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Acompañaron a Pequeñas Noticias en este número |
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El IRAM realizó en su sede junto a Fundación
Reunión de Administradores una conferencia para conmemorar los 10 años
de la creación del Subcomité de Administración de la Propiedad
Horizontal el pasado jueves 17 [BPN-22/3/05] En la sede del Instituto Argentino de Normalización (IRAM), sito en Perú 552/556 de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, se realizó el pasado 17 de marzo a las 17 hs una conferencia organizada por esta institución y la Fundación Reunión de Administradores (FRA) para conmemorar los 10 años de la creación del Subcomité de Administración de la Propiedad Horizontal.
Ante la presencia de unas 60 personas comenzó la disertación la Lic. en Química Marta Barbieri, Gerente de Tecnología Química del IRAM, a cuyo cargo se encuentra el subcomité de Administración de la Propiedad Horizontal quien explicó durante poco menos de media hora el funcionamiento de la institución a la que pertenece. A continuación tomó la palabra el Adm. Jorge Hernández, presidente de la Fundación Reunión de Administradores (FRA), quien relató que ese día se cumplían 10 años que por iniciativa de su entidad nacía ese subcomité con el objetivo de crear normas y procedimientos de calidad para la propiedad horizontal de las cuales ya están aprobadas y vigentes nueve de ellas <ver normas>. Sostuvo que las normas fueron creadas en beneficio de los consorcistas aunque acusó de provocar reacciones adversas en aquellos "que dicen defenderlos" porque como la norma resuelve problemas por sí misma con los habitantes del consorcio, les termina la posibilidad de facturar por este concepto. Por otra parte puntualizó que actualmente no hay ninguna ley que obligue a cumplir las normas serie 65.000. Al mismo tiempo aclaró que, quizás a corto plazo una ley nacional o un decreto del presidente –del que aseguró que desde hace unos pocos días ya hay una resolución- establezca la obligación de liquidar las expensas de acuerdo a la Norma IRAM 65.006. Este sería el proyecto en el que FRA viene trabajando desde hace un año y que además contempla la reducción al 50% las expensas comunes de los consorcistas jubilados (BPN Nº 221 del 17/7/2004: "Esperando la carroza"). Según Hernández ya tiene dictamen favorable del Estado Argentino para convertirlo en decreto presidencial o en ley de la nación durante este año. Sólo dos consorcistas
Adm. Jorge Hernández: Primero no lo dije yo, lo dijo un diputados que presentó un proyecto. Yo estoy convencido que el mejor beneficiario de esto es el consorcista, sin ninguna duda, y nuestra profesión. No sé si los administradores; nuestra profesión, sí.Desde el inicio en el Subcomité estuvo CAPRA (Cámara de Propietarios de la República Argentina) que ahora vuelve a representar a los copropietarios. Por otra parte hay algunos propietarios como el Ing. Ricardo Gogosch, el Cr. Daniel Torres y otros consorcistas.
Yo en eso difiero un poquito. A mí me gusta que estén todos porque yo soy de consensuar, discutir fuertemente y tratar de convencer o de que me convenzan pero entiendo que a veces para discutir algunas cosas hay que saber. En IRAM, debo reconocer, ha habido gente con fines "X", con ideas que son contrarias al principio de Propiedad Horizontal por lo cual hemos tenido que discutir pero también consensuamos. En este momento hay dos consorcistas que son Gogosch y Torres y no sé si algún otro de los que participan es consorcista. Hemos invitado en su momento a entidades de consumidores y demás entidades pero es un tema muy específico, es una especialización... Hay que saber muchas cosas de Propiedad Horizontal y debo confesar que en el Subcomité muchas veces las discusiones han pasado por desconocimiento de este tema... Creo que a los médicos no les podría enseñar nada por más que sea paciente... A un abogado no podría decirle acá la demanda hay que hacerla así y así... Le puedo dar los hechos, el contenido de lo que creo son mis derechos pero él es el especialista. En la administración pasa lo mismo y con una mayor amplitud... y a veces los copropietarios vienen envenenados por una campaña mediática sumamente interesada, con mucha plata de por medio y con muchos intereses de por medio. Hay empresas muy grandes, nacionales y extranjeras a las que les interesa el mercado de la Administración de Propiedades. Hay políticos que están interesados en los consorcios de propietarios y en que no haya administradores porque se les terminó la Unidad Básica, el Comité y demás... porque la gente no va y entonces necesitan hacer punteros políticos dentro de los consorcios... esto reconocido por ellos, planificados por ellos... El administrador ahí es un problema y hay que sacarlo, destruir esa figura. No es casual
que el actual Jefe de Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires haya prohijado
toda esta tendencia contra las administraciones, subvencionado
instituciones junto con dos sectores más para destruir una profesión
como la nuestra. |
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El Programa de
Educación Comunitaria comenzará su curso de administración de
consorcios en los primeros días de abril [BPN-22/3/2005] En esta última quincena de marzo se terminará de definir el día exacto de inicio de las clases del curso de "Administración de Consorcios" que, desde los primeros días de abril, dictará el Programa Educativo Comunitario (ProEduCo) durante cuatro meses todos los miércoles de 17:30 a 18:30. La docente a cargo es la corredora inmobiliaria Hebe Alvarez y costará $19 por mes y $5 de matrícula. ProEduCo es una Asociación Civil sin fines de lucro, con personería jurídica, que nació en 1996 como una iniciativa de su presidenta, la ex-directora de escuela Marta Alvarez. Su objetivo es transmitir la cultura realizando cursos cortos de educación no formal para darle a la gente la posibilidad de una capacitación rápida para una salida laboral en la idea de que la gente puede conseguir trabajo sólo si está capacitada. En una entrevista con Pequeñas Noticias la Sra. Alvarez aclaró que sus cursos están orientados a crear un camino para que la gente se siga interesando por los temas que estudian y por esa razón se realizan todos los esfuerzos para que las clases sean ágiles y dinámicas. A los alumnos se les entrega material didáctico y bibliografía en la idea de desarrollar en ellos también un espíritu autodidacta. Otros cursos que se dictan en esa entidad son: "Cuidado de niños discapacitados", "Cuidado de ancianos", "Baby Sitter", "Venta telefónica", "Mozos y Camareras", "Manicuría" y "Redacción Comercial". Cualquier
consulta se puede realizar al telefónicamente al 4982-0775 o
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El
presidente Néstor Kirchner encabezó el acto de lanzamiento para la
construcción de las primeras 1274 viviendas sociales en la zona sur de la
Ciudad de Buenos Aires sobre un total previsto de 5000 [BPN-22/3/2005] El 7 de marzo de 2005 en el Salón Sur de la Casa de Gobierno, el presidente Kirchner junto al jefe de Gobierno de la Ciudad, Aníbal Ibarra; los ministros de Planificación Federal, Inversión Pública y Servicios, Julio de Vido y del Interior, Aníbal Fernández; el secretario de Obras Públicas, José López; el Subsecretario de Vivienda de la Nación, Luis Bontempo y el presidente del Instituto de Vivienda de la Ciudad (IVC), Ernesto Selzer firmó los contratos de adjudicación para la construcción de 1.274 viviendas sociales en la ciudad porteña bajo el Programa Federal de Construcción de Viviendas.
El señor Oscar Martínez Zemborain funcionario del IVC, aclaró a Pequeñas Noticias que las construcciones no serán torres sino viviendas de 2 o 3 plantas como máximo, para no repetir la tenebrosa historia de "Fuerte Apache" y generar problemas de ascensores, gastos comunes, expensas y administraciones. Sí se deberán cuidar los espacios comunes para que estén limpios simplemente por un tema de autoconservación. Según el Sr. Martínez Zemborain, "los beneficiarios de estas viviendas sociales tendrán créditos a 30 años con una tasa muy baja y con una cuota más que accesible. Es el Plan de Urbanización de Villas de Emergencia" y agregó que se "pretende dar criterio de barrio a esas villas informales para darles servicios y la apertura de calles".
