Disposición Técnico Registral 2/2015

Bs. As., 29/07/2015

VISTO la Ley N° 26.994, que aprobó el Código Civil y Comercial de la Nación; y,

CONSIDERANDO:

Que la citada norma deroga, entre otras, la Ley N° 13.512, regulatoria del régimen de propiedad horizontal, el que ha sido reemplazado, como derecho real, por los artículos 2037 a 2069 del Código Civil y Comercial de la Nación (en adelante "CCyC").

Que la abrogación de la Ley N° 13.512 implica, a su vez, la invalidación de su Decreto Reglamentario N° 18.734/49, el que contiene normas complementarias de aquélla.

Que, si bien la normativa de los artículos 2037 a 2069 del CCyC tiene continuidad sustancial con la de la Ley N° 13.512, trae cambios y modificaciones significativas que se proyectan en el plano registral, tanto en la calificación como en la inscripción de los documentos relativos al derecho real de propiedad horizontal.

Que, asimismo, la Ley N° 26.994 ha derogado la Ley N° 19.724 de prehorizontalidad, reemplazando el régimen de afectación allí previsto por un sistema de seguro de garantías (arts. 2070 a 2072 del CCyC).

Que las circunstancias apuntadas, en tanto situaciones nuevas y, por lo tanto, no previstas en el Decreto N° 2080/80 (T.O. Dec. N° 466/99), reglamentario de la Ley N° 17.801, requieren el dictado de la presente Disposición Técnico Registral, en los términos de los artículos 173 inc. a) y 174 del referido Decreto.

Por ello, en uso de las facultades que le acuerda la ley;

DISPONE:

Artículo 1°: Para su registración, los reglamentos de propiedad horizontal a los que se refiere el artículo 2.038^[1] del CCyC, cuyo contenido establece el artículo 2056^[2] del CCyC, se presentarán acompañados por una solicitud de inscripción, en los términos del artículo 7^[3] del Decreto N° 2080/80 (T.O. Dec. N° 466/99), y por una copia del plano de mensura y división horizontal, registrado en el organismo catastral del Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Artículo 2°: En la solicitud de inscripción a que hace referencia el artículo anterior deberán consignarse los datos requeridos en los artículos 8^[4] y 11^[5] del Decreto N° 2080/80 (T.O. Dec. N° 466/99), debiéndose transcribir en la misma, además, los siguientes datos exigidos por el artículo 2056 del CCyC, a saber: a) determinación del terreno; b) enumeración de los bienes propios y de las cosas y partes comunes; c) determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones; d) determinación de las mayorías necesarias para modificar el reglamento de propiedad horizontal; e) forma de computar las mayorías y f) designación del administrador. Asimismo, se deberá consignar en la solicitud de inscripción el nombre de la persona jurídica consorcio (conf. art. 151^[6] del CCyC).

Artículo 3°: De las escrituras de modificación de reglamento de propiedad horizontal deberá surgir que se han cumplido con las mayorías y requisitos exigidos para ello por los artículos 2052^[7], 2057^[8] y/o 2061^[9] del CCyC, y por el reglamento de propiedad horizontal, en su caso, según la naturaleza de lo modificado

Artículo 4°: La constitución, transmisión o extinción de un derecho real, gravamen o embargo sobre una unidad funcional comprende a las cosas y partes comunes y a la o las unidades complementarias que abarca, no pudiendo realizarse separadamente de éstas (conf. art. 2045^[10] del CCyC).

Artículo 5°: Continuarán siendo de aplicación los artículos 109^[11], 110^[12] primera parte, 111^[13], 112^[14], 115^[15], 116^[16] y 117^[17] del Decreto N° 2080/80 (T.O. Dec. N° 466/99), en los supuestos en ellos considerados.

Artículos 6°: A partir de la vigencia de esta Disposición Técnico Registral, con el alcance dispuesto en el artículo siguiente, no se tomará razón de escrituras de afectación al régimen de prehorizontalidad —Ley 19.724 y sus modificatorias—, ni de contratos de venta de unidades celebrados bajo el mencionado régimen derogado.

Artículo 7°: Las normas de esta Disposición se aplicarán en la calificación e inscripción de los documentos autorizados a partir del 1° de agosto de 2015, fecha en la que entrará en vigencia la presente Disposición Técnico Registral.

