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A
diez años del atentado a la AMIA y dos meses antes de la tragedia del
supermercado de Paraguay que dejó más de 400 víctimas, la Legislatura de la
Ciudad de Buenos Aires sancionó una ley para organizar y ejercitar el
abandono de los edificios porteños en caso de un siniestro El 27 de mayo de este año (2004) la Legislatura Porteña, luego de un breve debate <ver Debate Legislativo I, II, III>, aprobó la ley 1.346 que creó un plan de evacuación y simulacro para casos de incendio, explosión y advertencia de explosión que es de "aplicación obligatoria tanto del ámbito público como del ámbito privado, de oficinas, escuelas, hospitales y en todos aquellos edificios con atención al público, adecuándolo a las características propias del inmueble su destino y de las personas que lo utilicen siendo de aplicación voluntaria en los edificios de vivienda".
Según el Dr. Gastón Galíndez, asesor del Dip. Jorge Mercado (Juntos por Buenos Aires) -promotor de esta ley- y miembro de la comisión de seguridad de la Legislatura porteña, esta ley no sería sólo de aplicación para casos tan dramáticos como el atentado a la embajada de Israel o la Asociación Mutual Israelita Argentina (AMIA). El Dr. Galíndez aclaró a Pequeñas Noticias que -de haber estado implementada esta ley el día de los disturbios violentos que acontecieron en la Legislatura Porteña el pasado 16 de julio (2004)- se hubiera reflejado en un mayor orden y sensación de seguridad en el personal de la legislatura "y también en la comprensión de la gente..." agregó. "Hubieran sabido qué hacer, no se hubieran chocado en la escalera, hubieran sabido evacuar oficina por oficina y no salir todos juntos en manada haciendo un cuello de botella en la escalera. Incluso hubo gente que tomó ascensores cuando por el hueco de éstos es por donde subió el gas lacrimógeno. Si tomas un ascensor que recorre cinco pisos en esas condiciones, por ahí llegás desmayado. Tampoco había una criterio establecido sobre el tema de abrir o cerrar las ventanas... Al abrir las ventanas se hizo una correntada de aire y se esparció el gas lacrimógeno por todo el edificio."
¿En qué consiste el plan? Según está previsto en el anexo de la flamante ley 1346, en caso de que el habitante de un edificio observe alguna anomalía en el piso en el cual desarrolla sus tareas deberá informar al Responsable de Piso para que comience a organizar la evacuación, accione la alarma para dar aviso al resto del edificio y utilice el teléfono de emergencia para comunicarse con el Director de Evacuación que, ubicado en la planta baja, recibirá el informe de la situación. En caso de ser necesaria la evacuación se dará prioridad al piso siniestrado y sus superiores según ciertas pautas: de ser posible se deberá guardar la documentación y los objetos de valor, se desconectarán los artefactos eléctricos, a medida que se van desocupando los ambientes se deberán cerrar sus puertas y ventanas e informar al Director de Evacuación. El descenso se realizará por las escaleras sin correr ni gritar y respirando por la nariz. Una vez en la Planta Baja los habitantes se deberán concentrar en un Punto de Reunión preestablecido.
El Director de Evacuación de cada edificio contará con dos personas que lo asistirán en los momentos del siniestro: El Jefe de Seguridad será el responsable de dar aviso al Cuerpo de Bomberos y al Servicio Médico de Emergencia una vez confirmada la alarma y el Jefe Técnico es el encargado de cortar los servicios del edificio tales como ascensores, gas, y sistemas de acondicionamiento de aire. Los simulacros, obligatorios para todos los edificios del gobierno y para aquellos que siendo privados tienen atención al público, están destinados a que todo el personal estable conozca las directivas del Plan de Evacuación. Por otra parte los planos de evacuación se deberán encontrar en un lugar visible, al igual que la ubicación de los puntos de reunión. En cada edificio se deberá capacitar al personal en lo referente al plan de evacuación como así también al uso de matafuegos y sistemas de alarma y será obligatorio verificar que los extintores se encuentren adecuadamente cargados y que los hidrantes se encuentren en condiciones óptimas de operación, como así también activar periódicamente los detectores de humo de modo de cerciorarse de su buen funcionamiento.
Para tener en cuenta En el punto 2.3 del Anexo de la ley se especifican también algunas indicaciones interesantes a tener en cuenta en caso de un siniestro: "De encontrarse atrapado por el fuego, se deberá colocar un trapo debajo de la puerta de modo de evitar el ingreso de humo, buscarse una ventana y señalizarla con una tela para poder ser localizado desde el exterior, sin trasponerla. La
evacuación de personas discapacitadas o imposibilitadas deberá estar
planificada de antemano llevando un registro actualizado de las mismas. El
Encargado de Piso será quien determinará el número y la ubicación de
las personas en el área que se le ha asignado y de elegir un ayudante
para cada discapacitado. También deberá solicitar a los empleados
cercanos que ayuden a cualquier persona que se encuentre enferma o sufra
lesiones durante la evacuación" |
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En
los últimos meses irrumpió en la comunidad consorcial la Unión de
Consorcistas de la República Argentina Dr. Jorge Resqui Pizarro: Con la Unión de Consorcistas de la República Argentina (UCRA) tengo expectativas enormes porque se superó lo que inicialmente se creía que iba a suceder. La repercusión ha sido muy buena, muy importante, muy fuerte y estamos sumando día a día mayor cantidad de voluntades de los consorcistas que encuentran en la participación un canal casi imprescindible para hacer valer sus derechos que es, al fin y al cabo, el objetivo principal de la asociación: la búsqueda de la defensa irrestricta de los derechos de los consorcistas y el reconocimiento de su calidad de tal que, en verdad, se ha visto menguado en los últimos años debido a que los consorcistas quizás no tienen canales de participación suficientes o no los han sabido buscar. PN: ¿Cuántos socios tienen? Dr. Jorge Resqui Pizarro: Al día de hoy tenemos, entre fundadores y activos, 40 socios y una lista que supera holgadamente ese número de adherentes. Los que no quieren asociarse -es decir no abonar una cuota social que en verdad es mínima porque es de apenas $5 mensuales- pueden agregarse a nuestra lista de adherentes y participar de la misma manera que cualquier socio. Obviamente no va a tener voto en aquellas decisiones que las necesiten pero va a tener toda la voz y toda la participación que cualquier otro socio pueda tener.PN: ¿Qué le ofrecen como servicios al asociado?Dr. Jorge Resqui Pizarro: Ese es un punto que queremos remarcar y diferenciarnos del resto de las organizaciones o asociaciones. Nosotros no venimos a ofrecer servicios en forma particular, lo cual no quita que el día de mañana, si la organización desarrolla una magnitud importante, deba o sienta la necesidad de brindar algún tipo de servicio a quienes se acercan.Nosotros lo que proponemos con UCRA es organizar una fuerza, una agrupación que haga que cada uno de los que se van integrando traiga todo su componente de experiencias, ideas, conocimientos y demás y lo aporte a la asociación para conformar una fuerza importante de búsqueda de reconocimiento de los derechos de los consorcistas.
