También acusó a los "malos administradores" de ser los responsables de que "haya tanta morosidad en la propiedad horizontal". Según el conductor del programa "Consorcio" que se transmite todos los viernes a las 12 hs. por Radio Cultura (FM 97.9) al mal administrador le conviene [que haya morosos] porque les dice: ‘yo no te cobro intereses, te los perdono, vamos estirando la cuestión pero ojo, vos no vayas a levantar la mano en la reunión que hagan cuando me quieran remover." De esta forma, explica el Dr. Awad, se evita que el grupo contrario al administrador consiga los 2/3 de votos que se necesitan para echarlo: "Ahí se da lo del mal administrador y el tema de que haya tanta morosidad en la propiedad horizontal"

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Adrián Hilarza por su parte aclaró que el proyecto, que entregaron al legislador Diego Santilli (Juntos por Buenos Aires) para motorizarlo en la Legislatura Porteña, no está cerrado y que lo están construyendo junto a la opinión del resto de las entidades que representan administradores (CAPHyAI^[1], AIERH^[2], UADI^[3], CADAPH^[4] y FRA^[5]) aunque reconoció al Dr. Loisi que las instituciones que representan los intereses de los propietarios no fueron invitadas. De todas formas le prometió al presidente de LCPH que "[este proyecto] es para todos, es de los administradores para los administradores y obviamente, también para los consorcistas porque a los consorcistas les va a mejorar la calidad de la administración del edificio. Acá no va a quedar nadie afuera: esto nos conviene a todos. La conveniencia mía es que mi profesión esté jerarquizada, la del consorcista es que su patrimonio esté protegido. Yo también soy consorcista, [hacer las cosas de otra forma] sería como escupir para arriba y no creo que hoy por hoy las nuevas generaciones y las que van a venir estén interesadas en seguir con las viejas políticas."

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Una aventura legislativa por el Dr. Jorge Maldonado

A) Debo confesar que no tengo la información necesaria que me permita despejar suficientemente los dos primeros. Pero sí puedo expedirme sobre el tercero.

B) Comenzaré adelantando la conclusión a la que he arribado luego del examen de este proyecto. Y esta se refiere concretamente a la no sé si única pero sí principal justificación para una aventura legislativa de esta índole. Esta "ratio legis" debió consistir, a mi juicio, en otorgar mayor seguridad a los consorcios a la hora de tener que hacer efectivas las responsabilidades de los administradores infieles, de aquellos que merecieron ser removidos por su mal desempeño, de quienes cometieron transgresiones legales de una envergadura tal que se configuró un perjuicio económicamente resarcible en detrimento de los consorcistas que le habían confiado la custodia del patrimonio común.

Esa mayor seguridad debió entonces referirse a la previsión legal que garantizara en forma clara y precisa alguna forma de garantía que, controlada y fiscalizada por el Colegio a crear, desalentara a los malos administradores y permitiese efectivizar en forma rápida la indemnización que se generase a favor de los consorcistas damnificados.

C) Y la respuesta que a este respecto da el proyecto es muy diluida y endeble. El sistema conformado por las previsiones de los artículos 5 (inciso n), 23 inciso f), 35(inciso h) y 39 (inciso q) no esboza más que una especie de anuncio, de esquema complementario y de segundo orden, inevitablemente derivado a la reglamentación de la ley o, peor aún, a las normas reglamentarias a crear por el propio Colegio.

D) En mi opinión esto configura una grave falencia del proyecto que, por su importancia, prácticamente invalida todo el resto del articulado, dado que el mismo está destinado a cubrir los aspectos organizativos y funcionales del Colegio a crear.

E) Sin embargo ésta, si bien la más importante, no es la única observación negativa que nos merece el proyecto.

1. Se advierten errores sintácticos y de redacción. Tal el caso de los artículos 5 (incisos c, j) y 34.

2. Se advierten errores terminológicos como el del artículo 39 (inciso g) que insiste en el vulgarismo de calificar a la escritura de compraventa como "traslativa de dominio"; tal como es sabido, la escritura no "traslada" nada, es la voluntad de los contratantes la que lo hace respecto del dominio del bien. Otro error terminológico se verifica en el inciso j) del artículo 5 cuando menciona a las personas "físicas" junto con las jurídicas; la terminología correcta es "personas de existencia visible", tal como se establece en el artículo 34 del Código Civil.

3. Parece escasa la diferencia que el inciso a) del artículo 5 establece respecto de la denegatoria de inscripción en la matrícula en los dos supuestos que allí se establecen; debería aumentarse el plazo para el caso de reinscripción de una matrícula cancelada.

4. El inciso d) del artículo 5 resulta sobreabundante e impreciso, superponiéndose además con lo que prevé en el inciso p) del mismo artículo.

