[BPN-15/11/24] Hasta el pasado jueves 14 de noviembre todavía no se había homologado el acuerdo paritario de los encargados de edificios firmado el 9 de octubre pasado de un aumento del 3,8% para octubre y 3,5% para noviembre ^[1].

El último movimiento importante que se registró en el expediente de homologación fue el 22 de octubre. Desde la firma del acuerdo al día de hoy transcurrieron un mes y seis días y desde su último movimiento 24 días.

Día a día...

El acuerdo de octubre y noviembre todavía no fue homologado

[BPN-15/11/24] Hasta el pasado jueves 14 de noviembre todavía no se había homologado el acuerdo paritario de los encargados de edificios firmado el 9 de octubre que aumentó las esclas salariales en un 3,8% para octubre y 3,5% para noviembre ^[1].

El último movimiento importante que se registró en el expediente de homologación fue el 22 de octubre. Desde la firma del acuerdo al día de hoy transcurrieron un mes y seis días y desde su último movimiento 24 días.

Como ya dijimos el 9 de octubre se firma un acuerdo salarial del 3,8% para octubre y un 3,5% para noviembre. En el acuerdo se establece que la próxima discusión salarial será en enero por lo que con estos dos últimos aumentos –de ser homologados- se daría por finalizada la paritaria 2024.

Ese mismo día (9/10/24) se presentó en la Secretaría de Trabajo para homologar.

El 18 de octubre ratifican el acuerdo sus signatarios: la FATERyH (Federación Argentina de Trabajadores de Edificios Renta y Horizontal), la CAPHAI (Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias), el AIERH (Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal) y la UADI (Unión Administradores de Inmuebles).

El 22 de octubre un analista técnico de la Secretaría de Trabajo señaló que corresponde que la Asesoría Técnico Legal tome conocimiento a los efectos de indicar la tramitación a seguir y ese fue el último movimiento importante del expediente.

Luego del 22 de octubre los únicos movimientos que tuvo el expediente fueron consultas que realizó el SUTERH. En octubre realizó dos: el martes 29 y el jueves 31 mientras que en noviembre realizó 3: el domingo 3, el lunes 11 y el martes 12

La Dra. Sessa pidió al Ministerio que publique las homologaciones

[BPN-15/11/24] El pasado 17 de octubre la Dra. Rita Sessa, una de las fundadoras de la Liga del Consorcista, solicitó al Ministerio de Capital Humano que publique oficialmente las paritarias del gremio de encargados dentro del plazo de diez días de homologadas.

Explicó que -a pesar de que la ley exige que los miembros paritarios publiquen tanto el acta acuerdo como la homologación- no lo cumplen. En sus propias palabras argumentó:

A modo de ejemplo, es de recordar que el acuerdo del 27 de agosto que se homologó el 6 de septiembre mediante la Disposición 2.058/2024 ni el SUTERH ni la Cámara de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliaria (CAPHyAI) publicaron el documento homologatorio generando inseguridad jurídica en un tema tan sensible para toda la comunidad consorcial como son los salarios de los encargados ^[1].

La Dra. Sessa, abogada experta en temas laborales, explicó:

Agregó, destacándolo: "Desde siempre, esto no se cumple" y detalló:

Por último, en nombre de la Liga del Consorcista la abogada pidió:

Se volvió a derogar la verificación trimestral de los matafuegos

[BPN-15/11/24] El pasado 9 de octubre la Subsecretaria de Gestión Urbana porteña derogó sin explicaciones el recientemente reimplantado control trimestral de los matafuegos. En total esta obligación duró exactamente 3 meses y cinco días.

Esa obligación había sido derogada el 13 de diciembre de 2018 por el artículo 14º de la Ley 6.116 que estableció que "la vigencia de la recarga de los extintores (matafuegos) es de un año" en el marco de las 14 medidas que había tomado Horacio Rodríguez Larreta en su carácter de Jefe de Gobierno para bajar las expensas en un 20% ^[1].

No se puede obviar que desde 2019 la Cámara de Empresas de Mantenimiento de Extintores de la República Argentina (CEMERA) mantiene una lucha judicial para derogar los artículos de la Ley 6.116 que eliminaban la verificación trimestral de los matafuegos e imponían una única recarga y verificación anual ^[2].

El 4 de julio -bajo la gestión de Jorge Macri como Jefe de Gobierno- sin fundamentos destacables se reinstauró la obligación y a los tres meses se volvió a derogar.

Es de destacar que en la Ciudad de Buenos Aires no existe un registro de la cantidad de incendios que se producen en edificios de propiedad horizontal por lo que es imposible determinar si una medida de este tipo causa algún tipo de resultado positivo en la prevención de incendios.

Sin embargo, resulta curioso que durante el período en que no existió el control trimestral –desde 2018 hasta 2023- hubo en promedio cerca de 17 mil intervenciones anuales mientras que desde 2006 hasta 2017 -con control trimestral- el promedio anual se acercó a las 21 mil intervenciones anuales.

El pasado 28 de octubre se publicó en el Boletín Oficial la Resolución 187/SSGU que en su artículo 1º ordena:

Como era de esperar, el artículo 2º deroga la versión anterior de ese reglamento técnico.

Por su parte se eliminaron del inciso ‘b’ del 8º punto del mencionado reglamento técnico (RT-050107-020601-09/4ª versión) lo dos párrafos que ordenaban:

La resolución entró en vigencia a partir de su publicación en el Boletín Oficial.

El 14% del padrón son administradores honorarios

[BPN-15/11/24] De los 9.862 mandatarios inscriptos en el Registro Público de Administradores (RPA) porteño 8.448 (85,7%) se desempeñan en forma profesional y 1.414 (14,3%) lo hacen a título honorario, o sea administran sus propios consorcios.

