Dra. Ana María Vila

En ediciones posteriores se publicarán las ponencias del Dr. Bartolomé Orfila, la Dra. Diana Sevitz y el Dr. Cristóbal Orlando Ruano. En el boletín anterior se publicó la exposición del Dr. Jorge Villar, en el Boletín N° 554 la disertación de la Arq. y Dra. Valeria Nerpiti y en el Boletín Nº 553 el análisis del Dr. Jorge Martín Irigoyen.

En el tema expensas no hay dentro del Código modificaciones demasiado sustanciales respecto a lo previsto en la Ley 13.512.

Sin embargo, hay dos modificaciones que anticipo. Una es la elaboración del certificado de deuda líquida y exigible para iniciar el cobro compulsivo o ejecutivo de expensas. La otra es el plazo de prescripción de las expensas que se acortó sensiblemente.

El artículo 2.046° ^[1] establece -entre las obligaciones de los copropietarios- el pago de las expensas comunes ordinarias y extraordinarias de acuerdo a su porción indivisa. En principio parecía que la proporción en la que se iban a abonar las expensas iba a ser la de las porcentuales del dominio. Sin embargo, más adelante en el articulado se establece que en el reglamento de copropiedad se pueden establecer porcentuales de contribución modificados, que son aquellos que resultan de la liberación de la carga por servicios no prestados a determinadas unidades.

El artículo 2.048° ^[2] ya entra de lleno en el tema y define dos especies dentro del género expensas comunes: expensas comunes ordinarias y expensas comunes extraordinarias. Las expensas comunes ordinarias -según el nuevo Código- son aquellas necesarias para gastos de administración y para la reparación o sustitución de bienes comunes con miras a mantener en buen estado los bienes comunes.

Este concepto de sustitución es nuevo. Es un aporte interesante porque es algo que se discutía mucho en materia de propiedad horizontal. En cuanto a la reparación, no había ninguna duda que el administrador podía encararla y que no era necesaria la convocatoria a asamblea. Sin embargo, la sustitución de bienes obsoletos muchas veces se pensaba que como era una incorporación de un bien nuevo, en realidad era una expensa extraordinaria. No lo es porque esa sustitución muchas veces es necesaria para asegurar la prestación del servicio central o para que se cumpla la función que el bien común obsoleto ya no cumple y debe ser reemplazado.

El nuevo Código también incorpora las obligaciones impuestas al administrador por la ley o por el reglamento. Este concepto ya había sido redondeado por la jurisprudencia. Se consideraban siempre expensas ordinarias no sólo a aquellas necesarias para mantener en buen estado los bienes comunes sino aquellas que derivaban del cumplimiento de obligaciones legales impuestas al consorcio y al administrador. Sin embargo, es importante que esto figure en la ley porque en realidad le va a dar seguridad a los administradores frente a determinadas normativas locales que imponen ciertas obligaciones

Las expensas extraordinarias están definidas por exclusión también por el artículo 2.048°. Son aquellas dispuestas por asamblea y se ha suprimido la frase que antes establecía "con miras a obtener un goce más cómodo o una mayor renta". Ahora simplemente son aquellas dispuestas en asamblea y que no son las ordinarias. Se definen las extraordinarias por exclusión y se comprenden los gastos de embellecimiento. Obviamente no son destinados a obtener un uso y goce más cómodo -que muchas veces es opinable- pero si son decididas por los copropietarios en mayoría, son expensas ordinarias cuyo pago resulta obligatorio.

También se menciona en el artículo 2.048° dentro de las ordinarias los gastos necesarios para asegurar la instalación de instalaciones fijas y móviles para el acceso y circulación de discapacitados.

Por último, en ese mismo artículo se establece que será a título ejecutivo para el cobro de expensas el certificado de deuda libre y exigible expedido por el administrador con la aprobación del consejo de propietarios. Esto es nuevo. Podemos pensar juntos ventajas y desventajas de esta norma. ¿Cuál ha sido el fin del legislador? Yo creo que el fin del legislador es más que razonable. Lo que ha querido evitar son excesos o abusos. En la medida que en el proceso ejecutivo por cobro de expensas hay escasísimas defensas que puedan oponerse, es un proceso de conocimiento muy limitado. En realidad el título es en plena fe y en principio no va a poder ser repelido. Es bueno que dos órganos del consorcio lo verifiquen. El administrador que lo elabore y que después sea controlado por el consejo de propietarios para que lo apruebe. Sin embargo, se abren ventanas sobre su posible aplicación y conveniencia.

Ustedes saben mucho mejor que yo que la elaboración de un certificado de deuda depende del punteo contable que hace el administrador de la cuenta corriente de cada propietario, en el que se verifican entradas y salidas y después se discrimina la deuda mes a mes. Pareciera que por más consciente y concienzudo que sea el esfuerzo del consejo de administración, ese rol meramente contable es como un poco demasiado pedir. Sin embargo, la norma está y los consejeros llamados a aprobar los certificados de deuda van a tener que controlar la certeza medianamente. Digo medianamente porque seguramente se van a escapar, como a los administradores se les escapan algunos pagos a cuentas hechos en instituciones bancarias de los cuales no se ha dado aviso. Pero en líneas generales van a tener que tener un control mucho más serio que el que tenían hasta ahora.

¿Cómo van a aplicar los tribunales este tema de la aprobación por parte del consejo de propietarios? Sin duda alguna, en este momento cuando se ejecutan expensas se acompaña el certificado de deuda expedido por el administrador y también se acompaña el acta de designación del administrador que prueba que es la autoridad certificante quien ha sido designada. En este caso, como va a tener que haber una aprobación por parte del consejo, tendrá que acompañarse también el acta donde tales consejeros fueron designados.