5. La mayoría que exige el inciso k) del mismo artículo 5 es excesiva y torna gravosa la situación de las minorías que son las que normalmente emprenden el cometido de intentar verificar la gestión o las cuentas del administrador.

6. El inciso s) del artículo 5 prevé establecer delegaciones del Colegio en el interior del país. ¿Para qué?

7. El inciso c) del artículo 23 prevé como causa de sanción administrativa la retención indebida de documentación o bienes consorciales, cuando esto es ni más ni menos que un delito ya previsto por el inciso 2 del artículo 172 del Código Penal; y además, esto ya debe entenderse subsumido en la previsión que se hace en el inciso a) del mismo artículo.

8. La previsión que se efectúa en el inciso d) del artículo 24 es inconveniente, puesto que el caso en que el Colegio suspenda al administrador, será al Consorcio a quien le competa procurar la designación de un interventor, utilizando el mecanismo ya previsto por el artículo 222 y siguientes del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación.

9. La imprecisión del inciso b) del artículo 35 es grave; y podría permitir que ejerza como administrador en la ciudad de Buenos Aires un veterinario argentino, un odontólogo ecuatoriano o un geólogo noruego. Debió circunscribirlo a las carreras con incumbencias relacionadas con la actividad, como por ejemplo la abogacía o las ciencias económicas.

10. El artículo 38 se lanza con una definición de la condición del Administrador que resulta innecesaria, incompleta y discutible. Así se contraviene un principio ancestral de la buena técnica legislativa que aconseja no definir en las leyes; las leyes no deben incluir definiciones, tarea ésta que queda a cargo de los estudiosos y tratadistas del derecho. Además, se aparta de la letra de los artículos 9 (inciso a) y 11 de la ley Nº 13.512, donde se califica al administrador como representante de los propietarios y no del consorcio; esta diferencia es importante porque no es lo mismo una cosa que otra, como no son lo mismo el patrimonio del consorcio y el que corresponde a los sectores comunes del edificio. Éstos le corresponden a los copropietarios en condominio (artículo 2 de la ley) y no al consorcio; el patrimonio de éste está constituido solamente por las sumas recaudadas por expensas, el fondo de reserva, los intereses cobrados por mora y los devengados por tales sumas cuando son invertidas, con más los créditos del consorcio frente a los consorcistas o a terceros (conforme fallo de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala H del 22/4/94, entre muchos otros). Por lo expuesto, bien pudo el legislador ahorrarse esta definición o, en su defecto, dedicarse a incluir una jurídicamente correcta.

11. El inciso h) del artículo 39 fija arbitraria e innecesariamente un término anual para convocar a asamblea ordinaria, cuando esto está previsto por el Reglamento de cada edificio y podría, hipotéticamente, establecerse otro sistema y tiempo de convocatoria. Esta es otra norma innecesaria.

12. El inciso j) del mismo artículo 39 incurre nuevamente en un vulgarismo ya que habla de certificado de "libre deuda", cuando debió expresar de "deuda", ya que la existencia de deuda de expensas no impide la celebración de cualquier negocio jurídico sobre la unidad funcional, trasladándose al adquirente la deuda que se hubiese generado por parte de su antecesor en el dominio. E incurre además en una omisión, ya que bien pudo incluir en las certificaciones la existencia o inexistencia de juicios en trámite, tanto en los que el consorcio actúe como actor como (y sobre todo) en los que los que haya sido demandado.

13. La parte final del mismo inciso incurre nuevamente en una innecesaria y sobreabundante previsión, al establecer la obligación del administrador de entregar "una fotocopia del Reglamento, a requerimiento de los interesados y/o del escribano"; Debido a que el Reglamento forma parte del título de propiedad, será el Escribano el que arbitre los medios para que el vendedor entregue al adquirente este elemento como parte de la escritura de compraventa.

14. La consulta a la asamblea o al consejo como paso previo a que el administrador nombre o despida personal, según inciso l) del artículo 39, es una previsión innecesaria. Cada consorcio establecerá o no este recaudo como previo al uso de la facultad que le confiere al administrador el inciso a) del artículo 9 de la ley Nº 13.512, ya sea en el Reglamento o por asamblea.

15. Igual reproche cabe formularle al inciso m) del mismo artículo, dado que esta cuestión debe ser resuelta según lo previsto en cada Reglamento; de intentarse una previsión legal, corresponde que se incluya en la ley Nº 13.512, de carácter nacional, y no en una ley local.

