Volvieron los consorcios al buscador del RPA

[BPN-15/06/22] El pasado 3 de junio el buscador del Registro Público de Administradores (RPA) porteño volvió a mostrar los consorcios administrados de cada uno de sus matriculados con severas fallas y faltantes. Según lectores administradores de Pequeñas Noticias, no informa todos los consorcios administrados, indica consorcios dados de baja y hasta consorcios que nunca administraron. Sin embargo, el retorno de este dato -a pesar de lo accidentado- podría señalar que existe la decisión política de dar a conocer esta información.

Por otra parte, el sistema sigue sin informar la cantidad de sanciones que tiene cada administrador y entre las fallas se destacan números de CUIT con más o menos cantidad de dígitos que los legalmente establecidos, consorcios en las mismas direcciones con diferentes números de CUIT, consorcios en direcciones diferentes con igual número de CUIT y consorcios repetidos (CUIT y dirección).

También se retrotrajo el último número administrado al 15.502 del 3 de enero de 2020 en lugar del 17.243 del 5 de mayo de este año. Un retroceso del padrón de 1.741 matriculados durante los últimos 2 años y 4 meses.

Es de destacar que ciertos errores de sistema son muy difíciles de explicar. Por otra parte –desde el punto de vista informático- detallar correctamente las sanciones impuesta durante los dos últimos años a un administrador es muy fácil de resolver.

1.- Números de CUIT incorrectos

Casi todos los programas gubernamentales y privados tienen sistemas para validar los números de CUIT y algunos van más allá y validan los datos de los usuarios mediante comprobaciones instantáneas –convenios interjurisdiccionales mediante- con el sistema de la AFIP o el ReNaPer. Eso permite también evitar errores en la carga de la dirección del CUIT verificado.

3.- Direcciones inválidas

Muchos de los sistemas en los que se deben cargar direcciones utilizan sistemas de validación (verifica que la dirección existe) y estandarización (todas las direcciones se escriben igual) para que sean posibles los ordenamientos y búsquedas informáticas por dirección. En el sistema del RPA parecen el mismo consorcio situado en Del Libertador Av. y Libertador. En otros casos se utilizan direcciones completas y abreviadas para un mismo consorcio.

4.- Consorcios repetidos

No se comprende si la duplicación de los consorcios se debe a que el sistema muestra DDJJ de distintos años del mismo consorcio o si se presentaron distintas DDJJ sobre el mismo consorcio en el último año.

Si se presentaron diferentes DDJJ sobre un mismo consorcio –por tratarse de varias torres, por ejemplo- deberían estas identificadas como "Torre 1", "Torre 2" o "SubConsorcio 1", "SubConsorcio 2" o cualquier otra denominación que permita saber sobre qué exactamente se presentó la DDJJ. De esta forma el consorcista que realiza una consulta sabrá si se presentó la DDJJ de su torre o subconsorcio.

Aparecen consorcios con un número de CUIT de 10 dígitos (1 menos que lo legal).

Aparecen consorcios con un número de CUIT de 12 dígitos (1 más que lo legal).

En un caso (Hipólito Yrigoyen al 2200) un consorcio apareció repetido 4 veces.

Aparecieron consorcios en diferentes direcciones con igual número de CUIT. En uno de los casos los consorcios "gemelos" estaban a tres cuadras de distancia (Lima al 500 y al 800).

De los 118 registros informados por el sistema para este administrador, 33 estaban duplicados y 85 eran "únicos".

Un consorcio con un número de CUIT de 10 dígitos (1 menos que lo legal).

De los 117 registros informados por el sistema, 45 estaban duplicados y 72 eran "únicos".

Apareció un consorcio en dos direcciones diferentes con igual número de CUIT. En este caso los consorcios "gemelos" estaban a una cuadra de distancia (Av. San Juan al 2000 y 2100). Ese mismo consorcio figura otra vez más con la misma dirección y distinto número de CUIT.

De los 24 registros informados por el sistema (o sea consorcios administrados), 3 estaban duplicados y 21 eran "únicos".

Aparecieron dos consorcios en la misma dirección pero con diferentes números de CUIT.

De los 67 registros informados por el sistema (o sea consorcios administrados), 18 estaban duplicados y 49 eran "únicos".

Cada vez más administradores son reincidentes

[BPN-15/06/22] De acuerdo a las disposiciones sancionatorias emitidas contra administradores de consorcios por el Registro Público de Administradores (RPA) porteño y publicadas en el boletín durante los cinco primeros meses, este año los reincidentes podrían llegar al 31% de total de sancionados. Eso significaría un crecimiento de 12 puntos porcentuales con respecto al porcentaje de reincidentes de 2021 que fue de 18,72% y 17 puntos con respecto a 2020 que fue de un 13,52%.

De la tabla precedente se puede apreciar que desde 2017 a lo proyectado para este año los reincidentes podría llegar a subir hasta 10 veces, pasaron de un modesto 3,33% en 2017 a un 30,95% este año.

Otro detalle interesante es que si bien en 2021 se publicaron sólo 177 disposiciones sancionatorias contra 187 administradores -de los cuales 35 fueron reincidentes- su porcentaje continuó creciendo y pasó de un 13,52% a un 18,72%.

En esta tabla se detalla el ascenso continuo de la cantidad de faltas que comete cada infractor reincidente al momento de ser sancionado. De continuar la tendencia de este casi medio año, 90 administradores reincidentes habrán sido sancionados previamente en 152 oportunidades.

En cada disposición sancionatoria se detalla qué sanciones previas se emitieron contra el infractor y por las cuales se lo califica como reincidente según los términos del artículo 16º de la Ley 941 ^[1]. Es de destacar que en la mayor parte de los casos, inexplicablemente las disposiciones sancionatorias previas que fundamentaron su reincidencia no habían sido publicadas en el Boletín Oficial.

