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Boletín de Pequeñas Noticias
la comunidad consorcial como un espejo de la sociedad
24 de Febrero del 2003 - Nº: 152
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Ascensores
A partir de la implementación del nuevo sistema de obleas para identificar el estado de los ascensores, entre el 50 y 70% de los propietarios tendrían que subir por escalera en la Ciudad de Buenos Aires, mientras que ADEPROH se pregunta si "estamos frente a otra operación que prioriza las urgencias de caja de los políticos" sosteniendo que "el Jefe del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires podría recaudar 2.2 millones de pesos de los consorcios con la venta de estos sellos de colores", según sus palabras.
El Sr. Eduardo Padulo, miembro del Comité Permanente de Seguridad de Ascensores y socio de la Cámara de Ascensores y Afines, expresó a Pequeñas Noticias en un reportaje exclusivo que los propietarios "tendrían que estar subiendo por la escalera” en caso de que se tenga que cumplir estrictamente con los requisitos de la normativa vigente. Sus razones son claras: "si probamos el sistema de paracaídas y no funciono, falta la chapa guarda pie, las cerraduras son viejas o antiguas y si nos fijamos en todas esas cosas, tendrían que estar parados...", haciendo alusión al estado en que se encuentra el parque de vehículos en la Ciudad de Buenos Aires.
Por su parte la Sra. Marta Oliva, presidenta de la Asociación Civil de Defensa al Consumidor de Bienes y Servicios para la Propiedad Horizontal de la República Argentina (ADEPROH), rechaza terminantemente el nuevo sistema de obleas para el control de ascensores por considerar que no hace ningún aporte a la seguridad de los ascensores y aumenta las "cargas innecesarias a los consorcistas" por tener éstos que asumir los aumentos de los abonos de las empresas conservadoras por el traslado al abono mensual del costo del sistema de obleas.
Subir por la escalera
El
Ing. Rodolfo Fausti, presidente de la Comisión de Transporte Vertical
del Consejo Profesional de Ingeniería Mecánica y Electricista (COPIME),
ratificó los dichos del Sr. Padulo, comentado que existiría en los ascensores
de la Ciudad de Buenos Aires un porcentaje muy alto (que estimó entre un 50 a
un 70%) de máquinas que están desatendidas o mal mantenidas. Sin embargo su
pronóstico no fue completamente pesimista para los exhaustos bolsillos de los
propietarios porque expresó, en su calidad de experto, que la mitad de estos
casos "tienen soluciones baratas, de bajo costo. No es que hay que dar
vuelta el equipo y hacer una gran inversión". De acuerdo con el nuevo
control por obleas, todos los ascensores que no estén en condiciones de
seguridad mínima deberán portar una oblea roja y ser clausurados. El Ing.
Fausti le explicó a Pequeñas Noticias que el representante técnico de la
empresa conservadora en caso de encontrar faltas graves en el elevador, según
el decreto deberá "dejarlo fuera de servicio"
agregando que eso consiste en cortar la fuerza motriz, cerrar la sala de máquinas entregando la llave al propietario o administrador, notificar el libro
de ascensores y dar parte al Gobierno de la Ciudad.
El
Ingeniero Eduardo Apartin, asesor técnico del Area Elevadores de la Dirección
de Fiscalización de Obras y Catastro (DGFOC) de la GCBA, aclaró que "cuando
una empresa conservadora pone el sello rojo tiene 72 horas para
notificarlo".
El Arq. Norberto D'Andrea, director del DGFOC, explicó los alcances del decreto expresando que: "el objetivo es tomar conciencia que para usar (los ascensores) tienen que estar bien", agregando que si en los consorcios "hay otras prioridades que hacen que no puedan arreglar un ascensor ,nuestro objetivo es mantener la seguridad pública", justificando así la necesidad de clausurarlo hasta que se cumpla con los mínimos requerimientos de seguridad exigidos.
El Ing. Apartin excluyó la posibilidad de que un consorcio ante el hecho de una oblea roja en el ascensor pudiera cambiar a otro conservador más tolerante o permisivo que en el afán de obtener el abono lo pudiera convertir en una oblea amarilla o verde: "Si a nosotros nos presentan el cambio de titularidad del conservador para el edificio estando el sello rojo no se lo vamos a permitir hasta tanto no se levante (la clausura del ascensor)..."
Los propietarios de ADEPROH
Según
Marta Oliva, presidenta de ADEPROH, ya existe la ordenanza 49.308 donde
el conservador "queda autorizado a ejercer el poder de policía para
pedir la clausura de los ascensores a la autoridad de control cuando el
funcionamiento del ascensor hace peligrar la vida de las personas" y
el decreto 578/01 que reglamenta el servicio de mantenimiento y asistencia técnica
de los ascensores por lo que considera innecesario la creación de un sistema
que cree oneroso y burocrático.
La
presidenta de ADEPROH se queja de no haber sido consultada su opinión en nombre
de los copropietarios sobre este nuevo tema y opina que: "en la
actualidad, y desde hace años existen registros obligatorios de empresas
habilitadas que deben empadronarse, para efectuar la conservación de
ascensores, la desinfección, la recarga de mata fuegos, la verificación de
calderas, la limpieza de los tanque de agua, etc..
