La ley de Costa vs. el proyecto de Rolandi

[BPN-07/01/15] La ley del senador Roberto Raúl Costa (Frente Renovador) que creará un Registro Público de Administradores (RPA) en la provincia de Buenos Aires <ver nota> compitió con un proyecto impulsado por la diputada Graciela Mirta Rolandi (FpV). En términos generales el proyecto de Rolandi presenta muchas más diferencias con la ley sancionada –aunque aún no promulgada- de Costa que esta última con la Ley 941 de la CABA.

A modo de resumen, la iniciativa de Rolandi -a diferencia de la de Costa- aclara por primera vez cuál es la finalidad del RPA, define a los administradores como "representantes legales" de los consorcios, obliga a los voluntarios a inscribirse, establece que las multas que se les impongan sean para el registro y no para el consorcio, y le exige a los administradores con menos de 2 años de antigüedad la presentación de un título secundario y la realización de un curso específico. Por otra parte, determina que las grandes obras sean aprobadas por los propietarios, deja abierta la posibilidad de que se creen más libros obligatorios para el consorcio –como sucedió en la CABA- y obliga a los mandatarios a exhibir los certificados de los seguros en un lugar visible para los consorcistas.

Cabe destacar que las dos normas coinciden en cuanto a los impedimentos para inscribirse en el Registro, en el régimen de infracciones y sanciones y en el procedimiento administrativo. Tanto la Ley de Roberto Costa como el proyecto de Graciela Rolandi constan de 23 artículos. 

Pequeñas Noticias comparó ambos textos normativos, ítem por ítem.

El proyecto de Rolandi -a diferencia del de Costa y de la Ley 941- define por primera vez cual es el objetivo del RPA a crearse. Según la diputada, su finalidad será "reglamentar la actividad vinculada a la administración de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal".

En su propuesta, la legisladora provincial define textualmente a la figura del administrador como "representante legal del consorcio". Costa no lo define.

Por otra parte, Rolandi no excluye a los administradores voluntarios de la obligación de inscribirse en el RPA, como sí lo hace el senador. De acuerdo al proyecto del FpV, deberán registrarse "las personas físicas o jurídicas que a título gratuito u oneroso, ejerzan la administración de uno o más consorcios de propiedad horizontal, u otras formas de dominio que puedan ser afectadas al régimen de propiedad horizontal (countries, barrios cerrados, barrios privados o similares)".

Respecto a las similitudes, ambas normas no sólo que mantienen el mismo valor en sus multas, sino que también comparten el mismo espíritu contradictorio entre los conceptos de "salario mensual" y "jornal". Sucede que las dos normas establecen el monto de las multas de acuerdo a los "salarios correspondientes al sueldo básico de la menor categoría de los encargados". Esta redacción también presente en la Ley 941 –creadora del RPA porteño- ya había generado polémica porque hay quienes argumentan que se hace referencia al jornal (diario) y no al sueldo mensual. Cabe aclarar que actualmente las sanciones en la CABA se están aplicando de acuerdo a este último criterio.

Por otra parte, a diferencia de la iniciativa del senador Costa, que establece que las multas sean en beneficio del consorcio, Rolandi estipula que sean para un fondo de aplicación del Registro.

Asimismo, mientras que en la propuesta de la diputada oficialista se determina que las acciones y las sanciones prescriban pasados dos años desde la comisión de la infracción o la notificación de la sanción, el proyecto de Costa instaura un plazo de 3 años.

En otro orden de cosas, en el texto del senador no figura el artículo de la iniciativa del FpV que establece que "en caso que existieran juicios por cobro de expensas u otras causas, con sentencia favorable al consorcio, el administrador debe depositar en la cuenta del consorcio si existiere, el monto percibido, dentro de los dos días hábiles desde su percepción e informar en la próxima liquidación de expensas a todos los consorcistas".

En cuanto a los requisitos para inscribirse en el RPA, mientras que Costa enumera los mismos requisitos para todos, en su proyecto, Rolandi le solicita diferentes requisitos a las personas físicas, a las personas jurídicas y a los administradores voluntarios. Sin embargo, en los 3 casos se pide que los mandatarios tengan el título secundario y que hagan un curso específico, siempre y cuando posean menos de dos años de antigüedad en el ejercicio de la actividad. De lo contrario, quedaran exceptuados de cumplir con estas dos condiciones.

A diferencia del proyecto del legislador massista, que omite este artículo, Rolandi plantea en su propuesta que "las obras o mejoras cuya realización importe un significativo compromiso económico para el consorcio deberán ser aprobadas por el consorcio de propietarios" y que "la asamblea determinará hasta qué monto el administrador puede seleccionar y contratar al proveedor de obras, sin perjuicio de ejercer esas atribuciones en caso de urgencia o cuando se trate de trabajos o servicios que hacen al mantenimiento o desenvolvimiento habitual del consorcio".

Asimismo, la diputada del Frente para la Victoria deja abierta la posibilidad de que se creen más libros además de los existentes, a diferencia de Costa que limita esta posibilidad al establecer que los mandatarios lleven en debida forma solamente "los libros de administración, de actas de asambleas y de registro de firmas de los copropietarios".

Además, a diferencia de la iniciativa del Frente Renovador, el proyecto de Rolandi determina que los certificados o recibos de pago de los seguros del personal, de responsabilidad civil y el seguro contra incendio del edificio "deberán ser exhibidos en un lugar visible para todo habitante del consorcio".

Respecto a la duración del mandato, Rolandi propone que el administrador dure un año en el mandato, sin hacer referencia a lo que pueda llegar a establecer el reglamento de copropiedad, a diferencia del proyecto de Costa que indica que el mandato durará un año en el caso de que el reglamento no establezca otra cosa.

En el artículo referido a las obligaciones del administrador, Rolandi explica que el mandatario debe "ejecutar las decisiones adoptadas por la asamblea de propietarios conforme lo previsto en el reglamento de copropiedad y lo dispuesto por la Ley Nacional de Propiedad Horizontal 13.512 y su decreto reglamentario". Sin embargo, no tiene en cuenta que la Ley 13.512 quedará sin efecto en 7 meses cuando sea suplantada por el nuevo Código Civil y Comercial que la deroga y le dedica un capitulo completo.

En caso de renuncia, cese o remoción, el proyecto de Rolandi le da un plazo de 15 días al mandatario para que ponga a disposición del consorcio los libros y la documentación necesaria. Por su parte, Costa solo le otorga 5 días. Además, la legisladora oficialista agrega que "la entrega se efectuará al nuevo administrador debidamente designado o en su defecto al consejo de propietarios, mediante acta".

En otro orden de cosas, el proyecto de Rolandi establece que las denuncias efectuadas por escrito ante la autoridad administrativa de aplicación, deberán ser ratificadas en forma personal o por un apoderado con facultad suficiente. El proyecto de Costa no se refiere al tema.

Por otra parte, a la "Constancia de Acreditación", Rolandi la llama "Certificado de Inscripción" y establece que tendrá una validez de 90 días y no 30 como dispuso Costa.