F) A esta altura de los tiempos resulta inadmisible que un proyecto de ley contenga tal cantidad y calidad de errores y desatinos. Este proyecto debería ser reformulado en su totalidad, pero antes habría que responder al interrogante esencial: ¿cuál es el beneficio que un Colegio de estas características aporta a la sociedad? Solamente en el caso en que se intente dar mayor seguridad a la comunidad de habitantes de la propiedad horizontal y, consiguientemente, al resto de la sociedad con la misma íntimamente vinculada, un esfuerzo de este tipo será encomiable. Y en ese caso, sería deseable que quienes lo intenten utilicen una buena técnica legislativa.

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Colegio Público de Administradores: El Debate

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¡El primer piquete consorcial!

Si bien los piquetes en la ciudad de Buenos Aires ya forman parte del paisaje urbano, hay algo nuevo es éste: ¡es el primer piquete consorcial!

Los propietarios del Consorcio de Donizetti 41 tomaron la decisión de realizar el primer piquete de la propiedad horizontal para, según una gacetilla de prensa enviada a la redacción de Pequeñas Noticias, exigir a la Justicia "que termine con el estado de indefensión a que nos ha sometido" por otorgar una medida cautelar que ampara al ex-administrador del consorcio de propietarios quien -según ellos sostienen- fuera reemplazado el 27 de abril de 2004 por la decisión de más del 68% de los propietarios en una asamblea convocada para tal fin, según se puede apreciar en su nota.

Los propietarios que firman la nota explican que la medida cautelar dictada por la Justicia y que además, ya venció "protege a un Administrador removido en asamblea con quórum y mayoría necesaria" y así "desprotegió a los propietarios condenándolos a tener un consorcio donde viven casi 2000 personas (408 departamentos) en absoluto estado de desamparo".

Como antecedente de este conflicto, los copropietarios del Consorcio de Donizetti relatan que la Justicia en Primera Instancia rechazó un pedido por parte de ellos en el que solicitaban ser tenidos como parte en esta disputa que es entre el ex-adminsitrador y la actual administración designada en una asamblea autoconvocada para tal fin. Los firmantes argumentan que los verdaderos dueños del complejo habitacional y de las decisiones sobre el futuro de su propiedad son ellos y no tienen por qué "asistir a una controversia de terceros ajenos al consorcio, que a cada minuto que pasa se deteriora más".

En algunos de los párrafos de las dos carillas que ocupa la nota, se hace mención a la "benévola legislación actual y el escaso poder de control sobre su actividad [la de administrar consorcios]" y entienden que las "reformas a la Ley 13.512 de Propiedad Horizontal y el establecimiento de un Colegio monopólico de Administradores en la Ciudad de Buenos Aires son ideas que no parecen apuntar a dar solución a los problemas que plantea la vida en propiedad horizontal".

Según Pequeñas Noticias la comunidad consorcial es un espejo de la sociedad y parece que los piquetes no podían quedar fuera de esta realidad tan argentina.

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Pequeñas Noticias lo invitan a acercar sus consultas y dudas sobre Propiedad Horizontal a la

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Accidentes Laborales

ART's sin topes por la Dra. Diana Sevitz

Con fecha 22 de septiembre la Corte Suprema de Justicia hizo lugar al recurso de queja, declarando admisible el recurso extraordinario y confirmando la sentencia apelada en la cual el Juzgado de Primera instancia en lo laboral, en los autos caratulados AQUINO ISACIO C/CARGO SERVICIOS INDUSTRIALES S.A, declaró la inconstitucionalidad del art. 39 inc. 1ero. de la ley 24.557 de riesgos de trabajo (LRT) e hizo lugar al pago de la indemnización por accidente de trabajo con sustento en el art. 1.113 del Código Civil. Recordemos qué nos decía el art. 39 inc. 1ero. de la ley 24.557:

CAPITULO XIII

ARTICULO 39. — Responsabilidad civil.

Veamos qué nos dice el art. 1.113 del Código Civil:

"Art.1113.- La obligación del que ha causado un daño se extiende a los daños que causaren los que están bajo su dependencia, o por las cosas de que se sirve, o que tiene a su cuidado.

(Párrafo agregado por Ley 17.711) En los supuestos de daños causados con las cosas, el dueño o guardián, para eximirse de responsabilidad, deberá demostrar que de su parte no hubo culpa; pero si el daño hubiere sido causado por el riesgo o vicio de la cosa, sólo se eximirá total o parcialmente de responsabilidad acreditando la culpa de la víctima o de un tercero por quien no debe responder.

Si la cosa hubiese sido usada contra la voluntad expresa o presunta del dueño o guardián, no será responsable."

 Los Ministros de la Corte Suprema convalidaron la resolución de la sala VI de la Cámara nacional de Apelaciones, siendo el caso tratado el de un demandante de 29 años de edad al 22/11/97 que había sufrido un serio accidente al caer de un techo de chapa de unos diez metros de altura en el que se encontraba trabajando sin ningún elemento de seguridad, ni red, elemento de seguridad o mecanismo protectorio para el supuesto de caídas. 