Estas
primeras viviendas se levantarán en la Villa 1.11.14 del
Bajo Flores (389 viviendas), en la Villa 3 de Villa Soldati (340
viviendas), en la Villa 17 (192 viviendas) y en la Villa 6, ambas ubicadas
en Villa Lugano y están previstas un total de 5000 viviendas que se
deberán construir en 1 año aproximadamente. |
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Estimado
Colega: “Charlas sobre temas de la actualidad consorcial”
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tercer jueves de cada mes de 19 a 21hs – entrada libre y gratuita Ciudad de La Paz 1760 Capital Federal |
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El
mes de marzo no presenta novedades para confeccionar los recibos de
haberes de los trabajadores del sector [BPN-22/3/2005] Desde el punto de vista de importes básicos y sumas no remunerativas, todo sigue igual. Siguen vigentes los $50 del Decreto 1347/03 y los $100 del decreto 2005/04, ambos no remunerativos. La ayuda escolar, según la legislación vigente, se podrá pagar con los haberes del mes anterior al del inicio de ciclo lectivo, siempre que se haya acreditado la asistencia al ciclo lectivo del año anterior sin prejuicio de la posterior presentación del certificado de inicio de escolaridad dentro de los 120 días de iniciado o dentro de los 120 días de iniciado el ciclo lectivo contra la presentación del certificado del inicio del ciclo lectivo cuya asignación se abona. Esta asignación se abona una vez por año y generalmente coincide con el pago de los haberes correspondientes al mes de febrero o marzo. El valor general de la asignación es de $130 y cambia en distintas provincias y localidades del país según zonas determinadas. En la Zona 1 el valor es de $ 260, en la Zona 2 de $390 y en la Zona 3 es de $520. Las zonas se encuentran divididas según la siguiente tabla:
Marzo 2005
El
mes que viene habrá que estar atento a esta sección porque va a haber
algunas novedades que habrá que tener en cuenta a la hora de liquidar
haberes. |
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del Consorcista Asesoramiento sin Cargo DefensoriaDelConsorcista@hotmail.com
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La
liquidación de haberes dentro de la propiedad horizontal, es un tema que
siempre requiere conocimiento y actualización permanente pero no es
imposible aprender a hacerlo [BPN-22/3/2005] El uso casi masivo de la red permite que cada vez más oficinas y hogares particulares dispongan de una computadora e Internet como antes se tenía una máquina de escribir o un fax. Ya casi es parte de los "electrodomésticos" de una casa y de un "aparato" más en una oficina. La desaparición de las distancias y el no necesitar trasladarse de un lugar a otro hace que se pueda aprovechar muchísimo el tiempo en todo lo referente a capacitación y los Cursos de Sueldos en sus tres niveles no escapan a estas ventajas. Cada uno de ellos está dividido en tres niveles: el Básico, el Avanzado y el correspondiente al aplicativo de la AFIP llamado Sistema Integrado de Jubilaciones y Pensiones (SIJyP) con el que se generan todos los meses las declaraciones juradas (Formulario 931) para el pago de aportes, contribuciones y Ley de Riesgos del Trabajo (LRT). Los cursos están orientados a cualquier interesado en aprender a liquidar los sueldos o simplemente entender a la hora de leer un recibo de haberes, de vacaciones, de aguinaldos, asignaciones familiares y cualquiera de las particularidades del Convenio Colectivo de Trabajo Nº 378/04. También se contemplan en cada curso las novedades que se van produciendo casi en forma continua, como las sumas no remunerativas, cambios en importes de asignaciones familiares o porcentajes de aportes, de contribuciones o de aplicativos. Para realizar el Nivel Básico del curso no se necesita ningún conocimiento previo ya que está pensado para aquellos que nunca han liquidado un sueldo. El Nivel Avanzado requiere conocimientos previos sobre la liquidación de haberes pues se tratan todas las formas en las que se puede rescindir un contrato laboral y su correspondiente liquidación final. Para el curso del aplicativo es necesario tener conocimientos básicos de computación ya que abarca desde la instalación del aplicativo hasta las confección de las declaraciones juradas originales, rectificativas, listados, etc. Modalidad Cada una de las clases que forman los distintos cursos tienen una parte teórica y una práctica. En la parte teórica se desarrollan los temas a tratar en cada clase con ejemplos para que sirvan de guía en la ejercitación. Se envía la primer clase a la dirección de correo indicada por el interesado y una vez realizados los ejercicios, se deben remitir por mail para poder corregirlos en forma personalizada. La realización de los mismos tiene un papel relevante ya que es la condición para ir avanzando clase a clase. Si los ejercicios están sin errores, se envía la siguiente clase y así sucesivamente. Si se encuentran dificultades o plantean consultas, se corrigen y se agregan más ejercicios para poder entender los errores y aprender de ellos. Nuevamente se volverán a enviar para ser corregidos hasta que no haya errores y así poder pasar al siguiente módulo con los conocimientos sólidos como para avanzar y agregar los nuevos temas. La idea de esta modalidad es que sólo se pueda avanzar si no quedaron dudas de la clase anterior y al mismo tiempo permitir que cada alumno organice los tiempos del curso según su disponibilidad. Para
solicitar más información se puede enviar un mail con todas las dudas y
consultas a cursos@pequenasnoticias.com.ar
o llamar por teléfono o enviar un fax al 4581-3906. |
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Ley 941 Declaraciones Juradas Asesoramiento, confección, impresión y grabación en disquete. Todo listo para su presentación Pewen Sistemas TE: 4581-3906 |
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Correo de Opinión Un pequeño aporte por el Dr. Leandro S. Picado Sres. Pequeñas Noticias De mi mayor consideración: Tengo el agrado de dirigirme a Uds. a fin de agradecer la constante, sistemática y excelente información que se me brinda. Asimismo, es mi intención efectuar un pequeño aporte en relación a una consulta evacuada por el distinguido colega Dr. Eduardo Brailovsky, en el boletín Nro. 251, bajo el título "Administración infiel". En el consejo se asevera "Someramente mencionaré que debe seguirse el procedimiento que establece el Reglamento de copropiedad para que la remoción y el posterior nombramiento de otro administrador sea legalmente válido. Y la importancia que sea válido y legal radica en que cualquier aventura jurídica de cualquier propietario (e incluso del administrador removido), esté destinada al fracaso. Como siempre digo: "no importa ser demandado: lo importante es no perder el juicio". Generalmente, el procedimiento consiste en que los propietarios intimen al administrador (con el porcentaje correspondiente) para que éste llame a Asamblea para tratar el tema de remoción del administrador. Sería una buena práctica citar también para tratar el "nombramiento de nuevo administrador". La intimación debe contener plazo cierto. Y si el administrador legalmente intimado "no contesta" o no convoca a Asamblea, entonces pasamos al siguiente paso. Sería conveniente verificar primero en el Reglamento de copropiedad si el "consejo de propietarios" tiene la facultad de convocar a Asamblea. Y si así fuese, éste consejo deberá hacerlo. Solo si el "consejo" no tiene tal facultad, los propietarios podrán "auto-convocarse" esgrimiendo los motivos que estimen urgentes y necesarios. Como seguramente no tendrán el libro de actas de asambleas del consorcio, deberán labrar acta en la forma de estilo. Y para eso, una de las formas es mediante la presencia de un escribano en la Asamblea que labre el acta correspondiente. Pero esa es una de las formas. Y la presencia del escribano no es necesaria aunque sería conveniente. Porque también podrían los copropietarios asambleístas labrar el acta mediante instrumento privado. Es decir, en buen romance, en una hoja de papel escrita. Eso sí, ese instrumento privado deberá ser protocolizada notarialmente (por un Escribano) con lo cual siempre terminan pagando un escribano, aunque en esta segunda forma un poco menos". Pues bien, mi aporte es el siguiente: 1.- La Ley 13.512 exige que la designación del administrador se efectúe mediante escritura pública (art. 9, inc. b). 2.- La omisión del nombramiento o designación del administrador en escritura pública no queda salvada con la ulterior protocolización del instrumento privado, pues escritura pública e instrumento privado protocolizado tienen diferentes naturaleza y efectos. No obstante lo dicho, por desconocimiento, por lo dificultoso de la práctica, etc., normalmente en el acto asambleario se designa una persona (administrador o copropietario) para elevar el acta a instrumento público, pero, advierto, no es lo que la ley prevé y suele traer inconvenientes en el ámbito jurisdiccional. 3.- La designación del administrador no realizada en escritura pública no resulta oponible a terceros. Sin perjuicio de lo expuesto, cierto es que la jurisprudencia ha sostenido la oponibilidad de esta defectuosa designación, que sólo consta en instrumento privado, respecto de todos los consorcistas, siempre que se hubieren cumplido con los pasos y mayorías establecidos en el Reglamento de Copropiedad y Administración. Agradeciendo
nuevamente Vtra. gentileza, salúdole muy cordialmente.