En esta tabla se puede observar que la cantidad de reincidencias crece año tras año.

Mientras que en 2017 y 2018 se sancionó a un reincidente por cada año, en 2019 aparecieron infractores con dos reincidencias previas y en 2020 hubo cinco con 2 sanciones previas, dos con tres previas y uno con cuatro sanciones previas.

El año pasado esos números decayeron porque Defensa y Protección del Consumidor porteño -sin muchas explicaciones- publicó muchas menos disposiciones sancionatorias en el Boletín Oficial pero la proyección de este año es que la cantidad de sanciones previas de cada reincidente habrá aumentado fuertemente.

En resumen, se puede concluir que –según las disposiciones publicadas en el Boletín Oficial- los reincidentes tienen cada vez más peso dentro del total de infractores a la Ley 941.

Actualmente el Registro Público de Administradores (RPA) porteño está coordinado por Diego Sarrabayrouse, depende de Defensa y Protección del Consumidor cuya directora general es Vilma Bouza y cuyo superior directo es desde el 1º de agosto de 2021 Julia Domeniconi, secretaria de Atención y Gestión Ciudadana

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Ahora proponen derogar la Ley Zago

[BPN-15/06/22] El pasado 19 de mayo el legislador porteño Leonardo Saifert (La Libertad Avanza) presentó un proyecto de ley para derogar la Ley 4.803 que en 2013 obligó a los administradores de propiedad horizontal a "exhortar" al personal de cada uno de los consorcios que administran a concurrir anualmente a una capacitación "sobre higiene, seguridad y medidas de prevención contra incendios". A esta capacitación se la conoce vulgarmente como el Curso del SERACARH.

En ese momento se estableció que dicha capacitación "deberá ser dictada por una institución especializada, conformada por representantes de todos los sectores de la actividad reconocidos por el Ministerio de Trabajo, Empleo y Seguridad Social de la Nación, a efectos de asegurar la plena representación de la totalidad de los intereses involucrados en la labor prestada en los edificios de propiedad horizontal". Al día de la fecha hay sólo una entidad que está en condiciones de cumplir estos requisitos.

Hasta ahora el Curso del SERACARH habría costado a los consorcios porteños más de 36 millones de dólares. Los datos de puestos de trabajo fueron provistos por el Ministerio de Trabajo y se asumió que por cada uno de ellos se debió contratar un curso.

El texto de la iniciativa es muy breve y consta de sólo tres artículos de los cuales uno es de forma. En el 1º se ordena derogar la Ley 4.803 y en el 2º se explica que esta ley se interpone a lo ya regulado por la Ley 24.557 (Riegos de Trabajo) estableciéndose para los consorcios una doble imposición fiscal.

En sus fundamentos el legislador explicó que "desde un análisis impositivo podemos observar que aquellos consorcios que son empleadores de trabajadores tienen la obligación de contratar a una ART por Ley 24.557 y contribuir con un porcentual y una suma fija. Asimismo, dicha ley contempla la capacitación a los trabajadores".

Retomando, el legislador argumentó: "Resultante de lo anteriormente dicho [...] nos encontramos en una situación de doble imposición en que los consorcios deben contribuir por una ley local y otra nacional. El doble pago y la doble imposición por parte de leyes nacionales y locales tomó lamentablemente cierta naturalización y pasó a ser no sólo frecuente sino también demasiado agobiante para los ciudadanos de CABA".

El primero en imponer el Curso del SERACARH fue el por aquel entonces director general de Defensa y Protección del Consumidor porteño, Juan Manuel Gallo. El 23 de agosto de 2012 mediante la disposición 1.698 (BO: 28/08/12) ordenó: "Los consorcios de propiedad horizontal deberán, por medio de la administración del consorcio correspondiente, exhortar al personal dependiente de cada uno de los consorcios, a que concurra anualmente a las capacitaciones que brinda el Servicio de Resolución Adecuada de Conflictos para Trabajadores y Empleadores de Renta y Horizontal (SERACARH)" ^[1].

La medida trajo cola y en noviembre de ese año, la Dra. Alicia Pierini, Defensora del Pueblo de la Ciudad de Buenos Aires, había recomendado a Gallo –a partir de la denuncia que realizó un consorcista- dejar sin efecto la disposición por "tratarse de una norma ilegítima y dictada en exceso de las facultades reglamentarias previstas en el Decreto Nº 551/10, reglamentario de la Ley 941 y sus modificatorias" ^[2].

El 18 de junio de 2013, Adrián Hilarza –en aquel momento presidente de AIPH- inició una medida cautelar y una acción de amparo para que la Justicia porteña deje sin efecto la Disposición Nº 1.698 ^[3].

En sus fundamentos, Hilarza consideró que Gallo "se ha excedido en sus facultades [...] adoptó una decisión que va en contra de los intereses de los propios actores que el funcionario debe representar y defender [...] tomó una medida que no se encuentra debidamente fundada sino que se basa en méritos puramente aparentes, [no actuó con] la imparcialidad que debe respetar cualquier funcionario público [...] y benefició, en clara contradicción con su mandato, a un instituto privado al que le otorgó un privilegio de manera monopólica".

El 5 de agosto de 2013, el procurador general porteño, Julio Marcelo Conte Grand, dictaminó que la DGDyPC porteña "no posee competencia para emitir actos administrativos como la Disposición Nº 1698/DGDYPC/12" ^[4].

Exactamente un mes después, la defensora del pueblo reiteró su recomendación de derogar definitivamente la disposición que estableció el curso obligatorio en el SERACARH teniendo en cuenta el "contundente y decisivo" dictamen jurídico del procurador general. También le solicitó a Conte Grand que inicie sumario administrativo para que se determinen responsabilidades por su dictado ^[5].