En esa oportunidad la Cámara confirmó que el régimen indemnizatorio de la LRT aplicable al caso era marcadamente insuficiente y no conducía a la reparación integral que debía garantizarse al trabajador con arreglo al art. 14 bis de la Constitución Nacional, máxime cuando sólo. La indemnización relativa al lucro cesante se triplicaba a la prevista por la LRT para el supuesto de fallecimiento. 

La Corte en su fallo expresó: "la LRT, al excluir, sin remplazarla con análogos alcances, la tutela de los arts. 1.109 y 113 del Código Civil, no se adecua los lineamientos constitucionales antes expuestos, a pesar de haber proclamado que tiene entre sus objetivos, en lo que interesa, reparar los daños derivados de accidentes de trabajo y de enfermedades profesionales.

Sin embargo precisaron los jueces que el desenlace de este tipo de litigio no implica la censura de todo régimen legal limitativo de la reparación por daños, lo cual incluye al propio de la LRT ni acarrea la frustración de los elevados propósitos de automaticidad y celeridad del otorgamiento de las prestaciones perseguidos por la LRT.-

No sorprende a la suscrita este fallo ya que en el año 2001 la suprema Corte de la Provincia de Buenos Aires así decidía:

Ley 24.557 – Limitación al acceso de la vía civil – Discriminación – Responsabilidad del empleador – Sistemas para fijar la Indemnización – Artículos 39 y 46 de la Ley 24.557 – Igualdad ante la Ley.

Hechos: Un trabajador reclama indemnización por daños y perjuicios derivados de un accidente laboral con sustento en el derecho civil, y solicita la declaración de inconstitucionalidad de los artículos 21, 22, 46 y 39 de la Ley 24557. El tribunal de trabajo acoge la demanda. El demandado deduce recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley objetando de declaración de inconstitucionalidad de las normas. La corte provincial rechaza el recurso y confirma la inconstitucionalidad de las normas antedichas por ser violatorias de los artículos 14 bis, 16, 17 de la Constitución Nacional.

1. El régimen cerrado y excluyente diseñado por la Ley 24.557 es injusto en tanto los objetivos propuestos de previsibilidad económica de los riesgos del trabajo y hermeticidad de costos, se obtienen haciéndolos pesar sobre el trabajador y su patrimonio, aniquilando su derecho de acceder a una reparación integral.

2. La limitación al trabajador accidentado a sus derecho habientes de acceder a la vía civil para obtener la reparación en supuestos de responsabilidad objetiva no proveniente de dolo – artículo 39, Ley 24.557 – deriva en un distingo inaceptable entre aquellos y cualquier otro habitante de la Nación respecto de los terceros que lo dañan, vulnerando el principio de igualdad ante la ley, el derecho de propiedad y de libre acceso a la justicia – arts. 16, 17, 18, 19, Constitución Nacional y 15, Constitución Provincial.

3. Para tener acceso al resarcimiento derivado de la aplicación del art. 1.109 sigtes. y conc. del Código Civil por accidente laboral, el damnificado debe necesariamente demostrar la actitud de culpa u omisión del principal o, en su caso, el riesgo o vicio de la cosa propiedad o bajo la guarda de aquél, y la relación de casualidad de tales antecedentes con el daño sufrido, generándose a su respecto responsabilidad de naturaleza extracontractual.

4. Ante el derecho del trabajador accidentado de acudir a la aplicación de normas generales sobre responsabilidad por daño e indemnización plena, no corresponde postergar la declaración de inconstitucionalidad del art. 39 de la Ley 24.557 para el dictado de la sentencia si se respeta el derecho de defensa en juicio, pues no es necesario determinar qué prestaciones resarcitorias resultan más satisfactorias al trabajador siendo que ambos sistemas son distintos.

5. Es inconstitucional el art. 39 de la Ley 24.557 en cuanto limita al trabajador accidentado o a su derechohabientes el acceso a la vía civil para obtener la reparación integral en supuestos de responsabilidad objetiva o subjetiva no proveniente de dolo, pues viola los principios de igualdad ante la ley, de propiedad y libre acceso a la justicia, consagrados constitucionalmente en los art. 14 bis, 16, 17, 18, 19, 28 y en pactos incorporados por el art. 75 inc. 12 de la Constitución Nacional, y el art. 15 de la Constitución Provincial.

