Administración de Consorcios

Morosidad en el pago de las expensas

Debido a los tiempos que corren y teniendo en cuenta que este es un tema muy actual, quisimos hacer una recorrida por el pensamiento de diferentes autores para contarles qué opinan sobre tan espinoso tema.

El Dr. Carlos Diego Calvo en su Manual Práctico de Propiedad Horizontal dice que la falta de pago de las expensas comunes es una de las mayores dificultades que se les presenta a los consorcios de propietarios. Continúa aclarando que tal morosidad es comúnmente originada por la simple indiferencia de ciertos titulares de unidades y nosotros agregamos que la situación del país no ha ayudado en nada a mejorar tal situación.

Cita al artículo 509 del Código Civil, que en su nueva redacción, establece la mora automática por el solo vencimiento en las obligaciones a plazo. Se entiende que si en el reglamento de copropiedad no se establece ningún otro requisito para constituir en mora al deudor, ésta se produce de pleno derecho al término del lapso que tienen asignados los copropietarios para pagar las expensas. Es decir que los intereses por el atraso, sean compensatorios o punitorios, comienzan a correr mecánicamente.

En cuanto a la tasa de intereses compensatorios y punitorios que se determina en el reglamento de copropiedad, la jurisprudencia ha sido muy liberal y admite porcentajes superiores a los permitidos en las obligaciones comunes. Una tasa del 3% mensual, por ejemplo, no sufrirá reducciones en campo de la justicia y, en algunos casos, ha sido admitida también alguna mayor. Agregando un ejemplo, el autor, cuenta que en mayo de 1976 fue judicialmente aceptada una tasa del 10% prevista por el reglamento de copropiedad, y en otro fallo admitióse la desvalorización monetaria.

El autor profundiza sobre este tema aclarando que quizá, el mejor sistema sea prever que el interés sea superior en uno o dos puntos al aplicado por los bancos oficiales. También agrega que el administrador no está obligado a aceptar el pago del capital solamente y puede exigir el total, inclusive los gastos por telegrama de intimación, franqueo, etc. que hubiera sido menester efectuar por culpa del deudor.

Comenta también en su libro que antes de la reforma del Código, para ser utilizable la vía ejecutiva era necesario que el reglamento de copropiedad lo estableciera expresamente, de lo contrario había que recurrir a la vía del juicio ordinario, que era la vía más lenta.

Ahora, por aplicación del artículo 524, constituye título ejecutivo el crédito por expensas comunes de estos edificios sometidos al régimen de la propiedad horizontal. Es suficiente acompañar certificados de deuda que reúna los requisitos exigidos por el reglamento de copropiedad y, si no lo menciona, agregar copia protocolizada de las actas de las reuniones del consorcio donde se ordenaron o aprobaron las expensas que se pretenden ejecutar. Sobre este particular el autor también aclara que hay jurisprudencia que declara no imprescindible la protocolización de las actas mencionadas.

Por otra parte, en caso de no poder reunir los recaudos del artículo 524 para el juicio ejecutivo se procedería a aplicar el artículo 320 del mismo Código, en cuanto determina que las cuestiones entre copropietarios se tramitarán por vía sumaria, salvo disposiciones en contrario de leyes especiales. El juicio sumario, si bien no ofrece las ventajas del ejecutivo, es mucho más breve que el ordinario.

El juicio ejecutivo es procedente en casi todos los casos, motivo por el cual los morosos quedan sujetos al riesgo del embargo inmediato del inmueble de su propiedad o bien, si el consorcio acreedor lo prefiere, de los muebles y otros bienes que elija luego de la frustrada intimación judicial de pago.

Hace una aclaración muy importante el autor, con respecto a los inmuebles inscriptos como “bien de familia”, diciendo que no es un obstáculo para la ejecución por obligaciones originadas en las expensas comunes.

La prescripción liberatoria (quedar exento del pago por el mero transcurso del tiempo) se opera en el caso de las expensas comunes, a los 5 años si es que no ha sido interrumpido dicho término por la interposición de la demanda judicial o suspendido por la constitución en mora del deudor. La suspensión de la prescripción puede tener efecto hasta un año.