Con la sangre llegando al río, un ignoto legislador del PRO, Oscar Zago, presentó un proyecto de ley para crear el Curso del SERACARH y en el recambio legislativo de ese año lo hizo aprobar ^[6].

Ese mismo día -el 9 de diciembre de 2013- fue nombrado defensor adjunto de la Defensoría del Pueblo de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires ^[7], puesto en el que se desempeñó hasta su reincorporación a la Legislatura porteña de la mano de La Libertad Avanza ^[8], partido que ahora propone derogar su ley

La asociación de Awad ya está en condiciones de funcionar

El Dr. Eduardo Awad [Foto archivo Pequeñas Noticias]

[BPN-15/06/22] Desde fines del mes pasado se encuentra en condiciones de funcionar la Asociación de Propietarios, Consorcios y Consorcistas de la RA (APCCRA) presentada ante la Inspección General de Justicia (IGJ) el 2 de diciembre del año pasado por el Dr. Eduardo Awad.

Componen la comisión directiva:

Tal cual lo adelantó Awad en 2019, en el proyecto lo acompañan Alejandro Juan Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), y Claudio Roberto Vodánovich, secretario general de esa entidad inmobiliaria. Bennazar está matriculado en el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la CABA (CUCICBA) con el número 6645 y Vodánovich con el número 3761. Awad había aclarado a Pequeñas Noticias que sus compañeros de proyecto participarán con él como amigos ^[1].

Por otra parte, es "Revisor de cuentas titular" el Dr. Decoud quien fuera tesorero del CPACF desde 2007.

Por último, de la comisión directiva 5 miembros están matriculados en el CPACF y 3 en CUCICBA.

Si bien Awad había considerado que su entidad estaría en condiciones de funcionar a fines de febrero o mediados de marzo de este año, a la IGJ le tomó medio año habilitar su funcionamiento.

Al día de la confección de esta nota el Dr. Awad no había realizado ningún comunicado público sobre el tema.

Si bien hasta ahora Awad no quiso adelantar información, de las declaraciones que realizó durante su campaña como precandidato a diputado nacional por el Partido Autonomista (PA) se pudo inferir que entre los objetivos de su asociación se encontrarán estos cinco puntos:

1.- Que se baje la presión fiscal a los consorcios ^[2]. Derogar o disminuir el costo de las diferentes obleas que cobra el Gobierno porteño ^[3].

2.- Que se otorguen créditos blandos a los consorcios para que puedan realizar los trabajos de mantenimiento necesarios ^[2].

3.- Que se pueda desalojar a un inquilino en tres meses ^[2].

4.- Promover capacitaciones para consorcistas ^[3].

5.- Participar o promover que los consorcistas participen en las paritarias del sector de la propiedad horizontal ^[3].

Es de recordar que -con respecto a su representación de los consorcios en paritarias- Awad en su carácter de presidente del Colegio Público de Abogados de la Capital Federal firmó con Víctor Santa María, titular del SUTERH, un par de convenios.

El primero permitió a los matriculados acceder al uso de las instalaciones recreativas y deportivas que se encuentran en el predio de La Reja (Buenos Aires) y en el Centro Cultural y Deportivo 2 de Octubre (CABA) ^[4].

El segundo se dio a conocer el 20 de abril y les permitió a los abogados acceder también a los hoteles de La Falda (Córdoba), Villa Gesell (Buenos Aires) y Gualeguaychú (Entre Ríos) a las mismas tarifas que los afiliados al sindicato ^[5].

El 23 de agosto del 2019 Awad había anunciado por segunda vez que crearía una asociación de consorcios y consorcistas con el objetivo de velar por sus derechos y representarlos en paritarias.

La primera vez que realizó un anuncio de este tipo fue el 24 de septiembre de 2004 en el Centro Cultural San Martín. En esa oportunidad invitó a personalidades relacionadas con la defensa de los derechos del consumidor: Sandra González y el Dr. Osvaldo Riopedre en su rol de presidenta y director de asuntos legales de la Asociación de Defensa de los Consumidores y Usuarios de la Argentina (ADECUA). Años más tarde le puso nombre a esa asociación que quería crear: la llamó "Dueño de casa" ^[6].

A Awad le llevó concretar su viejo anhelo 17 años, 8 meses y 2 días

Zulberti denunció a Defensa del Consumidor ante la Procuración

Andrés Zulberti, coordinador de la Comisión de Consorcios de la Comuna 3 [Foto archivo de Pequeñas Noticias]

[BPN-15/06/22] El pasado 19 de mayo el coordinador de la Comisión de Consorcios de la Comuna 3, Andrés Zulberti, presentó una denuncia contra la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor (DGDyPC) ante la Procuración General de la CABA por incumplimiento de los deberes de funcionario público. Argumentó que el buscador del Registro Público de Administradores (RPA) porteño nunca informó las sanciones que se impusieron a los administradores en los últimos años a pesar de lo ordenado por el artículo 7º de la Ley 941.

Zulberti explicó al Procurador General que desde que surgió esa obligación en 2018 hasta febrero de 2021, el buscador del RPA nunca informó las mencionadas sanciones y que cuando se realizaba una consulta el buscador detallaba: CUIT, nombre, domicilio, número de registro y fecha de renovación de su matrícula.