O sea que no somos una organización de servicios. Es más, le preguntamos al asociado que no nos conoce -que se enteró por los medios o por un tercero de la existencia de la asociación- qué es lo que viene a buscar y si nos plantea que lo busca es servicio, orientación o asesoramiento le decimos que no va a ser nuestra principal función. Para eso hay otras organizaciones o asociaciones que han optado por ese camino que es el de brindar servicios. Lo nuestro va a ser una fuerza de representación, una búsqueda permanente de un canal de participación de la gente. O sea que si viene a buscar un brazo de trabajo conjunto, lo va a encontrar. Si viene a buscar un contador, un abogado, alguien que le explique tal o cual problema interno consorcial no lo va a encontrar directamente. Indirectamente sí porque todos los que integramos la asociación somos consorcistas y tenemos experiencia y un background importante en cuanto a lo que venimos desarrollando y sabemos qué decirles. Pero simplemente como un comentario, una anécdota, no como un servicio, no como algo que esté tarifado y mucho menos que el servicio sea el principal objetivo de la asociación. PN: ¿Cómo miden el reflejo que han tenido en la sociedad?Dr. Jorge Resqui Pizarro: Lo medimos por la cantidad de llamados que recibimos. Somos una asociación que en verdad se formó porque distintos integrantes se fueron encontrando en diferentes ámbitos. Algunos en Defensa del Consumidor, tratando de hacer valer sus derechos con respecto a los administradores de consorcios y otros en el Centro de Gestión y Participación (CGP), en las reuniones que hacen los CGP en cuanto a temas de consorcios, problemática consorcial, etc. Así nos fuimos agrupando, nos fuimos uniendo siempre con la idea de que el trabajo individual o de pequeños componentes no va a servir para el objetivo principal.La idea era agruparnos a través de una asociación que permitiese la búsqueda del reconocimiento de esos derechos de los que hablábamos antes y a medida que esto se fue expandiendo hemos encontrado que, ya sea a través de los integrantes de la asociación o a través de la discusión pública que vamos generando, hemos encontrado recepción de la gente en cuanto a llamados, acercamientos, se conectan con nuestro correo electrónico, nos consultan cuáles son nuestros objetivos, nos preguntan si vamos a brindar servicios y de qué tipo. La repercusión ha sido importantísima y esto teniendo en cuenta que todavía no hemos lanzado nuestra campaña de prensa o difusión que dentro de poco vamos a hacer. Esta va a consistir en salir a todos los medios nacionales, locales y también vamos a empezar a salir por los barrios de Capital Federal. Vamos a hacer un trabajo de hormiga en cada uno de los barrios. Esto se lo doy como anticipo porque no está terminado el proyecto, pero sé que la gente que lo está trabajando tiene esa idea. Vamos a salir a hacer reuniones en distintos barrios de la Capital Federal anunciándolas a través de los consorcios dejándole una nota o un volante explicándoles cuáles son los objetivos de la asociación, cuándo nos vamos a reunir y en qué lugar. La idea es hacerlo en algún punto estratégico del barrio, como clubes, algún reconocido centro de jubilados o una confitería importante. También vamos a darnos a conocer a través de los consejos de administración para que éstos se enteren e inviten a los demás consorcistas. Por otra parte se hará difusión con ayuda de los comercios pidiéndoles que publiquen la hora, el día y el lugar de la reunión que obviamente va a ser a puertas abiertas para que la gente se acerque. PN: ¿ Con qué objetivos se van a hacer las reuniones?Dr. Jorge Resqui Pizarro: Primero para dar a conocer la asociación. Segundo para hacer conocer sus objetivos -lo que principalmente queremos hacer- y que esos objetivos sean el punto o el nexo de unión con la gente. Queremos que la gente se una a la asociación y nosotros de esa manera unirnos con la gente por la comunión de objetivos. Eso es lo principal. Después básicamente para escuchar cuáles son las distintas problemáticas. Hay una problemática específica en Barrio Norte, seguramente hay otra en Lugano, en La Boca, en Retiro ya que los consorcios son diferentes, sus componentes son diferentes así como los edificios también son diferentes. Existen edificios de valor patrimonial, nuevos, calamitosos, bien mantenidos, mega-edificios, chiquitos, etc... y nosotros queremos escuchar todas las voces, conocer la mayor casuística posible y sobre esa base empezar a trabajar y elaborar proyectos concretos.PN: ¿ Cuáles son sus objetivos?Dr. Jorge Resqui Pizarro: El primordial es la búsqueda de reconocimiento y defensa del derecho de los consorcistas. Después tenemos entre otras cosas la idea de capacitar a los consorcistas porque hay un punto importante en todo esto: los consorcistas, si bien han visto minusválidos sus derechos durante los últimos años porque han sido avasallado por parte de los administradores en alguna medida y por parte del Estado en otra buena medida, también debemos reconocer que no estamos lo suficientemente capacitados para hacer una buena defensa de los derechos que nos asisten como tales. Además hay que tener en cuenta que hoy en día la problemática consorcial es muy amplia, muy diversa, muy específica y muy compleja. Al ser tan compleja, la capacitación debe ser permanente ya sea sobre las normativas que rigen la actividad de los consorcios, cuál es la forma de canalizar los derechos de los consorcistas, hacerlos valer, darlos a conocer y defenderlos. Esta es una problemática que se da no solamente con los consorcistas, sino también con los ciudadanos. Los ciudadanos no saben defender sus derechos por ignorancia, por falta de capacitación y porque en verdad el Estado y a quienes deberían proveer la capacitación y el reconocimiento de sus derechos tampoco les ha importado demasiado. Ante esta situación de indefensión yo creo que la capacitación y el derecho de los consorcistas es fundamental para que comiencen a entender cuál es su función dentro de la comunidad consorcial y cómo debe canalizar la defensa de sus derechos.PN: Entre sus objetivos está la de "instar a las modificaciones y actualizaciones legislativas". ¿Uds. apoyan la iniciativa de la Liga del Consorcista y de la diputada Inés Pérez Suárez de modificar la Ley 13.512...?Dr. Jorge Resqui Pizarro: Nosotros apoyamos la reforma de la Ley 13.512 en el ámbito nacional como la reforma de la Ley 941 (Registro Público de Administradores de Consorcios de la Ciudad de Bs. As.) en el ámbito local y la creación de toda aquella normativa legislativa o dispositiva que permita el mejoramiento y el cumplimiento de los objetivos y propósitos que tenemos como asociación. En cuanto a la Ley 13.512 no cabe duda que es una ley anacrónica, vetusta, porque fue sancionada en una época que ya dista de lo que hoy es la realidad de los consorcios. Obviamente hay que actualizarla y reformarla. El proyecto de Pérez Suárez no es el único que está en danza aunque quizás es el último de los proyectos presentado. Si bien no te puedo adelantar una opinión "oficial" de la asociación, porque ese tema está en pleno estudio de la comisión correspondiente, te diría que hay una serie de puntos en los cuales no coincidimos con el proyecto de Pérez Suárez. Sí creemos en la necesidad imperiosa de la reforma de la normativa. Hay otro proyecto anterior que está en danza, del diputado Polino, del cual también extrajimos cosas importantes aunque creemos que es insuficiente.En verdad hoy UCRA se encuentra en plena conformación de una comisión que está analizando la actual normativa, los proyectos de reforma y eventualmente otra alternativa como este proyecto propio para llevarlo a la discusión y si es posible presentarlo en las cámaras, en el Parlamento para que también sea tenido en cuenta como uno de los proyectos más a considerar en el caso de querer modificar la normativa. PN: ¿ Se puede anticipar que están estudiando un proyecto propio de modificación a la Ley 13.512 que se nutriría de los buenos puntos de otros proyectos?Dr. Jorge Resqui Pizarro: Esa es la idea. Tomar lo bueno de las iniciativas que hasta ahora existen en el Parlamento y que tienen estado parlamentario, incluida la de la Dip. Pérez Suárez. Como no nos satisfacen todos o ninguno de los proyectos en particular, queremos hacer un aporte propio de la asociación que permita agregar un ingrediente más al debate de la reforma. 
