Dr. Bartolomé Orfila

[BPN-11/09/15] El pasado jueves 18 de junio, siete abogados disertaron en la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) sobre el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación y su incidencia en la propiedad horizontal. En esta quinta entrega se desarrolló la disertación del abogado Bartolomé Orfila quien expuso sobre el reglamento de copropiedad, la posibilidad de que los copropietarios puedan tomar decisiones sin reunirse y el cómputo de las mayorías a partir del nuevo cuerpo normativo.

En ediciones posteriores se publicarán las ponencias de la Dra. Diana Sevitz y el Dr. Cristóbal Orlando Ruano. En el boletín anterior se publicó la exposición de la Dra. Ana María Vila, en el Boletín N° 555 la disertación del Dr. Jorge Villar, en el Boletín N° 554 el análisis de la Arq. y Dra. Valeria Nerpiti y en el Boletín Nº 553 la ponencia del Dr. Jorge Martín Irigoyen.

En el artículo 2.056° del nuevo Código se establece qué componentes necesariamente debe contener el reglamento de copropiedad y hay una enumeración a lo largo de 22 incisos. Indudablemente, los reglamentos que se redacten en el futuro van a tener que contener todos esos aspectos.

Puede ocurrir que algunos o muchos de esos 22 incisos que enumera el artículo 2.056°^[1] fijen cuestiones que no se encuentren atendidas en algunos reglamentos de copropiedad. Entonces, en esos casos regirán supletoriamente las normas contenidas en el Código Civil.

Pero hay otras cuestiones que son más urticantes y un poco más polémicas que son las que tienen que ver con aquellas normas del Código Civil que se van a terminar imponiendo sobre las normas reglamentarias. Hay normas que por su redacción dejan sin efecto de una manera expresa los contenidos de los reglamentos de copropiedad.

Cuando el Código habla de cosas necesariamente comunes y enumera las cañerías en toda su extensión ¿qué pasa con las normas de los reglamentos de copropiedad que disponen otra cosa, que disponen dónde va la llave de paso y -por ejemplo- dónde comienza el recorrido interior de las unidades? La forma de redacción de este artículo del Código Civil es imperativa: dice cosas necesariamente comunes. Entonces es evidente que hay una intención del legislador de poner fin a un conflicto reiterado en muchos aspectos judiciales como hasta dónde es la responsabilidad, si es con causa, etc. Acá se trata de poner fin a ese tipo de problemas y entonces esta norma del Código prevalecería sobre la norma reglamentaria.

Diga lo que diga el reglamento, a partir de la vigencia del nuevo Código Civil, los conductos que transportan la energía, fluidos, etc, en toda su extensión, son cosas necesariamente comunes.

Por un lado estamos diciendo que el reglamento de copropiedad subsiste, que sus normas son válidas y no son derogadas, pero también debemos hacer una interpretación armónica de la nueva normativa porque hay algunas otras normas del Código Civil que si van a prevalecer respecto de las pactadas contractualmente en el reglamento.

Otra de las cuestiones es el certificado de deuda. En los reglamentos dice: "será a titulo ejecutivo certificado de deuda expedido por administrador con constancia exigible, la fecha de vencimiento está en sus pagos, etc" sin otra condición. Evidentemente acá también el Código se va a imponer sobre la norma reglamentaria que no establece ningún otro requisito, el nuevo requisito de la aprobación por parte del consejo de propietarios.

Lo mismo pasa con respecto a otra norma contenida en el nuevo Código Civil respecto de la disposición del fondo de reserva. Entre las facultades del consejo de propietarios se incluye la de prestar o no su aprobación para que el administrador disponga de ese fondo. Entonces esa norma de la nueva legislación prevalece sobre el reglamento de copropiedad.

Otro aspecto importante es el tema de las asambleas. Entre los puntos que se imponen como resorte de decisión de las asambleas se incluye el nombramiento y despido del personal del edificio. El artículo 9° de la Ley 13.512 y la mayoría de los reglamentos de copropiedad establecen que nombrar y despedir el personal consorcial es una facultad del administrador. Hay algunos reglamentos que dicen "previa conformidad del consejo de administración o de la asamblea" pero son los menos.

Respecto a esa norma, también va a prevalecer el nuevo Código porque diga lo que diga el reglamento, el administrador deberá recabar previamente la aprobación de la asamblea.

Los reglamentos no están derogados, están vigentes pero hay que armonizarlos con algunas normas nuevas de la legislación que se imponen por encima de lo que contractualmente está previsto en el reglamento.

Ahora vamos al tema más picante y más novedoso. El Art. 2.060º habla de cómo se computan las mayorías. Expresa que las decisiones se toman por mayoría absoluta con el doble computo de número de unidades y proporción, o sea que la mayoría debe integrarse por porcentuales y número de unidades. Eso es para evitar que unidades que tienen un gran porcentual impongan su voluntad a las que tienen uno bajo.

La discusión radica en si esta disposición se impone o no al reglamento. Una interpretación armónica de la legislación nos lleva a pensar que en realidad es supletoria porque el inciso ñ) del artículo 2.076° dice que el reglamento deberá contener la determinación de las mayorías necesarias para determinadas decisiones. Es evidente que esa disposición solo rige cuando nada se dice en el reglamento.

Ahora pasamos al tema de las asambleas. Las asambleas es un tema que el legislador también ha tratado de resolver porque es público y notorio que es una de las situaciones más problemáticas para el administrador y para el funcionamiento de los consorcios en propiedad horizontal por la falta de intención de los propietarios para acudir.