El denunciante detalló que con posterioridad se realizaron una serie de contrataciones para el "Servicio de soporte y desarrollo para llevar a cabo el mantenimiento correctivo y evolutivo sobre el sistema de gestión" de la DGDyPC y que el 3 de mayo de 2022 se volvió a poner en funcionamiento el buscador de administradores. Sin embargo, cuando se buscó a quienes presentaban sanciones publicadas en Boletín Oficial en donde se debe indicar que "Tiene Sanciones" apareció en blanco. Resumió que "después de un año sin el buscador y un gasto del equivalente a más de 740.000 dólares estadounidenses la nueva herramienta presenta fallas y sigue sin cumplir con el art. 7° de la Ley 941".

Zulberti señaló que los funcionarios incumplen con el artículo 4° de la Ley de Ética Pública que reza: "Los funcionarios públicos deben cumplir con las siguientes obligaciones: a) Cumplir y hacer cumplir estrictamente la Constitución Nacional y de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, las leyes y reglamentación que en su consecuencia se dicten, respetando el principio de supremacía establecido en la ley suprema y el de defensa del sistema republicano y democrático de gobierno [...]".

Por último, le solicitó "investigar sobre lo planteado y, de corresponder, realizar los sumarios administrativos pertinentes a los funcionarios involucrados".

La denuncia presentada por mesa de entrada de la repartición generó el expediente EX-2022-18861018-GCABA-PG y fue derivado al área correspondiente.

Es de recordar que en la Ley 941 original ya se le imponía a la DGDyPC la obligación de informar las sanciones de los dos últimos años y fue la modificación de Sergio Abrevaya la que diluyó esa obligación. El último texto promovido por Facundo Carrillo la restituyó y –lo más importante- obligó a que sea publicada en la web del gobierno de la ciudad para su libre consulta.

La Ley 941 fue sancionada el 3 de diciembre de 2002 (BO: 3/01/03) y el artículo 7º de su texto original ordenaba: "El Registro es de acceso público pudiendo cualquier interesado informarse respecto de todo inscripto acerca de los datos exigidos en el artículo 4° de la presente Ley, así como de las sanciones que se le hubieren impuesto en los dos últimos años. La reglamentación establecerá los lugares de consulta".

El 5 de noviembre de 2009 -a iniciativa del por entonces mencionado legislador del GEN- se modificó ese artículo dejándolo en un ambiguo: "El Registro es de acceso público, gratuito y debe estar disponible para su consulta en la página web del Gobierno de la Ciudad. Asimismo, la reglamentación establecerá los lugares físicos de consulta" (Ley 3.254 - BO: 4/12/09).

Ahora todos pueden controlar los aportes y contribuciones

[BPN-15/06/22] A mediados de abril el Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (SUTERH) anunció por sus redes sociales que desde ahora trabajadores y consorcistas podrán saber si su consorcio está al día con los aportes y contribuciones de sus trabajadores.

2.- Cargar el CUIT del consorcio. Éste se debe encontrar obligatoriamente en las liquidaciones de expensas del consorcio (inciso ‘b’ del artículo 10º de la Ley 941) o en el recibo de sueldo del trabajador.

3.- Cargar el Código FATERyH. Éste se debe encontrar obligatoriamente en las liquidaciones de expensas del consorcio (inciso ‘b’ del artículo 10º de la Ley 941). En el recibo de sueldo no es obligatorio consignarlo pero el trabajador se lo puede pedir al administrador o alguno de los consorcistas.

4.- Luego de completados estos dos datos la página mostrará, mes a mes, los pagos realizados durante los dos últimos años en concepto de aportes y contribuciones en forma separada a la FATERyH (la federación nacional), al SUTERH (el sindicato local) y a la OSPERyH (la obra social).

En letras negras sobre fondo verde figurarán las obligaciones pagas y sobre fondo rojo las impagas.

En la página no se muestran montos, sólo se informa si la obligación está PAGA o está IMPAGA y -entre paréntesis- la cantidad de trabajadores comprendidos.

La página aclara que la herramienta sólo muestra los pagos de obligaciones mensuales pero que si el consorcio está en un plan de pagos por deuda atrasada, no aparece en el listado.

La Corte Suprema ratificó los límites a las comisiones inmobiliarias

[BPN-15/06/22] El pasado 10 de mayo la Corte Suprema de Justicia de la Nación rechazó un recurso presentado por el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios (CUCICBA) para que declare inconstitucional la Ley 5.859 que entre otras cosas prohíbe cobrar comisión a los inquilinos.

A la hora de comunicar el fallo, la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ) señaló: "Darle competencias a los colegios inmobiliarios para autorizar comisiones por encima del tope legal significaría consentir una grave barrera de ingreso al mercado de alquileres para más de un millón de inquilinas e inquilinos que residen actualmente en la Ciudad de Buenos Aires. Esta decisión judicial, en cambio, derriba un obstáculo significativo para el acceso a la vivienda que enfrentaban quienes precisan resolver su situación habitacional mediante contratos de locación".

Agregó también: "En un contexto económico y social que dificulta otros accesos a la vivienda para sectores medios y vulnerables, la ratificación judicial del tope a las comisiones inmobiliarias debe ser un punto de partida con miras a la implementación del conjunto de políticas públicas necesarias para aportar soluciones a la problemática habitacional de quienes resuelven su derecho a la vivienda por medio del alquiler".

El 17 de mayo de 2007 la Legislatura porteña aprobó la Ley 2.340 que creó el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios en la CABA. El inciso 2) del artículo 11º de esa ley estableció que es deber del corredor inmobiliario "Percibir honorarios por la actividad realizada y comisiones de su comitente según la retribución que libremente pacten y, de quien resulte cocontratante, la que se establezca por la ley".

CUCICBA presentó una acción de amparo colectivo para declarar inconstitucional la Ley 5.859 pero en agosto de 2018 el juez de 1ª instancia Lisandro Fastman la rechazó adhiriendo a los fundamentos del Ministerio Público Fiscal.

