Dra. Diana Sevitz

[BPN-25/09/15] El pasado jueves 18 de junio, siete abogados disertaron en la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) sobre el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación y su incidencia en la propiedad horizontal. En esta quinta entrega se desarrolló la disertación de la Dra. Diana Sevitz quien expuso sobre la figura del consejo de propietarios y sus competencias a partir del nuevo cuerpo normativo.

En la próxima edición se publicará la última ponencia: la del Dr. Cristóbal Orlando Ruano. En el boletín anterior se publicó la exposición del Dr. Bartolomé Orfila, en el Boletín N° 556 la disertación de la Dra. Ana María Vila, en el Boletín N° 555 el análisis del Dr. Jorge Villar, en el Boletín N° 554 la ponencia de la Arq. y Dra. Valeria Nerpiti y en el Boletín Nº 553 la exposición del Dr. Jorge Martín Irigoyen.

El consejo de propietarios está contemplado dentro del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación. El artículo 2.044° de la norma nos introduce que va a ser un órgano dentro de esta persona jurídica que es el consorcio y se podrá suprimir porque el artículo dice que la asamblea puede designar un consejo de propietarios.

Cabe destacar que el nuevo Código expresa que "se podrá designar un consejo integrado por propietarios". Por lo tanto, se terminó el tema de que si un locatario puede ser miembro o no porque una de las exigencias es ser propietario.

Si dentro del reglamento tenemos un consejo, éste ya va a estar integrado a la norma. Si no lo tenemos, la asamblea podrá establecer uno.

Con esta incorporación, el consejo va a tener obligaciones y facultades un poco diferentes a las que ya tenía en los otros reglamentos que regían antes del funeral de la Ley 13.512 (Ley de Propiedad Horizontal), el 31 de julio de 2015.

Primero, dentro de las atribuciones, el Código establece que el consejo: "puede convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el administrador omite hacerlo".

El segundo es el aspecto más importante que van a tener que tener en cuenta quienes sean miembros del consejo y se refiere a "controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio".

En este aspecto tenemos que tener en claro que como el Código además ahora es un Código Civil y Comercial, ha tomado del Código de Comercio todos los aspectos que tenía éste antes, está todo incluido. Se estudió en referencia a como es este órgano controlador dentro de las personas jurídicas.

Mi opinión personal -con la Dra. Liliana Corzo que es contadora- es que el aspecto de controlar económica y financieramente es como si fuera una sindicatura dentro de una persona jurídica. Esto quiere decir que el consejo va a tener una gran importancia y los va a obligar personalmente a sus integrantes. También cuando va a tener que firmar el certificado ejecutivo es muy importante porque está avalando lo que el administrador está diciendo.

Por último, el nuevo Código dice que el consejo tiene la atribución de "autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva ante gastos imprevistos". También es importante porque le está diciendo que dispone de algo que la asamblea dijo que era para otra cosa. Tendrá que ver al final de la gestión, o sea una vez que termina de ver dónde colocó esta disposición de fondos, si realmente fue dispuesto como ellos lo autorizaron conforme lo que él les ha solicitado.

Por último, la norma dice que el consejo puede ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador por cualquier cuestión pero con la obligación de convocar a una asamblea dentro de los 30 días de producida la vacancia.

Para que no haya confusiones, señalo que éste es un órgano de control que no va a sustituir al administrador porque la norma dice que excepto estos casos que están dados por el artículo, el consejo no va a poder sustituir al administrador ni suplir sus obligaciones.

La responsabilidad que dice justamente el Código es que los consejeros van a tener que fiscalizar. La pregunta del millón es si vamos a tener consejeros. No sé. Van a tener que decirles a los consejeros cuáles son las nuevas obligaciones.

Como conocedora de la ley puedo decir que la respuesta es conocida por todos. Quedará en ustedes si en la primer asamblea dicen: "Señores del consejo de propietarios: hasta el 31 de julio del 2015 las facultades de ustedes eran éstas pero el Código establece que van a tener que agregar específicamente el inciso b): controlar mi gestión y fiscalizarme".