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Ante la emisión del noticiero de una conocida AM de que se había caído un ascensor en Flores, Pequeñas Noticias se hizo presente en el lugar con un grabador y una cámara de fotos digital. Al llegar al lugar los vecino del edificio de la Av. Donato Alvarez 936, en el barrio de Flores, nos contaron que el siniestro, que por suerte no arrojó víctimas, se produjo el domingo 23 de este mes pasadas las 21 hs. cuando se desprendió el contrapeso del ascensor dejando a éste trabado sin poder subir ni bajar, sin pasajeros en el interior. Ante el pedido de auxilio de los habitantes del lugar se hicieron presentes la Policía Federal, el Cuerpo de Bomberos y una ambulancia que se acercó de modo preventivo. El Sr. Miguel Angel Rilo, que dijo ser propietario de una de las unidades que componen el consorcio, nos contó que esos ascensores tenían problemas hace tiempo y que ante el siniestro, funcionarios de la Ciudad de Buenos Aires pasarían a realizar las inspecciones técnicas de rigor, el lunes a las 10 de la mañana.
Una vecina contó que mientras esperaba uno de los ascensores éste subía y bajaba como loco, a lo que otra vecina le comentó que el de al lado no funcionaba lo que nos hizo presumir, confirmando los dichos del Sr. Rilo, que no es uno sólo un ascensor el que pudo tener problemas, sino que esa situación sería generalizada aunque se debe esperar los resultados de las pericias para obtener un veredicto técnico. |
Las autoridades, al no publicar en Internet o sitio web u otros medios, la lista de las empresas habilitadas, está fomentando el trabajo en negro y la competencia desleal entre proveedores, poniendo en riesgo el patrimonio consorcial de los copropietarios, violando sus derechos como ciudadanos."
Sobre este tema fue consultado el Sr. Ricardo Barea, que es presidente de la Cámara Empresaria de Conservadores de Ascensores y Afines (CECAF), que expresó a Pequeñas Noticias en una charla telefónica: "ADEPROH es una cosa muy particular. Con ADEPROH nosotros tuvimos un diálogo, justamente, negando una serie de cosas que dijeron, donde aceptaron y disculparon la posición adoptada. Pero no se por qué tiene algo de malo que una persona pueda evaluar en qué estado está el ascensor a través de un rótulo de color que pega el conservador y por qué también se tienen que enojar que obligue a que el administrador firme el libro de inspección notificándose de las anomalías que tiene el ascensor."
A continuación aclaró un punto en lo que aparentemente podría ser el problema de fondo entre las dos instituciones: "lo que pasa que ellos pretendían que los abonos fueran de $70 incluyendo guardias nocturnas, ingeniero, limpieza..." concluyendo que: "el negocio de ellos es asesorar y cobrar el asesoramiento en todo nivel..."
De todos modos, más allá de las interpretaciones, la ley es muy clara a la hora de definir responsabilidades en caso de un siniestro y el Ing. Fausti fue muy contundente: "El propietario es responsable con su patrimonio del daño que el equipo pueda producir a un tercero." No solo es así, sino que en caso de no cumplirse con la reglamentación vigente podría este propietario encontrarse que tampoco su seguro lo cubriría y tendría que afrontar todos los daños y perjuicios emergentes del equipo que lo produjo de su propio bolsillo.
Los responsables
La
Ciudad con este nuevo decreto le da una vuelta de tuerca muy interesante al
problema al hacer que el representante técnico de la empresa conservadora haga
firmar a un copropietario el libro de inspección dejándolo notificado del
estado de la máquina y las fallas que se encontraron. De esta forma no se podrá
aducir desconocimiento porque el administrador no informó al consorcio a
la hora de repartir responsabilidades que pueden ser civiles y/o penales.
El Arq. Apartin lo explica así: "El 1734, decreto del 8 de enero de este año, hace que no solamente necesite la rúbrica del representante técnico sino que cuando encuentre una falta grave, alguien del consorcio, un copropietario, tiene que confirmar responsabilizándose de lo que está pasando. Porque la mayoría de los accidentes ocurren cuando el representante técnico indica un problema y nadie se entera.”
D'Andrea
completa esta idea con otro concepto interesante cuando dice que:
"el
representante técnico tiene la obligación de que el copropietario lo sepa,
porque es el que tiene que dar solución al tema", aludiendo a la voluntad política que tiene que tener el consorcio de mantener
sus ascensores en buenas condiciones.
El Sr. Padulo a la hora de definir responsabilidades no deja a nadie afuera y sostiene que: "nosotros lo que vemos es que no hay conciencia de parte de los administradores de que se están jugando a un juicio penal e ir presos. Muchas veces lo hablamos con los administradores y no lo saben".
Mas allá de las culpabilidades y responsabilidades el Arq. D'Andrea resume la posición de la Ciudad, de la cual es funcionario, y declaró a Pequeñas Noticias que: "nuestra acción (la de la Ciudad) tiene que ser concreta, independientemente que haya accidentes o no. Lo que tenemos que pensar es buscar un sistema de control que garantice, de la mejor manera posible, la seguridad de la gente."
Aclarando que oscurece...
