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CAPHyAI: Siete abogados analizaron el nuevo Código Civil [BPN-07/08/15] El pasado jueves 18 de junio, siete abogados disertaron en la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) sobre el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación y su incidencia en la propiedad horizontal. En esta tercera entrega se desarrolló la disertación del Dr. Jorge Villar quien expuso sobre las nuevas facultades, obligaciones y prohibiciones de los copropietarios a partir del nuevo cuerpo normativo. En ediciones posteriores se publicarán las ponencias de la Dra. Ana María Vila, el Dr. Bartolomé Orfila, la Dra. Diana Sevitz y el Dr. Cristóbal Orlando Ruano. En el boletín anterior sé publicó la exposición de la Arq. y Dra. Valeria Nerpiti y en el Boletín Nº 553 la disertación del Dr. Jorge Martín Irigoyen. Facultades y obligaciones de los copropietarios A mí me toca el segundo capítulo de la parte de propiedad horizontal, respecto a las facultades y obligaciones de los propietarios. De alguna manera los artículos 3°[1], 4°[2], 5°[3] y 6°[4] de la Ley de Propiedad Horizontal están volcados acá pero con mayores precisiones. Unidad complementaria El Código ha recogido definiciones que ya las teníamos pero que todavía estaban en duda. Para muchos consorcistas era difícil el tema de que siempre la unidad complementaria va ligada a la unidad funcional. El artículo 2.045[5] en su parte final expresa: "la constitución, transmisión o extinción de un derecho real, gravamen o embargo sobre la unidad funcional, comprende a las cosas y partes comunes y a la unidad complementaria, y no puede realizarse separadamente de éstas". A veces hay confusiones respecto a que no se puede vender la unidad complementaria separada de la unidad funcional. Generalmente, en las escrituras y en los reglamentos aparece esta cuestión: que no se puede transferir una unidad complementaria sin la unidad funcional. El Código expresamente determina esta situación. Expensas y fondo de reserva En cuanto a las obligaciones de los propietarios, hay algunas precisiones. Se introduce en el inciso c) "pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa". O sea que se está incluyendo a las expensas extraordinarias. Por ejemplo, cuando se iniciaba un juicio ejecutivo por expensas, las extraordinarias aprobadas por la asamblea se incorporaban como deuda y se reclamaban en el certificado. Otro de los temas que es muy importante es "contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay". El acceso a las unidades Por otra parte, se nota que el Artículo 2.046[6] es una innovación. Establece también "permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para controlar los trabajos de su instalación". Acá va a haber una responsabilidad del administrador porque va a tener que ir a inspeccionar. Por su parte, el propietario tiene que permitir el ingreso para ver el estado de los calefones, de las estufas y de otros elementos que hubiese de riesgo.
El domicilio especial El último punto es notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por constituir uno diferente al de la unidad funcional. Ahora, el domicilio va a ser el de la unidad, salvo que fehacientemente el propietario le manifieste al administrador que ha cambiado su domicilio. Las prohibiciones Con respecto a las prohibiciones, éstas no varían mayormente. Lo único que se incorpora es "destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos" porque "perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la normal tolerancia" ya estaba. Acá se incluye la normal tolerancia que ya lo traía el artículo 2.618[7]. Que "exceda la normal tolerancia" es subjetivo pero el Código Civil en las prohibiciones al propietario, la incluye. De cualquier manera, ya estaba definido en el artículo 2.618 del Código anterior. Respecto a "ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble" y "depositar cosas peligrosas o perjudiciales", queda igual. Los puntos a destacar Creo
que es importante y rescato indudablemente el tema de la notificación del
domicilio y también que el propietario va a tener que permitir el ingreso
a la unidad funcional para verificar el estado en que se encuentran las
cocinas y las estufas, entre otros artefactos. Los administradores
tendrán la obligación semestral o como fuere, de revisar un poco esto y
ver si hay algún costo mayor al poner algún contratista que domine el
tema. En fin, esto es algo que se verá en el futuro --- [1] Ley 13.512 / Artículo 3°: Cada propietario podrá usar de los bienes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir el legítimo derecho de los demás. El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes, será proporcional al valor del departamento o piso de su propiedad, el que se fijará por acuerdo de las partes o en su defecto por el aforo inmobiliario, a los efectos del impuesto o contribución fiscal. Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables del dominio uso y goce de su respectivo departamento o piso. En la transferencia, gravamen o embargo de un departamento o piso se entenderán comprendidos esos derechos, y no podrán efectuarse estos actos con relación a los mismos, separadamente del piso o departamento a que accedan. [2] Ley 13.512 / Artículo 4°: Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los demás, enajenar el piso o departamento que le pertenece, o constituir derechos reales o personales sobre el mismo. [3] Ley 13.512 / Artículo 5°: Cada propietario atenderá los gastos de conservación y reparación de su propio piso o departamento estando prohibida toda innovación o modificación que pueda afectar la seguridad del edificio o los servicios comunes. Está prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o recuadros exteriores con tonalidades distintas a las del conjunto. [4] Ley 13.512 / Artículo 6°: Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos: a) Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y administración; b) Perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio. [5] Código Civil y Comercial / Artículo 2.045°: Facultades. Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los demás, enajenar la unidad funcional que le pertenece, o sobre ella constituir derechos reales o personales. La constitución, transmisión o extinción de un derecho real, gravamen o embargo sobre la unidad funcional, comprende a las cosas y partes comunes y a la unidad complementaria, y no puede realizarse separadamente de éstas. [6] Código Civil y Comercial / Artículo 2.046°: Obligaciones. El propietario está obligado a: a) cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal, y del reglamento interno, si lo hay; b) conservar en buen estado su unidad funcional; c) pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa; d) contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay; e) permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para controlar los trabajos de su instalación; f) notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por constituir uno diferente del de la unidad funcional. [7] Código Civil de Vélez Sarsfield / Artículo 2.618: Las molestias que ocasionen el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o daños similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque mediare autorización administrativa para aquéllas. Según las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la indemnización de los daños o la cesación de tales molestias. En la aplicación de esta disposición el juez debe contemporizar las exigencias de la producción y el respeto debido al uso regular de la propiedad; asimismo tendrá en cuenta la prioridad en el uso. El juicio tramitar sumariamente. |
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