Es la primera vez que la comunidad consorcial tiene una idea de la cantidad de inscriptos en el RPA que administran a título honorario los edificios donde viven.

Desde enero de 2023 la cantidad de administradores inscriptos en el RPA creció un 4,2%. Mientras que en esa fecha el RPA reportaba 9.463 administradores el pasado 8 de noviembre –luego de transcurridos un año, nueve meses y 12 días- informó que hay los ya mencionados 9.862 mandatarios inscriptos. De acuerdo a esos números el crecimiento por año de este último período habría sido de 223,9 mandatarios.

Del total del padrón, 4.891 (49,6%) son mujeres, 4.750 (48,2%) son varones, 207 (2,1%) son empresas y de los 14 restantes (0,1%) no hay datos.

Los años que superaron las 500 inscripciones fue por supuesto el 2003 a consecuencia de la inscripción masiva que se produjo cuando se inició el Registro. También el 2016 con 505 nuevos matriculados y a partir del 2018 -año tras año- con dos picos de casi mil matriculados por año tanto en 2018 como en 2019.

La pandemia redujo la cantidad de inscripciones a casi la mitad y luego de un ligero repunte en 2019 la inscripción viene decreciendo lentamente.

Tal cual habíamos previsto en notas anteriores, actualmente hay inscriptos 141 mandatarios mujeres más que varones. Desde 2010 en el RPA se inscribieron en total 479 más mujeres que varones.

Según los últimos números proporcionados por el Gobierno de la CABA, ya son 28 los administradores inscriptos antes de la sanción de la Ley 941 que creó el RPA porteño el 3 de diciembre de 2022.

Ocho de los números de registro van del 77 al 99, cinco van de 135 al 186, catorce del 228 al 279 y el último tiene el número 9.739. Teniendo en cuenta la correlatividad de los números, éste último habría sido asignado con posterioridad a diciembre de 2013.

Impedir que se pueda cargar un número anterior a la sanción de la ley no debería ser complicado para un sistema informático que ya costó a los contribuyentes porteños un millón de dólares ^[1].

Actualmente el Registro Público de Administradores (RPA) porteño está coordinado por Diego Sarrabayrouse, depende de Defensa y Protección del Consumidor cuya director general desde el 10 de diciembre de 2023 es Carlos Traboulsi y su superior directo es desde enero de 2024 la Subsecretaria de Servicios al Ciudadano (Facundo Bargalló Benegas) y ésta a su vez de la Secretaría de Gobierno y Vínculo Ciudadano (César Ángel Torres).

Los nueve mandamientos de Carlos Traboulsi

[BPN-15/11/24] El pasado 21 de octubre Carlos Traboulsi, director general de Defensa y Protección al Consumidor porteño, brindó una entrevista a un programa sobre consorcios que se trasmite por AM 830 en Radio del Pueblo de la que Pequeñas Noticias extrajo sus nueve párrafos más interesantes.

Para nuestros lectores los transcribimos textualmente.

1.- El administrador tiene el síndrome del político. El político es elegido y ya se cree que por su elección tiene el poder de tomar decisiones y manejarse como a él le parezca y se olvida que es empleado del ciudadano porque el ciudadano con su voto y después con sus impuestos le permite que lleve adelante su gestión. Es decir que un funcionario, un político siempre debe tener en cuenta con humildad que es un empleado del ciudadano, del vecino. El administrador es lo mismo. Al igual que un abogado yo lo contrato, es un profesional, todo lo que uno quiera, pero lo estoy contratando y es mi empleado, más allá que sea representante legal -todo lo que uno quiera- pero es mi empleado"

2.- No hay una visión recaudatoria de la Dirección sino fundamentalmente una visión de docencia. Lo que pretendemos es que cada vez haya menos denuncias de consumidores porque las empresas tienen protocolos amigables a los consumidores que haya menos denuncias contra administradores porque los administradores se manejan mejor. Trato de evitar las sanciones y hago todo el esfuerzo para conciliar.

3.- Vamos a ver cómo lo implementamos porque es necesario que los consorcistas aprendan no solamente lo legal sino los modos de convivencia entre ello y con los administradores. Queremos ver la forma que los consorcistas tengan a mano el reglamento de copropiedad y un manual que estamos haciendo nosotros ahora de "buenas prácticas consorciales". Que no tenga que venir a denunciar sino que se va a "desasnar" en el manual. Va a decir: "A ver tengo este problema, a no, no, tengo que pedírselo al administrador directamente o tengo que hacer esto... y si el administrador dice que no se le dice: "Mire administrador aquí dice que Ud. me lo tiene que dar".

4.- Hay muchos administradores por fuera del registro que los estamos buscando.

5.- Muchos administradores se manejan como los gremialistas: La información la manejan entre 3 o 4 como una forma de mantenerse en el poder. Hay muchos administradores que se manejan así, que el consorcista no sepa nada entonces tiene ese margen de venderle cualquier cosa al consorcista.

6.- Las denuncias ahora no son por falta de QR sino por la negativa del administrador a informar lo que el QR no dice.

7.- Hoy tenemos muchísimos acuerdos y muchas menos sanciones que la gestión anterior porque tratamos de conciliar.

8.- Vamos a poner en práctica la supervisión sorpresiva en los institutos para ver cómo se están dando las clases y si efectivamente se dan porque hay varias denuncias que se venden los títulos.

9.- El año que viene a los que aprueben los cursos en los institutos les vamos a tomar un examen presencial con jurado que estará integrado por funcionarios del RPA y por sorteo por representantes de algunas de las instituciones que capacitan.

Tomar un examen oral a cada administrador llevaría casi tres años

La redacción de Pequeñas Noticias quiso saber cuánto tiempo tomaría realizar un examen oral a cada uno de los inscriptos en el Registro Público de Administradores (RPA) porteño.