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A nueve días
de haberse iniciado el primer período de presentaciones de las
declaraciones juradas, la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y
Actividades Inmobiliarias solicitó mediante una nota al Arq. Miguel
Fortuna –máximo responsable de la Dirección de Defensa y Protección
al Consumidor de la Ciudad de Bs. As.- que retire de la DDJJ la
obligación de informar los honorarios de los administradores y el número
de matrícula de los consorcios El 25 de agosto de 2004 el Sr. Néstor Pirosanto y el Dr. Cristóbal Ruano, Presidente y Secretario respectivamente de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) presentaron al Arq. Miguel Ángel Fortuna, quien está al frente de la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor (DGDPC), una nota solicitándole exima a los administradores de informar los importes correspondientes a sus honorarios y los números de matrícula de los consorcios en las declaraciones juradas (DDJJ) anuales que se deben presentar al Registro Público de Administradores de la Ciudad de Bs. As. <ver texto original> También se le reiteró la solicitud de postergar los plazos de la presentación de esta DDJJ "para adecuarlo a las posibilidades de generar la información" tal cual se le había solicitado a esa dirección con anterioridad, sin obtener respuesta positiva a la fecha. Es de señalar que la nota presentada al funcionario para su consideración se envió 9 días después que comenzó la recepción de las declaraciones juradas de la primera tanda de administradores (aquellos cuyo último número de CUIT sea 0, 1 ó 2) y 23 días antes que finalice. Entre los fundamentos para la petición se le recordó al Arq. Miguel Fortuna que miembros de esa entidad tuvieron una reunión con funcionarios de la DGDPC donde se les planteó verbalmente los mismos términos de esa solicitud sin tener respuesta. La CAPHyAI fundamentó el primer punto solicitando la derogación de la obligación de informar los honorarios cobrados en cada consorcio durante el 2003 alegando que "esta información no se encuentra contemplada ni en la Ley ni en su decreto reglamentario, los Administradores declaramos los ingresos por este concepto ante la AFIP y ante el GCBA en la declaración de Ingresos Brutos; la consignación de este concepto no forma parte de las responsabilidades del Administrador que puedan generar perjuicios al Consorcio y sí en cambio es discriminatoria porque ninguno de los registros existentes en el ámbito del GCBA requiere este tipo de información, nos referimos a conservadores de ascensores, ingenieros de calderas, etc." estableciendo por primera vez, al hacer esta comparación, un paralelo entre los administradores y los proveedores de los consorcios. Con respecto a la obligación de declarar el número de matrícula de los consorcios la CAPHyAI argumenta: "este dato en algunos casos es de difícil provisión porque muchos de los reglamentos originales tienen consignado como dato la nomenclatura anterior asignada por el Registro de la Propiedad Inmueble y sólo en caso de haber tenido que obtener un 2º testimonio por pérdida del original o haberlo solicitado para alguna ejecución de expensas, esta información no se tiene". Es de destacar que también, por su parte, el Adm. Jorge Hernández, presidente de la Fundación Reunión de Administradores (FRA), en su programa radial que emite todos los sábados de 10 a 12 hs por FM Cadena Sol 89.5 en la misma línea de pensamiento que el Sr. Pirosanto y el Dr. Ruano le propuso al Arq. Fortuna una postergación de 1 mes para todos los actuales plazos de presentación, de forma tal que concluyeran a fines de diciembre. Sin embargo no
hay novedades hasta la fecha y los plazos siguen siendo los mismos que la
DGPDC planteó desde el principio: entre el 17 de agosto y hasta el 17 de
septiembre para los administradores con CUIT terminado en 0, 1 o 2; del 20
de septiembre al 22 de octubre para aquellos con CUIT terminado en 3, 4 y
5 y los administradores con CUIT terminados en 6, 7, 8 y 9 tendrán plazo
desde el 25 de octubre y hasta el 26 de noviembre. |
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La
Diputada de la Nación Inés Pérez Suárez presentó el pasado viernes,
en la Justicia, una demanda solicitando que se declare la nulidad del
Convenio Colectivo de Trabajo 378/04 Tal cual lo adelantara en su oportunidad Pequeñas Noticias (BPN Nº 225: "El silencio de los inocentes") la diputada nacional Inés Pérez Suárez (Bloque Eva Perón) presentó en la justicia el viernes 27 de julio de este año (2004) una demanda bajo la carátula “Pérez Suárez Inés y otros c/ Poder Ejecutivo Nacional – Secretaría de Trabajo” con la intención de declarar la nulidad del Convenio Colectivo de Trabajo 378/04 que firmaron las tres entidades que representan los intereses de los administradores (CAPHyAI[1], UADI[2] y AIERH[3]) y el Sindicato Único de Trabajadores Edificios Renta y Horizontal (SUTERH). Como medida cautelar (antes de la sentencia, en forma urgente y mientras transcurre el juicio) también solicitó al juez competente en la causa, que ordene provisoriamente la suspensión de los efectos del Convenio. Es decir, que no se aplique mientras se sustancia el juicio. En lo relativo a los efectos de la sentencia, expresamente solicitó que las resoluciones (tanto en lo que hace al fondo, como a la medida cautelar) se expandan a todos aquellos a los cuales hoy perjudica el convenio, y no sólo a quienes suscriben la demanda. Asimismo,
la Diputada Pérez Suárez señaló que un gran número de consorcistas
remitió un petitorio al Presidente de la Cámara de Diputados, Eduardo
Camaño, a fin de que éste ordene que se agilice el tratamiento del
Proyecto de Ley (Expediente Nº 2508-D-04; Pérez Suárez) de reforma a la
Ley de Propiedad Horizontal, ya que si bien fue presentado el 10 mayo,
todavía no tuvo tratamiento en la Comisión de Legislación General, que
es su comisión cabecera --- [1] CAPHyAI: Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias [2] UADI: Unión Argentina de Administradores de Inmuebles [3] AIERH: Asociación Inmobiliaria Edificios de Renta y Horizontal |
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Defensoría del Consorcista Asesoramiento sin Cargo DefensoriaDelConsorcista@hotmail.com
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Análisis comparativo (10ª entrega) por Norberto Wilinski Esta
es la 10º parte del detallado y exhaustivo cuadro comparativo que
realizó el contador y administrador Norberto Wilinski entre cada uno de
los artículos del anterior Convenio Colectivo de Trabajo (306/98) y el
que lo reemplazó (378/04) Reclamos.
Comisión Paritaria.
Funciones del mayordomo /o encargado.