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Accidentes relacionados con ascensores
Fuente suministrada a Pequeñas Noticias por la Policía Federal Argentina NOTA: La totalidad de hechos detallados, se produjeron en la Ciudad de Buenos Aires ocasionando la respectiva participación técnico-pericial de la Superintendencia Federal de Bomberos, como consecuencia de la intervención judicial correspondiente. |
El Arq. Fernando Verdaguer, Director General de la Dirección General Técnica Administrativa y Legal de la Secretaría de Gobierno y Control Comunal del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, en un e-mail dirigido a la redacción de Pequeñas Noticias quiso aclarar información vertida en el Boletín Nº 151 del 17 de febrero que puede generar confusión entre los propietarios que deseen adquirir las obleas correspondientes a los ascensores de sus edificios:
"Al respecto es mi deber aclarar que no se ha suspendido por 60 días la tramitación de las obleas de seguridad para los ascensores.
La confusión, entiendo, se debe a que existe sí un proyecto de decreto para prorrogar por 60 días la entradas en vigencia de las sanciones correspondientes en caso de incumplimiento con la obligación de contar con las respectivas obleas.
Dicha aclaración resulta de fundamental importancia, toda vez que la intención del Gobierno al prorrogar la entrada en vigencia de las sanciones, es dar tiempo suficiente a los consorcios para hacer cumplir la normativa y evitar de este modo incumplimientos y sanciones.
Merece destarcarse que la Dirección General Fiscalización de Obras y Catastro ha Dictado la Disposición N° 132-DGFOC-2003 por la que se regula el trámite para obtener la oblea al igual que la documentación que debe adjuntarse al trámite."
Así
sea
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FE DE ERRATAS: En la nota "Alerta amarilla" publicada en el número 149 de fecha 3 de febrero del 2003 donde dice "Según se desprende del decreto 1374/03 el costo anual del sistema de control..." debe decir "Según se desprende del decreto 1734/03 el costo anual del sistema de control..."
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El portal de los administradores y consorcistas. ADMINISTRADORESph.com.ar Para encontrar todos los datos de la propiedad horizontal en un solo lugar. Visítelo aquí. |
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Tarifas
Mediante una resolución, la Justicia avaló tácitamente el aumento de las tarifas de luz y gas desestimando el pedido de una medida cautelar presentada por la Defensoría del Pueblo porteña con el objetivo de parar las subas de esos servicios.
El 18 de febrero, el juez en lo contencioso y administrativo, Guillermo Rossi, resolvió de esta manera la presentación de Alicia Olivera, ombusman de la ciudad, con lo cual daría vía libre hasta un posible aumento en las tarifas telefónicas.
Estos aumentos intentaban modificar en un 7% y un 9% en promedio las tarifas de gas y electricidad respectivamente y hasta un 18% las tarifas de los consumidores industriales de GNC.
Si bien la resolución no alude específicamente al tema de los aumentos se deja traslucir una señal positiva para los mismos. Esta indica sólamente que el Poder Ejecutivo deberá informar, a través de los medios de comunicación, dentro de los cinco días después de emitido el fallo y, más tarde, el tercer lunes de cada mes, el nivel de cumplimiento por parte de las concesionarias respecto de las obligaciones a su cargo, de la calidad del servicio, los términos de la propuesta empresaria, el avance de la renegociación de los contratos y sus modificaciones.
Por este motivo, la Defensora del Pueblo de la Ciudad, envió al juez un pedido de aclaración ya que "no resuelve nada sobre los aumentos", si bien los avala implícitamente.
Esta es la primera decisión conocida con respecto a los aumentos que se están facturando desde principios de febrero. Anteriormente no se pudieron efectivizar porque hay otros fallos judiciales contrarios al ajuste. Fuentes allegadas a los expedientes dicen que la decisión del juez Rossi es como un "tapón" en la resolución del tema de los aumentos tarifarios y que este aval implícito a los mismos sería contrario a las decisiones de otros jueces.
Pendientes
Este es el primer dictamen que no se opone a los aumentos de las tarifas pero quedan otras demandas pendientes de resolución.
Una fue presentada por las asociaciones de consumidores y la Defensoría del Pueblo de la Ciudad que, en primera instancia, consiguieron parar los incrementos de luz y gas. Y otra presentación pendiente es la del Defensor del Pueblo, Eduardo Mondino, quien tiene que completar información solicitada por la jueza María Carrión de Lorenzo.
Quejas por un lado y aprobaciones por otro
El fallo del juez despertó quejas por parte de los consumidores y satisfacción por parte de las empresas privatizadas.
En una empresa de gas dijeron que el fallo es una señal positiva y en una distribuidora eléctrica aseguraron estar "exultantes".
En la otra vereda Patricia Vaca Narvaja, de Consumidores Argentinos, dijo que todavía faltan conocerse otros fallos que están pendientes y que el problema será si los mismos son contradictorios. Horacio Berten, de la Unión de Usuarios, se mostró optimista esperando que los otros fallos sean favorables a los consumidores.
Por su parte el Defensor del Pueblo, Eduardo Mondino, dijo que no entendía ese fallo porque no dice "no" al aumento tarifario y al mismo tiempo pone la exigencia de la discusión de la calidad de los servicios y en realidad no responde al planteo de la defensora porteña. Cuando ella pide que se suspendan los aumentos el juez responde que se constate la calidad del servicio y se informe sobre la renegociación.
¿Sólo una misión técnica?
Es
una misión técnica cuyo objetivo es dar una visión independiente sobre cómo
retomar la renegociación de los contratos para que haya continuidad de
servicios eficientes y que se garantice el acceso a los mismos para los hogares
pobres, es lo que dijeron fuentes del Banco Mundial, en relación a la misión
conjunta con el FMI.