También aclara que el copropietario moroso no se libera de la deuda ni siquiera por la renuncia del uso y goce de los bienes y servicios comunes, ni por el abandono del piso o departamento que le pertenece. Tampoco la venta a un tercero lo desliga, debiendo responder con sus demás bienes por el importe adeudado. El adquirente del inmueble posee responsabilidad también por dichas obligaciones, aunque con el límite de la unidad adquirida y no con su patrimonio restante.

Por otra parte Hernán Racciatti, en su Manual de la Propiedad Horizontal nos comenta que la ley no ha adoptado el trámite ejecutivo para el cobro de las expensas comunes debidas por los consorcistas. Por este motivo, muchos reglamentos de copropiedad y administración debieron prever el punto, creando el título ejecutivo por vía convencional.

El vacío dejado por la ley de fondo fue llenado por la ley procesal, que en el orden nacional dispuso que “constituirá título ejecutivo el crédito por expensas comunes de edificios sujetos al régimen de la propiedad horizontal”, añadiendo que “con el escrito de promoción de la ejecución deberán acompañarse certificados de deuda que reúnan los requisitos exigidos por el reglamento de copropiedad”, concluyendo que “si este no los hubiere previsto deberá agregarse constancia de la deuda líquida y exigible y del plazo concedido a los copropietarios para abonarla, expedida por el administrador o quien haga sus veces”.

Por último, el Dr Alberto Aníbal Gabas en su Manual teórico-práctico de propiedad horizontal (Ley 13.512. Comentada. Anotada), hace algunos comentario muy interesantes al tema de la deuda derivada de las expensas comunes. Apunta a que si la unidad en cuestión pertenece a más de una persona, la deuda es debida en “su totalidad” por cada uno de los condóminos, o por el contrario, se liberan abonando al consorcio en proporción a la parte que tienen en copropiedad de la unidad. Dice que la Ley 13.512 está ínsito el principio de que lo sustancia es la unidad funcional y no el consorcista; así la deuda por expensas emerge de la referida unidad independientemente de quien sea su dueño.

Si bien la deuda analizada es de carácter dinerario y en consecuencia, en principio sería divisible, no se le asigna tal carácter y es imposible cancelarla si no se abona el monto total por parte de cualquiera de los propietarios. Resumiendo, dicha deuda no puede dividirse en tantas partes como cotitulares tenga la unidad funcional. La cancelación se logra sólo mediante el pago del importe total; la intención de abonar nada más que una parte por uno de los condueños constituye pago parcial, facultativo de ser aceptado por el administrador. Por último, el copropietario que paga la totalidad de las expensas, tendrá luego acción para reclamar de los restantes la parte pertinente, pero ello ya configura una cuestión ajena a la propiedad horizontal.

La crisis económica

La AFIP premiaría a los autónomos que estén al día.

La Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) estudia una batería de medidas para evitar y controlar la evasión de aportes al sistema jubilatorio.

Según las cifras que se manejan, el total de la seguridad social suma al año unos 17.000 millones de pesos aunque se evade cerca de un 35% que suma unos 6.000 millones de la misma moneda y éstos fueron algunos de los números analizados por representantes del gobierno con los técnicos del FMI que están en Buenos Aires.

Durante los últimos doce meses la cantidad de aportantes cayó en un 48% mayormente debido a la crisis económica. Según los responsables de recaudar fondos para el erario público muchos de los autónomos inscriptos vieron, en los últimos meses, desaparecer sus actividades económicas y, a pesar de existir la opción de darse de baja transitoriamente del sistema, optaron por dejar de pagar.

Entre otras las medidas que analiza la AFIP serían:

1.- Un mecanismo para “premiar” el cumplimiento previsional de los autónomos y consistiría en fijar un plazo mínimo de cumplimiento que sería de seis meses a partir del cual los aportantes se beneficiarían de una rebaja de la cuota mensual. El monto de la rebaja no fue definido aún y debería revalidarse con otro período similar de pagos en regla.

2.- Cambios en el sistema de Alta Temprana conjuntamente con nuevos operativos de control conjuntos de la AFIP, el Ministerio de Trabajo y el ANSeS como forma de combatir el trabajo en negro.