Sin embargo, los administradores voluntarios están exceptuados de realizar tanto el curso de inscripción como el de renovación (artículo 4º de la Ley 941). Por lo tanto para nuestros cálculos tomaremos a los 8.448 administradores profesionales u onerosos.

Para determinar el tiempo que debería tomar cada examen, la redacción de Pequeñas Noticias se comunicó con el Dr. Nicolás Rene Fernández, abogado especialista en propiedad horizontal que se desempeñó como jefe de trabajos prácticos en la Facultad de Derecho de la UBA (Universidad de Buenos Aires)- quien explicó que un examen oral serio lleva como mínimo 40 minutos.

Con estos dos datos ya podemos hacer los cálculos que se resume en la siguiente tabla:

Las casi 6 mil horas que llevaría examinar a todos los administradores registrados se calcularon sin tener en cuenta descansos entre exámenes ni demoras adicionales. Debería ser un examen detrás de otro sin pausa durante las ocho horas laborales.

Por supuesto que si en lugar de una mesa examinadora se armaran tres, evaluar a todo el padrón de administradores llevaría un año calendario.

Por último, el Dr. Fernández aclaró que el método de examinación oral que se utiliza en las universidades es brindar al alumno la posibilidad de elegir un tema para exponer lo que da pie a los profesores para hacer preguntas. Sin embargo, aclaró que es mucho más objetivo el examen escrito y que los exámenes orales pueden dar lugar a arbitrariedades

Summa desmintió que en la entidad se hagan negocios o negociados

[BPN-15/11/24] El pasado miércoles 16 el Adm. Miguel Ángel Summa, presidente de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI), desmintió que en la entidad se haga política, negocios y negociados aunque no detalló a qué tema exacto se refería.

Agregó también que tampoco se venden los certificados de los cursos obligatorios aludiendo a los que los administradores deben aprobar tanto para inscribirse en el Registro Público de Administradores (RPA) porteño como para validar su matrícula año tras año.

Por otra parte, denunció que hay "advenedizos" que desean entrar por la ventana a la propiedad horizontal y que se la pasan calumniando, injuriando, etc., tanto a la institución como a su persona aunque no los nombró ni dio pistas de a quiénes se refería.

Así lo hizo saber esta entidad de administradores en su newsletter de 31 de octubre en una nota dedicada al Día del Administrador que se festeja normalmente el 13 de octubre y que éste año cayó en domingo. El newsletter calificó estas declaraciones como "fuertes" y aclaró que las expresó en su discurso de bienvenida.

Sobre este punto en particular la entidad informó textualmente:

Ahora piden a los administradores datos de los consorcios

Edificio Cruz de Malta, nueva sede del Registro Público de Administradores porteño [Foto Pequeñas Noticias].

Los datos solicitados fueron:

Como única explicación para pedir esta información argumentó que la necesita para "llevar adelante políticas públicas de prevención y gestión ante emergencias y/o casos fortuitos" sin explicar cuáles serían esas políticas públicas de prevención y a qué se refiere exactamente cuándo menciona casos "fortuitos".

En primer lugar, es de recordar que el administrador es el mandatario de la persona jurídica consorcio (Artículo 2044 del Código Civil y Comercial de la Nación) y la mayoría de los datos que está pidiendo el Gobierno porteño son privados de los consorcistas.

En segundo término, si al administrador no le pertenecen los datos de los consorcios que administra mucho menos puede disponer de la información de sus habitantes por lo que debería solicitar el permiso en una asamblea y personalmente a cada propietario para brindar tanto información del edificio como los personales.

Hay datos que pueden derivar en situaciones muy complejas para los consorcios si se filtran y ya hay antecedentes de datos que se han hecho públicos de instituciones supuestamente más seguras que el Gobierno de la CABA. Por ejemplo, se sabe que los edificios con un porcentaje alto de gente mayor son más vulnerables al accionar delictivo. Y –lo más grave- que se concentre en un archivo informático los datos de las personas con llave de los "lugares sensibles" de los consorcios.

Tampoco se entiende la razón para que el Gobierno porteño deba saber qué tipo de generador compró un edificio para afrontar una emergencia y sus características a menos que esté pensando en requisarlo.

Textualmente la "solicitud" de información que recibieron los administradores por correo electrónico:

Consorcios y administradores deberán rubricar los libros por TAD

Desayuno lanzamiento del trámite rubrica por TAD con la presencia de Claudia Testa, directora general de Relaciones del Trabajo de la Secretaria de Trabajo y Empleo porteño, y Marcela Limia, gerente operativa de Rúbrica de Documentación Laboral Foto Pequeñas Noticias].

[BPN-15/11/24] El pasado 28 de octubre la Secretaría de Trabajo de la Ciudad de Buenos Aires ordenó que los empleadores con menos de 9 empleados y PyMEs deberán rubricar la documentación laboral mediante la plataforma de Trámites a Distancia (TAD). El sistema estaría operativo desde el 4 de noviembre pasado pero a partir del 1º de enero del año que viene será obligatorio.

Esta medida afecta a prácticamente a todos los consorcios y a la mayor parte de los administradores que cuenten con menos de 10 empleados o cuenten con certificado Mi PyME.

El 10 de noviembre de 2022 se estableció que la Unidad Tarifaria (UT) como unidad de medida homogénea a los efectos de determinar valores en las leyes tarifarias su valor lo actualizará trimestralmente el Ministerio de Hacienda y Finanzas.

En ese momento se estableció que durante el 2023 arrancara en 100 pesos y la "Rúbrica de documentación laboral en plataforma digital, por folio utilizado" comenzó con un costo de 0,39 UT o sea 39 pesos.

