llamada "Falta de Conciencia de seguridad" que habla sobre el tema. Un saludo cordial. CGdeR |
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ADEPROH: Asociación Civil de Defensa al Consumidor de Bienes y Servicios para la Propiedad Horizontal RA AIERH: Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal AIPH: Asociación Administradores Independientes de Propiedad Horizontal CABA: Ciudad Autónoma de Buenos Aires CACCyC: Comisión Argentina de Consorcios, Copropietarios y Consorcistas CAPHyAI: Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias CAPRA: Cámara Argentina de Propietarios de la República Argentina CGP: Centro de Gestión y Participación de la Ciudad Autónoma de Bs. As. CUIL: Clave Única de Identificación Laboral CUIT: Clave Única de Identificación Tributaria FATERyH: Federación Argentina Trabajadores Edificios Renta y Horizontal FRA: Fundación Reunión de Administradores LCPH: Fundación Liga del Consorcista de Propiedad Horizontal SUTERH: Sindicato Único Trabajadores Edificios Renta y Horizontal UADI: Unión Administradores de Inmuebles UCRA: Unión de Consorcistas de la República Argentina UMIPH: Unión de Medios Independientes de la Propiedad Horizontal |
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Número de Edición: 278 (2ª edición) Fecha de publicación: 27 de diciembre de 2005 Director y propietario: Claudio García de Rivas Redacción: M Fabiana Lizarralde Colaboradores: Dra. Victoria Loisi, Adm. León Estrugo, Sr. Raúl Guinzburg, Dr. Jorge Maldonado, Cr. Sebastián Wolkowicz, Dra. Diana Sevitz y Dr. Juan Iglesias Dirección: Gral. César Díaz 2761 (1416) Capital Federal - República Argentina Teléfono/Fax: 4581-3906 Móvil: (15)5248-3906 E-mail: director@PequenasNoticias.com.ar URL´s: www.PequenasNoticias.com.ar Datos personales del suscripto: Empresa: !*COMPANY_NAME*! Nombre y apellido: !*LAST_NAME*!, !*FIRST_NAME*! E-mail: !*EMAIL*! |
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Miembro de la Unión de Medios Independientes de la Propiedad Horizontal (UMIPH) |
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UCRA-APIPH
El director general de audiencias de la Nación les
respondió que no era posible acceder a su pedido por la
intensa actividad del mandatario 
Propuesta
para los CGP’s
Adm.
Jorge Hernández
Medios
Accesibilidad
en Consorcios
Aclaración
del AIERH
Gran
Sorteo 
Carrera
de Administrador de Consorcios
Encuesta
de Pequeñas Noticias
Cámara
Argentina de Propiedad Horizontal
Egresado
de la CIA
Sueldos
Diciembre/05
Gran
Sorteo
Lic.
Alberto Pontoriero: "No quiero entrar en polémicas con
Hernández. Ayer estuve con él, lo tuve en frente en el IRAM, nos
llevamos bien, empujamos los dos". Y agregó: "no me
mencionó nada de este tema. Estuvimos muy encasillados en una norma.
En general, coincidimos bastante con las normas".
Los
número del aumento
Rebelión
en la granja
La
tercera noticia más trascendental para los lectores que participaron de
la encuesta fue "Sería más económico el encargado con vivienda"
(BPN Nº 274 del 15 de noviembre). Esta noticia se vio
reflejada en una investigación que realizó Pequeñas Noticias
-sobre un total de 67 consorcios y tomando como base las expensas ya
liquidadas del mes de octubre de 2005- y que dio como resultado que otorgarle una vivienda al encargado no encarecería las expensas
mensuales.
El
premio
Por
un mundo solidariamente unido en la paz, en la justicia y en la
prosperidad son nuestros inconmensurables deseos para el nuevo 2006
que hacemos extensivo a todos los integrantes de "PEQUEÑAS
NOTICIAS"
Contesta
el Adm.
León Estrugo
Contesta
el Dr.
Jorge Maldonado
Contesta
el
Dr.
Eduardo Brailovsky
Contesta
el Dr.
Daniel Elizondo
Contesta
la Dra.
Diana Sevitz