Correo de Lectores

Una duda y un reclamo

Hola Fabiana:
1 duda y 1 reclamo: la duda es si hay forma de evitar que cuando hay pagos a cuenta o gastos particulares no se destartale el redondeo progresivo. No sé qué pasó pero los montos de expensas a pagar de repente dejan de ser progresivos, algo habré hecho mal.
El reclamo es la Señorita Profesora no me mandó lo de los Bancos para el Pewen y acordate que mi otro yo es empleado público, muy desorganizado y me hago unos quilombos divinos.
Bueno Señorita Profesora, espero sus noticias.
Omar

(8/4/2002)

Hola Omar ¿Que tal el fin de semana? Bueno, espero que ande todo bien, y pasamos enseguida a las dudas y a los reclamos...

Duda: Cuando el sistema no coloca los centavos progresivos y se ha elegido esa opción, es porque se le ha informado una deuda a esa unidad con centavos. O sea que se ha ingresado un débito por expensas a una unidad que no fue calculada por el sistema propiamente dicho. Cuando el sistema genere deudas por el no pago de las expensas y la opción de redondeo progresivo esté seleccionada, ésta será redondeada y no habrá inconvenientes con los centavos. Para solucionar este tema se puede ingresar la deuda a la unidad habiéndola redondeado de antemano o el sistema lo hará automáticamente cuando esa deuda sea cancelada o redondeada y continúe con montos redondeados. Pero te recuerdo que cuando el sistema calcula las deudas no resigna el redondeo ni los centavos progresivos.

Ahora sí, cuando ingresas un pago de deuda con centavos, el sistema no calculará los centavos progresivos para no modificar la deuda de la unidad. Para estos casos, ingresá los pagos también redondeados si no queres perder esta forma de ver expresada la suma a abonar por cada copropietario. 

La idea es que el sistema no pueda modificar la deuda de la unidad, redondeándola, si es que se ingresó con centavos al dar de alta un nuevo consorcio o al haber ingresado un pago con centavos no redondeados.

Reclamo: Si te parece bien voy a aprovechar que el martes asistís al curso para acercarte los dos disquetes correspondientes a las actualizaciones del sistema para que puedas instar nuestra nueva versión en tu PC y puedas accedas al nuevo módulo de Registración de Cheques de Terceros que hemos desarrollado.

Te cuento a vos y a todos nuestros lectores, que estamos migrando de un sistema de envío de correo a otro mucho más eficiente y eficaz, motivo por el cual no estamos pudiendo contestar y enviar los mensajes como a nosotros nos gusta. Esperamos esta misma semana poder resolver este inconveniente.

Nos vemos el martes... y disculpas por la demora de nuestros mensajes!!!

Fabiana

Correo de Lectores

La confección del F.931

Hola Claudio, necesitaba consultarte sobre la confección del F.931 (de encargado  permanente con vivienda 4 hs.) y las últimas modificaciones del SIJP, ya que hace un par de semanas  que no recibo el mail semanal de ustedes(no se cual podrá ser el motivo) y recién hoy entro a la página  y me encuentro con las modificaciones.

Confeccioné el 931 con la versión 18 agregando en la pestaña de Seg. Social- % aporte adicional el 6% ya que el encargado está en régimen de reparto y se debía incorporar esta diferencia.

En el caso que ya hayan presentado y pagado de esta forma ( ya que yo solo confecciono el formulario pero no hago el pago) necesitaría que me asesores si los pasos a seguir son los siguientes:

1) debo cargar la  última versión del SIJP

2) hacer una rectificativa del 901 y pagar las diferencias con interés del 2 o 3 % mensual usando qué formulario? (esto en el caso que ya lo hayan presentado y pagado)

3) en nómina de empleados- pestaña O. Social-contribución importe adicional debo poner 6%

4) debo confeccionar a mano el F801/C depositando el 1% de la remuneración 2 de la nómina de empleados - pestaña remuneración.