Al año siguiente la Ley Tarifaria 2024 subió la rúbrica a 0,64 UT lo que representará durante los tres últimos meses del año 368,04 pesos por "folio utilizado". El sitio del GCABA informa que el trámite cuesta 490 pesos.

Para el 2025 está previsto en el Proyecto de Ley Tarifaria que la rúbrica se mantenga en 0,64 UT aunque el valor de cada Unidad Tarifaria se continuará actualizando trimestralmente.

El 11 de septiembre de 1974 el artículo 56º de la Ley 20.744 (Contrato de Trabajo) establece a los empleadores la obligatoriedad de llevar un libro de sueldos y los datos que en forma obligatoria se deberán consignar.

Con los años y las diferentes modificaciones que sufrió esa ley ese artículo ahora pasó a ser el 52º.

El 3 de noviembre de 2017 la el artículo 4º de la Resolución 2.623/SSTIYC/17 de la CABA estableció que todos los empleadores de 10 o más trabajadores deben rubricar sus libros de sueldos mediante el "Sistema para la Rúbrica de Documentación Laboral en forma digital de la CABA":

Pocos días después, el 10 de noviembre de 2017 el artículo 6º del ANEXO II de la Disposición 676-DGEMP establece que las PyMEs "podrán sustituir los libros y registro exigidos por las normas legales y convencionales vigentes en relación a la documentación laboral a rubricar por un registro denominado "Registro Único de Personal", en el cual se asentará la totalidad de los trabajadores, cualquiera sea su modalidad de contratación y será rubricado por la Autoridad Administrativa".

Desde este mes los libros del consorcio se rubrican en la IGJ

La subinspectora general de Justicia, Marta Pardini, y el director del Registro de la Propiedad Inmueble, Bernardo Mihura de Estrada [Foto Argentina.gov.ar]

[BPN-15/11/24] A partir del 4 de noviembre el Libro de Actas y el de Administración deberán ser rubricados por la Inspección General de Justicia (IGJ).

El 6 de agosto de 1949 el artículo 5º del Decreto 18.734 que reglamentó la Ley 13.512 de Propiedad Horizontal –derogada en 2015 por el Código Civil y Comercial- ordenó:

El 7 de octubre de 2014 el artículo 3º del Anexo del Código Civil y Comercial de la Nación derogó la Ley 13.512 y por lo tanto la obligación de rubricar estos dos libros. Sin embargo, el Código no reimplanta la obligación de rubricar los libros mencionados dejando abierta una pregunta que hasta ahora no tiene respuesta: ¿De dónde surge desde 2015 a nivel nacional la obligatoriedad de rubricar el Libro de Actas y de Administración?

El Dr. Pablo Acuña comentó a Pequeñas Noticias que los escribanos consultados le dijeron que la obligatoriedad la imponen las disposiciones locales; las exigencias de entidades como AFIP y los privados como los bancos (además de las cuestiones procesales como el caracter probatorio frente a terceros) pero que en términos generales no hay exigibilidad por una normativa nacional.

Por su parte la Cra. Liliana Corzo explicó que el Código de Comercio hablaba que las sociedades y los "entes" sin fines de lucro como es el caso de los consorcios que debían llevar libros de actas. Si bien algunos artículos del Código están derogados no está totalmente derogado hay algunos artículos que todavía siguen. Por analogía el Libro de Actas -si bien no es un libro contable- sí es un libro que deben llevar los "entes" que hacen operaciones de cualquier tipo. Para Corzo está dentro de esas órbitas y se puede exigir su rúbrica.

El 16 de agosto de este año el Decreto 735/2024 de la CABA definió la "Estructura organizativa de primer y segundo nivel operativo del Ministerio de Justicia" que prevé dentro de las competencias generales de la Inspección General de Justicia la de "Proceder a la intervención y rúbrica de libros respecto de los sujetos sometidos a su competencia".

El 1 de noviembre, la subinspectora general de Justicia, Marta Pardini, y el director del Registro de la Propiedad Inmueble, Bernardo Mihura de Estrada, firmaron un convenio entre cuyas clausulas principales se destaca las de traspasar el registro de libros de consorcio, intercambiar información y documentación existente, ejecutando acciones coordinadas, destinadas a optimizar el cumplimiento de los objetivos planteados.

En octubre el aumento de expensas bajó al 4,6%

[BPN-15/11/24] Durante el mes de octubre el porcentaje de aumento de expensas tanto de la provincia de Buenos Aires, de Córdoba, de la CABA como de la Nación descendieron fuertemente con respecto al mes anterior.

Por otra parte, el porcentaje de las expensas de Entre Ríos subieron 13,3 puntos porcentuales luego de dos meses en el que se mantuvieron sin aumentos.

Entrando en detalles, durante el mes de octubre el valor promedio de las expensas que pagaron buena parte de los argentinos subió un 4,6% mientras que en septiembre había sido de un 8,4%.

En el décimo mes del año el promedio general fue de casi 194 mil pesos (193.790). La expensa mínima promedio subió a 91.832 pesos (+5,6%) y la máxima promedio de 354.587 pesos (+4,6%).

De las 54.688 unidades que pagan expensas analizadas, 47.756 pertenecen a unidades funcionales (departamentos) y 6.932 a unidades complementarias (cocheras, y bauleras).

Cuando se clasifica los consorcios por la cantidad de unidades que lo componen se observa que en la mayoría de los casos los consorcios más chicos pagan expensas más caras.

En la siguiente tabla se clasificó a los edificios en chicos y medianos (hasta 30 unidades), grandes (de 30 a 80 unidades) y torres (más de 80 unidades).

De esta forma se puede apreciar claramente que más del 70% de los consorcios muestreados son chicos y en agosto pagaron en promedio casi 218 mil pesos mientras que los edificios grandes y torres pagaron un 61,7% y 68,1% de ese importe. O sea casi más de 134 y de 148 mil pesos de expensas respectivamente.