Artículo 8°: Póngase en conocimiento de la Secretaría de Asuntos Registrales y de la Subsecretaría de Coordinación y Control de Gestión Registral. Hágase saber al Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, al Colegio Público de Abogados de la Capital Federal y demás Colegios Profesionales. Notifíquese a las Direcciones de Registraciones Especiales y Publicidad Indiciaria, de Registraciones Reales y Publicidad, de Apoyo Técnico y Fiscalización Interna y de Interpretación Normativa y Procedimiento Recursivo y, por su intermedio, a sus respectivos Departamentos y Divisiones.

Artículo 9°: Publíquese en el Boletín Oficial. Regístrese. Cumplido, archívese. — Dr.

HUGO R. PARODI, Director General, Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal, Ministerio de Justicia y Derechos Humanos.

e. 31/07/2015 N° 131828/15 v. 31/07/2015

[1] ARTICULO 2038. Constitución. A los fines de la división jurídica del edificio, el titular de dominio o los condóminos deben redactar, por escritura pública, el reglamento de propiedad horizontal, que debe inscribirse en el registro inmobiliario.
El reglamento de propiedad horizontal se integra al título suficiente sobre la unidad funcional.

[2] ARTICULO 2056. Contenido. El reglamento de propiedad horizontal debe contener: a) determinación del terreno; b) determinación de las unidades funcionales y complementarias; c) enumeración de los bienes propios; d) enumeración de las cosas y partes comunes; e) composición del patrimonio del consorcio; f) determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad; g) determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes; h) uso y goce de las cosas y partes comunes; i) uso y goce de los bienes del consorcio; j) destino de las unidades funcionales; k) destino de las partes comunes; l) facultades especiales de las asambleas de propietarios; m) determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios, su periodicidad y su forma de notificación; n) especificación de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede detentar cada titular de unidad funcional para representar a otros en asambleas; ñ) determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones; o) determinación de las mayorías necesarias para modificar el reglamento de propiedad horizontal; p) forma de computar las mayorías; q) determinación de eventuales prohibiciones para la disposición o locación de unidades complementarias hacia terceros no propietarios; r) designación, facultades y obligaciones especiales del administrador; s) plazo de ejercicio de la función de administrador; t) fijación del ejercicio financiero del consorcio; u) facultades especiales del consejo de propietarios.

[3] ARTÍCULO 7º. Toda presentación de documento se hará con una solicitud que llevará firma y sello o aclaración del nombre del peticionario. Estas solicitudes serán archivadas en sus originales o en reproducciones obtenidas por medios que aseguren su conservación y legibilidad. Podrán eliminarse cuando transcurra el plazo legal de vigencia del derecho inscripto, con excepción de las de dominio, las que se eliminarán cuando hubieren transcurrido DIEZ (10) años de efectuada la inscripción y registrado DOS (2) transmisiones totales del inmueble.

[4] ARTÍCULO 8º. La solicitud que tenga por objeto la toma de razón de documentos referidos al dominio y demás derechos reales, contendrá los siguientes datos: a) Número de matrícula del inmueble, tomo y folio si correspondiere, y nomenclatura catastral. b) Especie del derecho y acto o negocio causal. c) Titulares de los asientos y titulares a registrar con los siguientes datos filiatorios: para los titulares registrales los que surjan del respectivo asiento; para los titulares a registrar, apellido y nombres, documento nacional de identidad, libreta de enrolamiento o libreta cívica, estado civil, apellido y nombres del cónyuge y grado de nupcias, para los casados, viudos o divorciados. Si fueren extranjeros residentes en el país se consignará el documento nacional de identidad, el pasaporte o la cédula de identidad, si poseyeren este único documento. Si fueren no residentes, el documento de identidad que corresponda según la ley del país de residencia. d) Determinación del inmueble. e) Antecedente del dominio, hipoteca u otro cuando corresponda. f) Número y fecha de las certificaciones en los casos del artículo 23 de la Ley Nº 17.801 y sus modificatorias. g) Lugar y fecha de otorgamiento, funcionario autorizante, carátula del juicio, juzgado y jurisdicción cuando corresponda. h) Monto de la operación, si lo hubiere. i) Proporción en la cotitularidad, expresada en números fraccionarios. Deberá presentarse una solicitud por cada inmueble.