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Correo de Opinión Gestionar aviso de obra por el Adm. Alfredo Rivas Estimado Sr. Director: Intentamos tramitar aviso de obra para cumplir con el artículo 6.3.1.1. del Código de la Edificación para reparar el frente de un edificio, conforme lo normado por la Ley 257. Pero como tuvimos dificultades en las oficinas del G.C.B.A. requerimos a la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias para que se dirigiera a las autoridades del G.C.B.A. para que facilitara el trámite correspondiente quienes le enviaron una nota al Director General de Fiscalización de Obras y Catastro en los siguientes términos: "Para
tramitar el referido aviso de obra, en la D.F.O y C. requieren la
presentación de un título de propiedad o un certificado de dominio y la
firma de un copropietario titular de inmueble. En el caso particular de edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal, ningún propietario puede arrogarse el derecho sobre partes comunes y sobre las cuales es sólo un condómino en la proporción establecida por el reglamento de copropiedad y administración. Surge de la Ley 13.512, que los muros exteriores de cualquier edificio son propiedad común de todos los titulares de las unidades funcionales, sin ejercer ningún derecho de propiedad sobre ellos, también indica la misma ley en su articulo 9º que el representante legal del Consorcio es el administrador y así es reconocido en todos los ámbitos, inclusive en el judicial tanto nacional como del G.C.B.A. Por ello a fin de facilitar el cumplimiento de la Ley mencionada y atento la suficiente validez de la representación que tiene el Administrador solicitamos se autorice a los administradores que acredite su designación como tales e inscriptos en el registro establecido por la Ley Nº 941 del G.C.B.A., puedan gestionar los permisos de obra en representación del Consorcio." El 17 de noviembre de 2004 dicha Cámara recibió respuesta firmada por el Dr. Pedro Horacio Parra, arquitecta M. Laura Oleiro y arquitecto Oscar R. Lozano, director general, jefe de departamento y director contralor de obra de la D.G.F.O. y C. afirmando que "se halla en vigencia el art. 2.1.2.1 del Código de la Edificación.... al solicitar permiso de una obra la documentación se presentará firmada exclusivamente por el propietario, profesional y/o empresas que intervengan, con arreglo a las disposiciones de este Código..." "En consecuencia, considero que la presentación de la Cámara importa la impugnación de una norma del Código de la Edificación no pudiéndose decidir tal cuestión en sede administrativa sino en la judicial, razón por la cual cabe desestimar su petición" Nos gustaría la reflexión de Uds., de nuestros colegas y de los legisladores porteños con relación a la imposibilidad de realizar trabajos que exigen las Ordenanzas y no pueden realizarse cumpliendo con las disposiciones vigentes porque las autoridades administrativas ponen trabas como la comentada. Atentamente.
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Estación Floresta Ex-Ferrocarril Sarmiento por el Sr. Raúl Guinzburg Estimado Claudio: como estás enterado desde hace más de un año y medio vecinos del barrio, discapacitados que utilizan los servicios del ex-ferrocarril Sarmiento, verificaron que los ascensores de la estación Floresta que permiten la accesibilidad, no sólo no funcionaban sino que no estaban las puertas en una primera inspección y luego tapiados y más tarde puertas con candados lo que no permitía obviamente cumplir con la función que se les había asignado. Una de esas vecinas realizó la denuncia correspondiente, aparte de los reclamos a la Empresa Ferroviaria T.B.A., en la Defensoría del Pueblo de la Ciudad de Buenos Aires, aportando pruebas fotográficas. Nosotros como integrantes del Consejo Consultivo Honorario del Centro de Gestión y Participación Nº 7 (CGP 7) hicimos que las autoridades del mismo, nota de por medio, se dirigiera a la C.N.R.T. -órgano de control del Transporte- y a la propia T.B.A.. La primera contestó que había intimado al ferrocarril para que regularizara tal situación en término perentorio, caso contrario se aplicarían las sanciones a que hubiere lugar. La segunda se excusó en el sentido de que habían sufrido destrozos, robos y desmanes que no pueden controlar. Nuevamente el Consejo Consultivo Honorario, enterado del expediente, se adhirió al mismo con los antecedentes que obraban en su poder remitiéndoselos a la Defensoría quien con fecha 21 de febrero dictó la Resolución que me hizo llegar la interesada y se adjunta, y que no tiene desperdicio. Sin embargo la vecina me consulta ¿cómo seguimos?? Y yo no tengo más remedio que aconsejar: primero esperar los términos legales de la intimación para ver si se cumplen los enunciados y segundo y si es que quiere llegar a las últimas consecuencias, inicie una acción de amparo y otra acción por daños y perjuicios, con un paso previo a realizar la misma denuncia ante la INADI por discriminación y la Defensoría del Pueblo de la Nación, de quien depende el contralor de la aplicación de las normas por parte del Estado. Pero pregunto: ¿es ésta la solución para conseguir que se cumplan las leyes que hacen a la integración en la Sociedad de las personas con discapacidad? Rotundamente NO. No es posible que los afectados, en su mayoría de bajos recursos, deban accionar judicialmente con la erogación que ello representa y que no están en condiciones de afrontar, y mucho menos esperar la tardía resolución de esos conflictos. Reitero
entonces la Resolución en el
Expediente Nº 5074/04.