Por otra parte, durante el décimo mes del año el promedio de las expensas de la CABA fue de 233.331 pesos (+4,5%) con una expensa mínima promedio de 109.884 pesos (+5,7%) y una máxima promedio de 422.284 pesos (+3,6%). Como ya se adelantó, también en este caso el porcentaje de aumento de expensas subió +4,5 puntos porcentuales, en septiembre fue de un 7,7%.

Se puede observar que en octubre redujo la brecha que existe entre la expensa promedio mínima y la máxima, y se situó en casi cuatro veces (3,84).

De la comparación de las expensas de octubre de la CABA con respecto a otras tres provincias se puede apreciar que los mayores aumentos de expensas fueron en la provincia de Entre Ríos con un 13,3%, le siguen las de CABA con un 4,5%, las de Córdoba con un 3,6% y las de la provincia de Buenos Aires con un 0,1%.

Tomándolas a la CABA como referencia (100%), las de la provincia de Buenos Aires fueron un 42,4% menor, las de la provincia de Córdoba un 31,2% menor y las de Entre Ríos un 23% menor. En síntesis, el promedio de expensas más alto es el de CABA, le sigue la provincia de Buenos Aires, Córdoba y Entre Ríos.

Si multiplicamos el promedio de expensas de cada edificio por la cantidad de unidades funcionales que tiene podemos saber el gasto total del total de cada consorcio y si los segmentamos por la cantidad de unidades que cada uno tiene podemos saber cuánto gastó en agosto en total cada consorcio para mantenerse según su tamaño.

O sea que mantener un consorcio chico (menos de 30 unidades) en octubre costó en promedio 3,1 millones de pesos, uno mediano (menos de 80 unidades) más de 6 millones de pesos y uno grande (más de 80 unidades) casi 21 millones de pesos.

Este es resultado de un trabajo realizado por Pequeñas Noticias sobre datos proporcionados por la empresa informática Administración Global bajo la dirección del Dr. Pablo Acuña.

Buscan crear un Colegio de Administradores en Santa Fe

[BPN-15/11/24] El pasado 13 de agosto una legisladora del bloque Socialista, Varinia Drisun, presentó en la Cámara de Diputados de Santa Fe un proyecto de ley que busca crear un Colegio de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal y Conjuntos Inmobiliarios en toda la provincia.

Algunos de sus puntos más destacables son:

1.- Sólo se podrán inscribir aquellos que posean título habilitante de carácter terciario cómo mínimo (Inciso ‘3’ del artículo 6º).

2.- La iniciativa plantea como el camino más rápido y menos engorroso para ser considerado idóneo y poder inscribirse en este nuevo Colegio es hacerse socio de la Cámara de Administradores santafesina porque permite eludir el haber ejercido la profesión en tres consorcios por tres años (Inciso ‘1’ del artículo 57º):

3.- El Colegio, a través del Inciso 11 del artículo 18°, eliminará la competencia por precio al establecer honorarios mínimos obligatorios. Esta medida restringe las opciones del consumidor y lo obliga a elegir basándose únicamente en la calidad del servicio.

4.- Las denuncias de los consorcistas contra un mandatario serán juzgadas por un Tribunal de Disciplina compuesto por administradores de consorcios (Artículo 40º).

Es de recordar que las Cámaras de Administradores santafesinas lucharon judicialmente –con mayor o menor éxito- contra todo intento de norma que controlara el accionar de los malos administradores en Santa Fe y Rosario ya sea a través de un Registro Público de Administradores ^[1] o de un modelo de expensas llamado Expensas Claras ^[2].

El proyecto de la diputada Varinia Drisun ingresó a la Cámara de Diputados bajo el número de expediente 55203 CD y consta de 58 artículos de los cuales uno es de forma [texto original].

[BPN-15/11/24] El pasado 15 de octubre la Oficina Municipal del Consumidor de Rosario informó que recibió 539 denuncias o quejas presenciales contra administradores de consorcios durante los últimos 10 meses (entre 10/12/2023 y el 10/10/2024). De este total 347 (64%) fueron realizadas por consorcistas mientras que 192 (36%) por inquilinos. Para poder hacer comparaciones, la proyección anual sería de 647 denuncias/quejas para 2024.

La falta de transparencia en las liquidaciones estuvo entre las principales razones de las consultas. Ariel D'Orazio, coordinador del Área Vivienda e Inquilinos de la Oficina, explicó que normalmente las liquidaciones denunciadas presentan ausencias de datos necesarios. A modo de ejemplo enumeró: número de póliza y compañía aseguradora contratada, número de factura de los gastos abonados, y –en algunos casos- ausencia de información de todo tipo".

Los motivos de otras denuncias o consultas fueron: Consulta sobre inscripción en el Registro de Administradores de Consorcios (RAC), denuncias por gestión deficiente o mal trato por parte del administrador, contra administradores que no convocan a asambleas o no realizan rendiciones de cuentas, por aplicar intereses abusivos al momento de abonar expensas atrasadas, consultas por dificultades para realizar el pago mensual y por morosidad, y denuncias por aplicación de aumentos de honorarios inconsultos.

De las denuncias realizadas, un 56% tuvieron resolución favorable, 5% resolución desfavorable, 17% sólo buscaban asesoramiento o consultar el Registro Público de Administradores de Consorcios, y 22% aún se encuentran en trámite.

Sin embargo, en el caso de administradores inscriptos en el RPA rosarino, de las 123 denuncias realizadas un 92% se resolvió de forma favorable lo que evidenció para los funcionarios presentes la necesidad de reforzar y jerarquizar el funcionamiento del Registro.