5) debo seguir cargando el 6% aporte adicional en la pestaña de seguridad social (por pertenecer a régimen de reparto)

Te agradecería si me podés contestar lo antes posible, ya que tal vez pueda evitar hacer rectificativa y pueda hacer la presentación y pago de forma correcta antes del vencimiento

Te dejo un saludo y muchísimas gracias por responder y solucionar siempre las dudas que se  presentan.                                 

Silvia B.

(8/4/2002)

Hola Silvia:

Ante todo te cuento a vos y a todos nuestros lectores que estamos migrando de un sistema de envío de correo a otro mucho más eficiente y eficaz, motivo por el cual no estamos pudiendo contestar y enviar los mensajes como a nosotros nos gusta. Esperamos esta misma semana poder resolver este inconveniente y que todo vuelva a la normalidad, pero mejorado.

Supongo que estás hablando de los sueldos devengados en marzo de 2002 y por los cuales tenemos que aportar y contribuir en los primeros días de abril del mismo año.

1) La última versión del aplicativo SIJP es la 18 release 2. Esta versión, hablando de los administradores de consorcios, tiene una sola diferencia con respecto a la versión anterior que vos tenes. Tu versión no permitía ingresar en % adicional en la solapa de Seguridad Social el 6% en caso de que el trabajador fuera jubilado. Esto fue corregido con la versión 18 release 2. Aunque no tengas trabajadores jubilados, te aconsejamos que instales la última versión, para estar actualizada, aunque de no tener jubilados, estás haciendo igualmente las cosas bien.

2) En caso de que hayan pagado los Formularios 931 con errores, debes confeccionar las declaraciones rectificativas con las diferencias y abonar los intereses en el formulario F.801/C calculando el 0.10% diario del importe no abonado en su fecha correspondiente. El interés mensual es del 3% mensual.

3) En los sueldos devengados en Marzo de 2002, en la pestaña o solapa Obra Social, en Importe Adicional de las Contribuciones, se debe calcular manualmente el 1% de la remuneración bruta del trabajador e indicar el importe correspondiente en ese lugar, pero NO el 6%. Se debe agregar el importe resultante del 1% y agregarlo.

4) Para los sueldos del mes de Marzo de 2002, también se debe confeccionar el F.801/C para abonar el 1% de la remuneración bruta del trabajador (o de los trabajadores, ya que se confecciona un formulario por consorcio) correspondiente al INSSJP (Instituto Nacional de Servicios Sociales para Jubilados y Pensionados). En el Rubro I, se debe indicar el código 351. En el Rubro II, el código 019 y en el Rubro III, el subconcepto 027.

5) Se debe seguir consignando el 6% en el lugar correspondiente a % Aporte adicional para aquellos casos en que el trabajador haya decidido aportar su jubilación al estado (Régimen de reparto) o que el trabajador sea jubilado.

Te comento que todos estos adicionales que estamos completando mensualmente deberían desaparecer cuando se actualice nuevamente la versión del aplicativo SIJP.  Espero que todos estos comentarios te sean útiles.

Un saludo cordial

CGdeR

Correo de Lectores

Nos robó hasta lo que no teníamos

Hola Claudio:

Te escribo de un edificio de diez departamentos, y nos administramos nosotros desde que hace unos años una administradora nos robo hasta lo que no teníamos. Te cuento que tenemos una chica desde hace nueve años que hace la limpieza de lunes a sábado de 8.30 a 12.30 y por la tarde viene a retirar la basura. Ella está en blanco y con todas las de la ley, pero desde siempre cobro un adicional de $180 sumado a su sueldo (de $229.29 por encargado no permanente sin vivienda) y ahora se nos hace duro seguir pagándoselo. Las preguntas son dos:

¿ella está bien encuadrada en esa categoría?

Y ¿podemos dejar de pagarle el adicional?

Muchas gracias, y tu boletín nos ayuda cada semana a aprender un poco más.

Suerte y un abrazo

Rosana

(11/4/2002)

Estimada Rosana R

Hemos recibido tu mensaje y vamos a tratar de analizarlo juntos.

Por lo que me contás, la categoría de la que goza tu encargada “Encargado no permanenete sin vivienda” es correcta ya que esta categoría es para aquellos encargados de edificios sin servicios centrales (estimo que tu edificio no los tiene) con la obligación de cumplir un horario de permanencia en el mismo de hasta 4 horas diarias, que es el horario que en tu caso cumple (de 8.30 a 12.30 hs).