6. Es inconstitucional el art. 46 de la Ley 24.557 en tanto atribuye competencia al juez federal de cada provincia para entender en los recursos contra resoluciones de las Comisiones Médicas provinciales los pleitos que corresponden a su ámbito, socavando el eje de las facultades provinciales no delegadas al gobierno nacional –arts. 12, 121, 122 y 123, Constitución Nacional- (del voto del doctor Hitters).

7. Es irrazonable el art. 46 de la Ley 24.557 que en el marco de un reclamo indemnizatorio por infortunios laborales, atribuye competencia al juez federal de cada provincia para entender en los recursos contra resoluciones de las Comisiones Médicas provinciales, pues no existen necesidades reales y fines federales legítimos para conceder competencia a los tribunales de la Nación, al tratarse de conflictos suscitados entre dos personas generalmente de derecho privado y regidos por el derecho común (del voto del doctor Hitters).

8. El art. 39 de la Ley 24.557 en tanto limita el acceso del trabajador accidentado o sus derechohabientes a la indemnización de la vía civil en supuestos de responsabilidad objetiva o subjetiva no proveniente de dolo, vulnera el derecho a ser reparado, de base constitucional (del voto del doctor Lázzari).

9. En el marco de un reclamo indemnizatorio por accidente laboral, corresponde considerar la declaración de inconstitucionalidad del art. 39 de la Ley 24.557 al momento de dictar sentencia sobre el fondo del asunto, pues para determinar la suficiencia de reparación de la norma impugnada, es necesario acreditar los extremos que harían viable el reclamo del trabajador (del voto disidencia parcial del doctor Pisano).

SC Buenos Aires, 2001/06/06 – Cardelli, Hugo c. Ente Administrador del Astillero Río Santiago.

O sea que ya dejaba las bases sentadas que el art. 39 era inconstitucional.

La Ley 24.557 aseguraba a las empresas, y en este caso que nos ocupa a los Consorcios que están asimiladas a empleadores que mientras cumplieran con las normas de higiene y seguridad por parte de los consorcios no las colocaba en riesgo de ser demandadas por sus encargados perjudicados por accidentes y/o enfermedades laborales, sino que las ART, y por expresa disposición legal, cubrían estas contingencias en concepto de prestaciones otorgadas a esos trabajadores, sean éstas en especie o en dinero.

El trabajador tiene un derecho a la seguridad. Este derecho es reconocido no sólo por leyes sino por diversos tratados internacionales. El incumplimiento de las medidas de higiene y seguridad a sabiendas –o sea el que se produce pese al efectivo asesoramiento de una ART al respecto–, efectuado con intención de dañar ese derecho a la seguridad –lo que sucede toda vez que exista voluntad de no cumplir con las normas de higiene y seguridad– configuran el delito que define el artículo 1.072 del CC y que es el único supuesto que habilita la vía civil conforme lo permite el artículo 39 de la Ley 24.557.

En este caso no funciona la limitación de responsabilidad establecida por la Ley 24.557 y además la ART puede recuperar los costos incurridos respecto de los accidentes con causas en delitos.

Existe la falsa creencia de que contratando una ART el consorcio estará asegurado contra toda demanda por accidentes o enfermedades del trabajo. Y ello a menos que se cumpla estrictamente con todos las recomendaciones que sobre seguridad e higiene que una ART debe brindar a las empresas. Y no es que las ART puedan libremente decidir no efectuar recomendaciones para evitar que los consorcios delincan, ya que ello las haría a ellas responsables frente al trabajador que viera afectado su derecho a la seguridad.

RESPONSABILIDAD. Los consorcios tienen que ser conscientes de que al incumplir a sabiendas con las normas de higiene y seguridad están exponiendo a demandas por parte de los encargados. Para peor, y por expresa autorización de la ley, cuando los daños por accidentes tengan su causa en el artículo 1.072 del código civil las ART estarán autorizadas a repetir de los consorcios todo lo pagado en concepto de prestaciones dinerarias o en especie a los trabajadores.

De lo expresado anteriormente, únicamente quedaba abierta la vía civil de la reparación del daño si se daba el supuesto del art. 1072 "El acto ilícito ejecutado a sabiendas y con intención de dañar la persona o los derechos de otro, se llama en este Código Delito".