La jefa de la Oficina, Solange Bobbett, informó: "Las denuncias de consorcistas se han incrementado año tras año, llegando hoy a más de 500 en lo que va de 2024 lo que nos plantea desafíos para el próximo año. Vamos a trabajar para fortalecer el Registro Público de Administradores de Consorcio buscando incrementar el número de inscriptos ya que el índice de resolución de conflictos favorable se eleva considerablemente cuando se trata de administradores inscriptos en el Registro. Además, buscamos generar un programa de capacitación para administradores a fin de aportar en la profesionalización de la actividad.

En octubre de este año la Oficina Municipal del Consumidor contó con 184 administradores inscriptos en el RPA rosarino.

Las escalas perdieron contra al Índice de Salarios del INDEC

[BPN-15/11/24] Calculando el incremento interanual desde enero de 2017, en agosto de este año el Índice de Precios al Consumidor (IPC) que mide el INDEC superó el promedio de las escalas salariales de los encargados de edificios ^[1] en 56,7 puntos porcentuales (pp) y al Índice de Salarios del Sector Privado Registrado ^[2] en 11,93 puntos porcentuales.

Por otra parte, el Índice de Salarios superó el promedio de las escalas salariales de los encargados de edificios en 44,77 puntos.

Por su parte el Índice Salarial Privado Registrado [negro] mientras que muy pocas veces superó la inflación, en el peor momento de la inflación sufrió menos que las escalas salariales de los encargados y recuperó más rápido.

Este gráfico –con base en el 1º de enero de 2017- que refleja la evolución de la inflación, los salarios privados registrados y las escalas salariales de los encargados de edificios se aprecia que las tres líneas que durante muchos años se mantuvieron más o menos juntas, se comienzan a abrir durante los últimos meses de la gestión de Alberto Fernández y afianzan esa tendencia durante los primeros ocho meses de la gestión de Javier Milei.

Mensualmente el Instituto Nacional de Estadística y Censo (INDEC) publica un Índice de Salarios en el que estima la evolución de los salarios pagados en la economía ^[2].

En esa publicación se informa el índice de salarios del sector privado formal e informal, del sector público y el total general correspondiente a ese mes y su variación con respecto a meses anteriores.

Para realizar el presente trabajo la redacción de Pequeñas Noticias tomó la evolución de índice del sector privado registrado porque la inmensa mayoría de los encargados de edificios pertenece a este grupo y lo comparó con la evolución del promedio de las escalas salariales de la propiedad horizontal.

Desde enero de 2017 hasta agosto de 2024 la inflación aumentó un 6.761,76%, los salarios del sector privado registrado un 5.459,88% mientras que las escalas salariales se incrementaron en un 4.056,18%. El índice salarial lleva perdido contra la inflación -1.301,88 pp mientras que las escalas salariales del sector más del doble, -2.705,58 pp.

Al tratarse de un promedio de todas las actividades a nivel nacional las escalas salariales de encargados de edificios pueden estar por encima o por debajo de los ingresos de otros gremios

Polémico Registro Público de Encargados de Edificios

[BPN-15/11/24] El pasado 28 de octubre el diputado Enrique Luis Thomas (PRO Libertad) presentó un proyecto de ley para crear en la provincia de Mendoza un Registro Público de Encargados de Edificios de Propiedad Horizontal (RPEEPH) y un Curso Obligatorio para Encargados de Edificios de Propiedad Horizontal y de Condominios Cerrados.

Según explicó en sus fundamentos los encargados de edificios "manejan una detallada información de todo lo que sucede en su entorno laboral y conoce los movimientos de ingreso y egreso, en general, tanto de particulares como del personal de las oficinas que tienen actividad dentro de los condominios", y agregó: "Para favorecer dicha confiabilidad, se propone crear un Registro de Datos Personales del personal ofrecido o en ejercicio que al mismo tiempo sirva de constancia de las capacitaciones acreditadas del mismo".

El diputado mendocino argumentó que a los encargados se les requerirá una especialización profesional que incluirá las siguientes materias: primeros auxilios, ascensores, arreglos eléctricos, plomería, sismos y seguridad.

Este curso será dictado por el Sindicato Único de Trabajadores de Edificios, Renta y Horizontalidad (SUTERyH) en sus dependencias [artículo 2º).

Su costo "podrá ser absorbido por el SUTERyH en su costo total o en un acuerdo de pago con el trabajador en los casos donde el trabajador ya se encuentre ocupando el cargo en el consorcio" (artículo 3º).

Serán los administradores de consorcios los que "deberán arbitrar los medios necesarios para asegurar que la asistencia de los trabajadores del consorcio al curso dispuesto sea dentro del horario de trabajo sin que se altere la prestación del mismo" (artículo 4º).

El secretario general de SUTERyH en Mendoza, Carlos Esteban Flores, manifestó a un medio local que los trabajadores del gremio "están felices" con lo establecido en la iniciativa, ya que el proyecto le dará un mayor peso a su rubro. Como dato objetivo agregó que en la provincia de Mendoza hay 450 encargados afiliados al sindicato.

Señaló también que "este cambio significa un respaldo a su trabajo en frente de las "picardías" de los administradores. Según explicó el secretario sindical, éstos sacan lucro a partir de restar roles a los encargados por medio de la contratación de servicios de por ejemplo, limpieza".

Entre los requisitos que exigirá el proyecto a los encargados para poder inscribirse y por lo tanto poder trabajar en un consorcio estarán (artículo 5º):

1.- Certificado de antecedentes penales expedidos por el Registro Nacional de Reincidencia y Estadística Criminal.

2.- Certificado de libre deuda expedido por el Registro de Deudores Alimentarios Morosos.

3.- Certificado de residencia permanente en el país.