También nos contás que viene a retirar la basura todos los días por la tarde (de lunes a domingos) y es aquí donde me quiero detener un instante. Si retirara los residuos durante su horario de trabajo, según la Convención Colectiva de Trabajo Nº 306/98 en su artículo 16 establece que por mes y por cada unidad se le debe abonar $ 1,26 y que multiplicado por 10, en tu caso, se le debería abonar $ 12,60. Pero este no es el caso, ya que viene fuera de su horario de trabajo a realizar esta tarea.

Correspondería abonarle este trabajo como horas extras. Cuando las realiza de lunes a viernes, son horas extras al 50%, los sábados después de las 13 hs. son al 100% y durante todo el domingo y los días feriados también son al 100%.

Por lo que nos contás el sueldo bruto de esta persona rondaría los $ 282,93 formado por un básico de $ 229,29 más la antigüedad de $ 53,64 ($ 5,96 x 9 años). De esto surge que la hora normal de trabajo es de $ 1,41 ($ 282,93/200), la hora al 50% es de $ 2,12 ($ 1,41 x 1,5) y la hora al 100% es de $ 2,83 ($ 1,41 x 2).

Podemos considerar que para el retiro de residuos por la tarde necesitaría 2 horas de trabajo (recordamos que en estas dos horas es costumbre tener en cuenta el tiempo que le lleva llegar al edificio y volver a su casa). Tomemos como ejemplo el mes de abril de 2002. Posee 4 sábados y 4 domingos, haría 44 horas al 50% ($ 93,37) y 16 horas al 100% ($ 45,27), lo que sumaría $ 138,64. Si el mes fuera de 5 sábados y 5 domingos el importe total correspondiente a horas extras sería de $ 149,96.

Ahora teniendo en cuenta el importe adicional de $ 180 que se le abona desde siempre, llegamos a la conclusión que en realidad se le está abonando entre $ 41,36 y $ 30,05 demás por mes. Si a este importe lo dividimos por las 10 unidades que posee el edificio estarían abonando $ 4,14 o $ 3,00 según tenga el mes 4 o 5 domingos.

Por otro lado no se con qué leyenda aparece este adicional en el recibo de sueldo de la encargada, por el tema del derecho adquirido. Si figurara como “Adicional” o “A cuenta de futuros aumentos” o alguna leyenda parecida se convierte en un derecho adquirido y no pueden modificarlo, en cambio si figuraran como “Horas extras” es distinto.

De todos modos, antes de cualquier decisión tené en cuenta cuánto dinero les cuesta o les costaría hacer dicho cambio, ya que el tema de las horas extras, en caso de no pagar el adicional, no podrían obviarlo.

Espero que este análisis te sirva para planteárselos a los demás copropietarios y llegar a buen puerto.

Un saludo cordial.

CGdeR

Correo de Lectores

Ampliacion sobre Personal de limpieza

Recordamos, atentos al mensaje de la semana pasada referente al personal de limpieza, que antes de confeccionar el sueldo según la categoría que corresponda y antes de abonar los aportes y contribuciones del mes en cuestión, es obligación de todo empleador confeccionar el Alta Temprana para declarar a los nuevos trabajadores en relación de dependencia.

La Resolución General Nº 899/2000 del 27/09/2000 establece la creación de la Clave de Alta Temprana (C.A.T.) como una obligación para todo “empleador” del Sistema Unico de Seguridad Social, incluídos los adheridos al Régimen Simplificado para pequeños contribuyentes de solicitar la “Clave de Alta Temprana” de sus nuevos trabajadores dependientes.

Esta solicitud debe hacerse con anterioridad a la fecha de inicio de las tareas de los nuevos trabajadores. La A.F.I.P. considera como fecha de inicio de la prestación de tareas la de comienzo efectivo de la relación laboral, cualquiera fuera la modalidad de contratación celebrada.