En
la próxima entrega se tratará la sección: "Obligaciones del
personal" --- El Dr. Norberto Wilinski es Contador Público y Licenciado en Administración especializado en Consorcios de Propiedad Horizontal, es socio fundador de Administradores Independientes de Propiedad Horizontal (AIPH) y la Unión de Medios Independientes de Propiedad Horizontal (UMIPH), es director de Ediciones PropHor. Se puede suscribirse en forma gratuita al Boletín de PropHor enviando en e-mail a prophor@infovia.com.ar o llamando al teléfono 4857-1870. |
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Correo de Opinión El silencio de los inocentes II por la Adm. Teresa S de Arrigo Estimado Sr. Director de Pequeñas Noticias: Ante todo quiero agradecerle su trabajo y la recopilación del trabajo de todos los profesionales y consorcistas que trabajan para ayudarnos. Me resulta de mucha utilidad porque, a pesar de mi experiencia, siempre queda algo más para aprender. Soy administradora de consorcios desde hace 25 años, tengo una trayectoria honesta, clara y permanente, tengo el honor de que mis propios consorcistas y proveedores me recomienden a sus familiares y amigos. Soy extremadamente conciente del grave problema que significa hoy en día el pago de expensas, especialmente en los hogares de personas jubiladas. Con relación al tema "El silencio de los inocentes" me parece muy bien que alguien con poder de representatividad pública se tome el trabajo de colaborar en la solución de un problema que es de muy larga data. No obstante ello considero que el mismo se está tratando desde un ángulo totalmente equivocado. En primer lugar le diré que estoy adherida a la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI), y conmigo muchos otros administradores de consorcios, no obstante ello, la personería que tiene la Cámara para actuar como parte Patronal en la discusión paritaria no es otorgada justamente por esta situación, sino porque justamente es la Cámara que nuclea la propiedad horizontal, cuestión esta que no es igual en el caso de la UADI (Unión Argentina de Administradores de Inmuebles) ni del AIERH (Asociación Inmobiliaria Edificios de Renta y Horizontal) que también tiene personería para representar a los consorcios y digo consorcios, no administradores, en la discusión paritaria, este atributo, autoridad o como quiera llamársele, no es otorgado por los administradores en sí, sino por la autoridad en la materia, en este caso el Ministerio de Trabajo, quien a su vez también ha homologado el convenio resuelto por la parte gremial o sea el SUTERH y las otras representaciones Patronales antes mencionadas. En consideración a esto, tengo la impresión que el trabajo de la Sra. Pérez Suárez y quienes la acompañan y de antemano les digo, también apoyo, está enfocado al revés. En primer lugar considero que se debe trabajar para quitar la personería o representación patronal a quienes hoy la ostentan y a partir de allí buscar la representación natural para tratar en paritarias las condiciones de los trabajadores de edificio en Propiedad Horizontal, adecuando sus haberes y demás beneficios a la generalidad de los trabajadores, resulta ridículo pedirle a un administrador que aplique el convenio o convocar a asamblea para ser autorizado, quien le da viso de legalidad es el Ministerio de Trabajo, el consorcio como empleador tiene, a través de su administrador, que abonar los salarios que fueron determinados por la comisión paritaria, de lo contrario quien asume el perjuicio por la falta de aplicación, o acaso pueden los mismos trabajadores de un gremio percibir distintos haberes por igual actividad, creo que no. El funcionario de gobierno que produce la homologación del convenio, ya que allí realmente se hace legítima su aplicación, no lee lo que firma. Bueno,
nuevamente agradezco todo el material recibido y espero que analicen
con detenimiento mi nota y me hagan saber si estoy equivocada.
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Rincón Solidario Hola Fabiana... ¿qué tal?, ¿cómo están todos? Espero que estén todo bien... Vuelvo a molestar con nuevas preguntas, pero estas sobre reparaciones que me gustaría que me contestara el Dr. Brailovsky. 1) en el cielorraso de un copropietario, por una filtración del departamento superior, se formó una mancha de humedad. Esta mancha es de aprox. 1m2, ahora bien el cielorraso de la habitación en cuestión es de aproximadamente de 40m2, la pregunta que me plantea el consejo de administración es si hay que pintar absolutamente todo el techo, yo entiendo que sí porque sino le estaría dejando un parche, pero no quiero equivocarme. 2) Misma cuestión pero con pared. La mancha involucra una pared, aquí sí entiendo que lo que debo es acondicionar esa pared no toda la habitación, es correcto esto? 3)
Se produce una rotura de la válvula del depósito del baño, por este
problema filtró agua al departamento inferior, ¿este arreglo debe abonarlo
el propietario del departamento que produjo el daño? Nuestro reglamento
de copropiedad habla de todos los caños de distribución y conexión de
la red con los aparatos sanitarios. ¿Estaría incluida la reparación de
los depósitos? 5) Las puertas ventanas son de metal y en muchos casos están oxidadas y con dificultades para abrirlas (ruedas desgastadas y rieles quebrados) ¿Esa reparación es a cuenta del consorcio? Nuestro reglamento no habla de estas partes como comunes... y no sé como manejar este tema... 6) Además en algunos balcones la parte inferior de las puertas ventanas están sin sellador y eso provoca que cuando llueve filtre agua a los dormitorios. ¿Ese sellado es a cargo del consorcio? Como verás durante los 20 años anteriores se hizo poco y nada como mantenimiento y ahora está todo viniéndose abajo, lo que implica muchas erogaciones, entonces me veo en la obligación de saber bien qué es lo que nos corresponde o no. Bueno Fabiana, les agradezco como siempre toda la ayuda que me brindan y les envío un gran saludo a todo el staff. Cariños. Estimada Verónica C.: Muchísimas gracias por considerarnos y efectuar sus consultas. Así que trataré de ser breve, para que Claudio no me "rete". A
su primera cuestión, debo señalar que el principio que las normas
legales imponen es: Ahora: ¿A qué consecuencias se refiere la ley? La respuesta para mí, es fácil: A las consecuencias inmediatas. Las consecuencias mediatas; lejanas, no. Como ejemplo de consecuencia mediata, así como para que se me entienda, podría señalarle un caso: el fallecimiento de la mamá de un propietario porque éste, en razón de la inundación de su vivienda, no pudo concurrir a comprarle el medicamento que necesitaba y que por no tenerlo, no ingirió. Así que, si la filtración ocurre y daña el yeso, en casi dos metros, habrá que: a) hacer cesar la filtración. b) quitar y reponer el yeso dañado por el agua. c) pintar. Y
aquí viene el meollo de la cuestión: la pintura tiene que ser la
necesaria para dejar todo en las mismas condiciones en que se encontraba
ANTES del evento dañoso. Y si no lo hace, el propietario podrá (pero claro, deberá invertir $$$ en abogado, cartas documento, etc., -que en ultima instancia deberá afrontar el consorcio-) reclamar lo que le corresponde en un juicio contra el consorcio, que por supuesto, saldrá muchísimo más "caro" al consorcio que si Ud. envía a pintar todo el cielorraso dañado. Respecto su segunda pregunta, Ud. misma da la respuesta correcta: Se aplican las mismas normas. Y deberá dejar LA PARED esa en iguales condiciones. Claro que no será el mismo color que TODA la habitación, por el normal transcurso del tiempo que cambia el color y lo "ensucia" (por más limpia que esté la vivienda, Ud. me comprende). He
visto en algunos casos que cuando el propietario protestó por esta
diferencia de colores, el consorcio llegó a una justa composición de
intereses con él, a fin de no llegar a un juicio. A su tercera cuestión, y si éste es el origen de las filtraciones que pregunta en sus dos cuestiones anteriores, entonces debo mencionarle que "la cosa" se complicará un poco. Porque
claro, según el Art. 1109 y cctes., "el que causa un daño debe
repararlo". Y no el consorcio. Pero
entonces, para saber realmente a quién le corresponde en propiedad el