En un informe final que dejarán en Buenos Aires sobre la situación de las empresas privatizadas y un diagnóstico de la realidad de las concesiones de las mismas, buscarán indicar qué camino se puede seguir, aunque dejaron trascender la necesidad de algún aumento.
Técnicas de la misión se reunieron con el abogado Ariel Kaplan, representante de los consumidores ante la Comisión Renegociadora queriendo saber el por qué de la oposición a los aumentos planteados. La respuesta fue más que sencilla: "La situación de los bolsillos de los argentinos". Por su parte el Defensor del Pueblo de la Nación, dijo que la oposición era porque pedían una renegociación transparente y con Audiencias Públicas.
Y mientras los unos discuten, hacen presentaciones, dictan fallos, dan explicaciones imposibles de entender, etc., etc., etc., los otros siempre siguen trabajando...
¿A
que no sabe quiénes son los unos y quiénes son los otros?
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ANSeS
La Administración Nacional de la Seguridad Social (ANSeS) investiga 2.096 casos de jubilaciones irregulares y denunció otros 367, además de haber detenido a 11 personas vinculadas a la estafa.
Los casos son casi todos de jubilados fallecidos cuyos haberes son cobrados por terceros a los que no le corresponde tal derecho.
Así debutó la Unidad de Fiscalización de la Seguridad Social (Ufises) que es un cuerpo especial de investigación creado a mediados del año pasado en la ANSeS cuyo titular es el fiscal federal Guillermo Marijuán y que está integrado por personal de distintos juzgados.
Algunos casos fueron de no creer, como aquellos donde falsas viudas cobraban un elevado monto de pensión derivado del haber que en vida recibía un jubilado con el cual habían acreditado falsas nupcias con falsos documentos. En otros, los verdaderos jubilados se acercaban a cobrar su beneficio y se encontraban con que ya había sido cobrado por otra persona.
Los bancos que pagaban estas jubilaciones aportaron filmaciones de los falsos jubilados en el momento que cobraban por ventanilla lo que permitió, posteriormente, su detención.
La buena intención por parte de la ANSeS en seguir trabajando en el esclarecimiento de los casos denunciados hace que la clase pasiva de la Argentina sea beneficiada, ya que los únicos perjudicados son los jubilados que han pasado toda una vida trabajando...
¡¡¡Ah!!!!
¿Y las jubilaciones de privilegio... para cuándo?
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INDEC
$400 es lo que gana la mitad de los asalariados
Según el INDEC, la mitad de los asalariados, casi 4,5 millones de personas, gana menos de 400 pesos por mes y con ese dinero cubre sólo el 55% del costo de la canasta familiar.
Los ingresos mensuales son desiguales a lo largo del país. En el nordeste argentino se gana menos de 280 pesos, en el noroeste menos de 300 pesos, en Capital y Gran Buenos Aires menos de 400 pesos y en la Patagonia los ingresos son inferiores a 500 pesos.
Esta institución también informó que el trabajo en negro llegó al 44%, lo que significa que casi la mitad de las personas ocupadas no tienen aportes previsionales ni cargas sociales.
Estos números surgen de la Encuesta Permanente de Hogares que realizó el INDEC en octubre de 2002 y teniendo en cuenta el mismo mes, la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias difundió una estadística sobre la morosidad en las expensas arrojando que el 22% de las mismas no son pagadas dentro del mes del vencimiento.
Ese 22% de morosidad parece sorprendente si tenemos en cuenta que muchos de los copropietarios de los consorcios son trabajadores asalariados y una porción importante de ellos son del sector público que no han recibido ningún aumento en sus ingresos durante todo el año 2002 o que directamente han quedado fuera del circuito laboral. Por otra parte, para achicar más las posibilidades de los propietarios, los servicios y los insumos que se brindan al consorcio y por ende las expensas estarían subiendo, en forma justificada o no, permanentemente agravando la situación de este sector.
Si el promedio del costo de las expensas de departamentos de uno o dos ambientes, fuera de $80 y teniendo en cuenta esos 400 pesos que ganaría la mitad de los asalariados del país, en conclusión estaría representando el 20% del ingreso, con lo cual quedarían más o menos 320 pesos para comer, viajar, vestirse, educar hijos, estudiar, etc., etc., etc., etc.
Mientras tanto los gobernadores siguen pensando cómo imponer los aumentos que las empresas privatizadas, de la mano del FMI, exigen conseguir o se la pasan peleando para utilizar la histórica simbología de un partido divido en tres que les permita llegar, como sea, a la presidencia o tratando de hacernos creer que en este país no existe corrupción, que todos son impolutos y que los problemas son siempre "heredados" ¿Heredados de quién?. Si siempre son las mismas caras las que vemos por televisión, escuchamos por radio o leemos en los medios gráficos tratando de explicar lo inexplicable.
Por ahí, sí saben, y es por eso que eligen ocuparse de esas cosas.
A veces, como hoy, el pesimismo parece que gana la batalla, pero es sólo una batalla...
Después
el día termina, llega la noche, pero a la mañana siguiente el optimismo vuelve
a ganar el espacio perdido y sigue dando pelea...