4.- Certificado de aprobación del curso de capacitación dictado por el SUTERH o el organismo autorizado que establezca la autoridad de aplicación...

No podrán inscribirse y por lo tanto "mantener la condición de trabajador activo" (artículo 6º):

1.- Los inhabilitados por condena penal o por delitos dolosos relacionados con la administración de intereses, bienes o fondos ajenos, mientras dure la inhabilitación.

2.- Los inscritos en el registro de deudores alimentarios morosos.

Uno de los artículos más curiosos es que ordena que "el encargado de edificio deberá presentar anualmente, a la asamblea ordinaria de copropietarios, una constancia actualizada del Certificado de Inscripción en el Registro Público de Encargados de Edificios de Propiedad Horizontal".

Comentario: Las preguntas que quedan en el aire son: ¿Si el superior directo del encargado es el administrador por qué lo debe presentar en la asamblea anual? ¿Si no presenta el certificado contrariando lo ordenado por la ley se lo debería despedir? ¿En ese caso el despido es con causa (sin indemnización) o sin justa causa (con indemnización)? El artículo 5º de la iniciativa explícitamente señala que si no cumple los requisitos no puede "mantener la condición de trabajador activo" por lo que sería con causa pero habría que ver qué entenderá la Ley de Contrato de Trabajo.

El artículo 11º del proyecto establece para el empleado en relación de dependencia del consorcio "honorarios". Dice textualmente: "Los honorarios del encargado de edificio seguirán acordados por el SUTERH con el sector empleador en el marco del convenio paritario".

Comentario: ¿El autor de la iniciativa se confunde y llama honorarios al salario o está creando una nueva obligación de pagar honorarios aparte de la exigencia existente de abonar salarios?

En el artículo 12º establece dos infracciones a la ley que son -como poco- sorprendentes:

El inciso a) prohíbe a una persona trabajar de encargado de edificio sin estar inscripto: "El ejercicio de la actividad de Encargado de Edificio de Propiedad Horizontal y de Barrios Cerrados sin estar inscrito en el Registro creado por la Presente Ley".

Comentario: Expertos consultados adelantaron que un registro de este tipo podría conculcar garantías individuales que protegen los derechos de los trabajadores, como el derecho al trabajo, la igualdad ante la ley y la libertad de contratación. O sea que podría no ser legal impedir a un empleador contratar a un trabajador asalariado por no estar inscripto en un registro administrativo.

El inciso b) le prohíbe al trabajador contratar bienes o servicios sin conocimiento del administrador: "La contratación de provisión de bienes y/o servicios sin conocimiento o autorización del administrador y/o comité de administración del condominio".

Comentario: Ningún trabajador de ningún rubro está autorizado a comprar o contratar en nombre de su empresa sin autorización de su superior. En el caso de la propiedad horizontal esa tarea siempre estuvo reservada a los administradores por lo que no se entiende qué sucedió para que haya que establecer explícitamente esa prohibición.

Teniendo en cuenta que los encargados de edificios son trabajadores en relación de dependencia de los consorcios y sólo deben cumplir las órdenes impartidas por el administrador la lista algunas de sus obligaciones resultan extraordinarias:

a.- Cumplir las decisiones adoptadas por la asamblea de propietarios conforme a lo previsto en las normas vigentes.

Comentario: Una tarea que claramente fue encomendada al administrador y no a sus trabajadores por el inciso b) del artículo 2067 del Código Civil y Comercial de la Nación (CCyC).

b.- Atender a la conservación de los espacios comunes y realizar las tareas pertinentes para el cumplimiento de las normativas vigentes, resguardando el mantenimiento edilicio e infraestructura, instalaciones, sistema de protección contra incendios, higiene y seguridad, cuidado del medio ambiente, y la prevención contra sismos y control de plagas.

Comentario: Tarea encomendada al administrador por el inciso c) del artículo 2067 del Código Civil y Comercial de la Nación (CCyC).

c.- Proveer el buen uso y el cuidado del agua potable.

Comentario: Es confusa su redacción pero se entiende que el trabajador deberá cuidar que no se desperdicie el agua potable lo que es razonable.

d.- Controlar la vigencia (vencimientos) de todos los elementos y materiales de seguridad contra incendios, sismos, accidentes personales.

Comentario: ¿Si ocurre un siniestro y los elementos a su cargo no estaban en condiciones o estaban vencidos, el encargado se hará legalmente responsable de sus consecuencias? El tema parece sencillo pero no lo es.

e.- Informar al administrador del condominio y dejar asentado en el Libro de Novedades toda situación que considere sea irregular, de obras ejecutadas o a ejecutarse sin tener el respectivo permiso de obra por la autoridad competente, y según corresponda con las normas vigentes (municipales o provinciales).

Comentario: Este inciso pone al trabajador en la tarea de vigilar a su empleador (administrador, consorcio y consorcistas) y determinar que obras son regulares o irregulares (poder de policía), ¿va a estar autorizado para pedirle a los copropietarios (sus empleadores) las autorizaciones de sus obras?

f.- En caso de urgencia u emergencia deberá llamar al 911 e inmediatamente informar de esta situación al administrador o al comité de administración.

g.- Dar cumplimiento a lo establecido en el artículo 23º del Convenio Colectivo de Trabajo de la Federación Argentina de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontalidad (FATERYH) y del SUTERH que detalla las obligaciones del personal.

Comentario: Estas obligaciones son de cumplimiento obligatorio en todo el país por imperio del convenio colectivo mencionado, es una reiteración innecesaria de una norma ya existente.