objeto que causó el daño, deberá Ud. interpretar correctamente el
Reglamento de copropiedad del consorcio. Las alternativas son dos: 1.- considerar que al estar todo dentro de la pared, empotrado o atornillado, forma parte común del edificio (o lo que es lo mismo: es propiedad del consorcio). 2.- considerar que la válvula es fácilmente "cambiable" o "reparable" con solo acceder por la boca de acceso al depósito de agua, y entonces será propiedad del dueño de la vivienda o de la unidad funcional. Según
lo escueto de su relato, parecería que la "válvula" no es del
consorcio. Pero para ello, y como siempre recomiendo, hay que "escribir", dejar constancias escritas porque todo eso constituye una "prueba" para el caso de una demanda judicial. Y recuerde que los abogados sabemos de eso. Porque supongo que el propietario de la unidad "dañada" reclamó por escrito. Y supongo que Ud. le contestará por escrito y con firma y fecha de recepción de la nota (o en su defecto por carta documento). Y en esta contestación, Ud. deberá dejar bien a salvo la responsabilidad del consorcio y responsabilizar claramente al propietario de la vivienda del piso superior al dañado. Y como correlato, deberá Ud. notificar al propietario de la vivienda del piso superior del reclamo que efectúa el propietario de la vivienda dañada. Y el consorcio? El consorcio lo que debe hacer será "transferir" la responsabilidad que se le achaca a la persona que realmente la tiene y causó el daño. Otro tema es la "causa" por la que se rompió la válvula en cuestión: ¿Será
por el mal uso? ¿por la mala instalación? ¿por la mala calidad del
material?. Esa es una posibilidad que, sin duda alguna deberá explorarse en el caso. En lo atinente a su pregunta número cuatro, la temática es similar. Se aplica lo mismo: "el que causa un daño debe repararlo, así como sus consecuencias". Pero claro, esta vez, el problema es más complejo. Porque lo que hay que determinar es la "autoría" del problema. ¿A qué me refiero?: Y yo pregunto: ¿cómo sabe Ud. que el ingreso de agua de lluvia no se produjo porque la/el propietario dejan la ventana abierta en días de copiosa lluvia? ¿cómo sabe que el zócalo de la ventana no está "roto" por culpa o responsabilidad del propietario de la unidad funcional? Porque si la responsabilidad en la causa del daño es del propietario, entonces el consorcio NO TENDRÁ que responsabilizarse de lo ocurrido. Entonces qué hacer? Simple: llamar a un ingeniero o arquitecto (que cobrarán $$$, claro!!!), para que informen QUIÉN ES RESPONSABLE DEL EVENTO, cómo ocurrió, cómo se extendió, cómo se habría evitado, etc. Y recién después de producido el informe, entonces Ud. podrá saber de quién es la responsabilidad y quién deberá pagar los daños. Podría ser el caso, como he visto muchas veces, que los zócalos estén mal colocados "de obra", como vulgarmente se dice. Y entonces sí, debería pagar el consorcio todas las reparaciones, inclusive el cambio de zócalo y su correcta instalación. Pero en ese caso, el consorcio podrá responsabilizar a la constructora, al director técnico de obra, al proyectista, etc., porque ellos serían los responsables del vicio de obra o de proyecto y la ruina parcial de la obra. Y ya en su pregunta quinta y sexta, la respuesta está incluida en lo expuesto precedentemente. Respecto el mantenimiento del edificio, sólo un informe técnico correctamente producido, podrá decir en qué medida, el o los problemas, fueron causados por falta de mantenimiento o la mala construcción del edificio, o el mal proyecto de obra, o a la mala calidad de los materiales utilizados. Y si surge que realmente fue todo falta de mantenimiento, mantenimiento que NO DEBIÓ HACER el propietario sino el consorcio, entonces el consorcio deberá hacer y pagar todo. Y si el mantenimiento lo debió hacer el propietario, entonces el propietario deberá soportar lo que NO HIZO, exonerando al consorcio. Espero no sea todo muy complicado. Dr.
Eduardo J Brailovsky --- El Dr. Eduardo Brailovsky es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a ceo@eb-asoc.com.ar, llamarlo a su teléfono 4862-5390/4867-0712 o escribirle a Perón 4243 - Buenos Aires (1199) Argentina |
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Rincón Solidario Se necesita consentimiento unánime Desearía efectuar dos consultas: 1) Existe algún impedimento legal para que un Consorcio de 10 unidades al jubilarse la encargada permanente con vivienda alquile la unidad destinada a la portería? El Reglamento de Copropiedad no dispone nada sobre el particular; sólo establece que se necesita consentimiento unánime de todos los copropietarios (tampoco aclara si se refiere a los presentes en asamblea o a la totalidad de los propietarios del edificio) para resolver sobre la calidad de ocupación asignada a las respectivas partes del edificio y acerca de la proporción establecida para las unidades de propiedad exclusiva. 2) La encargada del edificio ya ha percibido el retroactivo correspondiente a su jubilación pero según manifiesta, por indicación del Sindicato, deberá permanecer trabajando hasta cobrar el primer mes normal del haber jubilatorio. ¿Es eso correcto? Muchas gracias. Cristina T - Mar del Plata (28/8/2004) Estimada Cristina T. No existe impedimento alguno, por cuanto no existe obligación de contratar Encargado con solo 10 unidades, pero consideren que si se volviera a contratar un Encargado habría que hacerlo “sin vivienda” y ello tiene sus desventajas. Con respecto a la unanimidad siempre es “de los Propietarios” por cuanto se cambia un “destino” de un sector “común”. Con relación a la fecha de cese final, salvo que se hubiera mandado una Carta Documento o telegrama intimando el plazo de un año para efectuar los trámites, según el Art. 252 de la Ley de Contratos de Trabajo, el acogimiento real al sistema jubilatorio se da cuando se percibe en forma regular el haber mensual. Atentamente Daniel
Elizondo --- El Dr. Daniel Elizondo es abogado especializado en propiedad horizontal, administrador de consorcios y socio fundador de la Fundación Administradores Independientes de la Propiedad Horizontal (AIPH). Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a orgaeliz@fibertel.com.ar |
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Los ganadores del sorteo pueden comunicarse con la producción al TE 4581-3906 en horario de oficina para concertar día y fecha para retirar el premio correspondiente. - Los premios estarán disponibles en la redacción por 30 días corridos - |
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Rincón Solidario Mandato Todos los años convoco a Asamblea ordinaria donde someto a consideración la aprobación de gastos, memoria balance que remito a todos los propietarios del ejercicio, renovación del mandato de administración y consejo, la situación financiera, deudores y/o juicios, monto de futuras expensas, reparaciones a encarar en el siguiente ejercicio, etc. Se presentan en la Asamblea 12 copropietarios únicamente, en el punto de la renovación del mandato les informo que, según Reglamento, no hay quórum (se requieren los 2/3 y hay sólo un 17,86 % ), no obstante toma la palabra un copropietario y dice que el no vota por la continuidad y así se suman 7 propietarios, uno resuelve no opinar y otros 4 dicen estar de acuerdo con la continuidad. La Administradora indaga cuál es el motivo de la disconformidad y le responden que hay un trabajo en una Unidad, por pintura, por $ 300 que les parece alto. Se le responden que en todos estos años han pasado 9 pintores y siempre les parecen malos y caros y que ese último pintor ha sido recomendado por alguien del Consejo, tampoco quieren seguir con la desinsectación recomendado ídem, para bajar costos anterior service $ 130, actual $ 85, malo porque hay hormigas... (nimiedades en definitiva), les respondo que se cambiará nuevamente a la desinsectación y al pintor, proponen entonces que yo renuncie, me niego porque no encuentro ningún motivo valedero y sobre todo el número de personas no representa el quórum requerido, se supone que el resto del consorcio ausente no está representado, ¿estará conforme, no le interesa nada?, si estuvieran