[5] ARTÍCULO 11. La solicitud de inscripción de los reglamentos de copropiedad y Administración, además de los datos establecidos en el artículo 7º de este reglamento, deberá contener: a) Referencia a los planos de mensura y división particular por el régimen de propiedad horizontal. b) Descripción de las unidades funcionales y complementarias consignando número, ubicación y superficies que surjan del plano, indicando los totales correspondientes a cada piso o planta, cuando la unidad se ubique en más de uno, y la cuota o proporción de la copropiedad forzosa que corresponda a cada unidad sobre el total de bienes comunes. c) Limitaciones y restricciones al dominio, uso o goce de las unidades funcionales.

[6] ARTÍCULO 151. Nombre. La persona jurídica debe tener un nombre que la identifique como tal, con el aditamento indicativo de la forma jurídica adoptada. La persona jurídica en liquidación debe aclarar esta circunstancia en la utilización de su nombre. El nombre debe satisfacer recaudos de veracidad, novedad y aptitud distintiva, tanto respecto de otros nombres, como de marcas, nombres de fantasía u otras formas de referencia a bienes o servicios, se relacionen o no con el objeto de la persona jurídica. No puede contener términos o expresiones contrarios a la ley, el orden público o las buenas costumbres ni inducir a error sobre la clase u objeto de la persona jurídica. La inclusión en el nombre de la persona jurídica del nombre de personas humanas requiere la conformidad de éstas, que se presume si son miembros. Sus herederos pueden oponerse a la continuación del uso, si acreditan perjuicios materiales o morales.

[7] ARTICULO 2052. Mejora u obra nueva que requiere unanimidad. Si la mejora u obra nueva, realizada por un propietario o por el consorcio sobre cosas y partes comunes, aun cuando no importe elevar nuevos pisos o hacer excavaciones, gravita o modifica la estructura del inmueble de una manera sustancial, debe realizarse con el acuerdo unánime de los propietarios. También requiere unanimidad la mejora u obra nueva sobre cosas y partes comunes en interés particular que sólo beneficia a un propietario.

[8] ARTICULO 2057. Modificación del reglamento. El reglamento sólo puede modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios

[9] ARTICULO 2061. Conformidad expresa del titular. Para la supresión o limitación de derechos acordados a las unidades que excedan de meras cuestiones de funcionamiento cotidiano, la mayoría debe integrarse con la conformidad expresa de sus titulares.

[10] ARTICULO 2045. Facultades. Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los demás, enajenar la unidad funcional que le pertenece, o sobre ella constituir derechos reales o personales. La constitución, transmisión o extinción de un derecho real, gravamen o embargo sobre la unidad funcional, comprende a las cosas y partes comunes y a la unidad complementaria, y no puede realizarse separadamente de éstas.

[11] ARTÍCULO 109. Los reglamentos de copropiedad y administración se presentarán acompañados por una solicitud redactada de acuerdo a lo establecido en el artículo 8º de este Reglamento, asimismo se adjuntará copia del plano de división horizontal aprobado por el organismo correspondiente.

[12] ARTÍCULO 110. La calificación del reglamento de copropiedad y administración será igual a la dispuesta para los demás documentos registrables.

[13] ARTÍCULO 111. Cuando se realizare escritura de constitución de reglamento de copropiedad y administración simultáneamente con la de transmisión o gravamen de unidades de dominio exclusivo, la solicitud de certificación deberá consignar tal circunstancia, con indicación de las unidades objeto de la venta o gravamen. Los documentos conteniendo los actos arriba expresados deberán ser presentados simultáneamente, salvo el caso de inscripción anterior del reglamento.

[14] ARTÍCULO 112. En el supuesto expresado en el artículo anterior, si el reglamento de copropiedad y administración fuere inscripto provisionalmente, la transmisión o gravamen de las unidades respectivas quedará subordinada al resultado de la inscripción del reglamento, tomándose razón de tales actos en forma provisional, sin perjuicio de la calificación correspondiente al documento que instrumenta la transmisión o gravamen.

[15] ARTÍCULO 115. No se tomará razón de documentos que modifiquen el reglamento de copropiedad y administración en lo referente a aspectos constitutivos de la propiedad horizontal cuando los mismos no fueren otorgados por todos los integrantes del consorcio. Si la modificación sólo implicare variación en la configuración de unidades funcionales determinadas, sin alteración de las proporciones en la copropiedad, será suficiente que el otorgamiento del documento modificatorio se efectúe con la intervención de los titulares de las unidades comprendidas, si así se hubiere previsto en el reglamento de copropiedad y administración.

[16] ARTÍCULO 116. En todos los casos, si las unidades afectadas por la modificación estuvieren hipotecadas, en el documento deberá consignarse el consentimiento del acreedor hipotecario respectivo.