Con el fallo de la Corte en donde declara que el art. 39 inc. 1ero. es inconstitucional se abre una puerta por medio de la cual un encargado que sufre un accidente de trabajo o una enfermedad profesional, podrá requerir de su empleador la reparación integral consagrada por el art. 1113 del Código Civil, ya que al declararse inconstitucional el artículo mencionado, ya no eximen a los empleadores de toda responsabilidad civil frente a sus trabajadores y a los derechohabientes de estos.-

De lo expuesto, solo cabe reflexionar que a partir del 22 de septiembre de 2004 , los consorcios, que somos empleadores, deberemos rezar todos los días para que nuestros encargados, no sufran de una enfermedad profesional o de un accidente de trabajo, ya que con el fallo antes consignado, éste se encuentra perfectamente habilitado para exigirnos la reparación integral del daño producido por vía del art. 1.113.-

En todos los medios, los empresarios han hecho escuchar su disgusto por este grave fallo de la Corte que consideran una avasallamiento de sus derechos, que provocará una retracción en la generación de empleos, pero el panorama que se vislumbra para todos los propietarios no es muy halagueño, con la Ley de Riesgos de Trabajo, cumpliendo con las normas de higiene y seguridad estábamos protegidos, y teníamos tarifado el daño, sabíamos qué es lo que se iba a indemnizar de producirse algún evento dañoso con el encargado, AHORA estamos a la deriva y expuestos a cualquier tipo de reclamo.-

Me pregunto, ¿deberemos volver a abonar un seguro de responsabilidad civil que nos cubra por eventuales accidentes de nuestro encargado? ¿Cuánto aumentará nuestras expensas agregando este seguro?, y así ad infinitud, se siguen agregando rubros para abonar y mayores responsabilidades sobre nuestro patrimonio, yo siempre digo lo mismo: una empresa ante una demanda millonaria puede decretarse en quiebra, pedir su propio concurso y negociar, y hasta puede no tener bienes, por lo cual no abonará su deuda, pero nosotros los que tenemos una unidad funcional en un consorcio, ¿qué podremos hacer? Escucho sugerencias.

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La Dra. Diana C. Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en PH institucional Nro. 66 de los Tribunales Arbitrales de Consumo especialista en PH. Es co-conductora del programa radial Consorcios Hoy y Hablemos de Consorcios, creadora y coordinadora de los talleres para propietarios del CGP Nro. 6 y para cualquier consulta se le puede escribir al e-mail  dsevitz@velocom.com.ar o llamarla al 4784-8251.

Gacetilla de Prensa

IX Congreso Internacional Inmobiliario

Con una amplia agenda de actividades, el 21 y 22 de septiembre de 2004 se llevó a cabo el IX Congreso Internacional Inmobiliario en el Hotel Hilton de Buenos Aires que fue organizado por la Cámara Inmobiliaria Argentina, la Federación Inmobiliaria de la República Argentina y Mundo Inmobiliario.

El Congreso comenzó el día 21 por la mañana con la acreditación de los participantes y la prensa, para luego continuar con el programa oficial previsto.

El primero de los temas presentados fue la "Capacitación y retención de clientes" por el Lic. Andrés Frydman; luego de la apertura oficial y una conferencia de prensa tuvo lugar el tema relacionado con "La jerarquización inmobiliaria en Argentina" que fue moderada por el Sr. Armando Pepe y de la cual participaron como panelistas el Sr. Wilder Ananikian, Curt Antonio Beims, Gonzalo Armas, Antonio Orantes y el Sr. Sergio M. Caballeros.

Ya después del mediodía, volvió a exponer el Lic. Frydman sobre "Marketing para servicios inmobiliarios"; luego el Dr. Héctor D’Orico moderó la charla sobre el tema "Actividad inmobiliaria en relación a la función notarial" cuyos panelistas fueron el Esc. H. Luis Pelosi, el Dr. Claudio Tamos Feijoo, el Esc. Claudio Scarano y el Dr. Carlos Alberti. Luego el Dr. Enrique Abatti expuso sobre el "Nuevo procedimiento de desalojo abreviado".

Avanzada la tarde del día 21, el IX Congreso siguió con su agenda. Los panelistas que participaron del tema "Créditos Hipotecarios" fueron el Sr. Fabian Cabreras, el Lic. Mariano Etchegoyen, el Lic. Gustavo J. Massaro y el moderador fue el Arq. Damián Tabakman.

Después de un coffee break y como última actividad de la primer jornada del Congreso, el Sr. Hugo Mennella participó como moderador en el tema  "Tendencias y perspectivas del mercado inmobiliario" que contó con la participación de los Sres. Manuel Otero, Ricardo Edelstein Pernice, Mario César Merlo, Roberto Tizado, Armando Pepe y Julio Ramos como panelistas.

El día 22 comenzó con la exposición del Lic. Alfredo López Salteri sobre el tema "Transformación para la excelencia del trabajo en ventas"; luego el Sr. Jorge Antunez Vega moderó la charla sobre "Responsabilidad del agente inmobiliario frente a las operaciones internaciones" que contó con el Cdor. Julio Budasoff y el Esc. Hugo Alvarez como panelistas.