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Correo
de Opinión
Con referencia a las notas del Arquitecto Carlos del Franco y de la arquitecta Cristina Fernández(*) sobre las modificaciones al Código de la Edificación en lo que se refiere a Accesibilidad, quiero dejar asentada mi absoluta disconformidad con los términos de la misma en casi todos los conceptos.
No dudo que los considerandos técnicos expresados puedan tener algún fundamento, pero a esta "altura del partido" carecen de significación ya que jamás la mayoría de los Arquitectos y la Sociedad Central de Arquitectos desde la promulgación de la Ley Nº 22431 y la 24314 y reglamentación, a partir de 1981 (es decir 21 años), han movido un pelo para la aplicación de la accesibilidad en el sector de la Construcción, ni han generado ningún proyecto que hubiera podido paliar los inconvenientes y defender los derechos de los "disminuidos físicos", como ustedes tildan, que en realidad y conceptualmente son "discapacitados" y/o "personas con movilidad reducida" en su más amplio espectro. Hoy que les tocan en lo más íntimo de sus finanzas, que es el bolsillo, reaccionan desmedidamente en defensa de mecanismos técnicos que le son propios.
Durante muchos años se ha construido, y lucrado con ellas, unidades funcionales de tres y cuatro ambientes, incluso con dependencias, que en realidad eran "pocilgas" ya que el sentido común y la mínima comodidad era para 2 y 3 ambientes, respectivamente. Hablamos de 30 a 45 m2. En consecuencia los sectores profesionales de la construcción estaban al tanto de las leyes que amparaban la accesibilidad. Si se privilegió la opinión de los representantes de aquellos con capacidades diferentes, como expresan, es indudable que hasta ese momento no hubo otras opiniones en contrario, y tengo entendido que incluso a favor estuvo la propia Central de Arquitectos y Comisión Profesional de Ingeniería Civil, CIBAUT (FADU-UBA), Defensoría del Pueblo de la Ciudad de Buenos Aires, CONADIS, profesionales de las áreas correspondientes del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, etc.
Por otra parte en la Audiencia Pública del 10 de Julio de 2001, en la cual yo he sido uno de los tantos oradores, no he visto que hayan participado en el debate para presentar objeciones y/o soluciones a ninguno de los que hoy la objetan. La solución sería encarar la construcción de unidades con las especificaciones técnicas correspondientes abaratando los costos sin medrar en la calidad y no ser usureros tratando de ganar más de lo conveniente. Si la situación económica es difícil para los profesionales, también los es mucho más para los usuarios con discapacidad y si es hora de perder, lamentablemente tendrán que, no perder pero sí obtener menos esos mismos profesionales que están quejosos. Se mencionan algunas especificaciones técnicas sobre aumento de ancho de escaleras, rellanos, pasillos, interior de las unidades, inclinación de rampas peatonales, etc. etc.
Es indudable que hay un profundo desconocimiento en el manejo, movilidad y desenvolvimiento de las sillas de ruedas para personas con alguna discapacidad motriz, que ameritan esas modificaciones para que ello no sea cómodo, sino estrictamente necesario. Se dice "que los Códigos de la Ciudad son un acuerdo social, es decir que los derechos de unos no deben ir en desmedro de los de otros". Yo digo que es hora de que no se considere a la discapacidad como una situación extraña o excepcional y a la accesibilidad como una cosa suntuaria. No olvidemos que la expectativa de vida es cada vez mayor y que tenemos una excepcional cantidad de personas de la tercera edad con los problemas motores y sus achaques propios del mismo. Por consiguiente creo que los derechos de las personas con movilidad reducida están a la misma altura de toda persona que no tenga inconvenientes de esa índole, por lo tanto les corresponden esos derechos sin desmedro de los otros.
En lo único que estoy de acuerdo con los Arquitectos y ya lo he expresado, es en que la Ley debe ser pareja para todos. Por ende es inadmisible que se excluya a la Comisión Nacional de la Vivienda de los términos de esta Ley. Por último les solicito a los profesionales recapaciten sobre todo lo comentado y que tratemos de ser quizás los primeros en el Mundo en realizar un hábitat en los que se respeten los derechos humanos.
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Raúl E. Guinzburg Miembro del Consejo de Lectores de Pequeñas Noticias |
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(*) Se puede acceder a los originales de las cartas de referencia haciendo click sobre los vínculos siguientes: Carta 1, Carta 2
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Correo de Lectores
Me parece muy interesante su página y hace varios días estoy tratando de buscar información y no la encuentro. Por favor, si es factible, quería información, leyes o lo que corresponda sobre CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN.
Desde ya y esperando una respuesta positiva, gracias
José Luis L.
(12/2/2003)
Hola José Luis, agradecemos tu participación y tus dichos sobre el boletín. Te contamos que la consulta que nos hacés, está ampliamente desarrollada en los libros especializados en propiedad horizontal como lo son los del Dr. Carlos Diego Calvo, el Dr. Alberto Aníbal Gabás o el Sr. Hernán Racciatti, entre otros, pero de todas formas nos parece muy interesante el tema y haremos algunos comentarios como para que tengas los puntos más significativos.
