Dr. Jorge Martín Irigoyen

En ediciones posteriores se publicarán las ponencias de la Dra. y Arq. Valeria Nerpiti, el Dr. Jorge Villar, la Dra. Ana María Vila, el Dr. Bartolomé Orfila, la Dra. Diana Sevitz y el Dr. Cristóbal Orlando Ruano.

Como todos saben, el 31 de julio del 2015 tiene fecha de vencimiento la Ley 13.512 que es la Ley de Propiedad Horizontal. A partir del 1° de agosto de este año empieza a regir el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación para todo el territorio de la República Argentina. La Ley 13.512 fue una ley que nosotros tuvimos -a nivel nacional- por más de 60 años.

En cuanto al Código Civil, es de simple lectura y creo que está bien organizado porque tiene títulos, capítulos y normas. Es como un libro de fácil lectura. La propiedad horizontal está incorporada a partir del artículo 2.037. Consta de 35 artículos que están en el título V divididos en 10 capítulos.

En líneas generales nosotros creemos que se ha avanzado en cuanto a lo que es propiedad horizontal. Es una ley que tiene una buena fuente y obviamente puede haber algún artículo que trae contradicciones y complicaciones pero -al menos en lo personal- se ha avanzado. No es un retroceso. La fuente inspiradora, por suerte, ha sido la Ley 13.512. Esta reforma de la propiedad horizontal incorporada al Código Civil recoge fallos de muchos jueces, doctrina que anteriormente no existía dentro de la ley y ahora se incorpora a la norma.

El Poder Judicial ha trabajado en este proyecto de reforma. Miembros de la Corte Suprema lo han tratado y se ve la pluma de ellos. Por suerte la fuente de este Código que va a regir ha sido la Ley 13.512 y los fallos. No se han inspirado a nivel local en la Ley 941 y su modificatoria, la Ley 3.254 que -cuando salió en el año 2009 en la CABA- decíamos que era una ley que retrocedía. Creo que muchos hemos sufrido los efectos de esa ley a nivel local.

Ahora tenemos que ver cómo va a coexistir todo este régimen jurídico. Tenemos este Código Civil que es de alcance nacional y tenemos que ver cómo se va a ensamblar con la ley local y sobre todo qué va a pasar porque hay miles y miles de reglamentos que ya están hechos.

Pensemos que la ley de propiedad horizontal lleva 60 años de existencia y aun así ha generado diversas opiniones. El 50% de los jueces opina una cosa, otro 50% otra. Sí creemos que en la ciudad de Buenos Aires nosotros corremos con alguna ventaja porque hemos vivido en tiempo real una modificación de una ley que fue la 941.

La ley local y la nacional

Veremos cómo se irá aplicado en la práctica. Ya saben mi opinión en cuanto a que la ley a nivel local es inconstitucional porque con una ley local se modifica una ley de alcance nacional. En la práctica, la Ley 941 se llevó puestos todos los reglamentos de copropiedad existentes hasta ese momento porque nadie pensaba en un mandato anual. Sin embargo se impuso. Hay normativa puntal que es obligatoria sin ninguna duda. Si la ley que regula a los consorcios es también el reglamento de copropiedad, a mi entender va a terminar prevaleciendo la ley sobre los reglamentos. Sobre todo sobre los reglamentos preexistentes. Entre el nuevo Código Civil y un reglamento escrito en 1960, probablemente si un juez tenga que interpretar algún conflicto y si hay contradicción entre el reglamento, sin ninguna duda va a aplicar el Código Civil. Simplemente porque es lo que pasó tanto en los fueros nacionales, en los juzgados de primera instancia a nivel nacional, como también en los fueros locales, en el caso de la ciudad de Buenos Aires.

¿Qué es lo que yo pienso que va a pasar entre la ley local y la ley nacional? ¿Qué va a pasar entre el Código y la Ley 941, la 3.254 y concordantes? Así como en su momento la ley local se terminó aplicando y terminó prevaleciendo sobre la vieja Ley de Propiedad Horizontal, creo en este caso como hay un Código que se está aplicando -que es nuevo para toda la República Argentina- en caso de contradicción -en mi opinión- va a haber que amalgamar la ley local con la ley nacional. Creo que esta vez sí puede empezar a prevalecer la nacional porque es un Código nuevo que rige para toda la República Argentina. Entonces si es posterior, considero que esta vez algunos artículos de la Ley 941 se van a tener que adaptar al nuevo Código Civil.

Un derecho real

Hay algunos aspectos importantes que muy genéricamente quiero tener en cuenta. El artículo 2.037 establece claramente que es un derecho real. O sea, la propiedad horizontal es un derecho real y no hay ningún artículo dentro del Código nuevo que emparente al derecho real de propiedad horizontal con el derecho del consumo o con el derecho de los consumidores. Por suerte, esta ley nacional no manda a la propiedad horizontal al ámbito de Defensa del Consumidor. Nosotros anticipamos en su momento todo lo que significaba esto y sabemos que hoy por hoy se fue cumpliendo. Nadie nunca imaginó las multas que se iban a establecer a nivel local. Cosa que obviamente la cámara está trabajando y si Dios quiere probablemente se pueda llegar a cambiar. Pero insisto, no emparenta la propiedad horizontal que es un derecho real, dentro de Defensa del Consumidor. Claramente estamos dentro del ámbito del derecho privado. Creo que eso es algo importante para destacar.

Una persona jurídica

A su vez el Art. 2.044 viene a resolver algo que hasta ahora no teníamos: que claramente y sin ninguna duda, un consorcio es una persona jurídica. Es increíble. La propiedad horizontal hasta hoy estaba en un limbo que desapareció. Pero uno se preguntaba ¿qué es un consorcio, algún ente, alguna personalidad especial? Bueno, hoy ya no queda ningún tipo de duda. Ya está definido que es una persona jurídica. Creo que es un dato no menor porque en definitiva la naturaleza jurídica le da personalidad con nombre y apellido. Entonces es una persona jurídica como es una sociedad anónima, como es una SRL, como es una persona de existencia física.

Como toda persona jurídica tiene su contrato que le da nacimiento. Así como la ciudad tiene su estatuto constitutivo, el reglamento de copropiedad es lo que le da legalmente origen a la propiedad horizontal. Como toda persona jurídica va a estar compuesta por órganos. Hay uno que ya conocemos: la asamblea. Pero también establece claramente y le da normativa legal a uno nuevo: el consejo de propietarios. Recordemos que la Ley 13.512 no hablaba sobre el consejo de propietarios. Era más una cuestión de las asambleas. Sólo a nivel local la Ley 941 habla de los consejos de administración pero este es un caso específico. El otro órgano es el administrador y claramente es el representante legal y es un mandatario. Como toda persona jurídica se tendrá que establecer cuál es el patrimonio de esa persona jurídica.