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Correo de Opinión Concedemos hasta tres deseos por el Sr. Horacio R. Sarmiento Son unos genios, esta página es genial y de gran ayuda! Sigan así! Muchas
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Rincón Solidario Está bien que el administrador de mi edificio quiera cobrarme por expedirme un certificado de libre deuda de expensas? De ser así... ¿hay un monto tope? Porque $40 me parece una barbaridad. Sonia (28/2/2005) Estimada Sonia: Muchas gracias por consultarnos. Porque su consulta ayuda a todos los lectores a comprender un poco más el sistema legal de la propiedad horizontal. Y ya pasando a contestar su pregunta, como primer medida, ubiquemos el problema en su contexto. Porque el problema es: ¿cuáles son las funciones del administrador?. Empero, para responder esa pregunta, es necesario saber QUÉ ES un administrador según nuestra legislación. La respuesta a ésto último surge del Código Civil de la Nación, capítulo "del mandato". En resumen, el "administrador de propiedad horizontal" es solo un mandatario al cual el mandante (el consorcio) le encomienda el cuidado de sus bienes y la administración de su dinero. Es cierto, cabe en este momento de la exposición, efectuar innumerables disquisiciones sobre la finalidad del mandato pero dejaré ello para escribir algún día un artículo especializado y extenso. Solo baste mencionar que el "cuidado de sus bienes" al que me refiero es, cuanto menos, el cuidado del edificio, el mantenimiento de sus maquinarias y cosas así. Y por la "administración del dinero", solo me referiré a que el administrador debería cobrar LO NECESARIO para llevar a cabo el "cuidado de los bienes" y pagar los servicios de mantenimiento necesarios, así como obligaciones salariales y previsionales, etc. "Ex profeso", saltearé por ahora el ítem atinente a que debería el administrador recaudar lo necesario, también, para pagar sus honorarios. Volviendo al hilo de la exposición, por "administración del dinero", también tenemos que entender que eso incluye el COBRAR los saldos adeudados por los deudores. Y para ello, no cabe duda que el administrador deberá saber "cuáles son" los saldos deudores de los consorcistas que no pagaron las expensas comunes y/o extraordinarias. La única forma de saber eso es consignando en detalle los saldos de deudas de los propietarios. Antiguamente, esos "saldos" se "llevaban" en tarjetas manuales, una por propietario, donde se debían consignar entradas, salidas, y el saldo. Claro, había que sumar y restar; y si se solicitaba un "resumen", había que escribirlo en una máquina de escribir, que generalmente era manual, y solo por excepción eléctrica. Actualmente, con la generalización de los sistemas de contabilidad computadorizados y especializados en propiedad horizontal, esos "saldos" los "lleva" en la memoria (o mejor dicho en el disco duro) una computadora, y con una simple opción del programa de computación, los saldos se pueden imprimir en forma "colectiva" (entiéndase por colectivo al total de deudas de cada uno de los propietarios del consorcio en una sola lista, y que con otros datos generalmente es notificada a todos los propietarios con cada liquidación de expensa, y que suele llamarse "estado de cuenta de los propietarios" o similar), o en forma individual para cada unidad funcional o propietario. ¿Por qué toda esta disgresión ? se preguntarán Uds.; y la respuesta es fácil. Porque antaño, la emisión de "saldos" era dificultosa, requería de "trabajo extra" y podía argüirse que el exceso de trabajo debía cobrarse. En la actualidad, y no creo que alguien pueda discutírmelo, la emisión de un saldo de deuda correspondiente a un propietario, ya no es un "recargo de tareas" propiamente dicho. Esto lo hube conversado en reiteradas ocasiones con el presidente de la FRA, el Sr. Hernández, que sustenta la posición de que el administrador debe cobrar TODAS y cada una de las tareas que efectúe, independientemente de los honorarios profesionales que perciba el administrador. Porque claro, la postura del Sr. Hernández se funda en que los honorarios del administrador son MAS QUE BAJOS, casi irrisorios, y no permiten el mantenimiento de ningún administrador o administración; así, todas las tareas "extra" deben cobrarse separadamente. Y este suscrito opina que ALGO de razón tiene el Sr. Hernández. Opino que es cierto que los actuales honorarios que perciben los administradores SON MUY BAJOS, son casi ridículos, casi OFENSIVOS para un administrador profesional. Hace mucho que vengo afirmando eso. Porque pensemos que los honorarios del administrador tienen que alcanzar para: a) subsistir él y su familia; b) pagar el alquiler de su oficina; c) pagar los impuestos que su profesión entraña, incluso el canon anual por inscribirse como administrador, el pago de la obtención del certificado de reincidencia y juicios universales, etc. d) pagar el sueldo al o a los empleados; d) pagar los servicios de LUZ, y TELÉFONOS (mínimo uno de "tierra" y otro celular -no poca cosa-) y varias "cosillas" más. Además, algún que otro administrador cliente mío, me ha dicho que los administradores no pueden aumentar los honorarios profesionales debido a la gran competencia que existe. Yo asevero que no es un problema de mucha la competencia, sino que el problema reside en que la competencia de muchos administradores es completamente DESLEAL, necesitándose alguna regulación al respecto (cfr. proyecto de colegio de administradores de la AIPH). Pienso que LOS HONORARIOS del administrador DEBERÍAN SER TALES QUE PERMITA INCLUIR TODAS LAS TAREAS que deba realizar y no como hasta ahora, que tenga que recurrirse a facturar "por separado" la realización de tareas que son inherentes a la administración. Y, nuevamente pidiendo perdón por mis disquisiciones, vuelvo al tema: porque el "emitir certificados de deuda" ES UNA TAREA INHERENTE a la función del administrador. Esto surge de lo que prescribe la Ley 13512 y el propio reglamento de copropiedad, cuando menciona las funciones que tiene a su cargo el administrador, diciendo: "certificar las deudas por expensas", "llevar las cuentas del consorcio", "llevar las deudas y pagos de los propietarios", o frases similares. En suma, creo firmemente que el administrador NO DEBERÍA cobrar por separado la realización de "certificados de deuda". Y por supuesto, pienso que los honorarios de los administradores deberían ser dignos y lo suficientemente elevados como para que incluyan TODAS las tareas inherentes a la administración y que les permita vivir honesta y decentemente, pagando todas sus deudas, etc. Empero, la situación fáctica de los administradores me dice que "no todo es absoluto; todo es relativo". Así que, viendo el tema desde ambos lados, y ya para resolver su problema, encaremos la vía práctica: ¿qué hacer si no estoy de acuerdo en pagar el arancel "diferencial" que pretende cobrar el administrador"? Pues bien, primero consulte a su abogado. Si opta por una consulta gratuita en los servicios jurídicos de la Capital Federal, le traerá aparejado que, deberá madrugar, pedir turno, esperar su turno, perder toda la mañana y seguramente deberá intimar mediante carta documento al administrador. Y vuelva a hacer el mismo trámite en una semana "para ver cómo seguimos" después. Si elige su abogado privado, en cambio, la atenderá con la premura que el caso requiere; pero claro, deberá pagar una suma de dinero que... Y seguramente su abogado también le sugerirá enviar la misma carta documento que antes referí, a un costo en Correo Argentino SA. (correo oficial de la Republica Argentina y único monopolio de las notificaciones fehacientes según acordada de la Corte Suprema de Justicia), cuyo costo asciende a $ 20.75 Si la respuesta al envío postal no es la que Ud. quiere (que el administrador haga el certificado gratuitamente), debería enviar otra carta documento (otros $ 20.75) y seguramente recurrir a una "mediación" privada (Ley 24.573 aplicable a la Capital Federal y que también se realiza en asuntos de la Provincia de Buenos Aires) pero que costará honorarios de su propio letrado y del mediador, como mínimo $ 150.- para cada uno. A esta altura, como vé, y como siempre afirmo, defender derechos es muy lindo, pero siempre "cuesta dinero y tiempo". Y seguro que Ud. necesita el certificado con urgencia .... Entonces, estimada Sonia, $ 40.- sí, es mucho. Además, este abogado personalmente piensa que el administrador no debiera cobrar por separado, sino incluirlo en su honorario mensual (que debería ser más alto). Pero... Terminaré con una pregunta en lugar de una afirmación: ¿Ud. qué haría después de todo lo que le conté? Sin otro particular, saludo a Ud. muy atentamente. Dr.