CUCICBA, el Centro de Corredores Inmobiliarios (CECIN), la Corporación de Rematadores y Corredores Inmobiliarios (CRCI) y 75 corredores inmobiliarios matriculados apelaron la medida. En abril de 2019 la Cámara de Apelaciones en lo Contencioso Administrativo y Tributario declaró la inconstitucionalidad parcial de la Ley 5.859.

La ACIJ, Inquilinos Agrupados (IA) y el Gobierno de la CABA apelaron la medida y en julio de 2021 el Tribunal de Justicia porteño confirmó la constitucionalidad de la ley de alquileres de la CABA (ley 5.859) que estableció que el pago de la comisión inmobiliaria estará a cargo de los propietarios en los casos de locaciones de vivienda, entre otras cuestiones.

Ahora las obras en contravención se pueden regularizar

[BPN-15/06/22] Desde el 1º de junio los porteños podrán regularizar las obras ejecutadas en contravención por falta de permisos o directamente en contravención a lo establecido en el Código de Edificación o en el Código Urbanístico. El beneficio durará hasta fin de año aunque queda a voluntad del Poder Ejecutivo su prórroga por seis meses más.

Con referencia a los consorcios es de destacar que quedan excluidas del Régimen Especial de Regularización de Construcciones y Obras "aquellas que afecten partes comunes y no cuenten con la conformidad de los copropietarios según lo establecido en el Código Civil y Comercial de la Nación". Se exceptúa especialmente a aquellas que se debieron realizar para brindar condiciones de accesibilidad.

Quien desee regularizar una obra realizada en contravención a lo establecido en el Código de Edificación deberá pagar un recargo de acuerdo a la cantidad de metros cuadrados construidos en forma irregular:

La Ley 6478 ordena textualmente:

Por otra parte, las construcciones que cumplan con el Código de Edificación pero que no fueron oportunamente registradas, las obras que se realizaron con el fin de dar cumplimiento a condiciones de accesibilidad, las obras que se efectuaron en predios en proceso de reurbanización por ser barrios originados de modo informal y las construcciones en contravención a Código Urbanístico que no exceden los dos mil quinientos metros cuadrados estarán exentos del recargo sobre los derechos de Delineación y Construcción respecto a cada metro cuadrado construido.

Será obligatorio para algunos consorcios el Libro de Sueldos Digital

[BPN-15/06/22] Desde el mes pasado muchos consorcios están recibiendo notificaciones por correo electrónico o en el sitio de la AFIP para que a partir de determinado mes será obligatorio utilizar el servicio Libro de Sueldos Digital (LSD) como único medio para el ingreso de la declaración jurada de Seguridad Social (F931).

Los pasos a seguir son:

1.- Ingresar al sitio de la AFIP con CUIT y contraseña.

2.- Ingresar en "Administración de relaciones de clave fiscal"

3.- Seleccionar el contribuyente para el que va a operar ese servicio.

4.- En "Servicio Administrador de Relaciones ingresar a "Adherir Servicio".

5.- En el apartado "AFIP" abrir "Libro de sueldos digital".

Este mes las escalas ganarán contra la inflación

[BPN-15/06/22] Este mes de junio el promedio de las escalas salariales de los encargados de edificios ^[1] ganarán contra la inflación 7 puntos porcentuales con respecto al mes pasado, 16,71 puntos contra la inflación anual acumulada y 17,61 puntos contra la interanual.

En junio el promedio de las escalas salariales aumentó un 12% con respecto al mes pasado. Este incremento es el tercer y último escalón de los aumentos acordados el 1º de febrero y homologado el 7 de ese mes ^[2] entre las tres entidades de administradores que representan a los consorcios ^[3] y la FATERyH ^[4].

Durante el quinto mes de este año el promedio de las escalas salariales subirá a 102.146 pesos mensuales.

El incremento acumulado anual de las escalas salariales desde enero de este año hasta mayo será de un 52,48%.

El promedio de las escalas salariales de diciembre del 2021 fue de 66.988 pesos.

Desde junio de 2021 hasta el mismo mes de este año las escalas salariales se incrementaron en un 80,99%.

En junio del año pasado el promedio de las escalas salariales fue de 56.439 pesos mensuales.

El promedio anual de los primeros seis meses de este año contra los cinco primeros del año pasado arrojó un aumento del 58,86%. Una diferencia de 4,65 puntos con respecto al mes pasado.

Según estos números, la inflación acumulada anual será de un 35,78% y la interanual está estimada en un 63,38%.

Mientras tanto, el haber mínimo de un jubilado que paga expensas en junio será de 37.524,94 pesos mensuales, un -15,92% menos que el mes pasado.

En junio del año pasado ese haber estuvo en 23.064,70 pesos y en diciembre fue de 37.061,62 pesos.

Este mes el incremento del haber mínimo de la clase pasiva fue negativo contra la inflación tanto en su medición mensual (-20,92 puntos), en el acumulado anual (34,53 puntos) y en el cálculo interanual (-0,68 puntos).

En enero de 2016 la jubilación mínima estaba establecida en 4.299,06 (u$s 312,98). Si ese haber hubiera aumentado al ritmo de la inflación hoy debería ser de 44.734,36 pesos mensuales (u$s 363,84 a valor oficial).

Si calculamos, mes a mes, lo que debió ganar un jubilado siguiendo el ritmo de la inflación y lo que realmente percibió incluidos los bonos extras, observamos que en total lo perdido desde enero de 2016 hasta junio de 2022 fueron -118.430,02 pesos sin contar la incidencia de estas diferencias en los medios aguinaldos

[BPN-15/06/22] Las responsabilidades del consorcio son muchas y múltiples.