La jurisprudencia es pacífica en señalar que no se puede cuestionar la valides o nulidad de la designación del administrador en juicio ejecutivo de cobro de expensas. El mismo criterio se va a aplicar respecto a los consejeros. El consejo de administración es un órgano facultativo porque puede ser designado según la nueva normativa. El Código determina que "puede designarse un consejo". O sea que puede ser que la asamblea decida no designarlo. En el caso de que se inicie un juicio ejecutivo por cobro de expensas lo que se va a necesitar obviamente si no hay consejo, es acompañar el acta de asamblea en la cual se dio la posibilidad a los copropietarios de designar un consejo y ellos decidieron no hacerlo.

En el certificado de deuda expedido por el administrador se deberá dejar constancia que a este certificado no se le adjunta la aprobación del consejo de propietarios porque -según surge del acta de asamblea que se adjunta- se ha decidido no integrar tal órgano en el consorcio.

En el artículo 2.049° ^[3] se recoge el artículo 17° ^[4] de la Ley 13.512 que establecía que la obligación del pago de expensas sigue siempre al dominio de los pisos o departamentos. Con una técnica legislativa un poco más acabada, en este momento el Código determina que ningún copropietario se podrá reusar al pago de expensas alegando que no usará los servicios comunes y que tampoco podrá dejar de pagar expensas por abandono del piso o departamento.

Por último se establece que la deuda de expensas sigue siempre al dominio de la unidad, ya sea la enajenación forzosa o voluntaria. Con este concepto de enajenación forzosa o voluntaria se está comprendiendo la subasta judicial. Es una cuestión que en la ciudad de Buenos Aires está plenamente admitida pero esto tiene una gran ventaja: se va a aplicar a todos los fueros, no solo el civil. Además, se establece en una ley por lo tanto para modificarlo se va a necesitar otra ley. No es como el fallo plenario que después de cierto tiempo caduca y es más, en este momento ha caducado por la reforma judicial. Por lo tanto, las ventajas de introducir esto dentro de la normativa son francamente importantes.

Lo que sí preveía el artículo 17° de la Ley 13.512 -que era el privilegio de la deuda de expensas- no está contenido dentro del capítulo de propiedad horizontal pero con una mejor técnica legislativa está expresamente previsto junto con a los gastos del conservador. Este primer privilegio de la deuda de expensas que sólo cede ante el hipotecario es otra parte del Código.

La otra cosa que es novedosa es el plazo de prescripción de la deuda de expensas. Hasta el 1° de agosto la obligación del pago de expensas prescribía a los 5 años porque el Código de Vélez Sarsfield dice que las obligaciones que vencen en plazos o en cuotas periódicas tenían un plazo de prescripción de 5 años. El nuevo Código dice que las obligaciones de cuotas periódicas vencen a los dos años. Quedémonos tranquilos porque hay otra norma dentro del articulado que dice que las obligaciones que empiezan a prescribir, o sea, las obligaciones ya devengadas con anterioridad a la vigencia de este Código regirán su plazo de prescripción por la ley anterior con una salvedad: si el plazo de prescripción es menor que el que se establece en este Código. En ese caso vencerán -a lo sumo- a los dos años de la vigencia del Código.

Por último, el artículo 2.048° recoge un concepto que había sido muy trabajado por la jurisprudencia y es la posibilidad que tienen los reglamentos de liberar cargas por servicios no prestados a determinadas unidades y da lugar a los porcentuales modificados.

Lo que dice la nueva norma es que los reglamentos de copropiedad podrán liberar parcialmente del pago de expensas a ciertas unidades en razón de la imposibilidad de acceder a ciertos bienes comunes o determinados servicios comunes. Esto me parece importante que lo tengamos claro porque pareciera que la liberación sólo puede ser parcial.

Nosotros sabemos en materia de propiedad horizontal que la regla es la contribución y la no contribución es la excepción que debe surgir necesariamente del reglamento. Sin embargo, hemos visto en reglamentos de copropiedad que el promotor se ha reservado la posibilidad por vía de una cláusula reglamentaria que determinadas unidades no contribuyan en absoluto.

Según como está redactado el nuevo Código, pareciera que esta limitación al pago de las expensas emergente del reglamento sólo podrá ser parcial porque en realidad lo que se recoge es un concepto jurisprudencial que parte de las expensas. Está derivado del uso efectivo de los bienes comunes pero parte de las expensas están ineludiblemente vinculadas con la copropiedad

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[1] Código Civil y Comercial / Artículo 2.046°: Obligaciones. El propietario está obligado a: 

a) cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal, y del reglamento interno, si lo hay;

b) conservar en buen estado su unidad funcional;

c) pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa;

d) contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay;

e) permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para controlar los trabajos de su instalación;

f) notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por constituir uno diferente del de la unidad funcional.

[2] Código Civil y Comercial / Artículo 2.048°: Gastos y contribuciones. Cada propietario debe atender los gastos de conservación y reparación de su propia unidad funcional.

Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea.

Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros.

Debe también pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea.

El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones.

[3] Código Civil y Comercial / Artículo 2.049°: Defensas. Los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribución a su cargo aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición, por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por enajenación voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad funcional.

Tampoco pueden rehusar el pago de expensas o contribuciones ni oponer defensas por cualquier causa, fundadas en derechos que ellos invoquen contra el consorcio, excepto compensación, sin perjuicio de su articulación por la vía correspondiente.

El reglamento de propiedad horizontal puede eximir parcialmente de las contribuciones por expensas a las unidades funcionales que no tienen acceso a determinados servicios o sectores del edificio que generan dichas erogaciones.