Eduardo J Brailovsky --- El Dr. Eduardo Brailovsky es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a ceo@eb-asoc.com.ar, llamarlo a su teléfono 4862-5390/4867-0712 o escribirle a Perón 4243 - Buenos Aires (1199) Argentina |
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Participarán todos los lectores que nos manden un e-mail a GranConcurso@PequenasNoticias.com.ar con sus datos completos(*) antes del próximo Martes 29 de marzo a las 08:00 am y los resultados del sorteo serán publicados en el próximo número de Pequeñas Noticias.
(*) El mail debe ser dirigido a GranConcurso@PequenasNoticias.com.ar con nombre y apellido completo, teléfono, dirección, tipo de documento y los tres últimos números de ese documento de identidad. La participación implica el conocimiento y la aceptación de las condiciones detalladas del concurso a las que se puede acceder mediante este vínculo. |
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Rincón Solidario Una
antena para telefonía celular Con el cambio de administrador se tomó un Señor que administra el cual hoy no administra más ese consorcio pero por su paso quedaron huellas a saber; inscribió al consorcio como responsable ante la AFIP, imprimió facturas para cobrar el canon locativo, contrató abogados para estudiar el tema y como es de suponer también contrató los servicios de una contadora. Mi
pregunta es cómo se puede salir de este lío que creó un mal administrador
con la complicidad de un consejo de administración, no por mala fe
simplemente por ignorancia. (9/3/2005) Estimado Osvaldo: Habitualmente, cuando se contratan los servicios de algún profesional para abonar a un consorcio por el asesoramiento que eventualmente pueda realizar un profesional -abogado, contador etc.-, es conveniente que la misma sea aprobada por una asamblea, sin desconocer que el administrador va a ser el brazo ejecutor de dicha decisión, ya que el mismo está facultado para tomar o despedir personal. En relación a la consulta que se realiza, es conveniente que el actual administrador cite a una asamblea extraordinaria para que la misma determine si quiere o no continuar con los asesoramientos que contrató la anterior administración con la anuencia del consejo de administración del consorcio. Para ello, el consorcista o consorcistas que pretendan tratar el tema, deben solicitarle al administrador que incluya como punto de la orden del día en una asamblea, el tema específico de "Continuidad o cese del abono por asesoramiento de profesionales al consorcio". En relación a la inscripción del consorcio ante la AFIP. en la categoría que menciona la consulta, sería conveniente también que la cuestión sea tratada en la mentada asamblea, con la asistencia de algún profesional contable para que brinde el adecuado asesoramiento para la conveniencia de continuar o no en dicha categoría tributaria. Les envío un cordial saludo. Juan
Iglesias. --- EL Dr. Juan Iglesias es abogado especializado en propiedad horizontal, derecho penal y es conductor del programa de radio "La Voz del Consorcista". Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a consorcistas@hotmail.com |
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Rincón Solidario Aquí vengo con dos inquietudes Sres. de Pequeñas Noticias, espero que hayan tenido un período para reponerse del año pasado. Aquí vengo con 2 inquietudes que espero me las contesten en cuanto les sea posibles. 1- La cuenta de servicios de electricidad viene cada vez más elevada, el uso es el mismo, pero la esposa del encargado hace trabajos de planchado para terceros en su casa y dentro de esa factura vienen los gastos de la vivienda del encargado. 2- Leí días atrás en un foro de otra página web que los integrantes del consejo de administración deben ser los titulares de la propiedad. En mi edificio lo están constituyendo 3 personas, 2 de las cuales no son los titulares, ¿es esto así? ¿o lo que leí no es lo correcto? Espero sus respuestas tan pronto como les sea posible ocuparse de ellas. La asamblea se acerca y desearía plantear estas 2 cuestiones. Gracias. Lucia
M Estimada Lucía, En derecho laboral cuando al trabajador se le conceden ciertos beneficios, con la repetición en el tiempo se convierten en derecho adquirido, salvo los errores, que como dije en otra oportunidad, deben ser corregidos cuando se detectan, pero en este caso, si el Consorcio le paga el consumo de energía eléctrica (lo cual no es obligatorio) desde el inicio de la relación laboral o desde un tiempo atrás que justifique una conducta repetida, ahora no se le podrá quitar ese beneficio. La vivienda es del Consorcio y el Encargado tiene la “tenencia provisoria” mientras dure el contrato de trabajo. Dentro de las atribuciones de la tenencia están el uso y goce de la vivienda con sus servicios, incluido el de energía eléctrica. El uso de la electricidad para los fines de planchado para terceros es irregular y es un abuso de confianza del Encargado, pero no creo que guarde una relación tan gravosa que derive en denuncias o acciones judiciales o laborales, salvo que, cosa que desconozco, existan varias máquinas de planchado industrial con personal contratado, que sí podría generar una responsabilidad de solidaridad del Consorcio y en este caso se debería corregir. En casos similares se solucionó pactando con el Encargado que abone el importe de la factura que exceda el abono, como en el consumo telefónico; en otros casos la portería no tenía medidor propio y su consumo se derivaba a un medidor de sectores comunes, con lo cual es casi imposible diferenciar. En este caso quedará librado a negociación. El segundo punto, sobre la formación de los Consejos, le aclaro que este órgano institucional no existe jurídicamente para la Ley 13512, su formación ha sido una creación popular y como tal no está regulado, salvo por los Reglamentos de Copropiedad y Administración que así los incluyen. En este caso, debe Ud. leer atentamente el de su Consorcio y tendrá dos opciones: si está prohibido expresamente que sus Miembros no sean titulares, ahí tiene la respuesta; si no dice nada, pueden entonces ser locatarios o habitar el inmueble como usufructuarios, o tenedores a cualquier causa, ya que para nuestra Constitución nadie está obligado a hacer lo que la ley no manda, ergo, todo lo que no está expresamente prohibido está permitido. En todo caso, en la próxima Asamblea, se deberá tener cuidado en la elección de los Miembros del Consejo, y comprender que el hecho de ser Titular no da más allá del derecho de propiedad, un título de capacidad o idoneidad para participar en un Consejo. Saludos Daniel
Elizondo --- El Dr. Daniel Elizondo es abogado especializado en propiedad horizontal, administrador de consorcios y socio fundador de la Fundación Administradores Independientes de la Propiedad Horizontal (AIPH). Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a orgaeliz@fibertel.com.ar |
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Rincón Solidario Efectuó
un cambio de abogada en el juicio El primero para felicitarles por su labor, que es muy instructiva y el segundo para efectuarles una consulta. La misma consiste en saber si corresponde que nuestro Administrador, al efectuar un cambio de abogada en el juicio que se lleva por expensas impagas a un consorcista, debe comunicar las causas (sabemos que fue mala actuación en los trámites del juicio) y convocar a una reunión de consorcio para presentar a la nueva letrada. Personalmente estimo que sería lo correcto, pero agradezco me informen sobre el particular. Sin más reciban mis respetos. Jorge Aldo M (21/3/2005) Sr. Jorge Aldo: Es facultad del administrador nombrar a quien represente al consorcio y si así lo establece el reglamento, en general así ocurre, salvo en los casos que se decide por asamblea el nombramiento de letrado. El administrador debería informar por qué dicho cambio y si no Uds. lo pueden requerir por escrito. Si sobre el tema existe alguna "mala actuación" como Ud. lo denomina, por parte del letrado, nada mejor que ir a verificar el expediente. En él se pueden observar todos los pasos procesales y sacar conclusiones. En atención a la experiencia vivida sería conveniente solicitar al administrador que convoque a una asamblea con el fin de consensuar la designación de un nuevo letrado. Atte. Dra.