El Dr. Carlos Diego Calvo en su "Manual Práctico de Propiedad Horizontal" lo define como un órgano que funciona dentro de los consorcios, que ha nacido espontáneamente a raíz de las propias necesidades de los copropietarios y que normalmente figuran en el texto de los reglamentos de copropiedad. Lo considera útil en lo respectivo al asesoramiento y control de la administración. Le asigna tareas como vigilar la conducta del administrador, velar por el cumplimiento de la ley y de los reglamentos, formular observaciones, advertencias, recoger inquietudes, dictaminar sobre presupuestos, examinar las rendiciones de cuentas, autorizar extracciones del fondo de reserva, etc.
Por su parte el Sr. Hernán Racciatti, dentro de su libro "Administración de Propiedad Horizontal y Propiedad Vertical. Locaciones" dice que es conveniente designar a un consejo de administración en los edificios con muchas unidades con el objetivo principal de conformar un cuerpo consultivo y para controlar las tareas del administrador. Ejerce funciones de asesoramiento y aquellas para las que el administrador no esté facultado. Para la elección de sus miembros se debería tener en cuenta sus conocimientos generales de propiedad horizontal y, por sobre todas las cosas, la seguridad de su honradez, tienen que ser personas que no sean morosas ni litigantes del cuerpo o ente colectivo. Agrega que el consejo no está reglamentado ni dispuesto por la ley 13.512 o decreto reglamentario, pero nada de esto se opone a que el reglamento de copropiedad lo nombre.
Si por cuaquier motivo cesara en sus funciones el administrador, el consejo deberá atender por un breve lapso lo concerniente a esa función. Considera el autor una buena práctica redactar y hacer firmar las consideraciones efectuadas por el consejo en un libro auxiliar ya que se trata de un órgano fiscalizador de las actividades desempeñadas por el administrador.
El Dr. Alberto Aníbal Gabás, en uno de sus libros llamado "Derecho Práctico de Propiedad Horizontal 1", dedica en forma exclusiva todo el capítulo IV, además de citar jurisprudencia acerca del concepto y funciones del consejo de administración.
Un saludo cordial
CGdeR
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La peor opinión es el silencio... |
Correo de Lectores
Estimado Claudio:
En principio felicitaciones por la página que es excelente, en segundo término tengo una consulta para realizarle ya que se me ha creado una duda. Un propietario con una deuda de expensas de más de un año a quien ya se le intimó por carta documento (sin respuesta alguna)... para iniciarle una acción judicial, ¿qué porcentaje mínimo de propietarios tienen que estar de acuerdo para poder hacerlo?
Le agradezco desde ya su respuesta. Gracias.
Un cordial saludo.
L.E.G.
(17/2/2003)
El mecanismo para el tratamiento de los morosos es un punto que, con total seguridad me animaría a decirle, debe estar en el Reglamento de Copropiedad, ya que es uno de los puntos delicados de todo consorcio y al estar allí el administrador no tiene más que hacerlo cumplir sin que tengan que estar de acuerdo o no el resto de los copropietarios.
Por otro lado, una de las responsabilidades u obligaciones del administrador es proveer a la recaudación y empleo de fondos que son los necesarios para administrar el inmueble. El Dr. Carlos Diego Calvo en su "Manual Práctico de Propiedad Horizontal" agrega que esta obligación por parte del administrador "se extiende a los trámites extrajudiciales y judiciales apropiados para perseguir el cobro de las deudas por expensas comunes contra los propietarios morosos..." Más adelante, en el mismo párrafo agrega que el administrador "necesita estar autorizado por el reglamento de copropiedad para representar al consorcio en cuestiones de esa naturaleza".
Hay abultada y unánime jurisprudencia sobre la mora automática, incluso aunque no figure en el reglamento, los consorcistas saben que deben abonar sus expensas, del pago puntual de las mismas y que la mora se produce al vencimiento del plazo para abonarlas.
El Dr. Alberto Aníbal Gabás en su libro "Derecho Práctico de Propiedad Horizontal 1" menciona mucha jurisprudencia al respecto.
Aquí transcribimos una: "Salvo disposición en contrario, el administrador, tiene -entre sus facultades implícitas- la representación judicial del consorcio y que la percepción de las sumas necesarias para cubrir las expensas constituye un acto típicamente administrativo (art. 9º, inc. a, de la ley 13.512 del régimen de Propiedad Horizontal) resulta indudable que el administrador, en virtud de ese mandato nacido de la ley, se encuentra facultado a reclamar judicialmente el pago de las expensas". [CNEsp. Civ. y Com., Sala II, 13/5/80, DE, 101-441, sum. 47].
Un saludo cordial
CGdeR
Correo de Lectores
Hola cómo están, los felicito por el boletín que es muy bueno; tengo dos consultas para efectuarles:
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El cobro de las expensas se consideran a mes vencido, es decir, para ser más claro, cuando presenté el resumen de las expensas del mes de enero, éstas correspondían a los gastos efectuados en el mes de diciembre. Este es el criterio que vengo tomando. Pero a raíz de una consulta de un propietario de una unidad funcional que lo alquiló el 15/01/2003 que considera que las expensas deben cobrarse por adelantado y las correspondientes al mes de febrero (gastos de enero) las deberían abonar por mitades entre el propietario y el inquilino, o debería abonarlas el inquilino como sostiene el propietario. Si es posible les agradezco una rápida respuesta a este tema y si lo estoy considerando bien. |
| 2. | con respecto a los intereses que se deben aplicar por el pago fuera de término, qué alicuota debo aplicar para los pagos después del 10 de cada mes? |
Sin otro particular los saluda atentamente.