muchos desconformes deberían haber bajado a la Asamblea. Por otra parte dan mandato y aprueban presupuesto para rehacer la terraza completa del edificio y el fondo de reserva correspondiente. Además han pagado las expensas. Ante comentario de un participante que "estaban presos", le respondí que el Reglamento dice cómo remover al Administrador, cómo pedir Asambleas extraordinarias y por último les queda el recurso de pedir una Asamblea judicial o intervención. Luego de eso hubo reuniones, notitas y consulta con algún asesor legal que ignoro qué les habrán asesorado. Mi consulta es: Qué pasa con mi mandato, no hay remoción por falta de quórum, yo entiendo que por lo tanto sigue vigente hasta tanto soliciten alguna Asamblea extraordinaria con el 25 % del total de los votos del consorcio s/Reglamento o hasta la próxima asamblea ordinaria donde se pueda tratar el punto, con el quórum requerido. ¿Estoy en lo cierto o no? Saludos cordiales. ANA F (26/8/2004) Estimada Ana: las conclusiones que Ud. ha sacado sobre la situación que le toca vivir parecen ser tan prolijas como el modo en que desempeña su función como administradora. Y desde el punto de vista legal representan el producto de un razonamiento impecable. Es cierto. La remoción de la administración representa un momento trascendental en la vida de un consorcio; se trata ni más ni menos que de la ruptura del vínculo existente entre el consorcio, como ente distinto de los miembros (copropietarios) que lo componen, y su representante legal a todos los efectos posibles, ya sea frente a cada uno de los consorcistas, frente a un tercero o a los empleados del edificio o a los proveedores de servicios del mismo. Por eso es que la casi totalidad de los reglamentos de copropiedad y administración exigen una mayoría calificada y alta (dos tercios), y la abrumadora mayoría de Tribunales de todo el país ha establecido la exigencia de que esos dos tercios sean calculados sobre el total de los propietarios del edificio, debidamente notificados y acreditando a través del título respectivo tal condición, y no solamente sobre el total de los propietarios presentes en la asamblea. Inclusive esta exigencia se ha mantenido aun en los casos en que el reglamento permitiese computar la mayoría sólo sobre los presentes. Esto constituye lo que los abogados llamamos "jurisprudencia pacífica", es decir un criterio abrumadoramente mayoritario de los jueces que se aplica cuando les toca dirimir un conflicto de esta naturaleza. En consecuencia, y tal como bien afirma Ud. en el último párrafo de su consulta, habrá que aguardar hasta la próxima asamblea ordinaria para verificar si todas las condiciones legales están dadas para que Ud. pueda ser removida o si, por el contrario, vuelve a ser ratificada ya sea en forma expresa o tácita; con anterioridad a la misma, la cuestión de la remoción podría plantearse en el caso en que ese grupo de propietarios disconformes aumentase hasta llegar como mínimo a conformar el porcentaje del 25% que exigiría el reglamento lo que la obligaría, verificada la legitimidad del reclamo y la condición legal de dichos copropietarios, a convocar a una asamblea extraordinaria exclusivamente a tal fin, en la cual regirán los mismos principios que he expuesto precedentemente. Habiendo respondido a su consulta, le mando un saludo cordial. Jorge
Armando Maldonado --- El Dr. Jorge Armando Maldonado es abogado y está especializado en propiedad horizontal. Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a valthulemaldonado@ciudad.com.ar o comunicarse con él a los teléfonos 4632-5381 y (15)4169-4574. |
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Participarán todos los lectores que nos manden un e-mail a GranConcurso@PequenasNoticias.com.ar con sus datos completos(*) antes del próximo Martes 7 de septiembre a las 08:00 am y los resultados del sorteo serán publicados en el próximo número de Pequeñas Noticias.
(*) El mail debe ser dirigido a GranConcurso@PequenasNoticias.com.ar con nombre y apellido completo, teléfono, dirección, tipo de documento y los tres últimos números de ese documento de identidad. Todos los premios están sujetos a las condiciones impuestas por la empresa Solo Premios. Los premios gastronómicos pueden no incluir derecho al espectáculo (si lo hubiera) que en general tiene un cargo mínimo, uso del servicio, postres o bebidas y pueden tener una consumición mínima de una gaseosa o agua mineral por invitado. Los términos del premio están detallados con valores en el reverso de cada tarjeta de invitación y son inapelables por no depender de la producción de Pequeñas Noticias. Estos premios están auspiciados por www.administradoresPH.com.ar. Los premios se entregarán en las oficinas de Pequeñas Noticias a todos los participantes con domicilio en Capital Federal y Gran Buenos Aires y por correo postal a nuestro cargo a los habitantes del interior del país. En caso de inconvenientes con un premio determinado por razones ajenas a la producción de Pequeñas Noticias se canjeará por otro similar de sus mismas características no dando lugar a reclamo alguno. La participación en este sorteo implica la aceptación de las condiciones del mismo. |
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Rincón Solidario Dra. Sevitz, buenas tardes: he leído y consultado su página web del Rincón Solidario, la cual me pareció muy interesante e instructiva para aquellos que vivimos en un Consorcio. Quisiera realizarle la siguiente consulta: en el edificio en el que vivo se compone de 16 departamentos y 7 cocheras, las cuales son propiedad de los copropietarios y en algunos casos se encuentran alquiladas a otros copropietarios. Hace una semana uno de los inquilinos informó que su auto apareció con unas rayas producidas, según sus dichos, dentro de la cochera dado que aduce no haber sacado el auto ese fin de semana. Ha enviado una carta documento reclamando el pago de esos daños. ¿Corresponde el pago? Yo interpreto que es casi improbable para el dueño del auto poder probar la circunstancia que aduce. Desde ya agradezco su respuesta y la felicito nuevamente por la página. Elsa L. (25/8/2004) Sra. Elsa: Respondiendo a su pregunta voy a transcribir una jurisprudencia recogida por la Dra. Helena Highton en su libro Propiedad Horizontal y pre-horizontalidad: "El deber de guarda y vigilancia, si bien resulta inequívoco en los supuestos de estacionamiento y conservación de automotores bajo la forma de organización empresaria, no puede considerarse cuando se ocupan cocheras de edificios divididos en propiedad horizontal, pues en este caso, ni el consorcio ni los propietarios individualmente considerados asumen las obligaciones ni responsabilidades propias del garajista, salvo que se hubiere formado tal tipo de organización para la guarda de automotores. Si de conformidad con el reglamento de copropiedad las unidades destinadas a cocheras constituyen un condominio de propiedad exclusiva de sus titulares, en su esencia conceptual no guarda diferencia con las unidades principales. Por ende, la obligación de custodia corresponde a sus propietarios, más allá del deber general del deber de vigilancia que pueda atribuirse al encargado. Condenar al consorcio a resarcir el daño sufrido por un propietario como consecuencia del hurto de su automotor cometido por un tercero significaría imponer a éste una obligación de garantía que la ley no autoriza, ni ha sido estatuida por la voluntad de los integrantes del ente comunitario, exteriorizada por su órgano natural de expresión que es la asamblea". (CNCiv Sala G 28/8/1992 Juris p. Cámara Civ. isis Sum 2368) Entiendo por lo que Ud. relata que como ya se expresara claramente en la jurisprudencia citada, el consorcio es totalmente ajeno de los daños producidos en el auto del inquilino, además cabe destacar que la cochera se encuentra alquilada y el consorcio es totalmente ajeno a esta relación. Es como si en vez de que fuera una cochera lo que alquila hubiera sido un departamento. Y en este caso, además, el consorcio no tiene ningún deber de guarda y vigilancia sobre los coches que se estacionen en el garaje. Espero haberle podido responder a su pregunta. Atte. Dra.