Diana Sevitz --- La Dra. Diana Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en propiedad horizontal y de los tribunales arbitrales de consumo, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@velocom.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072. |
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En
nuestro sitio www.PequenasNoticias.com.ar
están publicados los vencimientos impositivos correspondientes al mes
de Marzo/2005, a
los que se puede acceder picando con el mouse en el ítem vencimientos
del menú que aparece a la izquierda de la ventana principal |
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Rincón Solidario Quisiera que me digan cómo puedo constatar el nombre del administrador del consorcio (poseo los nombres supuestos de ambos), ya que firmó un convenio de pago por una deuda que tenía el consorcio con un constructor, colocando un sello con un nombre distinto al cual nos dijeron. Ahora hay que intimar al pago de tal convenio y no sabemos a cuál realmente. ¿En el Registro Público de Administradores de Propiedad Horizontal me informarán? Desde ya muchas gracias. Patricia AG (15/3/2005) Estimada Patricia: el nombre correcto y completo del administrador de un Consorcio debe surgir del acta de asamblea en la que se produjo su designación. A veces sucede que la designación ha recaído en una empresa y tanto en las liquidaciones mensuales de expensas como en las asambleas aparece firmando una persona de quien se ignora el grado y facultades de representación que tiene. Otras veces se designa a alguien y aparece actuando ilegítimamente como administrador un pariente o un empleado suyo. Por lo tanto, habrá que recabar en el Libro de Actas la identidad correcta de quien ejerza la administración, ello en el caso en que Ud. no tenga en su poder una copia del acta correspondiente. Puede suceder también que el nombramiento del administrador no se haya producido en una asamblea sino que surja del propio Reglamento de Copropiedad, es decir que su designación se haya efectuado como consecuencia de una decisión de la empresa constructora del edificio y con anterioridad a que el Consorcio haya comenzado a funcionar orgánicamente como tal. En tal caso, deberá consultar su propio Reglamento y ubicar tal designación en las cláusulas finales del mismo. Por
último, cabe señalar que se puede dar el caso no muy frecuente que la
designación de un administrador distinto del originario se haya hecho,
tal como lo manda la ley, en una escritura pública labrada por un
Escribano o, en su caso y más allá de la validez legal incompleta que le
cabría, en una acta de comprobación extraprotocolar o protocolizada
también a cargo de un Escribano pero que, en cualquiera de ambos casos,
no se haya abrochado o pegado una copia de éstas en el Libro de Actas o
que , de no haberse cumplido con este recaudo, ni siquiera se haya dejado
una constancia en dicho Libro, y que ni Ud. ni otros vecinos tengan una
copia o los datos de esa escritura. En este caso habrá que producir una
intimación por medio fehaciente (carta documento o medio similar) para
despejar la incógnita y obtener estos datos. En
conclusión: si Ud. no posee la copia del acta en que se produjo la
designación, deberá reclamarla de la administración aprovechando la
oportunidad para obtener copias de todas las actas de las asambleas
realizadas durante el mandato de la misma, lo que le podrá servir para
comprobar si la cuestión que ahora la preocupa fue tratada o no
previamente por el Consorcio. Con lo respondido le envío un saludo cordial. Jorge
Armando Maldonado --- El Dr. Jorge Armando Maldonado es abogado y está especializado en propiedad horizontal. Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a valthulemaldonado@ciudad.com.ar o comunicarse con él a los teléfonos 4632-5381 y (15)4169-4574. |
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Rincón Solidario Los molestos porque tengo una duda respecto del pago de las expensas. Soy inquilino, y en mi contrato de locación se estipuló que como tal abonaría solo las expensas ordinarias. Ahora bien, el administrador cuando presenta los gastos mensuales, enuncia cuáles han sido los mismos, y no diferencia entre expensas ordinarias y extraordinarias (que considero tiene que pagar el propietario). El administrador pese a mis reclamos verbales no las diferencia, en cuanto al monto a pagar, y estoy abonando desde hace más de dos años, el concepto "expensas" tanto las ordinarias, como las extraordinarias. ¿Cómo debo manejarme y cuál es el parámetro para diferenciar las expendas ordinarias de las extraordinarias? Agradecería me orienten en el tema. Muchas gracias. Alejandro L (9/3/2005) Estimado Alejandro, No existe una definición legal al respecto, ni tampoco una obligación legal respecto de la administración, de diferenciar los tipos de gastos que puede tener un Consorcio. Sin embargo, podemos definir las expensas ordinarias como los gastos que se producen en forma periódica y prevista, mientras que las expensas extraordinarias podrían definirse por la negativa, es decir: serían gastos extraordinarios los no periódicos e imprevistos. Esta distinción que hago, aunque resulta sumamente clara, puede generar sin embargo divergencias doctrinarias. Por ejemplo, según el criterio que sustentamos en la Liga del Consorcista, la limpieza de tanques, por ser un gasto periódico y previsto (debe hacerse cada seis meses) es ordinario, pero algunos pueden pensar lo contrario. Nosotros creemos que el inquilino usa el tanque y por ello debe hacerse cargo de su limpieza. Lo mismo respecto del mantenimiento del ascensor. Ante su situación, le aconsejo primeramente releer su contrato de locación, puesto que en muchos casos se suele confundir expensas Comunes con expensas Ordinarias. Todas las expensas son comunes, tanto las ordinarias cuanto las extraordinarias. Cordialmente, Dra.
Victoria Loisi --- La Dra. Victoria Loisi es abogada, miembro de la comisión directiva de la Fundación Liga del Consorcista de Propiedad Horizontal (www.ligadelconsorcista.org) y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a info@ligadelconsorcista.org, llamarla a los teléfonos 4811-9836 / 4816-5111 o mandarle una carta a Montevideo 764 11º piso "C" |
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Correo de Lectores He recibido la primera publicación y por lo tanto corresponde darles la bienvenida. Desde hoy me contarán entre sus lectores y por qué no, alguna vez entre vuestros colaboradores. Creo que el material que nos brindan es de sumo interés y ha de servir para despejar muchas dudas que tenemos los sufridos Consorcistas. Deseo me indiquen por correo electrónico el e-mail de la Unión de Consorcistas de la República Argentina ya que cuando escuché la noticia por Radio Continental en el programa de Rolando Hanglin, no pude retenerla. Me interesa esta dirección pues quiero ponerme a su disposición para lo que sea, en esta Ciudad de Mar del Plata tan castigada por los Administradores y los Consejos de Administración. Un saludo muy afectuoso Miguel (18/03/2005) Estimado Miguel, también nosotros te damos la bienvenida como nuevo lector del Boletín de Pequeñas Noticias y por qué no futuro colaborador. La dirección de mail de la Unión de Consorcistas de la República Argentina (UCRA) es ucra@argentina.com y aprovechamos la oportunidad para invitarte a leer distintas notas que se le han realizado a la joven entidad durante este año 2005 y el pasado 2004. Además de la nota titulada "La contraofensiva mediática" del Boletín anterior (el Nº 251), en el primero de 2005, el Nº 245 del 4 de enero, se publicó la nota "El regalo de fin de año..." donde UCRA logró la inscripción en el Registro de Asociaciones Gremiales de Empleadores y obtuvo así la personería gremial y en el Nº 233 del día 12 de octubre de 2004 se publicó otra nota llamada "Ganando la calle" donde se describen algunas de las actividades encaradas por la entidad entre otras varias entrevistas y notas.
