La ley de Costa vs. la Ley 941

[BPN-07/01/15] El sancionado proyecto del senador Roberto Raúl Costa (Frente Renovador) para crear un Registro Público de Administradores (RPA) en el territorio bonaerense -a diferencia de la Ley 941 que creó el RPA porteño- no ubica al registro en el ámbito de Defensa y Protección del Consumidor, establece que las multas a los administradores sean en beneficio del consorcio y no le exige a los mandatarios ni estudios ni cursos de actualización. Tampoco obliga a los administradores voluntarios a inscribirse y los define como aquellos que simplemente ejercen la actividad en forma gratuita, no pone límite a la cantidad de consorcios que puedan administrar y no los obliga a vivir en el edificio. Por otra parte mantiene el mismo sistema de infracciones y multas que estableció la Ley 941 de la CABA e impuso que los honorarios sean establecidos por la asamblea de copropietarios.

Cabe señalar que amabas normas coinciden en cuanto a los impedimentos para inscribirse en el Registro, en el régimen de infracciones y sanciones, en el procedimiento administrativo, en los detalles del certificado de acreditación y en los requisitos para la contratación de bienes, servicios o la realización de obras. Tanto la Ley 941 como la ley de Roberto Costa son muy parecidas en su extensión: mientras que el primero consta de 22 artículos el segundo tiene un artículo más: 23.

En primer lugar, el proyecto del RPA bonaerense no coloca al Registro bajo el ámbito de Defensa y Protección del Consumidor sino que establece que la autoridad de aplicación sea designada por el Ejecutivo provincial.

Ambas normas no sólo mantienen el mismo valor de las multas, sino que también comparten el mismo espíritu contradictorio entre salario mensual y jornal que había denunciado tanto el Adm. Jorge Hernández, presidente de FRA^[1] como la CAPHyAI^[2] años después. Sucede que las dos normas establecen el monto de las multas de acuerdo a los "salarios correspondientes al sueldo básico de la menor categoría de los encargados". Esta redacción generó mucha polémica y un recurso administrativo de la CAPHyAI porque argumentan que se hace referencia al jornal (diario) y no al sueldo mensual del trabajador. Actualmente en la CABA las sanciones se aplican de acuerdo a este último criterio.

Por otra parte, a diferencia de la Ley 941, la iniciativa del senador Costa aclara que "las multas son en beneficio del consorcio, debiendo ser depositadas en la cuenta bancaria de su titularidad. La falta de depósito dentro de los 15 días corridos de encontrarse firme, devengará un interés punitorio del 3% mensual".

Mientras que para estar registrado en el RPA de la provincia de Buenos Aires no se solicitará que los mandatarios hagan cursos, en el RPA porteño se pide un certificado de aprobación de un curso de capacitación en administración de consorcios. Actualmente en la Ciudad de Buenos Aires hay dos tipos de cursos: el de "primera vez" y el de renovación.

En cuanto a los honorarios de los mandatarios, mientras que la iniciativa bonaerense propone que éstos sean establecidos por la asamblea de propietarios, en la CABA los honorarios "son acordados entre el administrador y la asamblea de propietarios, sin ninguna otra entidad o cámara que los regule".

De acuerdo al texto del proyecto presentado por el senador provincial, los administradores voluntarios no estarán obligados a inscribirse salvo que así lo determine alguna asamblea de propietarios de alguno de los consorcios administrados.

Asimismo, mientras que la Ley 941 define a los administradores voluntarios como "todos aquellos propietarios que residan en unidades funcionales de edificios y cumplan la función de administrador sin percibir retribución alguna", la iniciativa del legislador Costa se limita a definirlos como quienes ejercer la actividad de forma "no onerosa", con lo cual se supone que alguien podría ejercer la administración gratuitamente en más de un edificio ya que no es menester que resida en el mismo..

En otro orden de cosas, en la propuesta del senador Costa no figura el artículo de la Ley 941 que establece que "en caso de juicios con sentencia favorable al consorcio de propietarios, el administrador debe depositar en la cuenta bancaria del consorcio los montos totales percibidos dentro de los dos días hábiles desde su recepción".

Sin embargo, si bien el legislador del Frente Renovador eliminó la obligación de ingresar los fondos por juicios, obligó a que sean informados en las Declaraciones Juradas anuales.

Respecto a la duración del mandato, el proyecto bonaerense determina que "al administrador -salvo disposición en contrario establecida en el reglamento de copropiedad y administración de cada consorcio- tendrá un plazo de hasta un año para el ejercicio de su función, pudiendo ser renovado por la asamblea ordinaria o extraordinaria, con la mayoría estipulada en el mencionado reglamento o en su defecto por los dos tercios de los propietarios presentes, con mínimo quórum".

Por su parte, la Ley 941 determina que "en todos los casos en que los reglamentos de copropiedad y administración de cada consorcio, no estipulen el plazo por el cual se extiende el mandato o bien lo estipulen por tiempo indeterminado, se establece que el administrador tendrá un plazo de un 1 año para el ejercicio de su función, pudiendo ser renovado en igual término por la asamblea, con la mayoría estipulada en el mencionado Reglamento para su nombramiento".

A grandes rasgos, en comparación a la ley que creó el RPA porteño, el proyecto bonaerense le quita y le agrega algunas obligaciones a los administradores, limita la posibilidad de que se creen libros a futuro ya que establece que los mandatarios lleven en debida forma "los libros de administración, de actas de asambleas y de registro de firmas de los copropietarios". Al ser una enumeración taxativa no se permitiria agregar nuevos libros.

En la provincia, en caso de renuncia, cese o remoción se va a reducir a la mitad el plazo para poner a disposición del consorcio los libros y la documentación necesaria. Mientras que en la CABA son 10 días, en la provincia serán 5 días.

La inscripción

Por otra parte, para registrarse en el RPA bonaerense, se deberán constituir dos domicilios: uno real y otro especial. En el RPA de la CABA sólo se solicita el segundo.

Por último, respecto a los artículos referidos a la publicidad del registro, el de la iniciativa bonaerense es más específico que el de la Ley 941. El primero precisa que "el registro es de acceso público, pudiendo cualquier interesado informarse gratuitamente respecto de todo inscripto en cuanto a los datos e informes exigidos en la presente ley, así como de las sanciones que se le hubieren impuesto en los dos últimos años. El registro se encontrará disponible para su consulta en la página Web del organismo de contralor de la Provincia de Buenos Aires pertinente. Asimismo la reglamentación establecerá los lugares físicos de consulta". Por su parte, la iniciativa bonaerense sólo determina que "el registro es de acceso público, gratuito y debe estar disponible para su consulta en la página Web del Gobierno de la Ciudad" y que "la reglamentación establecerá los lugares físicos de consulta" 

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[1] FRA: Fundación Reunión de Administradores