Es por esto que las responsabilidades del administrador de consorcios como representante legal del consorcio son varias y de diferentes índoles: civil, comercial, laboral, penal, tributarias, de seguridad social y administrativas.

La responsabilidad civil del administrador de consorcios está enunciada en forma general para toda la Argentina en el Código Civil y Comercial de la Nación, y en forma particular para los que ejercen en cada jurisdicción, como por ejemplo lo es en CABA por la Ley 941 del GCBA. 

Además de las normativas nacionales y locales de cada jurisdicción, el administrador debe respetar los reglamentos de cada consorcio, como así también las decisiones tomadas en asamblea.

En este artículo vamos a tratar en particular las obligaciones del consorcio y del administrador en cuanto a la contratación de seguros.

El Código Civil y Comercial de la Nación, en su artículo 2067º establece los Derechos y Obligaciones que tiene el administrador de consorcios, y en su inciso h) determina que en especial debe: "mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios que incluya incendio, responsabilidad civil y demás riesgos de práctica, aparte de asegurar otros riesgos que la asamblea resuelva cubrir".

Esto quiere decir que ante un mal aseguramiento del consorcio ya sea esto por un tema de conveniencia de costos o de simple desconocimiento, el administrador puede ser pasible de responsabilidad por la diferencia en la que debió estar asegurado el consorcio.

Lo complejo de estas dos coberturas, la de incendio y responsabilidad civil del consorcio, es que son dos coberturas que se aseguran en millones de pesos.

La Suma Asegurada de Incendio Edificio se calcula tomando la cantidad de metros cuadrados totales que posee el consorcio y multiplicándolo por el valor de reconstrucción del metro cuadrado que durante el último año ha sufrido aumentos y hoy se calcula aproximadamente en $150.000.

En la cobertura de Incendio Edificio, los siniestros se pagan con una prestación que se llama "a prorrata", donde se hace una relación entre en cuanto debería estar asegurado el edificio y en cuanto se aseguró, y esa relación es la que se usa para pagar el siniestro.

Por ejemplo, si hoy debería estar asegurado en $100.000.000, y lo aseguran por $50.000.000, es decir la mitad de lo que debería estar asegurado, con lo cual ante cualquier Incendio que haya, la aseguradora le va a pagar la mitad. Si por ejemplo tiene un incendio cuyos daños ocasionaron una perdida de $20.000.000, se le van a pagar $10.000.

Es aquí donde se ve un claro caso de responsabilidad civil del administrador por error u omisión en el mal aseguramiento del consorcio, donde se lo podría hacer responsable por los otros $10.000.000 restantes.

Otro de los casos podría ser por el mal aseguramiento del consorcio en cuanto a su responsabilidad civil.

Una de las responsabilidades que más preocupa a los administradores es la responsabilidad civil por daños a terceros, considerando como terceros no solo a las visitas que ingresen al consorcio sino también a los peatones que caminan por la vereda con frente al edificio administrado, como también a los habitantes, inquilinos y a los propios propietarios de cada unidad funcional.

En cuanto a la suma asegurada de Responsabilidad Civil que debe tener un edificio, cada jurisdicción además puede reglamentar sus mínimos de sumas aseguradas.

Por su parte, el GCBA estableció una norma (Resolución 412/2019 Anexos II y III) para actualizar los Mínimos de Sumas Aseguradas para los Edificios que tengan medios de elevación (ascensores, montacoches, escaleras mecánicas) e instalaciones térmicas (calderas y termotanques).

El GCBA estableció como medida de unidad a la Unidad Fija (UF).

En cuanto a los medios de elevación establecido como suma asegurada mínima la de 300.000 UF para edificios con 1 ascensor, y de 50.000 UF adicionales por cada ascensor adicional.

1 UF = $58,37 (03/2022)

Edificio con 1 ascensor: 300.000 UF = $17.511.000

Cada ascensor adicional: 50.000 UF = $2.918.000

Edificio con 2 ascensores: 350.000 UF = $20.429.000

Edificio con 3 ascensores: 400.000 UF = $23.347.000

Y respecto a las instalaciones térmicas, las calderas se diferencian en si son de vapor en Alta o Baja Presión, caldera de agua caliente o de fluido térmico, y termotanque:

Caldera de vapor de Alta Presión: 400.000 UF = $23.347.000

(por lo general en los edificio no hay calderas de alta presión)

Caldera de vapor de Baja Presión: 200.000 UF = $11.674.000

Caldera de agua caliente o de fluido térmico: 100.000 UF = $ 5.837.000

Termotanque (acumulador de agua): 50.000 UF = $ 2.918.500

Estos son los montos mínimos que deben tener de Sumas Aseguradas de responsabilidad civil de aquellos edificios que se encuentran en CABA y que poseen medios de elevación e instalaciones térmicas.

Entonces por ejemplo, si un edificio con 2 ascensores en CABA hoy debería estar asegurado en $20.429.000, y lo aseguran por $15.000.000, es decir por menos de lo que debería estar asegurado, con lo cual ante cualquier accidente que haya, la aseguradora le va a pagar hasta la suma asegurada contratada de $15.000.000. Si por ejemplo tiene un accidente cuyos daños ocasionaron una pérdida de $20.000.000, se le van a pagar $15.000.

Es aquí donde se ve otro claro caso de responsabilidad civil del administrador por error u omisión en el mal aseguramiento del consorcio, donde se lo podría hacer responsable por los otros $5.429.000 restantes.

La Agencia Gubernamental de Control (AGC), es una entidad autárquica en el ámbito del Ministerio de Justicia y Seguridad de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, a efectos de controlar, fiscalizar y regular, en el marco del ejercicio del poder de policía, en lo que respecta al otorgamiento de permisos para ciertas actividades y a las obras civiles, públicas y privadas, comprendidas por el Código de la Edificación.