Cualquier inconveniente que tengas para acceder a ellos, no dudes en volver a comunicarte con nosotros. Un saludo cordial. CGdeR |
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Correo de Lectores Les agradecería si son tan amables de informarme, en caso de existir, Declaraciones Juradas Anuales que deba presentar siendo un copropietario y administrador ad-honorem de un consorcio de departamentos destinados a vivienda. Desde ya muchas gracias y aprovecho para felicitarlos y agradecerles por sus servicios ya que me son de mucha utilidad para la dura tarea de administrar un edificio. Carlos V. (18/03/2005) Hola Carlos, nos alegra mucho que el boletín te sea de utilidad y contarte entre nuestros lectores. Como seguramente sabrás la Ley 941 creó un Registro Público de Administradores de Consorcios en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires y según el Artículo 2º de la ley, la obligación de inscripción es para "Las personas físicas o jurídicas que administren onerosamente uno o más consorcios de propiedad horizontal, deben inscribirse en el Registro creado por esta Ley" y el Artículo 3º aclara que "Es voluntaria la inscripción en el Registro aludido, para las personas físicas o jurídicas que administren consorcios de propiedad horizontal que no estén incluidas en el supuesto del artículo 2º". Por su parte la reglamentación a la Ley 941, Decreto 706/03, aclara en su 2º Artículo que "Se entiende que hay administración onerosa cuando el desempeño de la administración de un consorcio de Propiedad Horizontal es efectuado a cambio de una contraprestación, sea ésta en dinero o en especie" y el 3º Artículo agrega que "La administración gratuita sólo podrá ser desempeñada por los copropietarios que residan en el inmueble administrado o que posean en el mismo la sede principal de sus negocios. La Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor podrá inscribir de oficio en el Registro señalado a aquellos administradores de consorcio que por su condición se encuentren obligados a hacerlo". Por lo tanto Carlos deberá estudiar, según sus características en el desempeño de la administración ad-honorem, si le corresponde o no la inscripción y la correspondiente presentación anual de la Declaración Jurada. Un saludo cordial CGdeR |
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Correo de Lectores "Agradeceré información de UCRA" Mucho agradeceremos informarnos la dirección, teléfonos, mails y página web que ustedes mencionan en sus artículos (pero no figuran). Nuestro edificio necesita urgentemente contactarse con UCRA. Gracias. Estela A. (18/03/2005) Hola Estela, aquí te envío el mail de UCRA que es ucra@argentina.com y los teléfonos 4393-9659 y 4328-0510. Con respecto a la página web, la Sra. Alicia Giménez, presidenta de la institución, adelantó a Pequeñas Noticias que "en un futuro no lejano estarían inaugurando las oficinas de su sede central en el partido de Avellaneda, al lado del Puente Pueyrredón, pegado a Constitución y una página web propia..." (Boletín de Pequeñas Noticias Nº 251, nota "La contraofensiva mediática"). De todas formas esperamos que con los teléfonos y con el mail puedas ponerte en contacto. Un saludo cordial. CGdeR |
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Correo de Lectores Mi duda es con la retención de la cuota sindical del 2% en los siguientes casos: 1) Un empleado dice estar desafiliado del sindicato y para demostrarlo trajo una copia de la carta documento que envió al SUTERH pidiendo su desafiliación. ¿Esto es suficiente demostración de su desafiliación o necesito una contestación del SUTERH? 2) Cuando un suplente trabaja durante las vacaciones del encargado (no es encargado en ningún consorcio), se le debe hacer la retención del 2% de cuota sindical? 3) Cuando comienza un empleado a trabajar en un consorcio por primera vez, se le debe hacer la retención del 2% o debe afiliarse primero al SUTERH o desde que empieza a trabajar está afiliado de hecho? 4) Si un empleado al momento de empezar a trabajar tenía por opción una obra social que no era OSPERyH y quiere seguir con la que tenía optada, no aporta al sindicato, no? Espero que puedan ayudarme, desde ya muchas gracias. Cecilia P. (18/03/2005) Hola Cecilia, como has sido tan prolija numerando tus preguntas vamos a seguir ese mismo orden para no olvidarnos de ninguna de ellas. 1) Una carta documento con el aviso de recepción por parte del destinatario, en este caso el SUTERH, es una notificación fehaciente de la voluntad del trabajador de no estar afiliado al sindicato y deberías quedarte con una fotocopia de la misma y archivarla en su legajo para presentarla ante cualquier inspección. 2) Si el trabajador no lo desea, puede redactar una nota a modo de declaración jurada y expresar su voluntad de no querer que le descuenten la cuota sindical. 3) Cuando un nuevo empleado comienza a trabajar siempre debe quedar por escrito su voluntad en caso de no querer que se le descuente el 2% de la cuota sindical. Estar afiliado es una opción no una obligación por parte del trabajador. 4) En caso de tener otra obra social, diferente a OSPERyH, y querer seguir con ella es totalmente independiente a querer o no estar afiliado al sindicato. Puede ser afiliado y optar por otra obra social o no ser afiliado y tampoco querer la obra social del sindicato. Espero haber podido ayudarte en tus consultas. Un saludo grande. MFL |
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Correo de Lectores El valor de las asignaciones familiares Buen día: Quisiera saber si Uds. disponen de una tabla actualizada que contenga los importes a abonar a los encargados en concepto de asignaciones familiares. (escolaridad, hijo, etc). Muchas gracias. Romina. (18/03/2005) Hola Romina, aquí te pasamos la tabla con los distintos valores de las asignaciones familiares que dependen del importe bruto mensual (sin las horas extras) de cada trabajador. Con respecto a la ayuda escolar, en este mismo boletín (Nº 252) en la nota llamada "Al colegio!!!" hablamos de esta asignación, pues el valor cambia según zonas determinadas pero el importe general es de $130 por hijo en edad escolar.
Un saludo grande. MFL |
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Correo de Lectores Necesito informarme sobre los pagos del formulario 931 del año 2004 y 2005 Osvaldo P. (17/03/2005) Hola Osvaldo! Qué bueno tener lectores tan lejos y de tan encantadora provincia!!!! Y ahora vayamos a tu consulta. Si bien entendemos por dónde viene tu inquietud es demasiado escueta y me falta información para ser más precisa. No sé si el pago nunca se hizo o se realizó en forma incorrecta y hay que rectificarlo. De una u otra forma deberás instalar el aplicativo llamado Sistema Integrado de Aplicaciones (SIAp) de la AFIP que se puede bajar desde Internet del sitio www.afip.gov.ar o desde el nuestro, www.PequenasNoticias.com.ar en la sección "Programas" para luego poder instalar el Sistema Integrado de Jubilaciones y Pensiones (SIJyP) que también se puede obtener de los mismos sitios. El SIJyP es el que te permite generar el Formulario 931 que es la declaración jurada mensual en la que se abonan aportes, contribuciones y Ley de Riesgos del Trabajo (LRT). En caso de haber hecho los pagos o haber pagado menos de lo que correspondía, también se deberá completar manualmente el formulario F801/E en el que se detallan los intereses sobre la suma no abonada en término por cada uno de los conceptos que se abonan. No sé si esta es la información que andabas necesitando pero si no es así, volvenos a enviar tu consulta contándonos con un poquito más de detalle. Un saludo inmenso desde acá!!!!!! MFL |