Los Sres. Jorge Enriquez, Carlos Sabbatini y Ricardo J. Seoane fueron los participantes a la hora de exponer sobre el "Proyecto de ley para la colegiación y matriculación" de martilleros y corredores inmobiliarios en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires que contó con el Sr. Carlos Sotelo como moderador.

Por la tarde, la Arq. Estela Reca fue la moderadora cuando se tocó el tema de "La tasación inmobiliaria" junto a los panelistas profesores Jorge Alonso, Daniel Boven y el Dr. Héctor D’Orico.

Antes de la última exposición, el Arq. Alberto Scigliano moderó la charla sobre "Fideicomiso como herramienta para organizar nuevos emprendimientos inmobiliarios" con la participación como panelistas de los escribanos Marcelo de Hoz y Natalio Etchegoyen además del Arq. Tabakman y el Sr. José Eduardo Zunini.

Antes del cierre oficial del IX Congreso Internacional Inmobiliario, tuvo a su cargo la última disertación el Lic. Alfredo López Salteri sobre el tema "Actuales orientaciones en técnicas de ventas".

Alrededor de las 20 hs. finalizó el Congreso, después de dos intensas jornadas con una importante participación de panelistas, moderadores y participantes del sector inmobiliario.

Convenio Colectivo de Trabajo 378/04

Análisis comparativo (14ª entrega) por Norberto Wilinski

Esta es la 14º y última parte del detallado y exhaustivo cuadro comparativo que realizó el contador y administrador Norberto Wilinski entre cada uno de los artículos del anterior Convenio Colectivo de Trabajo (306/98) y el que lo reemplazó (378/04) El tema de esta semana está dedicado a las secciones "Nódulo particular", "Reconocimiento de la representación sindical" y "Copia certificada del Convenio".

Módulo particular.

Reconocimiento de la representación sindical.

Copia certificada del Convenio.

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El Dr. Norberto Wilinski es Contador Público y Licenciado en Administración especializado en Consorcios de Propiedad Horizontal, es socio fundador de Administradores Independientes de Propiedad Horizontal (AIPH) y la Unión de Medios Independientes de Propiedad Horizontal (UMIPH), es director de Ediciones PropHor. Se puede suscribirse en forma gratuita al Boletín de PropHor enviando en e-mail a prophor@infovia.com.ar o llamando al teléfono 4857-1870.

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Rincón Solidario

La falta de fondos es real

Ante todo los felicito por el boletín, contestan todos los e-mail con rapidez, seriedad y son muy claros por lo tanto uno no tiene problemas para interpretar las respuestas.

Mi consulta es la siguiente: la administradora del edificio en el detalle de expensas escribe "cargas sociales y sindicato no abonadas por falta de fondos", la falta de fondos es real si uno ve los egresos e ingresos, hay demasiados morosos, atrasos en los pagos de expensas y la mayoría no quiere un aumento de expensas (para ver si con los que pagamos se recaudaría más). 

Yo no debo ningún mes de expensas, llegado el caso que la AFIP, SUTERH intimen al pago de las cargas sociales (no se si es factible que lo hagan), ¿Los que pagamos las expensas tenemos algún recurso legal para no entrar en ese reclamo...? ¿de qué manera puede quedar asentada alguna carta, nota, etc...?

Desde ya muchas gracias, los saludo atte.

<sin firma>

(6/9/2004)

La respuesta es bastante simple, pues pese a que el administrador no pueda realizar en tiempo y forma el pago de las cargas sociales ante los organismos de recaudación por no disponer el consorcio de fondos suficientes, no debe perderse de vista que, siempre va a ser el consorcio de propietarios, como sujeto de derechos, quien va a tener que responder frente a las acciones que deba enfrentar ante un futuro juicio de los organismos de recaudación a quienes se les adeudan períodos impagos.

Ante esta situación, van a ser todos los consorcistas quienes deban responder por el porcentual que tengan asignado en el correspondiente reglamento de copropiedad y administración, independientemente de que si hayan o no pagado las expensas puestas al cobro por el administrador.

Una posible solución, es que el administrador active el cobro de expensas adeudadas por los consorcistas o que convoque una asamblea para plantear la situación institucionalmente y se apruebe un aumento de las mismas para poder cancelar las deudas por cargas sociales a la brevedad.

Le envío un cordial saludo.

Juan Iglesias.

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EL Dr. Juan Iglesias es abogado especializado en propiedad horizontal, derecho penal y es conductor del programa de radio "La Voz del Consorcista". Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a consorcistas@hotmail.com

Participarán todos los lectores que nos manden un e-mail a GranConcurso@PequenasNoticias.com.ar con sus datos completos^(*) antes del próximo Martes 5 de octubre a las 08:00 am y los resultados del sorteo serán publicados en el próximo número de Pequeñas Noticias.