A través de la Ley N° 6.100 la Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires aprobó el Código de Edificación de la Ciudad de Buenos Aires, que a través del artículo 5.1.5 establece para la conservación de los Medios Mecánicos de Elevación que: "Todo edificio que cuente con instalación de ascensores, montacargas, escaleras mecánicas, caminos rodantes, rampas móviles y guarda mecanizada de vehículos, debe disponer obligatoriamente de un servicio de mantenimiento y asistencia técnica para su atención por parte de un conservador, que debe estar inscripto en el Registro que corresponda a efectos de conservación y mantenimiento. El propietario es responsable de que se mantengan en perfecto estado de conservación y mantenimiento, así como de impedir su utilización cuando no ofrezcan las debidas garantías de seguridad para las personas y/o los bienes".

Es por esto que todo edificio en CABA que tenga un medio mecánico de elevación debe tener obligatoriamente una Empresa Conservadora habilitada e inscrita en la AGC. 

Por su lado la Ley 941 en su artículo 11º trata de los requisitos para contratar y  pone como otra obligación del administrar el hecho de constatar antes de que ingrese cualquier proveedor al consorcio de que tenga al día las coberturas de responsabilidad civil y riesgos laborales. La responsabilidad civil del proveedor es por los daños que le pueda llegar a ocasionar a un tercero, y las coberturas de riesgos laborales es por los daños que pueda sufrir el mismo trabajador. Esto se debe ya que una vez que el proveedor ingresa al edificio ya es responsabilidad del consorcio lo que le pueda llegar a ocurrir.

La póliza de Responsabilidad Civil profesional como administrador de consorcios viene a cubrir justamente estos supuestos de error u omisión.

La cobertura de Responsabilidad Civil Profesional para administradores de consorcios cumple varias funciones a la vez: es una garantía para el consorcio administrado, ya que sabe que tiene de donde cobrar; es una garantía para el administrador, ya que sabe que primero se va a ejecutar la póliza, y en el caso de que quedo un saldo restante recién ahí avanzaran sobre sus bienes; y por ultimo sirve como herramienta legal para sustituir la declaración jurada patrimonial como lo es ante el RPA en el GCBA.

Cubre los ERRORES y OMISIONES que pueda cometer en el ejercicio de su profesión.

El asegurador abonara la indemnización, con más las costas y gastos de defensa, que el administrador deba legalmente pagar a un tercero como consecuencia inmediata de un reclamo fundado exclusivamente en un acto culposo derivados del ejercicio de su actividad profesional, siempre que el acto culposo haya sido cometido exclusivamente durante la vigencia de la póliza (1 año), y que el reclamo sea formulado y notificado durante la vigencia de la póliza o durante el periodo extendido de denuncia, de 3 años posteriores a la finalización de la vigencia de la póliza.

Esto quiere decir que el hecho debe ocurrir dentro de la vigencia de la póliza, y el reclamo se debe realizar dentro de la vigencia de la póliza o durante los siguientes 3 años (periodo extendido de denuncia).

Se trata de una cobertura para cubrir en una única póliza a todos los consorcios administrados por un mismo administrador, que le ofrece una solución fácil y ágil para la contratación de un único seguro de Responsabilidad Civil Profesional, que contemple a todos sus consorcios.

Esta póliza no solo cumple con lo exigido por el Registro Público de administradores (RPA) para la renovación anual de la matrícula, sino que además es una GARANTIA para el consorcio ante la insolvencia del administrador y a la vez le brinda seguridad patrimonial a la Administración, ya que primero se ejecutara la póliza como garantía hasta el tope de la suma asegurada.

Se está convirtiendo en una buena costumbre, cuando se presenta una carpeta de presentación para administrar un nuevo consorcio, mencionar y presentar una copia de esta póliza ya que no solo es una forma de proteger el patrimonio personal del administrador sino que también es una garantía para sus consorcios administrados ante un acto no intencional que conlleve responsabilidad civil.

Es una forma de proteger el patrimonio del administrador y al mismo tiempo es una garantía para sus consorcios ya que primero se ejecutara la póliza como garantía hasta el tope de la suma asegurada.

Esta póliza sirve para:

1.- Proteger el patrimonio del administrador;

2.- Garantía para sus consorcios;

3.- Cumplir con el Órgano de Control de cada Jurisdicción.

Se trata de una cobertura para cubrir en una única póliza a todos los consorcios de una misma administración, lo que le ofrece una solución fácil y ágil para la contratación de un único seguro que contemple a todos sus consorcios

¿Por qué alquimia con alquiler? porque "la alquimia pretendía encontrar la piedra filosofal que convirtiese en oro todos los metales" y afecta colateralmente a los consorcios.

En una "Carta de Lectores", publicada en uno de los diarios de la República Argentina, se referenció que "grupos de propietarios e inquilinos no llegaron a un acuerdo por los alquileres".

El autor con buena fe y poca información "identificó" las partes en conflicto pero yo no recuerdo una interacción entre representantes genuinos de ambos colectivos y ya superé los 65 años. Voceros pluralmente electos de consorcistas no existieron como tampoco fue política de gobierno alguno, tanto nacional como local, intentarlo.

Los consorcistas son tan poco reconocidos que ni la AFIP nos permite consultar las cuentas fiscales de nuestros consorcios a sabiendas de que somos los únicos responsables ante esa agencia recaudatoria.

Ante tal política surgieron iniciativas de personas comprometidas con la PH, aportando su conocimiento y su tiempo en las comisiones ad hoc de varios de los Consejos Consultivos Comunales de CABA, en el marco de la Ley de Comunas.