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Correo de Lectores Les escribo para preguntarles por qué motivo se debe pagar la integración del mes de despido a una persona por incapacidad laboral permanente en su liquidación final. Les cuento además que gracias a los cursos prácticos de liquidación de sueldos de vuestra página aprendí muchísimo, pero tengo dudas acerca de cómo liquidar el SAC sobre los días trabajados y sobre la integración del mes de despido a un encargado que cayó enfermo el 9 de enero luego de terminar su horario de trabajo. Mando un gran saludo a los que hacen posible que Pequeñas Noticias resulte tan útil para todos los que vivimos en edificios y mi más sincero agradecimiento. Cariños. Verónica K. (16/03/2005) Hola Verónica y qué bueno poder serte útiles desde el Boletín!!! Realmente nos cargas las pilas para seguir adelante. El cálculo del SAC, sea sobre vacaciones, vacaciones no gozadas, tiempo trabajado o integración de despidos es siempre igual. Deberás tener en cuenta que si las vacaciones no fueron gozadas o el tiempo no fue trabajado no lleva ni aportes ni contribuciones y si fueron gozadas las vacaciones y el tiempo trabajado sí lleva ambas obligaciones. El cálculo es siempre igual (mejor sueldo del semestre/2) * (tiempo trabajado) y todo (dividido por el tiempo del semestre). Tanto el tiempo trabajado como el semestre se puede expresar en meses o días según nos convenga. Si el cálculo está expresado en meses por abarcar tiempos redondos o meses completos, el tiempo trabajado será igual a la cantidad de meses trabajados y el semestre será igual a 6. Si en cambio se debe calcular el SAC sobre la integración del mes de despido o sobre las vacaciones no gozadas, entonces será más fácil trabajar con días. El tiempo trabajado será igual a la cantidad de días, por ejemplo, 7 y el semestre será igual a 180. Si no te olvidás de esto, cualquier cálculo del SAC será muy sencillo. Un saludo inmenso!!!! MFL |
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Correo de Lectores Este año fui designado administrador de un Consorcio y si bien tengo conocimientos y aquí todavía no es necesario ser administrador matriculado y estar inscripto, me gustaría estudiar para el futuro y en consecuencia les solicito tengan a bien informarme, si existe algún curso "a distancia" o por Internet de administrador. Atte. Rubén M. (21/03/2005) Estimado Rubén, qué bárbaro poder estar en contacto con todo el país sin importar los kilómetros que nos separan! Esto es realmente bueno y mucho más cuando podemos acercarles la información que nos solicitan. La Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) desde su Instituto de Capacitación Inmobiliaria (ICI) estaba por lanzar un curso de administración de consorcios a distancia y por Internet, por lo cual te pasamos los datos necesarios para que puedas conectarte con ellos: 011-5031-3333, el mail es info@ici.edu.ar y podrás tener más información en los sitios www.cia.org.ar y www.ici.edu.ar Un saludo cordial CGdeR |
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Correo de Lectores ¿8 horas diarias y 48 semanales? Dado que explícitamente no figura en el convenio colectivo de trabajo cuál es la cantidad de horas de trabajo diarias de un encargado de edificio de propiedad horizontal, ¿se debe entender que es de 8 horas diarias y 48 semanales como lo establece la ley nacional? Juan K. (5/03/2005) Sí, señor!!!! Exactamente así como usted lo dice, en cuanto a las horas diarias y a la carga semanal, pero el Estatuto del Encargado (Ley 12.981) dice en su Artículo 3º bajo el título de "Beneficios" que el personal comprendido en esa ley gozará de los siguientes beneficios: "a) Un descanso no inferior a doce (12) horas consecutivas entre el cese de una jornada y el comienzo de la siguiente, el que será acordado en las horas convenidas por las partes, teniendo en cuenta la naturaleza del inmueble, su ubicación y modalidades de la prestación del servicio. Cuando el cese de la jornada fuera anterior a las hora 21, el descanso será sin perjuicio de la atención de los servicios centrales, los que deberán ser adecuadamente prestados en la extensión fijada por el empleador. El descanso nocturno solo podrá ser interrumpido en casos de urgencia. b) Un descanso intermedio de cuatro (4) horas corridas para aquellos trabajadores que realicen tareas en horas de la mañana y de la tarde, cuyo comienzo será fijado por el empleador. c) Un descanso semanal de treinta y cinco (35) horas desde el la hora 13 del día sábado hasta la hora 24 del domingo sin disminución de las retribuciones..." Esto es para tenerlo en cuenta a la hora de armar los horarios de trabajo. Un saludo grande. MFL |
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para la administración de consorcios Número de Edición: 252 Fecha de publicación: 22 de marzo de 2005 Director y propietario: Claudio García de Rivas Redacción: M Fabiana Lizarralde Colaboradores: Dra. Victoria Loisi, Adm. León Estrugo, Sr. Raúl Guinzburg, Dr. Jorge Maldonado, Cdor. Sebastián Wolkowicz, Dra. Diana Sevitz y Dr. Juan Iglesias Dirección: Gral. César Díaz 2761 (1416) Capital Federal - República Argentina Teléfono/Fax: 4581-3906 Móvil: (15)5248-3906 E-mail: director@PequenasNoticias.com.ar URL´s: www.PequenasNoticias.com.ar Datos personales del suscripto: Empresa: !*COMPANY_NAME*! Nombre y apellido: !*LAST_NAME*!, !*FIRST_NAME*! E-mail: !*EMAIL*! |
Si quiere suscribir, en forma gratuita a un amigo al Boletín de Pequeñas Noticias tiene que mandarnos un e-mail a: suscripción@PequenasNoticias.com.ar con la palabra SUSCRIPCION GRATUITA en el asunto del mensaje y en el texto: la razón social de la empresa (si existiera), su nombre, su dirección, su teléfono, la forma en que nos conoció y por supuesto, su e-mail. En caso de querer cancelar la suscripción envíenos un e-mail con las palabras CANCELAR SUSCRIPCIÓN en el asunto del mensaje. Las notas firmadas representan las opiniones de los autores y no necesariamente las del editor. Registro de Propiedad Intelectual en trámite. 9041 es marca registrada y Pewen es marca en trámite de registración (Actas Nº: 2198663 y 2198664) de Claudio García de Rivas, todas las demás marcas registradas que pudieran ser nombradas en el presente boletín, son propiedad de sus respectivos dueños y/o representantes legales. Prohibida la reproducción total o parcial sin autorización escrita del director. |
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Miembro de la Unión de Medios Independientes de la Propiedad Horizontal (UMIPH) |
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IRAM
Según el Adm. Jorge Hernández este subcomité habría sido una
iniciativa de la fundación que preside 
Urbanización
de las Villas de Emergencia
Sueldos
Marzo/05
Gran
Sorteo 
Gran
Sorteo
Administración
de Consorcios
Cursos
de Sueldos por Internet
IRAM
PN:
Ud. comenzó diciendo que estas normas fueron hechas en beneficio de los
consorcistas. ¿Hay consorcistas en el Subcomité de Administración de
Propiedad Horizontal para consensuar con los administradores el texto de
las normas?
IRAM
En
cuanto a la responsabilidad jurídica, es decir, ante la ley,
ninguna, pues IRAM es una institución privada. A lo sumo, puede
perder credibilidad ante el público. Esto se lo dije yo mismo hace
un tiempo y personalmente a los máximos directivos de IRAM. Pero
creo que no me han entendido, pues quien dirige ese Subcomité, de
incumbencia evidentemente legal, es una licenciada en Química.
También a ella, persona sumamente agradable, le pregunté si
estaría de acuerdo en que las normas aplicables al ejercicio de la
Química fueran redactadas por quienes carecen de formación en
dicha ciencia.
El
jefe de gobierno destacó la inversión para la construcción de viviendas
en la zona sur de la ciudad para poder transformar las villas en barrios
con servicios de gas, agua potable, cloacas y calles abiertas para la
circulación.
"A
diferencia de los proyectos militares que era ‘erradicar’ y pasar la
topadora, el nuestro es ‘urbanizar’ que se convierta en un barrio
digno, decente, habitable donde la gente, más allá de su condición
socio-económica, viva con dignidad".
Accesibilidad
Contesta
el
Dr.
Eduardo Brailovsky
Contesta
el
Dr. Juan
Iglesias
Contesta
el Dr.
Daniel Elizondo
Contesta
la Dra.
Diana
Sevitz
Contesta
el Dr.
Jorge Maldonado
Contesta
la Dra.
Victoria Loisi