Diana Sevitz --- La Dra. Diana Sevitz es abogada es especialista en Propiedad Horizontal y Mediación, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@velocom.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072. |
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"La voz del consorcista" Escúchenos en AM 610 Radio Gral. San Martín todos los sábados de 9 a 10 hs |
El portal de los administradores y consorcistas. ADMINISTRADORESph.com.ar Para encontrar todos los datos de la propiedad horizontal en un solo lugar. Visítelo aquí. |
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Correo de Lectores Hola gente de Pequeñas Noticias... Mi nombre es Patricia A. A., mis últimos números de DNI son 271 y tuve la suerte de ganar una cena en el restaurante Damiano, en el concurso que ofrece www.AdministradoresPH.com.ar. Quisiera saber hasta cuando tengo tiempo de pasar a retirar el premio, ya que me fue imposible hasta ahora o si puede otra persona hacerlo por mí. Muchas Gracias. Patricia (23/8/2004) ¡Hola Patricia! ¡¡¡Felicitaciones!!! No te hagas problemas porque tenés bastante tiempo para retirarlo, no hay inconvenientes en ese aspecto. A partir del momento en que lo pasás a buscar, contás con 1 mes para utilizarlo. En caso de que te resulta complicado pasar personalmente por nuestra oficina podés enviar a alguien a retirarlo, pero antes comunicate con nosotros por teléfono al 4581-3906 para saber que venís o que alguien vendrá en tu nombre. ¡Que lo disfrutes! Un saludo cordial. CGdeR |
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EMPLEO - PEDIDOS |
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PLOMERO: Tengo una empresa de limpieza de tanques de agua potable y solicito plomero para dedicarse "part time" para hacer la limpieza de los mismos - Con referencias - Comunicarse con la Sra. Cecilia al (15)5633-1813 o enviar un e-mail a cecilaffaye@yahoo.com.ar |
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ENCARGADO SUPLENTE: Consorcio de propietarios zona de Palermo busca encargado de edificio para suplir a la encargada permanente durante una licencia por enfermedad - Sin vivienda - Edificio sin servicios centrales - Comunicarse a la brevedad - dirigirse a la Sra. Andrea llamando al teléfono 4831-2579 en el horario 18 a 21 hs o escribiendo al e-mail: somoza54@hotmail.com |
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PARA LIMPIEZA Y MANTENIMIENTO EXTERIOR: Consorcio Ciudad Madero, Provincia de Buenos Aires busca hombre hasta 45 años, tres días de trabajo por semana, 3 horas, para limpieza playa, jardín y mantenimiento general (pintura de rejas, cambio de lámparas, etc...) - Comunicarse con Administración Duarte - Teléfono 4602-1718 de lunes a viernes de 9 a 14 hs. |
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INMOBILIARIA - OFRECIDO |
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LOTE 11 X 25: Dueño vende en Mar Azul a 7 cuadras del mar - Oportunidad única - Contactar Sra. Liliana - E-mail: lotemarazul@hotmail.com |
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EMPLEO - OFRECIDO |
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Ayudante de encargado ó Sereno en consorcio: Experiencia y óptimas referencias - Cristian L Roggiero - Teléfono: 4551-6435 - E-mail: cristianrog@hotmail.com |
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Encargado Permanente C/Vivienda: Experiencia:10 años como encargado P/C/Vivienda - Casado s/hijos ni personas a cargo - Conocimientos Técnicos: Electricidad (20 Años Exp) y cursos varios de actualización - Conocimientos Generales: Plomería y gas para detección de fallas y su posterior derivación al especialista, manejo de personal, amplios conocimientos en mantenimiento y limpieza - Machiavello Diego - Teléfono: 4501-5200 - E-mail: machdial@yahoo.com.ar |
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Administración de consorcio/Contador Público: Tareas de administración, contables, impositivas, consultas - Amalia Paula Esperon - Teléfono: dejar mensaje en el (0221)482-2656 (La Plata - Pcia. de Bs. As.) - E-mail: aesperon@contadores.net.ar |
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PARA EL PUESTO DE TRABAJO QUE ESTE DISPONIBLE: Estoy buscando empleo en el área de recepción, atención telefónica, operaria, cadete, para realización de trámites, limpieza etc. Dispuesta afrontar con responsabilidad, cumplimiento, esfuerzo y voluntad lo que el mismo demande. Experiencia 2003-2004 Almacén “El Tronquito” Castelar 3011 Ituzaingó Puesto: Encargada <> 2002-2003 Geriátrico “El buen Pastor” Av. Honorio Pueyrredón 1026 Capital Puesto Asistente Geriátrico, Limpieza <> 1996-2002 Jardín de Infantes “Ser Feliz” Cnel. Díaz y Santa Fe Cap. Fed. Puesto: Auxiliar de Maestras - Cadeta - Cocinera - Limpieza del Jardín <> Educación: Secundario incompleto, Primario, Curso de computación: Operador de PC - Sra. María Valeria Argandoña - Tel: 4623-0562 o 4902-2933 - E-mail: therachelchanel@yahoo.com.ar |
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Gacetilla de Prensa
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Correo de Lectores ¿Puede suscribirse un Contrato de Trabajo a Plazo Fijo para incorporar -en un edificio de 10 unidades- a una empleada para trabajar dos horas diarias de lunes a sábado? En caso afirmativo ¿cuál es el tiempo máximo de vigencia del contrato? ¿Debe registrarse el mismo? Muchas gracias. Cristina T. - Mar del Plata (28/8/2004) Hola Cristina, antes de contestar esta consulta debemos recordar que los trabajadores de edificios están bajo la órbita del Convenio Colectivo de Trabajo Nº 378/04, la Ley 12.981 "Estatuto del Encargado" y, por supuesto, la Ley de Contrato de Trabajo Nº 20.744. Tanto el convenio como el estatuto no contemplan la modalidad de contratación "a plazo fijo". El artículo 6 del estatuto dice: "Los empleados y obreros de casas de renta tienen derecho a la estabilidad en el empleo, siempre que tengan una antigüedad mayor de 60 días en el mismo..." o sea más de 2 meses, por lo cual después de ese tiempo ya es un empleado estable y en caso de despido tiene derecho a las indemnizaciones estipuladas por la ley. Por otra parte el artículo 7 del convenio describe cada una de las categorías que contempla para sus trabajadores y el inciso p) correspondería al caso por vos planteado: "... p) TRABAJADORES/AS JORNALIZADOS/AS: Son quienes realizan tareas de limpieza y que no trabajen más de dieciocho horas por semana en el mismo edificio. A este tipo de personal se le abonará por hora de trabajo realizado no pudiendo en ningún caso pagarse menos de dos (2) horas diarias. El valor hora se obtendrá de la siguiente forma: se considerará el sueldo básico que percibe un/ a Encargado/a Permanente Sin Vivienda de Edificios de primera categoría, dividiendo tal remuneración por 120, el importe resultante será el valor de una hora de trabajo. En ningún caso la aplicación de esta norma podrá dar lugar a una disminución del salario actualmente vigente". Resumiendo: Contratar a un trabajador en las condiciones por vos planteadas está contemplado en el inciso p) del artículo 7 del Convenio Colectivo de Trabajo Nº 378/04 y adquiere estabilidad después de los 60 días. Si se quiere terminar la relación laboral dentro de los 60 días no se deben abonar indemnizaciones pero si el despido es posterior, corresponde hacerlo. Un saludo. MFL |
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Si te interesan los temas o problemas de tu consorcio y querés encontrarles solución escuchá CONSORCIO el programa del Dr. Awad. Desde el 19 de Marzo todos los viernes a las 12 hs. por Radio Cultura F.M 97.9 mhz o por www.fmradiocultura.com.ar |
Unión de Medios Independientes de P. H. Todos los lunes de 19 a 20 hs. en FM Palermo (94.7) HABLEMOS DE CONSORCIOS |