Jorge E. V.
(19/2/2003)
Hola Jorge, la respuesta a tu primera consulta está en el presente boletín en el correo que llamamos ¿Liquidaciones vencidas o adelantadas? que nos hiciste también la semana pasada y con respecto a la segunda te voy a remitir a nuestro sitio www.PequenasNoticias.com.ar en la sección llamada Notas y dentro de ésta la primera se llama "Los Intereses". Al hacer clic en la animación que dice "Nuevo", entrarán a una nota especialmente dedicada al tema por la importancia y las consultas que por ese entonces recibimos.
Esperamos que te sea de utilidad y que puedas llevarle una solución a la copropietaria de la consulta. Nos agrada mucho tu participación y la de todos los lectores que semana a semana se acercan a esta "pequeña familia" de Pequeñas Noticias. Me olvidaba de comentarte que le des la dirección de nuestro sitio a esta propietaria y si a vos te parece suscribirla al Boletín para que pueda estar informada de todo lo que pasa en el tema consorcial.
Mucha suerte!
Un saludo cordial
CGdeR
Participarán todos los lectores que nos manden un e-mail a GranConcurso@PequenasNoticias.com.ar con sus datos completos(*) antes del próximo lunes 3 de marzo a las 08:00 am y los resultados del sorteo serán publicados en el próximo número de Pequeñas Noticias.
(*) El mail debe ser dirigido a GranConcurso@PequenasNoticias.com.ar con nombre y apellido completo, teléfono, dirección, tipo de documento y los tres últimos números de ese documento de identidad. Todos los premios están sujetos a las condiciones impuestas por la empresa Solo Premios. Los premios gastronómicos pueden no incluir derecho al espectáculo (si lo hubiera) que en general tiene un cargo mínimo, uso del servicio, postres o bebidas y pueden tener una consumición mínima de una gaseosa o agua mineral por invitado. Los términos del premio están detallados con valores en el reverso de cada tarjeta de invitación y son inapelables por no depender de la producción de Pequeñas Noticias. Estos premios están auspiciados por www.administradoresPH.com.ar. Los premios se entregarán en las oficinas de Pequeñas Noticias a todos los participantes con domicilio en Capital Federal y Gran Buenos Aires y por correo postal a nuestro cargo a los habitantes del interior del país. |
Correo de Lectores
¿Liquidaciones vencidas o adelantadas?
Señores del Boletín de Pequeñas Noticias:
Tengo una consulta para efectuarles. Hace relativamente poco tiempo que estoy efectuando esta tarea y la duda planteada es la siguiente: estoy liquidando expensas de Febrero de 2003 y en realidad son los gastos de enero 2003. ¿Para el cáculo se efectúa a mes vencido como lo vengo haciendo o se toma una proyección de los gastos probables y se calculan estimativamente?
La duda viene porque un propietario que alquiló su depto. el 15/01/2003, las expensas del mes de enero (gastos efectuados en 12/2002); en realidad el propietario les quiere cobrar la mitad del período y el inquilino dice que no le corresponden, me gustaría saber si la forma de plantearlas a mes vencido es la correcta.
Les agradecería si pueden informarme lo más rápido posible.
Atte. Jorge V.
(13/2/2003)
Jorge, yo plantearía el problema en dos partes. La primera es qué dice el reglamento de copropiedad con respecto a la liquidación de gastos, si éstos son a mes vencido o si son a mes adelantado. Si nada dice al respecto, lo lógico es continuar como lo venía haciendo el administrador anterior a tu gestión.
Si las expensas son a mes vencido significa que vos presentás los gastos realizados y el dinero que recaudás es para "recuperar" ese dinero que ya fue gastado según el detalles que se presenta todos los meses a los copropietarios y cuyos importes ya fueron abonados.
Si las expensas son a mes adelantado significa que vos presentás los gastos realizados y ya pagados pero el dinero que recaudás es para "afrontar" los gastos del mes siguiente, o sea que el consorcio de propietarios disponía de un fondo que le permitía recaudar dinero que todavía no gastó y con el que va a afrontar los gastos que a la fecha de presentar la liquidación de expensas, todavía no se produjeron, en su mayoría.
Retomando tu ejemplo y partiendo de que las expensas son vencidas, los gastos presentados en el mes de enero de 2003 fueron los producidos durante el mes de diciembre. En diciembre los inquilinos no estaban en el consorcio y además el día 15 de enero, en el que ellos comienzan a ser inquilinos, debería ser la fecha aproximada de vencimiento de las expensas, ya que éstas suelen vencer el día 5, 10 o el 15, si bien, por los tiempos que corren, los administradores aceptan pagos casi hasta el último día del mes.
Yo considero que en este caso, al ser expensas vencidas, no le corresponde a los inquilinos abonarlas. El dinero que se está recaudando en enero fuerons motivados por los gastos que se realizaron en diciembre y ellos no estaban en el edificio. Por otra parte, cuando finalice el contrato de locación, el propietario retendrá del monto del depósito, el importe correspondiente a las expensas que deberían abonar los propietarios, por ser éstas vencidas, y que no estarán a la hora de abonarlas.
Si fueran adelantadas, sí deberían abonarlas, porque con ese dinero se afrontarían los gastos de enero y también considero que deberían ser proporcionales ya que ellos justo comenzaron a hacer uso del edificio el día 15.