La solicitud de alta temprana se puede realizar mediante Internet, a través de la página web de la A.F.I.P. www.afip.gov.ar o a través de la agencia de la A.F.I.P. donde se encuetra inscripto el empleador o la que corresponda a su domicilio mediante nota por duplicado.

Con esta nota sí, hemos completado el mensaje que nos hicieran un grupo de propietarios del Consorcio 3 de febrero XXX de San Isidro

Un saludo cordial

CGdeR

Informática

¡¡¡ El Sulfnbk.Exe NO es un virus !!!

Una lectora de la cual sólo diremos sus iniciales (MDC de FB) nos re-envió un mensaje que recibió en el que se advierte seriamente que un archivo que forma parte regular del sistema operativo Windows es un virus y detalla los pasos a seguir para borrarlo.

En realidad el archivo existe en todas las máquinas que utilizan el sistema operativo Windows 98 y Windows Millenium ya que es un comando del propio sistema.

Es un programa completamente inofensivo que se utiliza para realizar copias de seguridad de los nombres largos de los archivos y restaurarlos después. Por ese motivo prácticamente todos los que reciben este tipo de mensajes buscan el archivo en su disco rígido, lo encuentran, lo borran siguiendo las instrucciones recibidas, dan por bueno el mensaje y lo redistribuyen creyendo que hacen un favor a sus amigos, cuando en realidad están simplemente ayudando a que más y más gente borre un archivo completamente inofensivo y que es posible que algún día pudiera ser necesario en su ordenador. De esta manera se convirtió al usuario en el virus, dado que es él mismo el que produce el daño inducido por falsa información.

A pesar que ya publicamos en su oportunidad las instrucciones para recuperar el archivo, en cuestión en caso de haberlo borrado, las volvemos a repetir a partir de éste rebrote de cadenas de mails induciendo a borrarlo:

Instrucciones para recuperar el archivo SUFLNBK.EXE

Para todos los que lo eliminaron y desean recuperarlo pueden proceder de la siguiente forma:

Humor

El hombre más inteligente

En un avión monomotor, estaban a bordo: El Papa, George Bush, un joven mochilero y Ruckauf.

Todo bien, la gente se hizo amiga, eso parecía... Pues bien. El vuelo estaba prosiguiendo normalmente cuando, de repente, el piloto comunicó al extraño grupo de pasajeros que el motor del avión estaba descompuesto.

No había como evitar la caída del aparato y el piloto estaba saltando con el paracaídas.
Antes de saltar, avisó:

—Junto a los señores hay tres paracaídas. Dividan los tres por los cuatro, o como les parezca mejor.

Bush inmediatamente se apropió del primero y, antes de saltar, explicó:

—¡Soy el presidente de la mayor potencia mundial! ¡El mundo precisa de mí! ¡No puedo morir ahora!
Ruckauf, luego, declaró que él no era presidente, pero era el hombre más inteligente de la  Argentina y por eso tenía que sobrevivir al panel. Y saltó.

Quedaron los dos últimos.

El Papa, entonces dijo:

—Mi hijo, vos sos joven, y yo soy un anciano. Puedes usar el último paracaídas, yo me quedaré en el avión, haciendo mis oraciones.

El mochilero, sensibilizado, aclaró:

—Muchas gracias por su generosidad, Santidad, mas el sacrificio no es necesario. Hay dos paracaídas para los dos. El hombre más inteligente de la Argentina saltó con mi mochila...

Eventos Culturales

Escritura Texto y Contexto

Está abierta la inscripción para el taller de escritura Texto y Contexto, dictado por Andrea Babini en La Fábrica, Querandíes 4290, Capital.
El objetivo del taller es aprender a redactar y componer un texto, por medio del desarrollo de técnicas creativas de escritura. Se trabajará a partir de técnicas de escritura automática, fluir de la conciencia, elementos de la música, la pintura y la fotografía, y de la literatura a partir de la lectura y discusión de textos de Cortázar, Borges, Salinger, Fuentes, etc.
La producción de textos como actividad individual se enriquece con el trabajo en taller y se convierte en una experiencia grupal abierta al debate y la discusión.
El taller se dicta los días viernes, de 20 a 22 hs.
Más información llamando al 4826-1630.

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