(*) El mail debe ser dirigido a GranConcurso@PequenasNoticias.com.ar con nombre y apellido completo, teléfono, dirección, tipo de documento y los tres últimos números de ese documento de identidad. Todos los premios están sujetos a las condiciones impuestas por la empresa Solo Premios. Los premios gastronómicos pueden no incluir derecho al espectáculo (si lo hubiera) que en general tiene un cargo mínimo, uso del servicio, postres o bebidas y pueden tener una consumición mínima de una gaseosa o agua mineral por invitado. Los términos del premio están detallados con valores en el reverso de cada tarjeta de invitación y son inapelables por no depender de la producción de Pequeñas Noticias. Estos premios están auspiciados por www.administradoresPH.com.ar. Los premios se entregarán en las oficinas de Pequeñas Noticias a todos los participantes con domicilio en Capital Federal y Gran Buenos Aires y por correo postal a nuestro cargo a los habitantes del interior del país. En caso de inconvenientes con un premio determinado por razones ajenas a la producción de Pequeñas Noticias se canjeará por otro similar de sus mismas características no dando lugar a reclamo alguno. La participación en este sorteo implica la aceptación de las condiciones del mismo.

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Avisos Clasificados

EMPLEO - PEDIDOS

PLOMERO: Tengo una empresa de limpieza de tanques de agua potable y solicito plomero para dedicarse "part time" para hacer la limpieza de los mismos - Con referencias - Comunicarse con la Sra. Cecilia al (15)5633-1813 o enviar un e-mail a cecilaffaye@yahoo.com.ar

ENCARGADO SUPLENTE: Consorcio de propietarios zona de Palermo busca encargado de edificio para suplir a la encargada permanente durante una licencia por enfermedad - Sin vivienda - Edificio sin servicios centrales - Comunicarse a la brevedad - dirigirse a la Sra. Andrea llamando al teléfono 4831-2579 en el horario 18 a 21 hs o escribiendo al e-mail: somoza54@hotmail.com

PARA LIMPIEZA Y MANTENIMIENTO EXTERIOR: Consorcio Ciudad Madero, Provincia de Buenos Aires busca hombre hasta 45 años, tres días de trabajo por semana, 3 horas, para limpieza playa, jardín y mantenimiento general (pintura de rejas, cambio de lámparas, etc...) - Comunicarse con Administración Duarte - Teléfono 4602-1718 de lunes a viernes de 9 a 14 hs.

INMOBILIARIA - OFRECIDO

LOTE 11 X 25: Dueño vende en Mar Azul a 7 cuadras del mar - Oportunidad única - Contactar Sra. Liliana - E-mail: lotemarazul@hotmail.com

Colaborador de administradores gratuito: Quiero ofrecer mi tiempo en forma gratuita a aquellos administradores que den la posibilidad de poder aprender un poco de este rubro ya que estudio administración de consorcio y quería aprender mas en la practica - Héctor Alejandro - Teléfono: 4918-5694 a partir de las 18:30 - E-mail: alejo_olabor@yahoo.com.ar

Ayudante de encargado ó Sereno en consorcio: Experiencia y óptimas referencias - Cristian L Roggiero - Teléfono: 4551-6435 - E-mail: cristianrog@hotmail.com

Encargado Permanente C/Vivienda: Experiencia:10 años como encargado P/C/Vivienda - Casado s/hijos ni personas a cargo - Conocimientos Técnicos: Electricidad (20 Años Exp) y cursos varios de actualización - Conocimientos Generales: Plomería y gas para detección de fallas y su posterior derivación al especialista, manejo de personal, amplios conocimientos en mantenimiento y limpieza - Machiavello Diego - Teléfono: 4501-5200 - E-mail: machdial@yahoo.com.ar

Administración de consorcio/Contador Público: Tareas de administración, contables, impositivas, consultas - Amalia Paula Esperon - Teléfono: dejar mensaje en el (0221)482-2656 (La Plata - Pcia. de Bs. As.) - E-mail: aesperon@contadores.net.ar

Me llegan sus mails, pero...

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Todos los lunes de 19 a 20 hs.

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Expensas ordinarias y extraordinarias

Hola Mauro, tu consulta es bastante solicitada pero siempre es bueno repasarla y te voy a remitir a tres boletines anteriores para que mires las respuestas dadas, incluso una de ellas fue respondida por una abogada.

A continuación te detallo todos los datos para que puedas llegar a ellos sin inconvenientes:

Mauro, de todas formas, si después de leer estos mensajes tu respuesta no ha sido contestada no dudes en volvernos a contactar. Te invito a mirar el mensaje anterior a este para que veas cómo llegar a los boletines publicados con anterioridad.

Un saludo muy grande.

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