A pesar de ser casi ignoradas, son voluntarias, con propósitos genuinos, abiertas a la integración de vecinos, lo mejorcito en participación libre y plural del país, aunque lamentablemente están comenzando a ser intrusados por esbirros de nuestra inveterada politiquería.

Recordemos que a mediados del año 2015 se planteó crear la Defensoría del Inquilino en el GCABA, pasados unos meses y en la última sesión de ese año se votaría, en la Legislatura local, el proyecto de Ley 5464 que creaba el Consejo de la PH, derogada al año siguiente por la oposición de muchos consorcistas y una cámara de administradores.

La predisposición del diputado que promovió ese proyecto fue valorada y, concluido su período, asumió en la nueva Defensoría, fundador de una entidad informal conocida como Inquilinos Agrupados (IA), génesis de la Federación Argentina de Inquilinos (FAI). En sucesivos lapsos fueron la voz de los inquilinos aunque con una única voz que, extrañamente, no se opuso a la ex Ley 5464 que aumentaría el costo total de alquilar y entregaría el control de la PH al GCABA, al SUTERH, y a las cámaras de administradores.

Al poco tiempo ese vocero ingresó a la Defensoría -reunidos en la nómina del GCABA- y la familia retuvo la "voz" de los inquilinos y fueron sus representantes ante los cuerpos políticos.

Resumiendo, hay representantes de los inquilinos, de los encargados, de las cámaras del mercado inmobiliario, de los administradores, de las cámaras de empresas de servicios, de la empresa monopólica de seguros para consorcios, los funcionarios ad hoc del GCABA en las distintas áreas vinculadas a Consorcios, todos con voz…pero, ¿y los representantes de los propietarios?

Esos desconocidos que sembraron los árboles de la PH, sumisos y sin voz, solo tenidos en cuenta cuando hay que regar el bosque de la PH con "billetes" para que den frutos los que, alquimia mediante, serán el "oro" que se distribuirán entre todos los mencionados en el párrafo anterior.

La derogada Ley 5464 del GCABA, en la que la alquimia falló, incurrieron también en la discutida Ley de Alquileres actual, todo un dèjá vu.

Volvieron a usar la alquimia, y a pesar de los avisos de peligro, lograron promover la nueva Ley de Alquileres pero resultó un conjunto de normas que solo complicaron el mercado, sin entender que son ellos los que, de tanto errar en el hacer, son los causantes del desarrollo del bosque de la PH. Hoy han surgido más aprendices de mago, cada uno con su propia alquimia pero todos sabemos que no encuentran la piedra filosofal que lo solucione todo.

Hay tantos que hablan, defienden y atacan, dicen y se contradicen pero nunca han regado el bosque.

Recientemente surgió el tema de la basura en GCABA. ¿Cuántos fondos públicos se invirtieron, o se mal gastaron, en los proyectos de reciclado de basura para hoy simplemente echarle la culpa a los consorcios por el fracaso? Alquimia mediante, ahora la culpa es de los enseñados que aportaron sus tributos y ahora las multas, nunca de los que enseñan y debieran prever los desvíos, fácil es la gestión cuando no se controla su eficiencia, tan fácil sacar oro de los consorcios.

En fin, si alguien sabe cómo los propietarios e inquilinos eligen sus representantes díganmelo porque yo todavía no lo sé. Conozco un montón de iniciativas particulares u autodesignadas pero carentes de toda representatividad delegada.

La PH es un bosque sombrío con muchos hechiceros practicando su alquimia pero "regado" solo por los aportes de propietarios e inquilinos en proporciones diferentes

¡Hola María Elena! 

Los conceptos adicionales de retiro de residuos, clasificación de residuos, jardín, limpieza de cocheras y demás adicionales de la escala salarial del sector son importes que se abonan al encargado de 8 horas o 4 horas porque son actividades que se realizan todos los días o todas las semanas del mes.

En el caso de los suplentes el valor de las 8 horas es el que aparece en la escala salarial pero no es correcto abonarle adicionales aunque se puede abonar todo lo que uno quiera por encima de lo que indica el convenio.

El Dr. Enrique Miguel Albisu, abogado especialista en temas laborales del sector, en su Manual Práctico para Trabajadores y Empleadores de la Propiedad Horizontal dice al respecto en la página 91: "También debemos recordar lo establecido por el artículo 15 inciso 2 del Convenio Colectivo en el sentido que el suplente solo cobra el plus por antigüedad ya que dentro de su jornal, quedan incluidos los demás plus que podrían tocarle".

El artículo mencionado por el Dr. Albisu, dice textualmente: "2. Los/as suplentes y suplentes de media jornada percibirán los jornales fijados en las escalas precedentes por día trabajado, de 8 horas o 4 horas según corresponda a la calificación laboral del trabajador, cualquiera sea la categoría del edificio en que desempeñen sus funciones y del/la trabajador/a que reemplace, quedando incluido dentro de ese jornal todas las labores y funciones que cumple el titular y que deberá desarrollar el suplente, manteniendo el plus de antigüedad".

Un saludo grandote.

¡Hola Roberto! 

Usted hace dos consultas. 

En la primera, no me queda del todo clara la pregunta, pero respondo en general. El descuento sobre un mínimo para el concepto de la Obra social se debe hacer en los casos de trabajadores que no cumplen con las 8horas diarias. Si no se hace, el trabajador no podrá atenderse en la obra social. De todas formas, aclaro que es solo para el aporte y contribución de la obra social. No me quedó claro lo que quiso decir cuando un trabajador tiene otros ingresos.

Con respecto a la detracción, el importe de $7.003,68 es para los trabajadores de jornada completa, la mitad para los de media jornada y si tiene trabajadores por hora el importe a detraer por hora es de $35.02 ($7.003,68/200)

Un saludo grandote

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