Dra. y Arq. Valeria Nerpiti

[BPN-24/07/15] El 18 de junio, siete abogados disertaron en la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) sobre el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación y su incidencia en la propiedad horizontal. En esta segunda entrega se desarrolló la disertación de la Dra. y Arq. Valeria Nerpiti quien expuso sobre las partes comunes y particulares del consorcio a partir del nuevo cuerpo normativo y la accesibilidad para las personas discapacitadas.

En ediciones posteriores se publicarán las ponencias del Dr. Jorge Villar, la Dra. Ana María Vila, el Dr. Bartolomé Orfila, la Dra. Diana Sevitz y el Dr. Cristóbal Orlando Ruano. En el boletín anterior sé publicó la exposición del Dr. Jorge Martín Irigoyen.

Siempre fue un conflicto para los consorcios determinar qué es parte común y qué es parte propia. El Código establece en sus artículos 2.040, 2.041, 2.042 y 2.043 cuáles son partes comunes y cuáles no. Más allá de las que determine la nueva norma como partes necesariamente comunes, el reglamento puede establecer otras áreas que también sean comunes.

Como novedad, el artículo 2.041 entiende que toda la estructura es común, incluso los balcones. Este siempre fue un tema de conflicto. También otro punto de conflicto son las cañerías. El Código establece que las cañerías con fluido o energía -en toda su extensión- van a ser comunes. Las que tienen cableados van a ser comunes hasta el ingreso a la unidad funcional. Justamente lo que hoy estaba en conflicto deja de existir de acuerdo al nuevo Código.

De todas maneras, si hay una instalación que es común porque provee el suministro de agua o de gas, pero es exterior y no está embutida, es parte común porque provee ese suministro y es indispensable para el edificio.

Otra novedad está relacionada con la accesibilidad para personas con discapacidad. Puntualmente, el inciso j) del artículo 2.041 expresa que son comunes: "las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, externas a la unidad funcional, y las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros".

Para mí acá se incorporan tres temas importantes. Se habla del acceso y la circulación. Nosotros siempre dijimos que de acuerdo a la modificación de la Ley 13.512, todo lo que era circulación desde el acceso a todas las partes comunes tenía que tener la posibilidad de que una persona con discapacidad pudiera acceder a esos espacios. Eso obviamente correspondía a una responsabilidad y obligación del consorcio. Ahora es claro: se habla de acceso y circulación. Si nosotros creemos que acceso y circulación es solamente el acceso de la puerta de ingreso del edificio, es un grave error.

Para los que en algún momento tenían dudas respecto a los solárium, gimnasio y piscina, todo eso es espacio común. Eso lo dice el artículo. 2.042 respecto a las partes que no son indispensables pero que son comunes. Esos lugares también deben ser accesibles para personas con discapacidad y por lo tanto no va a haber discusión respecto a quién lo deberá pagar pues será el consorcio.

Otro tema que incorpora ese mismo inciso tiene que ver con las vías de evacuación alternativa para casos de siniestros. El Código no pone esto en cualquier lado, lo pone en el inciso en el que se habla de la accesibilidad para las personas con discapacidad. Quiere decir que se podría estar hablando de un sistema preparado para la evacuación de personas con discapacidad como son las sillas especiales que tienen en las ruedas una especie de esquí para que la persona pueda bajar rápidamente por la escalera. En un siniestro, el medio de evacuación en un edificio es la escalera. ¿Cómo hace una persona con discapacidad en silla de ruedas para no usar el ascensor e ir por una escalera? Obviamente que no puede, entonces la forma de evacuar el edificio rápidamente es con estos medios que se están incorporando. Esto es una interpretación personal, es decir, para mí lo están incorporando.

En el artículo 2.042 se explica que hay espacios comunes pero que no son indispensables como el solárium, el gimnasio y los distintos amenities

Finalmente, el artículo 2.043 define qué son las partes propias y expresa: "son necesariamente propias con respecto a la unidad funcional las cosas y partes comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias, los tabiques internos no portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos, incluso de los balcones".