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A quien corresponda: Les escribo para ver si me pueden aclarar una duda que tengo. Estoy inscripto como administrador de consorcios pero todavía no tengo ninguno y quería saber si igualmente tengo que presentar la declaración jurada. Desde ya muchas gracias. Marcelo S. M. (23/8/2004) Hola Marcelo, el tuyo es un caso particular dentro del Registro Público de Administradores de Consorcios de la Ciudad de Buenos Aires, pero con seguridad no ha de ser el único. Consultada la Lic. Mercedes Cano, quien trabaja en la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor (DGDPC) y forma parte del equipo que trabajó en la confección del aplicativo con el que se deben realizar las declaraciones juradas (DDJJ), explicó que en aquellos casos donde un administrador no esté administrando igual deberá renovar el Certificado de Reincidencia más el de Juicios Universales y presentarse en Esmeralda 340, donde funciona el Registro. Allí mismo deberá presentar una nota donde deje constancia que no ha administrado consorcios durante el año 2003 y el personal del registro le dará una hoja para adjuntar a la nota y que tendrá carácter de declaración jurada. En otro orden de cosas la Lic. Cano agregó que se hizo una actualización del aplicativo, que se encuentra en el sitio de la ciudad, www.buenosaires.gov.ar, para incorporar archivos que eran requeridos por ciertas versiones del sistema operativo Windows sin los cuales el programa presentaba errores. Aclaró que no es necesario instalar la nueva versión si no se presentaron errores durante la instalación y el uso del mismo. También aclaró que los requerimientos mínimos para que el aplicativo funcione correctamente son: Microsoft Windows 98 Segunda edición y Office 2000, dentro del cual se encuentra el Microsoft Word que es un procesador de textos desde donde se puede acceder al Manual de Instalación y al de Usuario. Un saludo cordial CGdeR |
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En
nuestro sitio www.PequenasNoticias.com.ar
están publicados los vencimientos impositivos correspondientes a este mes, a
los que se puede acceder picando con el mouse en el ítem vencimientos
del menú que aparece a la izquierda de la ventana principal |
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Correo de Lectores Boletín de Pequeñas Noticias Hola quería saber cuál es la fecha en que se vence la presentación de la Declaración Jurada de los Administradores. Mi CUIT termina con 1. Además estaba llenando la Declaración Jurada y tengo algunas dudas. Quisiera saber si Uds. me pueden ayudar. Las dudas son: 1) Con respecto a los seguros, en realidad no sé qué póliza tengo que poner. El período declarado va de Enero a Diciembre de 2003. En este año tengo 2 pólizas: una que abarca el período comprendido entre abril de 2002 y Abril de 2003 y otra póliza que va de Abril de 2003 a Abril de 2004. La pregunta es cuál pongo, teniendo en cuenta que sólo me deja ingresar una. Lo mismo me pasa con la ART. 2) La última duda es con las matafuegos. Se compraron en Noviembre de 2003 por tal motivo no hubo control ni recarga a Diciembre de 2003. ¿Qué pongo, CUMPLIDO? Les agradecería si me lo pueden responder a la brevedad Muchas Gracias Gabriela (23/8/2004) Gabriela, también para responder a tu consulta consultamos a la Lic. Mercedes Cano, del equipo de la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor, que se ocupa del tema y nos aclaró que se debe indicar la última póliza al igual que en el caso de la ART, pero puso un ejemplo muy interesante para el caso que vos planteás. Si durante el período en cuestión hubo dos o más empresas que prestaron un servicio determinado se debe consignar la última y los datos que se soliciten, pero aclaró que si por cualquier motivo durante parte de año no se cumplió con la ley, se debe indicar "Incumplido" aun cuando actualmente esté como indica la ley, para luego en el Anexo correspondiente explicar los motivos de tal incumplimiento En el caso de los matafuegos, lo habitual es que durante un año hayan tenido un control pero si en tu caso no existían y se compraron por lo cual todavía no se les hizo ninguno, igual deberás indicar "Incumplido" pues durante un período del año 2003 no se estuvo cumpliendo. En el Anexo podrás indicar los motivos. Por otra parte si es que no correspondía, por ejemplo como en la Ley 257, se deberá indicar "No corresponde". Te invito a leer en este mismo boletín otro correo llamado "Administrador sin consorcios" (Pequeñas Noticias Nº 227 del día 31 de agosto de 2004) que también aporta otras cuestiones al asunto. Por último agregó que estas cuestiones y muchas otras están explicadas en el "Manual del Usuario" que se encuentra disponible en el sitio de la Ciudad, www.buenosaires.gov.ar en la sección "Bs. As. On Line" y luego bajo el título "Registros" en el ítem "Consorcios". Un saludo cordial CGdeR |
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En tiempos de crisis los gastos son fundamentales...
....y el Sistema 9041 (para la Administración de Consorcios) es la solución más eficiente y al mejor costo.
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Correo de Lectores Necesitaría saber si un encargado permanente sin vivienda que es jubilado y que reingresó a la actividad puede optar por Osperyhra, ya que los beneficios de su obra social actual son deficiente. ¿Cómo debe hacerse el traspaso en caso de poder realizarse?. ¿El consorcio debe pagar contribuciones a la obra social en este caso particular?.- Gracias.- Lic. María A. C. (23/8/2004) Lic. María una vez que el trabajador se jubila pasa a ser beneficiario de la obra social de PAMI y, según informó personal de la obra social Osperyhra, no puede optar por otra obra social ya que no se contempla la figura del "adherente" cuando el trabajador es jubilado. Al ampliar la consulta y preguntarle qué pasaba en el caso de que el trabajador decidiese elegir una pre-paga o una obra social privada, el empleado reconoció que el tema de la edad era un inconveniente complicado... Un saludo grande. MFL |
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para la administración de consorcios Número de Edición: 227 Fecha de publicación: 31 de agosto de 2004 Director y propietario: Claudio García de Rivas Redacción: M Fabiana Lizarralde Colaboradores: Dra. Victoria Loisi, Adm. León Estrugo, Sr. Raúl Guinzburg, Dr. Jorge Maldonado, Cdor. Sebastián Wolkowicz y Dr. Juan Iglesias Dirección: Gral. César Díaz 2761 (1416) Capital Federal - República Argentina Teléfono/Fax: 4581-3906 Móvil: (15)5248-3906 Radios: 4527-7674 y 4527-6669 E-mail: director@PequenasNoticias.com.ar URL´s: www.PequenasNoticias.com.ar Datos personales del suscripto: Empresa: !*COMPANY_NAME*! Nombre y apellido: !*LAST_NAME*!, !*FIRST_NAME*! E-mail: !*EMAIL*! |
Si quiere suscribir, en forma gratuita a un amigo al Boletín de Pequeñas Noticias tiene que mandarnos un e-mail a: suscripción@PequenasNoticias.com.ar con la palabra SUSCRIPCION GRATUITA en el asunto del mensaje y en el texto: la razón social de la empresa (si existiera), su nombre, su dirección, su teléfono, la forma en que nos conoció y por supuesto, su e-mail. En caso de querer cancelar la suscripción envíenos un e-mail con las palabras CANCELAR SUSCRIPCIÓN en el asunto del mensaje. Las notas firmadas representan las opiniones de los autores y no necesariamente las del editor. Registro de Propiedad Intelectual en trámite. 9041 es marca registrada y Pewen es marca en trámite de registración (Actas Nº: 2198663 y 2198664) de Claudio García de Rivas, todas las demás marcas registradas que pudieran ser nombradas en el presente boletín, son propiedad de sus respectivos dueños y/o representantes legales. Prohibida la reproducción total o parcial sin autorización escrita del director. |
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Miembro de la Unión de Medios Independientes de la Propiedad Horizontal |
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Seguridad
en edificios
Será obligatoria en los edificios públicos y optativa
para los consorcios 
Ley
941: Declaración Jurada
Convenio
Colectivo de Trabajo 378/04
Gran
Sorteo 
Gran
Sorteo
Consorcistas
CCT
378/04
PN:
¿Fueron consultados los administradores sobre
este tema?
Debate
legislativo I
Debate
legislativo II
Debate
legislativo III
Dr.
Jorge Resqui Pizarro: Ese
es un punto que queremos remarcar y diferenciarnos del resto de las
organizaciones o asociaciones. Nosotros no venimos a ofrecer
servicios en forma particular lo cual no quita que el día de
mañana, si la organización desarrolla una magnitud importante,
deba o sienta la necesidad de brindar algún tipo de servicio a
quienes se acercan.
Contesta
el
Dr.
Eduardo Brailovsky
Contesta
el Dr.
Daniel Elizondo
Contesta
el
Dr.
Jorge Maldonado
Contesta
la Dra.
Diana
Sevitz
Correo
de Lectores