Espero haberme expresado correctamente y que los ejemplos sean entendibles y que puedas resolver este tema.
Un saludo cordial
CGdeR
Lectores de Pequeñas Noticias
Pequeñas Noticias sale a recabar la opinión de la comunidad de sus lectores para que decidan qué temas les gustaría que trate el medio durante el próximo año.
No todo lo relacionado con los cambios de este mundo que tiende a la globalización total son negativos. En los últimos tiempos los procesos de democratización y participación se han profundizado a niveles que hasta ahora nos eran desconocidos. Nosotros entendemos que los medios de comunicación no pueden estar al margen de estos profundos cambios que el ciudadano exija. Tal vez a muchos les parezca audaz que un medio periodístico ponga sus recursos productivos al servicio de la comunidad de sus lectores. Pero si se tiene en cuenta que son los mismos ciudadanos los que generan las noticias y los que se informan de ellas, no resulta tan descabellado el pensar que tienen derecho a decidir sobre qué temas desea que el medio trabaje.
En esta aparente inversión de roles lo que se genera es mayor participación y solidaridad que redunda, al final, en una mejor calidad de vida.
Esta encuesta la puede enviar:
| 1.- | Manteniéndose conectado a Internet complete el formulario y pulse Enviar |
| 2.- | Se abrirá el navegador y un mensaje le indicará que los datos se procesaron correctamente. |
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Listado Completo de Empresas Conservadoras de Ascensores con permiso anual según el Decreto 578/01 y con permiso provisorio por falta de constancia de habilitación (falencia de la G. C. B. A.) Listado proporcionado por la D.G.F.O.C. |
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Empresas Auspiciantes |
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Empresa |
Teléfono |
Localidad |
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4504-8116/25 |
Capital Federal |
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4542-2780 |
Capital Federal |
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4585-1790 / 4585-4001 |
Capital Federal |
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4342-9195/6612 |
Capital Federal |
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4303-7461 |
Capital Federal |
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4554-5721 |
Capital Federal |
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Bolsa de trabajo
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Encargada permanente 4 hs. sin vivienda para edificio de 19 departamentos. Zona Palermo. Requisitos: Viva en la zona. Edad de 30 a 40 años. Experiencia en limpieza general. Buena presencia. Salud óptima. Se ofrece sueldo acorde convenio, más horas extras y adicionales. Inicio de tareas en febrero 2003. |
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Busca: |
Encargado permanente |
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E-mail: |
Fecha: 29/8/2002 |
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Abogado/a con conocimientos especializados en Administración de Consorcios para docencia. Enviar "Curriculum Vitae", foto, horarios disponibles y remuneración deseada. |
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Busca: |
Abogado/a con conocimientos especializados en Administración de Consorcios |
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dirigirse a Sres: |
Centro de Estudios |
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escribiendo al e-mail |
Fecha: 27/1/2003 |
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Bolsa de trabajo
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Encargado/Suplente portería edificios de vivienda u oficinas. Amplia experiencia y referencias. Hombre disponibilidad full time. Conocimientos de electricidad - Plomería - Pintura - etc.- |
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Apellido, Nombre: |
Saúl Pais |
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Horario: |
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Dirección: |
Caseros 3227 |
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Localidad: |
Capital Federal |
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E-mail: |
Fecha: 29/8/2002 |
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Encargado de edificio con experiencia: También realizo trabajos de electicidad, pintura, soy chofer profesional, etc. Tengo 46 años, soy casado, tengo 1 hija y muchas ganas de conseguir empleo. |
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Apellido, Nombre: |
Raúl Eduardo Leguizamon |
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Teléfono: |
4981-2994 |
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Horario: |
Todo el día |
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Dirección: |
Pringles 328 1º B |
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Localidad: |
Ciudad Autónoma de Buenos Aires |
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E-mail: |
Fecha: 1/8/2002 |
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En
nuestro sitio www.PequenasNoticias.com.ar
están publicados los vencimientos impositivos correspondientes a este mes, a
los que se puede acceder picando con el mouse en el ítem vencimientos
del menú que aparece a la izquierda de la ventana principal
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En tiempos de crisis los gastos son fundamentales...
....y el Sistema 9041 (para la Administración de Consorcios) es la solución más eficiente y al mejor costo.
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para la administración de consorcios Número de Edición: 152 Fecha de publicación: 24 de Febrero del 2003Director: Claudio García de Rivas Propietario: Pewen Investigación y Desarrollo de Sistemas Informáticos Dirección: Gral César Díaz 2761 (1416) Capital Federal - República ArgentinaTeléfono/Fax: 4581-3906 Móvil: (15) 4449-8137 Radios: 4527-7674 y 4527-6669 E-mail: director@PequenasNoticias.com.ar URL´s: www.PequenasNoticias.com.ar Datos personales del suscripto: Empresa: !*COMPANY_NAME*! Nombre y apellido: !*LAST_NAME*!, !*FIRST_NAME*! E-mail: !*EMAIL*!
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Gran
Sorteo 
Gran
Sorteo
También
expresó, en otro orden de cosas, que en el consorcio, que estaría
autogestionado, hay bastante descontento con el administrador que es un
vecino del edificio, por esta causa y otras relacionadas con los servicios
de TV por cable y las empresas de seguridad.