El SUTERH modifico las Contribuciones Solidarias ya pagadas

[BPN-15/11/24] A fines del mes pasado -a la hora de liquidar los aportes y contribuciones sindicales en el sistema SiCayC (Sistema de Control de Aportes y Contribuciones de la Propiedad Horizontal)- la FATERyH ^[1] informó que se modificaron los importes de las Contribuciones Solidarias "conforme los aumentos de la misma" y señaló a los administradores: "Si ya declaró algunos de estos períodos debe hacer una rectificativa".

Es de destacar que mes a mes el importe de la contribución solidaria lo determinó la FATERyH en forma automática sin brindar la posibilidad de poder cambiarlo por lo que las correcciones sólo se pueden deber a errores que cometió el mismo sindicato. La FATERyH no brindó explicaciones sobre la razón de estos cambios en los valores.

Otro tema a destacar es que la fecha que figura en la novedad "Nuevos valores de la contribución solidaria" es 6/08/2024 pero la tabla con los nuevos valores llega hasta octubre lo que generó una contradicción evidente. Personas que se dedican a la liquidación de sueldos en forma profesional aclararon a la redacción de Pequeñas Noticias que en octubre fue la primera vez que apareció esa tabla con correcciones.

En la tabla se aprecia que los meses comprometidos son marzo y julio.

Para los administradores de consorcios esto significará hacer dos rectificativas (una por cada mes con cambios) por cada uno de los consorcios que en los que hayan contado con personal en relación de dependencia

Plato del mes: ¡Licuado de escalas salariales y jubilaciones!

[BPN-15/11/24] Durante el undécimo mes de este 2024 el promedio de las escalas salariales de los encargados de edificios ^[2] perderá -2,9 puntos porcentuales con respecto a la inflación, -30,2 puntos en lo que va del año y -46,81 puntos en el cálculo interanual.

Esto se debe a que hasta el día de la confección de esta nota ^[3] todavía no habían sido homologado el acuerdo salarial firmado el 9 de octubre correspondiente a ese mes (3,8%) y a noviembre (3,5%).

Si no hay novedades durante la segunda quincena de este mes, en noviembre el promedio de las escalas salariales no variará con respecto al mes pasado y seguirá siendo de 728.085 pesos mensuales.

En noviembre el promedio de las escalas salariales seguirá siendo de un 82,8% con respecto a diciembre del año pasado.

Durante el último mes del año pasado el promedio de las escalas salariales estaba en 398.298 pesos mensuales.

El incremento interanual de las escalas salariales desde noviembre del año pasado hasta el mismo mes de éste será de 120,50%.

El promedio de las escalas salariales de noviembre de 2023 fue de 330.201 pesos.

Según el Índice de Precios de Consumidor que mide el INDEC la inflación de octubre fue de un 2,7% y para el Relevamiento de Expectativas del Mercado (REM) que estima el Banco Central de la República Argentina (BCRA) la inflación de noviembre será del 2,9%.

Según estos números, la inflación interanual de este mes será de un 167,31%.

Mientras tanto, el haber mínimo de un jubilado que paga expensas en noviembre será de 322.798,48 pesos bruto a los que se deben descontar la "Obra social s/haberes PAMI".

Esto se debe a dos razones:

1- En marzo se estableció que el haber mínimo a partir de julio se actualizará todos los meses de acuerdo a la inflación que calcule el Índice de Precios al Consumidor (IPC) que elabora el INDEC (Decreto 274 del 22/03/24). Cómo la inflación de septiembre fue del 3,5% las jubilaciones de noviembre aumentarán en un 3,47% (Resolución 979 del 17 de octubre).

2.- Se volvió a otorgar un "Bono Extraordinario Previsional" por un monto de hasta 70 mil pesos mediante el Decreto 965 del 30 de octubre.

En dólares, este haber mínimo representa 323,30 dólares al precio oficial o 288,21 dólares según el mercado blue ^[3].

En noviembre del año pasado ese haber estuvo en 171.720 pesos.

Este mes el incremento del haber mínimo de la clase pasiva fue negativo contra la inflación mensual (-0,20 puntos), contra la acumulada anual (-36,53 puntos) y contra la medición interanual (-79,33 puntos).

En enero de 2016 la jubilación mínima estaba establecida en 4.299,06 (u$s 312,98). Si ese haber hubiera aumentado al ritmo de la inflación este mes debería haber sido de 431.457,36 pesos mensuales (u$s 433,31 promedio a valor oficial).

Si calculamos, mes a mes, la diferencia de lo que debió ganar un jubilado siguiendo el ritmo de la inflación y lo que realmente percibió incluidos los bonos extras, observamos que en total lo perdido desde enero de 2016 hasta noviembre de 2024 fueron -1.285.209,33 pesos (u$s -1.290,74) incluida la incidencia de los medios aguinaldos

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[1] SUTERH: Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal

[2] Para comparar escalas salariales del sector se promediaron las funciones de encargado permanente con y sin vivienda en sus cuatro categorías de cada mes. En los casos que correspondió se sumaron los bonos, tanto los acordados en paritarias como por el Poder Ejecutivo nacional incluido el bono no remunerativo del 20% que se paga en diciembre.

Estimado Luis:

Le envío el vínculo a una nota que publicamos en Pequeñas Noticias y que todavía está vigente.

https://www.pequenasnoticias.com.ar/NovedadesLaborales/2022/NovedadesLaborales_0732c.asp

Un saludo cordial

¡Hola Miguel! 

Con respecto a tu pregunta, ese artículo está vinculado -hablando de propiedad horizontal- con los casos de aquellos trabajadores que suplantan en vacaciones, enfermedades o cualquier otra licencia a los encargados habituales, pero no en el caso de aquellos que se jubilan y vuelven a ingresar al mismo edificio.

De todas formas, te recuerdo que no soy abogada, seguramente no tengo en cuenta todos los casos y no sé si hay particularidades al respecto.

Es bienvenido todo aporte al tema.

¡Un saludo grandote!

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