El artículo 2.058°^[2] dice qué cosas van a ser sometidas a la asamblea y en cuatro incisos dice aquellos que le son atribuidas por ley o por el reglamento por asamblea. O sea que los reglamentos y la ley van a decir qué cosas tienen que ser decididas por la asamblea y que no son de resorte del administrador ni del consejo de propietarios.

Hay algunas cuestiones que son resorte del administrador, son resorte del consejo de propietarios pero deben ser sometidas a asamblea si lo piden el 5% de los copropietarios.

Pero hay una cosa más que dice el artículo en su redacción un tanto refinada: que también el administrador y el consejo de propietarios pueden declinar la posibilidad de decidir ellos aquellas cuestiones que le son inherentes a su función y decir por la índole, la envergadura, el costo o el compromiso que significa, "ésto lo voy a someter a decisión de la asamblea".

El tercer inciso es el tema de nombramiento y despido del personal y el 4to inciso que es más genérico: son las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del consejo de propietarios.

El artículo 2.059 del nuevo Código que habla de convocatorias dice las formalidades que todos conocen y habilita la autoconvocatoria. Esta posibilidad está muy restringida porque las condiciones son bastante estrictas: 2/3 para autoconvocarse, 2/3 para decidir el temario y 2/3 para aprobar su contenido.

Como hay un remedio mucho más ágil que es pedir la asamblea con apenas un 5% de los propietarios, evidentemente el remedio de la autoconvocatoria es excepcionalísimo y raramente se va a tener que recurrir a él.

Lo que también se introduce como novedad es que los copropietarios pueden llegar a tomar decisiones sin reunirse. El legislador toma -basándose en la realidad- la reticencia de los propietarios a recurrir a las asambleas.

En su Art. 2.059º, el Código dice que son igualmente válidas las decisiones tomadas por los propietarios sin reunirse sólo cuando éstas son tomadas por unanimidad. Puede ocurrir que los copropietarios se pongan de acuerdo en adoptar determinada decisión y -por ejemplo- concurran en horarios diferentes a una escribanía y suscriban un documento, un acta con firma certificada o una escritura en la cual expresen su voluntad. Lo que sí es de suponer es que si se llega a esa voluntad unánime y esa coincidencia, es porque previamente de una manera informal se han reunido.

El segundo párrafo del Art. 2061° expresa: "la mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los quince días de notificados, excepto que éstos se opongan antes por igual medio, con mayoría suficiente".

Esto viene a remediar el problema que se suscitaba siempre respecto de que es necesario alcanzar determinadas mayorías para adoptar determinada decisión y no se alcanza el quórum.

Esto significa que reunidos los propietarios en asamblea deciden tomar determinada decisión que requiere una mayoría de los dos tercios. No están reunidos los dos tercios en absoluto pero hay una mayoría de presentes que está de acuerdo en esa propuesta. El remedio para suplir esa insuficiencia de voluntades consiste en notificar de forma fehaciente y va a haber una asamblea que se va a completar en tres actos.

El primer acto es la reunión de asamblea donde ante la insuficiencia de voluntades los presentes proponen notificar a los ausentes de la propuesta.

La instrucción por lo tanto la da el administrador de notificar por medios fehacientes a los ausentes para que manifiesten su oposición. Entonces el acto se cierra con que se cursarán las notificaciones a los ausentes. A continuación de eso se cursarán las notificaciones. Volverán las notificaciones, habrá oposiciones o no. Se deberán contabilizar como si fueran votos de una asamblea. Y el acto entonces continuará diciendo "habiendo vencido el plazo, no habiéndose recibido más que 3 oposiciones se considera definitivamente aprobada la propuesta formulada en la asamblea". Vuelven a firmar, firman las autoridades de la asamblea, se agregan como constancia las correspondencias cursadas y recibidas. De esa manera, por un mecanismo de silencio, se obtiene esa conformidad que no se podía obtener simplemente por la falta de colaboración de los propietarios.

Es un recurso novedoso y evita recurrir a segundas convocatorias con cualquier número de presentes donde una minoría circunstancial puede tomar las decisiones por los otros y evita recurrir al remedio judicial.

La insuficiencia de quórum no va a ser motivo para una asamblea judicial. Precisamente los requisitos que ahora se imponen para que sea factible la convocatoria en asamblea judicial son simplemente la circunstancia de que el administrador o el consejo de propietarios omita convocar a asamblea.

El Código establece que "si el administrador o el consejo de propietarios, en subsidio, omiten convocar a la asamblea, los propietarios que representan el diez por ciento del total pueden solicitar al juez la convocatoria de una asamblea judicial…".

El Art. 2.060° establece un plazo muy breve de caducidad para la acción judicial de nulidad de asamblea. El último inciso expresa: "el derecho a promover acción judicial de nulidad de la asamblea caduca a los treinta días contados desde la fecha de la asamblea". Treinta días es un plazo exageradamente extensivo.

En el Art. 2.061° que está justamente a continuación de ese último párrafo del 2.060° establece: "para la supresión o limitación de derechos acordados a las unidades que excedan de meras cuestiones de funcionamiento cotidiano, la mayoría debe integrarse con la conformidad expresa de sus titulares".

No es casual que esta norma esté a continuación de la otra. Entendemos que la interpretación jurisprudencial le va a dar ese plazo de caducidad de 30 días para acción de nulidad a todas aquellas cuestiones formales pero no a las cuestiones sustanciales. Aquellas cuestiones que requieren mayorías especiales o conformidad expresa del titular, más allá de que hayan pasado 30 días, son actos jurídicos que si no tienen el componente esencial que es la voluntad que impone la ley o el reglamento, no van a ser válidos y creemos que no va a regir ese plazo

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